房地产营销的国际宏观环境分析

1. 开展国际市场营销应如何应对各大宏观环境因素的影响

1、在国际市场上，针对个人化的市场需求，采用个人化的市场营销，以产品满足各个消费者的需求为目的。企业能否根据消费者的需求设计出个性化的产品以及人性化的服务, 已成为衡量其竞争实力的一项准则。

这就要求我国企业针对国际市场的个性化需要开发特色市场。通过研究各行业信息中心收集的某个特定地区的市场需求信息，设计符合市场需求的产品。当然，在开发产品的时候，要注意避免模仿。 必须深入研究特殊市场的消费者心理和行为，正确开展产品的研究和市场营销。

2、进入21世纪以来，国际营销已经建立了信息和互联网技术相互融合的大舞台。基于互联网技术的高科技与营销资源整合在一起，形成一种新的营销模式–虚拟营销。消费者通过互联网实现自己的消费行为。

(1)房地产营销的国际宏观环境分析扩展阅读

宏观市场营销环境的变化对企业产生的影响可以从两个方面进行分析：

1、一是宏观市场营销环境的变化对企业的市场营销活动产生有利的影响，这对企业是一种环境机会；

2、二是宏观市场营销环境的变化对企业的市场营销活动产生不利的影响，这对企业是一种环境威胁。

面对市场机会吸引力和威胁程度不同的营销环境，需要通过环境分析来评估市场机会与环境威胁，进而提出相应的对策。通常，企业可采用“机会分析矩阵图”和“威胁分析矩阵图”来分析、评价营销环境。

2. 房地产市场营销环境中竞争环境的分析

主要竞争对手，他的营销方式，促销手段，销售情况，销售时间节点

3. 南宁市的房地产宏观经济环境分析.

2007年南宁市房地产价格走势调查报告

2007年，南宁市围绕着建设“中国绿城”和区域性国际城市目标，按照“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”的城市发展方向，以新区建设带动旧区改造，加快了推进城镇化的步伐，与此同时，人居环境的改善，市民生活水平和生活质量的提高，使城市的价值和影响力得到了很大的提升。10月，南宁荣获全球人居领域最高荣誉——2007年“联合国人居奖”，这是对南宁构建平安城市、和谐社会成果的充分肯定。在多种利好因素的共同推动下，南宁市的房地产市场得到了快速健康发展。抽样调查表明，2007年，南宁市房屋销售价格指数呈现稳中有升的趋势，土地交易价格大幅增长，房屋租赁价格稍有下降，物业管理价格基本持平。
一、主要情况和特点
2007年， 南宁市房地产市场在国家宏调调控政策的引导下，合理地运用现有的土地资源，加大房地产市场投资结构调整，房地产市场整体运行保持着健康的发展态势。
（一）商品房价格稳步上涨
随着第四届中国·东盟博览会的成功召开，泛北部湾开发浪潮的如火如荼进行，以及“城乡清洁工程”深入开展，使南宁市人居环境、生态环境不断改善，促使房地产市场走向繁荣，商品住房销售价格也日益攀升。据统计，2007年南宁市商品房价格指数同比上涨8.7%，其中住宅价格指数同比上涨10.0%，非住宅价格指数同比上涨6.2%。从分类别看，经济适用房价格指数同比上涨5.6%，普通住宅价格指数同比上涨10.1%，高档住宅价格指数同比上涨11.5%，办公楼价格指数同比上涨9.5%，商业娱乐用房价格指数上涨6.9%，二手高层住宅价格指数同比上涨3.6%，二手多层住宅价格指数同比上涨3.3%。从全年商品房价格变动的情况上看，各月商品房价指数分别为，104.2、104.3、105.0、105.1、105.4、105.8、106.3、106.5、106.9、107.3、107.9、108.7，商品房价格呈现稳步上涨趋势。
（二）土地交易价格大幅增长
随着国家宏观调控政策和土地新政的落实，加上中国与东盟贸易往来频繁及泛北部湾经济建设的大环境推动下，南宁市的土地价格一路飚升，全年土地交易价格指数同比上涨21.5%，其中：居住用地价格指数同比上涨25.3%，商业、旅游、娱乐用地价格指数同比上涨14.7%，其它用地价格指数同比上涨25.6%。从全年的土地交易区域来看，我市土地交易多数集中在凤岭东盟国际商务板块和高新开发区板块。从交易成交价上看，东盟国际商务板块的土地成交价从去年年底成交的180万元/亩上涨到2007年底最高成交的1215万元/亩，同时，高新板块的地价在东盟国际商务板块地价的带动下，四月份，以430万元/亩成交价逼近东盟商务板块三月份的地价，创出了高新板块的天价。九月份，南宁市的中山路特色商业街旧城改造项目以773万元/亩的成交价再创新高。十二月份，东盟国际商务板块的土地成交价突破每亩壹仟万元，再一次刷新了历史纪录，成为了南宁市的“地王”标志。据专家评估，东盟国际商务板块地价上涨带动了整个南宁市地价的上涨。
（三）写字楼出租率低，导致房屋租赁价格下降
南宁市的住宅租赁价格与房价销售价格攀升相反，写字楼租赁价格相对疲软。调查资料显示，2007年南宁市房屋租赁价格平均23.3元/㎡，同比价格下降0.6%。其中，住宅租赁价格9.1元/㎡，同比上涨4.6%；办公楼租赁价格20.7元/㎡，同比下降4.9%；商业娱乐用房租赁价格40.5元/㎡，同比上涨3.2%。由于南宁市的写字楼分布相对较为集中，房源供给相对过剩，致使出租价格有所下降，拉动了全年房屋租赁价格下降4.7个百分点。
二、原因分析
（一）城市发展逐步向大都市迈进，推动了房价快速上涨
近几年，随着连续四届中国·东盟博览会的成功举办，以及泛北部湾经济区建设步伐的加快，绿城南宁迈向区域性国际城市的步伐在加快，大都市化日趋明显，城市公共设施和基础设施日趋完善，加上捧得全球最高人居奖项——联合国人居奖后，绿城南宁的人文环境和城市价值得到了大幅度的提升，就业与创业机会不断涌现，城市的教育、卫生等社会事业快速发展，吸纳了大量的劳动力、客商和人才，使房地产的需求猛增。此外，绿城南宁城市品位的提升，也使得了房地产项目进行自身有化，高品位、高档次住宅也应运而生，有力地推动了房地产价格的上涨。
（二）居民消费物价指数不断攀升，造成房价上涨
2007年以来，宏观经济保持了较快发展的势头，受食品、能源等结构性因素的影响，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力有增无减，一年内央行10次上调存款准备金率和6次加息是为了控制流通中的货币，抑制物价上涨过快，减少投资比例过高、过快而引发的经济过热及通货膨胀，虽然不全是针对房地产市场，但出台的一系列宏观调控政策对于抑制房地产市场的过快增长有一定的调节作用，对市场的预期影响较大。从宏观层面来看，加息会通过改变市场的供求关系，一定程度上起到放缓房地产市场投资速度、稳定房地产价格的作用，有利于房地产市场的长期健康发展，有利于房地产市场进一步向宏观调控目标靠拢。从微观层面来看，对市场需求方来说，加息会增加已购房者的每月房贷还款额，也会使持币待购者的支付能力下降，增加其观望心态。而对投资者、投机者来说，加息会增加融资成本，使其预期收益下降。但不排除企业将部分融资成本转嫁到房价中，造成房价继续上涨。总之，加息会进一步打压消费者心理预期，使得市场需求减少。在政府出台的诸多宏观调控政策下，无论是抑制需求还是增加供应，加息都会使市场供求矛盾得到一定程度的缓解，对抑制通货膨胀和房价的过快上涨趋势有一定的调节作用。但在需求强劲的大环境下，加息的最终结果只能使建房成本增加从而促使房价上涨。
（三） 绿城·南宁品牌效应提升房价
近年来，南宁市围绕着建设中国绿城的战略目标，争创联合国人居奖，重点突出绿色和生态特点。在高起点、高质量地规划城市布局下，不断完善城市功能改善人居环境，既美化城市环境，又建设了生态宜居、有凝聚力的、可持续发展的现代化和谐城市，绿城·南宁荣获“联合国人居奖”当之无愧。同时，南宁市的房地产市场紧紧围绕着绿城·南宁这个主题，设计风格各异高档楼盘 在户型上更讲究“宽敞”、“明亮”、“ 简约”以及“室外景观”的合理协调，重点突出绿色特点，打响特色品牌效应并立足于市场。随着特色品牌效应的步步升华和居民收入水平的稳步提高，居民对住房价格的承受能力也有所增强，在需求不断的刺激下，品牌效应的高品质楼盘，提高了房价。
（四）土地资源减少，地价不断创新高，促使房价上涨
随着城市经济的发展和城市人口规模的扩大，住房需求量的不断上升，而土地稀有的资源却日益减少，土地拍卖价格不断创出新高，导致土地开发成本持续上涨，再加上建材、钢材等原材料价格的上涨增加建筑成本和人工费用价格的上涨以及人们对南宁未来发展的良好预期，也是拉动房地产价格快速上涨的主要原因。
三、 存在问题
（一）开发商囤房囤地，并且雇用社会上少部分闲散人员轰抢房源，造成住房供应表面人为的“短缺”现象，拉高了房价。
（二）住房结构不合理，保障住房的廉租屋和经济适用房所占比重偏低，加剧了住房供需的矛盾。
（三）房价虚高，定价偏离市值，售价低于喊价，造成有价无市迹象。
四、2008年南宁市房地产市场走势预测
2008年南宁市房地产价格将保持在高位运行态势。由于受住房结构的影响，房价将面临结构性涨跌，90平方米以下的小面积商品房，受到限价房、经济适用房和廉租房的冲击，价格或有所下降，而面积超过90平方米的大面积商品房，价格仍将会有所上涨。因此，有关部门要做好以下工作：
（一）认真贯彻落实国家各项宏观调控政策，把各项调控措施具体化，细分化。
（二）建立住房保障制度，加快改善住房供应结构，防止商品房销售价格过快上涨。既要增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，又要保障经济适用住房和廉租房住房的供应。
（三）规范房地产业市场秩序，大力发展二级市场和租赁市场。
（四）加大宣传力度，积极合理引导住房消费，促进房地产业健康发展，以达到国家宏观调控目标。
（五）加大政府干预力度，严厉打击房地产销售过程中的不法行为。

4. 中国房地产宏观环境分析

政策上 ：限制房抄价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房
经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。
社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈
技术上没什么说的，从宏观上没法分析。
还有，07-08年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。

5. 房地产市场营销的微观环境的内容有哪些

一个企业能否成功地开展营销活动，不仅取决于能否适应宏观环境的变化，适应微观环境的变化也是至关重要的。市场营销的微观环境主要是指对企业营销活动发生直接影响的组织和力量，包括企业本身、供应商、营销中介、顾客、竞争对手和社会公众。

1、企业自身

一个企业的市场营销部门不是孤立的，它面对着许多其他的部门，这些部门之间的分工是否科学，配合是否默契，都会影响到企业的营销管理决策和营销方案的实施。因此，在制定营销计划时，营销部门要兼顾企业的其他部门，如管理高层、财务部门、研发部门、采购部门、生产部门等。所有这些相互联系的群体组成了企业的内部环境。管理高层确定企业的宗旨和目标，制定企业的总体战略和政策。营销部门必须在管理高层制定的战略计划范围之内作决策，并且营销计划在实施之前要经过其批准。同时，营销部门还必须与企业的其他部门密切配合，财务部门负责为实施营销计划筹集和分配资金；研发部门致力于设计既安全又有吸引力的产品；采购部门关心的是如何取得零配件和原材料等供应物品；生产部门负责生产出规定质量和数量的产品，等等。所有这些部门对于营销部门的计划和行动都产生影响。

2、市场营销渠道企业

市场营销渠道企业是指企业在经营过程中，为企业经营提供各种营销服务的外部组织。包括供应商、代理商、经销商、辅助商。

1）供应商为企业提供所需的原材料、零部件、能源、劳动力等。

2）经销商从事商品购销活动，并对所经营的企业产品有所有权的中间商，如批发商、零售商等。

3）代理商指协助买卖成交，但对所经营的企业产品没有所有权的中间商，如经纪人等

4）辅助商为企业提供运输、储存、咨询、保险、广告等，如运输公司，保险公司，广告公司，银行，咨询公司等。

3、市场

根据购买者及其购买目的进行市场划分，包括：

1）消费者市场：购买商品和服务供自己消费的个人和家庭；

2）生产者市场：购买商品及劳务投入生产经营活动过程以赚取利润的组织；

3）中间商市场：为转卖、获取利润而购买商品和劳务的组织；

4）政府市场：为了履行政府职责而购买的政府机构所构成的市场。

5）国际市场：国外的消费者、生产者、中间商、政府机构等构成的市场。

4、竞争者

企业在对目标市场进行营销活动的过程中，会不可避免地遇到竞争者的挑战。企业要想在市场竞争中取得胜利，那么在满足顾客需要或欲望方面，就必须要比竞争对手做得更好。从消费需求的角度划分，企业的竞争者包括愿望竞争者、一般竞争者、产品形式竞争者和品牌竞争者。

1）愿望竞争者是指提供不同产品以满足消费者目前各种不同愿望的竞争者，它的存在将使购买力的投向在不同行业或不同产业之间发生转移，从而使不同行业或产业的市场规模发生或大或小的变化。

2）一般竞争者是指提供满足同一需求的不同产品的竞争者，它的存在将使购买力的投向在不同行业的生产经营相关产品的企业之间发生转移，其竞争程度主要取决于科技进步所带来的相关产品的多少以及相互替代的程度。在科技进步较快的情况下，企业应对一般竞争者问题予以较多的关注。

3）产品形式竞争者是指向一家企业的目标市场提供种类相同，但质量、规格、型号、款式、包装等有所不同的产品的其他企业。

4）品牌竞争者是指向企业的目标市场提供种类相同、产品形式也基本相同，但品牌不同的产品的其他企业。因此，在市场营销活动中，企业除了要了解市场的需要与购买者的购买决策过程外，还要全面了解竞争对手的数目、分布状况、综合能力、竞争目标、竞争策略、营销组合状况、市场占有率及其发展动向等方面的情况，从而制定出有效的竞争性营销策略。

5、公众

公众是指对企业实现其目标的能力有实际或潜在的兴趣或影响的任何团体。企业在争取目标市场时，不仅要与对手竞争，而且它的营销活动也会影响到公众的利益，因而公众必然会关注、监督、影响和制约企业的营销环境。在通常情况下，企业所面临的公众主要有融资公众、媒介公众、政府公众、社团公众、社区公众、一般公众、内部公众。

1）融资公众是指影响企业融资能力的金融机构，如银行、投资公司、保险公司等；

2）媒介公众是指报纸、杂志、广播和电视等有广泛影响的大众传播媒体；

3）政府公众是指与企业营销活动有关的政府机构，如税务局、工商管理局、经贸委等；

4）社团公众是指有权监督企业，并对企业经营活动进行评论、指正的相关团体和组织，如消费者协会、环境保护组织等；

5）社区公众是指与企业同处于某一区域的其他组织和个人；

6）一般公众是指并不购买企业的产品，但深刻地影响着消费者对企业及其产品看法的个人；

7）内部公众是指企业内部的全体员工，包括董事长、总经理、一般管理人员和员工。

6. 从哪些方面分析房地产宏观环境

宏观环境分析包来括：

（1）经源济环境分析；
（2）城市规划；
（3）城市商业网点规划，分析城市商业定位及发展目标；商业中心规划布局；各类商业专项市场规划布局；大型零售网点规划；
（4）政策环境。参见教材P313。

7. 怎样简述国际营销环境分析

进入国际市场的包括四种产品观念：整体产品的观念、产品的组合观念、产品的周期观念、创造开拓的观念。进入国际市场的产品策略有：固有产品策略，产品更改策略，机会牵引策略，聚力开发策略，专门产品策略，尾随跟进策略。
一、进入国际市场的四种产品观念
1．整体产品的观念。市场营销学所研究的产品就是整体产品。整体产品的概念包括三个方面的内容，即实质产品（又称核心产品）、形式产品和延伸产品。实质产品就是产品的基本需求效用；形式产品是指产品的实体外在形态，包括品质、特征、式样、包装、商标和厂牌等；延伸产品则是针对产品本身的商品特性而产生的各种服务保证。市场营销学的产品价值观就是消费者的需要，产品的整体概念就体现着以用户为中心思想，正因为这样，国际营销学者在营销过程中，就应不折不扣地考虑产品的各个方面适应消费国的顾客需要，否则在策略的运用上便有失策的可能。
2．产品的组合观念。所谓产品组合，即指企业所经营的全部产品的有机构成，或者是各种类产品的数量比例。国际市场营销要求每一个国家或企业，一定要根据国际市场的需求和自己的资源、技术条件来确定产品的经营范围及产品的结构，这是任何国家面对国际市场必须要解决的问题。如果一个国家不能根据国际市场情况充分发挥本国优势（避开劣势）确定产品的出口结构，它就不能利用国际经济为本国的建设发展作用。所以，出口什么产品是自家长处，缩短和发展什么产品对已有利，营销者必须心中有数。
3．产品的周期观念。产品在市场上出现到消失的过程就是产品的市场生命周期。就同类性质的产品而言，大类的产品与大类的某种产品以及某个牌号的产品的生命周期是不同的。从一个国家或一个企业来说，向国际市场提供的产品一般都是某种产品或某种牌号的产品，这就要求产品的经营者不仅要考虑到个自产品的经营周期，还要考虑到该种产品及该类产品的周期。企业的市场营销战略必须适应产品的这种周期变化并符合各种类型产品周期间的内在关系，这是企业在动态的市场上求得生存和持续发展的关键
4．创造开拓的观念。国际市场不仅是市场营销的新领域，而且也是竞争创新最广阔场所，不创造就没有前途，就企业的自身条件来看，开拓精神是企业最大的潜在精神力量。国际市场经营者，必须多动脑筋，经常保持头脑清醒，多创新意，不断采用新的科研成果和技术，不断开辟新的生产领域和服务领域，不断生产独特新颖的产品，去争取顾客、影响市场、开拓市场、创造市场，使自己在国际竞争中立于不败之地。
二、进入国际市场的产品策略
1．固有产品策略。以本国或本企业原有的产品直接打入国际市场，即为固有产品策略。运用此策略的产品范围是有限的，并不是任何固有产品都可行销国外，凡可直接销往国外的产品，一般都具有某种需求共性。下述三类产品可用于此策略；传统产品，如景德镇瓷器、法国葡萄酒、美国的可口可乐；矿产品及某些原材料产品，如石油、煤炭等；某些已畅销国内市场的产品。由于此策略大大方便了营销者，诸如无需另行研究开发和可以降低成本等等，所以此策略很具有吸引力。
2．产品更改策略。这是基于改变整体产品要素的思想之上而产生的产品策略。国际市场的需求与国内市场的需求是有很大不同的，很多产品在某些方面必须作出相应的改变，才能适应国际市场的需要。当然，更改整体产品的哪个部分和如何更改，需要根据国际市场情况而定，也正因如此，在变化无常的国际市场上，在产品的“个性化”方面，该策略显示了很高的灵活性。一般产品的更改着眼于下述五个方面：
功能的更改。这是一项能给消费者提供更多利益的产品更改内容。如空调车等。
外观的更改。这主要是对式样的颜色进行更改。更改的原因是因为产品使用国的条件特殊和文化环境不同。如厨具的大小和衣着的色彩、款式等。
包装的更改。包装的更改与销售地的自然状况和产销两地的运输距离有直接关系，但国际市场营销特别强调包装，是因为消费国的风俗习惯和消费水平更为重要。
商标、厂牌和标签的更改。在这方面的更改，除有不同的文化要求以外，消费国的法律也有这方面的规定。如加拿大要求商标必须用英、法两国文字书写其内容等等。从营销学的角度来说，商标画面的设计必须要有艺术性和吸引力，要与个性化的包装及产品相呼应。
服务的更改。做好产品的服务工作（如保修、供应零配件等），对保证产品的销售十分重要。作为整体产品的一部分，良好的服务可以增强用户的购买信心，提高产品的声誉，打开市场、扩大销路。
3．机会牵引策略。这是一种以市场机会为导向的产品开发策略。该策略要求国际营销者树起“全方位天线”，正如雷达的天线对准天空360°旋转一样，在任何方位遇有反射波就可以确定周围环境中某种产品的潜在市场存在，之后便据此提供产品。这种策略主要有五种形式：
创造新产品，开创新潮流。
依据或创造新的消费形式，提供产品。
找出外国公司忽略或服务不周的产品和市场，提供产品。
把握消费特点转变的机会，提供产品。
研究竞争者的产品，再提供自己的产品。
4．聚力开发策略。新产品在按着严格的管理程序生产并打入市场以后，企业不再对这一产品项目小的改动，而是把改进的思想法积累起来，运用到下一代新产品的设计中去。
目前，产品的生命周期大大地缩短了。在美国新开发的产品，经过2～3年就要退出市场，在我国有些产品经过3～5年的时间也会失去原有的市场地位。因此，在已经缩短的产品生命周期内，企业保持产品的相对稳定性是极为重要的。从消费者的方面来看，一件新上市的产品，企业经营宣布产品有所改进，会在顾客当中留下一个设计不成熟、质量不可靠的印象，人们会等待着产品的全面改进。就企业方面来说，频繁的对产品的某些部分进行变动，会增加企业的生产费用和管理费用，给生产部门带来麻烦，甚至在企业还没有收回成本与合理的利润以前不得不退出市场。不仅如此，企业还会因为在平时过于分散精力，而延误了下一代新产品的开发。很显然，在新的形势下，企业放弃那些无关紧要或华而不实的零星小改，而集中力量大改，是非常明智的，运用这种策略不仅有利于企业，而且也有利于消费者。
5．专门产品策略。这种新产品策略不主张开发普通的大众化产品。这种策略不仅可以及时设计与投产新产品适应新兴的市场需要，而且还充分反映了市场的细分化的观点。一般性产品生产批量大、品种少、市场面大，方便企业的生产，但应变性差，一旦在竞争中被淘汰，就会招至重大损失。因此，在新技术革命条件下，国际上从经营一般产品转向经营专门化产品已成潮流。
目前，我国的一般化产品还有很多，这是相应于我国现实经济水平与消费水平的现象，但是有些大众化产品已开始失去它的市场。很简单，这种产品适应需求的硬度太大，勉强了消费者，时间一长，消费有所提高的顾客以及需求偏好有差异的顾客，就会对一些专门化的产品产生需求。所以，有的企业生产了一般化的产品，就要想着开发专门化的产品。有的新兴企业，从一开始就应着眼于专门产品。
6．尾随跟进策略。这是一种企业着眼于发展刚刚被某家企业开发出来的新产品策略。在现代社会，由于市场信息系统和各类情报网的建立，先进厂家花大力气首创的新产品，不难被很快学到手。所以，先进者不一定很成功，而紧跟者却受益不少，紧跟者可以节省大量研究费用，缩短发展时间，及时跟上先进水平，甚至会超过首创者。
以日本索尼公司为例，它在家用电器方面推陈出新可谓世界前茅，但由于竞争激烈，它的新产品往往很快被普及开，因此所获利益越来越少。拿盒式录像机来说，1983年它的盈利额还大幅度下降。而著名的国际商用机器公司却是一个成功的紧跟者，它在中央处理机和微型机这两个重要产品方面都是后发制人，后来居上的。这种情况可以使后进企业把研究和开发战略的重点放在仿制、引进和学习上，而不是最先进的产品上。
这一策略对于我国具有更为现实的意义。可以说它更符合我国的国情，我国要在最短的时间内赶超世界先进水平，这一策略当推为首。这并不是反对独创和发明，独创和发明是更伟大的战略，资力雄厚的企业可以着眼于此，而国家也该集中力量在某些重要方面获得自己的领先地位

前面是ＣＯＰＹ的
至于如何进行
先研究外部环境，尤其是行业环境
再选择超额利润潜力巨大的行业谈
然后找出行业赚取超额利润所需的战略
培养或购买实施战略所需的财产或技能
最后利用公司的优势实施战略

这是道好题，我也要好好想想