常德市城西区板块及周边区域市场调查

⑴ 床上用品怎样做市场调查

具体应做好以下调查：
1。竞争对手调查
包括竞争对基本情况 发展战略 产品构成专 销售渠道 品牌影响 技术路径 企业属财务指标等
2.市场调查
包括市场容量分析 市场结果分析 市场规模分析 市场集中度分析 区域市场分析 渠道市场分析 行业关键成功要素分析 技术工艺及发展路径 上下游产业链分析 关键盈利点分析 价格传导机制 市场竞争格局调研 品牌市场占有率 价格预测 发展趋势预测等
3。项目投资机会调查
包括当前市场需求规模 相关政策 进入推出壁垒 主要在建拟建项目 价格影响因素调查等
4 项目投资风险调查
包括政策面风险 资金面风险 技术面风险 市场面风险 财务面风险 同类产品竞争分析 新产品替代风险 盈亏平衡点分析 投资回报周期分析等
5。关键用户需求调查
用户购买行为调查 潜在客户调查 影响用户购买因素调查 用户购买习惯调查 产品消费细分群体调查 用户品牌认知度调查 产品功能需求分析等
6.产品销售渠道及营销模式调查
销包括销售模式 代理销售模式 分公司销售模式 销售渠道 区域销售市场 销售渠道管理基本要素 销售渠道建立 营销策略等分析
欢迎更多交流。（中国产业竞争情报网 在线问答）

⑵ 市场调查和预测

市场调查和预测简单来说就是摸摸市场的温度、探探市场的行情、把握把握市场的方向、了解了解竞争同行的优势秘密、去帮助自己投资、规划、开拓市场。
具体应做好以下调查：
1。竞争对手调查
包括竞争对基本情况 发展战略 产品构成 销售渠道 品牌影响 技术路径 企业财务指标等
2.市场调查
包括市场容量分析 市场结果分析 市场规模分析 市场集中度分析 区域市场分析 渠道市场分析 行业关键成功要素分析 技术工艺及发展路径 上下游产业链分析 关键盈利点分析 价格传导机制 市场竞争格局调研 品牌市场占有率 价格预测 发展趋势预测等
3。项目投资机会调查
包括当前市场需求规模 相关政策 进入推出壁垒 主要在建拟建项目 价格影响因素调查等
4 项目投资风险调查
包括政策面风险 资金面风险 技术面风险 市场面风险 财务面风险 同类产品竞争分析 新产品替代风险 盈亏平衡点分析 投资回报周期分析等
5。关键用户需求调查
用户购买行为调查 潜在客户调查 影响用户购买因素调查 用户购买习惯调查 产品消费细分群体调查 用户品牌认知度调查 产品功能需求分析等
6.产品销售渠道及营销模式调查
销包括销售模式 代理销售模式 分公司销售模式 销售渠道 区域销售市场 销售渠道管理基本要素 销售渠道建立 营销策略等分析
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⑶ 房地产开发的前期市场调查主要是做什么

1、宏观经济环境；
2、区域市场情况。市场消费特点，竞争项目情况等；
3、地块具体情况。如地理位置、交通、周边配套等。

⑷ 开美容院如何做市场调查

1、目标市场的选择
目标市场的选择应该从企业市场现状、潜力及竞争态势等角度出发，选择容量大或发展潜力大，消费密集适合精耕细作的市场；同时考虑到导入深度营销模式是企业的一项系统改革，要优先选择特征典型、影响力大和大众较为认同的区域导入，并遵循“先易后难，试制模版；增高增量，稳中推进”的中国式的改革原则。
2、市场调查
市场调查的目的是啦解和获得目标区域市场的基本状况、竞争格局、渠道现状和消费者需求等信息和数据，建立区域市场的数据库，以指导今后的市场决策。除啦通常的市场调查的计划和组织等流程管理外，深度营销强调深入调查的执行进程，在进程中培养和历练营销队伍，发现市场机会，深化客户关系和响应市场竞争，并使市场调查成为营销人员的一项日常基本工作。
3、市场分析及策略制定
以调研信息为基础分析市场，主要包含市场的总体情况、消费者、竞争对手及各级渠道的分析，完成对区域市场特点的把握和发展趋势判断；明确竞争的关键和确信主要攻击的竞争对手；确信渠道成员选择标准和各级目标客户，同时完成终端分析，绘制区域市场商务地图，以指导今后的市场维护和管理工作。
通过上述分析，结合企业现状，可制定相应的产品销售计划、渠道开发计划、广告促销计划、培训计划、客户服务计划和费用预算等。详细的渠道、产品、促销和价格策略的组合要以构建以企业为主导的区域营销价值链为核心目的，同时通过不同阶段策略的动态组合和有效运作，不断取得见利见效的市场效果，加强企业的影响力，逐步确立在营销链中的主导地位。

⑸ 做想一家冰淇淋店，如何做一个市场调查

我来给你简单的写一些做冰淇淋市场调查的要点：

首先，确定你要开冰淇淋店的地理位置以及周边环境。也就是你要选一片区域（或者说选择商圈），大致应该是将要开的冰淇淋店面周围1.5公里的这么一片。
要确定这一片地方的消费人群构成，比如有几个住宅小区，有什么单位或者写字楼，有没有学校，还有商场等等。学校是小学还是初高中。确定这些是为你以后开冰淇淋店定位做准备的。比如小学生一般是家长带着吃还有外卖，写字楼上班族消费能力强，但是讲究口味还有注意装修等等。

其次，寻找你潜在的竞争对手。这里的潜在竞争对手就包括了冰淇淋店，饮品店，茶楼，特色小吃店等等，要了解他们提供的产品是什么样的，主要服务什么样的人群，还有这些店的营业状况。好友分析这些店面装修情况等等。

第三，通过以上两方面的调查，可以从中选择你看好的一类消费人群，就可以考虑店面选址的问题。餐饮店店面选址很重要，这是毋庸置疑的。选择消费人群不同，也就是你的冰淇淋店定位不同，店面选址就不同了。当然尽量选择同类，或者说你的“潜在对手”店面的旁边或者附近——个人认为越近越好。

第四，在做以上调查的时候注意了解店面租金以及装修的价位，可以计算你前期的投资额。

最后要说的是，你应该会选择加盟的方式吧，那么以上你收集的信息可以帮助你选择适合你的项目。这里推荐你一个项目，黑冰客冰淇淋项目，你可以了解下，嗨哟黑冰客冰淇淋网站上有一个“市场分析”的网页，你可以参考一下黑冰客冰淇淋对各种店面以及商圈适应的分析，对你应该有帮助的。

总之希望我的回答可以帮助到你！

⑹ 常德购房

2010年1月份常德房价市场
老城区
楼盘名称 最高价 最低价 均价 土地年限 交房时间
堂皇·蓝湖郡 电梯房 3580 2680 3000 70 2010年12月
多层 （6楼 ） 2700 70 2010年3月
小高层 3400 2800 3150 70 2010年12月
向都国际公馆 高层 3880 2888 3280 40
君香公寓 小高层 3580 3000 3300 50 2010年12月
理想0736 高层 3580 3300 3480 70 2010年12月
紫河湾 多层|小高层 只剩尾盘 3200 70 2010年4月
香格里拉·领域 高层 3980 3200 3480 70 2010年12月
水榭西城 小复式 34平方 4880 70 2010年12月
多层 4040 3720 3400 70 2010年12月
高层电梯 4400 3050 3725 70 2010年12月
芙蓉尚城 小高层 4200 2788 3490 70 未知
城东区
美景美隆苑 高层住宅|商业 3200 2880 2540 40 2010年9月
上东曼城 多层 2798 2458 2600 40 2010年5月
紫气东来·明居 多层 已售完
联排别墅 2980 2880 70 已交房
东门家园 小高层 2600 2300 2450 70 2010年3月
中德·东水岸 小高层尾盘13套 2698 2568 2600 70 2010年5月
金盛·玫瑰苑 小高层 13.14.16楼 2600 40 已交房
多层 已售完
广德花苑 多层 只剩六楼 2630 70 2010年6月
小高层 3400 2600 2950 70 2010年6月
高层 3400 2600 2950 70 2010年6月
东城尚品 多层 3050 2500 2700 70 一期 2010年5月 二期 2010年12月

城西区
常安家园 多层 2498 2200 2350 70 2010年12月
水木清华 多层 2298 2700 70 预计2010年3月
高层 2298 2700 70 预计2010年3月
创鼎·百和园 多层（只有1.6 1楼2488 6楼2388 70 已交房
都市捷座 多层 已售完
电梯 3800 3100 3300 40 2010年5月
学府家苑 高层 2900 2600 2700 70 2010年6月
商业门面 只剩一个 40 2010年6月
西城水恋 2850 70 一期已交房
城北区
沙港花园 多层 已售完
小高层 3500 70 期房
邮枢花园 多层 已售完
高层 2700 2400 40 已交房
康桥·蓝湾 多层 已售完
高层 3700 3100 3350 40 2010年12月
怡景福园 多层一套复式 190平方 2100 40 已交房
小高层 2798 2400 2600 40 已交房
荷塘月色 多层 2800 2060 2400 70 已交房
紫馨苑 2980 50 2010年10月
柳都水语 小高层 3000 2300 2600 70 已交房
金城2008 高层 3200 2980 2600 40 2010年10月
柳叶湖区
金凤川紫 多层 2400 1800 2180 70 已交房
复式房 140平方左右 2500 70 已交房
水岸春天 高层 3000 3300 2700 60 12#1
星语林·汀湘湖畔 小复式层高4.9 3800 3300 3600 70 2010年3月
东方美景 尾盘 2488 2500 70 已交房
注：
已售完楼盘信息
阳光新都
朗峰·城市优品
育才湾
金地名苑
新亚·好莱坞
电力苑一期
水榭·蓝泊湾
水星·香榭里
锦天·东城明珠

老城区
楼盘名称 最高价 最低价 均价 土地年限 交房时间
堂皇·蓝湖郡 电梯房 3580 2680 3000 70 2010年12月
多层 （6楼 ） 2700 70 2010年3月
小高层 3400 2800 3150 70 2010年12月
向都国际公馆 高层 3880 2888 3280 40
君香公寓 小高层 3580 3000 3300 50 2010年12月
理想0736 高层 3580 3300 3480 70 2010年12月
紫河湾 多层|小高层 只剩尾盘 3200 70 2010年4月
香格里拉·领域 高层 3980 3200 3480 70 2010年12月
水榭西城 小复式 34平方 4880 70 2010年12月
多层 4040 3720 3400 70 2010年12月
高层电梯 4400 3050 3725 70 2010年12月
芙蓉尚城 小高层 4200 2788 3490 70 未知

说明: 常德市老城区目前在售楼盘8个，均价为3375元/㎡，最高价是水榭花城均价4000元/㎡，最低价蓝湖郡均价3075元/㎡，也就是说，常德市老城区除多层6楼，已经很少有3000元/㎡的房源了。

城东区
美景美隆苑 高层住宅|商业 3200 2880 2540 40 2010年9月
上东曼城 多层 2798 2458 2600 40 2010年5月
紫气东来·明居 多层 已售完
联排别墅 2980 2880 70 已交房
东门家园 小高层 2600 2300 2450 70 2010年3月
中德·东水岸 小高层尾盘13套 2698 2568 2600 70 2010年5月
金盛·玫瑰苑 小高层 13.14.16楼 2600 40 已交房
多层 已售完
广德花苑 多层 只剩六楼 2630 70 2010年6月
小高层 3400 2600 2950 70 2010年6月
高层 3400 2600 2950 70 2010年6月
东城尚品 多层 3050 2500 2700 70 一期 2010年5月
二期 2010年12月

说明: 常德市城东区目前在售楼盘8个，均价为2652元/㎡，最高价是紫气东来联排别墅均价2880元/㎡，最低价东门家园均价2450元/㎡，也就是说，常德市城东区房源的价格比较接近。

城西区
常安家园 多层 2498 2200 2350 70 2010年12月
水木清华 多层 2298 2700 70 预计2010年3月
高层 2298 2700 70 预计2010年3月
创鼎·百和园 多层（只有1.6 1楼2488 6楼2388 70 已交房
都市捷座 多层 已售完
电梯 3800 3100 3300 40 2010年5月
学府家苑 高层 2900 2600 2700 70 2010年6月
商业门面 只剩一个 40 2010年6月
西城水恋 2850 70 一期已交房
说明: 常德市城西区目前在售楼盘6个，均价为2731元/㎡，最高价是都市捷座均价3300元/㎡，最低价常安家园均价2350元/㎡，常德市城西区房源的价格看具体位置，差距比较大

城北区
沙港花园 多层 已售完
小高层 3500 70 期房
邮枢花园 多层 已售完
高层 2700 2400 40 已交房
康桥·蓝湾 多层 已售完
高层 3700 3100 3350 40 2010年12月
怡景福园 多层一套复式 190平方 2100 40 已交房
小高层 2798 2400 2600 40 已交房
荷塘月色 多层 2800 2060 2400 70 已交房
紫馨苑 2980 50 2010年10月
柳都水语 小高层 3000 2300 2600 70 已交房
金城2008 高层 3200 2980 2600 40 2010年10月
泽云幸福里 小高层 3700 3000 3500 70 2010年10月

说明: 常德市城北火车站区目前在售楼盘8个(沙港花园2期没开盘，价格取消，增加幸福里)，均价为2827元/㎡，最高价是幸福里均价3500元/㎡，最低荷塘月色均价2400元/㎡，常德市城北区房源的价格看具体位置，差距也比较大

常德市武陵区2010年一月份在售楼盘一共34个，最低价城区在2180元/㎡，最高价超过4000元/㎡，均价为2866元/㎡；从价格方面看，在常德市城区，绝大多数购房者还是接受和选择3000元/㎡以下的价位楼盘；相对2008年，常德市城区的均价在2300多元/㎡，已经是上涨不少了。从已经完成销售的楼盘情况来看，老城区板块的销售情况是最好的，在最近已经完成的9个楼盘中，老城区占了7个。在户型设计方面，常德市销售好的楼盘有几个新特点:1.户型重注实用性，三室两厅105-125㎡和两室两厅85-90㎡的超级畅销；2.要求户型方方正正，南北通透的大受欢迎。3.小区比较大，物业管理规范的购买的人多。常德市城区在2010年春节以后会推出的新楼盘:老城区的君香公寓、鸿昌花苑，城西的金城苑、锦安嘉苑、伟星●文津华庭，火车站城北板块有公园世家、芙蓉盛世，还有体育生态园那边的别墅群天利桃花源.

⑺ 旅游策划的工作内容

旅游策划内容包括十部分：资源分析、市场研究、定位分析、功能布局、游憩方式设计、景观概念策划、商业模式设计、旅游房地产概念性策划、运营实施计划、策划图件。
（一）资源分析：考察项目资源、周边环境及相关资源，进行定性的资源分析；对全国及周边区域相似的资源进行比较分析，形成资源评价报告；
（二）市场研究：收集相关市场资料，依据相关调查资源，分析市场需求，提出项目精确的市场定位与市场目标；
（三）定位分析：通过SWOT分析，对项目区域的发展方向进行定位，通过系统整合，形成系统定位，包括主题定位、发展目标定位、功能定位、运营战略定位等；
（四）功能布局：按照旅游六要素，进行生产力要素配置与布局，进行游憩功能结构设计与空间布局设计；
（五）游憩方式设计：设计整个系统的综合游憩模式，并按照观赏方式观赏线路设计、游乐内容策划、故事编撰与场景布置策划、体验模式策划、特色餐饮策划、特色住宿策划，形成游程游线结构；落实“吃住行游购娱”六要素的具体互补镶嵌系统结构；由此形成具体的产品概念性设计；
（六）景观概念策划：策划标志性建筑与风格规范要求、策划植物造景、园林景观、功能建筑；
（七）商业模式设计：卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、营销模式设计、品牌策划、营销渠道策划、促销思路策划、管理模式设计、人力资源开发策划、投资预估、财务预测、投资分期策划、融资策划、开发流程策划、杠杆运用策划、商业模式整合等等。
（八）旅游房地产概念性策划——充分利用项目资源进行旅游商业地产、产权酒店、度假地产等物业形态的旅游房地产概念性策划与初步预估。
（九）运营实施计划：对项目投资运作进行目标任务分项的计划，以资金投入为基础，按照业务顺序与结构板块，形成具体的工作计划。
（十）策划图件：包括区位分析图、市场分析图、现状分析图、功能分区示意图、项目布局示意图、道路交通与游线安排示意图、游憩方式与重点项目示意图、标志性景观及风格控制示意图、重要节点景观示意图。

⑻ 房地产市场调研需要注意的问题

内容很多：
前期主要有项目可行行调研
（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）
中期主要是项目定位方面牵扯的调研
（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）
后期主要是项目推广的调研
（广告选择；问卷的回溃；预售；回款等） 先给你这个，还一个几万字的某城市地产市场调研的完整报告。
[email protected]

房地产市场调研和策划
房地产调研是项目策划和决策的基础，
一房地产的市场调研
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
一、点——单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面——区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析
区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。

区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，
由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。
三、体——宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体
(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会
政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。
经济因素
经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。
行政法规
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。
国际状况
国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。
总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。

房地产市场调研业务流程
调研原则
工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。
1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。
2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。
4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？
调研制度
1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。
2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。
3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。
调研流程
调研的基本动作可分为以下几个步骤：
1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。
2.组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。
3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。
4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。
5.研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。
6.补充调研。
7.撰写调研报告。
调研基本内容
1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）
2. 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发 育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）
3.市场（消费者、竞争者）
4.项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）
5.企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）
调研计划
1.调研目的
2.调研范围
3.调研重点
4.调研提纲
5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地
6.调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）
调研报告的主要内容
1、市场及行业发展态势评估
2、企业能力及开发意向评估
3、项目机会与可行性评估
4、相关行业相关问题评估

调研工作文档
1、调研提纲（出发前的初步提纲）
2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）
3、调研资料清单（对客户提出要求）
4、调研问题目录（对自己提出问题）
5、调研日记和例会纪要
6、阶段性小结和评估报告
7、给信息部的信息资料目录

⑼ 房地产市场调研需要注意的问题都有哪些

前期主要有项目可行行调研

（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）

中期主要是项目定位方面牵扯的调研

（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）

后期主要是项目推广的调研

房地产市场调研和策划

房地产调研是项目策划和决策的基础，

一房地产的市场调研

房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。

一、点——单个楼盘

对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。

单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：

第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。

第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。

第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。

第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。

第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。

二、线和面——区域市场

对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。

区域分析

区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。

区域产品

区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。

需求特征

需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。

区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，

由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。

三、体——宏观环境

对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体

(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。

政治社会

政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。

经济因素

经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。

行政法规

行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。

国际状况

国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。

总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。