『壹』 房产市场调查报告
怎样写调查报告？
讲两个问题：
? 调查报告的写法
? 调查报告的撰写格式
Ⅰ 调查报告的写法，包括标题、署名、正文。篇幅：3500-5000字。
1.1 标 题： 三种写法。
① 标题是文章标题的写法（如：《西部企业生态立旗“一石三鸟”》，《某某市蔬菜的品种结构问题》，《兴“母亲水窖”工程 摆脱缺水窘境》）。
② 标题是类似于公文标题的写法（如：《某钢厂技术供应处实行经济责任制调查》，《关于农村信用社业绩的调查报告》，《对内蒙古生态移民面临问题的调查》）。
③ 正副标题写法，一般是正题揭示主题，副题写出调查的事件或范围。(如：《 振兴经济要靠科学技术——包头市依靠科技人员发展工业的调查》。)
1.2 署 名： 标题下面要署名，即写姓名、年级、班级。
1.3 正 文： 由两个部分构成，即 前言；调查报告的主体。
1.3.1 前 言：扼要说明 调查的目的；时间、地点；对象或范围；做了哪些调查；本文所要报告的主要内容是什么。 这一部分，主要是介绍基本情况和提出问题，写法可灵活多样。
1.3.2 调查报告的主体：主要是对事实的叙述和议论。 一般把调查的主要情况、经验或问题归纳为几个问题，分为几个小部分来写。每个小部分有一个中心，加上序码来表明，或加上小标题来提示、概括这部分的内容，使之眉目清楚。
Ⅱ 调查报告的撰写格式
题 目
姓 名
（ 经济管理学院 2001级 经济学专业 ）
前 言
一、
1、
①
②
③
2、
3、
4、
二、
三、
结 语
调查报告参考格式
调查报告的结构
题目
前言(导言,引言,序言,背景和调查目的)
方法
结果与讨论
结论与建议
参考文献
附录
1. 题目
应以简炼,概括,明确的语句反映所要调查的对象,领域,方向等问题.题目应能概括全篇,引人注目.
2. 前言(背景和目的)
主要包括研究背景和目的.
背景介绍应简明,扼要,切题,背景介绍一般包括一部分重要的文献小结.
调查目的:阐述调查的必要性和针对性,使读者了解概况,初步掌握报告主旨,引起关注.
3. 方法
详细描述研究中采用的方法,使读者能评价资料收集方法是否恰当.这部分一般包括以下几方面:
地点
时间
调查对象
调查对象的选择(抽样方法),样本量的估计
调查方法:定性,定量
质量控制
4. 结果与讨论
结果与讨论可以放在一起写,也可以分开写.
结果和讨论分几节来完成.一般采用描述,分析,讨论来写.
描述:
描述事情的发生发展过程,
描述调查人群的人口社会学特征,
描述调查事物的特征
对比:
历史对比
他人研究对比
本调查中不同特征人群对比
4. 结果与讨论
推断:
在对比的基础上进行统计推断
(前提条件:调查样本具有代表性)
讨论:反映作者学术思想的深度和广度.要紧紧围绕结果,以及可能有争议的主要问题进行讨论.
讨论时应注意以下几点:
把调查结果上升到理论,去粗取精,去伪存真,由表及里,揭示内在联系.
与他人结果相矛盾的地方,讨论发生的原因和理论依据.
要有自己的看法和见解,论点明确.
5. 结论与建议
结论
用扼要的文句把论文的主要内容概括起来,切忌重复文章内容.
文字结构应该准确,完整,精练,高度概括文章的主要目的和结果.
建议
为政府决策提出科学建议
进一步深入研究提出建议
6. 参考文献
列出主要理论依据和方法,以及有争议的论据.
具体格式见文献综述中讲述的参考文献的格式.
7. 附录
在论文中只有局部使用或完全没有使用,但又与论文有关的具有科学价值的重要原始资料,数据,如调查问卷,访谈提纲,复杂的公式推导,计算程序,各类统计表,统计图等都可以放在附录中,有利于说明和理解调查报告,又可提供有用的科学信息.
『贰』 云南省宜良县的房地产市场怎么样啊觉得竞争挺激烈的。哪种房子更受欢迎一些
以广西为例，
一套好的房子，必须包括以下七个标准；80后购房需注意八大要素。
一、确定5公里生活圈
上班的时间成本账：开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到。
如果每天花费2小时在交通上
1月=60小时=2.5天
1年=730小时=30天
50年=36500小时=1520天=4年
二、小区绿化要达到35%以上
居住环境有一个重要的硬性指标枣绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。
值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
三、社区人性化设计
一个社区的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，保证交通的便捷性、安全性、以及减少对居住环境的影响；商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、学校等，生活配套相当完善。
四、社区配套齐备
一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套学校是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。
衣：服装店、裁缝铺、洗衣房等
食：超市、菜场、面包店、饮食店、小吃店
住：不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。
行：不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。
其他：还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼等
五、什么是好户型
主卧室要求舒适，面积也应相对较大。要求进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。
起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。
厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。
门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。
六、什么户型不可取
客厅左右都有通往卧室的 门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。
厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。
卫生间居中，不利于浊气散发厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。
卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活。
七、建筑密度小
低密度的直接表现就是低“容积率”，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的低密度居住小区，多层住宅应不超过1.5。
据人力资源社会保障部统计数据显示，2009年大学生毕业人数已创历史性新高，达610万之巨，而2007年和2008年的大学生毕业人数才分别为495万和560万。
据专家预测，大学生毕业人数还将逐年增高，每年增长速度近10%。也意味着房地产市场的新生购买力会逐年增多，适合大学生购买或租住的小户型楼盘将会受到市场的持续追捧。那么楼盘的哪些购买因素才是这部分青年置业人群在购房时最注重的？青年置业者在即将一掷千金购房时又该注重哪些问题？本报为年轻的购房者解答疑惑并推荐某些楼盘供大家参考。
年轻人购房需注意八大要素
资金方面
1、年轻人购房前应做好支出预算，切忌将所有存款都用于购房。除交付楼款外，购房时还要交纳房屋维修资金等费用，如果需要马上入住，装修房屋、置办家具、家电等也需要一笔不小的费用。
2、贷款年限不宜太长或太短。年轻人贷款购房，还款年限选择15年至20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相应较大，而贷款年限过长，受加息等政策影响会加大。
3、善用公积金。若有住房公积金的年轻人，在购房时能用多少公积金就尽量用。就算工作不久，公积金较少，能用则最好用，起码也可少付利息。
4、量入为出。一是将家庭税后年收入和总房价做比较，合理的支付能力范围应在后者最多为前者的6倍，如果超出这一比例，则说明你买到的可能是超出自己支付能力范畴的房子；二是不能让个人住房按揭月供款超过每月家庭可支配收入的三分之一，否则生活质量将会明显下降。
商品房方面
1、注重体积而不是面积。应尽量注重房子的体积而不是面积，毕竟净高的房子可以做个错层结构，效果往往“非常巴适”，这样将充分发挥小户型大空间的发展趋势，同时也避免了目前很多户型存在的面积浪费的问题。
2、关注户型空间的可变性。目前主打小户型的开发商还重点关注了年轻人对户型结构的个性需求，甚至有开发商打出广告宣称自己的房子可供“随意拆、拼、组、变”，认为人们在买房和使用房子的过程中，需求在不断变化，因此建筑必须给予空间充分的自由，让其能够灵活组合，隐藏无数变化。
3、提防精装房泡沫。目前有些中小户型是精装房，虽然精装房能省去不少装修之苦，但也要注意其中的泡沫。例如某楼盘精装房的地板缝隙大的能插进筷子就是明证，所以一般粗装就好。
4、如果是结婚购房，应兼顾双方上班时间成本。两个人如果工作区域不同但都很稳定时，专家建议偏重考虑女方多一些。如果不与父母同住，尽量不要距离父母住处太远，以方便照顾老人。
一对青年男女大学刚毕业，先找到了工作，然后找到了一处落脚地儿，但是随着时间推移，迫于现实的压力，买房成了80后通往结婚道路的独木桥——这是最近在苏州电视台热播的电视剧《蜗居》呈现给我们的剧情。许多80后往上一靠，天哪，这部电视剧写的不正是自己嘛。
一面是新房房价迅速攀升的事实，一面是挑选二手房诸多的无奈，在这双重的压力下，不少的“80后”购房者，都会站在十字路口左顾右盼。是咬咬牙买个地段不是很好，房价并不低的新房，还是买个小区相对破旧，装修并不新潮的二手房？
李先生是一家广告公司的员工，月收入2500，女友是一家私企单位的会计。月收入2000，两人均来自外地，毕业后来苏州工作，工作三年就租房子三年，月租1500元，所以平时生活相当节俭。现在，两人打算结婚了，双方父母准备资助20万元，让他们在苏州贷款买一套属于自己的房子。
年轻人购房需注意八大要素
资金方面
1、年轻人购房前应做好支出预算，切忌将所有存款都用于购房。除交付楼款外，购房时还要交纳房屋维修资金等费用，如果需要马上入住，装修房屋、置办家具、家电等也需要一笔不小的费用。
2、贷款年限不宜太长或太短。年轻人贷款购房，还款年限选择15年至20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相应较大，而贷款年限过长，受加息等政策影响会加大。
3、善用公积金。若有住房公积金的年轻人，在购房时能用多少公积金就尽量用。就算工作不久，公积金较少，能用则最好用，起码也可少付利息。
4、量入为出。一是将家庭税后年收入和总房价做比较，合理的支付能力范围应在后者最多为前者的6倍，如果超出这一比例，则说明你买到的可能是超出自己支付能力范畴的房子；二是不能让个人住房按揭月供款超过每月家庭可支配收入的三分之一，否则生活质量将会明显下降。
商品房方面
1、注重体积而不是面积。应尽量注重房子的体积而不是面积，毕竟净高的房子可以做个错层结构，效果往往“非常巴适”，这样将充分发挥小户型大空间的发展趋势，同时也避免了目前很多户型存在的面积浪费的问题。
2、关注户型空间的可变性。目前主打小户型的开发商还重点关注了年轻人对户型结构的个性需求，甚至有开发商打出广告宣称自己的房子可供“随意拆、拼、组、变”，认为人们在买房和使用房子的过程中，需求在不断变化，因此建筑必须给予空间充分的自由，让其能够灵活组合，隐藏无数变化。
3、提防精装房泡沫。目前有些中小户型是精装房，虽然精装房能省去不少装修之苦，但也要注意其中的泡沫。例如某楼盘精装房的地板缝隙大的能插进筷子就是明证，所以一般粗装就好。
4、如果是结婚购房，应兼顾双方上班时间成本。两个人如果工作区域不同但都很稳定时，专家建议偏重考虑女方多一些。如果不与父母同住，尽量不要距离父母住处太远，以方便照顾老人。
一对青年男女大学刚毕业，先找到了工作，然后找到了一处落脚地儿，但是随着时间推移，迫于现实的压力，买房成了80后通往结婚道路的独木桥——这是最近在苏州电视台热播的电视剧《蜗居》呈现给我们的剧情。许多80后往上一靠，天哪，这部电视剧写的不正是自己嘛。
一面是新房房价迅速攀升的事实，一面是挑选二手房诸多的无奈，在这双重的压力下，不少的“80后”购房者，都会站在十字路口左顾右盼。是咬咬牙买个地段不是很好，房价并不低的新房，还是买个小区相对破旧，装修并不新潮的二手房？
李先生是一家广告公司的员工，月收入2500，女友是一家私企单位的会计。月收入2000，两人均来自外地，毕业后来苏州工作，工作三年就租房子三年，月租1500元，所以平时生活相当节俭。现在，两人打算结婚了，双方父母准备资助20万元，让他们在苏州贷款买一套属于自己的房子。
向右转：购买二手房
二手房与新楼盘相比，具备地段优越、交通便利、社区成熟、配套齐全、不存在期房风险等优点。特别是在寸土寸金的市内区域，二手房价格相对于市区新房而言，价格优势明显，可选房源数量众多，完全可以符合李先生这类80后年轻人购房的自住需求。
十全十美中介公司的工作人员推荐李先生看了不下20套房源，李先生发现和新楼盘房价的大幅攀升有所不同，二手房的价格虽然也有升幅，但市场发展相对慢一些，总价在40万到50万元之间，还是能找到一些不错的二手房。苏大北校区教职工楼，虽然是88年建的，但是小区所体现出来的学术氛围相当浓厚，两排高大的梧桐树，池塘里还种着睡莲。房子66平方，房主自己在院子里另外搭出了两间房，所以整体实用面积在90多平方，最关键的是这套房子在08年房主刚重新装修过，里边电器家具全带，惟一的缺点是太贵了，58万，但是装修钱就都省下了。
另外李先生满意的一套二手房在胥江新村。因为儿子要结婚，所以老两口打算把这套房子卖了给儿子的新房装修还贷款。这套房子72平方，在7楼，所以价格也相当便宜，41万，两个宽敞朝南的房间，另外北面还带一个小书房，一年四季的阳光都挡不住，住在里边一定舒服极了，最关键的是老两口急于出手，如果讨价还价的话，估计38万就能拿下来。李先生女友觉得7楼实在是太高了，但是你知道同一幢楼里5楼卖多少钱吗？同样72平方就得52万！
目前，李先生已经决定买二手房了，他认为即使买了房，也不能降低自己的生活品质。选择40万左右的二手房，不仅首付低了，而且简单装修一下就能入住，可以省下一大笔钱。现在的一手房多是期房，选择二手房，还不需要像期房一样，要至少半年甚至更长时间的等待。中间又可以节约万元左右的房租。而且就投资的回报率来说，地段比较好的二手房比地段一般的一手房的回报率通常会更高一些。李先生认为，这属于一种“过渡性质”的购房行为，未来5到10年内还有二次置业，进一步改善住房条件的计划。
置业顾问表示，像李先生这样的80后非常多，先是租房，等到要买房了就在小户型和二手房之间选择，以目前的形势来看，大约60%的80后会选择买二手房。如90年代左右的公房，这种房子一般分布在比较成熟的社区，交通购物都比较方便。但也存在一定的缺陷，比如：楼梯略显陈旧，厨房卫生间狭小，但其优势在于：这种房子大多阳光朝南，在温暖的假日，拉开窗帘，可以尽享温暖的阳光。另一种选择是在2000年后较为新的商品房社区，由于建筑年代比较近，所以格局更加合理，一般都有比较宽敞的厨房和卫生间。但在这种社区中，很少有阳光朝南的户型，但对于朝九晚五在外工作的年轻人来说，午后的阳光似乎不是那么重要，他们更在乎的是夜晚城市的霓虹。
召集1500个人,每人出资100元,募集15万元,通过摇珠把这笔钱给一位幸运儿买房子。用15万元作首期,以两成计算,这套房子的总价就应该在70万元左右。在目前楼价普遍上涨的形势下,想用70万元总价置业,有专家指,要么选择较远的非中心片区一手楼,要么就选择中心城区的二手楼。
当然了,参与博彩买房的群体相信大多是首次置业,因此,户型应以90平方米以下的小三房、两房甚至一房为宜。
向右转：购买二手房
二手房与新楼盘相比，具备地段优越、交通便利、社区成熟、配套齐全、不存在期房风险等优点。特别是在寸土寸金的市内区域，二手房价格相对于市区新房而言，价格优势明显，可选房源数量众多，完全可以符合李先生这类80后年轻人购房的自住需求。
十全十美中介公司的工作人员推荐李先生看了不下20套房源，李先生发现和新楼盘房价的大幅攀升有所不同，二手房的价格虽然也有升幅，但市场发展相对慢一些，总价在40万到50万元之间，还是能找到一些不错的二手房。苏大北校区教职工楼，虽然是88年建的，但是小区所体现出来的学术氛围相当浓厚，两排高大的梧桐树，池塘里还种着睡莲。房子66平方，房主自己在院子里另外搭出了两间房，所以整体实用面积在90多平方，最关键的是这套房子在08年房主刚重新装修过，里边电器家具全带，惟一的缺点是太贵了，58万，但是装修钱就都省下了。
另外李先生满意的一套二手房在胥江新村。因为儿子要结婚，所以老两口打算把这套房子卖了给儿子的新房装修还贷款。这套房子72平方，在7楼，所以价格也相当便宜，41万，两个宽敞朝南的房间，另外北面还带一个小书房，一年四季的阳光都挡不住，住在里边一定舒服极了，最关键的是老两口急于出手，如果讨价还价的话，估计38万就能拿下来。李先生女友觉得7楼实在是太高了，但是你知道同一幢楼里5楼卖多少钱吗？同样72平方就得52万！
目前，李先生已经决定买二手房了，他认为即使买了房，也不能降低自己的生活品质。选择40万左右的二手房，不仅首付低了，而且简单装修一下就能入住，可以省下一大笔钱。现在的一手房多是期房，选择二手房，还不需要像期房一样，要至少半年甚至更长时间的等待。中间又可以节约万元左右的房租。而且就投资的回报率来说，地段比较好的二手房比地段一般的一手房的回报率通常会更高一些。李先生认为，这属于一种“过渡性质”的购房行为，未来5到10年内还有二次置业，进一步改善住房条件的计划。
置业顾问表示，像李先生这样的80后非常多，先是租房，等到要买房了就在小户型和二手房之间选择，以目前的形势来看，大约60%的80后会选择买二手房。如90年代左右的公房，这种房子一般分布在比较成熟的社区，交通购物都比较方便。但也存在一定的缺陷，比如：楼梯略显陈旧，厨房卫生间狭小，但其优势在于：这种房子大多阳光朝南，在温暖的假日，拉开窗帘，可以尽享温暖的阳光。另一种选择是在2000年后较为新的商品房社区，由于建筑年代比较近，所以格局更加合理，一般都有比较宽敞的厨房和卫生间。但在这种社区中，很少有阳光朝南的户型，但对于朝九晚五在外工作的年轻人来说，午后的阳光似乎不是那么重要，他们更在乎的是夜晚城市的霓虹。
召集1500个人,每人出资100元,募集15万元,通过摇珠把这笔钱给一位幸运儿买房子。用15万元作首期,以两成计算,这套房子的总价就应该在70万元左右。在目前楼价普遍上涨的形势下,想用70万元总价置业,有专家指,要么选择较远的非中心片区一手楼,要么就选择中心城区的二手楼。
当然了,参与博彩买房的群体相信大多是首次置业,因此,户型应以90平方米以下的小三房、两房甚至一房为宜。
一手楼:近郊板块选择较多
在越秀、荔湾、天河、海珠、白云等各盘单价过万、甚至过两万元的中心片区内,总价70万元物业的可选性非常小。即使有,也都是一些一房或单身公寓。而且,只有当这些公寓促销时才有可能做到70万元左右的价格。但这种机会却很少。
因此,置业者只能把目光放远一些。在非中心城区的番禺、花都、增城、从化、金沙洲等片区就有比较多70万元总价的物业可选,比如庄士映蝶蓝湾、祈福水城、保利城、碧桂园凤凰城、新塘新世界、翡翠绿洲、中海金沙湾等。中海金沙湾新推的85平方米两房户型,价格多在9000元/平方米以下且带有精致装修,如果算上各种折扣,此类户型总价就在70万元左右,目前该盘已经引入了42、429等公交车线。
二手楼:中心区内可选较好物业
总价70万元的二手楼,在中心片区有比较多选择。不过,所能购置的面积相对会小一点,大概在六七十平方米;而房子的差别也很大,如在越秀、荔湾这两个核心老城区内,70万元总价物业的楼龄一般都在20年左右,而天河、白云等区的楼龄就多在十二三年。
据中介人士介绍,此类物业的成交最为活跃,多在天河区员村、车陂—东圃、后天河北、番禺市桥及华南板块、海珠区新港西、东晓南板块、白云区广州大道北板块等地,较好的物业有东璟花园、翠湖山庄、云景花园、金碧花园等。至于老城区五羊新城、淘金路、中山八路等热门路段,可选的多是房改房单位,且楼龄较长。
『叁』 关于房地产的市场调查报告
模版
第一部分、城市概况 3
一、地理位置 3
二、行政区划 3
三、交通情况 4
四、专面积与人口 5
五、历史属文化及习俗习惯 6
第二部分 城市投资环境分析 7
一、宏观经济发展状况 7
二、扬州居民生活水平 10
三、城市规划及重大市政建设状况 13
四、城市投资环境优劣势分析 18
第三部分、扬州房地产市场情况 20
一、扬州房地产市场一级市场情况 20
二、二级市场情况 31
三、扬州房地产市场发展现状及特征概括 45
第四部分、项目基本情况 46
一、项目基本情况 46
二、项目环境分析 47
三、项目SWOT分析 52
第五部分、综合发展结论 56
一、项目开发策略 56
二、客户群定位 59
三、项目定位建议 60
四、销售价格及收益分析 62
五、土地价格价格分析 70
六、投资分析 73
七、初步结论及建议 74
『肆』 房地产市场调查分析报告
房地产市场调查分析报告
录 ... 1
综 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7
2.1 研究背景说明 ... 7
2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8
3. 名词定义 ... 9
4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10
5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11
摘 要 ... 12
第一节 市场容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13
1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15
1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15
1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15
1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16
2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情况 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18
4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18
4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19
4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20
4.4 户型层次需求结构分析 ... 21
第二节 产品结构分析 ... 23
1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26
4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27
4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28
4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31
5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31
5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32
第三节 价格研究 ... 33
1. 供给价格水平分析 ... 33
1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34
1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36
1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37
1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38
1.6 存量房价格水平分析 ... 39
1.7 南京市租赁行情分析 ... 39
1.8 土地价格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41
2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41
2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41
2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42
2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42
2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42
2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43
2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43
2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44
2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45
第四节 消费者调查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究说明 ... 46
2.1 样本特征 ... 46
2.2 样本量 ... 46
2.3 数据的质量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指标 ... 47
2.6 调研内容 ... 47
3. 意向购房者的基本特征 ... 47
3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47
3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48
3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49
3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49
4. 意向购房者的居住现状 ... 50
4.1 现有住房的获得方式 ... 50
4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51
5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52
5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52
5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53
5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53
5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53
5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54
5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55
5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56
5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56
5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57
5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58
6. 购买方式与购买力分析 ... 58
6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58
6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61
7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61
7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61
7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61
7.1.2 报纸媒体 ... 62
7.1.3 网络媒体 ... 62
7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63
7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64
第五节 生活指数评价 ... 65
1. 生活指数评价 ... 65
1.1 区域生活指数模型 ... 65
1.2 应用与测评结果 ... 66
2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67
2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67
2.2 应用与测评结果 ... 69
3. 典型楼盘性价比分析 ... 69
4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70
4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70
4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70
第六节 媒体监测与研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71
1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71
1.2 分区域投放量统计 ... 73
1.3 分物业类型投放量统计 ... 74
1.4 开发商投放量统计 ... 74
1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77
3.1 房地产营销主题分析 ... 77
3.2 其它促销活动分析 ... 79
4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80
4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80
4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81
4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82
4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82
4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83
4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83
5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84
5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85
结 语 ... 87
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销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
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