平遥古城营销策划书

1. 求一份市场营销的报告

山西（奥运）旅游宣传推广年活动方案

2008年8月，在北京举办的第29届夏季奥运会，是旅游与体育的完美结合，而北京本身又是我省的第一大旅游客源市场。从2007年开始，我省通过与北京市旅游局（奥组委成员单位）的合作，进行非同常规的系列旅游宣传促销，全力提升“华夏古文明，山西好风光”旅游形象在国际旅游市场的品牌知名度，促进旅游产品的开发和旅游产业的升级。为进一步组织好这次旅游宣传活动，现制订山西（奥运）旅游宣传推广年活动方案。

一、指导思想
坚持以科学发展观为指导，坚持政府主导、多元参与、市场运作，建立多层次、多渠道、多形式，跨地区、跨部门、跨行业的大宣传、大促销网络和联动机制。以奥运为契机，在国际和全国旅游市场中全力打造山西旅游品牌；以资源为依托，深度开发山西旅游产品；以市场为导向，推动山西旅游产业健康稳定持续发展；以国际化为标准，全面提升山西旅游相关产业软硬件设施建设水平；以旅游与相关经济产业互动为发展战略，促进和谐山西全面建设。

二、活动名称
山西（奥运）旅游宣传推广年

三、活动主题
奥运北京、大运山西。

四、宣传口号
赛在北京，游在山西；以旅为媒，互动多赢；中国首都后花园，华夏文明大走廊；发展旅游产业，构建和谐社会；奥运健儿--山西欢迎您。

五、活动时间
2007年4月1日（北京奥运会开幕倒计时500天）-2008年9月

六、活动地点
北京、山西和港澳台、日本、韩国、东南亚、欧洲等重点国际客源地。

七、主要依托旅游线路产品
佛教古建游、晋商民俗游、寻根觅祖游。

八、组织机构
成立“山西（奥运）旅游宣传推广年”领导组。
组 长：宋北杉 副省长
常务副组长：籍振芳 省旅游局局长
副 组 长：王洪岐 省人民政府副秘书长
王炳武 省旅游局副局长
成 员：王清宪 省委宣传部常务副部长
杨 波 省文化厅厅长
李宝卿 省发展改革委副主任
张秋明 省财政厅副厅长
王志民 省交通厅副厅长
贾雪峰 省外办副主任
苏亚君 省体育局副局长
董育中 省广电局副局长
耿彦波 太原市副市长
冀明德 大同市副市长
刘兆林 阳泉市副市长
刘 进 长治市市长助理
李章宏 晋城市副市长
王贵平 朔州市副市长
贾 真 忻州市市长助理
丁雪峰 吕梁市副市长
李年善 晋中市副市长
苗元礼 临汾市副市长
柴林生 运城市副市长
石跃峰 省文联党组副书记
胡 果 山西日报社副总编
俞 蒙 太原铁路局总经济师
侯军建 东航山西公司副总经理

九、营销重点及措施
着力塑造“华夏古文明，山西好风光”旅游主体形象。全面推介山西精品旅游线路产品，加大促销力度，全面开拓客源市场，提升产业水平，提高综合效益。
（一）国内市场，坚持实施“东进战略”，开展“奥运北京、大运山西”系列促销活动，在重点客源城市进行线路产品旅游促销。强化联合意识，打破地区界限，加强区域协作，通过与北京、西安等国内旅游热点城市联合开发、联合促销，谋求共同发展。
（二）国际市场，在港澳台、韩国、日本、东南亚及俄罗斯等周边主体客源市场推进宣传促销“本土化”战略，开展一系列旅游宣传推介活动。以法国、英国、美国和澳大利亚为重点，在北美、欧洲、澳洲等远程市场组织宣传促销活动。加强与海外主要客源国旅游机构或旅游组织的合作，邀请主要客源国的旅游组织、旅行商和新闻媒体来晋考察访问。
（三）省内市场，突出大型旅游节庆活动，将体育、文化等与旅游有机结合，发挥文化、体育活动对城市形象宣传的效应，增强山西综合吸引力。
（四）运用现代媒体传播手段，充实、完善网上资料信息，广泛开展网络宣传、电视推介、广告促销，全方位展现山西旅游新形象。

十、主要活动
（一）奥运旅游宣传品制作及发送
编制时间：2007年1月-3月
发送时间：2007年4月-2008年10月
编制多条包含北京、山西的奥运旅游推荐线路。包括行、游、住、食、购、娱全面内容的手册，授权印制奥运标志，同时印制用于不同促销活动、针对不同人群的各类宣传品。由北京奥组委发送至中国各驻外使领馆和国际奥委会。通过这些有效渠道发送到奥运会旅游者和奥运会参加者手中。
承办单位：山西省旅游局、北京市旅游局。
协办单位：本省各市旅游局。
（二）“奥运北京、大运山西”新闻发布会
推出奥运会北京-山西旅游线路。与东航山西公司向奥组委承诺所有北京奥运会金牌运动员免费从北京到山西旅游（5日游）。向社会各界有奖征集对山西旅游的意见，标题为“旅游者，您在山西愉快吗?”充分调动和发挥省外旅行社招徕作用，发布奥运旅游奖励办法：奖励在“山西奥运旅游宣传推广年”期间，向山西输送国际游客的在京各旅行社，组织1万名国际游客，奖励宣传促销费50万元。加快筹备，届时面向北京客源市场，推出“一卡游山西”旅游年票活动。
时间：2007年4月
地点：北京
承办单位：山西省旅游局、北京市旅游局
协办单位：山西省人民政府新闻办公室、山西省外办、各市人民政府、各市旅游局、东航山西公司
拟请人员：北京奥组委官员、外国驻华使馆官员、中外媒体记者、各大旅行社代表
（三）“中外媒体记者看山西”活动及媒体广告
根据媒体不同特点，大力加强对山西旅游的宣传报导。选择中外驻京和北京主流媒体，请记者考察山西旅游线路，为奥运旅游进行组织准备。同北京市旅游局共同邀请外国记者来山西考察。在特别重要的媒体上进行广告宣传，如CCTV-4、CCTV-5、CCTV-9、旅游专业杂志、热销杂志、报纸、广播电台。
时间：2007年4月至2008年7月
地点：奥运旅游重点推出的我省旅游产品与景区
邀请对象：中外媒体记者多批，包括报纸、电视、杂志、广播电台、互联网
承办单位：山西省旅游局、各市人民政府
协办单位：山西日报社、山西广播电视总台、北京市旅游局
（四）首都机场巨幅广告
时间：拟定于2007年8月-2008年8月（视竞拍情况定）
地点：首都机场国门路
内容：“华夏古文明，山西好风光”中英文字样。背景图案为：五台山、云冈石窟、平遥古城、乔家大院、壶口瀑布
出资方式：省旅游局和五个景区共同分担费用
承办单位：山西省旅游协会、景区协会
（五）旅游节庆活动
通过一系列旅游节庆活动的举办，特别是通过对这些节庆活动的大力宣传，在奥运旅游推广年中形成多个亮点
1.寻根觅祖节
时间：2007年4月、2008年4月
地点：临汾市洪洞县
主办单位：山西省人民政府
承办单位：山西省旅游局、临汾市人民政府
2.晋商国际文化交流节
时间：2007年9月
地点：晋中市
主办单位：山西省旅游局、晋中市人民政府
3.五台山佛教文化节暨国际旅游月
时间：2007年8月
地点：五台山
主办单位：山西省旅游局、忻州市人民政府
4.大同云冈·恒山国际旅游节
时间：2007年8月
地点：大同
主办单位：山西省旅游局、大同市人民政府
5.关公旅游文化节
时间：2007年9月
地点：运城市
主办单位：山西省旅游局、运城市人民政府
6.晋商社火节
时间：2007年1月、2008年1月
地点：晋中市
主办单位：山西省旅游局、晋中市人民政府
（六）奥运灯展暨山西旅游产品推介
时间：2007年4月-2008年
地点：北京及其他大城市
形式：在奥运灯展中将旅游景区灯组集中起来，重点旅游景区同时进行旅游线路宣传，接受咨询，表演有特色的文艺节目，如威风锣鼓、云冈乐舞、晋商社火等。
主办单位：山西省民间艺术家协会、山西省旅游局
（七）平遥国际摄影节“我眼中的山西好风光”摄影大赛
时间：2007年9月
地点：平遥
内容：在“平遥国际摄影节”中设立“我眼中的山西好风光”摄影大赛项目，评选优秀作品赴重点国际旅游客源国展出，进行艺术形式上的旅游推介。
主办单位：省委宣传部
协办单位：山西省旅游局、平遥国际摄影节组委会
（八）“奥运北京，大运山西”演唱会
时间：2008年4月奥运倒计时100天
地点：北京
内容：组织一场山西籍歌唱家演唱会，拟请郭兰英、马玉涛、闫维文、谭晶、阿宝等演员，背景板全部用山西旅游景区巨幅图片，演出现场外有旅游咨询台。请外国驻华使馆官员、奥组委官员、外国企业驻京代表出席。
主办单位：山西省文化厅、省著名企业冠名支持
协办单位：山西省外办、山西省旅游局、山西省工商联
（九）“虹桥连北京”活动
时间：2007年至2008年
地点：北京、苏州、昆明等地，国外待定。
内容：在这一年半的时间里，在上述大城市举办的国际、国内旅游交易会上用“奥运虹桥”的方式，将京、晋的展台联结起来，给国内外旅行商树立京晋旅游一体的概念，借北京奥运会同步提高山西旅游知名度，也可叫“借船出海”。参加北京市旅游局两次在国外的奥运推广活动。
主办单位：山西省旅游局、北京市旅游局
（十）北京--太原高速铁路旅游宣传活动
时间：2007年底--2008年8月
地点：北京、太原
内容：以北京--太原高速铁路开通为契机和宣传平台，联合铁路部门，组织规模、系列旅游宣传促销活动：开通仪式宣传活动；协调有关部门，用省内重点旅游景区冠名；组织列车乘务员进行山西旅游知识培训，努力达到人人都是导游员，人人都是宣传员；在列车上配置山西旅游影音播放设备，张贴、悬挂旅游宣传图片，派送旅游宣传资料；组织对列车进行装饰。
主办单位：太原铁路局、山西省旅游局

2. 做一份团队登山旅游策划书，重点是安全

★陕南经典线路：
1、 汉中南湖、武候祠、褒斜栈道二日游（散客4月18日，团队天天发）
D1: 早7：00乘汽车沿里程最长的山区高速—西汉高速前往汉中，中餐后游览 “融碧水青山为一体，及天灵地秀于其内”的水上园林---南湖风景区。 （中餐） 宿城固
D2:早餐后乘车赴勉县游览有“天下第一武侯祠”之称的武候祠，中餐后游览石门水库，褒斜栈道寻访“明修栈道，暗渡陈仓”的历史古迹，后乘汽车返西安、结束愉快旅程！ （早、中餐）
报价: 300元/人 儿童:150元/人
服务标准：双人标准间，独立卫生间、空调旅游车、一早二正（正餐八菜一汤）、景点首道门票、全程导游服务、旅行社责任险、儿童含车和半费，其余产生自理。

2、安康瀛湖平利采茶二日游（散客4月18日，团队天天发）
D1: 早上7:00从西安出发经西汉高速,途中尽赏关中风情,陕南风光，12：00左右抵达西安的后花园美丽的山城——安康。中餐后乘车沿路欣赏秦巴巍巍、汉水潺潺的美丽风光，前往具有溪谷景观和川毛坝田光以及人文资源女娲文化、茶文化 之故乡——平利。观看美丽乡村景色，登山前往茶园，观茶山风貌，了解采茶、制茶工艺流程，亲手采茶。后返回酒店入住，晚上可自费品尝安康特色小吃。 （中餐） 宿安康
D2：早餐后乘车参观西北第一大人工湖瀛湖，途径亚洲第一大斜拉式钢索大桥，壮观的安康水电大坝。抵瀛湖，感受秦巴巍巍汉水潺潺的风光，漫步玉清吊桥、登绿竹环绕的翠屏岛、观四季女神像、游翠花苑；乘船置身于碧水盈盈之间，感受大自然的山水魅力。登爱情岛——金螺岛（或鸟岛）、拜月老、求姻缘，体验牛郎对织女的深深思念。午餐后返程西安，结束愉快旅程！ （早、中餐）
报价：320元/人 儿童：180元/人
服务标准：地接空调车、一早二正（正餐八菜一汤）、景点首道门票、地接导游服务、旅行社责任险、儿童含车和半费，其余产生自理。

3、安康瀛湖、香溪洞双座三日游（散客4月17日，团队天天发）
D1：下午从西安乘火车4910次(16：50/21：17)至安康，接站送至酒店。 宿安康
D2：早餐后乘车赴西北最大的人工湖——瀛湖，乘船游览翠屏岛、玉清吊桥、金螺岛、螺峰塔、织女石等。午餐
后（自费70元/人）乘车至岚河，体验惊险刺激的漂流活动，全长12公里，历时2小时。 晚餐后游览富有汉水文
化特色的“龙舟文化园”，欣赏美丽的汉江夜景，可自费品尝毛尖、富锡、绞股蓝新茶。
(早、中、晚餐) 宿安康
D3：早餐后乘车至道教胜地香溪洞，游览纯阳洞、仙人洞、云桥滚雪、天梯、玉皇阁等。当日乘火车4904次（18：14/22：20）返回西安，结束愉快旅程。 （早餐）
报价：365元/人 儿童：130元/人
服务标准：双人标准间，独立卫生间、西安—安康往返火车硬座，地接空调车、二早二正（正餐八菜一汤），景点首道门票，优秀地接导游服务，旅行社责任险、儿童含车和半费，其余产生自理。

4、汉江三峡、熨斗古镇、燕翔洞休闲二日游（散客4月18日，团队天天发）
D1: 早上7点从西安出发，沿西汉高速公路到石泉出口下高速，中途车览秦岭服务区华夏龙脉雕塑群。11：00
到达石泉莲花古渡，中餐品陕南农家特色佳肴，餐后前往燕翔洞风景区，途中车览石泉的象鼻崖、人面石、香柏
岩，远观灵雀山，抵达燕翔洞风景区，近游有“川楚通道”之称的熨斗古镇，游览 “西北第一溶洞”——燕翔
洞（共有涛绘山河、四季长廊、流水云天、洞府中华等九个景区构成），洞内洞厅相连，钟乳笋石相依彼连。可
谓“一步一景一洞天”。自由在燕栖湖上竹筏戏水（自费单程15元），感受独有的“水在洞前流，洞在水中映”。
后乘船游览汉江三峡的美景（凤凰峡、柳溪峡、香柏峡），近距离观赏南水北调工程水源地、长江第一大支流—
—汉江的秀美，途经新石器时代遗址享有“半岛”之称的后柳水乡，回县城，晚餐自费品尝陕南特色汉江鱼宴或
品尝陕南小吃，后欣赏汉江两岸的美丽夜景。 （中餐） 住农家
D2: 早餐后自由游览有石泉氧吧之称的滨江公园，午餐后自由，之后领大家免费参观石泉蚕桑基地，了解石泉养
蚕历史，可亲手挑选蚕丝制作蚕丝被。后返回西安，结束快乐的石泉之旅。 （早、中餐）
报价：318元/人 儿童：170元/人
服务标准：3——4农家，公共卫生间、空调车、一早二正（农家餐）、景点首道门票、地接导游服务、旅行社责任险、儿童含车和半费，其余产生自理。

5、金丝大峡谷一日游（团队天天发）
行程安排：西安乘车经陕沪高速赴国家AAAA级风景区：金丝峡大峡谷。游览景区内三峡一寨：白龙峡、黑龙峡、青龙峡、石燕寨。可观石生树、侍女献瓜马刨泉、太子石、水帘洞、金狮神洞、翡翠瀑布、锁龙瀑布、南天门等景点，可品尝商南地方小吃（自理）,下午返回西安,结束愉快旅程!
报价: 175元/人 儿童:100元/人
服务标准：空调旅游车、景点首道门票、全程导游服务、旅行社责任险、儿童含车和导游服务，其余产生自理。

6、金丝大峡谷、太吉河漂流二日游（散客4月18日，团队天天发）
D1：早西安乘车经陕沪高速前往太吉河镇，沿途饱览秦岭迷人风光，中餐后体验太吉河漂流：沿途观赏山清水秀的太吉河风光.（中、晚餐） 宿太吉河镇
D2：早餐后游览国家AAAA级风景区：金丝大峡谷景区三峡一寨：白龙峡、黑龙峡、青龙峡、石燕寨。可观石生树、侍女献瓜、马刨泉、太子石、水帘洞、金狮神洞、翡翠瀑布、锁龙瀑布、南天门等景点，可品尝商南地方小吃（自理）,下午返回西安,结束愉快旅程!（早餐）
报价: 300元/人 儿童:160元/人
服务标准：双人标准间，独立卫生间、空调旅游车、一早二正（正餐八菜一汤）、景点首道门票、全程导游服务、旅行社责任险、儿童含车和半费，其余产生自理。

7、金丝峡、仙娥湖、大云寺二日游（团队天天发）
D1：早8：00经陕沪高速穿越秦岭赴商州。约一个半小时抵达商州，参观商洛博物馆了解商洛古今历史及风土人情、游览大云寺——全国保存最为完整的女皇武则天为登基而修建的寺庙。午餐在商州大酒店用餐后。乘车前往仙娥湖，乘船游览仙娥峭壁、湖心岛、四龙戏珠等景点。 （中、晚餐） 宿太吉河镇
D2：早餐后乘车前往览国家AAAA景区金丝峡：白龙峡、黑龙峡、青龙峡、石燕寨。可观石生树、侍女献瓜、马刨泉、太子石、水帘洞、金狮神洞、翡翠瀑布、锁龙瀑布、南天门等景点，可品尝商南地方小吃（自理）,下午返回西安,结束愉快旅程! （早餐）
报价: 298元/人 儿童:160元/人
服务标准：双人标准间，独立卫生间、空调旅游车、一早二正（正餐八菜一汤）、景点首道门票、全程导游服务、旅行社责任险、儿童含车和半费，其余产生自理。

★宝鸡山水游：
8、太白山二日游（散客4月18日，团队天天发）
D1：早8：00乘车赴西汤峪、中午抵西汤峪入住酒店，中餐后自费室外温泉游泳。 （中、晚餐）宿汤峪
D2：早餐后乘车进入秦岭主峰、我国大陆东部第一高峰---太白山国家森林公园，游莲花峰瀑布、三国古栈道（此栈道为三国时期蜀国谋士法正所修建）、李白醉酒后抛撒墨盒的地方---泼墨山、世外桃源、下板寺等景点后乘车返西安，结束愉快旅行！ （早餐）
报价：280元/人 儿童：140元/人
服务标准：2-3人间，独立卫生间、往返空调车、一早两正餐、景点首道门票及进山小车、导游服务、旅行社责任险、儿童含车和半费。（备注：费用不含：索道往返：60元单程：35元）

★河南山水文化游：
9、云台山二日游（散客4月18日发，团队天天发）
D1:早6：30乘车赴云台山，欣赏沿途美丽风光。约中午抵达，游览世界地质公园云台山风景区中三步一泉，五步一瀑，十步一潭，华夏第一秀水------潭瀑峡（小寨沟），游情人瀑，不老泉，龙凤壁，观赏落差314米居亚洲之冠的“云台天瀑”-----泉瀑峡（老潭沟）。 （晚餐） 住景区
D2:早餐后游览云台山景区中有“盆景峡谷”美誉的华夏第一峡谷------红石峡（温盘峪），白龙潭，一天，步仙桥，钟乳石，黄龙瀑，中餐后乘车返西安，结束愉快旅程！ （早、中餐）
报价：360元/人 小孩：200元/人
服务标准：景区农家2-3人标准间，独立卫生间，空调车，一早两正（正餐八菜一汤），行程内所列景点首道门票，
全程优秀导游服务，旅行社责任险、儿童含车和半费。

10、西峡石门湖、龙潭沟、恐龙遗迹园二日游（散客4月18日发，团队天天发）
D1:早上乘车赴河南西峡，12：00左右抵西峡，游览有世界第九大奇迹的西峡恐龙遗迹园（70元/人

3. 旅游地产定位

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一、 定位术就是俘获人的灵魂
旅游+地产=旅游地产。应归类非理性策划的多元地产策划。
旅游地产定位术就是寻找其在未来游客与消费群体心中位置的方法。
首先明确商战逆向规则：
客户是你的敌人，合作了才是朋友。
你的智慧不是你的，任何智慧都是为他人所设定。
一般策划是无中生有，唯有地产策划是有中生无。
中国入世之后中国房地产业两大基点变化：

A． 房地产变成了地房产，地排序在先，先有大量土地储备，后有开发房产。旅游地产在经历复合地产——概念地产后，进入多元地产系列，正是新时代地产的导向性标志。中房西化、洋化是一种趋势。

B． 单一地产营销模式变成了整体营销模式。在设定之前，首先要找准定位，提出创意，而后围绕这一创意卖点，在整个项目的全过程（规划、设计、建造、销售与售后服务等）都围绕消费者的需求创意开展营销。但遗憾的是，我们有的房地产商还在摸着石头过河。

后地产时代的两大定位：

A． 非理性定位：我曾经提议写一本书，叫做《告别科特勒》（后年小山写，并由清华大学出版社出版），并不是提议告别菲力蒲·科特勒这个人，也不是告别他创立的博大精深的营销科学，而是告别他“需求营销”、“顾客是上帝”的一种观点。特别在地产定位方面，我国从建造故宫始就已经不是需求营销了，进进出出的人，也不是什么上帝，而是形形色色的游客而已。事隔一百多年后，我们应该把这种旧顾观粉碎，重新组合成三块：1、高端定位是创新营销，而不是需求营销；2、中端定位是引导营销，也不是需求营销；3、低端营销，才是需求营销，也就是传统的响应营销。而中国的房地产营销空间关键在于创新与引导营销。如新加坡伟大的建筑“钻石楼”、“榴莲楼”，马来西亚的“双子塔”等都是先创造，后满足人们观赏旅游需求。

B． 心理性定位。我曾经批判过里斯·特劳特与杰克·特劳特的《定位》与《新定位》，因为《新定位》百分之六十否定了《定位》的观点，因战略调整的除外。如果两人是从事房地产的，10年前打的地基盖起楼房，10年后又说地基不正，要重新打地基，该是什么后果？但《定位》有一段反映人性心理定位非常准确，就是人类大脑的有限性。人类大脑是按先后顺序排列，往往是先入为主，如青岛纯生啤酒晚于珠江纯生啤酒提出，致使南方人只认珠江纯生。有一种进口汽车叫菲亚特，本来是高档车，但为了促销，一开始实施了低价位战略，加之车型小，四个人就可以抬起来，后来再做大就没有人认可了，“不就是四个人抬的那种车吗！”，购车白领们对它不屑一顾。可见改变人的观念是如此艰难。所以，聪明的策划人总是先从市场的空白点创造出概念，对消费群体进行引导。王志纲悟出这个道理，在策划碧桂园时，提出“给你一个五星级的家”，以服务为主诉点的广告词。这个口号并不是人们的需求，因为“五星级”是一个宾馆的概念，“五星级的家”绝对是引导。只因为这个概念占据了购买者大脑的位置，也就是梁中国讲的“品牌震撼心灵”，才获得了营销的巨大成功。因为，大多数购买者处在市场经济的“糊涂怪圈”之中，除了一种低级需求（如生理饥饿等方面）外，都需要创新引导，都需要直接驱动消费群体的动机，凡是研究过马斯洛需求理论的就不难看出这一点。所以，市场的推进是由创造者控制的，而不是需求者来主导的。当然，这种需求是在创造者控制之下发生，引发不同层面的不同需求点，从而引发购销热而已。

二、 定位术就是给旅游地产注入“灵魂”

1、“地段论”的变异
房地产的名言“地段、地段，还是地段”，唯地段论，旅游地产则是创造地段，也就是地点定位，即在土地上选取的点——亮点、焦点、热点。这“三点”不一定是地理性坐标上的，而是搜寻出人们心理的“人人心中有，个个笔下无”的需求点来。马来西亚云顶赌场就是一个成功例证；国际“mall”模式已经在改变“唯地段论”学说。策划“寿光国际蔬菜节”、“湖南怀化国际稻交会”就是我与马金忠、陈国庆、陈才明同志人为的创造出的需求点。

经营旅游地产要牢记一句话：不是地产经营人，而是人经营地产。那这个卖点，就是找出消费群体中的“需求点”，贯穿进一个全新理念，再引导这种“需求点”变成购买热点。

2、唯“功能论”的剥离

现在房地产开发功能定位已经达到“四维”，即：时间+空间、封闭+交流、流动+静止、有形+无限。代之而来的是各种电子化、功能化、网络化、数字化、图像化等等小区的竞销。而这种小区的开发并非是地产商的功劳，而是时代的高科技带来的结果，是高科技引发的人们购买行为的改变。寄托在这方面的开发商，一旦产生消费群体需求换位，生产就会一落千丈。

3、唯“四把刀论”的变种。

我们通常把“吃、住、玩、购”称为旅游地产赖以营利的“四把刀”。一般的开发商认为，只要解决了这四个问题，其他问题就迎刃而解。其实，这是一个最大的误区，正如一个人，所有功能都齐全，却没有了灵魂，这个人就没有了存在的理由。旅游地产也是一样，“四把刀”必须要用一个灵魂统一起来，才能发挥其巨大作用。

所以，旅游地产定位应是创意为先导，注入“灵魂”为关键，其他都是归附于“灵魂”的手段而已。

三、 旅游地产定位术就是寻找唯一卖点

国际定位大师倡导的定位要冲破五大屏障：1、只能接受有限的信息；2、消费者喜简烦杂；3、缺乏安全感而跟随；4、品牌印象不会轻易改变；5、原有定位容易因为延伸而模糊。在旅游地产定位中也存在类似屏障，只不过是变换了名称找卖点。旅游地产除政府公益性开发、慈善事业开发外，其他开发都存在着明显的功利性。那么，也就存在着广告学中的3S：卖什么？怎么卖？谁去卖？找出卖点是第一难题：

1、从深厚历史文化底蕴找卖点。如山东省梁山县的旅游开发，最大的卖点莫过于恢复“水泊梁山”水寨，再来个“全国招聘李奎、李鬼”，自然会拉动眼球经济。这只是挖掘到宋朝。西安的兵马俑可直接挖掘到秦朝。炎帝陵可直接挖掘到人类之始。中国上下五千年的历史文化，蕴藏着无数卖点。任何地点，即在地表上的那个“点”，只要有心去找，就一定能尽如人意。

2、从未来发展空间找卖点。中国入世后，世界经济、品牌一体化，房地产户型、品味、布局呈世界化。所以，找卖点不是只从区域性、封闭性找卖点，更要看到潜在的客户流动群。虽然房地产是不动的，但购置房产的人却是流动的，如做桂林“国际旅游物业超市”时，我们考虑的主要是外地客户，重点是港、深、澳客户群及部分外国人。因为这里地势优越，但对当地人不是优势，桂林山水甲天下，名山、名地、名宅、名人主要是影响外地人。正如美国前总统理查德·尼克松说的，领袖人物一定要能够看到凡人所看不到的眼前利害以外的事情，他们需要有站在高山之巅极目远眺的眼力。

3、从个性化发展找卖点。任何城市发展都不是千篇一律的，任何花朵都不是绝对一模一样的（当然，克隆除外）。旅游地产也是个性化发展而千姿百态。如三山、五岳、八达岭长城、平遥古城等及全国各大名胜景区无不具有自己独特个性。除了在这些已有旅游品牌上进行延伸拓展外，商家的着眼点应放在潜在个性的开发上。如果地下是宝藏，你用什么方法开采出来？露天开采法？斜井开采法？竖井开采法？只不过是方法的不同，个性怎么塑造，不只是看你的慧眼功夫，还要看你的慧心功夫。

4、用超前推断法找卖点。策划旅游地产也要讲3A原则：即超前性、独创性、实用性。如开发一个旅游项目，首先在作完大量调查、历史推论之后，就要得出“它是什么？”“它应该是什么？”的感觉点，然后围绕这一点放大，至少要超前5年或10年的方法去设定它，以避免“佛山无佛”“芜湖有湖”的现象发生。

5、用亚文化设定卖点。亚文化不是正统文化，它是每一种文化中包含着的若干个较小的分支，称为亚文化。亚文化包括民族、宗教、种族和地域等诸多因素，有时候的影响力比文化本身还要大。如选择地势、住宅等方面的风水学说，很多人，特别是东南亚一带的人，很相信“风水”会带给自己好运。有些商家也比较看好“风水”学说，往往策划家讲10句，不如易经大师讲1句。有时候项目的成败就在于易经大师一锤定音。我们称这种现象叫“潜在精神动力”现象。往往从正面、从文化本身苦苦思索找不到的卖点，通过这种“潜在精神动力”的启发，很快就能激发出来。

四、 定位术的倒2:8法则
旅游地产策划不同于一般策划的另一个不同点就是：倒2:8法则。即旅游地产的成功，50%在于地势与战略定位，30%在于规划、设计，20%在于销售执行。也就是说，前两者所占的80%是通过后者的20%来加以实现的，因此称为倒2:8法则。它也就由此引发了以下几个问题：

1、思维定势上的倒2:8。即我们的创意、战略定位、规划、设计80%要放在20%的销售执行上。如果按照正常的2:8定律去设定，80%的策划点不浓缩在20%的销售执行上，那么，你做的地产恐怕80%卖不出去。

2、超越时空上的倒2:8。旅游地产不是作景点，主要是解决“地”和“房”的销售问题。投入和产出速度的快慢，直接决定着投资商的重大决策。所以，我们在提倡“经营城市速成法”的同时，也在提倡“旅游地产速售法”，80%的前期功夫主要用在如何超越时间、空间，浓缩在20%的最后售出上。

3、规划、设计上的倒2:8。与一般规划、设计不同的是旅游地产主要是卖点设计，这种卖点设计是注入思想与灵魂的动态设计，而不是固态设计。如同文章作到极点，意境自然出来。这就需要在景观设计、小区设计、项目设计、娱乐设计、建造设计等方面重点结合水系景观、山系景观、特色景观、花木景观、亭台榭廊景观等情境交融、水天一色、浑然一体，在人——建筑——环境“三位一体”中XX，以人为核心。把最吸引人的卖点挖掘出来，应当牢牢记住：卖点设计不是卖现在，而是卖将来；不是卖近景，而是卖它的规划远景。20%卖现在，80%卖将来。

五、 旅游地产定位术的断层解析

旅游地产的开发远景走向是由简单到复杂，由纸级到高级，由单一功能向多功能发展，其规律性如同城市发展的流程：简单的部落——村镇——初始的城市——多功能的城市——综合复杂的大城市——更为复杂的城市群。很多开发商由于生活、经营、知识层面的有限性，无法驾驭旅游地产发展和复杂科学，这给策划人特别是专业策划人提供了更大的发展空间。

1、经营者的思想断层。旅游地产开发的是三维空间：天空、地面（水面）、地下（含山下、海下、水下）。但由于开发商、经营者的思维局限，第一步迈出了，第二便处在十字路口，左顾右盼，东张西望，不知怎么走了。如北京的二城：天下第一城、中国酒文化城，就是陷入了这种误区。全国旅游地产的半拉工程比比皆是，处在十字路口的房地产开发商也大有人在。这些只是现象上，本质上反映了主要经营者全局驾驭能力不熟，或者说指挥能力有余，借势、借智、借力等方面不足。而这种经营者又非常自负，听不得别人意见或建议，只能在已设定的误区里越陷越深。

2、定位设定断层。旅游地产定位设定一般遵循的是以聚人为本的原则，因地制宜，因势而立的原则。而聚人为本是第一原则。如安徽舒城县的万佛湖，湖水面积五十平方公里，共有66个岛屿。近年来，投资商立足于景点开发，大量投入水上运动，结果几千万投进去，收获却寥寥无几。因为游客太少，搞一个水上项目比赛也不过10万人，几天之后又冷冷清清。如果解决不了聚人的问题，这个地方只能是投资的无底洞。类似这样的事很多，投资商也不是不精明，但缺乏的是大手笔、大战略的定位设定。如果改为以聚人为本，把卖点放在佛字上，全世界50亿人有20亿与佛有关联，营造一个世界佛文化旅游圣地。现我国注册和尚有18万人，每年开一次国际性的“万佛大会”。同时拉动地方经济、技术、文化与国际合作，很容易形成热点。旅游上我们把九华山——黄山的游客作一下引导，营造“三山五岳一湖（万佛湖）”的概念。人脉动，钱脉自然动。这个地方很快就变得寸土寸金。

3、景观移位断层。在创造景观方面，景观移位也存在着断层现象：对国外景观盲目移植，照样制作，毫不顾中国国情与消费者心态，甚至把国外一些不登大雅之堂的景观也移植过来。理由是：深圳锦绣中华——世界之窗，北京世界公园都移植成功了，我们为什么不能成功？我们前面论述了概念先导原则，第一个提出来的是创造，第二个提出来的是复制，第三个提出来的能不能创造价值，就不得而知了。最近，我与王建中到安徽宁国创建一个“世界木屋村”，把中国的木质文化与世界的木屋文化高度融合，尽管是复制的各国木屋文化，但毕竟是第一个提出“世界木屋村”的概念在名称方面占了先机，也就有了市场。

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4. 平遥古城出名之后门票不增反降，可为何旅游年收入却增加了许多

酷爱旅行的人一定都知道山西的平遥古城吧？山西平遥被称为“保存最为完好的四大古城”之一，也是中国仅有的以整座古城申报世界文化遗产获得成功的两座古城市之一。

随着时代的发展，热爱旅行的人员也来越多，不论是不是节假日都有很多人到著名的景点游玩。旅游业的发展也被大大的带动了，旅游人数最多的地方其实还是古城遗址一类，山西平遥古城就是近年来的热门景点了。

不过平遥古城的历史意义和价值都是很大的，有机会的话，大家一定要去看一看哦!

5. 平遥是古城如何营销中国的世界遗产

平遥古城抄是中国汉民族城袭市在明清时期的杰出范例，平遥古城保存了其所有特征，而且在中国历史的发展中为人们展示了一幅非同寻常的文化、社会、经济及宗教发展的完整画卷。世界文化遗产申报成功的平遥古城为旅游产业的发展提供了千载难逢的历史机遇。平遥旅游产业经历了一个从小到大，由弱到强的发展过程，保持了持续、健康、强劲、快速的发展势头。接待游客人次，门票收入，综合收入都达到前所未有的水平。申遗14年来，平遥古城仅在门票收入上就增长70余倍。且据预计，未来几年平遥县游客人数仍将保持30%以上的高速增长，预计到2020年，年接待游客将达到200万人次。

诺狮李也认为，平遥古城的成功得益于其独特的产品和文化，是典型的卖资源、卖产品的旅游景区。从营销层面而言，平遥古城目前仍存在诸多问题：如缺乏足够的现代营销理念，忽视了景点的宣传促销和优质服务，不重视整体产品的市场营销，忽视了品牌的塑造等。平遥古城要突围发展，在以后旅游发展上必须植入大战略、大思路、大策划，才能在激烈的旅游市场营销竞争中充分发挥自身优势，走的更长更远。

6. 怎么去平遥古城

火车有38趟经过 ，很方便！
有省内外多家旅游公司的包车旅游。
近处有客运班车通达。
京昆高速公路，大运高速，汾平高速通过平遥。