『壹』 如何写房地产市场调研报告
开发商
代理商
地段分析
附属分析（如教育、医院、商业等）
销售进专程分析
建筑结属构分析（如户型、园林构造等）
面积结构分析
广告推广分析（包括节奏、媒体、形式等）
推广主题分析（诉求点、卖点）
开盘当日分析（包括来宾上座率、现场成交率等）
建筑进程分析
大概就这些，关键是看对于你们的项目而言，你们对竞争对手项目有哪些需要了解的，并没有刻板的模式
『贰』 试述房地产市场调查的主要程序
房地产市场的调查与研究
一、 房地产市场调查的意义
1、 狭义的市场调查
狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。
对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、 广义的房地产市场调查
广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。
对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
『叁』 我要做一个房地产市场调查报告应该怎么着手了
从报告着手，我认为一个全面的市调报告可以分这几个部分：
1、宏观市场：主要讲国家政内策，房地产行业走势容
2、区域市场：讲当地的房地产政策、走势、成交情况等等
3、分业态描述：分别是住宅（普通商品房/别墅）、商业（写字楼、商业中心、商铺、酒店）、土地市场、二手房市场
4、当前重点事项分析：例如某楼盘开盘创下销售记录，分析其特点；或出台政策后的变化；
5、区域内重点楼盘解析：典型楼盘的分析
6、总结：也就是市调结论，根据你调研的目的来写
根据这个报告，工作可以这样开展
1、搜集宏观市场及区域市场的政策、成交信息、发展走势分析的资料；
2、跑国土、规划、房地产交易中心等主管部门，搜集相关资料
3、对重点楼盘进行调研，对普通楼盘电话访问，然后获取详细的楼盘信息
4、如果需要更详细，可以去售楼部采访购房者，了解他们的想法
5、另外也可以采访当地的专业人士，请他们说说自己对市场的判断
然后把上述资料收集、整理，按照报告的思路来写，就可以了
『肆』 房地产项目地块环境调研报告模板
房地产项目地块环境调研报告模板
【第一部分 房地产项目所在地区气候调查】
1． 目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。
2． 调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。
3． 调查主要内容：
3-1．温度
3-2．日照条件
3-3．风向
3-4.降雨量及湿度
4．综述
【第二部分 房地产项目土地性质调查】
1． 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。
2． 调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。
3． 调查主要内容：
3-1．地理位置（附图）
3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群
3-3．土地面积及其红线图
3-4．七通一平现状
3-5．地块的历史研究
4．综述
【第三部分 地块周边环境调查】
1． 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。
2． 调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。
3． 主要内容
3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。
A、 地块东面近景、远景。
B、 地块南面近景、远景。
C、 地块西面近景、远景。
D、 地块北面近景、远景。
3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。
3-3．环境污染情况：
A、 空气：灰尘及气味
B、 噪音：噪音来源及噪音分贝
C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度
D、 土地：垃圾污染
3-4．治安情况
4．综述
【第四部分 地块交通条件调查】
1． 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。
2． 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。
3． 主要内容
3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：
A、 主要交通干道
B、 远景规划
C、 公共交通起始线路
3-2．项目对外水、陆、空交通状况。
3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。
4．综述
【第五部分 周边市政、公建配套设施调查】
1． 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。
2． 方式：实地调研。
3． 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档
次、与地块距离），包括：
3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）
3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）
3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）
3-4．金融（银行、保险、证券）
3-5．邮政
3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）
3-7、水电、排污情况
4．综述
【第六部分 周边社区现状调查】
1． 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。
2． 方式：实地调研。
3．主要内容
3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性
3-2．各楼盘及小区的居民阶层
3-3．各小区的总体规划、价格等：
A、 基本资料：1）、开发商
2）、地理位置
3）、占地面积
4）、小区规模
5）、小区内配套
6）、开发时间
7）、建筑结构
8）、建筑面积
B、 户型、面积跨度
C、 规划
D、 销售资料
1）、售价
2）、付款方式
3）、销售进度
4．综述
【第七部分 项目地块的综述】
【第八部分 项目地块特性的类似方案分析】
3． 目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。
4． 方式：资料查找。
3．主要内容：（图片为主）
3-1．规划
3-2．建筑
3-3．环艺
3-4．建材
3-5．特殊环境处理
4．综述
市场研究工作模块
市场调研
【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】
1． 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
2． 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。
3． 主要内容：
3-1．宏观经济运行状况
1）、数据
指 标 数量 与上年同比增长
全省 项目所在地 全省 项目所在地
A.国内生产总值
其中： 第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2）、分析
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A．项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。
D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。
3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状
1）、数据
项 目 上半年 与去年同期相比 备注
签定土地出让合同
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占比例
商品房竣工面积
其中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2）、分析
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异
板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区
地理范围
划分依据：建筑及商业、人文特征描述
政府市政规划的引导
商品住宅平均价格 多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求状况 多层
小高层
高层
别墅
热销区域
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格
多层 高层 多层 高层 多层 高层
全市 项目所在板块
【第二部分 类比竞争楼盘调研】
1． 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。
2． 调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。
3． 主要内容：
3-1． 基本资料
楼盘名称
地理位置
发展商
建筑承建商
建筑规划设计商
环境设计商
销售代理商
3-2． 项目户型结构详析
户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比
平层
错层
跃层（复式）
3-3．项目规划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
交楼内装修标准
小区绿化及环艺
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：
付款方式 一次性：分期：按揭：
销售进度 销售率：
已销售单位户型比例
客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：
3-4．综合评判
评判项目 评价
A．地块周边环境及配套评判
A-1 地理位置
A-2 周边环境、景观
A-3 周边市政配套
A-4 周边小区整体素质
B．楼盘素质评判
B-1 建筑风格和立面
B-2 建筑布局和空间规划
B-3 小区内环艺规划
B-4 户型设计
B-5 小区内配套
B-6 车流组织
B-7 物业管理
C．物业形象
C-1 发展商品牌
C-2 项目包装及营销手法
综合评价
【第三部分 住宅消费者行为分析】
1． 目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。
2． 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。
3． 主要内容：
3-1． 各类档次商品住宅客户分析
指 标 比 例
家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销
买主年龄结构 20－30：30－45：45－55：55以上
客户家庭月收入状况 2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客户地理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径
3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析
A、 购房目的及面积偏好
指 标 比例
购房目的 A首次置业满足基本居住需求
B二次置业改善居住条件
C投资保值和增值
D办公
E为父母或子女购房
F度假
G其他
面积偏好 A 50平米以下
B 50－70平米
C 70－80平米
D 80－100平米
E 100－120平米
F 120－140平米
G 140平米以上
B、 层数、户型偏好及购买价格承受能力
指 标 比 例
层数偏好 A 多层（7层以下）
B 小高层（8－18层）
C 高层（18层以上）
户型偏好1 A 平层
B 错层
C 跃层（复式）
户型偏好2 A 1房1厅
B 2×1
C 2×2
D 3×2
E 4×2
F 4×3
G 5×2/3/4
H 6房及以上
价格偏好 A（根据当地价格板块划分）
付款方式偏好 A 一次性付款
B 分期付款
C 按揭
按揭月供承受力 A 1000元以下
B 1000－2000元
C 2000－3000元
D 3000－4000元
E 4000－5000元
F 5000元以上
C、 影响购房决策的最主要的5个因素
A 地理位置
B 市政交通便利程度
C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）
D 距离上班地点的远近
E 价格
F 建筑风格及外立面
G 户型设计及实用率
H 社区内绿化及环艺规划
I 物业管理及社区文化活动
J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度
K 产权等法律手续的齐全
L 建筑质量的保证
M 发展商品牌和实力
进行市场调查需要了解的内容主要有：
1、对经济与发展形势的了解。
房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。
2、对房地产市场发展态势的了解。
需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。
主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。
4、对项目周边居民的调查了解。
了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。
5、对周边同类楼盘的调查了解。
了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。
『伍』 房产调查包括哪些内容
(1)房地产市场环境调查 房地产市场环境调查主要包括政治法律环境调查、经济环境调查和社区环境调查。
政治法律环境调查的主要内容包括：国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策，如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等；有关房地产开发经营的法律规定，如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》；有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
经济环境调查的主要内容包括：国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况；一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率；居民收入水平、消费结构和消费水平；项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
社区环境调查的主要内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
(2)房地产市场需求和消费行为调查 房地产市场需求和消费行为调查的主要内容包括：消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点的调查、房地产市场需求发展趋势的调查及房地产市场需求影响因素调查等。如：国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向等。
①需求动机调查如消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。
②购买行为调查如不同消费者的不同购买行为、消费者的购买模式、影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
(3)房地产产品调查 房地产产品调查的主要内容包括：房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；本企业产品的销售潜力及市场占有率；建筑设计及施工企业的有关情况等。
(4)房地产价格调查 房地产价格调查的主要内容包括：影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响；房地产市场供求情况的变化趋势；房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小；开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；国际、国内相关房地产市场的价格；开发个案所在城市及街区房地产市场价格；价格变动后消费者和开发商的反应等。
(5)房地产促销调查 房地产促销调查的主要内容包括：房地产广告的时空分布及广告效果测定；房地产广告媒体使用情况的调查；房地产广告预算与代理公司调查；人员促销的配备状况；各种公关活动对租售绩效的影响；各种营业推广活动的租售绩效。
(6)房地产营销渠道调查 房地产营销渠道调查主要内容包括：房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；房地产租售客户对租售代理商的评价等。
(7)房地产市场竞争对手情况调查 房地产市场竞争对手情况调查对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查；对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析；对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究；对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究；对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析；对未来竞争情况的分析与估计等；整个城市尤其是同街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率；竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向等。
『陆』 房地产项目投资分析报告模板
房地产项目投资分析报告
一、说明：
1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表
表4-1
项目总占地(m2)
总建筑面积(m2)
沿街商业建筑(m2)
住宅面积(m2)
配套设施面积(m2)
地下停车场(m2)
二、项目开发成本费用的估算：
本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：
(一)土地费用
表4-2
序号
项目
金额（万元）
备注
1
土地使用权出让金
2
征地费
3
拆迁安置补偿费
合计
(二)前期工程费估算表
表4-3
序号
项目
金额（万元）
取费标准(元/m2)
1
规划、设计、可研费
1.1
规划费
2.00
1.2
设计费
20.00
1.3
可研费
5.00
2
水文、地质勘察费
2.1
测绘费
0.10
2.2
勘探费
1.00
3
策划费
合计
（三）建安工程费
表4-4
序号
建安项目
总造价(万元）
单方造价（元/m2)
1
沿街商业建筑土建
670
2
农贸市场土建
670
3
西侧二层门面土建
480
4
地下车库
1700
5
水电设备
80
6
内部装修
合计
（四）基础设施费
表4-5
序号
项目
单方造价(元/m2)
总造价(万元)
基础设施(含道路、绿化、
配电房、化粪池、室外管网)
（五）开发期税费估算表
表4-6
序号
项 目
金额(万元)
估算说明(元/m2)
1
固定资产投资方向调节税
5%
2
配套费
80
3
质检费
3
4
建筑管理费
1.2
5
卫评费
1.4
6
环评费
1.2
7
墙改基金
12
8
绿化费
0.1
9
白蚁防治费
2.3
10
土地使用费
4
11
再就业基金
10
12
教育专项基金
10
13
编标费
2
14
招标费
1
15
规划许可工本费
0.5
16
土地证工本费
0.5
17
施工许可证
0.5
合计
（六）不可预见费
表4-7
序号
项目
金额(万元)
说明
1
土地费
2
建安工程费
3
前期工程费
(一)+(二)+(三)+(四)*3%
4
基础设施费
总计
（七）管理销售费用
表4-8
序号
项 目
金额(万元)
估算说明(元/m2)
1
广告
2
售楼处
3
售楼许可
6
监理费
15
7
物业管理基金
8
公用设施维修基金
25
9
管理费
16
合计
『柒』 房地产市场调查的方法
1\问卷
2\电话访谈
3\焦点小组座谈会
4\深度访谈
5\业内人士访谈
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