土地营销策划

㈠ 求房地产营销策划主要步骤

步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查
【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。
阶段A：房地产宏观环境分析
第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。
第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。
第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。
第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。

阶段B：房地产项目所在地房地产市场状况分析
第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。
第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。

阶段C：房地产项目所在地板块市场分析
第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。
第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。
第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。
第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。

阶段D：房地产项目地块环境研究分析
地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。
第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测
第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况
第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等
第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化
第五、社会治安。
第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究

阶段E：项目地块特性分析
第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。
第二、项目地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

步骤2：对房地产项目所在地市场情况再次进行调查

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㈡ 房地产4P营销策划案

传统的4P理论始创于年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要素：

I、房地产营销产品策略（Proct）

它是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。

2、房地产营销价格策略（Price)

房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品价格的形成过程与房地产产品定价的方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。

3、房地产营销渠道策略（Place)

市场营销渠道决策是房地产企业的最重要的决策之一。配销系统则是重要的外部资源，通常需多年的营造才能建立起网络。它和房地产企业的重要内部资源如制造、研究、工程和销售队伍及设施可以相提并论。其表现为对许多经营配销业务的独立房地产企业及其服务的特定市场所承担的重大共同义务；还表现为对构成这样一种经济实体的一系列方针和经济活动所承担的义务。房地产业逐渐呈规模发展态势，因此其营销渠道以及与之适应的配销系统的建立是必要的。

4、房地产促销组合策略（Promotion）

房地产市场营销不仅是生产房地产产品，并制定出合乎市场需求的价格占领市场，房地产企业还必须同现时的潜在的消费者进行沟通，每个房地产企业都承担起了沟通与促销的职责。保证沟通信息有效，最关键的是沟通的内容、对象和频率。配置完整的市场营销沟通系统是十分必要的。房地产企业必须同中间商、消费者以及各类上下游企业沟通；中间商又同其自身的消费者、公众沟通，消费者同消费者以及其他的公众进行口头沟通2而且，各个群体的沟通均给房地产企业以反馈。房地产企业建立门8，制定有效销售计划、培训营销人员、设计优秀的广告、开展各式各样的促销活动，就是市场营销沟通组合——一促销组合运作的内容。促销组合由四个工具：广告、销售促进、推广、人员销售构成。

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㈢ 营销策划全过程是什么

第一部分、项目投资策划营销；
一、项目用地周边环境分析 7
1、项目土地性质调查 7
2、项目用地周边环境调查 7
3、地块交通条件调查 7
4、周边市政配套设施调查 8
二、区域市场现状及其趋势判断 8
1、宏观经济运行状况 8
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 9
3、项目所在地房地产市场总体供求现状 9
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 9
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 9
6、商品住宅客户构成及购买实态分析 9
三、土地SWOT（深层次）分析 9
1、项目地块的优势 9
2、项目地块的劣势 9
3、项目地块的机会点 9
4、项目地块的威胁及困难点 9
四、项目市场定位 9
1、类比竞争楼盘调研 9
2、项目定位 10
五、项目价值分析 10
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 10
2、项目可实现价值分析 11
六、项目定价模拟 11
1、均价的确定 11
2、项目中具体单位的定价模拟 12
七、项目投入产出分析 12
1、项目经济技术指标模拟 12
2、项目首期成本模拟 12
3、项目收益部分模拟 12
八、投资风险分析及其规避方式提示 13
1、项目风险性评价 13
2、资金运作风险性 13
3、经济政策风险 13
九、开发节奏建议 13
1、影响项目开发节奏的基本因素 13
2、项目开发节奏及结果预测 14
第二部分、项目规划设计策划营销
一、总体规划 14
1、项目地块概述 14
2、项目地块情况分析 14
3、建筑空间布局 14
4、道路系统布局 15
5、绿化系统布局 15
6、公建与配套系统 15
7、分期开发 16
8、分组团开发强度 16
二、建筑风格定位 16
1、项目总体建筑风格及色彩计划 16
2、建筑单体外立面设计提示 16
三、主力户型选择 17
1、项目所在区域同类楼盘户型比较 17
2、项目业态分析及项目户型配置比例 17
3、主力户型设计提示 17
4、商业物业户型设计提示 17
四、室内空间布局装修概念提示 17
1、室内空间布局提示 17
2、公共空间主题选择 17
3、庭院景观提示 17
五、环境规划及艺术风格提示 17
1、项目周边环境调查和分析 17
2、项目总体环境规划及艺术风格构想 17
3、项目各组团环境概念设计 17
六、公共家具概念设计提示 18
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设 18
2、本项目公共家具概念设计提示 18
七、公共装饰材料选择指导 18
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较 18
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 18
3、项目营销示范单位装修概念设计 18
4、项目营销中心装修风格提示 19
5、住宅装修标准提示 19
八、灯光设计及背景音乐指导 19
1、项目灯光设计 19
2、背景音乐指导 19
九、小区未来生活方式的指导 19
1、项目建筑规划组团评价 19
2、营造和引导未来生活方式 19
第三部分、项目质量工期策划营销
一、建筑材料选用提示 20
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 20
2、新型建筑装饰材料提示 20
3、建筑材料选用提示 20
二、施工工艺流程指导 20
1、工程施工规范手册 20
2、施工工艺特殊流程提示 20
三、质量控制 20
1、项目工程招标投标内容提示 20
2、文明施工质量管理内容提示 20
四、工期控制 20
1、项目开发进度提示 20
2、施工组织与管理 20
五、造价控制 20
1、建筑成本预算提示 20
2、建筑流动资金安排提示 20
六、安全管理 20
1、项目现场管理方案 20
2、安全施工条例 20
第四部分、项目形象策划营销
一、项目视觉识别系统核心部分 20
1、名称 21
2、标志 21
3、标准色 21
4、标准字体 21
二、延展及运用部分 21
1、工地环境包装视觉 21
2、营销中心包装设计 21
3、公司及物业管理系统包装设计 22
第五部分、项目营销推广策划
一、区域市场动态分析 22
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 22
2、项目周边竞争性楼盘调查 22
3、结论 22
二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 22
1、项目主卖点荟萃 22
2、项目强势、弱势分析与对策 23
三、目标客户群定位分析 23
1、项目所在地人口总量及地块分布情况 23
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况 23
3、项目所在地家庭情况分析 23
4、项目客户群定位 23
四、价格定位及策略 23
1、项目单方成本 23
2、项目利润目标 23
3、可类比项目市场价格 23
4、价格策略 23
5、价格分期策略 24
五、入市时机规划 24
1、宏观经济运行状况分析 24
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析 24
3、入市时机的确定及安排 24
六、广告策略 24
1、广告总体策略及广告的阶段性划分 24
2、广告主题 24
3、广告创意表现 24
4、广告效果监控、评估、修正 25
七、媒介策略 25
1、媒体总策略及媒体选择 25
2、软性新闻主题 25
3、媒介组合 25
4、投放频率及规模 25
5、费用估算 25
八、推广费用计划 25
1、现场包装 25
2、印刷品 25
3、媒介投放 25
4、公关活动 25
九、公关活动策划和现场包装 25
1、公关活动策划 25
2、公关活动现场包装 25
十、营销推广效果的监控、评估、修正 25
1、效果测评形式 25
2、实施效果测评的主要指标 26
第六部分、项目顾问、销售、代理的策划营销
一、销售周期划分及控制 26
1、销售策略 26
2、销售过程模拟 27
二、各销售阶段营销策划推广执行方案实施 28
三、各销售阶段广告创意设计及发布实施 28
四、销售前资料准备 28
1、批文及销售资料 28
2、人员组建 29
3、制定销售工作进度总表 30
4、销售控制与销售进度模拟 31
5、销售费用预算表 31
6、财务策略 31
7、商业合作关系 33
8、工作协调配合 33
五、销售培训 35
1、销售部人员培训-公司背景及项目知识 35
2、销售手册 37
3、客户管理系统 39
4、销售作业指导书 39
六、销售组织与日常管理 40
1、组织与激励 40
2、工作流程 41
3、规则制度概念提示 43
第七部分、项目服务策划营销
一、项目销售过程所需物业管理资料 43
1、楼宇质量保证书 43
2、楼宇使用说明书 43
3、业主公约 43
4、用户手册 43
5、楼宇交收流程 43
6、入伙通知书 44
7、入伙手续书 44
8、收楼书 44
9、承诺书 44
10、业主/用户联系表 44
11、遗漏工程使用钥匙授权书 44
12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表 44
13、装修手册和装修申请表 44
二、物业管理内容策划 44
1、工程、设计、管理的提前介入 44
2、保洁服务 44
3、绿化养护 44
4、安全及交通管理 44
5、三车及场地管理 44
6、设备养护 44
7、房屋及公用设备设施养护 44
8、房屋事务管理 44
9、档案及数据的管理 44
10、智能化的服务 44
11、家政服务 44
12、多种经营和服务的开通 44
13、与业主的日常沟通 44
14、社区文化服务 45
三、物业管理组织及人员架构 45
1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等 45
2、物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 45
四、物业管理培训 45
1、在物业交付使用前，培训内容： 45
五、物业管理规章制度 46
1、员工守则 46
2、岗位职责及工作流程 46
3、财务制度 46
4、采购及招标程序 46
5、员工考核标准 46
6、业主委员会章程 46
7、各配套功能管理规定 46
8、文件管理规定 46
9、办公设备使用制度 46
10、值班管理制度 46
11、消防责任制 46
12、消防管理规定 47
13、对外服务工作管理规定 47
14、装修工程队安全责任书 47
15、停车场管理规定 47
16、非机动车管理规定 47
17、出租屋及暂住人员管理规定 47
18、进住（租）协议书 47
19、商业网点管理规定 47
六、物业管理操作规程 47
1、楼宇本体维护保养规程 47
2、绿化园林养护规程 47
3、消防设施养护及使用规程 47
4、供配电设备维护及保养规程 47
5、机电设备维护保养规程 47
6、动力设备维护保养规程 47
7、停车场、车库操作规程 47
8、停车场、车库维护保养规程 47
9、会所设施维护保养及操作规程 47
10、给排水设备维护保养规程 47
11、公共部位保养保洁操作规程 47
12、保安设备操作及维护规程 47
13、照明系统操作及维护规程 47
14、通风系统操作及维护规程 48
15、管理处内部运作管理规程 48
16、租赁管理工作规程操作及维护规程 48
七、物业管理的成本费用 48
1、管理员工支出 48
2、维护及保养 48
3、公共费用 48
4、行政费用 49
5、保险费 49
6、其他 49
7、管理者酬金 49
8、营业税 49
9、预留项目维修基金 49
八、物业管理ISO9002提示 49
1、质量手册 49
2、程序文件 49
3、工作规程 49
4、质量记录表 49
5、行政管理制度 50
6、人力资源管理制度 50

㈣ 一个完整的营销策划有几个步骤

有以下四个步骤:

第一步：明确营销目标

策划是什么?策划是为了实现营销目标的计划，因此其目的性是非常强的，我们必须要明确营销目标和方向，并且按照这个目标去设计出具体明确的行动方案，从而帮助站长做好网络营销工作。

第二步：收集信息并分析资料

信息是策划的基础，没有信息就不能策划，所以收集信息非常重要，希望站长能收集更多高质量、有价值的信息，这对网络营销策划非常重要。大家必须要将其作为主要工作去做。

第三步：制定准确的策划方案

在之后就需要制定出准确的策划方案，这也是网络营销策划的重要部分，在这个过程中需讲究网站策划方案的创新性，加大创新力度，这是站长必须要做好的。

第四步：推出策划方案

策划方案编写完成后，要提交给上级主管或委托客户，由其审议通过。这一阶段，主要任务是要向上级或委托人讲解、演示、推介策划的方案。再好的策划方案如果不能被对方理解采纳那就太浪费了。因此推出策划方案也是策划的一个重要环节。

(4)土地营销策划扩展阅读

营销策划框架

(1)、营销机会分析

包括：整个商品或消费品市场的数量和金额分析；各竞争店牌或品牌商品结构的销售量与销售额的分析；各竞争店牌或品牌市场占有率的比较分析；顾客与消费者年龄、性别、家庭收入等分析；各竞争店牌或品牌商品优缺点的分析。

各竞争店牌或品牌市场细分与商品定位的比较分析；各竞争店牌或品牌广告费用与广告表现的比较分析；各竞争店牌或品牌促销活动的比较分析；各竞争店牌或品牌公关活动的比较分析；各竞争店牌或品牌定价策略的比较分析。

各竞争店牌或品牌分销策略的比较分析；各竞争店牌或品牌店铺布局的比较分析；企业的利润结构和费用情况分析。

(2)、目标市场定位

包括：确定目标市场和商品定位；经营目标；价格策略；分销策略；广告形式和投资预算；促销活动的重点和原则；公关活动的重点和原则。

(3)、促销活动规划

包括：明确促销的目标；选择促销的形式和内容。

(4)、分销活动计划

包括：价格策略；分销的渠道；店铺的陈列；服务的质量。

(5)、销售管理计划

包括：主管的职责权限；销售目标计划；人员的挑选和培训；推销人员的薪金标准；推销人员的奖励措施。

(6)、市场反馈和调整

包括：市场销售信息的反馈方式3市场销售信息的反馈整理；经营目标的核算；经营行为的调整。

㈤ 房地产营销策划

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