1. 如何进行房地产营销策划
说了是害你 , 不说又对不起这个题目
房 地 产 营 销 策 划
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划行销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划行销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划行销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划行销；
2、专案规划设计策划行销；
3、项目品质工期策划行销；
4、项目形象策划行销；
5、专案行销推广策划；
6、专案顾问、销售、代理的策划行销；
7、专案服务策划行销；
8、项目二次策划行销；
我想你大概需要的是这个项目的营销策划
第一章 项目投资策划行销
项目投资策划行销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味著项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以後的开发经营就可以事半功倍。
专案投资策划行销可对专案进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对专案开发节奏提出专业意见。
一 专案用地周边环境分析
1、专案土地性质调查
地理位置地质地貌状况土地面积及红线图 土地规划使用性质 土地现状 ( 交通、水、电、网路------等 )
2、专案用地周边环境调查
地块周边的建筑物 绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况
3、地块交通条件调查
地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划专案的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入专案地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
房地产开发景气指数
国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
中国城市房地产协作网路资讯资源利用
2、专案所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
项目所在地的居民住宅形态及比重
政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
政府关於商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
短中期政府在专案所在地及专案地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
各种档次商品住宅客户分析
商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、专案地块的劣势
3、专案地块的机会点
4、专案地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盤调研
类比竞争楼盤基本资料
专案户型结构详析
专案规划设计及销售资料
综合评判
2、项目定位
市场定位：
区域定位
主力客户群定位
功能定位
建筑风格定位
五 专案价值分析
1、商品住宅专案价值分析的基本方法和概念
商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盤价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比专案价值实现的各要素之特徵
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 专案周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 1、教育和人文景观的差异 2、各种污染程度的差异 3、社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
专案可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 社区配套和物业管理
E 形象包装和行销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
类比楼盤分析与评价
专案价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
专案类比价值计算
六 专案定价模拟
1、均价的确定
住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、专案中具体单位的定价类比
商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度
具体单位定价类比
七 项目投入产出分析
1、专案经济技术指标模拟
专案总体经济技术指标
首期经济技术指标
2、专案首期成本模拟、成本模拟表及其说明
3、专案收益部分类比
销售收入模拟：1、销售均价假设 2、销售收入模拟表
利润模拟及说明：1、模拟说明 2、利润模拟表
敏感性分析：1、可变成本变动时对利润的影响 2、销售价格变动时对利润的影
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、专案风险性评价
价值提升及其实现的风险性：
专案的规划和设计是否足以提升专案同周边专案的类比价值
专案形象包装和行销推广是否成功
2、资金运作风险性
减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
国际国内宏观经过形势的变化
国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响专案开发节奏的基本因素
政策法规因素
地块状况因素
发展商操作水准因素
资金投放量及资金回收要求
销售策略、销售政策及价格控制因素
市场供求因素
上市时间要求
2、专案开发节奏及结果预测
专案开发步骤
专案投入产出评估
结论
2. 浅谈房地产营销的全程策划
浅谈房地产营销的全程策划
策划师经常说到全程策划这个概念。什么是全程策划？它解决什么问题？它如何界定范围？我根据我对策划的理解，粗浅分析一下全程策划，希望和业内同行探讨。
我理解的全程策划是房地产开发过程中高效可行的计划行为。它全面解决开发商在开发房地产过程中所遇到的三个核心问题：做什么？怎么做？怎么卖？
房地产开发流程最简单的表述是：拿地——规划设计——施工——销售。对策划师来说，拿地过程一般介入不了。开发商拿地后会面临“做什么”的问题，这就是前期策划需要解决的核心问题。虽然用地性质以及容积率已经限定，但不确定因素很多，对规划设计的指导也是必须的。同时，前期策划还需要为将来营销做适当准备，换句话说，前期策划需要考虑整个开发流程的各项工作，只不过它的侧重点在规划设计前的调查、判断和建议上。
在前期策划做完后，开发进入规划设计和施工阶段，这个阶段开发商主要面临“怎么做”的问题。这个阶段的工作主要是设计院和建筑公司来做，策划师更多的是以建议者的身份出现。在设计完成后，策划师要根据技术经济指标做可行性分析报告。
在施工过程中，营销策划开始进行，这个阶段主要面临“怎么卖”的问题。策划师的主要工作是考虑寻找什么途径，把什么形象的房子卖出去。
当然，也有人认为前期策划应该算到规划设计完成、可行性分析报告完成后。这种观点是站在开发商的角度看的，而我是站在策划师角度看的，两种观点侧重点不一样，不是什么本质性的分歧。
从开发商角度看，市场调查、策划、规划设计、可行性分析都是连贯的、虚的，没有形成切实有形的产品，都属于开发前期的工作。
从我的角度看，专业分工不同，策划和规划设计不能由同一人完成。由于可行性分析报告必须在规划设计方案完成后才能做出来，而规划设计又应该在市场调查后做，所以，整个全程策划对策划师来说并不是一个连贯的过程，它中间被规划设计和施工断开。在我看来，全程策划实际上是由三个报告组成的：前期策划报告、可行性分析报告和营销策划报告，分别解决“做什么”、“怎么做”和“怎么卖”的问题。这三个报告又有相互重叠的部分，或者说是相互补充的部分。
3. SWOT分析对于房地产营销策划有何作用
如同你名字一样，要么就是杀人不见血，要么就是没作用。
SWOT 用好了是一把利刃，用不好没作用。