❶ 房地产某项目总体定位 怎么写
房地产某项目总体定位 怎么写?
简单说下吧，这个要结合产品和周边的市场专环境，以及需求三属个要素来确定的。
你们在定位前一定要对这三个要素做充分的调研，了解你们打算做的产品是高档中档和低档，参考因素有规划，户型，交通以及产品所在项目的位置，位置好容易做豪宅，别墅啥的，位置不好就做普通项目
周边市场环境就是均价啊，周边的竞争项目都在买啥产品，各种产品卖的怎么样都要了解
需求就是项目所在地的消费水平怎么样，你们打算做的产品定位，有没有那么大的市场需求，高中低三种客户都区分对待，对这些都了解后才能做项目定位，做好方案，有问题再问我，刚好碰到你这个问题了.
❷ 根据避强定位策略（市场定位策略之一）,做项目成本分析。
所谓避强定位来策略是指企业力自图避免与实力最强的或较强的其他企业直接发生竞争，而将自己的产品定位于另一市场区域内，使自己的产品在某些特征或属性方面与最强或较强的对手有比较显著的区别。
不过，关于你所说的项目成本分析，因为没有具体的说明是什么样的成本分析，因此无法利用具体数据来回答。项目的成本分析核心的主要方法有：
1.比较法比较法，又称“指标对比分析法”。
2.因素分析法因素分析法，又称连锁置换法或连环替代法。
3.差额计算法差额计算法是因素分析法的——种简化形式，它利用各个因素的计划与实际的差额来计算其对成本的影响程度。
4.比率法比率法，是指用两个以上的指标的比例进行分析的方法。
等等。
希望对你有帮助！
❸ 如何通过市场调研确定房地产项目定位
前言 随着房地产行业的迅速发展，与房地产相配套的关联行业和功能企业越来越多，在如此多的配套企业中，开发商充当的角色是——作为整体项目的轴心，引导两个功能链条的良性运转，这两个链条即是产品链条和市场链条。我们亿房研究部在为众多开发公司作调查和调研时亦遵循上述两点.
产品链条是支撑开发商打造好产品的基础。越来越多的开发商具备优秀的产品理念，房子越建越好已成为消费者的共识。在整个产品开发与运作的过程中，建筑商、建筑设计公司、景观设计公司、专业装潢公司和专业物业管理等等，都是产品链条的重要组成部分，彼此间环环相扣，围绕开发商品牌和产品品牌来运转。产品链条的组建是开发商越来越娴熟的主要技能，因为重视，所以产品链条也越来越完善和稳固。
市场链条是由项目定位策划、产品宣传和销售推广这三个部分组成。有了好产品，如何销售和推广出去，达到和超过预期收益，是楼盘成功的重中之重。因为，无论是业界还是消费者，衡量一个楼盘项目的成功，其标尺更多是业绩，开发商所做的所有工作都是为业绩服务。值得说明的是，这里所指的业绩不仅仅是销售额，还包括品牌收益、企业形象收益和团队收益等等。
那么围绕上述两点。房地产业的调研对以后的项目定位工作则十分重要，本文将重点分析房地产市场调研的重要性和怎样通过市场调查进行项目定位方面作出一点浅析。 第一部分：房地产市场调查的实施要点 有的人认为房地产市场的调查与研究（下简称“市调”）高深莫测，很“玄”，有的人认为市调很简单，可有可无。其实市调是有方法、规律可循的。
我们认为：无论是发展商想寻找新的投资机会，还是为抢占市场，确定开发市场适销对路的物业；无论是发展商想为已开发物业制定正确的营销策略，还是为提高物业质量和附加值，提高经济效益，市调总能在其中发挥重要作用。房地产市场的调查与研究就是运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响的分析研究，为发展商预测项目经营销售状况，制定正确项目决策提供了可靠依据。
我们为某上海大型房地产开发企业针对光谷区域的调研亦是作重对该区域其它楼盘的营销状况及动态性影响情报资料进行重点调研,在调研的同时紧密结合我们亿房公司所掌握优越的政府及社会资源为该开发商圆满地完成了该区域的前期调研工作.
市调类型从调研方向上分大致有三类：
针对物业的市场调查
一般发展商想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时，会以目前市场上现有的物业为对象做调研。调查内容包括：位置、规模、类型、价格、工期、发展商销售状况，以此作为自己开发物业的依据。发展商大多最关心项目的价格和销售情况，其中难点又主要是真实售价与真实销售率的问题。
常见错误是将报价当实际价格。
表：(注:此为亿房研究部为香港某公司在永清片做调研时的概述或与其说是一种方式方法) 销售价格的确定：前表列出了了解实际成交价的几种方法及利弊。
销售率的确定：可依据同类物业市场预期（如份额、价格、销售周期）进行判断。因为市场是不断变化的，所以其数据也不可能绝对精确，但可以通过调研人员对市场的深入了解对数据做适当调整。
物业供应量的确定：如果简单地以建委、房管局的项目统计资料和预售楼盘资料为准会与实际情况有很大出入。实际上会存在报了不建（资金不到位、炒地皮）；建了没报（改变项目性质，如联建、自建改商品房）；报建归口不一致（有在区里，有在市里）；报建与销售内容不一致（最常见的是共用一个项目的销售证或内部认购）等情况，实地的现场调查是最可靠的办法。
针对客户的市场调查：
不同物业的目标客户群体是不同的，不同客户群体对房屋的偏好各异，比如中等收入家庭购房时会更关注价格，而高收入家庭购房时会更注重环境与景观等。不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别都能通过市场调查和研究准确把握，最终抓住目标客群，这是物业销售成功的关键之一。
这类调研内容包括：客户的购买力水平，客户购买力投向（包括物业类别、户型偏好、位置偏好、预期价格等）及客户的共同特性，如年龄、文化、家庭结构、职业、原居地等。主要的手段是通过问卷就调研者想了解的问题对目标调查对象进行访问。在确定目标调查对象时，可参照同类物业的已成交客户进行划分。整个过程的难点是问卷设计及赢取客户的配合。
针对客户的调研可谓是深受外埠各开发或代理公司的重视.我们亿房研究部在所有接受的外埠公司的调研中,此项内容可以说是重中之重.
全面的市场调查：
房地产开发不可能离开一个城市的社会、经济发展状况，因此一个完整全面的市场调查应该包括宏观的背景情况，如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容；再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析及重点项目对比（如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理等）。
这类调查应该是前述两种调查的结合，至少是部分内容的结合。这类调查的难点是工作量大，专业性强，需投入大量人力物力且工作周期长。
通常市调可分为三个阶段：
调查准备。确定调查的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如方式及进度、收集信息的范围与种类、经费预算、组建队伍及人员培训等）。
正式调查。确定市调资料来源及收集方法。直接资料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法收集；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。如采用问卷式调查，还须设计调查表及问卷并确定抽查对象及样本大小。
结果处理。将调查搜集到的资料进行分类、统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。
对代理商而言，市调应成为其强项，通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，找出市场空缺较大的物业类型，为发展商提供开发策略、营销策略，以利项目尽快推出，使发展商取得合理的投资回报。市调既不是不负责任的胡编乱造，也并非神秘不可掌握，它是一种方法、手段，运用得当，让人受益匪浅。
❹ 做一个简单营销策划方案。包括：项目名称，项目概述，市场分析，STP（市场细分，目标市场选择，市场定位）
在这里求策划方案，还不如直接在网络里搜呢，建议你去豆丁网下一个去。
❺ 为什么要进行项目前期定位研究
商业地产投资快速增加的同时，商业地产市场也进入了竞争残酷的"红海时代"。对此， 商务部有关负责人表示，商业竞争的危机主要来源于同质化竞争，差异化策略将成为引领商业地产的关键。作为 开发商，如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。尤其是大型商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节。其中，如何切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向，是决定商业项目成败的重要前期工作。 定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息，需要成熟的模式和丰富的专业经验。模式提供了全面、科学的工作思路与方法，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等。然而，项目定位绝非照猫画虎般的机械运动，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。研究区域消费文化便是对项目定位进行主题提升从而寻找项目"蓝海"之路的关键点之一。 通过对区域消费文化的深入调查研究，不仅能够使项目走差异化经营路线、寻找市场的空白点，尽可能的减少因为产品的雷同而形成的不必要的竞争，还能够形成自身特色的品牌文化定位，使项目自身形成一种文化氛围，通过这种文化氛围形成很强的客户忠诚度。 天津市的发展有悠久的历史，在城市的各个角落里有着丰富多样的消费文化，这种文化悄无声息地渗入老百姓生活的方方面面，在实际的消费行为中得到体现并最终影响着商业地产项目的后期经营。 开发商投资一个商业项目，毫无疑问，了解项目的资源状况是首要的，但项目该如何定位？如何将项目所在区域的文化资源优势变成市场优势？从文化的角度分析，首先一点是要尊重文化，要做到尊重文化就必须了解项目区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求开发商、策划人员、设计人员融入当地生活，利用不同的文化特征作为细分变量，进行细分。此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼。然后企业根据自身的使命目标、竞争优势，确定目标顾客群体，再通过顾客需求分析，更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。只有尊重了解了当地的文化，项目的宣传、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明确。 其次，开发商需要在了解这种文化的基础上，打造具备自身特色文化的商业项目。其实，识别商业项目特色的密码就是文化。这种文化不是开发商炒作出来的，不是无中生有的，而是在原先本来就存在的文化基础上所演绎出来，是企业根据当地消费文化结合自身的企业形象、文化底蕴和竞争者的文化定位及其核心竞争力等因素，进行企业内部文化定位，使内部文化定位与目标顾客的文化理念完美融合的体现。这样的文化是当地消费者所认可的，青睐的。这种演绎可以把原先明显的消费文化升华为更高的一个档次，也可以把原先隐性的文化更为张扬的表现出来，并实现其商业价值的最大化。 最后，对于商业项目来说，文化是广义的文化，首先是人文景观文脉化，其后依次是环境生态化、功能休闲化、管理现代化，因此一系列的规划设计、建筑元素与商业项目的经营管理都应相辅相成。 总之，商业地产项目有自身的特点与发展规律，项目前期定位准确与否直接关系到项目开发、运营的成败。商业地产项目的定位不仅是一个对市场逐步深入理解的调查研究过程，同时，也是发现、提炼、融合区域消费文化并提升项目主题文化的"创作"过程。(文/戴德梁行) 关键字： 地产定位报告 房地产项目定位
❻ 中国房地产开发项目市场定位研究报告
【概述】
●市场定位对房地产策划的意义
●房地产、房地产业、房地产市场概念
●房地产产品的特殊性
○产品特点
○房地产市场的特点
○消费者购买的特点
●市场定位理论的基本内容
○市场定位理论产生背景和演化历程
○相关概念的界定
○现代市场的定位-定位三层次
○房地产市场定位4P-4C理论
●房地产投资决策理论概述
○房地产投资决策涵义
○房地产开发投资决策的基本要素
○投资决策研究的主要问题
【发展研究】
●我国房地产业投资开发现状
●房地产市场定位现状
○市场定位与房地产
○房地产市场定位现状
●中国房地产开发项目管理现状分析
○传统房地产开发项目管理模式
○传统房地产开发项目管理模式存在的问题
【市场分析】
●中国房地产行业市场需求分析
●中国房地产行业结构分析
●房地产消费者行为分析
○消费群体差异分析
○消费者描述变量和行为变量分析
○消费者知觉分析
●市场细分及目标市场选择
●市场定位分析
○房地产市场定位的价值分析
○房地产市场定位的概念摘要
○房地产市场定位的具体策略
○房地产市场定位要点分析
●房地产开发项目市场定位内容
【问题及对策】
●我国房地产业投资开发存在的问题
【投资分析】
●房地产风险分析
○房地产开发投资风险的内涵及特征
○房地产开发投资风险因素分析
○房地产风险的细分类
○房地产投资风险分析方法
○房地产投资风险的防范策略
【环境分析】
●加入WTO对房地产开发项目市场定位重要性影响
●宏观政策对房地产开发项目市场定位重要性影响
○土地成本因素
○宏观政策因素
●行业竞争对房地产开发项目市场定位重要性影响
○房地产行业利润趋于平均化
○房地产行业竞争日益加剧
●客户需求对房地产开发项目市场定位重要性影响
○客群的多层次性和差异化特性趋显
○客户谈判能力、维权意识逐渐增强
○零和博弈的盈利模式的影响
●其他因素对房地产开发项目市场定位重要性影响
○经济、社会、政策、自然等限制条件
○开发商面临的诱惑与风险
○房地产市场定位的不可复制性
【考核与评价】
●五力模型：价值提升的检验标准
○五力模型理论概述
○五力模型在房地产开发中的运用
●SWOT模型：价值提升的总结验证
○SWOT分析概述
○SWOT分析在房地产开发中的运用
○通过价值提升促使SWOT优化
【分析方法】
●房地产开发项目市场定位步骤
●发现价值
○发现并提取土地的现存价值
○理论运用：写字公寓、商住办公与SOHO的产生
●细分价值
○通过市场细分寻找巨大的未被满足的需求
○理论运用：经济型别墅市场的产生与发展
●凸显价值
○突出目标客户的敏感诉求
○理论运用：失败与智能化的推广
●提升价值
○通过引入高价值客户提升项目与地块价值
○理论运用：价值提升
●房地产开发地段优选方法研究
○地段的内涵
○开发项目对建筑地段的要求
○地段选择的宏观影响因素
○地段选择的微观影响因素
○房地产开发地段优选决策方法评述
○混合目标系统及其目标规范方法
○地段优选的物元关联分析
【总体分析】
●中国房地产行业整体态势分析
○我国房地产业的发展历程
○当前我国房地产业发展现状
【战略与策略】
●房地产开发项目市场定位的目标：土地价值最大化
○土地价值
○土地价值最大化的内涵
○房地产价值的定义与特征
○土地价值在房地产开发中具有重要作用
○项目的定位和方案能否创造最大价值
○项目的定位和方案能否实现最大价值
○价值创造与价值实现的考虑因素
●三种竞争策略：价值提升的策略选择
○波特竞争策略
○差异化策略在房地产开发定位中的运用
○集中化优势策略在房地产开发定位中的运用
❼ 擅长做房地产项目市场定位的市场调查公司
项目来的市场定位与目标客户群自细分定位是两个不同的概念。
专业的市调公司，长于数据采集和分析，但并不擅长具体的策略定位，这方面还需寻找专业的策划咨询公司。
就房地产项目而言，其与市场相关的决策过程有其特殊性。而其市场数据统计及分析层面的资料多是以城市及其行政区域来划分市场的。而这些内容大多是现成的，只要去购买即可。不需要请市调公司专门去做调研。剩下的就是地段与城市地产板块的局部市场气候，这些完全可以自己组织一些人去做，可以获得一手信息，更有助于最中的定位决策。
❽ 房地产项目项目定位如何做
房地产项目定位需要按照以下环节进行：
房地产市场细分
开发商按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。
A.人口细分：
年龄性别、收入、职业、所受教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命循环
根据地理因素细分定位：潜在购房者地理分布状况
B.心理特征细分定位：
购买动机：自住的需求偏好？改善居住条件？资产保值？休闲度假？
个性：消费者个人的性格特征，影响对住宅式样、装修、室内布局、区位环境、社区文化的心理偏好:内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型等。
生活型态：平实型、寒酸型、炫耀型、名士型等。
生活方式：对消费、工作和娱乐的特定习惯和倾向性的方式。(AIO尺度）
C.根据消费行为因素：
购屋率：第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。
品牌忠诚性：强、轻、没有等三种。
购买行为的不同阶段：不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望等。
对产品的态度：狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视等
2. 选定目标市场
目标市场就是指企业在市场细分之后的若干“子市场”中，所运用的企业营销活动之“矢”而瞄准的市场方向之“的”的优选过程。
A.目标市场选择应该考虑的因素：市场规模、资源条件、环境条件、政策性因素、盈利性因素、风险性因素
B.目标市场选择的模式：单一市场集中化、选择专业化、产品专业化、市场专业化、全面覆盖、大量定制
3. 房地产市场定位
通过对产品主要技术参数、模式、产品概念的确认，创造出产品独特的、有自身特征的价值，确立产品在客户的心目中所占的地位。可以是质量、价格、功能、特色、造型。
4 .确定竞争对手
5. 认识和评价竞争对手
6. 确定竞争对手的定位
7. 分析顾客