项目价格定位市场法

❶ 请问项目定位怎么写，主要写什么呀

项目定位包含三层意思：
1、产品市场分析及产品规划
2、项目规划的经济规模
3、固定资产投资与财务分析

❷ 房地产项目策划的三面、四步、五层次定位论

房地产项目市场定位工作简要分析

房地产项目策划的三面、四步、五层次定位论
为了表示对知识创造者的敬意，先回顾一下定位的起源：
最早的定位概念是J.特劳特和A.里斯于1981年在一本“定位（中国财政经济出版社2002年2月第一版）”的营销-传播著作首次提出定位理念，定位最初的起点是研讨广告传播策略问题而提出的，其对定位的具体阐述我在此就不一一赘述了，但需要大家明了三个时代的划分及其对应的主流策略思想：
独特的销售主张(USP) 品牌形象论(BI) 定位论（Positioning）
产生时间 20世纪50年代 20世纪60年代 20世纪70年代
核心理论 强调产品具体的 塑造形象、长远投资 创造心理占位、
主张 特殊功效和利益 强调第一
方法和依据 实证 精神和心理的满足 类的独特性</P>
沟通的着眼点 物 艺术、视觉的效果 心理上的认同
下面切入今天的正题！
通常而言，项目定位有基本的两个层面，即市场定位和目标客户群定位；而当这两者确定了，项目的市场开发顺序也随之确定。而这里要讲的项目定位的三面、四步、五层次论就是这三个方面确定的基本方法。
下面我具体讲一下方法：
市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。市场定位的前提是一份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面），至少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项目在未来可供选择的市场取位？本项目相对的优势和风险在那里？
这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是无本之木、无源之水了。在这些素材具备之后，就是定位的思唯方式了即三面交*分析定位法：
三面定位就是 1、项目“我”所能（达到） 2、整体（或区域）市场所需（空白） 3、市场竞争者所弱（不足）。
以市场竞争为导向，寻求这三面的交*地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位。此种定位理念、方式对于中小项目而言，差异化的攻击力的明显。
当然，对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面，而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别，这时的定位理念运用就需要适度变通，更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现，可是必须明确的是虽然大小有异，但思维方式雷同。
市场定位确定了，其实在某种意义上项目/产品其它的（产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产生，因为市场定位是钢，纲举则目张。
与市场定位紧密联系在一起的就是目标客户群定位，下面就讲一下项目策划的关键所在——目标客户群的定位方法，即目标客户群四步刻画法；也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来。
具体操作方法如下：
在市场定位的前提下，要让目标客户群浮出水面，
首先，要在地理上确定展开销售的区域；
其次，要确定预想的客户群的人文特点；
再次,要描述客户群的内在心理特点；
最后，要描述客户的外在行为特征。
具体执行中多通过目标客户群的静态描述和动态描述来实现。
其实说白了四步执行的目的是为了从地理、人文、心理、行为等方面来全方位刻画客户群，为营销推广提供准绳、靶子；通过这四步的执行起码要明确客户的生活惯性、消费习惯、居住意识等，为项目定位、营销提供对象。那么反过来考虑：究竟刻画/定位目标客户群到底有什么意义呢？难道只是为了糊弄一下开发商？我个人认为起码有以下几点原因（有待补充、休正）：
1、任何产品都是要为客户服务的，项目定位的根本目的是细分、销售，市场定位所创造的“第一说法”最能撼动目标客户的心，引诱其产生购买欲望。
2、虽然我们主观上都渴望目标客户群越广越好，但实际上由于产品的最大化，需求的多样话，一种产品不可能满足所有人的需求，刻画目标客户群的目的就是在通过特定人群的挖掘，进而吸引、影响、显化甚至扩大项目的使用者队伍。
3、目标客户群的全方位刻画进而会反作用于项目的其它定位，因为特定人群的习惯、喜好、需求是在某中程度上是易于大众的，只有显化了目标客户群才能更好的营销。其实这一点说白了就是一种策划意识的运用，即：4P——4C——4R的轮回思维，只有在全程策划中时刻有轮回的意识指导工作，才能作好项目策划的每一个步骤——这也正是策划意识的体现：胸怀全局、着眼局部。
4、完全抛弃原来单纯为迎合甲方而做的“一网打尽”式的客户群定位，真正科学、合理的确定项目主导的目标客户；更为重要的是在目标客户群定位的基础上，配合营销推进，进而确定项目/产品市场开发的科学顺序。
这就是我所谓的五层次市场开发法。其实大家都有这方面的营销经验，即：在一个项目/产品的不同营销时期，其目标客户群的购买意识（或理由）是不一样的，对此的深入研究将有利于我们制定最为科学的整合推广步骤！
通常而言：面对一个项目/产品我们思考时要从用得上→买得起→信得过→看得中→急着用五个层次来逐步考虑。而每增加一个条件，目标客户群的规模和数量会相应减少一些；换句话说，在目标客户群定位时要把所有的客户摆动成金字塔，最上层的客户（即满足用得上、买得起、信得过、看得中、急着用五大条件）是最好开发的，最低的客户（即满足用的上条件）是最不好开发的，在操作中要从易到难，一步一步地把销售引向深入，一步步把市场规模做大。
我强调的是 正如我门项目推广一样 常规上是一个以点带面的过程 折旧必须在推广中将 开发步骤贯穿其中。可能我门没有明晰 但在操作中往往是潜意识中按五步的推广步骤进行。

以上是这个总结的理论部分 ，其实在实战中 我门通常会用到以下手段，这样做 起码可以塑造一个有个性的项目——即有明确定位的项目其实 我门定位的实现源源不止这些 通常有以下容

项目定位基本内容
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━

市场 目标客户 功能 规划设计 价格 营销（传播） 渠道 物管

定位理念之所一发展成为一种战略性的理念 我觉得其关键在于其影响深远，具体对实际应用而言 除了在思维上遵循我上面总结的方法外 还应注意以下几点

一、定位的一些基本要点
1、定位是为了使产品获得更大的竞争优势而提出的； 2、定位所要展现的是本产品与竞争产品的不同之处； 3、定位确定的是产品在消费者心目中与众不同的位置； 4、定位应该包含产品是什么、给谁用的基本内容； 5、产品的定位不一定是同类产品没有的，而应该是竞争产品所没有说、没注意，但对消费者却具有巨大吸引力的； 6、定位的基础是对本产品和竞争产品的深入分析和对消费者的准确判断。
二、产品定位入手点
1、产品的差异定位。 2、按使用者定位。 3、按照使用形态和使用时机定位。 4、按照产品种类定位。 5、按照竞争者定位。 6、相关定位。 7、按照商品特性带给顾客的利益定位。 8、按照价格与品质定位。 9、按照提供的服务定位。
三、明确定位的目的</P>
满足需求、放大需求、引导需求、创造需求 ，这四者有其相对的先后顺序
四、定位标准
准确的结合需求、差异的存在市场、容易传播
下面提供两个早期作的市场定位案例
1、威尼斯花园项目定位分析
通过以上分析可见： （1）该项目现有资源具备开发中等品质别墅的基本条件。 （2）在宏观政策的调控下，别墅类项目的市场供应量将有所降低，市场需求依然旺盛，特别是别墅消费群中的中低端客户。 （3）区域供应的别墅项目以大面积、高价位的单体别墅为主，中小面积、较低价位的别墅项目存在一定程度的市场空缺。 （4）西安别墅市场虽然长期充斥“山地”和“水景'两大基本概念，但却没有将水景概念发挥的淋漓尽致的别墅。 （5）随着经济的快速发展，西安形成一批由中产阶级发展起来的城市新贵族，他们渴望的到社会全方位的认同，渴望有能够用的上、买的起、看得中的私家花园别墅。
有鉴于此，经过系统分析，我司建议将该项目定位如下：
1、市场定位：西北首家威尼斯风情山水豪宅。
2、档次定位：中高档次别墅物业。
3、推广定位：引领都市新贵族生活的水岸别墅
案例2：翰林世家项目定位
通过以上综合分析，结合“三线交*定位分析法”我们认为：（a）据调查西安80%的人首选购房区域为南郊的关键在于南郊的文教、人文环境，但房地产市场上并未有将此理念充分发挥的项目；（b）目前西安仅有紫薇田园都市、锦园新世纪等少量大盘在偏远地区把教育作为社区必备配套，真正的教育主题项目还是市场空白；（c）该项目所在区域拥有西安南郊独一无二的教育资源，而且潜在购房客户也非常认同区域人文环境；（d）由于不能与曲江及周边的大型社区品质相媲美，所以就要求项目从客户群细分的角度出发，进行产品创新从而塑造出优势明显的项目个性；（e）项目自身无法营造社区内部景观，只能通过塑造指向性明显的户型单位来提升市场竞争力。
因此，我们从项目实际出发与市场需求发展的结合出发，建议将本项目定位如下：
（1）档次定位：区域中档住宅项目。
（2）市场定位：西安首席文化教育主题社区。
（3）形象定位：文脉深处、成龙家园。
对于目标客户群描述的问题 我看了些网上的案子 基本上都能从静态描述和动态描述出发来作 在此就不提供单独的案例了

❸ 什么叫导向定位基准的名词解释

导向定位基准的名词解释
在零件图上或实际的零件上,用来确定其它点、线、面位置时所依据的那些点、线、面,称为基准

❹ 市价法和市场法的区别在汽车评估中的区别是什么

一、市价法：“股票投资市价法”的简称
股票投资市价法是权益性证券的四种核算方法之一。企业的股票投资帐户需要随市价涨落进行调整的会计方法。它只适用于某些特殊行业，如证券经纪人保险业、养老基金、合作基金等。
其核算要点有：(1)取得的投资以取得日成本入帐。(2)会计期末，将持有股票按当时的市价调整，调整后余额作为第二年年初帐面余额。(3)股息作为投资收益入帐。(4)会计期末股票市价的变动，采用以下任何一种方法加以确认：①当期法，即把变动额作为当期投资收益或损失入帐并计算在当期收益表中。②递延法，即把变动额作为股东权益递延项目“未实现利得损失”入帐，股票出售时，其帐面价值与原始成本的差额，作为市价变动投资收益加以确认，同时销除递延项目，其它差异，则作为投资损益入帐。
二、市场法
市场法也称市场价格比较法（market approach），是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。但是，市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。
三、区别

市价法：应该当时这个车辆实际报价，就是新车4S店报价。
市场法：应该是类似二手车市场相似车辆，因为不同各个因素不同，进行因素修正，得出的车辆价值。

❺ 房地产项目的定位

房地产项目的定位

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定位决定了一个地产项目的成败。一个正确的定位往往能为开发商带来滚滚的财源，而错误的定位很可能会导致巨额资产血本无归。很多地产项目在建筑、设计、销售招商准备工作都做的很好，但是最终楼盘还是以失败而告终，这样惨痛的案例比比皆是。究其原因，定位错误或者有偏差是一个很重要的原因。
以前，包括现在，很多开发商不懂地产，他们的专长在融资、建筑等纯技术的层面，他们懂开发，但不懂市场。因此，在目前开发商还未完全成熟起来之前，熟悉市场的咨询策划公司在前期定位阶段的介入还是显得非常必要的。地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研，再到消费者分析，商圈分析（商业地产），竞争对手分析，最后到产品分析，每一个步骤出现偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。
（一）房地产开发项目市场定位的基本程序和内容
1．房地产开发项目市场定位的基本程序
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查→土地条件→分析和确定潜在客户群→产品定位（户型、面积、档次等）→租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。
2．市场定位的主要内容
房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：
①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；
②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；
③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；
④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；
⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；
⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
（二）房地产开发项目市场定位的基本原则
1．与企业发展战略相一致的原则。这里的企业发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等。在企业发展战略的框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争力，构建企业品牌和产品品牌，使得企业的产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标。
2．经济性原则。市场定位的经济性原则首先是指产品定位应具有较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理；第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化；最后，在成本和费用测算、效益测算基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。
3．适应性原则。市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，三和经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，四与企业的技术和管理水平相适应。
4．可行性原则。市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发展，市场定位必须考虑项目实施的可行性，避兔出现“无个性、难租售”的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析入市的时机，准确设计项目的实施进度。同时，要运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式和项目进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，它们容易定性但难以定量，在市场定位时如何“量力而行”，这个问题在市场定位时就应该得到解决。
（三）房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因
1．市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。
2．运用差异化战略“模仿有余而创新不足”。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时，常常会出现这样两种情况；一种是过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销；另一种情况是“简单拷贝，适当修改”，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新，随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等，这样的市场定位形成了房地产市场的“一般化”局面。
3．偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
4．目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。

❻ 房地产项目定位的定位内容

目标客户群定位、产品定位、市场定位、区域定位 、功能定位 、主题定位、价格定位版、品质权定位、竞争定位、形象定位、建筑风格定位
项目定位就是在前期预判的基础上，结合消费者需求进行验证，并根据消费者需求特征进行调整，从而形成最终的产品定位。

❼ 价格定位方案怎么写

价格定位的目标在于兼顾发展商的利益及市场消费能力。价格过低会损害发展回商的开发利益，价格过高，答会造成有价无市，局面则会更加被动。因此，合理确定价格至关重要。
商用物业的价格确定方法常用的有：市场比较法，成本法及损益法，根据本项目的具体情况，以市场比较法为主，兼顾成本法和损益法进行价格确定。
市场比较法是建立在对项目自身条件透彻分析和对项目周边同类物业进行细致参照比较后得出项目市场价格的方法。关于本项目优劣势的分析和周边项目情况，在市场调查报告中已有详细分析。

❽ 项目定位与市场定位的区别在那

看市场的.