桂林住宅市场定位

Ⅰ 想在桂林买房子作为投资，不知道有没有升值空间

我能够说，对于普通人来讲，买房这种不动产，尤其是购置一线、准一线房产的人，未来五年、甚至十年二十年，都是最稳妥最好的投资吗？
其他的投资？如去炒股票、炒基金、炒黄金，炒比特币，还有现在很热门的港股打新，对于普通人来说，都是有风险的，如果不是专业和人脉齐飞的，收益和亏损很难保持稳定上扬的趋势。

普通老百姓玩这，两三年下来，极大可能都是赔-赔-赚-赚-赔-陪-赔-赚-赔-赔-赔-赔-到最后无奈罢手的曲线…………

就和我的前同事，前前同事，前前前同事一样……

而既然是稳赚不赔的投资，小到十几万的车位和几十万的超小户型，大到上百万，几百万的资产，在一线城市、准一线城市，基本会随GDP增长，周边乡镇的向城市人口的集中化，房价会稳步增长，无论是租赁、拆迁、还是转卖，在五年，十年的尺度上，基本都是涨涨涨，为啥还要想着别的投资？

但是，投资房产，还是有几个大的避讳。

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第一个，就是别买公寓，别看公寓售价比住宅便宜得多。但就是豪华地带的公寓，就是配套比小区还完善的公寓，你也千万别买。

公寓属于商业楼，水电贵不说，基本都没有燃气和排气，加上产权只有40年。

而且关键公寓的交易税还贼高，几年过去了，都还要20%，这还不算给中介的。意味着，你买公寓基本就是套牢了。

打个比方，你买公寓花100万，一两年后周边新公寓的价格涨到110万，120万，你卖不卖，你疯了才卖，因为你卖了把交易税给了，最后还要亏本。好吧，你继续等，五年后，周边公寓涨到150万，你才能有动机卖。但那个时候，新公寓才卖那个价，你个二手公寓，产权也只剩下35年，估计只能卖130万，那把20%税一交，那是真的是赚了个寂寞啊……

关键是你买了公寓的钱，如果去买了房子，公寓都可以涨50%，那房子不得涨80%甚至更多啊。无论自住还是出租，房子的价值蹭蹭往上涨，几年过后，房子交易税啥的又低，一旦卖出，那就是纯赚。

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第二个，就是别买商铺。哪怕导购的说得再好，说商铺红火，十年回本，后面净赚，普通人也不要碰。

如果说公寓害一生，那商铺就是典型的毁三代。

早期，互联网还在2G时代的时候，淘宝还刚出来的时候，大家买啥东西，还得去线下。

现在呢？5G时代都要开始普及了啊，马上无延迟的虚拟现实就可以代替出去逛街了啊。眼镜一带，都是身临其境，想去哪里逛街都可以，甚至不久后，都可以按照你具体身形来测算你的实际穿衣效果，让你足不出户就可以精准的试衣服。

即便现在，已经越来越多的年轻人选择网络购物，真的以为中国老百姓的购买力是无限的啊，一年年的电商销售金额吃了药一样的疯狂上涨，远超财富的增长速度，这后面就代表着实体商铺的逐渐萎靡，已经是大势所趋。

而且商铺的交易税费一般也高达20%到30%，那真的是一买就套牢，而且一线城市的商铺又贵，真的是一套上去，得两三代人去还钱……

Ⅱ 房地产市场定位

目 录

第一部分 市场调查
一、宝安地产简述
（一）、宝安经济运行态势 ……………………………………………………… 1
（二）宝安房地产市场分析……………………………………………………… 1
（三）、宝安住宅成交状况统计及分析…………………………………………… 3
二、宝安新中心区分析：
（一）宝安新中心区利好因素分析……………………………………………… 6
（二）宝安中心区不利因素分析………………………………………………… 7
（三）、宝安中心区在建项目统计……………………………………………… 8

第二部分：项目分析
一、项目基本情况………………………………………………………………… 18
二、项目SWOT分析…………………………………………………………… 18
三、N4项目主要竞争对手分析：……………………………………………… 20
四、项目定位……………………………………………………………………… 21
五、商业…………………………………………………………………………… 26
第三部分 竞争策略

一、 楼盘产品建议：……………………………………………………………… 29
二、工程进度建议………………………………………………………………… 30
三、营销建议……………………………………………………………………… 30
四、宝安新中心区价格策略……………………………………………………… 31
五、售楼处建议：………………………………………………………………… 31
六、会所建议：…………………………………………………………………… 33
七、公司N4区项目开发建议……………………………………………… 33

内容摘要：

宝安住宅销售面积为163.12万平米，批准预售为132.63万平米，新增供求比为0.81：1，市场有效供给不足。2004年的市场供给猛增，仅宝城片区的供应量估计在150万平米左右，市场压力加大。宝安开发热点已经向中心区转移，新开工项目增多，预计2004年的推出量在100万平米。
中小户型的市场逐渐启动， 2004年市场上将有香槟广场、宝豪项目、澎柏三九公寓、恒安碧海名园等项目推出，预计推出面积为20万平米，总套数大约2000多套，小户型将成为市场的一个热点。
宝安中心区在建项目以中大户为主，小二房（60—75平米）、小四房（125平米以下）基本为空白，小三房（95平米以下）数量偏小。
结合N5地块的特征及不与鸿景园、N4地块产生冲突，将户型定位为中小户型，小三房的比例为大于45%，小两房的比例为大于35%，另外可以考虑做适当的小四房。
项目定位为中高档物业，以首次置业者为主要目标客户，每套总价位主要在25---40万之间。控制住成本，单价格水平与中心幸福海岸、深业等项目持平或略低。时尚，有别于高尚。
户型设计注重强调观念创新与功能性的实用性，增多附送面积，立面设计要求新颖时尚。
商业面积在4万平米左右，采取大商业带动小商业的策略，大商业可以给小区带来更好的配套。在项目前期可以充分和有较大市场影响力的大型建材连锁企业联系，这样可以减轻招租风险。
建一个500平米左右的主题式会所，注重功能设置。
动工时间争取在八九月份，年底在中心区其它项目开盘的时积累客户，年后在其它楼盘热销期开盘。

第一部分：市场调查

一、2003年宝安地产简述
（一）宝安经济运行态势
1、宝安经济发展势头强劲，2003年宝安完成国内生产总值（GDP）达518.32亿元，较上年增长19.7%，高于整个深圳市17.3%的增长率，工业总产值为1573.14亿元，较上年增长26.2%。在深圳六区中稳居第三，预计五年内主要经济指标再翻一番，这为宝安房地产业的发展提供了强大的经济基础。
2、定安经济结构以工业为主，工业总产值的增速明显超过国内生产总值的增速，第三产业发展缓慢，第三产业比重持续下降，制造业过于偏向轻型、外向型和加工型，结构性风险较大，经济结构比重的特点就在一定程度上制约了房地产业的发展。
3、深圳市代市长李鸿忠在2004年政府工作报告中提出了“南高北重”的经济新格局，指明了宝安、龙岗今后的发展方向，即大力发展技术、资金密集型的高精尖的装备制造业和基础工业，宝安区将通过科技扶持推动全区产业结构优化升级，电子信息、光机电、新材料和医药生物工程等4大领域被列为重点扶持对象，为推动该区传统行业的高新技术改造步伐，“制造业信息化示范工程”将重点扶持家具、服装、模具制造、汽车电子等行业。这些行业将制造新的就业机会，会对房地产市场发展起一定的推动作用。
4、2003年深圳居民收支双双增长，工薪收入仍为我市劳动者的主要收入来源。私家车消费成为新热点，教育文化投入有所增长，投资行为日渐活跃，房地产投资成为一种重要的投资形式，人均购房类支出增长较大，而住房装潢则下降。深圳居民对居住消费的增长需求将有力推动地产市场的发展。

（二）宝安房地产市场分析
1、宝安2003年商品房销售面积达190.39万平米，较2002年的145.37万平米强劲增长30.97%，大过超过全市9.7%的增长率，宝安房地产市场连续三年实现高速增长。2003年宝安住宅销售面积占全深圳市的住宅销售面积20.22%的分额，与福田持平，仅次于南山，这也充分地说明了宝安地产在深圳的地位已经明显得到提升。
2、宝安的经济结构导致贫富差距明显，高档房如（别墅需求市场不能提供），大量的收入较低的人群需求得不到满足。写字

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Ⅲ 如何进行楼盘的市场定位

楼盘的市场定位，完全是开发商为了将自己的楼盘产品进行有目的性地、有选择性地、有较强针对性的销售或推介进行的一种客户定位。要探讨的就是产品的市场可行性究竟如何？产品准备卖给谁？对自己的产品进入市场的把握如何？产品的市场受众面究竟有多大？一切都围绕着市场转，从而找出一个既能让楼盘产品进入市场最佳切入点，又能使本身的产品在消费群体中引起共鸣，并产生强烈的购房欲望，具有实际意义的确切的市场目标对象的定位。
一、销售目标定位
楼盘的销售目标定位，是前期营销的重要一面。通过明确的目标选择，为开发商进行哪一种产品定位的决策打下基础。
如何做好销售目标客位，无论是开发商或者是消费群体，双方的要求或期望值存在着较大的差异，作为开发商来讲，这个问题同样是个策划问题，应该是先了解市场，对目标定位有个初步的构想，如客户对楼盘所处地域的喜欢程度，对楼盘档次的选择程度，对楼盘户型的要求程度，对小区环境的满意程度，对物业管理的服务程度，对开发商本身的信任程度等。
作为一个开发商，楼盘的最终目的，就是这个产品卖给谁，谁来买，对此，必须有一个比较明确的销售目标定位，因为客户的选择要求、消费层次、接受能力、传统观念、心理承受等、这里的差别可谓千变万化，而这个销售目标定位则应该完全按照客户在经济上、观念上的接受能力和市场的实际需求去定位。
销售目标定位，从楼盘营销的角度来看，产品目标定位的选择，有针对性，有目的性、有意识地去锁定必须认定的事实，这就是现在的楼市不可能，也做不到有一个非常明确的市场划分。因而，楼盘销售目标只能够是一个决策性、方向性、线条性的定位，一方面面向大多数定位客户，一方面通过从众效应吸引一批高不成，低不就的客户。
销售目标的定位，对楼盘整个营销过程来说，显得相当的举足轻重。这个定位的出发点，则是依据客户的层次、能力、不同需求的差异和房地产的特殊商品特性来决定的。房产作为商品，有着一般的，普通的商品没有的、也不可能的存在的特性，如不动产的不可移动性、产品价值的保值和增值性、产品的耐用性、其售价的昂贵性等。
这个目标定位实际上就是选择自己产品的客户对象，由于房地产业的发展逐步趋向成熟，发展商的开发行为已越来越变得理智，对楼盘开发已超越一般的，或者具有较大随意性的，纯经济行为的开发，开发商们已变得开始注重起产品的宏观走势及不同客户对不同品位楼盘和不同选择和不同购买力的微观的、细节的探讨。让开发之楼盘在投入市场以前，已经有一个较为清晰的目标定位思路，从而使楼盘更加适销对路，开发商在获取经济利益的同时获取更大的社会效应。因而，这个楼盘产品的销售目标定位在整个营销过程中有着非同一般的赢面概率。
二、楼盘产品定位
一个楼盘的建造，有规模之分，有产品的档次之分，购买的层次更是不一样，因而，产品的定位显得尤为重要，必须在消费群体中或买方市场中树立起开发商楼盘产品的一个特殊的形象。
楼盘产品定位，说起来容易，做起来却有一定难度，这完全是由于楼盘产品的特殊性，因为做楼盘不同于做一般的商品，它存在着一个销售周期较长的问题，这就要求在楼盘开发过程中对本身产品的设计须有一定的超前性，不因为市场的变化使产品变得没有竞争性。
产品定位，对开发商来说，对所要获取的利润和回报或者说经济效益有着不可分割的关系。产品定位，从通常意义上来说，市场的涉及面较广，但定位的选择性却是有限的。特别是对产品定位的市场有效的需求面的了解，这是一个较为原则的问题。
从市场学或营销学来讲，楼盘产品的定位本身就是一个前期营销策略的演变过程。开发商的产品定位，是在其选择和确立产品潜在的目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化发展的过程中，在相应固定的目标客户中对自身楼盘的亮点予以全面发掘，并将最为显著或突出之亮点予以全力推广或宣传，让客户对所开发之楼盘留下一个良好的第一印象，并对楼盘产生一种“我选的就是它”的美好记忆，使楼盘在开发和营销初期就在买方市生产一个相当不钷或者是特色多多的主体形象。
市场上不乏产品定位成功的楼盘案子。如上海万科城市花园，它不但是上海开发最早的大型环境楼盘之一，而且迄今为止，依旧成为上海楼市中的热销楼盘。该案子本身的规划绝对不错，而当初楼盘的客户目标定位上进行了大胆的，具有相当气魄的选择，使该楼盘成为上海楼市中的一颗耀眼亮点。
产品定位，有着一般商品的共性，但房地产楼盘产品的定位，有着其他商品无可比似的特性和个性，相对而言，楼盘产品定位的需求面完全是因盘子的档次、价格、区域、品质等综合因素而异。楼盘开发，更由于投资太大，又存在相应的风险和市场的不确定因素，使开发商小心翼翼，因而对楼盘产品定位也显得较为慎重，他们希望有一个正确的产品定位。
三、价格定位
在楼盘的市场营销中，除了销售目标的定位和所开发之楼盘的产品定位外，价格的定位同时也成为其中一个足以影响房产开发项目成败与否的重要因素。
从房地产的多年发展来看楼市的营销之演变，由于价格定位的原因，对楼市整体发展，多多少少地受到了相应的牵制或制约，价格定位在楼盘的全过程营销中亦始终左右着楼市的“晴雨”曲线的起伏。
在楼市竞争几近白热化的今天，每一个开发商对楼盘价格定位的竞争因素越来越重视，楼盘价格定位的正确与否，在很大程度上反映出开发商对市场的尺度把握，对客户心理需求的了解和有没有竞争的意识问题。
如何做好楼盘的价格定位，激烈竞争的楼市是最好的见证，这由不得发展商的一厢情愿，而完全应该依据市场实际产生的最为现实的走势，从做好全盘营销角度，对案子确定一个既有利于本身产品的尽快销售和迅速回笼资金的目标；也能在市场中通过个案的特殊优势和与众不同的一些亮点，来对楼盘个案进行一个出人意料之外的价格定位，进而对整盘营销产生出一种驾驭成功的影响。
在楼盘的市场营销中，对于其价格定位，除了根据市场之必然的价格规律之外，这里还有一个技术性和技巧型的操作。如在多层住宅销售中，往往是顶层和底层较为难卖，但是如果发展商采取买顶层送露台，卖底层送花园，则效果大不一样。在小高层电梯房的销售中，已有开发商已将难卖的底层改作错层，并将进出总门改为向南开，从底层花园进入房间，这样的设计不但受到了客户的欢迎，而且在楼价上也比原来传统北向出入口的设计容易被客户所接受。
关于楼盘的销售价格定位，其中重要一点，就是必须注重营销的策略问题，应该依据案例的地段差异，档次差异，不同类型的差异等来制定不同的售价策略。在通常情况下，新开楼盘的价格有一个较为自然的市场定位过程，预售期往往采用低开高走，经较低的价格吸引人气，逐步小幅慢走，至准现房或现房期，售价相对稳定。而对于清盘期的“鸡头鸡脚”，可以予以酌情让价销售，对于开发商而言，通过售价策略加快资金回笼，让投入所产生的回报得到最大限度的保障。
做好楼盘的价格定位，完全应该从涉及到案例的方方面面去考虑，营销人所具备的应该是对所接案例进行综合性的分析，然后提出独特的定位创意和定位目标。
对楼盘的营销策略，其价格定位主要可以从以下几个方面去进行。案例的开盘或早期推介，策划销售是个关键，开头的成功，可以扩大市场的占有份额，价格策略一般可以采取成本价或略高于成本价及建议售价；其次可以通过对同类区域、同类楼盘的质素比照分析，在满足客户承受能力的前提下最大限度地挖掘市场的有效需求进行定价；其三是由于楼市的可变性较强，价格定位则应根据市场总体走势，此时应特别重视对客户群体目标各种不同需求的心理价位研究，所推出之价格定位极需具备相应的竞争能力；其四是楼盘的营销必须注重物业的内在品质，不同档次的楼盘，在其价格的定位上应该是物有所值，充分反映物业的的价值所在。楼市中有些楼盘推出实价销售，想方设法在物业的质量和附加值上做文章，让楼盘的价格充分体现其价值的含金量；其五是注重营销的前期参与性，楼盘从规划、设计开始就让营销先行参与，利用专业头脑，专业知识，专业手段来提升楼盘的品位，使楼盘从开发到销售，处于一种较为理性的调度之中，为有一个合理的价格定位积累依据。
楼盘营销要做好价格定位并不是一件很容易的事，对其影响是多方面的，但定位的关键似乎仍旧是市场这个谁也改变不了的事实。

Ⅳ 房地产市场定位、客群定位、形象定位如何区分

所谓定位，都是和其他项目比较，自己产品相比特别和独特的地方回就是定位。 市场定位，答是指项目在整个市场细分系统中的占位。比如一个MALL，可以做生活型 LIVING MALL,社区MALL，综合型吃住游娱购于一体的综合型SHOPPING MALL。这些就是市场定位。 客群定位，指你的项目面对的消费对象是谁。比如住宅，你是面向项目所在的区域，还是扩展到它旁边的市区，深圳整个中国。而商业MALL，比如项目针对家庭消费人群，还是针对25-40岁中高收入人群，还是针对追求摩登时尚的潮人。 形象定位，定位中档，高档还是中高档。

Ⅳ 房地产市场定位-房地产市场定位

第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析

第2操作环节：房地产市场定位误区及对策

第3操作环节：房地产市场定位概念精要

第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略

第5操作环节：房地产市场定位要点分析

第6操作环节：房地产市场定位实战流程设计

使用指南

进行准确的市场定位，从而销定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。

第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析

分析A：楼盘畅销的先决条件

进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化’，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析B：明确定位的市场冲击力海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富豪，又是普通白领。

第2操作环节：房地产市场定位误区及对策

误区A 市场定位=目标市场

这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个著名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。

误区B：缺乏文进的权称定位

一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层面，噪子喊破了之余，仅给人留下了只闻楼梯响不见人下来，或者是雷声大雨点小的印象。定位是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用，不是仅仅作为广告或广告之一部分出现。当发展商在经过广泛深入的市场调查而找准项目的定位后，就必须在说和做方面保持一致和连贯，各方面都要统一和相通，让买家真正感受到所听到的和所见到的东西都是来自一个项目的，都是一脉相承的。从规划、平面、立面、环境、绿化、雕塑小品到室内外建筑和装饰材料、配套功能、包装和识别系统再到营销策划和物业管理，无处无时不体现楼盘的定位，策划人员用定位这一主线贯穿于整个房地产全程策划的始终。比如说上述广州某定位为环保家园的小区，环保这一功能性定位应该大有文章可作，人均绿地是否足够，有否达到环保专家测定的人均50平方米的草地？小区的整体利用率及室内空间利用率是否合理，是否出现因车占人道而减少住户活动空间的现象？在户型设计上有否出现过道厅面积大小，开门太多利用率不高或是阳台深度大小而不实用，造成浪费？其它因素如油烟排放、通风采光、隔音效果等等，这些都有否从使用和环保角度考虑。这一切都需要规划、设计人员严格按照定位来执行。在营销当中，VI设计、宣传物料、交通工具、广告、促销和公关活动，以及售前售后的物业管理是否都有能以环保这一定位作为指导思想？如 VI中的基准色可以绿色为主，看楼车可用无污染的电瓶车，参与和赞助社会的环保活动，售楼都和办公室内不用一次性的杯，小区环境明亮整洁，有明显的环保宣传指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，这里不—一细表。总之，全方位全过程地体规定位，才是定位的真正意义所枉，才能算是真正意义上的全面营销和全程策划。房地产项目的市场定位不仅是功能特性的展现，更多时候还是个性的体现，只有定准位并且执行好，才能在警警众多的楼盘中脱颖而出，才能在产品越来越趋向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魁力。

误区c：花样翻新定位缺乏核心

据悉，内地某城市一楼盘，推出一年尝试了多种营销手段。其营销过程大致是：

1、推出之初，定位为“成功人士的心水华庭”。

2、两个月后，定位为“孩子们成长的地方”，集中表现其配套齐全的特点。

3、又过了两个月，宣传客户所购房产即将升值。

4、后来，该按盘重新定位为“智能豪宅”。

5、年底时，眼看年关谈市已近，发展商心里着急，于是又降价促销。营销手法虽然在不断花样翻新，但效果总是难尽人意。

从以上可以看出，该楼盘在营销手法上存在明显的缺点：定位不明，角色变换大频繁。从“成功人士的心水华庭”、“孩子们成长的地方”到说不出名堂的“智能豪宅”，使潜在客户感到莫衷一是。要避免营销失误，销售策划还须遵循以下三个原则：

第一，销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

第二，主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

第三，操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长

第3操作环节：房地产市场定位概念精要

精要A：房地产市场细分准则

（1）、细分市场必须足够大以保证其有利可图。

（2）、细分市场必须是可以识别的。

（3）、细分市场必须是媒体能够接触到的。

（4）、不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场，就没有必要把它们分开。

（5）、就其大小而言，各细分市场应该是稳定的。

（6）、细分市场应该具有合理的一致性。

（7）、细分市场应该不断增长。

（8）、细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的项目达到失败。

精要B：房地产市场定位的任务

房地产开发营销，必须有科学的市场定位，而不应由经验引导定位。所谓市场定位：就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，设计规划出符合消费者需来的产品。房地产市场定位包括：项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。

（1）、项目定位

拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。沪北地区的锦秋加州花园之所以畅销，就是因为开发商充分了解了客户的儒求，及时推出别墅公寓，填补了市场空白，取得了良好的经济和社会效益。

（2）、品质定位

一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的楼盘的品质是否相匹配？高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？目前市场上，一些品质适中的楼金在市场上取得了比高档接盘更好的销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合市场的实际采求。

（4）、房型和面积的定位

从目前上海积压的商品房来看，其原因不外乎是房型设计过时，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的囊求，设计出符合目标客源来求的产品，以保证市场的供求平衡。

（5）、价格定位

高价的楼盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。若价格定低7，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。新近推出的浦东“新世纪花苑”就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消钻者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益。

精要C：日地产市场钢分定位的变色设计

1、通过产品特征或顾客利益点定位

应用最多的定位战略是将某一事物与产品特征或顾客利益点（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相联系。以多种产品特征定位总是有诱惑力的，当我们的品牌拥有一些好的产品特征而不能向人们宣传时，那种感觉不太好，但包合大多产品特征的广告目标将很难实施，这种定位的结果常常是形象模糊、混乱，对品牌十分不利。

2、以价格和质量定位

由于价格与质量非常重要，我们不必要对之单独加以考虑。在产品类别中，一些品牌的服务、产品特性和产品表现等方面做得越多越好，这些品牌的制造商一般也会将价格定得较高，一方面是为了抵消其较高的成本，另一方面是为宣传其较高的质量。

3、以用途或应用定住

另一种宣传形象的方法是将产品与用途或应用联系起来虽然多重定位战略会明显增加困难的风险，但某些产品仍然可以采用这种方式。一个以用途定位的战略常常表现出品牌的第二、第三定位以试图扩大品牌的市场。

4、以产品使用者定位

另一种定位方法是将产品与使用者或某一类使用者联系起来。希望通过模特或名人与产品联系赶来，并能通过他们的特征和形象来影响产品形象。

5、以产品类别定位

某些产品益要与产品等级联系起来进行定位。

6、以文化象征定位

许多广告用文化象征来差别化他们的品牌。其基本任务就是要发现某种对人们很有意义的内容，这些内容具有象征性而又被其他竞争者用于其品牌。

7、以竞争者定住

在大多数定位战略中，竞争者的定位都被直接或间接地作为参考。在某些场合，参者竞争者可能是确定定位战略的最主要方面。参考竞争者来定位之所以必要，主要有两方面理由：其一，竞争者可能有一个稳固的、拥有多年塑造起来的良好形象，竞争者的形象可以作为一种桥梁来帮助宣传另外一个形象。如果某个人想找一个地址在哪，告诉他靠近该地址的美国银行大楼比向他描述各种街道的走法更好。其二，有时，顾客认为你如何好并不重要，重要的是你比某个竞争者更好，或与它同样好。为了创造一种产品特征定位，采用与竞争者联系的方式可能是非常有效的，特别是用价格和质量定位更是如此。以竞争者定位可以通过比较性广告进行。在这种广告中，竞争者要被明确地指出来，共产品的一个或多个特性也要被比较。

第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略

策略A：很好入文因素细分定位

1、年龄

购房能力随着年龄的增加在不断的变化。二十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准皆有大的差异。

2、性别

性别区分为男性与女性。随着女权运动的高涨与女性经济能力的不断提升，在行销企划时，除了对传统男性特质的诉或外，愈来愈需要对女性的观点与特质作毅颖的计划与诉求。正如同有愈来愈多的杂志是针对女性市场作开发与诉求。

3、所得

可将所得精分为高所得、中所得、低所得。市区的房子通常为中上所得购置，到区及较偏远区则为中下所得所光顾，而最高级的地段则为最高所得所聚居。而书所得划分为年八二万、三万、四万……八万……十万……等时，则所得区隔更乒细分与威力。

4、职业

可分为会计师、律师、医师、企业界经理级、政府高级官员、老师、一般公务员，一般商人、劳工朋友、技术人员、家庭主妇·。…·等。

Ⅵ 彰泰的简介

彰泰集团全称桂林彰泰实业集团有限公司，公司成立于1992年，广西桂林房地产企业从投资开发的首个项目桂花园开始，即以前瞻性的设计理念和专业素质，在桂林首创欧式风格楼盘，树立起彰泰的行业领先形象。
上世纪90年代初期,中国地产业风起云涌,桂林也不例外地开发如潮。台湾彰泰集团也于1992年应桂林市政府邀请,赴桂林参加经贸洽谈会,组建“桂林彰泰实业开发有限公司”,投资桂林房产业,第一个项目桂花园。由于台商对桂林情况不熟悉,接下来又发生了亚洲金融危机,台湾股东也对项目失去了信心,将公司转给了现任总经理黄海涛,并不再投资。受命于危难之时的黄海涛接手时,公司窘迫到连一月总数几千元的员工工资都没有。黄海涛卖掉了公司进口的汽车,台湾6位股东每人又自购了一套住宅,将这些收入作为公司资金,重新启动了项目,并将小区定位降为普通住宅。没有“天时地利”,彰泰就依靠人的智慧与努力,在建筑风格、小区文化建设等不用多花钱就可以提升、进步的方面加倍下功夫。公司大胆将欧式风格引入桂花园,建筑外立面采用了粉红色装饰,此种独树一帜的做法,使桂花园这个偏于城东一隅的小区脱颖而出,在桂林地产低谷时期起步了。
同时,彰泰致力小区文化建设,以多种方式打造和谐小区友好环境,此种同样独树一帜的做法赢得了官方肯定和小区居民的称赞和爱戴,黄海涛本人被社区居民推选为人大代表。1998年,中央文明委领导到桂花园小区视察。良好的小区环境,规范的服务与管理,其乐融融的小区氛围得到嘉许,桂花园小区当年荣获桂林市“文明小区”称号。彰泰由此声名鹊起,彰泰物业成为桂林物业服务的标杆。2000年,桂花园小区又被共青团中央、建设部等部门联合授予“青年文明社区”称号。
以行动彰显时代精神，以作品熔铸企业形象，已建成桂花园、桂青园、澳洲花园、鸣翠新都、康桥半岛、澳洲假日、鸣翠新城七个小区及“利好时代系列”酒店公寓。正在开发的有大型艺术人居社区“彰泰城”、现代首席人文大宅“第六园”、西班牙原乡风味“兰乔圣菲”，目前土地储备的有大学生公寓城、山水人家等上千亩土地。
多年征途磨砺，彰泰集团励精图治，注重组织建设与内部管理，2010年8月6日，组建彰泰集团公司，下设五个职能中心、三个项目公司、五大分公司。彰泰实业“精心绘美景，用爱建家园”，致力于成为“产品专家、服务专家”，所开发的每一个小区都深受客户欢迎，成为客户信赖、社会尊重、最有价值并具地区影响力的房地产开发领军企业。 创业艰难，当年的桂花园一带还只是一片荒郊，而彰泰上至老总，下至保洁员，硬是凭着一腔热血，将一块不毛之地建成现代小区。就凭这种精神，桂花园在1997年荣获国家建设部颁发的“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号，于2000年再次荣获共青团中央、民政部、建设部、国家工商总局联合授予的“青年文明社区”称号。
彰泰的第二个项目桂青园，在桂林首创新加坡式架空层，并引入当时市场少见的单管上水、外挑飘窗设计，给了桂林人一种全新的人居体验；而在施工中，黄总不仅有自砸飘窗保证细节完美的行动，同时还开展了业主发现质量问题有奖活动，鼓励业主来监督工程质量，并不惜成本引进代表广西最高水平的项目经理和施工队伍，结果桂青园二期工程成为全市第一家群体全优工程，中心花园及架空层的园林绿化景观作为桂林市小区美化的典范在中央电视台播出。 2003年彰泰公司开发鸣翠新都，首创“样板区”概念，园林与建筑同步完成，新加坡风情社区一次成型。在规划设计时，为提升楼盘品质，保留原生环境，彰泰决定把600余株原生树木融入小区的园林绿化，留下了“保树移楼”的经典故事，至今仍为人们津津乐道。同时，彰泰公司还聘请了号称“中国第一大管家”的深圳中海物业公司作为顾问，对物业服务全面规范，实施新标准，为彰泰物业进一步升级做充分准备。
澳洲假日是彰泰精品之路上的又一力作，“运动就在家门口”，桂林首个大型运动主题社区，一开盘就得到购房客户的高度认同，当天销售302套；二到四期销售同样奇迹不断，曾在两小时内实现“蝴蝶山”组团高达85%的热销，彰泰品牌和产品，得到了客户们用真金白银来投票的支持。 彰泰成长、壮大于桂林，对于这座城市，彰泰上下常怀感恩之心，不仅要为城市创造更好的品质建筑，为老百姓打造更好的人居环境，也要为桂林注入持续发展的血液。彰泰一直有着良好的纳税意识：2006年纳税3500万元，2007年增加到4700万元，增长34%；2008年，尽管下半年受到经济危机的不良影响，销售有所阻滞，但纳税额仍达到5600万元，较上年增长19%，纳税额为桂林房地产行业第一，桂林市所有行业排名第11位，企业所得税排名广西房地产业第五名，受到市政府和上级有关部门的嘉奖。可以预见，2009年彰泰的纳税额还会继续增长！
多年来，彰泰所组织和参加的大小各类公益活动不计其数。2004年，彰泰出资100万元支持举办“桂林韩日周”大型城市形象活动，推动城市形象宣传；2005年，“彰泰百万健康风尚基金”启动，开创桂林民营企业社会公益事业基金的先例；2007年，“彰泰爱心行动”为灌阳县新圩乡大龙小学送去爱心善款及物资；还有李皎皎、邓远东、李茜莉等各县乡村里家境贫寒品学兼优的学生，彰泰均伸出援助之手，资助他们完成学业；2008年汶川大地震，彰泰第一时间慷慨解囊一百多万捐献灾区，并提出“建震不倒的房子”；一年之后，2009年，彰泰仍记挂着灾区的孩子们，发起了“给孩子一双鞋，同走成长路”的活动，关爱有始有终。
在全球性的经济寒流中，彰泰打出了“不裁员、不减薪，全员一心共渡难关”的口号，这不仅是在表达企业与员工唇齿相依的感情，更重要的是，彰泰有信心能为桂林的“保增长”带来有生力量。 彰泰实业“精心绘美景、用爱建家园”。走进彰泰的每一个楼盘，徜徉在各具风情的园林美景之中，迎面遇上的每一个物业工作人员，无论是勤劳的清洁大姐，还是帅气阳光的护卫小伙，都会向你微笑问好，让你立刻感受到彰泰的温情。
彰泰物业一直致力于为小区业主营造和谐的人居氛围，通过组织社区联欢会、业主运动会、青少年才艺比赛、游园、踏青等等活动，让彰泰的业主在活动过程中互相交流，亲密接触。在彰泰，“邻居”不仅仅是比邻而居，而是成为一起分享生活愉悦的伙伴
特别值得一提的是彰泰的业主运动会，从2001年开始，至今共举办了7届，每一届都成了业主欢乐的节日。随着彰泰的楼盘越来越多，业主参与的规模也越来越大，彰泰业主运动会逐渐成为桂林的一道城市风景线。2009年的第七届业主运动会，还特邀了广西电视台的娱乐竞技节目参加，参与的业主多达1600人。就连见多识广的电视台导演都在说，从没见过哪一个开发商能象彰泰这样组织起如此大规模的业主运动会，还能让大家都玩得如此投入、如此开心。
还有许多特别体现彰泰温馨的活动，如重阳节组织老年人登高秋游、中秋节在七星公园的组织联欢晚会、以及每年的“感恩电影周”组织业主家庭欣赏精彩的电影……这些活动，均在业主心里留下长久不忘的美好回忆。
彰泰物业贴心的服务，赢得了业主真心的尊敬，许多业主都把物业服务人员当成了自家人，这在桂林市民中形成了良好的口碑，许多人就是因为彰泰优良的服务而下定决心成为彰泰的业主。 任何企业的成功，都离不开企业员工的努力。彰泰今天的成绩，也是来自于一个富有理想和充满激情的团队——彰泰人。
彰泰人是一群在经营、管理、技术、服务等多方面具有专业化水平和职业化精神的人才个体，他们在彰泰实业这个共同的平台上各自施展才华，并在彰泰强大的学习文化和执行文化熏陶下不断进步。
彰泰人更是一个为着共同的理想而协力合作的团队整体，工作有分工但沟通无间，能力有大小但合作紧密，共同创造彰泰的辉煌、一起分享彰泰的成就。
彰泰人是一支有着军事化素质的钢铁队伍，纪律严明、反应迅速、作风硬朗，敢于攻克任何前进中的难题；彰泰人是一个有着家庭般温暖的集体，共同拼搏、共同分享、领导和员工同桌共餐，交流思想；彰泰人还有着浓郁的学习氛围，全体员工都随着企业的成长而成长，组成一个学习型团队，永远走在行业创新的前缘。
彰泰人可以做到为了细节的完美，反复推敲户型的设计而经历12个不眠之夜；彰泰人还可以做到44个人抱成一圈，从1报数到88用时少于11秒，为达到这个目标大家抱在一起，每个人都在同声念着：“我们是一个人、我们是一个人！”团队合作到了这种境界，彰泰的成功理所当然。 “彰泰要做一个有良心的开发商，我们要对员工负责，要对业主负责，要对社会负责，把彰泰真正打造成一个百年企业。” 黄总这一段话，每一个彰泰人都铭记于心。百年企业的宏图大志，绝不是一句简单的豪言壮语；百年企业的光荣之路，也不可能都是坦途大道。但是，彰泰人不畏艰难，脚踏实地做好每一个项目，就是向着自己的目标又前进了一步。
2010年，“彰泰·兰乔圣菲”将是桂林的又一道风景：原汁原味的西班牙风貌，位于七星区黄金宝地，与“第六园”遥遥相望，彰泰品质一脉传承；
还有漓江之畔的千亩大盘——“山水人家”，满足现代人对田园生活的向往，也是中华民族天人合一的至高居住理想，出自彰泰之手，必成惊世名作。
畅想未来，彰泰在成功的路上，必定能够再写出更辉煌的篇章！

Ⅶ 什么是市场定位

市场定位是指当地的调研机构根据市场的需求进行市场品牌的定位。

Ⅷ 新楼盘如何进行市场定位

要进行市场定位，首先要进行市场细分和市场调查。