1. 什么是房地产前期策划
通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。 1 房地产项目开发前期策划工作的任务主要有：环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的具体内容为：环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料；项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注重于项目开发中的成本效益分析,制定资金需求量计划和融资方案；技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案,从而对开发项目做出决策。
2. 房地产开发项目的前期策划主要是
掌握并分析房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
一是完成房地产项目的市场调查工作，
二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，
三是进行有独创性的策划。
策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划A宏观经济和本区域城市市场调研B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
3. 商业地产前期策划的工作内容谢谢
1、首先需要了解项目及所处商圈的基本属性，比如位置、体量等，有经验的人看了这些属性，就可以得出一个大概的假设——这是一个什么样的项目。 2、然后了解公司、老板对这个项目的大概打算，主要是投资和收益方面，这将大大影响项目未来的定位，你策划再好，老板可以一句话否定。 3、做市场调查。主要三个板块，一个是商圈调查，把城市商圈分布、辐射情况、业态特点等搞清楚，再重点对项目所在商圈进行调查分析，涉及体量、租金、品牌、业态等多方面。第二个是消费者调查，分析消费者的构成特点和消费需求、偏好，最起码要搞清楚是些什么样的人会来到项目，他们希望在项目里买到什么、吃到什么、玩到什么等；第三个是竞争项目调查，了解他们的定位、招商或销售的情况、租金、售价、业态、品牌等。 搜集了这些数据后，要有几个有专业经验的人来分析，他们能从数据中看到规律和趋势，得出定位的方向。 4、开展商家访谈。把调查数据和定位的方向和意向商家进行沟通，对其进行修正。 5、考察并分析国内类似属性成功项目，从中吸取经验，修正定位方向。 6、给出初步定位结论。体量、类型（是社区商业、还是百货、还是综合购物中心、还是专业市场）、业态、业种、意向品牌、租售建议（是全部持有还是销售还是两者结合）。 7、给出初步规划设计建议。（与设计部门沟通） 8、给出营销推广建议。（比如项目总体案名、总的营销策略等） 9、经济测算。（需要与财务部、预算部、投资部、营销部、工程部等配合，计算成本和收益，并具体落到时间表上，再看那些重要的财务指标） 大概就这些 自己根据经验讲的 希望对您有帮助 还有，建议你上网多找点一流企业做的策划报告看看，主要看他们的思路。我自己经常去的网是“房策天下”，商业地产策划做得比较好的顾问公司很多，比如五大行、世联、中原、SPACE、华夏柏欣、九州远景等。
4. 如何做好项目的前期策划
一位外地朋友刚刚来电，他们准备投资引进一项有关蓄电池制造的大型项目。这是一项美国专利技术，据相关专家论证，该技术已达到国际同行业的最高水平，如果真的引进成功，将对我国蓄电池工业产生重大影响。对此，朋友他们的投资热情很高，但就如何做好该项目投资的前期策划工作，心里还没有底。所谓项目前期策划，是项目全方位策划关键环节，通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、该行业市场的供求状况、同类项目的现状及产品的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。在此基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，对投资节奏提出专业性意见。其实，项目的前期策划是一次理性分析过程，没有太多的创意工作。由于时间仓促，我只能在电话中和朋友简单沟通，现就分享如下。首先，最为重要的是企业内外市场调研，包括行业动态和企业内部条件的分析。这里包括如下内容：行业饱和程度，行业发展前景，国家政策，社会环境等宏观因素；企业内部的财务状况，财务支出结构，企业生产能力，产品质量，生产水平，员工能力、待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查），企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见），以及产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工意见）等。其次，对竞争对手的调查与分析，包括潜在进入者、现有竞争者，及今后替代品的调研及分析。包括如下内容：行业进入成本/壁垒，行业退出成本，进入后对本企业的威胁，对竞争者的威胁；还要像调查本企业的情况一样调查竞争对手，并对替代品工艺、消费者认可程度，以及发展态势等进行深入调查和分析。再次， 对互补品和原材料供应商的调研及分析。包括：是否存在互补品，互补品价格，互补品对产品的要求，互补品发展趋势及其未来新要求；可供选择的供应者，原材料是否有替代品，供应商的讨价还价能力，产品对其依赖程度，以及他们的供应能力；最后，就是对中间渠道商和终端消费者的调研及分析。包括如下内容：中间商的性质：配送商、经销商、代理商（独家、总代理…），中间商对自己产品的依赖（关注）程度（相对数值），自己产品占用他资金的比例，给予他的利润比例…，中间商的给予自己产品的支持（绝对数值）：配送能力、资金实力、人力… 等；还有消费者背景研究：收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作… ，消费者对产品和竞品的认知及态度：质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别，消费者的使用情况：购买动机、购买量、何时使用、如何使用等，购买角色，以及消费者对现有营销活动的评价和对广告的接受程度、对营业推广的理解等等。除此，为促进项目的持续发展，未来的战略策划也是非常重要。从企业战略设计到产品战略设计，再到具体的实施方案，甚至包括产品策略制定，即品项和包装、价格、渠道、促销等相关策划等，都要进行认真的分析思考，并提出具体的参考意见。