房地产营销策划技术

❶ 房地产营销策划方案怎样做

给你一个我们自己用的作业指引

营销策划作业规范化流程指引

◎ 销售周期划分及策略
准备期： 项目立项启动至项目预售开始之前
★ 项目入市的形象导入，认知度从无到有。
宣传策略：以项目形象宣传为主，内容包括项目总体介绍、区位及定位发展；媒体以电视、户外、工地围挡、售楼处等面向全体市场的媒介宣传，辅以楼书和销售单页。
需要《营销策划方案评审单》 、《设计任务沟通单》（见销售前期管理流程、作业指引）
售楼处启用。

蓄客期 ：项目开始接受市场客户问询及登记至开盘之前，一般在预售证取得为启动节点。
宣传策略：项目总体卖点归纳，样板间开放，首期入市产品介绍。此期间仍以项目总体卖点宣传为主，通过直投、售楼处接待客户、销售单页。
销售策略：重点通过蓄客，对来访来电客户需求进行统计，在前期市场调查的基础上具体到本项目客户的产品需求情况，竞争对手入市周期与产品特点。为下阶段推出产品、定价提供决策依据。
需要根据《价格审批流程》完成首期入市产品定价及销控；销售团队接待客户说辞需以项目销控表及《销售手册》为准。销售经理在例会上组织置业顾问分析《客户来访登记》中记录的情况，将结果上报。在开盘前做销控表及价格表。
预定房源客户需缴纳部分诚意金或定金，签署认购协议，登记客户信息。认购协议应包含房源信息、附属房产信息、诚意金、选房成功与否后续双方权责等内容。

开盘 ：公开发售房源、签约
开盘不是必须的销售阶段，其目的是促销和项目宣传。如果常规销售已经解决大部分销售目标的情况下，开盘仅仅是形式，其签约、收取房款的内容均可以在日常销售中完成。
开盘工作内容：客户选房及附属物、签约及付款（付款时间也可以另行）、现场宣传推广活动。
开盘是对销售方案的执行，本身就是销售节点的手段之一，不包含策略，重在执行流程。

持续销售期 ：包含强销期至常规销售阶段
在有前期市场宣传推广及客户积累情况下对现有房源自然销售。
宣传策略：延续原有宣传，注意由于产品在建设中，未见全貌因此对项目整体优势及规划、景观等内容需要持续宣传；同时对项目在售产品具体如户型、配套以及促销策略直接传递。上述两者交替或者伴随出现。
销售策略：针对现有产品组合，按照销售目标向客户推荐，随着可售房源减少，产品组合有限，需要增加销售说辞及针对性促销。同时不断累积新客户，注重客户关系维护，注意现有促销策略与下一步推出产品入市策略衔接和避免冲突。
销售价格制定和优惠价格促销均需根据《价格审批流程》，并妥善填写审批表格报批及备案。
销售经理通过例会制度来实时总结销售的市场机会及抗性，帮助置业顾问即使解决问题。对累积的客户日常管理，对处于看房、预定、签约、付款及按揭办理、已购房等不同阶段的潜在客户、准客户、老客户实时统计反馈。

尾盘期 ：项目销售完成90%左右
销售策略：充分利用项目已有知名度及客户关系营销，针对剩余房源分析并针对性的做出促销政策。控制销售及宣传预算，对项目总体营销目标、预算评估。除必备岗位外，撤出其他销售人员。根据《销售过程管理流程》剩余销售任务转物业公司，配置一名客服专员。
价格优惠促销应按照《价格审批流程》中作业指引进行。

◎ 销控目标与定价
销控与销售目标分解
销控与定价策略
★ 销控执行
销控作用：通过对项目房源及附属物的销售控制，实现销售速率、价格、产品组合的最优结果，赢得市场和客户。
目标：
1、现有房源的最优组合，根据户型、面积、位置、单价等差异搭配同期推出。
2、优质房源分期入市，促进全部房源的客户关注度，同时有利于价格调整。
销控表需随销售方案同时报批，分期推出房源时销控变动或特殊房源销控采用同样报批流程。

◎ 项目定位依据
要素 内容 权重分
区域宏观经济 经济发展阶段与居民对住宅的需求直接相关，评估地区经济及人均可支配收入，了解市场属于初期、缓慢发展、扩张期等。项目不超越所在地环境 30%

项目目标 对项目销售目标、形象目标左右项目定位。定位需与销售速度、利润指标挂钩。面向高端市场、中低端市场等细分。 30%
潜在客群 客户需求偏好存在区域差异，群体差异。定位要针对客群期望并引导该期望落实为具体形象 10%
项目产品组合 产品本身塑造和区别客户群，项目中不同产品可以差异定位，但需要有至少一类产品能主要代表项目，那么主要的项目定位宣传围绕代表产品开展。 20%
竞争环境 与竞争对手差异化或者借力跟随，都是为了强化项目形象，与客户群心里感受匹配。 10%
项目定位为定性指标，非价格等定量指标，并没有组合式权重计算方法，这里的权重分指标仅提供重要性参考。
◎ 宣传推广及文案设计概要
★ 设计稿、文案稿件，均需使用《设计任务书》来明确变更、确认内容、讨论结果、需要广告供应商项目负责人、设计任务发出方负责人签字确认。具体宣传包装任务如广告制作、安装、发布、活动布置等内容需使用《任务沟通函》并由上述双方负责人签字确认。
文案：
1、主广告语确认：由品牌管理中心与广告供应方沟通，提出部分广告语选择，出发点是项目定位。经各中心及项目公司多方沟通后确认。
2、其他广告语、软性宣传文字：通过卖点提炼、客户群接受度分析，项目营销团队对综合宣传各类广告语提出意见，由广告供应商提供文案稿，经审核修改后备案。
3、文案定稿后需培训全体销售人员，对宣传内容熟悉并针对促销广告语做好解释的统一说辞。每期销售政策培训应与宣传内容相符。
设计稿：
1、 设计稿内容审核需考虑如下因素：表现内容与项目主体定位是否一致、基本美感、突出内容及其他传递内容是否清晰、详略得当，形式或尺寸是否利于发布、投放或客户接纳使用。系列设计稿应统一初稿，统一讨论，确定签好内容衔接一致、风格统一或针对性明确。
2、 所有设计稿均需随《设计任务书》留印刷稿、小样备案。
广告制作、发布：
1、制作、发布方均为有资质完成该任务的供应商，在发布前项目营销负责人应对供应商资质审核。
2、广告印刷制作等每期《任务沟通函》备案，考虑广告制作单位成本受原材料价格等因素，用以适时核查每期制作费用波动。
3、广告发布安装需根据项目所在地工商、城管及可能有管辖权的政府部门提前报备报批，一般应提前15~30天进行。与广告位拥有方签署协议。如果该项报批手续由广告发布商负责，应及时跟进督促，了解所有报批手续进展并留档。

❷ 房地产营销策划案例

区域房地产集团总部通常包含品牌部门和项目，品牌部门关注品牌在区域内的整体声量和影响力，项目关注销售效果转化。

从品牌到项目的全方位的营销方案——区域品牌方面，用“Always on”的方式，为品牌持续不断的蓄力；项目方面，用“Campaign”的方式提供点对点的创新营销服务，满足需求。

在房地产竞争愈发激烈的今天，品牌和项目都需要营销破圈。

❸ 如何进行房地产营销策划

说了是害你 , 不说又对不起这个题目
房 地 产 营 销 策 划
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划行销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划行销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划行销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划行销；
2、专案规划设计策划行销；
3、项目品质工期策划行销；
4、项目形象策划行销；
5、专案行销推广策划；
6、专案顾问、销售、代理的策划行销；
7、专案服务策划行销；
8、项目二次策划行销；

我想你大概需要的是这个项目的营销策划

第一章 项目投资策划行销
项目投资策划行销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味著项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以後的开发经营就可以事半功倍。
专案投资策划行销可对专案进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对专案开发节奏提出专业意见。
一 专案用地周边环境分析
1、专案土地性质调查
 地理位置地质地貌状况土地面积及红线图 土地规划使用性质 土地现状 ( 交通、水、电、网路------等 )
2、专案用地周边环境调查
 地块周边的建筑物 绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况
3、地块交通条件调查
 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划专案的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入专案地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
 国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
 房地产开发景气指数
 国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
 固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
 社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
 中国城市房地产协作网路资讯资源利用
2、专案所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
 项目所在地的居民住宅形态及比重
 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
 政府关於商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
 短中期政府在专案所在地及专案地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
 各种档次商品住宅客户分析
 商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、专案地块的劣势
3、专案地块的机会点
4、专案地块的威胁及困难点

四 项目市场定位
1、类比竞争楼盤调研
 类比竞争楼盤基本资料
 专案户型结构详析
 专案规划设计及销售资料
 综合评判
2、项目定位
 市场定位：
区域定位
主力客户群定位
 功能定位
 建筑风格定位
五 专案价值分析
1、商品住宅专案价值分析的基本方法和概念
商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
 选择可类比项目
 确定该类楼盤价值实现的各要素及其价值实现中的权重
 分析可类比专案价值实现的各要素之特徵
 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
 类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 专案周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 1、教育和人文景观的差异 2、各种污染程度的差异 3、社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
 专案可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 社区配套和物业管理
E 形象包装和行销策划
F 发展商品牌和实力
 价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
 类比楼盤分析与评价
 专案价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
专案类比价值计算
六 专案定价模拟
1、均价的确定
 住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
 有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、专案中具体单位的定价类比
 商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
 各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度
 具体单位定价类比
七 项目投入产出分析
1、专案经济技术指标模拟
 专案总体经济技术指标
 首期经济技术指标
2、专案首期成本模拟、成本模拟表及其说明
3、专案收益部分类比
 销售收入模拟：1、销售均价假设 2、销售收入模拟表
 利润模拟及说明：1、模拟说明 2、利润模拟表
 敏感性分析：1、可变成本变动时对利润的影响 2、销售价格变动时对利润的影
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、专案风险性评价
价值提升及其实现的风险性：
 专案的规划和设计是否足以提升专案同周边专案的类比价值
 专案形象包装和行销推广是否成功
2、资金运作风险性
 减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
 对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
 国际国内宏观经过形势的变化
 国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响专案开发节奏的基本因素
 政策法规因素
 地块状况因素
 发展商操作水准因素
 资金投放量及资金回收要求
 销售策略、销售政策及价格控制因素
 市场供求因素
 上市时间要求
2、专案开发节奏及结果预测
 专案开发步骤
 专案投入产出评估
 结论

❹ 房地产营销策划的营销策略

主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。
房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面：
1．房地产商品的组合性
组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。
2．位置固定性
A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。
B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。
3．房地产商品的异质性，即个别性
A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。
B、没有完全相同的房地产：位置（闹、静、方便、环境）、建材、结构等判断困难。
C、认识检测的专业性和复杂性。
4．房地产商品价值的巨额性
土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。
A、房地产销售是件困难的工作；
B、专业代理的重要性；
C、发展二手市场和租赁市场的必要性。
5．房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多
房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。
A、对投资区域前景正确分析和预测；
B、对投资时机的准确判断；
C、对投资方式和投资种类的合理选择；
6．房地产使用的长期性、耐用性
房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。
A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。
B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。
由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。
2．房地产产品盈利点
房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。
1．核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。
2．形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。
3．延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。
4．潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。
3．产品策略的核心
为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。
公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：
1．定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。
2．定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。
3．定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。
准确的产品定位离不开正确的市场分析。通过各种手段进行市场调研作出的市场分析必须能够回答以下5个问题：
1．谁是消费者
2．消费者买什么（样）
3．消费者何时购买
4．消费者购买的目的是什么
（5）消费者如何购买
4．产品组合与优化
产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。产品广度是指产品的种类多少；产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和（如住宅多层、高层、塔式、板式等）；产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少；产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的相互关联程度。
产品组合优化就是一方面选择最能适应市场需要的、企业盈利又最好的企业产品品种结构，另一方面根据市场的变化，不断调整产品结构、开发新产品、整顿改进老产品，使本企业的产品适销对路。
除此之外，产品命名也是产品策略的一部分内容（略）。 1．定价策略
在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。
几种常见的定价方法：
1．以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价。成本导向定价法。
2．竞争导向定价法。
A、随行就市定价法。这种方法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。
B、竞争价格定价法。是一种主动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。
几种常见的定价策略：
1．“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些；如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。
2．折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。
3．差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格；对不同用途规定不同的价格；对不同时间规定不同的价格。
4．心理定价策略。尾数策略；整数策略；品牌定价策略等。
几种常见的调价方法
1．采用延续报价定价。公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格，这对生产周期长的建筑业来说相当普遍。
2．使用价格自动调整条款，公司要求顾客按当前价格付款，并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在施工较长期的工程中，许多合同里都有价格自动调整条款。
3．减少折扣，统一调价。公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣，指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。
2．价格控制
房地产营销最实质的内容是价格控制。
价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。
价格的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。
价格控制上有三种情况应严格避免：第一种情况是价格下调；第二种情况是价格做空；第三种情况是升值太快缺少价格空间。 房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：
一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。
房地产广告从内容上分有三种：
其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。
其二是项目广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。
其三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。
此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。
二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。
三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。
另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。 从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。
1．开发商自行销售
由于委托销售代理要支付一定的代理手续费，有时开发商为了节省这笔代理费愿意自行销售。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售：
1．大型房地产开发公司经过多年的开发远作，他们有自己专门的市场推销队伍，有地区性的、全国性的甚至世界性的销售网络，他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。
2．房地产市场上扬，开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎，而且开发商预计在项目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全国价格中的微利商品房；在大城市中供不应求的写字楼和铺面房，工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围，市场看好，在这种情况下，销售相对容易，开发公司要自行销售。
3．当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托租售代理。
2．委托销售代理
销售是专业性工作，有效的促销活动主要为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用如售价提高、出售期短，经济效益是可观的。
房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。

❺ 房地产营销策划的方案

哪里的项目？项目类别等具体参数！ 1113911817

❻ 房地产营销策划主要做什么

房地产营销策划主要工作职责:
一、策划部在项目开发中的位置和作用本部门是企业执行前营销的主要职能部门，80%的工作应该在项目的前期定位阶段，20%需要贯穿再整个项目开发的各个环节中，为项目的开发和销售提供支持的平台。
二、工作内容（程序。主要分以下七个方面:
1市场调研、策划;
2项目投资营销策划;
3项目建筑规划的营销策划;
4各种资源的整合能力;
5项目形象展示策划;
6项目营销推广策划;
7企业的品牌塑造及宣传工作。
房地产营运管理专员职责:
1、项目运营管理
参与制订项目运营及开发计划管理规范，参与编制项目发展策划报告、项目运营评估报告、项目计划、项目后评估等模版，协助开展标准工作周期研究;
参与评审公司经营指标;
参与评审项目发展策划报告和项目后评估报告;
参与评估项目运营情况并预警，协助分析计划完成情况并提出指导意见;
2、开发计划管理
参与评审各项目分期滚动计划、项目开发关键节点计划、项目年度开发节点计划、首次开盘前节点计划;
汇总和评审所属单位的月度关键事件评估报告及项目周报、月报，定期编写总部发展管理业务简报;
项目监督、检查、分析、预警;参与项目巡检，形成评价报告，必要时提出专业意见。

❼ 房地产营销策划需要哪些能力

房地产销售工作需要的能力：
一、正
1、房地产销售工作根基要正 “正心、修身、齐家、治国、平天下。”只有思想端正了,才可能有以后的修身等然后去实现自己的理想。不管一个人的资质如何,他的格局主要受到基础的影响,和盖楼是一个道理,基础如果都有偏差那么这个楼能盖高、盖稳吗?凡是参天大树其根必直,所以正心决定了发展的高度,让我们都有个坚实的基础吧!
2、房地产销售行为要正 销售人员就是天天和人打交道,做生意如做人,每天的工作基本上都离不开应酬,涉及的场所也比较多,能常在河边走而不湿鞋者凤毛麟角,销售人员尽量要抵御外来的诱惑,避免经常湿鞋后无鞋穿之境地,不可因小而失大。
3、思想要正 销售人员的收入基本是工资加提成,很多时候也会从差旅费中获点小利,这些可理解也合法,但很多销售人员经常把注意力集中在如何在日常费用中多报销,虚报给客户回佣入私囊的办法来致富,这些看似小节其实是大事。公司付给我们工资,我们为其付出劳务,成定单后有销售提成,这些就是我们应该得到的。有人说公司赚的多我拿应该,其实我们应站在公司的立场上看待问题,公司运营是有很多风险和投入,每个公司订制度不同也就不做个案讨论。作为我们销售人员如把注意力都放在挣这点小钱上是很可怕的,人的注意力是有限的,还是让我们把精力都放在如何争取更多的定单拿更多的合理的利润!一句话也就是“气度影响格局”。
二、诚
1、以诚待人 没有任何一个人希望得到的是对方的谎言和欺骗,我们是销售方,如果去欺骗我们的“上帝”得到的是什么呢?也许一次两次影响不大,但是天天做销售的我们能不翻船?要想内心踏实的面对客户,需要我们自己做到自身硬,无欲则刚。当你诚心的对待每一位客户的时候你得到的永远都是客户的信任。“所守者道义,所行者忠信,所惜者名节”我们只有失去诚信时才知道多么可怕,而再重新让大家信任自己那会多么艰难,所以我们现在就要珍惜每次机会,不要等失去了再重视。
2、诚实守信 “言必信,行必果”、“一言既出,驷马难追”都是我国的基本道德要求,连国家也提出了“以诚实守信为荣”可见是个多么重要的问题,销售人员每天都在定单和合同中生存更要重视。孔子曰,“民无信不立。” 一个人做人没有准则,没有诚信,在世上将无法立身,也难以成事。
三、勤
1、勤奋好学 “活到老,学到老”销售人员每天和不同年龄、性别、爱好的客户交流,要想获取别人的信任就必须有好的交流,往往双方有个共同的话题尤为关键,如何总能和客户有话说呢?就必须不断的丰富自己的知识,要求是不要专业精,要知识面广,不管音乐、体育、旅游、家居等等都要学习,到时就真的可以做到“到什么山说什么话”的地步了。 公司的技术、设备、理念等也要不断学习,否则跟不上公司的步伐,迟早要落伍。对自己的技术了如指掌、如数家珍的销售人员遇到技术型客户时优势不用细讲吧?
2、脑勤、腿勤和嘴勤 这个比较好理解了,脑勤要求是多想,多琢磨,只要用心的去思考发现的问题,然后采取措施避免或修正,成功几率就大很多,销售人员面对的问题都不尽相同,就要有快速反映能力和应变能力,这和脑勤息息相关;腿勤要求销售人员不能懒惰,不断拜访客户,维护老客户,挖掘潜在客户,只要勤快回报是多多的;嘴勤是要多打电话,多和客户去交流,不断了解新的变化好做出反应,不要吝惜自己语言,多问候、关心、赞扬、鼓励等等,反正只要勤收获也勤!
四、韧
1、坚韧 做什么事情都要坚持,要有韧劲,尤其是销售人员,因为会面对各种各样的拒绝,在不断的挫折中仍然坚持是难能可贵的,如果遇到挫折就放弃,再好的项目也无法成功。销售就是要不断的向别人灌输自己的想法,让别人采用我们的东西,改变是最难的,遇到问题时自己要坚持自己的信念,很多项目就算竞争对手签了合同,只要款没有到对手的帐户上都有绝地一击的机会,同样自己签了合同一样不能大意,一定要等到款到了,这才可松口气。古时姜子牙就是个典范,如果他没有坚持而是在老婆的辱骂下放弃了自己的理想,那么他也就只有耕地钓鱼徒伤悲了,可是他的坚持不懈终于还是等来了机会。
2、忍耐 时间是没有绝对公平的,人在职场打拼经常要遇到挫折,会被排挤,会有无用武之地的感叹,怎么办?换个环境或单位?是可以解决一些问题,但是很多问题大多数公司相通的,不停的换?我们可以换个思路,去适应别人远比去让别人适应容易。太多成功的例子:韩信跨下之辱人人皆知,如果换做我们会怎么样?韩信在故事里给人印象是个文弱书生,其实他可是一名文武兼备之人,冲锋陷阵一样勇猛,他杀那个无赖简直如捏死只蚂蚁,但是他的忍耐就是常人所不具备,后来在项羽那里没有机会,刚到刘邦那里也没有重用,他还是忍耐,终于在萧何的大力举荐下得到重用,然后才有一系列史上经典的战役。这样的例子太多,伍子胥、孙武、苏武等等,他们如果没有忍耐就不可能有后世的英名。

❽ 房地产营销策划书

楼市的逐步升温

地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
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一、营销策划书编制的原则

为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。

二、营销策划书的基本内容

策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：

（一）策划目的

要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

（二）、分析当前的营销环境状况

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

1、当前市场状况及市场前景分析

房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；

市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

2、对楼市影响因素进行分析。

主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。

（五）营销战略

1、营销宗旨

一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

2、竞争策略

通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5）价格策略：这里强调几个普通性原则；
销售当时的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售进度安排；
发展商的成本及营销目标；
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

4、广告宣传计划。

（1）、原则

服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

（2）、广告目标

建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。

（3）、广告方式

全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。

（4）、广告风格

自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；
重点突出项目的各项优势；
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

（5）、卖点整合

项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
（6）实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

5、具体行动方案

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。

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