『壹』 会展市场调研的重要性有哪几点具体内容是什么求大神能回答，万分感谢，注意是会展调研，不是市场调研
建议发商大吧，商大有会展专业。
『贰』 会展组织案例问题
会展活动是围绕着特定主题在特定时空环境下由多方参与并共同推进，实现各方利益均衡的集体性的社会活动。是通过精心的策划，运用科学的技术手段，组织实施和传播，达到各方的维系和交易、整合营销、调节供需、技术扩散、产业联动、促进经济一体化，从而树立和维护良好的品牌形象，使自身与变动的社会环境保持动态的平衡。
美国著名公共关系学者卡特李普(ScottM.Cutlip)和森特(AllenH.Centre)认为：公共关系是这样一种管理功能，它能建立和维护组织与公众之间的互利互惠关系，而一个组织的成功或失败取决于公众。美国人莱克斯·哈洛博士认为：“公共关系是一种特殊的管理职能，它帮助一个组织建立并保持与公众之间的交流、理解、认可与合作”、“帮助企业保持与社会同步；它使用有效的传播技能和研究方法作为基本工具。”公共关系的职能反映了一个组织需要通过自身的变革，适应目前越来越全球化、多元化的社会，它是贯穿于组织生存与发展全过程的一项至关重要的战略工作，其使命也恰恰体现在它有利于协调和维护这个为我们提供了物质和社会需要的社会系统上。
由于会展是一项复杂的系统工程，组织者在实施总体战略过程中，需要协调与政府、合办单位、新闻媒体、参展商、社会公众、内部员工等多方面的关系，以达到良好的产业效应、经济效应和形象效应。因此，在会展工作中的整体运作中如何成功的实施公关战略，协调和维系与社会各界的多种错综复杂的关系，赢得各界公众好评，取得良好的社会效果与展览效益，成为参与会展活动各方研究的重要议题。
公共关系功能在会展活动中的体现
1. 会展活动可以充分展示企业的形象和产品品牌，建立良好的企业形象。
作为一种现代化的传媒方式，会展活动是通过举办大规模、多屋次、多种类的会议和展览，带来源源不断的商流、物流、人流、资金流、信息流，对企业而言不仅产生直接的经济效益，还可以充分展示企业的形象和产品品牌，建立良好的企业形象。会展活动已远远超过单纯地举办会展本身所具有的意义，成为树立城市形象、展示发展成果、弘扬文化艺术、促进经济建设、推动社会进步的朝阳产业。
2. 会展活动是吸引注意力的平台，是维系多方的纽带。
在会展活动中，生产商、批发商和分销商汇聚一堂，进行交流、贸易，它就是吸引各方受益者的注意力信息平台。企业可以利用各种信息渠道宣传自己的产品，推介自己的品牌、形象。企业与顾客可以直接沟通，得到及时反馈。企业可以收集有关竞争者、新老顾客的信息，企业能了解本行业最新产品动态和行业发展趋势，构成决策依据。会展活动可以扩大参与者的接触面，开阔视野启发思路；企业可以货比三家，寻求最佳的供货厂商与合作对象；一对一、点对点的双向沟通，便于寻求客户和商贸机会，提高顾客对品牌的忠诚度；在展会进行中还可以直接订货，免去寻求客户与市场的中间环节，花费少，时效高。因而会展业成为时下备受推崇吸引注意力的平台和维系多方的纽带。
3. 会展活动可以通过各方的合作，建立彼此的互惠互利关系
会展业是一项极为复杂的系统工程，受制因素很多，从制定计划、市场调研、展位选择、展品征集、报关运输、客户邀请、展台布置、广告宣传、组织成交直至展品回运，形成了一个互相影响、互相制约的有机整体，这个有机体的形成关键在于能够形成彼此利益上的切实互求和实现，在互惠互利、对等援助、对等回报的基础上，通过所有参与会展的社会组织开展互助合作，互利招展，一家主办，多家招展等多种形式，提高招展能力，扩大招展范围，保证自身利益，提升展会的档次和水平，做大做强展会，打响展会的品牌。
会展活动中需要维系的公共关系目标
1. 内部员工的关系
内部关系维系实际上是人力资源管理的问题。管理大师彼得·德鲁克曾经说过， “管理就是要让人力资源产生生产力，它是惟一意义深远的竞争力”。一个企业要想生存发展，较强的竞争能力是不可缺少的，而这个竞争能力主要来自一个健全的机构系统，高度的运行效率及全体员工的协调合作精神。做好内部关系的维系，在组织内部全体成员之间沟通一致，可以将员工联结成一个整体，形成强烈的核心力，通过内部公关，将组织变成一个温馨和睦的大家庭，做到企业对员工遵守承诺，也能够培养员工对企业的承诺，两者可以实现公关中的互惠互利观念。同时，内部公关的成功对外部环境产生辐射作用，可以得到外部公众的认可。因此，组织应该把内部公关当作是一项战略，把它融入到企业的管理哲学中去，发挥内部公关的真正职能。
展览活动是一项高智能、高风险、高难度、高强度、高时效，同时也是高回报的工作。它要求工作人员有高度的责任感、使命感和团队意识，既要有自制力还要有协调力，更须有超人的意志力，工作中不得有丝毫马虎或差错。特别是展会实施中，要求每个人都须做到临危不惧、判断准确、随机应变，保持高度独立、自制、警觉，并具备超人的脑力与体力，才可能确保一项展览在短短两天到一周的时间内运转正常。因此，组织者如何做好内部员工的沟通与管理，直接关系到整个展会的成功与否。因此，会展活动实施过程中管理要做到分工明确、责权对等、奖罚分明实施有效的物质激励和精神激励，力图使每个员工均处于最佳竞技状态，充分发挥其主动性、积极性和创造性。
2. 投资者关系
投资者关系是一个社会组织的战略性工作，与投资者之间良好的开放性和经常的沟通可以帮助降低企业的资金成本，为企业的管理层赢得更多的支持和吸引新的资金。良好的投资者关系是企业公共关系的一种功能。会展活动涉及面广，一次展会将有数家甚至更多国别、行业、角色、职能、利益不同的主办、承办、协办、赞助、鸣谢、同贺等单位介入，从本质上说，它们共同构成了一项展览活动的投资人，是会展活动的股东，将从中获取形式各异、内容不同、大小有别的各种所有者权益，具体涉及到股东的利润、管理费、企业或品牌形象、知名度、美誉度等。因此，作为会展的组织者即承办方如何实现展览效益最大化、充分体现互利互惠的合作原则、使各方各得其所成为处理好这一关系的核心。
3. 政府关系
政府公众是对社会进行统一管理的权力机构，具有权威性，政府和组织之间是管理与被管理的关系。协调维系与政府的关系非常有必要，因为政府是国家权力机构，对国家实行宏观调控，最具权威性，一个组织要是能得到政府的认可和支持则就有可能得到社会大众的认可和支持，组织要尽可能向政府表明对社会对政府的贡献，扩大在政府心目中的影响，得到政府的大力支持。良好的政府关系能为组织形成有利的政策、法律和社会管理环境政府作为权力机构，制定相关方针政策、法律对社会和组织实行干预，这些宏观政策对组织会产生重要影响，因此组织要尽力能使政府在制定法律政策时有利于本组织的发展。我国对会展业的管理沿用的是展会审批制，即一个展会从立项到实施，必须接受从国家有关批准单位到工商、税务、卫生防疫、海关、公安、消防、交通，以及环保、市容监察等诸多政府管理部门的审核与约束。而且政府对会展业的宏观调控在相当长的时间内将会持续。因此，如何妥善处理好与政府及上级管理部门的关系，是展会组织者一项重要而长期的工作。
4. 新闻媒体关系
媒体是社会上的新闻传播机构或工具，包括报纸、电视、杂志、广播、网站等，媒体公众是组织外部环境中最特殊最敏感的公众群体，因此处理好媒体关系非常有必要。新闻媒体是组织与广大公众沟通的重要中介，组织的公关活动必须要依靠媒体才能完成，如果没有媒体的传播报道与沟通也不能称之为公关活动。对组织而言良好的媒体关系可以帮助组织引导良好的公众舆论，让公众对组织产生良好的口碑和评价，有利于组织形象的塑造，维护组织的知名度和美誉度。会展属于综合、大型的社会活动，是新闻媒介关注的焦点。因此，展览会往往会成为传媒采访的热点，对提高展览组织的知名度和美誉度有很大的帮助。主动积极的与之保持良好的沟通与联系，是做好会展活动的关键因素。
5. 社会公众关系
社会公众是指购买、使用或关注本组织提供的产品、服务、观念的个人、团体或组织。是一个组织的最大的社会群体，几乎囊括了每一个社会成员，直接掌握着组织的命运。良好的社会公众关系能给组织带来直接的经济利益，能让企业确定以谁为目标的问题，建立“顾客第一”的根本理念，将顾客的利益放在第一位，满足消费者的需求，想其所想，急其所急，必能使企业与消费者实现共同的目标和共同利益，使企业能长期稳定发展。会展活动的社会公众包括与展会内容直接相关的国内外来访者、买家，也包括潜在的关注、影响展会达到其预定目标的其它各类社会力量。如果会展活动得不到社会公众的关注，门庭冷落，展览规模再大，也是一次不折不扣的失败。会展活动过程中要始终提倡以人为本的理念，突出方便性、功能性，确保参观安全、有序，场面井然，环境适宜，服务到位，设施齐全，交易顺利，以全方位多功能的服务方便到访的国内外公众、满足不同需求才是维系社会公众关系的关键。
6. 其他服务提供者的关系
会展活动通常会涉及场馆、旅游、住宿、餐饮、运输、仓储、租赁、报关、通讯、邮电、广告、会务服务、礼品鲜花、礼仪、演艺、印刷、保安等多种服务及众多合作伙伴。每个合作者都是整个展览活动的一部分，各方只有通力合作才能取得理想效果。会展活动的承办者要有意识的去构造一个精诚合作的价值链，通过与链条各方的通力合作，将各个单位的核心竞争力有效的链接到展会活动中来，逐渐积累并拥有独特的、不可模仿的竞争优势，创出名牌展会。
会展活动中维系协凋相关目标公众的建议
会展活动是一种立体化、多功能的营销手段，它为参展单位与来访者提供了一个信息交流、了解市场、感知需求、塑造形象、寻求商机、完成交易的平台，使双方实现了立体、全面的互动与沟通，完成了产品或服务的推介与销售。为此，会展的组织者在整体运作中应该科学的协调和维系与社会各界的多种错综复杂的关系，推进会展活动各项工作的顺利进行。
1. 以公关意识和理念指导会展活动。
公关意识是一种现代化经营管理和行政管理的思想、观念和原则，是一种开明的经营和管理观念，是一种全新的思维方式和交往方式的体现。包括形象意识、公众意识、沟通意识、服务意识、责任意识、合作意识、创新意识等。会展活动的健康运行首先要把相关公众看成是自己生存和发展的前提条件，把能否处理好公众关系看作自身事业是否成功的标志，时时刻刻以公众的利益为出发点来设计自己的行为。会展活动的策划和执行要追求独创、追求新颖，以塑造组织形象为重要的目标，注意建树良好的形象，维护良好形象，要自觉地意识到组织的一举一动、组织成员的一言一行都代表了组织形象，展现着组织形象，影响到组织形象，从而懂得用良好的形象为自身发展创造最佳的社会关系环境，赢得公众信任和支持，获得发展机会。
2. 加强各方的沟通，以形式多样的公关手段推进会展活动的有效性。
传播是公共关系的手段，是公关活动的中介和载体，是联系社会组织与公众的纽带和桥梁，公共关系必须借助传播才能进行活动，才能实现沟通，才能树立组织形象。没有传播，公共关系就失去了赖以依靠的手段，公众无法得知组织的相关信息，组织也无从了解公众的意见、看法。公共关系的传播是作为主体的社会组织通过各种传播
手段向目标公众进行传播与沟通以使公众对组织形成深刻的印象从而树立组织的良好形象，这种沟通与传播必须强调是双向的。公共关系的传播手段一般有宣传型、交际型、服务型、社会型和征询型等。宣传型公关传播是运用大众传播媒介和内部沟通方法，开展宣传工作，树立良好组织形象的公关活动。其特点是主导性强、时效性强、传播面广、推广组织形象效果好。交际型公共关系传播是在人际交往中开展公关工作的一种模式，目的是通过人与人的直接接触，进行感情上的联络，为组织广结良缘，建立广泛的社会关系网络，形成有利于组织发展的人际环境。服务型公共关系传播是一种以提供优质服务为主要手段的公关活动模式，目的是以实际行动来获取社会公众的了解和好评，建立自己良好的形象。社会型公共关系活动是组织利用举办各种社会性、公益性、赞助性活动开展公共关系工作的模式。征询型公共关系活动是以提供信息服务为主的公关活动模式，目的是通过采集信息、舆论调查、民意测验等工作，了解社会舆论，为组织机构的经营管理决策提供参谋，使组织行为尽可能地与国家的总体利益、市场的发展趋势以及民情、民意一致起来。会展活动要合理运用公共关系的传播方法和模式，利用丰富的媒体资源，帮助各方通过会展这个平台得到最大限量的媒体透视，达到与相关公众的有效沟通，以实现会展活动的终极目标。
『叁』 为了避免会展市场调查而导致的失误,常采用什么调研
国家市场调研中心-帮助企业赢得市场的法宝！
市场调研工作需要收集关于市场规模、市场数版据、竞权争对手、消费者研究等方面的相关数据，并在相关数据支持的基础上提出市场决策建议或市场参考。对企业而言，与专业的信息咨询公司合作，针对市场和行业进行调研，以成为解决企业一系列问题的有效途径
国家市场调研中心是中机系(北京)信息技术研究院旗下网站。中机系(北京)信息技术研究院专注于全球工业市场情报监测、产经数据服务、工业市场研究及调查、城市（区域）发展规划、投融资等决策咨询。目前在北京、上海、武汉、长沙、悉尼、纽约等地均设有办公室。承担过多次国家课题、全球市场大型调研、区域/项目投资价值评估、区域产业规划、开发区/高新区/园区规划设计、重大项目可行性研究及后评价、投融资规划等，是华北地区最早从事咨询服务的集体所有制企业之一。
网络搜索 国家市场调研中心
『肆』 求展览展示的市场调查报告
一份关于会展设计师的调查报告
近年来，国内会展业发展得如火如荼，展会的数量、规模和展馆面积都在以十倍甚至数十倍的数字增长，会展经济对相关产业的拉动作用也愈发显著，在国民经济中的地位也日益凸显，成为许多城市经济发展新的增长点。但与发达国家相比，我国的会展业尚处在初级阶段，特别是会展设计专业人才稀缺，正成为制约会展业发展的一大瓶颈。无论是京、广、沪这样的展览巨头，还是深圳、大连、青岛、重庆等二线会展城市，在“会展人才稀缺”上，他们可谓是同病相怜。
与会展经济领先的一些国家相比，我国会展业还存在诸多不足，突出表现为：展会水准不高，国际化程度较低；展会主题雷同现象屡见不鲜，导致整个会展业竞争纷乱无序；展会的质量和效益有待提高；缺乏行业管理，市场存在恶性竞争；场馆设施不健全，软硬件不配套；专业人才匮乏等等。导致这一系列现象的原因归根结蒂是专业人才缺乏。会展业是一个服务密集型和知识密集型行业，专业人才的多少，专业技术水平的高低，知识的差别直接关系到展会的质量和效益。据统计，在会展业条件最好的上海市，会展业有经验的高级项目经理不足50人，复合型会展人才全上海市未必能找到100个，而通常举办一个大型国际会展，至少需专业人才80~90人。从全国范围看，专业的会展人才缺口至少达200万之多。
今年1月，国家劳动和社会保障部向社会正式发布了10个新职业，其中会展设计师这个职业作为发展前途最为光明的新职业名列10种职业的第一位，让本已备受行业的关注的会展设计师再次高调升温。会展设计师不仅成为最具潜力的职业之一，更是被誉为2007年新贵。
不同城市演绎同一首歌——会展设计专业人才成瓶颈
作为朝阳产业，中国会展业的迅速崛起让世界刮目相看。1997年，中国内地全年举办的各类展览会数量第一次达到1000个，短短10年，这一数字在2006年跃升至3800个。全球拥有的展览会的主题，在中国市场上都能找到，新主题的展会几无可开发的可能。包括德国、美国等世界前10名的国际展览公司都不同程度地参与了中国市场。中国的展览馆的数量和规模都堪称领先世界。正因如此，会展人才短缺的矛盾也愈发突出，特别是展览设计人才的稀缺，成为整个会展行业共同面临的问题。从目前情况看，大多数会展从业人员多是"半路出家"，真正科班出身的人才凤毛麟角，会展设计师自然也就成为会展业这个朝阳产业中的"稀缺人才"。
北京 高端会展设计师抢手
北京是中国会展业发展的一面旗帜，也是会展人才相对集中的地方，尽管如此，该市同样面临着会展设计师短缺的困惑。北京力洋展览展示有限责任公司是一家在业内颇有口碑的专业展览展示企业，该公司以别具一格的展台设计，赢得了索尼及松下等国际知名公司的信赖。对于当前的会展设计师热，力洋展览展示有限责任公司总经理刘洋认为，会展毕竟还是个年轻的行业，而北京作为全国三大会展巨头之一，其会展业的发展速度是有目共睹的，正因如此，北京会展设计师稀缺也就再正常不过了，一方面是快速发展的会展业，一方面是滞后的会展教育。更准确地说，北京真正缺乏的是具有高端设计能力的资深会展设计师。这几乎是每个展览展示公司共性的问题。力洋公司对会展设计师的要求早已不满足于业务，更注重设计人员对事务的控制力及对相关领域的了解和沟通能力。尽管现在高端会展设计人才奇缺，但是力洋公司的定位，决定了他们对设计师的要求和理解“宁缺勿滥”。刘洋介绍，力洋公司鼓励和推崇设计师个人品牌的建立，这也是每一个优秀设计师的理想，正因如此，力洋公司吸引了一批优秀的会展设计人才，而优秀的设计人才，已经成为力洋公司的核心竞争力。人才是力洋公司在众多竞争对手中脱颖而出的秘密武器。
上海 人才瓶颈制约产业发展
据统计，到2010年世博会期间，上海会展类人才的缺口将达到10万人。据上海市会展行业协会提供的数据，该市注册该协会的会展公司有150多家，旅游业中也有半数旅行社设有会展部，全市会展从业人员大约有5000名，但其中具有5至10年的实际操作能力和经验专业人才却不足50人。随着申博成功，上海有望成为21世纪亚太地区的重要会展中心，但会展人才中“百里挑不出一个”的悬殊差距，已成为上海确立重要会展中心地位的瓶颈。
重庆 年薪10万难觅优秀会展设计师。
据重庆会展协会负责人介绍，会展设计师在重庆同样非常稀缺，很多公司已开出10万元以上的年薪，依旧是“英雄无觅孙仲谋处”。倒不是10万元的高薪对大家没有诱惑力，只是很多人因自己没有“金钢钻”，不敢揽这“瓷器活”，10万高薪可谓是曲高和寡。
在今年春季，重庆众多会展企业开展了一场会展人才争夺大战，会展设计专业人才成争夺重点。
为了备战糖酒会，重庆众多公司都求贤若渴，数家会展企业争相向会展专业人才抛出橄榄枝。其中两类人才最受青睐：一类是展览整体策划及招商招展的专业人才；一类则是展览设计以及制作的专业人才。而且与以往不同的是，这次的人才之争非为一时之用，而是为以后储备人才。这也是众展览公司在吃尽了设计人才短缺的“苦头”后的觉醒。
杭州 会展设计师成“香饽饽”
在杭州，由于市场需求比较大，会展设计师“物以稀为贵”，其月薪一般在4000元以上。浙江中博展览有限公司总经理任行坦言，与北京、上海、广州等老牌会展城市相比，目前杭州的会展业发展与这些城市还有一定的差距。尤其是人才的缺乏，已经成为制约杭州会展业发展的瓶颈之一。虽然历年的"西博会"培养了大批会展工作人员，但真正的会展人才还相当欠缺。人才的稀缺导致杭州的会展业还处于规模小、档次低的水平。现在大家都已经认识到，在这个行业里，谁拥有真正高端的会展专业设计人才，谁就等于把握了更多成功的机会。
武汉 会展专业人才每年缺口上千人
湖北省会展业商会会长张珺在接受记者采访时说，在武汉，许多公司抛出年薪10万的“绣球”，却少有人敢接。高薪难聘自己所需的会展设计人才，这也是武汉展览展示企业共同面临的苦衷。武汉会展业人才严重匮乏，已经成为制约武汉会展业发展的瓶颈。
据张珺介绍，武汉每年共承办上规模的展会150场以上，但无一场是国际展览业协会认证的展会，科技部重点支持的11个展会中，也仅有华中车展一项。人才问题在很大程度上制约了省内会展业发展。特别是展览装饰专业人才非常就更少，特别是专业制作工人和展示设计师。
大连 很少有会展设计人才饱和的公司
大连北展豪迈集团所属的大连创迅会展服务有限公司经理李宏毅谈到，会展设计师一直都是很抢手的职业，因为会展业是朝阳产业，会展设计这个职业也刚刚兴起，市场需求旺盛。在大连这个二线会展城市，从事展示设计的专职人员至少也有200人左右。还有一部分是一些广告公司及装修公司的设计师。新成立的展览公司逐年增多，市场需求也逐渐扩大，这就导致每个展览公司每年都在招人。这个行业的特点是流动性比较大，所以很少有设计师饱和的公司。从表面上看，会展设计师严重短缺，但准确地说，会展行业缺的是高端会展设计人才。
深圳 会展人才缺口达50％以上
目前深圳与会展相关的企业大约有100多家，全市每年举办展会70场左右。按照这个规模，至少要有200－300名熟悉市场行情、具有足够会展组织能力的会展经理人才。但在深圳现有的会展从业人才中，合格者不足一半。这就意味着深圳目前会展人才缺口达50％以上。而新的深圳会展中心启用后，深圳的展馆资源将扩大3倍以上，会展总量很可能从目前的每年的70场左右增加到每年100~200场，深圳的会展人才缺口仍在扩大。
『伍』 你认为企业在会展期间获得市场调查的信息和平时数据有何不同
企业在会展期间获得市场调查的信息和平时数据有些不同。
『陆』 会展经济的价值是什么最好有实例
以下是关于会展经济的一个案例参考，希望能帮助你
第一章 市场调查与分析
第一节 成都市商业物业的现状及其发展势态分析一、成都市商业房地产的现状如果说2002年是成都商业地产的复苏年，那么，2003年是真正的“商业地产高潮年”。从去年开始的轰轰烈烈的旧城改造运动，给成都的商业地产开发带来了空前的机遇。大量的商业用地投入市场，加之商业地产开发的高额利润，使很多具备资金实力的开发商纷纷将目光投向高风险、高利润的商业地产，商业房地产市场异常活跃。商业地产的开发与投资呈现出蓬勃向上的发展之势，成为目前成都房地产开发的一大增长点。今年，更是有多个大型的商业项目推向市场，“天府汇城”、“新城市广场”、“时代广场”、“成都国际商城”等等。成都商业地产正在告别传统小打小闹的时代，使得商业地产步入一个规模化和品牌化发展的历史时期，市场竞争非常激烈。 二、供求状况据相关资料显示，2003年1-6月成都市累计完成房地产开发投资96.63亿元，同比增长35.2%；商品房施工面积1758.44万平方米，比去年同期增长27.0%；商品房竣工面积263.93平方米，同比增长37.5%，其中商业营业房竣工面积11.6万平方米，价值1.91亿元；商品房销售面积260.77万平方米，销售金额54.29亿元，其中商业用房销售13.34万平方米。商业用房销售大幅增长，说明我市商业地产开发正步入良性循环。今年1-6月五城区房地产市场供求关系发生了根本性转变，市场需求首次超过供给。市场供应面积为350.64万平方米，销售面积为353.04万平方米，供销比为0.993，供小于求这一状况有力的证明了成都市房地产消费市场强劲的需求动力，可以看出，成都市房地产业正处于一个高速发展的安全通道中。但相对于商业地产而言，由于旧城改造力度的加大，市场竞争将更加激烈，如果商业地产供求关系得不到平衡，对开发商和投资者来讲都有风险。 三、价格走势由于商业地产的竞争日趋激烈，大规模旧城改造带动了商业用房开发量的大幅度增加, 同时投资者对各商业地产项目的投资选择越来越谨慎，这些因素都在一定程度上影响着商业地产的价格走势。综合来看，商业房地产的价格出现了一定的下滑趋势。 四、市场预测商业房地产未来的发展趋势，对本项目的运作影响至深。根据相关资料及我公司对2002年全年和2003年上半年商业房地产发展的轨迹研究，初步预测： A、在未来两三年内，商业地产的开发会随着旧城改造而持续升温，市场供应量会进一步增加，但销售将趋于平稳； B、商业地产的开发，已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并已经形成了自己相对独立的市场空间； C、传统的商铺，其形式与内涵正在随着市场经济的发展而发生变化。随着商业环境的成熟和发展，商业地产的整体经营成为商业房地产开发的关键。从独立的商铺开发上升到整体经营是商业地产发展的质的变化； D、外资零售、娱乐、家居、餐饮业以及连锁商业的不断涌入，将带来一些新的商业地产物业类型，如SHOPING-MALL、OUTLET STORE，各类型超市、特色商业街等形态，注定商业地产还将会继续升温，并成为今后房地产市场的热点物业； E、“地产大鳄”与商业巨头联盟的全新开发模式，除以规模形成核心竞争力外，品牌店、旗舰店、主力店、直销点等相关商业运营资源的整合能力将不断提升； F、“文化”将成为商业地产发展的重要因素渗透到产品策划与经营过程中，“创新”将成为商业地产营销的主题； G、中、小投资者将成为投资客户群体的主流； H、市场分工越来越细，各个环节的专业队伍将加入商业地产的运作过程中。专业的、经验丰富的代理公司将在商业地产项目开发过程中发挥越来越大的作用。 第二节 区域环境分析一、区域环境概况本项目位于金牛区，金牛区东连成华区，北接新都区，西南与青羊区相接，东南与锦江区毗邻，西北与郫县连界，本区域是成都市北大门的快速通道，拥有为西南地区最大的客运中心，连接成渝、宝成、成昆三条铁路枢纽的成都火车北站。优越的地理位置，使本区域成为成都市重要的商贸和物资集散中心，区域内商业、娱乐业、饮食服务业发达，物资供销网点星罗棋布，为发展多种经济形式、多种经营方式、多种流通手段的商业和旅游业提供了良好的条件。该项目处于金牛区的商业、政治、经济核心位置，有着其它项目无法比拟的区域优势。 二、消费市场分析本区域经过多年的发展，百余座楼盘和上万户的固定居住人群已使这一区域高度成熟。区域内聚集了大量住宅小区：光荣片区、祥和苑小区、茗苑小区、交大片区等和项目周边的西南交通大学、成都师范学校、成都铁路工程学校、树德中学等多所大中专院校师生以及项目附近中铁二局集团拥有的多家大型公司、集团内部人员共同构成本区域强有力的消费群体；加上成都国际会展中心的强大影响力，辐射、吸引全国各地参展人员，每年数以亿计的会展经济更是激活这一区域内各行业消费的强大动力。区域内的住宅社区雀起，聚集了巨大的消费群体。会展经济带动商圈发展诸多因素都对区域的商业设施、形态、配套等提出了更高的要求，而区域内的商业物业目前基本上是以社区商铺的形式出现，故商业业态急需调整和完善。 第三节 项目区域内相关物业调查分析项目隶属金牛区，位于成都市西北部，与成都市的其它区域相比，商业物业发展势态相对滞后。项目附近只有成都国际会展中心、人民商场会展超市等少数几个商业项目，其余商业物业都还是沿袭着老式的传统商业格局——沿街为市。成都国际会展中心是成都市人民政府的重点项目，由美国加州集团和成都市人民政府共同投资14亿元人民币建成。共占地150亩，总建筑面积达21万平方米。拥有2个大型室内国际展馆，总面积5.5万平方米，可提供2400个国际标准展位，同时还拥有1.3万平方米的露天展场，是集展览、会议、酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的国际标准展馆。据调查了解，成都每年成功举办全国性或具有世界影响的展览75个，每年净展出面积为45万平方米，观众人数达160余万人。参观展览的人流潜在着对吃、住、行、游、娱6大行业的巨大消费需求，能为当地财政至少增加100个亿的收入。会展中心具有四个显著特点：它是一个新兴的朝阳产业，具有广阔的发展前景；它是一个无污染的高效行业，投资收益率保持在20%以上；它是一个带动作用很强的行业，可以发挥1：9的乘数效益，即会展收益一块钱，可以带动其它行业收益9块钱；它是一个人流集散地，有很强的吸引力。因此，它不仅是成都市民关注的焦点，更是全省乃至全国关注的焦点。人民商场会展超市坐落在会展中心内，占会展中心2、3层共1.4万平方米作为卖场。2层主要经营服装、手机、小家电、超市；3层主要经营电器类。由于该商场属于老式传统型商场，在规模、外观、内部环境、装修设施设备及货物陈列和服务质量、经营理念都存在严重的不足，现阶段已明显不能满足这一区域的消费需求，已呈现落伍之态。因此，该商场人气稀少、经营惨淡。商场与底层的服装销售区以店中店的形式出现，人气显然不足，虽然增加了餐饮，但还是不能达到聚集人气的目的。以目前消费习惯来分析，现代消费者喜欢在有购物环境、装修档次较高、服务质量优越的地方消费，更能增强消费者的购物欲望，刺激消费。人民商场会展超市的现状与会展中心整体规模极不协调，严重地影响了会展中心的形象，它必然将被其它大型商场所替代。第四节 项目区域市场的相关数据分析一、项目区域商业经营状况及租金价格分析 1、经营业态项目区域各类基础配套和生活配套设施齐备，金融、证券、政府相关职能部门等机构环布四周，项目周边的商业物业除“人商会展超市”外基本都以临街铺面的经营方式为主。现以包围项目四周的四条路来作一个综合经营业态分析：沙湾路经营业态主要是以餐饮、服装、日杂百货、鲜花店为主；为民路经营业态主要是以房屋中介公司、美容美发为主；金沙路主要是以房屋中介、五金、日杂的经营业态为主。现为民路与金沙路交汇口正修建一休闲广场，共占地6亩，预计2004年1月1日完工。目前，政府规划的为民路将建设成商业步行街，以后将取缔车辆行驶；光荣北路经营业态主要是以百货小超市、五金、房屋中介公司为主。综合四条道路经营业态，我们得出下图： 该项目所处区域的经营业态：服饰35%、餐饮30%、百货15%、五金10%、其它10%。 2、项目区域市场租金价格分析：街道名称 最高价 最低价沙湾路 350元/㎡ 100元/㎡会展中心（底层） 300元/㎡ 70元/㎡金沙路 120元/㎡ 60元/㎡为民路 80元/㎡ 40元/㎡光荣北路 100元/㎡ 40元/㎡通过对项目周边经营业态及租金价位的调查分析后，我们得知项目周边商业形态较传统、原始；商铺出租率高达98%，出租率较高，空置率很低，商业经营氛围浓厚，区域商铺的租金可为本案营销定价作市场参考，这些都为本项目的成功运作提供了有力的市场依据。 第五节 区域内规划发展金牛区委、区政府下属的成都国际会展商务建设开发有限公司，已经对会展商务圈的建设作出了详细的规划。金牛区所作的会展经济圈规划，将以会展中心为依托，以会展产业为龙头，吸引营销、保险、金融、电信、信息咨询等机构和国际知名企业入驻，成为名牌公司汇集、知识信息资本密集、具有规模效应与集散效应优势的区域。按照金牛区提交给市政府的规划方案：会展经济圈将以会展中心为中轴，东至金沙路，西接二环路，北到沙湾路，总占地面积约430余亩。金牛区还建议，将营门口立交桥沿二环路至沙湾路口约800米长的路段，等距离平行向外延伸至交大附小区域，纳入会展经济圈控制性规划的范围。目前，会展经济圈建设已投入2亿元资金进行拆迁，预计5年内完成会展经济圈的建设目标。今后经济圈将由五大板块组成：商业综合区——大型商场、商业楼、办公楼，占地47亩；会议展览区——由原成都国际会展中心和扩建展览馆组成，占地33亩；商务办公区——商务、办公、商场、餐饮娱乐和专卖店，占地72亩；商务住宅区——公寓、住宅、学校，占地36亩；市政配套区——商务楼、地下停车场、绿化广场等等，占地46亩。如此庞大的现代会展经济圈在西部是绝无仅有的，它最少要辐射300万人的工作、居住、消费的范围。
第二章 项目商业业态定位分析
第一节 初步运作思路的提出纵观整个成都市的商业物业，不同的商业楼盘竞相开发，形成了百家争鸣、百花齐放的局面，业内称2003年是成都的商业地产年，市场竞争异常激烈。但大多数项目的运作模式、推广手段都日趋同质化，没有自己的特色和个性，欠缺物业自身价值的支撑点，缺少新理念的支持，从而难以实现可持续发展，无法给投资者足够的投资信心。这种市场现状对本案来说，既是一种挑战，又是一次机遇。通过我公司对本案区域环境和市场状况的初步了解，本案处于会展经济圈内，而会展经济是一个附加值很高的新兴产业。目前，区域内只有人民商场，会展超市这一稍大的商业卖场，该商场无论从产品、经营、规划、品牌和管理等方面都已明显落后。因此，本案商场的崛起，是具有替代并成为该商圈领头羊的重要作用，本项目的运作思路应是依托于会展经济，充分利用会展经济的连动效应，创造出符合会展经济圈发展的产权式品牌综合商场。本案处于会展经济圈中心地带，已具备良好的市场环境，其强势的市场资源是本案运作必须进行有效利用的优势，将其区域价值在本案个案上进行有效叠加，将其未来升值空间及商业价值得以充分利用，最大化地创造出项目开发的经济效益。如何整合资源、创新营销、准确有效的将项目的产品定位、经营定位、销售定位有机结合，使本案在市场竞争中脱颖而出，获得投资者青睐、市场认同，获得良好的销售业绩，便是本案营销操作思路的核心和终极目的。 第二节 具体策划思路一、本案价值的超越本项目运作要实现两个层面的超越：第一层面的超越为：超越常规性价值和投资价值（产品功能价值的超越）。第二层面的超越为：象征性、标志性的附加价值（内涵及灵魂性的超越）。本案的战略目标不仅要超越第一层面的核心价值，还要达到具备第二层面的核心价值，即本案不单单是满足于一个常规性的物业，而是应达到具有区域代表性的商业物业，使本案成为区域商业龙头。 二、本案经营定位——综合性品牌百货商场综合商场是围绕着某多种类别商品展开的终端服务，强化了消费者特定的购物意识。这种商场将不同种类的商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，加上经营商自身的经验和品牌，给消费者提供一种舒适的购物环境，使购物成为一种消闲，就一定能增加顾客的购物兴趣和欲望。综合商场以区域人口为主要消费对象，客流量是它的生命线。综合性商场的客源是由购物、休闲、旅游三部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲、旅游者也存在即兴购物。因此，实际购物人数会适度提升。综合商场不仅要配以齐全的商品种类，完善的设施，上乘的服务，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动场所。顾客既可在里面购物、就餐、游乐，也可消除顾客的疲劳，延长顾客的停留时间，增加商场的营业额。 三、产权式综合商场运作核心所谓产权式综合商场的经营理念，也就是三权分离的原则，是开发商通过对其所开发的物业进行产权销售，获取合理的开发利润；而产权拥有者（投资者）在一定时间内（5年、10年、15年或20年）只是一种纯投资行为，通过购买物业的产权，再将其租赁给经营管理者，而获得相对长期稳定的回报，经过经营者的潜心经营，逐渐增加物业的附加值，随时间的推移而逐渐扩大物业的价值空间；经营者则利用物业的各种优势和经营者自身专业的经营理念，通过购物中心的经营运作，获取丰厚的经营利润。这种将三者的共同利益集中在同一物业上，以不同方式完成各自的参与过程，将三者的利益共同点以营销的形式形成一个完美的组合，从而实现各自利益的过程即为“产权式商场”运作模式。 四、具体操作办法（1）、首先引入一家知名品牌的经营商在该物业内开展经营活动，其物业主要是通过租赁的方式让经营商实现整体统一的经营管理，经营者只面对开发商（或借用其品牌，由另外的经营管理公司负责招商、管理）。（2）、开发商将已租赁出去的物业分零销售给若干个投资者，通过分零销售的方式来回收投资和实现其开发利润。（3）、作为投资者来说，在一定时间内只拥有物业的产权并将自己购买部份的物业由经营管理公司统一租赁给经营商，从经营商所付给的物业租金中来回收投资和获取相对长期稳定的投资回报。在经营商的租赁期限满以后才能真正拥有已经增值的物业。在本项目的营销运作上可以采用该策略：首先引进一家具有较高知名度的品牌经营商作为本物业的主体，来完成对项目的整体经营管理，并负责对商场的经营活动统一运作。将本项目的永久性产权分零销售给若干个投资者，将从经营商那里收取的租金作为投资者的回报返还给投资者，并在回报比例和方式上创新，以体现本案的保障性和稳定性；从售房资金中预留专用回报基金（风险基金），用于弥补经营收益不足支付投资回报或出现一些意外和风险时的专项开支。 “产权式商场”运作成功的核心关键在于该物业前期的招商工作，能否引入一大型知名品牌经营商家，将直接影响到该物业下一步工作流程——销售定位，对整个物业的运作成败至关重要。因此，我们必须对成都各大主要主力经营商进行深入的调查分析，并从中借鉴、发现本案的经营业态定位。 第三节 我们对成都市零售店发展经营消费趋势分析一、对成都市零售商场的分析百盛 北京华联 伊藤洋华堂 家乐福 好又多 普尔斯马特本地人与外地人消费比例 60：40 55：45 50：50 80：20 90：10 90：10 消费档次 中高档 中档 中高档 中档 大众 中高档阶层 白领 工薪 白领 不受局限性阶层各消费群都有 大众消费群体 会员卡消费属成功人士经营状况 良好 好 良好 良好 好 较好经营面积（㎡） 20000-40000 20000-50000 20000-30000 10000-20000 6000-8000 10000-30000 人口覆盖率（万人） 100-300 100-200 80-150 60-100 40-80 60-100 二、品牌商场对行业发展趋势充满信心的依据 1、宏观经济环境支持零售业发展 2、各零售商差异化的市场定位（错位经营），能吸引区域内不同层次的消费者 3、各零售商对所处区域消费人口情况的深入了解 4、各零售商抢先占领了良好的地理位置 5、各零售商良好的管理体制三、对上述商场经营业态分布的数表详细分析 可以看出，在地上1F，以选择性较强的、高利润的珠宝、皮具类和化妆品类经营为主要业种。 2F、3F应以女性男性服饰类经营为主的楼层 4F应以家电经营为主的楼层、附带居家用品 四、对本项目裙楼部分的经营建议通过对上述商业物业的详细分析建议本项目裙楼部分应定位成会展经济圈的高档品牌百货商场； 该商场内部的经营分布定位大致如下：楼 层 经 营 定 位 经 营 种 类地下一层 小型超市 熟食、副食、水产、冷冻食品、粮果糕点、洗涤用品、生活用品地面一层 品牌百货商城 化妆品、金银珠宝、精美箱包、妆饰用品皮具、钟表、男女皮鞋地面二层 品牌男装、童装、儿童玩具、各种品牌内衣、男士服装、洋快餐、地面四层 床上用品、居室用品、家庭饰品、厨具、餐具、办公用品、新潮家电、体育用品 第三章 项目可行性分析 第一节 项目概要项目位于成都市沙湾路6号地块，三面临街，属于成都市会展商业区。地块与沙湾路相邻，与金牛区人民政府相对应，距成都市国际会展中心一路之隔——背靠金沙路高尚住宅小区“懋园”小区与智业公寓。项目地块方正，总用地面积25亩，净用地面积22亩，地上商业4层，总建筑面积17032平方米，地下负一层也可作为商场的卖场，商场的上边是24层的写字楼，负二层为停车场。停车场面积10951.2平方米，大小车位300多个，东北面规划设计3650.4平方米的广场，设置下沉式广场900余平方米。项目通过塔楼与裙楼的配置关系，突显现代化的建筑风格。利用东北面规划的广场空间，设置城市景观广场，辅以喷泉、雕塑等，形成开放空间，减低环景拥挤的视觉效应。本项目用地性质属于成都市会展商业区的唯一一块商业用地。因此，在规划设计上充分体现了物业的现代气息，为城市商务、会展来客和各阶层人士休闲的首选环境，并将其打造成为区域内标志性建筑。 第二节 项目定位依据一、市场依据从成都市整体商业布局来分析：春熙路、盐市口、天府广场、骡马市作为成都传统的商业圈，占据着成都核心位置——市中心。城南作为成都市城市副中心，正逐渐演变成集商业、政治、居住于一体的核心区域，已建成和正建的大型商业物业有“大世界商业广场”、“天府汇城”。二环路沿线现也正发生翻天覆地变化，普尔斯马特——家乐福——伊藤洋华堂——麦德龙超市——国美——欧尚锦江购物中心等共同构成了二环商业圈，这一趋势还有外延之势。本项目位于会展中心，该区域仅有的商业——人民商场已逐步衰落，难以满足区域消费需求。用市场发展的眼光来看，迫切需要一个大型品牌商业来填补区域内的空白，本项目以准确的定位出现可以适时填补这一缺口，顺接二环沿线商业演变形成一条完整的成都市环形商业链。 二、经营依据：本项目商业部分引入一家知名品牌经营商入驻该物业进行统一经营管理，能充分利用该经营商的成功经验，良好的管理体制，准确的市场经营定位，多方面的进货渠道和强大的品牌号召力，吸引众多消费者，把会展商圈建设成为西南地区标志性商业集散地。
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