Ⅰ 教您精明购房的“23条秘笈”
从宏观调控的角度来说，政府是要挤掉房价泡沫而不是要让房市崩盘；但是随着经济的发展，没有人能预测未来，很多不正确的因素会突然发生更何况房产的交易周期比较长，一旦有风吹草动，你可能根本来不及产生反应。
高位买进？持币观望？抑或另辟蹊径……一切都要三思而后行。而“房地产通俗定律”，即大众化哲理的经济法则，或许可以提供一些实用“秘笈”。
从众心理定律
房价会涨还是会跌，很少人会心里有数。所以，老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，就激动；一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。其实，购房是一种长期的投资行为，购房之初就应该为以后的日子筹谋再三，免得事后出现麻烦。购房者切莫被眼前的“从众心理”而障眼，把长期的不适宜的麻烦和不划算的懊悔一同买回家。
感觉阈限定律
为使社会公众感觉到某个楼盘的存在，发展商往往不惜重金去做广告。这些广告往往色彩鲜艳、篇幅巨大、形象生动、富有创意。此举无非是要刺激消费者的感觉器官，造成冲击力和震撼感，给人留下深刻印象。就商品房而言，相对于建材质量与单位面积售价因素，消费者对单价的变化较建材质量的差别更为敏感（顶级商品房除外）；相对于总价和单价而言，人们更多地考虑总价而忽略单价。因此，房地产就出现了“低成本”与“中”的流行销售策略。
黄金季节定律
一般来说，5月份和10月份是房产交易的旺季，房价也是在这个时候涨上去的；而7、8月份和年底的时侯，一般交易就比较清淡，这个时候，房价比较平稳，挂牌出售的业主也比较心急，这个时候出售购买，比较合适，有不少好房可以让你慢慢挑选，还可打个比较合适的折扣。如果你需要贷款，而且有准备在短时间里见好就收的话，不妨在7、8月炎热的盛夏里多下点功夫，多跑跑中介，多看看房子，买下后租出去；一年之后合约期满，正好碰上10月的黄金时期，你又可以以一个好的价钱挂出去。
销售调查定律
在销售现场内进行500份以上的问卷调查，通过这种方式来判断置业者对该楼盘的心理承受价格。然后将问卷调查中置业者期望价格的平均值上浮10%到15%左右，就是消费者能够承受的心理价格。这种定律对价格的判断非常准确，比任何其它的调查数据都精确。
公开宣传定律
不用统计就可以认定，报纸和网络说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么？例如上海某份售价为0.5元的报纸，每卖出一份，报社就能有1元的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。一份报纸会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章吗？
路牌广告定律
作为地产业附属的地产广告业与地产业的发展是正关联的。路牌地产广告越多，代表地产业越繁荣。与这一定律关联的还有装修公司的广告多少、装修公司的发展程度。
电线杆干净定律
指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占的程度。这是异地投资，判断房地产发展潜力的定律──房地产潜力与电线杆干净程度成反比！这个与我们通常的想法相反，它客观地提示了外来人口的数量和需求潜力。
流水线广告定律
当楼盘广告不顾繁简地出现户型、总价甚至折扣方式时，这说明该楼盘产品已经出现滞销，或者这个开发商才刚刚人行，把楼盘销售当成卖消费品。当然，要排除楼盘已经进入绝对的尾盘期，开发商急于获取最后利润的情况。
酒店价格定律
酒店价格与房价成正比。这包含有两层意思：一个城市当地酒店价格高，其所在的周边物业价格也高；一个城市酒店价格在上涨，通常该地区或者该城市房价也上涨，反之亦然。
酒店发票定律
一个地区的高档酒店里面不拿发票的人越多，说明该地区白领消费能力越强，该地区的主力消费群是高消费白领；高品质小户型适合该地区。
客厅定律
指步行10分钟内小吃店和咖啡厅的数目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。这个定律适用于：投资出租型住宅和SOHO公寓；确定会所的功能；确定新新人类的生活成本。同理，还可以推出类似“服务业定律”、“学区定律”、“酒店定律”……
大排面定律
即一个楼盘合理的均价，是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4元钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元/m2如果你发现面价是5元钱一碗，而附近的房价只是3000元/m2那你应该毫不犹豫地投资。反之，房价就有虚高的成分。
街道树径定律
这是判断街区价值（环境、人文）的显像定律，主要用于：判断不同街区之间的价格差（往往与树径差成正比）；确定主流居住文化形态和人群。由于我们原本机动车道路窄，此定律的变化，如阔路砍树等，反映物业的价值变化。
售房处风格定律
一个城市楼盘的售楼处装修豪华程度可以反映该城市地产销售市场竞争激烈程度。售楼处装修豪华，说明当地销售市场竞争激烈，市场比较规范。售楼处非常不起眼，说明当地市场比较好，但并不代表当地市场机会很大，因为也许要靠资源才能拿到土地，没有政府资源者最好不介入。
页码定律
又称“诉讼定律”，指房地产买卖、租赁以及其他有关经济合同的页数，反映的是市场发育水平。一般的规律是：房地产纠纷和诉讼与页数成反比；房地产律师的独立性与参与度与页数成正比。为什么？只要拿一本香港同类合约对比即可明白。
得房率定律
（以上回答发布于2014-03-25，当前相关购房政策请以实际为准）
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Ⅱ 我们做问卷调查，帮忙回答一下哦！房地产的
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Ⅲ 大学生创业大赛晋级赛比什么
你要的就是市场调查报告:给你个样式自己写吧
1.当前及未来的市场
你的企业必须经受住不断变化的消费和市场趋势。正如世界和技术在不断变化一样，新的企业也在不断地产生，老的在不断的消亡。看看最近出现的新企业，包括网络购物、网页设计、数码印刷、废物利用、瓶装水等，此处仅举几例。一些已经消亡或濒临消亡的产品，包括录音磁带、打字机和复写纸。
我们应当通过书本、互联网来了解未来的趋势，尤其是与自己的职业相关的领域。你打算从事本地贸易，还是国内或国际贸易，你学习的范围将由此决定。
对未来市场的调查
当你为自己的新企业做市场调查时，务必涉及以下重要问题：
（1）在未来五年到十年里这家企业有生存空间吗？
（2）这一行业的发展一直稳定吗？
（3）这一行业呈增长趋势吗？
（4）未来有出口潜力吗？
（5）进口产品更便宜而且质量相当吗？
（6）这是一家易受消费趋势影响的短线企业吗？
（7）这家企业能从事多种经营吗？
（8）这家企业能提供其他企业无法提供的服务或产品吗？
（9）这是一家季节性的企业吗？
（10）有充足的现金流量以维持足够的存货吗？
（11）这家企业在未来五年会受大变动的影响吗？
（12）我能灵活到足以适应不断的变化吗？
2.消费趋势
消费者推动市场，他们的需求在不断地变化。以两个传统行业为例，真空吸尘器和缝纫机。我们仍然需要清洁的住房，我们的衣服仍然需要缝制，因此，对这些产品的需求并未发生变化。发生变化的只是消费者有限考虑的事。仍然工作的妈妈们花在清洁上的时间减少了，那么她们请他人代劳。产品的变化反应了社会新的需求，例如消除了过敏源的家用清洁设备。由于过敏源的明显增加、空气质量的恶化，许多吸尘器经销商把业务扩展到家庭空气过滤系统。
健康和健身已形成一股巨大的潮流，这无疑是未来的趋势。针对成人和儿童的肥胖和缺乏运动已成为全球关注的问题这一事实，许多公司推出了它们的产品或服务。甚至麦当劳都引进了健康生产线，意识到他们市场中的一大部分是关注自身体重和饮食的家庭。健身中心和私人教练现在已成为许多人生活的一部分。这些全球性的趋势也是你市场调查的一个重要部分。
当前及未来的趋势
以下是会对未来产生影响的一些趋势。你的企业能包容、适应或经受住这些趋势吗？
·婴儿潮时期出生的人已届成熟，他们拥有更多的可支配收入
·需要照顾其年迈父母的婴儿潮时期出生的人
·老年人缺乏相关的设施和长期的护理
·环境——化学物质、全球变暖、污染、自然资源的保护、废物再利用、濒临灭绝的物种
·自主创业和家庭企业的重大转向
·没有时间来做一些琐事，例如购物和住宅清洁等
·更健康的饮食——天然食品、低脂、素食
·住房——多单元住宅、小户型及家庭中孩子数量的减少
·技术——通讯、互联网、对计算机的依赖
·对知识和教育日益增长的需求
·媒体的巨大影响
·娱乐的需求
·劳动力市场的变化锁带来的收入减少
·企业规模的缩小
·互联网那个——把世界带入寻常百姓家
·维他命，另类医疗，心理治疗和各种缓解病痛的手段
·国际经济——结构和币值的变化
·住房改善及装饰越来越受欢迎
·年轻一代希望拥有一些——此刻便能拥有
·保护措施——自然灾害等突发意外
3.当地市场
绝大多数小企业是服务于当地社区的服务型企业。对当地市场展开充分的调查是非常重要的，因为当地可能存在大量的隐性竞争，即许多无照经营的家庭企业，它们不会公开推销自己的服务，但它们仍然会蚕食你的市场份额。
做一名超级侦探：仔细查找从事秘密销售的企业，打电话给与你类似的企业。尽力查明他们从事销售的原因，经营是否成功，以及他们从业的时间。如果你能找到一本旧的黄页（可到当地图书馆查阅），打电话给与你同行的企业，看看他们是否还在开业。你会惊奇地发现有多少企业两年前还在黄页，现在却榜上无名了。与那些仍在从业的人进行交流或参观他们的办公场所，从中“窥探”到他们成功的秘密。
调查你所在的社区
到你所在的社区巡视一番，收集以下信息：
·你所在社区中运作成功的竞争者数量
·你未来的办公场所是否便利
·人们喜欢在哪购物
·安静的购物区以及何种类型的店铺位于此处
·你的竞争者在当地的报纸上是如何做广告的
·在当地的黄页上列有哪些竞争对手
·有停车便利的、合适的租金的空房
4.国内及国际市场
假如你指望在全国各地进行贸易，可以借助互联网进行调查，来更多地了解国内市场。与本行业的协会保持联系，登陆他们的网站。尽可能多地出席本行业的商贸会以获得新的信息，对竞争做出正确的估量。
假如你在考虑制造和出口，多关注政府的政策，各地政府可能有相关的优惠政策。国际营销需要以下方面的知识：
（1）当前及未来的市场趋势
（2）海关手续、条例及书面材料
（3）运输选择及费用
（4）国外的财务往来
（5）分配方式
（6）寻找本地的分销商、生产代表、买主和销售代理
（7）包装及标识要求。
出席国际商贸会。你可以接触到最新的消息。能够深入研究你所面临的竞争，并且判断自身的商业潜力。缺乏最新的信息，你就可能在做无用功。
5.行业知识
“我们通过自己的错误来学习”，如果把这样的老话用于你专门知识的不足，对你的声誉则不会有任何好处。彻底地了解你将从事的行业，一旦问题出现或客户问及技术性的问题，你的学识就足以解决这些问题，并且你还能娴熟而自信地回答他们所提出的问题。
产品信息
如果你的企业销售的是产品，拓展你知识的方法之一便是，与制造商或当地的分销商取得联系。他们通常会乐意为你提供信息或回答你的问题。
产品评估对照表
当你为自己的新企业做市场调查时，无比涉及以下重要问题：
（1）这些产品在市场上很有名气吗？
（2）你知道它们的季节性销售周期吗？
（3）产品会定期升级或改造吗？
（4）你可能会突然陷入存货过时的危机吗？
（5）制造商能提供令人满意的品质保证吗？
（6）备换零件很容易买到吗？
（7）产品的价格有竞争力吗？
（8）产品经过了相关认证吗？（如IS0质量体系认证）
（9）产品购买呈上升趋势吗？
（10）你对质量满意吗？
（11）产品能与同类产品想媲美吗？
（12）你知道产品购买者的年龄段吗？
（13）你知道产品的使用寿命吗？
（14）它们会因为技术的变化而过时吗？
你的调查或许能确定你的费用或价格较之同行太高，或者在过去五年里，由于技术的变化和消费趋势的变化，产品的需求日趋下降。在下一个五年里，需求的下降也许会更明显。产品或许看起来质量不错，但对于销售你却没有信心。或许制造商的品质保证还不尽如人意，或是备换零件价格昂贵而且不容易买到。
服务知识
除了需要专门知识及良好的人际沟通能力之外，你得做好随技术变革而变化的准备，因为服务性行业需要你长时间的工作。例如，在15年里会计从需要数小时、甚至几天时间编制的手工记账发展到可以在几秒钟之内登入数百项会计科目。尽管效率很高，但会计人员需要找到更多的客户来弥补他们呗缩减的业务时间。
服务性行业对照表
在你创办一家服务性企业之前，将一下的对照表用于你的调查环节。
（1）你具备全面的行业知识吗？
（2）你准备好通过教育来与时俱进吗？
（3）你的服务目前有需求吗？
（4）在未来的五到十年里还会有需求吗？
（5）在不减价的情况下，你能制定出有竞争力的价格吗？
（6）你心目中理想的客户享受得起你的服务吗？
（7）你知道在半径十公里的范围内你有哪些竞争对手吗？
（8）你知道自己的地理界限吗？
（9）你明白自己的债务是哪里出了差错吗？
（10）你能意识到不远的将来可能出现的行业变化吗？
（11）你准备顺应行业发展的趋势吗？
6.竞争 SWOT分析
竞争是无法改变的事实，因此你的企业需要有制胜的优势。你必须拿出最好的点子，但别忘了问问自己：“我希望占领的市场有多大？”尽可能多地了解你的竞争对手及其营销策略。回答以下两个重要的问题：
我的优势是什么？
1.我能提供哪些竞争对手无法提供的服务？
2.竞争对手能提供哪些我无法提供的服务？
实地考察 调查竞争对手最好的方法就是实地考察，带上拍纸簿和笔。至少找出五个主要的竞争对象，规模不一。假装你对购买产品或接收服务非常感兴趣。回答下面的问题。
检验你的竞争对手
（1）当你踏上他们的地盘，最吸引你的是什么？
（2）他们的库存量有多大？
（3）产品是怎样摆放的？那种陈列方式吸引你的眼球吗？
（4）店里有多少顾客？他们只是看看还是在购买产品？
（5）什么吸引了哪些购买产品的顾客？
（6）店里的员工态度友好并能提供帮助吗？
（7）他们的价格与行业价格一致吗？
（8）你的价格与之相比有竞争力吗？
（9）你需要等待很久才能获得帮助吗？
（10）销售人员有见识吗？
（11）他们愿意与其竞争对手商谈，还是贬损对方呢？
（12）现场可以拿到小册子和印刷品吗？
（13）他们提供特殊服务吗，例如免费送货？
（14）他们愿意即使更换有缺陷的产品吗？
（15）哪些方面还有待改进？在这些方面你将如何改进？
（16）他们的顾客是哪个年龄段的？
（17）他们的退货原则是什么？有什么承诺？
（18）他们提供赊销或信用卡设施吗？
（19）他们采用什么促销手段（例如：优惠券、传单、免费样品）？
进行SWOT分析
你的优势在于了解竞争对手的优点和缺点——以及你自身的优点、缺点。现在该是进行分析的时候了。
快捷提示：
如何才能发挥你的优点，克服你的缺点呢？所谓SWOT分析，其涵义如下：
S（Strengths）：优点
W（Weaknesses）：缺点
O（Opportunities）：机遇
T（Threats）：威胁
分两列记录，一列是你的SWOT分析，另一列是你竞争对手的SWOT分析。现在来回答以下问题吧：
·我的优点有哪些？我如何才能把它们融入到我的企业中？
·我的缺点是什么？我如何才能克服这些缺点？
·我的机遇在哪里？我如何才能把它们用到我的企业中？
·我的威胁在哪里？
·我的竞争对手有哪些优点？它们对我的企业会有什么影响？
·他们的缺点是什么？我如何才能利用他们的缺点？
·他们的机遇在哪里？它们对我的企业会有什么影响？
·他们对我的企业会造成哪些威胁？
顾客市场调查样表
对自己的优点、缺点、机遇和威胁有了更明确的认识后，现在你就可以更好地规划你的市场空间了。
展开市场调查
现在是时间与顾客或潜在客户进行交谈了。与人们交谈能给你的企业带来那么多的启示，坚定你的方向，这一点实在让人惊奇。不少人略过了这一步，但大型及成功的企业对这一举措是不假思索的。
设计一份调查问卷，到大街上去收集答案。你与之交谈的人越多，你会越有自信。尽可能多地与你的目标对象进行访谈，尽可能多地选择那些或许会使用你的产品或服务的人。给参与问卷的人一份小礼物或是表达你的感激之情，同时留下你的联系方式和你开张时的优惠券。一点谢意对你会大有帮助。
顾客市场调查样表
为了能为您提供最好的服务，请完成一下简短的问卷。谢谢您付出时间并提供信息。
（1）你为什么选择这一类企业的产品或服务？
（2）你使用这些产品或服务的频率有多高？
（3）你做出购买决定的关键因素是什么——价格或服务？
（4）你期待什么样的服务？
（5）你期待什么样的售后服务或品质保证？
（6）你愿意为此类产品或服务付多少钱？、
（7）你以前听说过这一类型的企业吗？
（8）你的相关信息来自何处？
（9）你会从何处寻找此类企业？
（10）你理想中的企业会为你提供哪些服务？欢迎关注番钛客金融科技双创大赛！
Ⅳ 自由职业者和soho人群的住宅需求
1.您的年龄（A ）
A．20---25 B.25---30 C.30---35 D.35---40
2.请问您从事的行业：（电子技术开发与研究 ）
3.您目前的住房类型（A ）对现在住房的看法：（房子贵,有房住已经不错了 ）
A．两房 B. 三房 C. 四房 D. 复式 E. 别墅
4.您目前的住房的面积有多大（B ）
A.70平米以下 B.71------90 C.91-----110 D.111-----130 E.131-----150 F.151----170
5.您目前的月收入是多少（E ）
A.1000-----2000 B.2000-----3000 C.3000-----4000 D,4000-----5000 E.5000-----10000 F.10000以上
6.您将来买房的居住打算（C ）
A.自己单独居住 B.与朋友居住 C.与爱人或妻子居住 D.与工作伙伴
7.您习惯的用餐方式（ A）
A.自己做着吃 B.叫外卖 C.出去吃
8是否邀请朋友到家聚会（B ）
A. 从不 B.偶尔 C.一般 D.经常
9.您目前每天在家待的时间（D ）
A.24小时 B.18小时左右 C.12小时左右 D.12小时以内
10您在家的工作时间短一般为
1 朝九晚五 2中午到晚上 3 下午到深夜 4 晚上工作，白天休息
11.您是否在工作室休息（B ）
A.从不 B.偶尔 C.一般 D.经常
12.您是否在工作室用餐（A）
A.从不 B.偶尔 C.一般 D.经常
13. 您喜欢什么形式的住宅商业配套设施（C ）
A.沿途商业街 B.大型独立商城 C.小区内分散式商铺 D.无所谓
B卷
B1 您倾向于购买多大面积的住房？3
1、70平米以下 2、70-90平米 3、90-110平米 4、110-130平米
5、130-150平米 6、150平米以上
B2 您倾向于以下哪一类型的住宅？ 2
1、 平层 2、复式 3、跃式
B3 您倾向于以下哪一类住宅？ 2
1、18层以上 2、8-18层 3、4-7层 4、1-3层
B4 您希望的工作室大小？ 2
1、10平米以下 2、11-15平米 3、16-20平米 3、20平米以上
B5 下列因素对在您选择住房的影响程度如何？
影响很大 影响较大 影响一般 影响较小 影响很小
环境绿化 影响很大
住宅外观造型 影响很大
建筑类型（超高/高层/多层/低层） 影响较小
户型结构 影响较大
朝向、通风 影响很大
地理位置 影响较大
交通条件 影响一般
周边日常生活、娱乐、文化设施 影响较小
B6 您希望小区内有什么商业服务设施？（多选）（5 6 ）
1、 洗衣 2、快餐及外卖 3、餐厅 4、美容健身 5、购物 6、西式咖啡厅
B7 您一般怎样使用阳台（多选） （3456 ）
1放东西 2、养花 3、休息 4、锻炼 5、观景 6、其他_______________________
B8 您喜欢以下哪种室内空间划分形式？ 3
1、 房间少但面积大，用户可自由间隔 2、房间已间隔完好 3、室内灵活通透，流通性强
B9 住宅的这些选项对您而言的必要性如何？
不必要 可有可无 必要 非常必要
玄关 必要
书房 必要
储藏室 可有可无
生活阳台 非常必要
工作阳台 非常必要
落地窗 可有可无
飘窗台 必要
暗壁橱 不必要
2个卫生间 可有可无
娱乐室 不必要
B10 您习惯在何处跟您的邻居交往？ 1
1、 在小区公园 2、在道路上行走中 3、在楼道和休息平台 4、阳台 5、不交往 6、其他_______________________
B11、您觉得适合您工作和生活习惯的住宅功能空间划分应当 2
1、工作与就餐结合 2、工作与起居结合 3、工作与卧室结合 4、明确分隔 5、其它_______________________
B12 您的工作性质对住房还有其他何种特殊需求？____________没什么需求,很满意现在的现状___________
Ⅳ 兄弟姐妹们有谁提供一下秦皇岛和迁安的房价呢最高最低，以及平均价。谢谢
迁安的最高4000/平，最低2800元/平。秦皇岛比迁安的还高。
迁安的房价还没什么波动，但经济危机对它也有影响。你可以等一阵子看看。
Ⅵ 桑拿房创业前期市场调查怎么做啊
市场调查的主要内容和方法:
1.当前及未来的市场
你的企业必须经受住不断变化的消费和市场趋势。正如世界和技术在不断变化一样，新的企业也在不断地产生，老的在不断的消亡。看看最近出现的新企业，包括网络购物、网页设计、数码印刷、废物利用、瓶装水等，此处仅举几例。一些已经消亡或濒临消亡的产品，包括录音磁带、打字机和复写纸。
我们应当通过书本、互联网来了解未来的趋势，尤其是与自己的职业相关的领域。你打算从事本地贸易，还是国内或国际贸易，你学习的范围将由此决定。
对未来市场的调查
当你为自己的新企业做市场调查时，务必涉及以下重要问题：
（1）在未来五年到十年里这家企业有生存空间吗？
（2）这一行业的发展一直稳定吗？
（3）这一行业呈增长趋势吗？
（4）未来有出口潜力吗？
（5）进口产品更便宜而且质量相当吗？
（6）这是一家易受消费趋势影响的短线企业吗？
（7）这家企业能从事多种经营吗？
（8）这家企业能提供其他企业无法提供的服务或产品吗？
（9）这是一家季节性的企业吗？
（10）有充足的现金流量以维持足够的存货吗？
（11）这家企业在未来五年会受大变动的影响吗？
（12）我能灵活到足以适应不断的变化吗？
2.消费趋势
消费者推动市场，他们的需求在不断地变化。以两个传统行业为例，真空吸尘器和缝纫机。我们仍然需要清洁的住房，我们的衣服仍然需要缝制，因此，对这些产品的需求并未发生变化。发生变化的只是消费者有限考虑的事。仍然工作的妈妈们花在清洁上的时间减少了，那么她们请他人代劳。产品的变化反应了社会新的需求，例如消除了过敏源的家用清洁设备。由于过敏源的明显增加、空气质量的恶化，许多吸尘器经销商把业务扩展到家庭空气过滤系统。
健康和健身已形成一股巨大的潮流，这无疑是未来的趋势。针对成人和儿童的肥胖和缺乏运动已成为全球关注的问题这一事实，许多公司推出了它们的产品或服务。甚至麦当劳都引进了健康生产线，意识到他们市场中的一大部分是关注自身体重和饮食的家庭。健身中心和私人教练现在已成为许多人生活的一部分。这些全球性的趋势也是你市场调查的一个重要部分。
当前及未来的趋势
以下是会对未来产生影响的一些趋势。你的企业能包容、适应或经受住这些趋势吗？
·婴儿潮时期出生的人已届成熟，他们拥有更多的可支配收入
·需要照顾其年迈父母的婴儿潮时期出生的人
·老年人缺乏相关的设施和长期的护理
·环境——化学物质、全球变暖、污染、自然资源的保护、废物再利用、濒临灭绝的物种
·自主创业和家庭企业的重大转向
·没有时间来做一些琐事，例如购物和住宅清洁等
·更健康的饮食——天然食品、低脂、素食
·住房——多单元住宅、小户型及家庭中孩子数量的减少
·技术——通讯、互联网、对计算机的依赖
·对知识和教育日益增长的需求
·媒体的巨大影响
·娱乐的需求
·劳动力市场的变化锁带来的收入减少
·企业规模的缩小
·互联网那个——把世界带入寻常百姓家
·维他命，另类医疗，心理治疗和各种缓解病痛的手段
·国际经济——结构和币值的变化
·住房改善及装饰越来越受欢迎
·年轻一代希望拥有一些——此刻便能拥有
·保护措施——自然灾害等突发意外
3.当地市场
绝大多数小企业是服务于当地社区的服务型企业。对当地市场展开充分的调查是非常重要的，因为当地可能存在大量的隐性竞争，即许多无照经营的家庭企业，它们不会公开推销自己的服务，但它们仍然会蚕食你的市场份额。
做一名超级侦探：仔细查找从事秘密销售的企业，打电话给与你类似的企业。尽力查明他们从事销售的原因，经营是否成功，以及他们从业的时间。如果你能找到一本旧的黄页（可到当地图书馆查阅），打电话给与你同行的企业，看看他们是否还在开业。你会惊奇地发现有多少企业两年前还在黄页，现在却榜上无名了。与那些仍在从业的人进行交流或参观他们的办公场所，从中“窥探”到他们成功的秘密。
调查你所在的社区
到你所在的社区巡视一番，收集以下信息：
·你所在社区中运作成功的竞争者数量
·你未来的办公场所是否便利
·人们喜欢在哪购物
·安静的购物区以及何种类型的店铺位于此处
·你的竞争者在当地的报纸上是如何做广告的
·在当地的黄页上列有哪些竞争对手
·有停车便利的、合适的租金的空房
4.国内及国际市场
假如你指望在全国各地进行贸易，可以借助互联网进行调查，来更多地了解国内市场。与本行业的协会保持联系，登陆他们的网站。尽可能多地出席本行业的商贸会以获得新的信息，对竞争做出正确的估量。
假如你在考虑制造和出口，多关注政府的政策，各地政府可能有相关的优惠政策。国际营销需要以下方面的知识：
（1）当前及未来的市场趋势
（2）海关手续、条例及书面材料
（3）运输选择及费用
（4）国外的财务往来
（5）分配方式
（6）寻找本地的分销商、生产代表、买主和销售代理
（7）包装及标识要求。
出席国际商贸会。你可以接触到最新的消息。能够深入研究你所面临的竞争，并且判断自身的商业潜力。缺乏最新的信息，你就可能在做无用功。
5.行业知识
“我们通过自己的错误来学习”，如果把这样的老话用于你专门知识的不足，对你的声誉则不会有任何好处。彻底地了解你将从事的行业，一旦问题出现或客户问及技术性的问题，你的学识就足以解决这些问题，并且你还能娴熟而自信地回答他们所提出的问题。
产品信息
如果你的企业销售的是产品，拓展你知识的方法之一便是，与制造商或当地的分销商取得联系。他们通常会乐意为你提供信息或回答你的问题。
产品评估对照表
当你为自己的新企业做市场调查时，无比涉及以下重要问题：
（1）这些产品在市场上很有名气吗？
（2）你知道它们的季节性销售周期吗？
（3）产品会定期升级或改造吗？
（4）你可能会突然陷入存货过时的危机吗？
（5）制造商能提供令人满意的品质保证吗？
（6）备换零件很容易买到吗？
（7）产品的价格有竞争力吗？
（8）产品经过了相关认证吗？（如IS0质量体系认证）
（9）产品购买呈上升趋势吗？
（10）你对质量满意吗？
（11）产品能与同类产品想媲美吗？
（12）你知道产品购买者的年龄段吗？
（13）你知道产品的使用寿命吗？
（14）它们会因为技术的变化而过时吗？
你的调查或许能确定你的费用或价格较之同行太高，或者在过去五年里，由于技术的变化和消费趋势的变化，产品的需求日趋下降。在下一个五年里，需求的下降也许会更明显。产品或许看起来质量不错，但对于销售你却没有信心。或许制造商的品质保证还不尽如人意，或是备换零件价格昂贵而且不容易买到。
服务知识
除了需要专门知识及良好的人际沟通能力之外，你得做好随技术变革而变化的准备，因为服务性行业需要你长时间的工作。例如，在15年里会计从需要数小时、甚至几天时间编制的手工记账发展到可以在几秒钟之内登入数百项会计科目。尽管效率很高，但会计人员需要找到更多的客户来弥补他们呗缩减的业务时间。
服务性行业对照表
在你创办一家服务性企业之前，将一下的对照表用于你的调查环节。
（1）你具备全面的行业知识吗？
（2）你准备好通过教育来与时俱进吗？
（3）你的服务目前有需求吗？
（4）在未来的五到十年里还会有需求吗？
（5）在不减价的情况下，你能制定出有竞争力的价格吗？
（6）你心目中理想的客户享受得起你的服务吗？
（7）你知道在半径十公里的范围内你有哪些竞争对手吗？
（8）你知道自己的地理界限吗？
（9）你明白自己的债务是哪里出了差错吗？
（10）你能意识到不远的将来可能出现的行业变化吗？
（11）你准备顺应行业发展的趋势吗？
6.竞争 SWOT分析
竞争是无法改变的事实，因此你的企业需要有制胜的优势。你必须拿出最好的点子，但别忘了问问自己：“我希望占领的市场有多大？”尽可能多地了解你的竞争对手及其营销策略。回答以下两个重要的问题：
我的优势是什么？
1.我能提供哪些竞争对手无法提供的服务？
2.竞争对手能提供哪些我无法提供的服务？
实地考察 调查竞争对手最好的方法就是实地考察，带上拍纸簿和笔。至少找出五个主要的竞争对象，规模不一。假装你对购买产品或接收服务非常感兴趣。回答下面的问题。
检验你的竞争对手
（1）当你踏上他们的地盘，最吸引你的是什么？
（2）他们的库存量有多大？
（3）产品是怎样摆放的？那种陈列方式吸引你的眼球吗？
（4）店里有多少顾客？他们只是看看还是在购买产品？
（5）什么吸引了哪些购买产品的顾客？
（6）店里的员工态度友好并能提供帮助吗？
（7）他们的价格与行业价格一致吗？
（8）你的价格与之相比有竞争力吗？
（9）你需要等待很久才能获得帮助吗？
（10）销售人员有见识吗？
（11）他们愿意与其竞争对手商谈，还是贬损对方呢？
（12）现场可以拿到小册子和印刷品吗？
（13）他们提供特殊服务吗，例如免费送货？
（14）他们愿意即使更换有缺陷的产品吗？
（15）哪些方面还有待改进？在这些方面你将如何改进？
（16）他们的顾客是哪个年龄段的？
（17）他们的退货原则是什么？有什么承诺？
（18）他们提供赊销或信用卡设施吗？
（19）他们采用什么促销手段（例如：优惠券、传单、免费样品）？
进行SWOT分析
你的优势在于了解竞争对手的优点和缺点——以及你自身的优点、缺点。现在该是进行分析的时候了。
快捷提示：
如何才能发挥你的优点，克服你的缺点呢？所谓SWOT分析，其涵义如下：
S（Strengths）：优点
W（Weaknesses）：缺点
O（Opportunities）：机遇
T（Threats）：威胁
分两列记录，一列是你的SWOT分析，另一列是你竞争对手的SWOT分析。现在来回答以下问题吧：
·我的优点有哪些？我如何才能把它们融入到我的企业中？
·我的缺点是什么？我如何才能克服这些缺点？
·我的机遇在哪里？我如何才能把它们用到我的企业中？
·我的威胁在哪里？
·我的竞争对手有哪些优点？它们对我的企业会有什么影响？
·他们的缺点是什么？我如何才能利用他们的缺点？
·他们的机遇在哪里？它们对我的企业会有什么影响？
·他们对我的企业会造成哪些威胁？
顾客市场调查样表
对自己的优点、缺点、机遇和威胁有了更明确的认识后，现在你就可以更好地规划你的市场空间了。
展开市场调查
现在是时间与顾客或潜在客户进行交谈了。与人们交谈能给你的企业带来那么多的启示，坚定你的方向，这一点实在让人惊奇。不少人略过了这一步，但大型及成功的企业对这一举措是不假思索的。
设计一份调查问卷，到大街上去收集答案。你与之交谈的人越多，你会越有自信。尽可能多地与你的目标对象进行访谈，尽可能多地选择那些或许会使用你的产品或服务的人。给参与问卷的人一份小礼物或是表达你的感激之情，同时留下你的联系方式和你开张时的优惠券。一点谢意对你会大有帮助。
顾客市场调查样表
为了能为您提供最好的服务，请完成一下简短的问卷。谢谢您付出时间并提供信息。
（1）你为什么选择这一类企业的产品或服务？
（2）你使用这些产品或服务的频率有多高？
（3）你做出购买决定的关键因素是什么——价格或服务？
（4）你期待什么样的服务？
（5）你期待什么样的售后服务或品质保证？
（6）你愿意为此类产品或服务付多少钱？、
（7）你以前听说过这一类型的企业吗？
（8）你的相关信息来自何处？
（9）你会从何处寻找此类企业？
（10）你理想中的企业会为你提供哪些服务？
Ⅶ 希望提供一个写字楼策划案
写字楼营销-写字楼策划方案
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分：
*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。
电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。
扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。
第一部分: 活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：
1. 主题要单一，继承总的营销思想
在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2. 直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
3. 活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4. 具有良好的可执行性
一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5. 变换写作风格
一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6．切忌主观言论
在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。
第二部分: 房地产类策划实例剖析，仅供参考。
XX花园市场研究报告提纲
一、 概论
1.1 序言
1.2 研究目的
1.3 研究方法
l 详尽的资料搜集及分析工作
l 入户问卷调查
l 现场访问
1.4 主要结论和建议
二、 广州市住宅市场概况
摘要：广州市区域概况
1、 总面积、市区面积、占全市面积 %
2、 家庭总户数、户均人口
3、 近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括
4、 近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点
2.1 广州经济发展概况
2.11 经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）
2.12 金融业与房地产消费市场
2.13 居民生活水平与住宅消费
2.2 广州住宅市场特点
住宅成交量、付款方式、买家特点分析
2.3 广州住宅市场的发展趋势
2.31 政府政策
2.32 金融上消费贷款额
2.33 广州住宅发展趋势
2.34 阻力因素
三、 项目区域市场概况
3.1 整体供应与成交分析
3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况
3.12 市场交投活跃原因
3.13 规模效应及价格档次
3.2 市场活跃区域
3.21 市场活跃区域的分布及特点
3.22 活跃区域的价格走势及档次变化
3.3 多层、高层市场特点
3.31 多层住宅近年供应、成交特点
3.32 高层住宅近年成交增长与供应情况
3.33 多层住宅与高层住宅的供应与成交比较
3.4 成交主要特点
3.4.1 成交价格密集区域
3.4.2 买家分析
l 私人购买VS集团购买
l 本地人买家VS外地人买家
l 本市买家：海珠区VS其他旧城区
l 成交单元面积
l 买家年龄
l 成交总额，买家承受能力
四、 项目区位特性分析
摘要--1、项目地块在城市发展中的地位
A、项目地块位置分析
B、 未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析
2、树木地块所属区域特点
A、 区域人口分析
B、 区域基础设施及交通条件分析
C、 区域新发展区分析
D、 区域住宅开发的特点分析
3、项目地块的地点特征
A、 项目地点及周边社区、生活配套分析
B、 项目地块周边交通条件分析
C、 项目周边区域开发分析
D、 项目地块的开发条件及开发特点
4、项目地块的用地特征
A、 项目地块用地规模
B、 项目地块用地形状
C、 项目地块绿化基础分析
D、 项目地块内高差分析
E、 项目地块道路、用水、用电基础分析
4.1 项目地块在城市发展中的地位
4.1.1 项目地块于城市中的区位分析
4.1.2 未来城市的主要发展方向
4.1.3 城市的具体发展过程对项目发展的影响
4.2 项目地块所属区域的特征
4.2.1 项目区域的人口状况
（常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目
地块附近居住的常住人口、家庭户数）
4.2.2 项目区域城市发展概况
（城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展
情况）
4.2.3 区域内竞争性地区的发展条件比较
（位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较）
4.3 项目地块的地点特征
（位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况）
4.4 项目地块的用地特征
4.4.1 项目地块规模
4.4.2 项目地块用地形状分析
4.4.3 项目地块绿化基础
4.4.4 需地块高差分析
4.4.5 项目用地现有污染情况
4.4.6 项目地块道路、用水、用电基础
项目附近竞争性住宅看法物业发展状况
概要：
a. 项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量
分析；
b. 同类楼盘特点；
c. 预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量；
d. 周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数；
e. 区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积；
f. 区域同类楼盘现时价格幅度
g. 未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况；
5.1 项目附近同类楼盘开发物业供应情况
调查范围：
楼盘规模：
调查时间：
5.1.1 已开发楼盘供应状况
5.1.2 项目周边地块的开发动态及未来供应量分析
5.2 项目附近同类楼盘开发状况
5.2.1 售价与销售率分析
（附近楼盘推出销售状况及原因分析
5.2.2 销售与卖点
5.3 项目附近同类楼盘户型面积分析
5.4 项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点
5.5 小结
五、 市场调研结论及发展建议
6.1 市场调研结论
（住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析）
6.2项目发展建议
（策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--）
6.2.1已购房者的需求特点详细调查
6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查
附：1、广州市大型建设项目表
2、1998年广州市重点城建上马项目
3、区域人口变动情况
4、附近区域住宅市场概况
6.2.3 附近楼盘集中区域分析
锦绣花园推广策划案
前言
锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。
故本案略去了商铺的推广销售一节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。
由于作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。
一、东莞楼市分析
东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。
东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。
故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。
二、锦绣花园物业概述（略）
三、锦绣花园的优势与不足
优势：
1、位置优越，交通便捷
位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角；②徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷：①屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；②常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。
室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；
室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。
3、小户型，统一装修
2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群
兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣
誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人
家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者
家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28--40岁之间
月收入5000元以上
时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层
五、锦绣花园营销阻碍及对策
阻碍：
1、锦绣花园广告宣传力度不够，
强势卖点尚未尽竭挖掘，尚未树立起应有的产品形象，公众知名度、美誉度不高，记忆不深。
2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
3、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传；
在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告；
举办各种公共活动，树立锦绣花园美好形象，迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。
2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
3、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是锦绣花园离镇中心太近。
故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花园定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
--锦绣花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……
辉煌人生： 锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
建锦绣广场和寓意喷泉
针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景，给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加锦绣花园的吸引性，提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务
锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供免费送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强锦绣花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
2、尽快树立起锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；
3、直接促进锦绣花园的销售。
基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期（1--2个月）
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
--记“我”为什么选择锦绣花园
主题2：事业生活轻松把握
--记锦绣花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
--这里离香港只有45分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
--家里面的娱乐休闲
主题3：辉煌人生，超凡享受
--锦绣广场就是我们家的后花园
广告发展期（3--4个月）
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
3、电台
4、单张
5、户外广告
①在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；
②在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告；
③在裕元大酒店对面树巨幅广告牌；
④在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。
6、车身广告
莞城--樟木头、莞城--常平、常平--香港。
7、公共活动
①锦绣广场落成剪彩仪式
邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集锦绣广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。
③锦绣花园“文化活动月”活动
一方面丰富镇上居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高锦绣花园的知名度，造成持续记忆。
1）向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；
2）于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。
3）在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。
九、费用预算
设计制作费
报纸 5万元
户外广告 8万元
单张 3万元
2、公共活动 30万元
3、媒体投放 150万元
共计：196万元
（注：以上费用均为估算）
天润花园项目整体策划书
目 录
一、 市场背景
二、 项目分析
三、 项目定位
四、 客源定位
五、 产品建议
六、 推案策略
七、 广告策略
八、 销售执行
九、 公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一)九九年之前，
Ⅷ 北京市丰台区环境卫生服务中心大瓦窑垃圾中转站对外开放吗
交通运输算了吧！
“创卫”大行动带来了桂林重大变化
2004年12月25日
2004年，桂林经济发展，旅游业蓬勃发展的几年，越来越多的城市努力从顶至底“创卫，大动作带来大的变化。
”创卫至2002年8月，1999年8月以来开始了大规模的改造，完成三年的战斗后，老了，总投资221亿人民币在桂林38，道路重建和19个新的桥梁，新建和改造500个星级厕所的建设。投资700万建立一个横贯大陆的城市“两江四湖周围的城市供水系统，完成这些项目向世界表明一个新的桂林市，开展”创卫“奠定了坚实的基础。
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今年初，市政府明确提出：2004年，全市上下要努力实现的目标，创建国家卫生城市和国家环保模范城市，并写入政府工作报告，作为因此，市委，市政府为民办实事的重要的一个。桂林开始了全面，深入的卫生镇“之争。
大力宣传
常言道：兵马还没有到，粮草先行。桂林卫生镇“，”粮草“是宣传，是为了造声势。市领导多次强调，务必使一般公众认识到”创卫的重要性。我们是不是一个品牌，而不是“荣誉”和“创卫”，进一步加强和改善全市环境质量的健康，提高城市品位，提高人的生活质量，并加快全面建设小康社会，加快桂林现代国际旅游城市建设的步伐。
重要，随身携带的“创卫整治桂林新闻媒体立体媒体的报道，各种各样的形式，内容丰富，并创造一个良好的记录卫报”的氛围。
城市还组织了宣传和咨询，大型活动和大型综艺节目，支持青年志愿者“创卫20倍，中，小学和中学的证明文件发??出超过50,000的城市的“年度之城”意识的调查问卷超过3万份，发送的“创新型城市”宣传资料10多万份。的主要街道的城市和该地区已投入了20多个大规模的广告“健康城市”。健康城市“的口号，到处
集贸市场门口，公交车和出租车北京专家潘教授在前面的几个大型广告牌拍了照片，感叹道，桂林创卫的气氛包围！
大整治全面开花
“卫生镇，开展专项整治的街道市场和超临界操作牛皮癣广告专项整治，集贸市场专项整治，市容环境卫生专项整治和城市旱厕10个专项整治，整治可以说是全面开花。
53消失在城市的街道市场整治中所有的摊位摆卖被禁止未经批准的部分。新批准的27倍的小巷标准化摆卖。同时实施的“漫漫长路”系统，选择14路在城市的漫漫长路的单位统一管理和保护环境的健康。
小餐馆，大排档整治也相当努力。实施限期整改，不符合城市标准店不能按期完成整改必须关，停，转。完成整改和更换商店621 260标准的条件禁止。全城的快餐店，米粉店，小吃店，餐具，小理发店，浴脚堂毛巾，小旅馆，医院床上用品集中消毒分布实施。城市的数百家理发美容店安装了臭氧消毒柜。
集贸市场专项整治，共有31个国家的市场，完善的硬件设施在城市，许多市场的销售表瓷砖贴，让每一个摊位都有一个垃圾桶，并执行一个垃圾袋集装箱。准入制度的实施质量和安全的水果和蔬菜市场的城市，这部分的市场建立了检测室，真实的人吃放心菜。
全市从事食品操作人员36,477人，1080人被发现患有从“治未病”的人员，全部免除其职务。
主要更新有一个大的投资。今年全市已投入800多万元改造市区8个垃圾中转站建成并投入使用，投资600万元，完成冲口垃圾填埋场渗滤液处理池开始是有效的。投资430万元，完成改造的拦截工作瓦窑河，南溪河。城市的垃圾车门口集合和运输的780更新，城市的垃圾收集率达到100％。垃圾运输车辆密闭改造，城市也是一个新购的40个微型垃圾车。新的垃圾压缩车16，806新的垃圾桶。
该市还进行了三次大规模的清理行动，“清洁城市，清洁漓江，清洁农村，城市消除卫生死角，农村地区也开始回升的垃圾，村巷道手的清洁，专门成立了漓江的清洁公司，负责日常的清洁漓江市区段两岸及水面。
另外，城市还开展了除“四害”围歼“牛皮癣”小广告，城市几十个接入点的改造，以改善“城中村”和卫生条件的城乡结合部等大整治，可以可谓全面开花，蓬勃向上运动
带来很大的变化，现在我们可以自豪地说，通过全市的共同努力，“创卫”工作取得了许多成果，可以从两个方面来验证：
一方面，人们从自己的身边，真切地感受到了真正的变化。从住的地方到集贸市场去买菜的地方米线店，洁净的街道，人行道，在今年发生变化，可以说待观察。
今年的百和小巷改造工程，全市总投资1560万元，63小巷转型，整个工程到今年年底的最后阶段。这条街从正阳??步行漓滨路，根据燕微风区和仙路的住宅，改造工程的整体环境发生了翻天覆地的变化，这些项目不仅是新铺的污水，雨水管和供水管，以及电信，电视，燃气管网下地，很多地??方一到下雨洪涝灾害的现象已成为历史。拆除违法建设是不满意辉县细胞群众，和现在看到的新面貌已经从根本上改变了该地区积极熬粥，那些建筑工人送到绿豆汤。在下午12月13日代表3钢琴谭，该地区的居民，以及在信义路北段标准厂房，居民代表，自发前来的工程指挥部，向他们发送信号旗。在他们的标志写着：为造福于民的民心工程。
另一方面，“创卫有关的指标城市的综合标准。例如：申报国家卫生城市的条件，要求城市生活垃圾的处理率大于或等于80％，而桂林100％，城市污水处理率达到30％的要求，而80％的桂林的处理速度;内置区绿化覆盖率30％，人均公共绿地面积5万平方米，而城市的绿化覆盖率达到36.1％，人均公共绿地面积的8.7％。此外，城市的大气总悬浮微粒物质的每天平均的指标;市三达的所需标准的全国爱国卫生运动委员会在除“四害”;城市生活垃圾日产日清统一管理的建筑废物堂湾，青云率100％;城市粪便通过三格化粪池排入下水道，粪渣到一个专门的处理设施进行无害化处理，以满足卫生指标的要求，环卫设施完好率在98％以上。
我们相信：在桂林，人们有充分的信心，有能力做的更好的工作。我们可以自豪地向世界宣告：我们是名副其实的“国家卫生城市”的称号。
Ⅸ 盂县城乡发展的问卷调查报告
问卷结果“十二五”规划将参考
本报总编辑张秀(左二)、省土地学会会长张保令(左三)、山西阳光实业集团董事长李春光(右一)共同抽出幸运读者
制图：刘铁军
本报与省房协联合主办的2010山西百姓住房论坛暨问卷调查抽奖仪式隆重举行
本报6月27日讯25日，由本报与省房地产业协会联合主办的“2010山西百姓住房论坛暨问卷调查抽奖仪式”在太原阳光商务中心举行，与会众多嘉宾围绕“居有其屋”，纷纷为圆百姓住房梦出谋划策。来自省住建厅、省统计局相关职能处室，省城150家开发商、房地产经纪公司、专业地产研究机构代表以及本报特邀热心读者等200多人参加了论坛。
上午9点30分，活动正式开始。本报总编辑张秀首先代表山西晚报社致辞，他说，在当下中国社会，“居有其屋”是百姓关心、党和政府操心、社会各界热心，关系社会和谐和经济发展的民生大事，这正是山西晚报联合省房地产业协会进行“居有其屋”问卷调查活动，并举办2010山西百姓住房论坛的大背景。举办此次论坛的核心目的，就是希望让老百姓、开发商、政府官员、行业协会以及媒体代表聚到一起，就百姓和行业高关注度议题展开讨论和分析，从而为百姓置业提供参考，为政府决策提供建议，为开发商和房地产业提供思路。
省房地产业协会会长袁纶华对此前本报与省房地产业协会联合开展的《我对实现百姓“居有其屋”的建议》有奖问卷征集活动作了简要回顾，并对问卷调查结果进行了总结分析。活动启动以来，共收回纸质调查问卷150余份、网上调查问卷1.1万余份(人次)。调查显示：90%以上的被调查者认为，目前本地的房价偏高，商品房价格已经超出居民预期可支配的收入水平。在住房供应结构中，有七成被调查者认为，政策性住房应该占供应总量的70%以上，对政府的保障性住房仍有很高的期望与依赖。据介绍，此次问卷结果将作为我省住房“十二五”规划编制前期调研的部分内容。
为感谢读者参与，本次调查设置了幸运读者奖，经现场抽取，12名幸运读者最终脱颖而出，分别获得一、二、三等奖。(论坛内容详见7、8版)
问卷一
逾九成人认为房价远高于期望值
今年5月，中国房地产信息集团太原机构接受本报及省房协委托，对收到的调查问卷进行了数据分析汇总。结果显示：被调查者普遍认为房价偏高。有超过90%以上的人认为，目前本地的房价偏高，商品房的价格已经超出居民预期可支配的收入水平。70%的人认为3000—4000元/㎡的购房价格是可以承受的，只有3%的人可以承受5000元以上的购房价格。
而太原市5月的商品房平均销售价格达5605元/平方米，远高于读者的期望值。
这份调查报告也反映出，我省住房市场刚性需求依然强劲：有超过60%的读者表示，在未来3年内有购房意向，另有近20%的人持观望态度，只有18%的人没有购房意向，这说明我省房地产市场仍有很大的发展空间。
在住宅建筑面积上，有70%的人认为，一个普通家庭在居住面积上以90㎡左右最为适中，另有26%的人认为普通家庭的居住面积不应低于60㎡。这说明，大多数购房者希望有适中的住房面积，不宜过大或者过小。
问卷二
七成人认为保障性住房应超七成
“您想购什么类型的房屋？”近半参与者对各类型保障性住房的建设和分配充满期望和依赖，有41%的被调查者想购买普通商品房，32%的被调查者想购买经适房，有14%的被调查者想购买限价商品房，有9%的被调查者想购买二手房。仅有不足4%的被调查者想买高档商品房。
房价对于普通购房者来说仍是购房的重要因素之一，所以在“保障性住房和商品房在供应总量的所占比例”的选项里，有69%的人认为，保障性住房在住房供应总量的比例应在70%以上；有28%的人认为，保障性住房在住房总供应量的比例应在60%以上。
而事实是，我省保障性住房的供应量满足不了需求，与读者的期望相差甚远。以太原市为例，2009年住宅用地的计划供应量为450公顷，其中仅有90公顷用于经适房，经适房与商品住房的土地供应比例为2：8。在土地供应量不足的前提下，经适房的供应面积和供应套数很难达到住宅供应总量的60%—70%。
对于目前经适房的分配办法，参与者观点鲜明：超过70%的人认为，目前经适房的申购办法基本公平合理，在申购原则和办法上还有待进一步透明化和公开化；有30%的人认为不公平。
目前，国家政策允许经适房在5年后可以上市交易。对此，有43%的人认为这个政策不合理，经适房的处置权应归政府，由政府回购。有29%的人认为，可以进入市场交易，有28%的人选择了由符合条件的家庭成员继承。
对于保障性住房建设的位置问题，有50%的人认为应该单独建设，有50%的人则认为还是与商品房住宅小区配套建设较为合理。
问卷三
商品房预售二成多人盼取消
针对房价上涨的因素，记者多次采访商品房开发商及业界人士，他们纷纷表示，地价在开发成本的所占比例过大，而且上涨速度迅猛，直接导致商品房销售价格上涨。部分业界人士认为，土地出让金已成地方政府重要的财政收入，所以越是商品房价高的地方，保障性住房的土地供应比例反而越少。
此次问卷调查结果显示，有64%的人认为目前地价过高，也有36%的人认为地价适当，但都认为土地的招拍挂制度有待完善和改进。但是如何完善，鲜有读者提出有建设性的意见。
对于目前执行的商品房预售制度，有77%的人对其表示认可，并希望其进行完善和改革；有23%的人则希望取消商品房预售制度。
问卷调查还显示，房地产政策宣传也存在缺陷，群众对住房体系和分配政策了解不全面，比如对于现行的商品房、限价商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁房五种住房体系，仅有17%的人了解，83%的人对此根本不了解或不太清楚。
采写：本报记者戎紫冰胡斌摄影：本报记者李春泽
读者问卷调查抽奖获奖名单
一等奖1名乔峰晋城市泽州县人民法院
二等奖3名翟铁亮太原市煜博物资经销部
雷鸣临汾市尧都区区郝家圈门10号
巨縻舍孝义市回收公司
三等奖8名王哲民盂县政法委
高弘扬清徐县编委办
杨智慧太原市晋源区义井西峪东街21号院
孙进喜太原市万柏林区和平北路北巷8号(晋机厂)
黄江伟太原亲贤街西口368号水工大厦物业部
马金保山西省原平市文化馆
程柱红太原晋祠镇三家村
曹治强太原市杏花岭区享堂南街2号
(请获奖者尽快持身份证到本报经济新闻部领奖)
本报6月27日讯从3月24日起，本报与省房协共同举办“我对实现百姓“居有其屋”的建议”活动以来，全省各地读者不仅热情参与问卷调查，很多人还纷纷写信发表观点，反映出百姓对“居有其屋”这一话题的强烈关注和对拥有一套住房的美好企盼。
这些信件来自我省各地，写信的读者来自各行各业，其中一位来自太谷县委党校的读者段先生，写信反映了孩子大学毕业留在太原后遇到的住房困难。“全家省吃俭用，连一套房子的首付也交不起，真是干着急，没办法。”段先生希望，太原能够借鉴外地合资房的经验，使一般的工薪阶层、刚毕业的大学生和农民工也能有房住。而交城读者侯先生则建议，政府应对楼盘的空房率加以监管，同时希望90平方米以下的户型占到楼盘开盘的97%以上，“这样符合节约低碳原则。”
关于保障性住房的讨论也是众多读者来信中的热点。一位太原的读者希望完善经济适用房的申购条件，应将80后纳入经适房申请范围。同样是太原的一位读者，希望政府能够提高效率、加快各类保障性住房建设。
近年来在城市周边迅速建起的小产权房，也成为读者反映较多的问题。一位家住太原市晋源区的读者反映，晋源区小产权房多而乱，但因为价格低廉，很多市民争相购买，但这样的房子没有保障，住起来也是提心吊胆，希望政府部门能统一规划，给小产权房一条出路。
房子的质量也是读者反映的热点之一。有位太原的读者给本报寄来一封长达6页的信件。他说，自己一直在建筑部门负责施工工作，退休后又被聘为监理，目前在建筑市场发现仍有一些黑包工队存在偷工减料的问题，他希望社会能在多建房的同时建好房。
为早日圆百姓的住房梦，本报特别联合省房地产协会组织了2010山西百姓住房论坛。
围桌论道房价“批判”总能赢掌声 1房价高地价飞涨是推手
“房价高得离谱，我认为从太原百姓收入水平来看，2000多元一平方米的房子比较合理。目前太原市场上动辄六七千元的房价，让消费者吃不消。”来自山西大酒店的读者代表韩刚认为。“2000元说”的观点一抛出，几名读者代表纷纷鼓掌以示赞同。
太原房价到底高不高，合理不合理？话筒在几位开发商那里遭遇“太极推手”之后，本土开发商山西东方紫光房地产开发有限公司董事长任金彪说，“太原从2000年的房价均价2000元左右，到今天均价达到5760元，房价上升趋势始终存在。不过，对地价和房价的认识，开发商的感受应该更为深刻。纵向来比，十年来，地价的涨幅远高于房价，横向来比，作为三线城市的太原，房价在70多个城市中是偏低的，但其地价却是很高的，楼价上涨是必然。除了土地之外，项目的绿化、园林、水景等公共休闲及物业管理设置在升级换代，各类建筑成本逐年增加，开发商不可能做赔本买卖。”“买房人希望房价降得快一些，而开发商则认为，房价涨得还不够。”对于这一矛盾，山西阳光实业有限公司董事长李春光发言：房价问题不只是开发商的问题，政府在其中应起到重要作用。作为开发商来说，要盖好房、开发好品牌，做到这两点就是尽到了社会责任。简言之，就是“既要让百姓满意，也要让开发商过得去”。
房价越来越高，与飞速上涨的地价不无关系。“目前有一种说法，出售土地已经成了财政收入的主要来源，这到底是不是真的？在抑制地价方面，百姓希望政府拿出有力的政策来。”读者代表陈二召提出的问题和呼声，引来了全场的掌声。“去年，全国工商联商会公布了调查结果，认为地价在房价构成中占比很高，最高达到50%，国土资源部很快回应，地价占很小比例。随后国土资源部在全国抽样调查了几十个城市、几百个楼盘，其结果显示，这些楼盘平均地价占房价的比例为25.6%，这个数字说明，地价在房价中确实占到很大比例。省房地产业协会会长袁纶华表示：推高房价的主要原因之一是高地价，高房价反过来又诱发高地价。从多年的实践看，我国现行政策土地出让金一次性征收的方式存在弊端，一是导致地价一般占到房地产开发成本的20%—30%；二是房价总数非常庞大，以此作计税基数增大了交易成本；三是造成地方财政对土地收益和高房价下房地产交易税费的过度依赖，刺激政府养成“快卖地、多卖地、卖好地”的利益冲动。为让房价降下来，协会也多次呼吁过这个问题，袁纶华对此建议，是否可把70年土地出让金一次上交的政策，变为分年缴纳，改变财政对土地的依赖。
2保障性住房还是建得少
“我身边很少有亲友能住上经济适用房，政府供应的保障性住房太少了。”家住省城金刚堰的一位读者在论坛上称，各类保障性住房不仅建得少，而且分配有失公平。“许多保障性住房指标都分给了大企业、大单位，而中小企业的职工既买不起商品房，还分配不到保障性住房，政府应把保障性住房的建设和分配指标向这部分人群倾斜一些。”“2009年，我省保障性住房的投资额及开工面积都创下历史之最，但是住房建设需要一定的周期。估计明后两年，百姓会感觉到身边增加了不少保障性住房。”省住建厅住房保障处处长梁晓军表示，我省确实存在保障性住房供需矛盾，今年省政府再次将保障性住房建设纳入向全省人民承诺办好的“实事”，全年将新开工建设保障性住房24万套。现在国家对各类型住房的定位已经明确，商品房是满足中高收入群体的房子，中低收入家庭可以通过申请经济适用房和廉租房来满足居住需求。“像我们这样毕业不久的大学生，收入不高还没有资格申请经济适用房，希望政府能够给类似的人群提供合适的房子。”来自省城某事业单位的魏薇说，她今年28岁，研究生毕业之后落户在省城，现在根本没能力买房，在论坛上她急切地表达了自己对房子的渴求。
梁晓军处长称，夹心层遇到的住房难题，已引起我省各级政府的关注。“今年，我省已经有发展公共租赁房和限价商品房的思路。”公共租赁住房的保障对象是既不符合租住廉租住房条件，又买不起经济适用住房的低收入家庭，今年各市将提出2010年公共租赁住房建设计划。而限价商品住房的供应对象是既不符合经济适用住房供应条件，又买不起商品住房的中等收入住房困难家庭。“这两种房子将覆盖新就业群、外来务工人员等人群。”梁晓军称，我省住房建设及分配体系正在完善、健全，政府正在努力帮助老百姓实现“居有其屋”的梦想。
论坛上，许多代表认为省城的楼价上涨与保障性住房供应不足、分配不公有直接原因。山西省房地产协会的副会长、秘书长赵富英表示，近几年政府在保障性住房的供应和建设上欠账很多，导致百姓一提住房只会想到商品房，市场供应不平衡影响了百姓生活的幸福指数。北京世纪朗润房地产经纪公司薛铮表示，政府在土地供应及保障性住房建设方面的不足，造成省城商品房市场的供不应求，这方面的工作如果今后没有跟进，房价还会上涨。
(下转8版)
嘉宾名单
袁纶华省房地产业协会会长
张保令省土地学会会长
赵富英省房地产业协会副会长秘书长
梁晓军省住建厅住房保障处处长
闫玉变省住建厅公积金监管处处长
于世玮山西建筑职业学院院长、省房协副会长
张丽云省统计局固定资产投资处副处长
李春光山西阳光实业集团有限公司董事长
任金彪山西东方紫光房地产开发有限公司董事长
邓韬太原富力城房地产开发有限公司副总经理
赵海军辰兴房地产发展股份有限公司营销副总经理
薛铮北京世纪朗润房地产投资顾问有限公司总经理
高扬太原崇泰景和房地产经纪有限公司总经理
李峰中国房地产信息集团太原机构负责人
李志锋北京瀚思正道投资顾问机构董事总经理
赵国伟山西安家房地产经纪有限公司副总经理
读者代表
陈二召山西省旅游局
杜素平太原市小店区政府办
魏薇媒体记者
贾婷房地产相关从业者
韩刚山西大酒店员工
刘勇壮山西黄河律师事务所律师
(上接7版) 3有需求的消费者可多方比较考虑出手
“新政如此严厉，我特别想知道开发商下半年会有哪些应对方式？省城楼价下半年会下降吗？我该不该买房？”读者代表杜素平先生特别关注新政对太原楼市的影响，两次接过话筒发言，言谈中透出对楼价下跌的渴望。然而开发商的回答显然让杜先生失望。“调控政策影响的仅仅是购房信心，暂时的交易量缩水并不意味着省城的刚需在锐减！”北京世纪朗润房地产经纪公司总经理薛铮认为，省城楼市正处于初级发展阶段，产品类型不够丰富，无房的外来人员、年轻人想买房，有房的中老年人想换房，太原楼市每年商品住宅的成交套数仅有四五万套，而太原市有约达上百万个家庭。省城商品住宅在未来几年的需求缺口仍很大，楼价大幅下降的可能性不大。
薛铮表示，从国家历次出台的楼市调控政策来看，通过抬高门槛抑制房地产需求的方法最为有效，但带来的问题是把经济能力有限的改善性需求也抑制住了，能多次置业、炒房的有钱人并不怕这一招。而加大保障性住房建设，以扩大产品供应的政策在地方落实得一直较差。打压开发商，以计划经济的手段要求开发商不捂盘、不囤地、不涨价的调控手段屡屡碰壁。这样造成的结果就是，楼市在出现浓厚的观望情绪后，开发商减少了供应，随后而来的是产品短缺，楼市会出现报复性反弹。
中房信息集团太原机构负责人李峰认为，此次调控政策的针对性非常强，直指局部房价上涨过快的城市，要抑制投资性需求。而根据中房信息集团在全国50多个城市的监测数据分析，省城楼市在交易量、平均价格、产品构成及市场规范各个方面都很落后，仅算得上是四线城市。其中的表现之一就是对国家历次调控政策影响表现不明显，反应期较为滞后缓慢。“今年下半年，省城楼市的成交量不会出现大幅放量的情况。”李峰表示，近期交易量下降是调控政策之初的表现，部分资金有限的开发商会在下半年降价。省城的楼市行情会随着全国大势在明年春天进入下一个发展期。“我建议有购房需求的消费者，不妨近期去售楼处看看，现在是个买房的好时机。”山西东方紫光房地产开发有限公司董事长任金彪现场推销房子的言辞引来读者席上的笑声。任总的理由是近期各楼盘的交易量下跌，同时好多项目现在有大批好房源等着客户挑，楼价相对稳定。因为售楼处到访客户少，售楼人员可以给客户提供更细致周到的置业咨询服务。“一套90平方米的两居户型，总价约在45万元左右，首付15万元贷款30万元15年，每月月供应该在2000—3000元之间。如夫妻双方的月收入在万元上下，完全有能力购房。”来自山西崇泰景和房地产经纪公司的高扬现场给读者和与会嘉宾算了一笔买房账，他认为商品房的销售定位就是给中高收入群体，根据市场调研情况来看，省城楼价不算高，省城市场出现的问题是供求不对等。“商品房是必需性稀缺资源，从供求关系、城市进步、国民经济发展的各个角度分析，国内楼价还会长期看涨。”开发商与业界嘉宾一致认为，今年春季的调控政策是短期行为。中国经济如果因商品房开发建设及交易量下滑受到负面影响，“严厉调控政策”将在下半年及明年春天的执行变得“宽松”。
房子现在到底能不能买？薛铮和高扬还给出了建议：房产作为必需性稀缺资源，从供求关系角度分析，价格会长期看涨。从目前来看，政府有了调控的措施，开发商也有了促销的诚意，有需求的消费者可以多方比较，考虑出手。
4开发商呼吁同行多为老百姓建小户型
作为刚参加工作不久的年轻人，读者贾婷遇到的问题其实很普遍，“我们买不起120多平方米的大户型，可是想买的小户型房子又特别不好找。那现在国家有没有相关政策，对商品房户型进行调控，控制大户型的量，多建一些一居、二居的小户型？”
对于她的疑惑，省住建厅住房保障处处长梁晓军给予了肯定回答，在对户型的调控上，今年国务院4号、10号文件都对此进行了明确的规定，要求加大商品房中小户型、中低价位商品房的供应，90平方米以下的户型应占到房源总量的70%以上。
山西建筑职业技术学院院长于世玮则站在普通市民的角度上对此发表了看法。他认为，
商品房的销售对象是买得起房的高收入人群，而经济适用房、廉租房面向的则是中低收入者。商品房的面积建多大合适应由市场来决定，而政府应该将更多关注放在解决广大居民住房的需求上，加大经济适用房和廉租房的建设，这样7090(90平方米以下的户型应占到房源总量的70%以上)的问题都会相应得到解决，房子到底盖多大也将不再是个问题。
“虽然政策有规定，但现实中我们根本找不到合适、优质的小户型。”“有种说法是，90平方米以下的户型设计有一定难度，不能建，成本高，不如大户型好卖，交房后业主少，物业好管理。所以开发商不愿意建小户型，这种说法是事实吗？”“一些楼盘即便有小户型，房子也大多是背阴，位置差，市场上很难看到优质的小户型，为什么会出现这些局面呢？”谈到小户型的供应，读者代表提出了种种质疑。
山西阳光实业集团有限公司董事长李春光现场仔细分析了一个楼盘的户型大小是怎么决定的。从购买力角度讲，高档楼盘即便有小户型，普通老百姓也难以接受这个档次的房价；而从技术角度讲，高层多是框架结构、剪力墙，50平方米甚至更小的小户型确实不好布局。这些因素对小户型的供应量的确有一定的影响。但是，他告诉读者，市场上中低档楼盘里，七八十平方米小户型的供应量还是挺大的，对解决老百姓，特别是城市改造拆迁户的住房问题还是能起到一定作用的。在现场，李春光呼吁同行，希望大家多建小户型，为圆百姓安居梦做点实事！
太原富力城房地产开发有限公司副总经理邓韬立即用实际数据来回应李春光的号召。他说，他们公司的在建项目就全部严格遵守国家7090的相关规定，富丽现代广场的小户型甚至建到了40平方米左右。另外，他明确表示，楼市的一个现状就是七八十平方米的小户型一直是各个楼盘的热销户型，所以读者不必再为买不到合心的小户型而发愁。
7、8版稿件采写：本报记者王普荣戎紫冰高萱刘杰龙艳萍
摄影：本报记者李春泽武六红
安居愿景
袁纶华：希望山西社会各界继续关注住房，关注房地产业健康发展，关注我们的美好家园。
张秀：希望政府能够为中低收入人群提供更多的经济适用房和公租房。
于世玮：只要能保持国家房地产政策的连续性，一定能圆百姓住房梦！
梁晓军：希望通过我们的努力尽快实现百姓居有其屋的宏伟目标!
李春光：为老百姓做好事，让老百姓满意是我们开发商下一步努力的方向。
邓韬：竭尽全力为山西父老打造最高性价比产品。
薛铮：真心希望政府部门在推进保障房计划方面，能不动摇、不懈怠、不折腾。
赵海军：造放心房，建优居生活。
赵国伟：祝我们在座开发商和同行在未来几年能平稳度过这次可以称得上危机的环境，祝很多想买房的百姓买到自己满意的房子！
高扬：百姓住房，住房百姓。
李志锋：希望中国的房地产金融关注百姓的住房生活。
陈二召：希望山西房地产事业能健康发展！
魏薇：希望我这样的年轻人也能够买得起自己的房子！
贾婷：希望老百姓实现居者有其屋的梦想！
李峰：希望政府多提供保障性住房，而且把它们做得更像高品质商品房，而开发商多考虑普通住房者利益，普通住房者多赚钱争取增加资金实力，完善自己的购房梦。
Ⅹ 关于房地产问卷调查
1、需求根据产品类型不同会在后面的优先级上有所差异：面积、价格、功能、结构、朝向、配套、交通、景观、物业等等。
2、收入要向客户是家庭为单位购买还是以个人为单位购买，需要贷款的月还款占月收入一般不低于60%，再高可能压力过大了。这个比例与房价有关哦。
3、房价多层一般是建安成本1000至1200+土地成本，小高层一般是建安成本1200至1400+土地成本，高层一般是建安成本1600至1800+土地成本。这与当地劳务和材料、运输价格有关；
4、按楼层分：多层、小高层、高层、超高层。按产品类型分：普通住宅、小户型公寓、花园洋房（可细分为退台和不退台两种）、跃层、独栋别墅、联排别墅、叠加别墅等等。产品类型可能组合出现而产生组合型产品，比如跌层小户型公寓……
5、刚性需求的话，面积和总价较低的比较受欢迎。改善型需求的话，面积在120-140之间比较受欢迎。投资型需求主要看重后期成长性强和可交易性强的产品。
6、这与当地交通和生活习惯关系较大，交通压力大、私家车拥有量高的城市选郊区的人较多，反之较少。这需要针对当地城市做详细调查，每个城市都不一样。
7、销售业绩与项目整体竞争力有关。涉及到产品、品牌、价格、营销、市场环境等竞争策略问题……竞争力强的项目可能开盘就卖完，弱的项目可能卖到破产……