销售商铺出去市场调查

A. 做商铺市场调查,该问那些问题

1.经营环境调查，2.市场需求调查，3.顾客情况调查，4.竞争对手调查，5.市场销售策略回调查。

其他答同类型商铺的经营情况、商铺的知名度与消费者满意度、消费者的喜好、商铺最受喜爱的商品是什么、消费者希望看到什么样的商铺、消费者的意见与建议等等。

B. 一般情况下店铺如何调查客户的需求

如何调查客户的需求？郭汉尧经销商培训支招：
贵派电器营销学院院长郭汉尧老师指出：
一般情况下店铺用以下三个方法比较有成效。
(1)整理日常记录，按内部资料进行调查。首先了解店铺过去的活动情况，对将来的计划是很有用的。但只靠分析过去，还掌握不了行业整体的变化和不同营业方针的商店的趋势。
一旦过去采用的方针有差错，其调查结构当然也是错误的，按照错误的实际成绩制订计划，当然是有问题的，实际上这也是一种销售分析，就是把过去的销售成绩，从各个角度进行调查分析，在详细地把握销售成绩的同时，观察过去至现在销售上的变化，了解其中包括的真实意义，根据它预测顾客未来需要的趋势。
(2)从各种机构发表的统计资料上进行调查。比如，人口统计、物价指数统计、国民收入统计、纳税成绩统计等。如果把这些资料很好地整理出来，就可以明确顾客市场收入的变化以及家庭生活支出的实际情况等，也可以掌握市场的发展趋势和经营上的特性，把它和商店的实际进行对照，就能得到制定计划的有效资料。
(3)配备意见簿，派遣调查员调查收集外部的材料。比如，顾客的范围、对本店的评论和希望、顾客的职业、收入程度、平均每月的购买额等。根据商店需要的项目，从各个角度，把这些调查情况填入意见单进行研究。

C. 想做生意了，如何去分析市场

一、根据您自己的优势，发挥自己的特长。

二、定位您的消费人群和受众。

三、考察其人群的购买能力。

四、根据受众人群找客流相对较大的位置或是潜在流量的地方。

五、装修风格一定要有特色，有吸引力，让顾客走到您店前不看招牌就有想进店一逛的感觉。

六、服装的质量、服务态度一定要做到位。

②交通条件是否方便。顾客到店后，停车是否方便；货物运输是否方便；从其他地段到店乘车是否方便等。交通条件方便与否对店铺的销售有很大影响。

③周围设施对店铺是否有利。

有的店铺虽然开在城区干道旁，但干道两边的栅栏，却使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，要充分注意这点。

如何选择呢？典型街道有两种：一种是只有车道和人行道，车辆在道路行驶，视线很自然能扫到街两边铺面；行人在街边行走，很自然进入店铺。但街道宽度若超过30米，则有时反而不聚人气。据调查研究，街道为25米宽，最易形成人气和顾客潮。另一种典型街道：车道、自行车和人行道分别被隔开，其实这是一种封闭的交通，选择这种位置开店也不太好。

④服务区域人口情况。

一般来讲，开店位置附近人口越多，越密集越好。目前很多大中城市都相对集中形成了各种区域，比如商业区、旅游区，大学区等，在不同区域开店应注意分析这种情况。

⑤目标顾客收入水准。

在富人聚集的地段开设首饰店、高档时装店便是瞅准了目标顾客高收入这一特点。城市周边建设的各种商业别墅群或有档次的小区，都是富人聚集的地方。

影响开店位置的因素很多，因素也千差万别。为什么有的偏僻小巷的店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺经营艰难，这正应了一句哲语：具体情况具体分析。位置的好环，是相对的而非绝对的。

【注意事项】生意的好坏不仅仅取决于店铺位置，还与店铺经营内容、经营方式、服务、形象均有密切关系。开店，绝非跟着感觉走就万事OK，只有理性和感性合二为一，才能成功。

D. 请问哪位高手知道房地产商铺单铺怎么定价呀非常非常的急，先跪谢啦……

在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的5－10倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到3000元，一般商品房价格每平方米2000元出头，但商铺的价格基本在每平方米3万元，有些甚至达到5万多元。

那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。

城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素

影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。

对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1－2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。

城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素

中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力＝生产力＋流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。

而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场覆盖华北、东北等市场，所以，小商铺才能卖出14万／m2（套内面积）的天价。

所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。

投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素

笔者曾在山东东营曾经对商铺投资人进行定性访谈，当地投资人投资预期“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在4％－ 5％；而在北京，投资人普遍预期是在8－10年收回全部投资，期望的内部收益率在10％－15％。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投资预期问题。

这里讲的是资本化率，而不是内部收益率（IRR），虽然在某些时候他们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。内部收益率（IRR）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。

这几年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建外SOHO五次拍卖中有4套被外地人买走；中关村科贸开盘温州人提前10多个小时就开始排队；银科大厦01号商铺更是被神秘山西买家以7500万买走，创下中关村单笔商铺成交的最高纪录。我以为主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较低，而北京商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。

如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。在北京等大城市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，即使投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有股票市场，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场专业知识要求更高，风险更大。即使要投资房地产，商铺也是惟一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。以呼和浩特为例，呼市现在没有一个真正的公寓项目，惟一已经面市销售和租赁的3栋写字楼中，50％是开发商顶债销售出去的。所以，商铺是中小城市投资人最好的、惟一的投资品种，由于投资的人多、而投资项目少，这也是为什么许多二、三级城市商铺销售价格远高于北京的原因。

除了上述因素以外，影响商铺价格的因素还有很多，比如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法是没有任何理论基础支撑的。

E. 开店前如何做市场调研

市场调查是店开设前的首要工作，是全面把握经营方向的基础。开店前的市场调查内容主要包括以下方面：
(1)全面调查开店的可能性。主要内容包括：本地区的市场特性，本地区的消费特征。应侧重调查开店预定营业额的估算及决定商店规模的参考因素。
(2)深入研究该地区消费者的生活形态。主要内容应包括：深入分析消费者生活形;设定商店格调的基础资料，该资料在商品与整体营业的决定中可作为参考。调查主要应侧重在商店结构、价格、与促销方法等方面。
(3)相关结构的调查。其主要内容包括生活结构、都市结构、零售业结构。生活结构的调查，重点在于经营辐射区内人口结构、家庭结构、收入结构、消费水平、购买行为。都市结构的调查，重点在于经营辐射区内的交通、繁华地段、各项都市技能的调查以及都市未来发展规划的预测。零售业结构的调查，重点在于经营辐射区居民购买动向、行业构成、商店构成以及大商店的销售动向。这三种结构的调查是关系市场调查能否成功的关键因素，因此应作为重点对象。
值得注意的是，经营辐射区内消费能力、购买水平、及竞争商店的营业状况都会在市场调查的资料得到体现。这样就能以此为依据，制定商店整体经营策略、经营利润计划、设备配备计划，融资计划等各种规划。

市场调查的要点
进行市场调查资料的收集、整理、分析和评估时，应格外注意以下两点：
(1)既要对该地区的过去、现在的情况加以了解，还要对该地区的未来的趋势和发展加以考虑。
(2)进行分析比较时，与类似的某一成功的选址进行比较，以便能作为在该地区开店研究的依据。

对店铺所处商圈内的竞争对手状况进行调查，包括现有竞争对手和潜在竞争对手。其主要包括：
1、竞争店的卖场构成
这一步的调查主要是为了给新店铺卖场构成提供参考。调查对象是新新店预定地商圈内竞争店铺的主要卖场及特色卖场。在调查中应重点调查卖场使用面积、卖场的设计、竞争店的销售体制。
2、竞争店的商品构成
对竞争店的商品构成进行调查，可作为新店铺划分商品类别的重要参考。对商品构成的调查着重于对主要商品进行深入的调查。此项调查经常针对主要商品，由销售人员、采购人员与促销人员同时进行，着重于商品量的调查。
3、竞争店的价格线
竞争店的价格线调查是指对常备商品的价格线进行调查，以些作为新店铺定价策略参考。此项调查是在竞争店卖场，对一定营业额或毛利额以上的商品进行调查。
通常是由采购人员与销售人员针对竞争店陈列商品的价格、数量进行调查，尤其更为必要的是年节繁忙期间的种种调查。
4、竞争店的出入客数
对竞争店出入被客数的调查可作为新店铺营业体制的重要参考。
其调查对象以出入竞争店15岁以上的男女为重点。可以采用与顾客流动调查并竿的方法，调查竞争店不同时间、日期的出入店客数，尤其关注特殊日期或各楼层流动量的调理。

F. 关于商铺的市场调查要做到哪些

其他同类型商铺的经营情况、商铺的知名度与消费者满意度、消费者的喜好、商铺最受喜爱的商品是什么、消费者希望看到什么样的商铺、消费者的意见与建议等等

G. 开店前如何进行市场调查

1、市场调查对象应包括消费者情况、竞争者情况以及行业周边环境的基本状况等等一系列将内与创业密切相关的方容面。

2、开店之前，对于该地区内的各种条件，诸如商圈内的消费购买能力、竞争店的营业状况等，必须经由调查结果，进行研究分析，以作为设店时营业额预测及决定创业规模的参考。

3、然后重点在于企业具体的商品构成、定价及促销策略的确定，所以此阶段应该提供深入分析消费生活方式及确定企业格调等方面的基础资料。

(7)销售商铺出去市场调查扩展阅读：

市场调查是指用科学的方法，有目的、系统地搜集、记录、整理和分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势。

为企业的决策者制定政策、进行市场预测、做出经营决策、制定计划提供客观、正确的依据。

消费者调查：针对特定的消费者做观察与研究，有目地的分析他们的购买行为，消费心理演变等等。