天地楼市场定位

1. 天地楼和别墅有哪些区别

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别墅是人类居住的终极理想和最高形式。

房屋（别墅）价值体现不单是按建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的房屋（别墅），每平方米价格要高出一倍左右。一般别墅的单价比商品房的单价至少要高5-10倍。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。

别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

2. 买卖别墅是按土地使用面积算还是按整栋别墅的所有楼层加起来的面积来算，天地楼的面积又怎么算的

别墅是按建筑面积计算。天地楼的面积就是一般楼下是做商铺楼上是私人住宅的房子，商铺可出租可自用。

套内建筑面积=套内使用面积+阳台建筑面积 公用建筑面积由以下两部分组成： 电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。 套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积的之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库、仓库、人防工程等)。

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1、面积计算是以房屋外包围肋脚以上水平投影计算建筑面积，这种面积又叫套外建筑面积、另外以各户室内高度2.2米以上的空间，地板面积加上室内隔墙墙体面积（与隔壁相邻的墙体计算一半面积）走廊算全部面积，一边有柱另一边悬挑的走廊算一半面积，以上都叫套内建筑面积。

2、还有套外建筑面积－套内建筑面积＝公摊面积／公摊面积按各户的套内面积按比例分配到各户算面积、地下室超过2.2高度的算全部面积，一般情况下地下室高度设计在2米就是为了不计算建筑面积，搁楼不算建筑面积，天井不算建筑面积。

3. 一栋新盘的四层的天地楼多少一套

别墅

不同地区价格不同。

如朝阳公园板块的东山墅，其500平方米—600平方米面积的二手别墅价格在6000万元—7000万元之间，单价在110000元/平方米以上；而回龙观地区的碧水庄园三期，有一套1041平方米的临湖楼王，价格达到了8500万元/套，单价才82000元/平方米。

顶级独栋别墅的购买者是在购买一张通往某个生活圈层的入场券，而这种入场券的价格在不断攀升。以珠江的紫宸山为例，现在一套800平方米的独栋的价格是4500万元，而5年前只有1500万元。

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在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋别墅设计就更显弥足珍贵。同时独栋别墅价格因其自身的稀缺性与空间价值，受市场波动较小，这对独栋别墅消费者说应利好消息。

前后庭院、功能齐备、私密感极佳的独栋别墅户型图无论从资力还是产品力上，无疑都是匹配高端生活品位的不二之选。独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青 睐。与花园洋房、叠拼、联排相比，独栋别墅设计更是以其良好的私密性、高端的社区环境为真正的高端成功人士所喜爱。

4. 天地楼和别墅有哪些区别

1、风格不同

天地楼由商铺和办公楼组成，宜商宜住，独栋出售。

别墅，改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是用来享受生活的居所，是第一居所。普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现代词义中为独立的园林式居所，都是独立成栋的。

2、私密性不同

天地楼融商务办公及产品展销功能于一体。集散中心餐饮、休闲娱乐、住宿、金融等配套，全方位满足企业的商业、办公、商务需求，私密性不高。

别墅独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性 的单体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是别墅建筑的终极形式。

3、环境不同

天地楼有中心餐饮、休闲娱乐、住宿、金融等设施，人员多，比较繁杂。

别墅没有公摊面积，有私家花园，环境比较清静。

5. 县城次中心地段，路边的天地楼，4层，目前一排的房子市场租金大概一年4万左右，不超过5万，房东打算卖

住宅年限是70年，商铺期限是40年，之后怎么处理我也不知道，觉得不是很划算

6. 市场营销：万科的市场定位

万科公布写字楼三大产品 定位城市新区
“北京核心商圈已经没有新增土地供应专了，所以写字楼市场真属正的市场空间在新区和新城。”毛大庆说，目前北京万科的写字楼布局在新兴产业区，但是项目的位置都是精心挑选的，没有道理的地块万科是不会拿的。
北京万科今日发布的写字楼产品线包括万科中心系、金域国际系和万科天地系三种。其中万科中心系以首开万科中心、天竺万科中心以及万科在七里渠的项目为代表，定位为北京万科写字楼中的最高端产品，主要为甲级或超甲级写字楼，是多业态纯商业综合体。
以住总万科•金域国际中心、金第万科•朗润国际中心为代表的金域国际系定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心，一般紧邻产业园区或传统商务区，布局在融合住宅、商业、办公的城市综合体中。
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