营销策划低能症

『壹』 做销售和做策划是不是门槛极低的

其实那些大多是基层工作，可以说，老板是他们的引路人，如果要在销售回和策划方面答有所建树，刚有引路人不行的，还得靠自己的修行。
时时是销售策划、事事是销售策划，我认为这两个工作对专业背景和学历倒不是最重要的，重要的是你的综合素质，突出的是你的思想、思维、创新精神和能力。
现实中的销售和策划，是很累人，很烦人，很难的工作，逼迫你不断学习充电和要不断实践的。
一个好的销售和策划，其实就是需要你成为一个杂而精、很细心很耐心的家伙，别的不说，就销售来说，需要你有良好沟通、公关能力、稳定的情绪等等，具有心理学、社会学、经济学、人类行为学、消费者行为学、心理动机学等知识是很基本的了，还有可能及宗教、人类学、艺术、美学等内容，不简单的。
可以说，没有一份工作是简单的，不要怨天尤人，好好努力才是王道啊，亲！

『贰』 能给我一份营销策划书并找出它的的优缺点吗急需

写这个东西一定要结合行业实际的，给你一个通用的东西，自己总结的，不要见怪！

1、产品的市场需求如何？有市场有需要才有商机！
2、产品所针对的客户群体？锁定客户对象，营销才有目的和针对性，营销效果就会明显！
3、产品的市场竞争优势？没有的话就要想尽办法创造优势，增加市场竞争力。

明白这三点，就懂得如何在市场上竞争，各出其招，抄人家的搬人家的没用。

看看这篇垃圾：
一 市场分析

一、市场形式：
1、2004年全市KTV夜总会、迪吧、演歌台多达50余家预计明年还会增加5—10家相继开业
2、竞争形势会相当激烈，尤其以迪吧为主导地位
3、竞争市场有：心情热舞、KISS、世纪豪情、焦点演歌台…
4、预测：新市场相继开业竞争更加激烈；散客市场仍保持平衡；团队市场潜力很大
二、竞争优、劣势：
1、地理位置较好
2、 知名度高、规模大
3、 演出内容丰富、多样化
4、 环境实施完善但需待改进
5、 客流量较少
6、 自身格局需要改善，突出西部酒城特色

二、市场定位
作为市内高档酒城，充分发挥酒城独特地理位置、演艺、设施优势，瞄准中高层次消费群体：（1）企事业单位（2）私企、个体（3）中档散客（4）团队
一、客源市场分为：
（1）企事业单位-------国家企事业单位中高层领导
（2）私企、个体 -------个体私营老板
（3）中档散客-------来并旅游、商务人员
（4）团队-------企事业单位、私企、团队组织

三、市场推广策略
准确的市场定位、高品质的服务、良好的信誉都具备的同时，信息输出是最关键的。酒城营销在广告宣传上不可能象做日用品，大量投放媒体广告，即使有也是小范围内在节假日时期，那么即想让自身信息更好的传递出去而又能减避投放到媒介的费用，通过自身的“酒水营销”策略与“整合营销”策略相结合的方式，来达到市场推广的目的。
一、销售部
1、 企事业、私企单位客源
把酒水促销做为杠杆，并在媒体及自身演出形式吸引客户，在节假日追求利润最大化

2、团队客源
（1）销售对象：
a、企事业、私企单位 b、个人团队组织
（2） 以市内企事业、私企单位为主
3、散客客源
散客市场客源的开发，是我们酒城追求的最主要的客源市场，在开拓散客市场，重点是高收入白领阶层及未投入“夜总会”娱乐线的宾馆
1、加快行业的连锁网络,加强与各企事业单位的联系，稳定现有客户，大力开发新客户
2、根据不同客人的需要，设计多种套餐
3、对TAXI进行全方位营销，建立差价体系健全提差方法
4、针对市场整合营销，开辟抢定热线
二、内部消费链建立
A、通过内外促销宣传链完成内部消费链
1、外部宣传和促销
（1） 新闻媒体的全面合作，（除正常的广告播放和栏目的合作）同时抓住时机策划和炒作一些临时性的新闻报道宣传，提高酒城的知名度和美誉度
（2）加强与媒体栏目间的合作，进行票务营销
（3）交通工具上的宣传：
如：TAXI营销
（4） 人员促销、团体促销、信函促销，通过电子邮件，其它媒体等。通过以上方法和其它宣传促销宣传网，把客人吸引进来。
2、内部宣传网
客人到来要促成消费，就必须把自身特色、产品介绍给他们，这样就需要建立内部宣传网-----自走进酒城的大厅开始，就能了解酒城文化特色（可制作总体设施灯箱和图片）
三、提高回头率
通过整合营销，把客人引进来，留住客人，提高回头率是最关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能提高存量，只有积累，才会有存量的增加，才能保证相对稳定和较高的客流量。留住客人的手段除了硬件配套外，还有软件（包括服务、自身特色）同时还可以采用一些赠送和让利------推行“满**赠╳╳”：消费达到一定的金额享受赠票等促销方式
四、整合营销策略

A、媒介营销
媒介营销是向公众传达信息“广而告之”的最佳销售方式，酒城的信息宣传不可能大量的投放媒体广告，只能在节假日短期进行广告宣传，在其余时间怎样才能把我们的信息在媒体发布而降低宣传成本就可以用媒体整合策略来销售我们的“产品”
·电视媒体资源
太原电视台影视频道
·电台媒体资源
山西文艺广播电台
交通广播电台
通过与以上关注收听、收视率高的媒体栏目合作进行有效的票务营销，来销售我们的“产品”传达我们的信息

B、 票务营销
票务营销是在不损失票房收入的基础上进行的票务整合营销，用赠票方式来吸引更多的潜在客户，在赠票的同时与媒体栏目合作进行票务营销，用票务来换取软性广告，同时也可在酒水促销上进行满**赠*张入场券，促成较高的回头率

C、宾馆（旅游、商务）营销
在市内的上百家宾馆中，自身具备KTV夜总会的占50%，其余占潜在市场的30%，宾馆流动性客户居多，如：旅游、出差、商务….如何能使我们的潜在客户在享受夜生活的同时选择我们，成为我们在散客市场中竞争的首选之地。宾馆营销可在互惠互利的基础上有效的进行。
D、文化产业、大型活动营销
在近几年当中文化产业营销与行为艺术营销已经成为商家的一种新型营销方式，文化产业在今后发展趋势中占市场的主导地位，各商企单位利用文化产业和自身品牌相结合的方式，将自己的品牌通过行为艺术营销，用艺术+品牌+活动的方式进行整合资源，在二十一世纪的营销中，文化将会作为一个重要而关键的因素融入到品牌营销中去，将发挥积极的作用。

·西部酒城与文化产业营销
西部酒城做为市内最大的娱乐场所，有着得天独厚的演出场地，这一有效资源在文化产业中将成为文化产业发展的演出平台，在这一平台的基础上进行商业艺术行销，这将会成为商业艺术行销的演出舞台

·西部酒城大型活动营销
西部酒城做为娱乐实体拥有着自身的优势所在，在近期省城大搞文化产业营销与行为艺术营销的同时，西部酒城在主要节庆推出大型活动外还拥有着引领“酒”文化发展的潜在能量，这些潜在能量可以通过市场运作改变现有的“单一”经营模式，在市场竞争中求创新求发展

E、 企事业单位营销
省城众多企事业单位现有管理经营模式是以“人性化”进行有效的管理，更多的是发挥团队意识，在企业发展中员工的才能、品德、素质将引领企业的未来发展之路，现在更多的企业大力倡导丰富员工文化生活，使每一位员工感受到企业带来的精神文化，我们的资源可以为更多的企业提供很好的文化舞台，企业可以利用我们的舞台来丰富员工的精神文化加强团队精神建设

五、西部酒城的形象格局及“酒”文化发展

“酒”是作为一个文化符号，一种文化消费，用来表示一种礼仪，一种气氛，一种情趣，一种心境，酒又是人际关系的润滑剂广泛运用于感情投资，在酒城这一独特的环境氛围下人门喝的是什么，是感觉是情调，在加上演艺的多样化使人们陶醉与其中，西部酒城可采用以美国西部牛仔风情的装修格局为主，突出西部牛仔风情这一特色，在内部格局中以新形象、新视角定位，来吸引更多的客户。
六、西部酒城未来发展战略
省城娱乐业的发展市场潜力巨大，市场是一棵常青树，且永远不会疲软，在现有市场竞争中可以分为三的阶段：
一、流量和价格促销的竞争
二、 服务质量和品牌的竞争
三、 设计与策划的竞争
第一是市场最低层的竞争；第二是中层的竞争；第三是高层的竞争；在现有的市场竞争中主要以第一、二竞争为主，西部酒城的竞争在保持第一、二竞争的同时将以第三竞争的优势突击，创“特色竞争、营销策划竞争、形象竞争”以高层次竞争占据娱乐市场龙头地位。
西部酒城做为市内大型高档娱乐场所，将自身特色和潜在能量更好的在市场中运用，将会创造更大的经济效应，利用整合营销模式把控媒体资源、文化资源、商务资源、从单一形式转变为多元化形式，进行网络式营销，扩大经营理念，使西部酒城稳中求进健康有序的成长。

『叁』 为什么环境可对营销策划造成障碍

环境的不确定性影响着企业对环境的信息需求和从环境中获取资源的需求，这直接影响着企业组织结构的设计。环境的不确定性可以从环境的复杂性和稳定性两个维度进行考察。环境的复杂性指与企业经营有关的外部因素的数量与不同之处，如消费品企业面临消费者这样单一的市场环境就比电信运营商面临许多不同顾客的市场环境简单得多。环境的稳定性指环境因素的变动程度，一个环境领域如经过一年或几个月仍然保持不变就是稳定的。而不稳定的环境下影响企业经营的因素会突然变化，如竞争对手对企业的市场行为做出了针对性或对抗性行动，这会导致竞争环境的不稳定。
环境不确定性程度直接影响着企业组织结构的设计，具体表现在对职位和部门、组织的分工和协作方式、控制过程及计划和预测等方面。当外部环境的复杂性增加时，外部环境中的每个因素都需要一个岗位或部门与之联系，组织结构中的职位和部门的数量会增加，这样增加了企业组织内部复杂性。当外部环境迅速变化时，组织的各部门在处理外部环境中的不确定性方面变得高度专业化，每一部门的成功都要求具有专门的知识技能和行为，表现出较大的差异。
组织的差异化程度越高，部门之间的协作就越困难，从而组织中承担协调整合功能的固定机构和人员(如品牌经理、客户经理)与临时机构等(各种委员会)就越多。因此不确定性高的环境下，运行良好的组织具有较高的内部差异化和整合水平，反之不确定性低的环境中运行良好的组织则差异化和整合水平相对较低。
环境的不确定性也必然影响着组织内部的规范化程度。当外部环境迅速变化时，组织内部相对松散，控制较弱，更具适应性，管理灵活性较高。当外部环境较为稳定时，组织内部的规章、程序和权力层级较为明显，组织的集权化程度和管理稳定性程度较高。

『肆』 营销策划应考虑哪些因素

黑衣路人 认为赚钱首要条件就是会做营销广告,会引流技术，不会营销，不会引入客户人群，再好项目也赚不到钱。酒香也怕巷子深，所以广告在现代商业里变得越来越重要，那什么样的广告才能算是一条好广告呢？美国著名的文案大师休格曼说，广告想要有效果，必须要有能捕获消费者的几种心理诱因，咱们一起来听听。

第一个心理诱因是建立参与感。回忆这样一个场景，当你去商场购物的时候，卖衣服的导购员会建议你试穿，卖食品的老板也经常让你试吃，如果你一开始就拒绝，那你肯定不会买，但一旦你试穿或者试吃后，你购买这个商品的概率就大大增加了，商家的这种行为就是为用户建立参与感。好的广告也是这样，如果你仔细观察就会发现，越是吸引人的广告，往往就越给用户建立参与感。比如说有这么一条跑车的广告，我念给你听听，“驾驶这辆新车去逛一圈，感受下炎热的傍晚驾驶时风吹过你头发的感觉，把油门一脚踩到底，尝一下瞬间被冲击力顶到座椅背后的滋味，看一下精美的电子显示屏，这是这款跑车带给你的速度”，怎么样，听我说完你是不是感觉自己在夕阳下开着这款跑车？这就是用语言或者画面为用户建立参与感。

第二个心理诱因是建立权威。黑衣路人 觉得人本能的心理倾向就是相信专业和权威，比如说一个数码小白想去买一个电脑，他一定会先问问身边懂电脑的朋友该怎么买，能不能陪他一起去，告诉他各种型号的区别，最好连买哪个都帮他决定好。再比如有时候我们去买西瓜，都要惯性的问老板这个西瓜甜不甜。所以商家给产品做广告，很重要的一点就是塑造专业权威感，比如你可以在广告里列很多数字参数做对比，来显示自己的专业。小米手机就经常在发布会上这样做，然后得出自己行业地位领先的结论，这也确实增加了消费者对品牌的信任感。

第三个心理诱因是建立联系，就是把客户已经知道的东西跟你的产品联系起来，这样就消费者才会更容易接受。比如说烟雾探测器刚刚面市的时候，很多人不知道这个东西是干什么的。厂商在打广告的时候就说，这个产品是“天花板上敏锐的鼻子”，一闻到家里的烟雾就会发出警报。这个人性化的类比一出现，立刻就拉近了产品和客户之间的距离。还有一个例子，美国曾经出过一款产品，可以远程控制汽车的启动，在你离车还有一段距离的时候，按一下钥匙扣大小的按钮，汽车就会自动打火，你一上车马上就能开走。最爽的是夏天，你一开车门就能感受到凉爽的空气，再也不用像在蒸笼里一样，苦苦等着温度一点一点降下来。休格曼给这款遥控装置起了个名字叫“黑手党的自动机关”，是不是一听，就联想到了黑手党遥控汽车爆炸，眨眼间干掉对手的火爆画面？是不是很酷？

第四个心理诱因是唤起归属感渴望。黑衣路人认为人人都有对归属感的需求，这是天生的。好的广告就能做到唤起消费者的需求，让他们感觉到买这个产品，我就能属于我喜欢的群体。举个例子，美国的万宝路香烟，它的广告成功塑造了一种颓废的雅痞之美，西方人都想要这种气质，当然就喜欢万宝路香烟；再比如，奔驰汽车一直标榜的是，开奔驰的人就是财富的拥有者，那想做有钱人的人，想炫耀自己的财富的人就愿意买奔驰车；沃尔沃后来也采取了归属感的策略，宣传说自己的用户是学历最高的。随后几年，沃尔沃高学历用户果然越来越多。所以说，广告只要给消费者想要的群体气氛，他们就会自动归队了。

黑衣路人：产品要想卖得好，营销广告还是得更走心才行。但是要注意，做任何营销都要走正道，不要做不合天道的产品和营销，更不要做欺骗群众的事情。目前网上是鱼龙混杂，小白们也要多注意防骗。如果想了解营销本质，联系黑衣路人（新浪博客有联系方式）可以网络找： 黑衣路人新浪博客

黑衣路人最后提醒你：生活不易，很多人被所谓的高人给绕晕了，搞不清方向，所以迷茫。作为人不解决最根本的哲学问题，就很难在社会上出人头地。你到底凭什么过上好的，自由的优质幸福生活，靠政府？靠老板？靠父母？靠工资？只要稍微用大脑想一下，就会明白社会是什么，到底要如何做才能改变命运和运气，核心秘密请进改变命运赚钱资源群：
【 5463删除中间字，组合纯数字56205 】复制前面【】里的数字，删除里面的汉字组合纯数字群号。

明白人，是能看明白的，不明白人，不需要入群，无意义，改变命运最终是自己本性智慧的选择问题，入群后先看看黑衣路人的空间会恍然大悟！很多东西不适合给所有人知道，能理解这个你的思想也就进入了门槛。

『伍』 请问营销策划为什么很难执行

橥耆牙耄庖彩呛芏嘤桨傅貌坏接行е葱械闹匾颍辉偌由喜呋嗽比狈φ迤笠嫡宀僮魉嘉褂桨副忱肓似笠稻低承裕晒π晕⒑跗湮ⅲ褂桨钢荒苈傥阕臃桨浮 [商业模式的思考]
原麦当劳中国区总裁钟彩民教授是我MBA的连锁课程导师，他本人在业余时间将乡村基等好几个品牌轻松做到上市，系统化的商业模式是有效执行的重要因素，在课程时间里，我从没有听到钟老师嘴里吐出带有概念性的词汇，从头到尾只是商业模式与发展战略的考证，钟老师利用高超的商业模式运作才是真正能帮助企业成功发展的思维。
系统性思考与概念思维的不同在于，在战略的前提下，对企业经营所有模块统一的规划调整，全部模块配合公司发展战略进行，然后公司制定出企业开始赢利时间、赢利方式、以及可持续性赢利来源，是一套非常严谨的系统流程。
概念思维是根本不去理会企业的发展战略，纯粹从策划的角度研究产品的卖点与命名，注重短时效应，是一种兴备剂式的思考方式，因为缺乏系统的规划能力，所以很多营销方案在提案时非常精彩，到执行层面时却受不到市场认可，有的半途而废，营销公司一般会将效果不佳的原因归结于企业内部营销团队能力不足。
[营销合作效果不佳原因思考]
1、 双方系统能力的短缺:
为什么中小型企业与营销公司合作的结局往往不了了之，而外企或大企业与营销公司的合作却能共赢发展？主要原因在于企业的操盘手，中小型企业的经营者大部份不具备纯正的商业系统运作能力，请营销公司的初衷就是希望营销公司能帮助自己有效规划，问题点就在这里，如果找的营销公司具备系统操盘能力会对企业起到帮助；反之，如果营销公司本身就不具备整体的系统解决能力，企业任由营销公司从自以为是的战术上突破，最后的合作可能只是一时之快，结局互相埋怨。
外企或中大型企业（或有系统经营能力的经营者）本身就具备了系统化的经营能力，对自身的发展战略、商业模式都有清晰的定位，再找营销公司只不过是在规划好的方向上为自己助力而已，这样的合作，方向掌控端在企业手里，一般不会出现太大偏差，所以这种合作往往非常愉快。
一个最基本的例子说明系统能力的重要性：在经营活动中，企业运作含有预算管理的流程[下图示]，企业在经营中必须有预算管理做为方向的支持，营销公司在为企业进行营销服务时，这些与营销关联度极高的模块必须要指导企业同步做出；
从图中能看出，营销策划做为促进企业经营的一个方面，在落地执行前要做的工作很有很多，最基本的销售预测必须要做出，相关的采购管理、成本核算、费用、组织架构搭建等才能配合产生，经营工作牵扯到战略规划、运营管理、财务运作、流程优化、组织架构、绩效考核等多个模块，只有整个系统理顺了，后续的营销工作才能做好；而反观国内很多营销公司根本不具备这种系统的运作能力，只是一味沉浸在概念性的点子营销上，所以，营销方案不能落地是系统性运营的欠缺造成的。
2、营销公司从业人员高度不够
好的营销咨询人员必须具备独立操盘企业的能力，最起码要熟悉与企业运作相关的模块体系，这样才能为企业把脉时具备综合考察能力，所以营销从业人员必须具备MBA以上学历或企业多年操盘经验才能为企业做好合理咨询。
看国内营销从业人员，还是以奇特思维为主，有的甚至没有几年工作经验，这样的从业人员素质，也是不能让企业满意的原因。很多营销公司采用了广告公司的运作模式，但营销咨询公司与广告公司有本质的不同，广告是表现层面为主，要求创意性思维，而营销咨询公司是在协助企业操盘运作，必须具备系统性经营能力；试想，将企业的营销大权交给连运作基本能力都没有的人去做，效果怎么可能会好？
3、营销并非概念提炼
在企业经营中，每一个经营模块出现问题，就会使经营产生阻力，而阻力最终表现在市场销售的不良的层面，企业就会认为是是营销出现问题了，营销公司自然也会针对市场营销方面入手，单纯的从营销角度来考虑突破方向，依然是头痛医头、脚痛医脚的思维，没有找到核心问题点，这样的营销方案得不到好效果是板上钉钉的事。[见下图]
从上图的三个层面来看，战略、商业模式、各部管理体系是企业的基石，属于指导地位，营销活动必须在此基础上进行才能形成有效的爆发力，脱离系统的营销想成功只能靠运气。
收了首付款后因为服务得不到客户认可而中断合同，是国内很多营销公司与企业合作的结局，造成这种结果原因之一是双方确实存在磨合问题；更大的原因是由营销公司并不具备帮助企业操盘的能力而造成的；这样的结局，导致使企业越来越不信任营销公司。
营销公司与企业风险共担才是合作的出发点，只有风险共担后双方才会坦承相待达成思想一致；如果营销公司敢对服务的企业承诺无效退款，才是真正能帮助企业共同发展的良性思维，双方真正为同一个目标努力。这种前提下，企业才会真正信任营销公司的共赢心态。
盟略方圆营销机构推出的三个月内对服务不满意则全额退款的政策，必将断绝一批靠忽修客户首付款生存的营销公司存活空间，对服务不满意全额退款让客户不存在任何风险，对自己能力没有信心的营销公司绝对不可能做出这种举动。
当然，造成营销策划方案执行不到位还存在着一些不确定因素，随着企业与营销公司的逐渐成熟，营企合作的前景还是非常美好的。

『陆』 市场营销专业去面试营销策划可能遇到的问题是什么

市场营销专业去面试营销策划可能遇到的问题主要包括以下几个方面：

第一种问版题，个权人基本情况，个人的背景资料。

第二种问题，专业相关问题，怎么看怎么做个人的想法。

第三种问题，大学期间的个人实践问题。大学阶段个人的实习或者营销案例，经验教训

第四种问题，隐私话题个人价值观问题

第五种问题，个人的职业规划。

主要是以上几个方面的问题，面试的时候展示出个人想法。

『柒』 如何提高市场营销策划人员的能力（二）

1、 与他人多加讨论 做市场营销一定要注意思维的广泛性，俗话说“三个臭皮匠顶个诸葛亮”市场营销人员一定要广泛的与他人沟通，听取他人的意见才能更加成熟和更加完善。善于分享才能得到更大的收获。当你把自己的构想告诉别人时，必须把原来的构想在脑子里进行修改或过滤一遍，形成一定的语言再来告诉别人，这就无形的使你的思路更加变得清晰起来，这就如同我们小时候给别人讲题一样，必须自己整理清楚自己的思路才能够给别人讲清楚，从而我们自己也更加坚固清晰了自己的概念。当与别人讨论自己的构想时，应该既包括与自己工作经历相同的人，也包括与自己工作经历不同的人，因为从不同经历的人那里可能得到更加重要的启发。人的经历很重要，不同的经历对于事物就会有不同的看法，不同的意见，所以，这样也可以起到集思广益的作用，将别人的建议和自己的构想融合起来，这样你的构想才能够得到完善，毕竟一个人的思维总是有限的。不要对自己构想吝啬，经常拿出自己的构想与别人讨论，这可能会冒着被别人剽窃的风险，但是，如果想要得到好的构想，就必须要敢于冒这种风险，这也需要营销人员的冒险精神。2、 适当的放松自己众所周知，现在的职场白领压力都很大，除过一些很悠闲的工作之外，很多的职场白领压力都是很大的，并且最近几年白领过劳死猝死的现象总是会出现，尤其市场营销人员压力更加的大，所以在这种时候，营销人员就更应该每天注意适当的放松自己，因为在紧张的情况下是不会出现好的构想。没有好的构想就不会得到领导的重用，因此在进行某些活动的时候就会更加紧张，这样就形成了一个恶性循环，所以营销人员一定要学会适当的放松自己，为什么很多好的构想都是在我们休息、散步或睡觉前这些时候出现的呢，这就说明在放松时比在学习时更容易进行创造性的思考。3、 树立消费者的观念现在，很多人都在强调自信，但是在自信的同时，我们有时候又不能把握好那个度，于是，就会沾染上自以为是的陋习，对于市场营销人员来说，尤其应该防止，既要求我们自信，但又不能自以为是，因为市场营销面对的是广大的消费者群体，应该时常站在消费者的角度去全面的思考消费者需要什么。市场中最重要的一部分就是消费者群体，现在不管是网络营销还是市场营销都是最注重的用户体验，也就是，消费者就是上帝，我们做的一切都是为了消费者能够喜欢，只有得到消费者的认可我们的营销方案才算是成功的，否则，一切都是浮云。当然了，一些市场营销人员也许有自己更好的可以提高能力的途径，这里只是为大家总结了几个大概的途径，市场营销是一个实践性很强的行业，所以，也需要市场营销人员在实践中慢慢的提高自己的能力。如何提高市场营销策划人员的能力（一）

『捌』 房地产营销策划的入世误区

近几年来，由于缺乏系统专业的营销理论的指导，房地产营销业被蒙上了一层神秘的色彩，一部分营销策划者又在其中制造了一股策划崇拜风。
策划人为楼盘包装，然后适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案还远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用，而不是绝对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。事实上，房地产营销策划只是房地产资源配置中的一种无形资产，而不是全部无形资产，更不是全部资产。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜心开拓，认为策划能包治营销百病，这不能不说是一个认识误区。 目前许多营销策划方案表面花花绿绿，实则空洞无物，中看不中用。不少开发商也大有上当受骗之感，认为“策划无用”。事实上，房地产营销策划根本不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，它是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层面的市场竞争已成为策划智谋的较量，谁稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。
营销策划的“经验论”
不少房地产策划人员往往坚持把过往项目的成功经验，照搬照套到新项目的营销策划中。他们忽视营销基础理论的研究和项目信息的调查与分析，以经验型运作居多。
事实上，房地产项目区域性极强，不同区域的购房需求有很大区别，生搬硬套个别项目的成功策划模式，往往会产生南辕北辙的效果。另一方面，“经验论”也会使不少策划人忽视市场信息的挖掘，不注重丰富自己的理论素养，缺乏研究市场、获取信息、加工信息的能力和手段，必然会制约房地产营销策划水平的再提高。
技巧决定论
现在的房地产推广中很多营销策划人员沉湎于各种促销方法、。他们把营销策划等同于出点子、找技巧、搞促销，认为技巧新就能取得推广成功，这实际是把一门相当严谨、专业的应用型科学变得十分低级化、庸俗化。而在这种思路指导下所设计与提供的方案，对开发项目的运作往往缺乏系统的实际操作意义。
事实上，随着市场秩序的不断完善，以及“寻租”平台与区域级差的削减，平均利润率规律的作用已在房地产业界初见端倪。由于营销策划是一种运用整合效应的行为过程，贯穿于房地产经营的始终，并不是几个点子、几组技巧就能涵盖。楼盘品牌的创立，也不是营销策划方案的简单虚拟，而是在营销每一环节中追求品牌意义的综合体现，这些都不是一朝一夕之事，而需要孜孜以求的努力。
只讲炒作不讲实际
现在不少营销策划人言必称造势，作方案时时刻刻想到制造轰动效应，以求媒介的大力宣传及消费者的关注。不少开发商也满足于做表面功夫，制造新闻，扩大效应，大肆进行新闻炒作、广告造势。
炒作制胜其实是一种严重的投机心态，绝大部分只能做到知名度有一定提高。但如果营销策划只停留于追求表面热闹，将会引发不少营销后遗症，成为行业公害。事实上，购房者看重的不是炒作得是否热闹，而是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。特别是房地产业进入全面的整体素质竞争的今天，营销策划如果仅仅追求炒作，必然难以长期致胜。

『玖』 要转行做“市场营销策划”要具备什么技能

1）具有营销灵敏性

有人说市场营销在美国及西方国家是80%的制度加20%的艺术，而在中国是80%的艺术加20%的制度，我认为这个观点是正确的，中国的企业虽然 现在逐步引进国外的先进的市场营销经验，注重制度化的建立，但是由于中国人的人文习惯的不同，消费能力以及市场发育不健全，因此如果过分注重制度化的建立 而忽视市场营销的艺术行为，必然会与消费市场脱节，而市场中的艺术性在工业市场中尤其如此。

具有灵敏的观察能力，正确预测出客户的行为反应，就可以顺其所好，生意不用说就已经成功了一半，一个具有灵敏的悟性的营销人员，他的销售行动并不 是呆板地执行公司的营销计划，而是创造性调整计划以满足客户的需要，从而达成营销的目的。在此过程中，具有说服力的口才虽然可以配合自己的成功，但是如果 没有灵敏地感受到顾客的反应，而只是口若悬河，没有进行必要的合理的沟通，以各种顾客最关心的利益打动他，效果就会可想而知。

2）自我驱动力

营销人员必须具有的第二个营销特质就是自我驱动力，其实驱动性是建立在自信的基础上的一种自我达成的成功精神。他必须有一种强烈的成功欲望，而这 种欲望同时需要物质和精神的激励。如果一个营销人员没有足够的自信心和强烈的成功欲望，只是为了物质上的需求，则当他达到一定的营销业绩时，必然会失去以 往的冲劲，达到了自己的销售曲线的高峰期就停滞不前，失去对市场的责任感，而沾沾自喜于过去的成就中，不再耐心地去维护市场管理市场。

在营销人员自身潜在的自我驱动力营销特质发挥过程中，外在的精神激励及更大的物质激励起到重要作用。
销售是一项艰苦的工作，因此，不是任何人都适合做销售工作。做销售不易，做一个优秀的销售人员更不容易。一个销售人员的优秀与否与个人性格紧密相关，而个人性格在很大程度上受到其先天的秉性、生活环境、后天的教育等诸多因素的影响。
优秀的销售人员必须具备一定的基本素质，即自我认知、营销理念、法律意识、专业知识、社会技能等。这些基本素质构成了优秀销售人员丰富的知识结构（如图所示），从而指导着他们不断地克服销售障碍，不断地取得进步，进而逐渐地从普通走向优秀，直至向卓越发展。
优秀销售人员的知识结构
优秀的销售人员首先对自己有一个清晰的认知，对自己的追求、期望与定位非常明确，也就是说，优秀的销售人员对自己的职业生涯具有良好的规划。然后他会根据 这个规划，去调整、充实其知识结构，比如准备必须的营销知识、法律知识、销售的专业知识以及活跃于社会生活中的人际关系、社会角色等社会技能。事实上，营 销理念与法律意识、专业知识以及社会技能等反过来又会不断地促使优秀销售人员对其自我认知的提高与调整，如此这般，循环不断地推动着销售人员的成长。
具体地说，优秀的销售人员必须具备一定的工作胜任能力，才能完成其个人销售任务，刷新公司的销售指标，进而实现公司的营销战略。销售人员的工作胜任能力， 就是指销售人员在完成某项销售任务时，所需要各种能力的最完备的结合，以使其创造性地迅速完成销售任务。一般地说，销售人员的工作胜任能力由三个方面组 成：
首先是知识（Knowledge）。知识是头脑中的经验系统，它是以思想内容的形式为人们所掌握，知识是个人能力形成的理论基础。销售人员需要的知识，既 包括宽泛的营销理念、法律知识以及社会交往中的人际关系、社会角色等；也包括销售业务所涉及的专业知识、专业理论等。
其次是专业技能（Skill）。专业技能是操作技术，是对具体动作的理解，它以行动方法的形式为人们所掌握，专业技能是个人能力形成的实践基础。销售人员 需要的专业技能，既包括对销售业务中涉及的对机械、设备等的演示、操作技能，也包括处理销售业务中涉及的错综复杂的人际关系等社会技能。
第三个方面是社会角色（Social Role）。所谓角色，是指人们在所处的特定的组织与社会中的地位。而社会角色，则是指一个人投射给其他人的形象或印象，社会角色取决于个人的价值观、个 性特征与行为动机等。销售人员的社会角色是一个复杂多变的综合体：在公司，他需要扮演一个销售业务人员，配合生产部门、研发部门、售后服务部门等各部门人 员的工作，他需要处理好上下级关系、同事关系、领导与被领导关系等；在客户那里，他需要扮演一个指导客户购买的助手，以帮助客户作出购买决策，他需要处理 好公司与个人、公司与客户、个人与客户等方面的关系；在家庭，他需要扮演一个家庭成员的角色，儿子、女儿；丈夫、妻子；父亲、母亲等，他需要处理好亲情、 友情与爱情等方方面面的关系。
进一步说，自我形象是由人们对其自身所持有的认识或态度组成，是个人对自己的性格和能力的自我知觉。个性特征则是人们身上经常地、稳定地表现出来的心理特 征的总和，包括人的气质、性格等。行为动机是导致人们去做他们想做的事情的一个过程，行为动机是在销售人员希望其需要得到满足时被激发产生的。优秀销售人员的特征
成功的销售，关键在于对人的理解。美国著名销售专家曾说，“销售的98%是对人的理解，2%是对产品知识的掌握。”除了对人的理解之外，优秀的销售人员还需要掌握一些销售技巧。概括地说，优秀的销售人员表现出如下一些特征：
具备正确的、先进的现代营销理念。
产品理念的特点是注重品质，忽视需求，克服“营销近视症”，公 司以产品品质为中心，向市场提供自己能够生产的产品。推销理念的特点是以销定产，开拓市场，扩大销售。公司的任务是不遗余力地将已经生产出来的产品推销给 客户。上述三个阶段的营销思路都没有对客户引起足够的重视。因此，在现代营销趋势下来看，都存在着或多或少这样那样的不足。
以客户为中心的现代营销理念，特点是强调以销定产，注重需求，营销焦点从先前的“生产”转移到“市场”。公司的任务是强调从客户的需求出发，进行营销活 动，从而以适当的产品或服务来满足客户的需要与欲望。关系营销理念，强调在产品或服务的整个生命期间，销售应该集中在买卖双方之间的关系上。进一步发展的 社会营销理念，其特点是强调满足需求，兼顾社会大众。公司的任务是必须在企业利润、客户需要与欲望和社会福利三方面进行权衡，走可持续发展的道路。在当前 营销趋势下，社会营销理念的一大特点表现为强调社会环保，凸显企业的社会责任感。
其次，具备正确的道德规范与相应的法律知识。
对销售人员来说，不道德的销售行为或许在一次交易中会侥幸得逞，但要建立与发展真正的合作伙伴关系需要百分百的诚实和真挚。通常情况下，人们将道德定义为 判定正确和错误行为的标准，因此，被社会大多数人认同的行为标准就是道德规范。这些规范，一部分可以用法律来约束，违反规范就要受到法律的惩罚；另一部 分，不属于法律约束的范畴，仍然只能用道德的力量去限制。
具体到销售人员的销售行为来说，在销售过程中产品介绍不当或违反有关承诺、保证以及商业诽谤（Business Defamation）等都被认为是不道德的销售行为。这些不道德的销售行为，严重的可能惹上麻烦，比如受到法律的制裁等。
商业诽谤包括以下几种形式：最简单的是口头中伤，这种行为是指口头向第三者（如客户）进行有关竞争者的不公正或不符合事实的陈述，即对竞争者的商誉或个人 名誉的伤害。其次是书面诽谤，是指在与客户的书面文字交流中出现的不公正或不符合事实的陈述，包括给客户的信件、销售文字资料、广告或公司手册等。还有就 是产品贬损，是指对竞争者的产品或服务进行不切实际或欺骗性的比较和歪曲性的评论。最后一种是不公平竞争，是指销售人员在进行产品介绍时对产品的性能或质 量作出的不符合事实的表述。
再次，注意在销售中情感的导入。
人们常说“功夫在诗外”，销售的功夫也在销售的产品之外，销售人员要注意销售以外的事情，也就是那些被称之为人之常情的事情。销售人员应该帮助客户满足某种愿望；客户只有明白产品会给自己带来某种好处才会作出购买决定。
第四，掌握销售业务所必须的知识。
对优秀的销售人员来说，售前掌握必需的业务知识是非常必要的。销售需要勇气，但绝不能理解为盲目行动。成功的销售基础是对客户的理解，因而事先需要进行调 查和了解情况，掌握必要的知识。销售过程是对客户的说服与指导过程，只有掌握了必要的知识，才能进行有针对性的说服与指导。
第五，善于把握销售中的一切机会。
机会不是突然降临的，不是现成的收获，而是不断追求的酬劳，是艰辛劳动的成果。机会属于有准备的头脑。销售过程中的机会包括动机的准备、观念的准备和才能 的准备。销售的成功是在一定的概率中实现的。优秀的销售人员总是把注意力放在排除故障上，因为障碍的另一面就是需求。这种需求是一种潜在需求，将潜在需求 转化为现实需求，销售所创造的完全是一种新格局。正因为如此，优秀的销售人员总是把拒绝看成是销售的开始。
第六，具备“试一试”的勇气。
虽然事先了解、掌握销售业务所必须的知识是必要的，但如果总想有了十分的把握再行动，那就失去了探索的勇气。具备“试一试”的胆略和勇气，不断地克服销售 恐惧顽症，是销售人员应该具备的素质。优秀的销售人员从不言失败，只是将每一次销售都视为一种尝试，而且视为逐渐接近成功的尝试。
最后，优秀的销售人员，还必须具备旺盛的学习的热情。

『拾』 营销策划的必备条件

营销策划对于广告行业市场的竞争日趋激烈，营销策划愈发显得重要。成为一名出色的营销策划人，除了需要丰富的工作经验和专业知识外，营销策划专家还总结了以下必须具备的7大金刚”。
一、调查研究。
荀子说：“知道，察也。”讲的就是明白道理、掌握情况。任何一个房地产项目的营销策划，首先要做的便是踏勘、访谈、调查，尽可能摸清真实情况，掌握第一手资料。除了依靠专人调查外，自己还要身临现场，细查、深究。因为调查是一切营销策划的基础、源头，策划成功与否，取决于掌握的情况准不准、全不全、深不深。
二、善思后行。
孔子说：“三思而后行。”做好一个项目的策划，不仅要三思，甚至要十思、百思、日思、夜思、冥思、苦思。事实证明，许多金点子、新创意，都是在掌握大量第一手信息情报后，在勤思中迸发出灵感火花的。思要全神贯注，不分心。作为营销策划人，还要善于纳集体之思，强调团队精神，把每个人的积极性都调动起来，以达到创新。
三、以奇用兵。
商场如战场，战场讲究出奇制胜。营销策划要遵循市场法则，因情循理，这便是“正”。但正不避奇，正中出奇，是制胜的法宝。奇就是独创、变化、标新，寻求差异化。事实上，出奇也是职业经理人个性的发挥和张扬，只有依据不同项目特点，扬长避短，度身制衣，将个性发挥到极致，才能尽显独特的风貌。古人曾说：“奇正之变，不可胜尝也。”“善于奇者，无穷如天地，不竭如江河。”由于市场是动态的，可以随之而变化，因此，任何时点的营销策划难题都是有办法克服的。
四、杂糅相济。
虎跃多年的营销策划总结出：营销策划要避免单一，讲究交融、贯通，做到边界渗透、资源整合。具体而言，要做好市场调查、行业背景分析、区域环境分析，讲究消费模式，洞悉消费心理，注重营销策略和企业发展战略。做功能定位，要考虑建筑形态、市政规划、环境风水；做效应分析，要运用数学、工程学、会计学的知识；做企业形象设计，要运用经济学、社会学、心理学、美学知识；做文本设计，要运用图文、电脑、多媒体方面的知识；即使做策划方案，也要避免严肃、艰涩、机械的文风，用语清新活泼、旁征博引。因此，房地产营销策划经理人除了精通专业之外，还要用各种知识武装自己，以便融会贯通、灵活应用、挥洒自如。
五、大道至简。
效率就是效益，而效率则取决于实施过程的是否简便、快捷。显然，营销策划方案必须简洁、明了，诸如对市场前景、行业背景、竞争对手、功能定位、形态布局、营销策划、整合推广等都要有清晰的结论、量化的依据，使人一看就明了，就可以操作。那么，这就要求营销策划的职业经理人，要有超强的理解感悟能力，追求简约、高效的工作作风。
六、业精于勤。
随着城市化进程的加快，“大鱼吃小鱼”的时代已不复存在，取而代之的是“快鱼吃慢鱼”。作为营销策划经理人必须适应市场变化需求，做到五勤：即手勤、腿勤、眼勤、耳勤、嘴勤，以提升专业水平，降低市场风险。
七、诚信立人。
讲究诚信、信誉，既是对营销策划的要求，也是做人的基本准则。营销策划经理人应以高度责任心对待所负责的项目，不可敷衍塞责、欺世盗名、形而上学、闭门造车，更不可“捣糨糊”。虽然这会给经理人带来更大的压力，但会因尽责而实现价值感到心安理得，很有成就感，同时还会为自己赢得良好的信誉。