房地产市场营销的地区差异分析

❶ (三)房地产市场区域差异加大

基本判断:2012年房地产市场调控继续坚持“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”的基本思路,稳定了市场各方的预期,并在此基础上对自住性首套住房需求给予了一定的支持。今年前9个月房地产市场在下降过程中逐步筑底,10月以来房地产市场总体保持稳定,但是各地房地产市场表现各异。

此轮房地产调控起始于2010年初,两年多以来房地产市场调控一直坚持“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”的基本思路。与前些年房地产市场调控政策频繁变动相比,这种调控思路的坚持稳定了市场各方的预期,指明了房地产长期政策的方向。十八大报告提出要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”,到2020年“住房保障体系基本形成”。由此可见,未来较长一段时间内,房地产政府调控和市场调节并重的基本面将不会改变,房地产市场大起大落的“过山车式”剧烈波动现象将不会再现,平稳健康发展将成为主旋律。作为国民经济的重要行业,考虑到“稳增长”的客观需要,房地产政策调控的工具选择、力度把握和时序安排成为关键,这无疑也会对土地政策参与宏观调控提出更高要求。

东部地区商品房销售面积增幅趋缓。把2003~2012年分成前后两个5年进行比较,绝大部分地区2008~2012年商品房年均销售面积都高于2003~2007年年均销售面积。东部地区增幅整体低于中、西部地区(图3-2)。北京、上海2008~2012年商品房年均销售面积低于2003~2007年年均销售面积,其中北京2003~2007年年均销售2455万平方米,2008~2012年年平均销售1744万平方米,降低了29%;上海2003~2007年年均销售3111万平方米,2008~2012年年平均销售2279万平方米,降低了28%。2010年实行限购后,北京、上海销售受到较大影响,2010年起连续两年负增长,但是北京商品房销售面积最高是2005年,当年销售商品房3123万平方米;上海商品房销售面积最高是2007年,当年销售商品房3695万平方米。

图3-4 累计房屋新开工面积和商品房销售面积比较

2013年,房地产市场将继续企稳回暖,房地产业转型将进一步加速。在宏观经济保持稳定增长、房地产调控基调不变的情况下,延续2012年底态势,房地产开发企业的购地行为将继续增加,银行对房地产开发贷款的支持力度也不会减弱,再加上降息优惠、住房刚性需求释放等利好,以及房地产调控微调以鼓励自住的可能性,都将有力推动房地产市场回暖,逐步呈现“总体企稳、局部活跃”的局面。与此同时,近期供给相对充足也将为市场回暖提供巨大支撑:一方面保障房建设加快提供住房供给,竣工套数有望在500万套以上;另一方面2012年商品房待售面积3.6亿平方米,比上年增长27%。在此背景下,房地产业运行模式和行业结构等转型调整将加速进行,房价也有望呈现“总体稳定、局部微涨”的态势。“十二五”到2020年仍然是城镇化快速发展时期,住房建设规模将继续保持快速增长,热点城市、中心城市住房紧张难以改变。

❷ 《房地产市场营销》案例分析..

间接分销来----房地产生产自者通过中间商销售房地产的渠道.

优点:代理工公司的强强合作促进了房地产的稳定发展.
强强合作为放地产企业创造了较高的市场渗透度.
同时也促使代理物业与客户进行良好的沟通
有利于企业内部人员对放地产市场发展的趋势,并能在第一时间得到有效的控制.

缺点:目标不一致
任务和权利不明确
沟通失败
知觉差异

❸ 如何分析判断你所熟悉的当地房地产市场

首先看看你当地的市场是不是健全，1级市场就是开发商拿地，跟我们没关系，2级市场就是开放商卖房子新居、期房、现房。3级市场就是房屋的租赁，还有2手房交易。这个买房子看你的用处了。1般情况下要是自主的话，不管多少你也会买的我们不做讨论。要是投资的话，最好选择3级市场发达的地区，只有这样才房屋的升值空间才大，变现能力才强。

❹ 房地产市场营销的特征

（1）房地产市场营销是市场营销分支
房地产市场营销与一般市场营销一样，是个人和集体通过创造，与其他的个人或集体交换产品和价值，获取所需物品的社会过程。房地产市场营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，房地产企业通过有效的提供住宅、写字楼、商业用房以及厂房、仓库等房地产商品和与此相关的服务来满足消费者的生产或生活、物质或精神的各种需求，从而获取利润的商务活动。
因此，市场营销的一般原理及其策略能在房地产领域得到很好的应用。同时，房地产市场营销又区别于一般市场营销而成为市场营销的一个分支，这是由于房地产商品具有其独特经济特征及运行规律所决定的。
（2）房地产市场营销和法律制度密切联系
房地产商品的产权观念特别重要。房地产商品使用周期民，同一商品在其生命期内，产权可能多次转移，房地产市场营销中存在增量房与存量房产同时在市场上流通的情况。在法律上房地产的使用权和所有权可以分离，所有权者可将使用权以出租的形式出让给第三者使用，因此，房地产市场营销在流通形式中除可买卖外，租赁也是常见的形式。此外，房地产经济活动中房地产商品的使用权和所有权还可用于抵押、典当、信托等，在房地产权属登记、转移等方而，都需要法律提供保障，所以房地产市场营销与法律制度有密切的联系。

❺ 房地产市场营销环境中竞争环境的分析

主要竞争对手，他的营销方式，促销手段，销售情况，销售时间节点