产权式酒店的市场定位

① 酒店式公寓和产权式酒店 区别

对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

而公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。

对照上述两种物业类型，产权式酒店则是从产权的角度对物业的定义。

产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。

总结：首先，从字面上看，一个是公寓，一个是酒店。一个业主自住或自主经营；另一个是产权归业主，但经营权在管理公司。公寓式酒店是公寓式的设计，但由管理公司按照酒店经营，每年返还业主一定的投资回报。一般是8％～10％左右。酒店式公寓其实质还是住宅，只不过由比较专业的物业管理公司按酒店式的服务方式进行管理。

② 酒店式公寓和产权式酒店区别

产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房分割出独立产权分别出售给多个业主，业主通常委托开发商或酒店管理公司统一经营，并享受一定的分红，业主每年拥有一定的时间段免费入住，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。提供酒店服务，而部分物业产权出售给一些投资者业主的，那么这样的物业项目都称之为产权式酒店。

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，通俗的说是提供的酒店管家级服务的高档公寓住宅，实则为住宅。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。

③ 产权式酒店的历史背景

20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

④ 长沙市产权式酒店市场调查分析报告

长沙市产权式酒店市场调查分析报告

长沙市产权式酒店市场调查分析报告

为准确把握长沙市产权式酒店市场的发展现状，长沙市邦友置业顾问有限公司与长沙市房产信息中心联合对长沙市产权式酒店市场进行了专项调查研究。本次研究采取现场采集信息、发放调查问卷并参考政府相关部门的统计数据等手段，主要以长沙市2006年推出的产权式酒店物业为研究对象，研究内容包括宏观市场发展状况，硬件、软件配套及服务情况，实际经营情况等，研究时间截至2007年3月。本报告采用的数据主要来源于长沙市房产信息中心与大臧组市场研究中心。

A产权式酒店概述

（一）定义

产权式酒店源于上世纪70年代的欧美国家，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权，但没有经营权。

（二）产权式酒店的特点

产权式酒店是一种全新的酒店经营方式。与传统酒店产业相比，其不同之处主要表现在以下几个方面：

（1）将酒店客房（单间或套间）的产权出售给业主的同时，将客房返租给酒店经营管理公司，业主可以享受一定数量的免租入住权益，获得一定比例的固定回报，并可参与酒店经营利润的分成。此外，身为业主还可以享受酒店餐饮、康乐等消费的特别优惠。业主没有经营权，并且产权拥有时间一般为8～20年。

（2）产权式酒店往往位于城市郊外、旅游胜地，以休闲度假为主题。随着城市居民生活逐步进入小康，很多居民有了旅游度假的需求。产权式酒店正是在这样的市场环境下应运而生。

（3）购买酒店客房产权具有较佳的投资价值。购买酒店客房产权的业主绝大多数都不会完全自用，大部分时间返租给酒店经营公司，获取投资回报。（三）产权式酒店的兴起和发展

20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起。之后的20年中，逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，经过30多年的发展，产权式酒店在国外的发展已日趋成熟。

在我国内地，最先引入产权式酒店的是海南地区。之后，该投资经营模式相继进入广州、北京、上海、深圳等地。1999年，我国实行黄金周的休假制度，使得人们的休闲、旅游需求剧增。2001年11月，中国正式加入WTO，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，外商入境人数与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展提供了广阔的空间。据统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到数百个。

（四）长沙产权式酒店的发展概况

自2002年长沙首家产权式酒店雨花大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权式酒店。特别是2005年2月长沙首家白金五星产权酒店的推出，在长沙造成了轰动效应。在不到2个月的时间内，华雅推出600余套产权式酒店并销售一空。

2006年，长沙推出的酒店物业档次发生了转变。2006年下半年，芙蓉国•豪廷国际大酒店、大成华天大酒店等一批五星级及白金五星级产权式酒店面市，吸引了长沙大众投资者的眼球，产权酒店销售业绩持续看好。同期在营业的四星级酒店，如中银华天、国贸酒店、时代帝景酒店对外出售产权，纷纷将物业由纯酒店转型为产权酒店。据大臧组研究中心统计，目前长沙的产权式酒店开发规模较大，据保守估计，仅2006年产权式酒店的建设规模就在30万平方米以上，按8000元的销售均价粗略统计，产权酒店的销售总额就达20多亿元。

B长沙市产权式酒店的基本情况调查

（一）硬件设施条件

此处所指的酒店硬件主要包括物业所处的地段及配套设施等以实物形态存在的外在因素。显而易见，良好的硬件设施条件是酒店发展的基础，同时也是影响酒店升值潜力的重要指标。长沙市酒店业在经历了多次硬件设施的改造后，不管在消费还是在投资方面都具备了较大的吸引力。对于具有投资与消费双重功能的产权式酒店，必须拥有良好的硬件资源，或者在城市中心地带，以地段优势取胜；或者在旅游资源、商务资源丰富的地段，吸引特定客户群体，以保证酒店的出租率；或者通过良好配套设施投入，提高酒店的居住质量，达到良好经营的目的。

1、地段

优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种程度上降低酒店经营风险。从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看，主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段。在长沙市芙蓉中路1公里范围内，国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国•豪廷大酒店形成了一个金三角，成为产权式酒店最为集中的区域。而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店，偏安东隅，选点二环线以外，通过高尔夫球场与酒店的结合，试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段，环境优雅，吸引了不少置业者在此投资。通常而言，地段越好，酒店的销售价格越高，经营状况越好，投资回报越有保障。

2、电梯

目前长沙的产权式酒店主要为四星级以上。与酒店档次相匹配，大多采用国际品牌或中外合资电梯，其中三菱电梯占有的市场份额就在50%左右。各产权酒店配备的电梯数量，因建造年代不同而有所差异，通常在3～8台不等。另外，一般还配备1～3台消防电梯。总体而言，酒店建造的年代越久远，客房数量越少，配备的电梯数量也就越少。而电梯的配备越好，客房价格和开房率越高，整体的经营状况越好。

3、停车位

停车位配置是衡量酒店服务标准与吸客能力的一项重要指标。从长沙市目前产权式酒店的车位配比情况来看，绝大多数酒店都已达到国内较高的标准。越是靠近现在建造的产权酒店，其停车位配置越宽松，如大成华天、三全元康年、融城国际，停车位配置相比其他酒店都要多。再如中银华天从专业写字楼物业转型为产权酒店，停车位的配置比较超前。部分酒店充分利用地上停车位来满足停车的需要，适当减少地下停车位设计。由于产权式酒店的消费者基本为有车族，因此，停车位配置充裕的产权式酒店，更受消费者的青睐，其经营状况也相对比较理想。

4、其它

酒店层高是衡量酒店星级标准与投资升值的一项重要指标。层高过高，会增加建设成本，减少建筑面积，浪费能源；层高过低，会影响使用的舒适度，产生压抑感，降低酒店档次。同时，酒店层高设计要与该城市的消费水平相协调。

国内部分先进城市的酒店层高达到3.5米左右，目前长沙市产权式酒店的层高，绝大多数尚未达到该标准。长沙市2005～2006年推出的产权式酒店中，层高基本都在3.3米左右,如豪廷大酒店、大成华天、三全元康年等，基本可以满足目前消费者对酒店的使用需求。

（二）软件设施及其服务

随着酒店业的发展，在硬件水平日益趋同的情况下，酒店的服务水平、员工素质等“软件”已成为酒店业竞争的焦点。

此处所指软件主要指酒店的服务和经营管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。近年以来，长沙娱乐业的飞速发展，有力地推动了酒店业的繁荣。在激烈的市场竞争中，各酒店在改进硬件设施的同时，更在酒店软件上狠下功夫，通过丰富服务内容，提升服务品质，来树立酒店的良好形象，抢占市场份额。

大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。

酒店提供个性化的服务，是酒店信息化的一个重要方面。在信息化基础上建立起来的“常住客人信息库”，可以记录每位客人的个人喜好。长沙的酒店行业，软件服务的含金量正在进一步提升。

（三）实际经营情况

纵观长沙目前在营业的产权式酒店，其营业状况是有人欢喜有人忧。华雅酒店由于其引入了高尔夫酒店的理念，配套设施先进，并结合了国际化的品牌优势、专业管理团队和服务标准，为酒店引入国际化的营销系统、财务控制系统、培训系统以及服务运作系统等，酒店的品质在长沙也是首屈一指的。因此，其经营业绩在行业中也是比较好的。经过改造而成的产权式国贸大酒店，以其得天独厚的地段优势，加上优秀的服务管理水平，业绩一路领先。而雨花大厦和时代帝景，由于建成时间较早，目前设备配套已趋落后，加上地段和经营服务等因素的制约，目前的经营业绩相对而言差强人意。

C产权式酒店市场情况分析

⑤ 投资产权式酒店应该注意什么

购买分割产权的投资者只能获得该商铺的产权而不能获得该商铺的经营权，购买独立业权的商铺投资者则可以既获得经营权又获得产权。相比较，分割产权的商铺转手较为麻烦，不能自主经营，租金收益也无法由自己控制，风险较大。而投资独立业权的商铺大多数情况下则需要自己招商，但相比而言转手也较为灵活，后期经营管理也可以自己掌控。就目前的市场情况而言，建议投资者考虑独立业权的商铺。 答:首先，购买商铺首付是比住宅要高，目前多数银行执行的是首付五成，利率按照规定要上浮10%左右;其次，商铺按揭的还款年限最高是10年，这样月供压力会比较大;最后，目前成都商铺的价格非常高，租金回报根本无法抵扣月供，所以，对于没有稳定且较高收益的投资者来说，按揭商铺并不划算。 答:产权式酒店本身就是商品房买卖，投资者购买前必须了解该项目的各类房地产许可证，确保投资的是具有独立产权的物业。除此之外，专业公司的市场可行性分析是投资产权酒店成功与否的关键，也是未来收益能否通过市场经营来获得的重要依据。 答:成都商铺租金递增率并没有确定的标准，而且在不同的区域差异也很大，一般来说:对于新兴区域，考虑到短期内人气不足，一般会选择低价起租，三年甚至五年内没有递增，三五年后开始递增，租金年递增约在5-8%左右;对于口岸比较成熟的区域，起始租金水平就比较高，所以缓冲时间相对较少，一般是一年或者两年后开始递增，年递增水平在3-5%左右。

⑥ 产权式酒店和商品房有什么区别

产权式酒店与商品房区别有以下几点：

1、产权方面： 住宅产权70年，产权式酒店产权40年。

2、建筑结构方面： 住宅为板式建筑，产权式酒店一般为塔楼。

3、使用成本方面： 住宅水电民用，产权式酒店水电费商用，较高。

4、持有成本方面： 住宅物业费较公寓低很多。住宅一般为2元/平米/月左右， 产权式酒店3.5元/平米/月+

5、作用方面： 住宅可以上学和落户，产权式酒店可以注册公司。

6、住宅可以天然气入户，产权式酒店不可以的。

(6)产权式酒店的市场定位扩展阅读：

产权式酒店，是指由开发单位开发建设后将部分客房产权分割出售、配套经营性用房及设施由开发单位所有，自营或委托统一经营管理的酒店。

根据规定，产权式酒店出售的客房数量可由各市县政府根据需要决定，但不得超过客房总数的70%。

经海南省政府同意，《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》(以下称“规定”)印发施行。按照规定，产权式酒店出售的客房数量不得超过客房总数的70%，硬件配置水平不低于三星级标准，开发单位应按装修后的客房套内建筑面积计价销售，不得含有公摊。

规定指出，产权式酒店土地用途属于商服用地，严禁借产权式酒店项目的名义在土地使用、规划设计、功能用途以及后续经营等方面变相开发商品住宅。

商品住宅用地土地使用权人申请将部分或全部商品住宅用地用于产权式酒店建设的，可以保持商品住宅用地用途不变，但产权式酒店用地评估价格高于商品住宅用地评估价格的，土地使用权人应补缴差额部分的土地出让金。

产权式酒店项目必须严格按酒店的标准和要求进行规划、设计、建设及装修，且硬件配置水平不应低于《旅游饭店星级的划分与评定》(GB/T14308)中三星级旅游饭店的标准要求。产权式酒店客房应按套、间等房屋基本单元进行预(销)售。

开发单位应按装修后的客房套内建筑面积计价预(销)售产权式酒店客房，不得按含有公摊面积的套型建筑面积计价预(销)售。

开发单位在预(销)售产权式酒店客房前应明确酒店经营方式，并将客房委托经营合同、投资回报、冷静期等相关信息予以公开披露。开发单位或委托经营公司、客房产权人应严格按照批准的规划开发、建设、装修、使用、经营和管理产权式酒店，不得擅自改变其用途、功能、结构和性质。规定自印发之日起施行。

在该规定发布前，已经投入经营使用且未分割销售客房的酒店，或规定发布后，在已投入经营使用的非产权式酒店的用地上进行客房扩建的，不适用该规定。

⑦ 销售产权式酒店

酒店销售计划书现今阶段，酒店业竞争日益激烈，消费者也变的越来越成熟，这就对我们饭店经营者提出了更高的要求。在即将来临的2008年我们对酒店的营销作出一系列的方案计划-吸引消费者到我店消费，提高我店经营效益。
一、市场环境分析：
1.经营中存在的问题：（1）目标顾客群定位。 总的看我市酒店业经营状况普遍不好，原因是酒店过多，供大于求，而且经营方式雷同，没有自己的特色，或者定位过高，消费者难以接纳，另外就是部分酒店服务质量存在一定问题，影响了消费者到酒店消费的信心。 （2）新闻宣传力度。需要能字市场上引起较大的轰动。 我店虽然属于高星级酒店-但社会上对我店却不甚了解，除在开业时需要做过短期的新闻宣传外，报纸主观媒体上都需要做正面广告宣传。
2.周围环境分析 ： 我区的整体消费水平不高，但我店的位置有特色，我店位于市郊村落边，村落长包房客源比较多。如果我们可以提供一类适合他们的产品，吸引他们来我店消费，这可谓一个巨大的市场。
3.竞争对手分析： 店周围没有与我店类似档次的酒店，只有不少的小餐馆，虽然其在经营能力上不具备与我们竞争的实力，但其以低档菜物美价廉吸引了大量的附近居民和学生。总体上看他们的经营情况是不错的。而我们虽然设施和服务都不错，但如果只是考虑和他们竞争同类型客源相比是处于劣势的。
4.我店优势分析 （1）鑫众是隶属于杭州旅游集散的一个子公司，鑫众之星是我市的酒店业知名品牌，我们的客源方面实力雄厚是不容质疑的，因此们在细致规划时，也应充分利用我们的品牌效应，充分发掘其品牌的巨大内蕴，让消费者对我们的产品不产生怀疑，充分相信我们提供的是质高的产品，在我们的规划中应充分注意到这一点来吸引消费者。 （2）我店硬件设施良好，资金雄厚，而且有自己的停车场和大面积的可用场地。这可以用来吸引过往司机和用来开发一些促销项目以吸引长包房客人。二、目标市场分析：
目标市场应具备以下特点：既是对酒店产品有兴趣、有支付能力消费者，也是酒店能力所及的消费者群。酒店应该尽可能明确地确定目标市场，对目标顾客做详尽的分析，以更好地利用这些信息所代表的机会，以便使顾客更加满意，最终增加销售额。顾客资源已经成为饭店利润的源泉，而且现有顾客消费行为可预测，服务成本较低，对价格也不如新顾客敏感，同时还能提供免费的口碑宣传。维护顾客忠诚度，使得竞争对手无法争夺这部分市场份额，同时还能保持饭店员工队伍的稳定。因此，融汇顾客关系营销、维系顾客忠诚可以给饭店带来如下益处：
1、从现有顾客中获取更多顾客份额。忠诚的顾客愿意更多地购买饭店的产品和服务，忠诚顾客的消费，其支出是随意消费支出的两到四倍，而且随着忠诚顾客年龄的增长、经济收入的提高或顾客单位本身业务的增长，其需求量也将进一步增长。
2、减少销售成本。饭店吸引新顾客需要大量的费用，如各种广告投入、促销费用以及了解顾客的时间成本等等，但维持与现有顾客长期关系的成本却逐年递减。虽然在建立关系的早期，顾客可能会对饭店提供的产品或服务有较多问题，需要饭店进行一定的投入，但随着双方关系的进展，顾客对饭店的产品或服务越来越熟悉，饭店也十分清楚顾客的特殊需求，所需的关系维护费用就变得十分有限了。
3、赢得口碑宣传。对于饭店提供的某些较为复杂的产品或服务，新顾客在作决策时会感觉有较大的风险，这时他们往往会咨询饭店的现有顾客。而具有较高满意度和忠诚度的老顾客的建议往往具有决定作用，他们的有力推荐往往比各种形式的广告更为奏效。这样，饭店既节省了吸引新顾客的销售成本，又增加了销售收入，从而饭店利润又有了提高。
4、员工忠诚度的提高。这是顾客关系营销的间接效果。如果一个饭店拥有相当数量的稳定顾客群，也会使饭店与员工形成长期和谐的关系。在为那些满意和忠诚的顾客提供服务的过程中，员工体会到自身价值的实现，而员工满意度的提高导致饭店服务质量的提高，使顾客满意度进一步提升，形成一个良性循环。 根据我们前面的分析结合当前市场状况我们应该把主要目标顾客定位于大众百姓和附近的村落长包房客源，及过往司机，在次基础上再吸引一些中高收入的消费群体。三 、市场营销总策略：
１．“百姓的高档酒店”——独特的文化是吸引消费者的法宝，我们在文化上进行定位，虽然我们把饭店定位于面向中低收入的百姓，但却不意味把酒店的品位和产品质量降低，我们要提供给顾客价廉的优质餐饮产品和优质服务，决不可用低质换取低价，这样也是对顾客的尊重
２．进行立体化宣传，突出本饭店的特性，让消费者从感性上对欧凯酒店有一个认识。让消费者认识到我们提供给他的是一个让他有能力享受生活的地方。可以在报章上针对酒店的环境，所处的位置，吸引消费者的光顾。让顾客从心理上获得一种“尊贵”的满足。
３．采用强势广告，如报纸，以期引起“轰动效应”作为强势销售，从而吸引大量的消费者注意，建立知名度。 四、2008年行动计划和执行方案
合同签署后另附。

⑧ 产权式酒店可以投资么

产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其是酒店的衍生产品，统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，保持物业的整体租价。
产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一，在受到投资者追捧的同时，也暴露出诸多问题，投资产权式酒店需注意产权是否明确、担保机制是否健全、是否具有完善的退出机制。此外还应注意以下风险：
1、市场风险
市场风险即在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动而带来的风险。比如抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。
2、法律风险
法律风险又分三个层面，首先是项目本身及操作方式不合法。比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等；其次是合同条款不合法。即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用；再次是担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保。
3、诚信风险
这种风险主要来自开发商。“产权式酒店”的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。

⑨ 产权式酒店的风险防范有哪些

产权式酒店的风险防范有：
一、选择开发商

在欧美，产权式酒店的开发者本身就是在酒店行业富有经验的经营者，他们仅仅把开发产权式酒店作为运作酒店的一种新形式，而中国的产权式酒店的重点是房地产开发。故在我国选产权式酒店实际就是在选开发商，要选择高资质、高资信的开发商，开发商的诚信成为保障投资收益和居住权的前提条件。
二、对项目进行考察和评价
要分析目标酒店的地段价值，根据该地的酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，已有及在建项目的规模，来预测整体客户入住情况。其次要分析该酒店的定位，根据该酒店的档次、配套设施、客房价格以及希望吸引的客源，站在想入住酒店的客户角度，分析这个酒店的定位是否合理。
三、明确投资者的权利
投资者要注意购买的酒店是否产权清晰，购买的是租赁权还是所有权，是否可以拿到独立的产权证。因此投资者购买前要审查开发商的主体资格、审查房屋销售文件及房地产权属证等;决定购买后，在合同中要明确约定房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任等条款。
其次要明确投资者对酒店经营管理的知情权，防止酒店经营者的暗箱操作。
投资者还要与开发商或酒店管理公司在合同中约定，酒店物业的管理、运营、维修成本的负担，酒店配套设施的所有权归属。
四、提供担保
由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可减少购房者的投资风险。在担保机构的选择上，要选择有实力、信誉卓著的机构，最好是银行或者专业担保机构;在担保形式上，最好选择连带责任担保，当债务人无法偿还债权人的债务时，可以选择直接向保证人主张权利。
同时要将对买卖合同的履行、酒店管理公司对租赁协议的履行以及退出机制问题都应当列入担保的范围，因为以上任何一个环节无法得到保障的话，对投资者面临的风险都将是毁灭性的。
五、完善退出机制
因为酒店必须整体经营，单独的客房很难产生同等的收益。因此，投资者一旦投资完毕，就很难全身而退，其命运在很大程度上取决于酒店的经营好坏。如果缺少退出机制，产权式酒店很可能使投资者陷入进退两难的困境。
投资者可以要求开发商或酒店管理公司承诺在一定条件下保证回购或退款。开发商对买卖合同的履行、酒店管理公司对租赁协议的履行存在严重违约时，投资者都应当有权要求开发商或酒店管理公司进行回购或退款。
六、成立业主组织
产权式酒店不同于一般的酒店，其经营者与投资者分离，而且投资者人数众多、分散、不具备经营专业知识，单个投资者与开发商、酒店管理公司相比处于弱势地位，因此，投资者非常有必要成立一个类似业委会的组织，通过集体的力量来维护自身的权益。
高收益与高风险总是相伴相生的，只有防范高风险才能使高收益成为可能，因此，建议投资者在投资产权式酒店之前，综合考虑诸多风险，谨慎入市，慎重把握，产权式酒店的优势还是会为投资者带来不菲的利润与收益的。

⑩ 酒店产权式经营的优势：

委托经营，业主轻松
目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店赢利分红。这样，对于业主来说，省去了不少不必要的管理麻烦。
提供包租，收益稳定
不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。以一套总价30万，10年包租，每年8%回报率的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了6万元就得到了这套原价30万的产权式酒店中的一套房。若按揭贷款的话，首付四成即12万左右，每年稳定的租金收益，也基本可以抵消贷款数额。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多。投资产权式酒店的业主，一般都不会经常居住，往往是租赁出去，但是，酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10－30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。
最大风险：开发商是否诚信
产权式酒店存在着以上种种的优势，但是，作为一项新兴事物，它必然潜藏着一定的投资风险，所以要想真正将上述优势转化为自己的获益，投资者还需要谨慎考虑。这种风险主要来自开发方诚信与否。产权式酒店的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。
应对方式：选房先看开发商
化解风险的办法只有一个：选择一些真正高品质，有稳定收益保障的产权式酒店。产权酒店品质高低与否，起决定作用的是开发商与酒店管理公司的实力与经验是否足够雄厚。选产权式酒店实际就是在选择开发商与酒店管理公司，只要开发商实力强劲经验丰富，酒店选址、建筑品质、服务质量、管理公司选择等都将得到有力的保证，这一切又都会帮助产品在市场上获得较高的租金和稳定的出租率，这也是对业主投资回报的有力保障。所以开发商是推动项目良好运作的源泉。