㈠ 京津冀协同发展补齐区域综合交通运输短板
近日，国家发改委组织召开专题会议，全面部署加快京津冀、长三角、粤港澳大湾区城际铁路和市域(郊)铁路规划建设，打好打赢三大区域城际铁路和市域(郊)铁路建设攻坚战。
这将补齐区域综合交通运输短板，整体推进三大区域轨道上的城市群、都市圈及相关板块内项目的未来发展。
整体推进三大区域轨道上的城市群
京津冀协同发展十分重要，三大区域是我国最重要的城市群、都市圈，发展以轨道交通为骨干的现代化综合交通网络，条件最为成熟、需求最为迫切，既利当前、又利长远。通过加快城际铁路和市域(郊)铁路建设，推动实现三大区域协调发展促进了新的发展格局，是补齐区域综合交通运输短板的必然举措。
未来五年，三大区域首先将计划新开工建设城际铁路和市域(郊)铁路约1万公里，到2025年基本形成区域城际铁路和市域(郊)铁路骨架网络，形成城市群1-2小时交通圈和都市圈1小时通勤圈。
除此之外，还需要准确把握重点建设任务。通过梳理明确三年开工项目计划，建设总规模约6000公里，加快建设一批条件相对成熟的城际和市域(郊)铁路项目。
补齐区域综合交通运输短板利好板块内项目发展
轨道交通是一个城市的缩影。当铁路贯穿了一个城市,它将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。从全世界范围看,轨道交通的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。因此,轨道交通建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。
京津冀协同发展，通过准确把握土地综合开发，对新建城际铁路和市域(郊)铁路项目上盖开发、既有铁路用地综合利用等其他开发方式进行深入研究，探索城镇化地区铁路综合开发新模式。
通过把握功能定位，提升城际铁路功能定位和建设标准，加强市域(郊)铁路的统筹规划和设计建设，实现铁路建设与城市融合和多网融合，科学规划项目建设。
这些综合标准及质量的提升都将利好铁路附近板块内项目附加值的提升，因为轨道交通的建设不仅能够大大缓解当前巨大的交通压力,而且将对房地产产生较大的影响。房地产一般会集中在城市人口聚集而且交通便利的区域，轨道交通的建设会改变铁路沿线商业房地产的区位条件,进而使沿线商业房地产增值。
㈡ 为什么要进行项目前期定位研究
商业地产投资快速增加的同时，商业地产市场也进入了竞争残酷的"红海时代"。对此， 商务部有关负责人表示，商业竞争的危机主要来源于同质化竞争，差异化策略将成为引领商业地产的关键。作为 开发商，如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。尤其是大型商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节。其中，如何切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向，是决定商业项目成败的重要前期工作。 定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息，需要成熟的模式和丰富的专业经验。模式提供了全面、科学的工作思路与方法，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等。然而，项目定位绝非照猫画虎般的机械运动，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。研究区域消费文化便是对项目定位进行主题提升从而寻找项目"蓝海"之路的关键点之一。 通过对区域消费文化的深入调查研究，不仅能够使项目走差异化经营路线、寻找市场的空白点，尽可能的减少因为产品的雷同而形成的不必要的竞争，还能够形成自身特色的品牌文化定位，使项目自身形成一种文化氛围，通过这种文化氛围形成很强的客户忠诚度。 天津市的发展有悠久的历史，在城市的各个角落里有着丰富多样的消费文化，这种文化悄无声息地渗入老百姓生活的方方面面，在实际的消费行为中得到体现并最终影响着商业地产项目的后期经营。 开发商投资一个商业项目，毫无疑问，了解项目的资源状况是首要的，但项目该如何定位？如何将项目所在区域的文化资源优势变成市场优势？从文化的角度分析，首先一点是要尊重文化，要做到尊重文化就必须了解项目区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求开发商、策划人员、设计人员融入当地生活，利用不同的文化特征作为细分变量，进行细分。此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼。然后企业根据自身的使命目标、竞争优势，确定目标顾客群体，再通过顾客需求分析，更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。只有尊重了解了当地的文化，项目的宣传、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明确。 其次，开发商需要在了解这种文化的基础上，打造具备自身特色文化的商业项目。其实，识别商业项目特色的密码就是文化。这种文化不是开发商炒作出来的，不是无中生有的，而是在原先本来就存在的文化基础上所演绎出来，是企业根据当地消费文化结合自身的企业形象、文化底蕴和竞争者的文化定位及其核心竞争力等因素，进行企业内部文化定位，使内部文化定位与目标顾客的文化理念完美融合的体现。这样的文化是当地消费者所认可的，青睐的。这种演绎可以把原先明显的消费文化升华为更高的一个档次，也可以把原先隐性的文化更为张扬的表现出来，并实现其商业价值的最大化。 最后，对于商业项目来说，文化是广义的文化，首先是人文景观文脉化，其后依次是环境生态化、功能休闲化、管理现代化，因此一系列的规划设计、建筑元素与商业项目的经营管理都应相辅相成。 总之，商业地产项目有自身的特点与发展规律，项目前期定位准确与否直接关系到项目开发、运营的成败。商业地产项目的定位不仅是一个对市场逐步深入理解的调查研究过程，同时，也是发现、提炼、融合区域消费文化并提升项目主题文化的"创作"过程。(文/戴德梁行) 关键字： 地产定位报告 房地产项目定位
㈢ 上海恩浩投资（控股）有限公司
公司概况
1）定义恩浩
恩浩是涵盖房地产开发全过程（开发、投资银行、包销、设计、策划、营销、广告、直销、运营等）的全程服务企业
恩浩成立于2007年，历经四年的快速发展，现已成长为华东商业地产界的领军企业。公司专注于两大业务领域——商业地产业和酒店旅游度假地产。
公司前身为上海恩浩房地产经纪有限公司，主营业务为房地产策划与营销代理。自2007-2011期间，在长三角代理、包销了十五个商业地产项目；期间曾占据浙江嘉兴商业楼盘销售50%以上的市场份额；四年间累计销售额共计约60亿元。
公司秉承“中国商业地产全程服务商”的经营理念，自2009年始，先后进军广告、房产直销、商业运营、酒店管理、室内装饰、地产开发、投资银行；并在以上领域均取得快速且优异的发展。截止今日，恩浩控股已成为固定资产逾3亿元，企业员工近800人，业务区域涵盖上海、浙江、江苏、山东的大型商业地产全程服务企业。
自2010年始，恩浩全面进入房地产开发领域，在浙江桐乡与知名企业巨匠集团，联合开发桐乡市中心商业综合体“巨匠城市广场”与“巨匠中央大厦”；在山东海阳与中国道洪集团、中凯地产联合开发逾10万平米的“胶东义乌小商品物流城”，并在浙江海宁与浙江宝马汽配集团联合打造“海宁百汇海隆大市场”，在中国知名景区浙江乌镇，收购与运营“乌镇朋悦旅游购物商厦”项目。
2）大事记
2007年，上海恩浩房地产经纪有限公司成立；
2007年09月，代理浙江濮院九龙港餐饮休闲街；
2008年03月，代理浙江桐乡城南商业广场，将一个停滞了2年的商业存量项目，重新策划包装、销售，用5个月即创造销售3亿元的优异成绩，一举奠定恩浩地产在嘉兴的知名度，并迎来众多项目慕名合作，并迎来快速发展。
2008年07月，接手杭州代理商卖不动的浙江桐乡红星美凯龙，仅用4个月实现近4亿元的销售与资金回笼；
2008年09月，公司进入房产直销领域，创立上海三恩房地产经纪有限公司，截止今日，三恩已拥有上海、苏州、常熟、张家港、江阴、太仓、南通6个城市布点，员工人数近300人的上海领先的房地产直销企业；
2008年11月，在世界金融海啸的背景下，接手同行卖不动的浙江濮院环贸中心，实现六月清盘的销售佳绩，并且环贸中心女装毛衫市场于2009年08月成功开业，至今运营状况良好；
2009年09月，参与策划、销售、运营嘉兴红星美凯龙全球家居生活广场（中南家居广场），并用六个月时间销售4.5亿，并实现项目2010年9月成功开业；
2009年10月，代理浙江濮院中央商城毛衫市场，三月实现近4亿销售额，创造当地销售神话；
2009年12月，接手江苏常熟卖不动的中凯国际办公楼物业，将其高区办公改造并包装成产权式酒店“世贸饭店”，并实现高价售磬且成功开业；
2009年11月，接手浙江海宁许村家纺国际项目，五个月该项目售磬；
2010年04月，在中国知名景区浙江乌镇，收购广业大厦项目，更名为“乌镇朋悦旅游购物商厦”，项目已于2011年5月1日成功开业；
2010年05月，在浙江嘉兴成立房地产直销体系：嘉兴美嘉房地产经纪有限公司，截止今日，美嘉行已拥有嘉兴、海宁、桐乡、杭州等4个城市布点，员工人数近200人的浙北领先的房地产直销企业；
2010年06月，代理并运营桐乡绿都锦苑社区商业街，三个月该项目售馨并招商开业，截止今日，商业街入驻率95%，且引进永和茶楼、东兴超市等一批嘉兴知名商业品牌；
2010年03月，与中国道洪集团、中凯地产联合收购山东海阳金泰置业有限公司全部股权，并开发逾10万平米的“胶东义乌小商品物流城”；
2010年07月，以恩浩项目售楼处建设装饰与契机，创立嘉兴恩浩装饰工程有限公司，旨在为恩浩地产开发、代理做装饰配套，并向市场承担装饰业务；
2010年10月，与知名企业巨匠集团，联合开发桐乡市中心商业综合体“巨匠城市广场”，并实现3月清盘的佳绩；
2010年10月，在浙江濮院代理“濮院商贸中心”项目，实现六月清盘的佳绩；并进行后期招商运营，其中毛纱一条街与商务酒店均将于2012年初开业；
2011年03月，与知名企业巨匠集团，联合开发桐乡市中心商业与星级酒店综合体“巨匠中央大厦”；
2011年04月，在宏观调控背景下，代理浙江大麻“杭州湾轻纺城”项目，并实现1月销售50%的销售佳绩；
2011年03月，在浙江嘉兴与浙江嘉洲投资联合打造“嘉洲世贸中心”，项目将于2011年08月上市；
2011年04月，在浙江海宁与浙江宝马汽配集团联合打造“海宁百汇海隆大市场”，项目将于2011年09月上市；
2011年05月18日，恩浩嘉兴区域总部大厦（6层近4000平米大楼）装饰完毕并投入使用；
2011年5月20日，在原三恩直销、美嘉直销的基础上，成立“恩浩狼牙移动直销大队”，建立强有力的移动作战直销部队；
2011年07月01日，恩浩上海总部搬迁至上海中江路国盛中心1号22层；
企业文化
1）恩浩理念
经营理念：天恩浩大，筑地百年
恩浩使命：以商业地产为城市的持续发展创造（传递）动力
恩浩价值观： 好信誉、大格局、强执行、同富裕
恩浩发展（营运）目标：
2010年全力进入房地产开发、包销、营销、运营领域
2013年组建恩浩集团
2018年实现公司上市
2）企业公民
“企业公民与企业社会责任”已经成为一个现代企业的基本行为方式和准则。
恩浩控股一直以“以天下为己任、以企业为本位、创造财富、共同富裕”为宗旨，深感社会责任对于现代企业公民的意义，立志于做一个对社会持续贡献的百年企业。
恩浩的地产项目，不仅追求销售成功，同时也追求运营成功，追求企业、社会、客户三重利益价值；
恩浩内部成立“恩浩员工互助基金”，旨在提倡员工彼此帮助、彼此相爱的关爱理念；让有困难的员工得到关爱和帮助；
恩浩内部成立“恩浩社会助学基金”，旨在帮助中国困难学生完成学业，走向成才；
每遇重大灾难事故，恩浩积极向灾区、红十字会进行捐款捐物，尽企业公民应尽之责任。
业务版块
1、房地产投资银行
迅速发展的中国房地产业已迈入一个地产与资本相结合的“金融时代”，资本力量的强弱与否、善用资本能力的高低，将注定企业在未来市场格局中的地位。
自恩浩地产2009年快速发展之始，我们即进行“地产+金融”两大领域结合的实践和探索，推出房地产投资银行服务，旨在通过构建“地产项目投资银行服务平台”， 以自有资本为基础、融入浙江温州资本、行业合作伙伴资本，为公司项目操作提供充足的资金保障；依托恩浩众多土地资源、项目资源、合作伙伴资源；通过拿地开发、收购地产项目公司股权、商业地产项目包销等综合性的经营模式，取得了巨大的投资回报，并成为了资金伙伴最佳回报的商业地产银行家。
在项目操盘与执行过程中，我们以强大的策划与产品设计能力、使命必达的执行力、巅覆式的营销能力、深厚的商业后期招商与运营能力；最大化减小投资风险、最快速缩短项目操作周期、最快速回收资金投入、最大化创造高额回报；2010-2011，我们已成功运作5个项目，获得了政府、市场、合作伙伴的巨大肯定。
2、房地产开发
恩浩控股于2010年03月，与与中国道洪集团、中凯地产联合收购山东海阳金泰置业有限公司全部股权，并开发逾10万平米的“胶东义乌小商品物流城”；
自2011年始，恩浩全力进入商业地产开发领域，拟将目标市场锁定为二三四线城市，开发“商业市场综合体”项目，并从胶东义乌小商品物流城始，建立“大都会城市广场”品牌。
合作方式：
1）、项目公司转让；
2）、合作开发；
3、地产项目包销
经营方式：地产项目包销，即恩浩与项目开发商签定《项目包销协议》，设定收购底价，付款金额与周期；然后恩浩自行设定价格，自行对项目进行改造、销售面积分割、销售执行与后期运营，在约定的时间周期内按约定完成项目销售，如未按期完成销售额，则由恩浩注入资金以达到承诺的付款金额或将剩余房源由恩浩一次性按包销价格买断。
承接优质商业项目的合作洽谈。
代表项目：巨匠城市广场（宏望大厦）
包销前项目形象：
包销后项目形象改造后：
销售周期：3个月90%
4、项目营销代理
服务领域：恩浩专注于商业地产、与酒店旅游地产的营销代理。
服务产品：社区商业、购物中心、综合体、专业市场、产权式酒店、单身公寓、度假公寓等
服务模块：
1）、前期策划
市场调研：区域房地产市场研究、区域商业地产研究、区域商业业态调研、区域商业需求研究等；
项目定位：项目业态定位、概念定位、目标消费群定位、销售购房者定位、销售价格定位、销售周期设计等；
投资分析：静态财务分析，盈亏平衡点分析，敏感性分析及项目风险评估；
产品研发及概念规划设计：产品创新，户型建议，商业动线设计、外立面风格设计、概念规划、景观规划等；
2）、营销代理
营销推广策划：品牌策划，项目包装策略，市场推广整合营销策略等
代理销售：代理销售执行
3）、营销顾问：
项目竞争环境分析，营销策略，销售组织、训导，销售执行控制，推广计划及推广效果评价等。
代表项目：
桐乡红星美凯龙、嘉兴红星美凯龙、濮院中央商城毛衫市场、常熟世贸饭店等
5、房产直销
房产直销，亦称为房产行销；是不同于以广告拉动客户、售楼员在售楼处坐等客户上门的传统营销方式。而通过电话直销、市场派单、人脉网络营销、陌生拜防等方式，与有效客户直接沟通，进而带往现场及售楼处产生销售成绩的销售方式。
恩浩直销团队，下分三个团队，共约500个业务员：
一为上海三恩房地产经纪有限公司，共拥有上海、苏州、常熟、张家港、江阴、太仓、南通6个城市布点，员工人数近300人的上海领先的房地产直销企业；
二为嘉兴美嘉房地产经纪有限公司，共拥有嘉兴、海宁、桐乡、杭州等4个城市布点，员工人数近200人的浙北领先的房地产直销企业；
三为恩浩在以上二个团队的基础上，因项目分布远的经营特性，成立“恩浩狼牙移动直销大队”，这支移动团队已在嘉兴、山东青岛、烟台布点；为恩浩的项目销售提供强有力的支持。
6、工程装饰
2010年07月，以恩浩项目售楼处建设装饰与契机，创立嘉兴恩浩装饰工程有限公司，旨在为恩浩地产开发、代理做装饰配套，并向市场承担装饰业务；
代表项目：巨匠城市广场售楼处、巨匠中央大厦售楼处、濮院商贸中心售楼处、海阳百汇海隆售楼处、恩浩上海总部、恩浩嘉兴总部、乌镇朋悦假日酒店、住宅套房案例等。（放图片）
7、商业运营
恩浩自2008年始，与行业领先的商业品牌，如红星美凯龙、江南摩尔运营团队、仕泰隆机床模具市场等，进行了广泛且深入的合作；因恩浩的主力业务产品为商业地产，故与建材装饰家具、羊毛衫、服装、小商品、百货、家电、汽配、五金机电、模具机床、汽配、新能源等多个业态的多个经营品牌、市场团队进行过合作。
2010年始，恩浩成立了自己的商业运营公司与酒店管理公司，一为管理恩浩旗下的商业与酒店项目；二为向市场输出品牌与服务。
㈣ 房地产开发商业业态的分布有哪些种及各种业态的市场定位如果自持和出售有何区别！
业态是一种商业模式，是向顾问提供产品和服务的具体功能和形态。每个做商业地产的人对业态的理解都不同，分类也不同，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定，但个人认为作为商业地产业态，只对于各种商业地产开发模式的一种区分。下面列举的只是商业地产开发的几种模式，购物中心、写字楼、百货、超市、专业市场、仓储式会员店、城市综合体、酒店、餐饮、休闲娱乐、旅游、商业街、农贸市场、批发市场、奥特莱斯。
每种业态都有各自特点，可以随意组合，也可单独开发，例如购物中心就包含了超市、百货、休闲娱乐、餐饮等业态，城市综合体覆盖面更广，包含了购物中心、写字楼、酒店、餐饮等业态。所以说市场定场定位跟你的项目的选址、开发规模、规划设计、商圈辐射区域、城市发展、竞争对手、人均收入、交通位置等因素而定的，应先做市场定位，才能确定项目的业态定位。
自持和出售是开发商根据自身的回款需求即资金流而制定的战略需求，不管是自持或出售，前提是必须统一管理、统一招商、统一运营。所以出售的项目开发商都要求售后返租。如果做好售后返租，个人认为自持和出售对今后的招商和运营不会产生太大的影响。
你问的问题有点太大了，这也不是一两句就能说清楚的，建议你多看看商业地产策划的案例，里面有市场定位报告和招商定位报告，看几个就知道了！
㈤ 商业地产项目策划内容有哪些
第一部分：市场调查
一、区域总体社会及经济发展状况
二、房地产总体市场现状及回走势分析
三、答市场需求分析
四、竞争市场调研与分析部分
第二部分：客户分析
一.客户群体的构成与特征的描述
二.客户群细分及其客户心理因素分析
三、目标客户需求分析
四、交易案例客户总结
第三部分：项目分析
一．项目简介
二．项目SWOT分析
三．项目规划设计方案评析
四．项目综合评价及项目发展策略
第四部分：项目整体定位
一．整体定位原则
二．项目整体定位
三．形象定位
四．产品定位
五．规划建议
六．建筑
七.业态定位
八． 经营方式定位
九． 园林建议
十．配套建议
第三部分 招商方案
㈥ 县城纯商业地产怎么做
该项目在当地来讲应该算是个大盘了，那么就首先要给其一个准确的定位（KFS不愿意降低专价格，可能在意识属上已经有了一个定位的高度。）根据项目所在区域的实际现状和发展规划，是一般商业区还是核心商业区的定位一定要准确，定位源自于扎实的市场调查，和项目综合分析、以及对市场把握度和精准的战略眼光。 不管怎么样，一个新兴商业的快速崛起，是需要主力商家来带动的，而且是不同业态组合的商家进行错位经营，以此带动零散商户进驻。我们先看看我们的客户（经营着和投资者）在想什么： 商家（经营者）希望： 进驻后，有赚钱的信心。具体表现：前期市场培育阶段经营压力能够承受，避免亏损。后期市场有良好发展的希望。
㈦ 商业地产项目术语
商业地产项目术语
商业项目术语
1. 零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2. 零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。
3. 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
4. 全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。
5. 市场化经营 商场化管理：指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6. 精细化管理：是以“精确、细致、深入、规范“为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
7. 购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
8. 购物中心的人流
购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
9. 购物中心的交通
购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
10. 一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
11. 二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
12. 水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
13. 垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
14. 划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。
15. 划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。
16. 购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。
17. 交通空间：包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。
18. 商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
19. 服务空间：是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。
20. 休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。
21. 柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。
22. 货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
23. 租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。
24. 转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。
25. 关系营销：是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠的关系，而为了要做到这一点，企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、良好的服务以及适当的价格，从而与这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术和社会的关系纽带。
26. 渗透营销：是一种与顾客之间的沟通，这种沟通就是走进顾客的世界，从他们的角度出发的一种互动的交流，使自己和顾客的目标逐渐一致，达到统一。
27. 诚信营销：是在市场营销活动中，企业和消费者始终坚持信息对称原则，企业诚实经营，保证营销活动的公开、公平与公正，以维护和增进全社会和人民的长远利益，以求得企业的长期发展。
28. 营销创新:是根据营销环境的变化情况，并结合企业自身的资源条件和经营实力，寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。
29. 项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的运营团队。
30. 专家顾问团：指根据项目运作需要，组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队，从外围对项目组进行指导、监督，以保证项目正常、顺利、良好的运营。
31. 系列广告策略：就是预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告，以加深广告印象增强广告效果。
32.店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。
33. 商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
34. 商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
35. 市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
36. 社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
37. 住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
38. 百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
39. 商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
40. 交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
41. 商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为。
42. 商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
43. 转租：指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。
44. 物流中心：是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果，同时也是第三方物流理论得到应用的产物。
45. SP：Sales Promotion，中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定的时间和预算内，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用，刺激需求，达成交易目的促销手段和措施。
46. 价格折扣策略：挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。
47. 廉价产品策略：用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。
48. 声望策略：市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品，并且标定更高的价格。
49. 产品繁衍策略：挑战者可以通过推出大量不同式样的产品，向顾客提供更多的选择来追逐领导者。
50. 集客：指为商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度地吸引消费者，使他们有计划地在此消费金钱及时间。
51. 市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。
52. 营销组合：是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。
53. 市场营销实施：是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动的过程。
54. 市场营销控制：包括估计市场营销战略和计划的成果，并采取正确的行动以保证实现目标。
55. 差异化营销：是指企业根据市场细分原则，通过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环境的分析和比较，找出对自己企业最有利的差别利益。
56. 形象差异化：即企业实施通常所说的品牌战略和CI战略而产生的差异。
57. 市场差异化：指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。
58. 市场细分：是根据消费者对产品不同的欲望与需求，不同的购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同的或相同的小市场群，分为“异质市场“和“同质市场“
59. 同质市场：是指消费者对产品的需示大致相同，如消费者对大米、食盐等的需求差异极小。
60. 异质市场：指消费者对产品的需求差异很大，如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。
61. 产品定位：这种定位是针对产品属性而言，是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置，用以标识自己的产品，以示区别于竞争者的产品。
62. 价格定位：指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上，这个水平是与竞争者相比较而言的。
63. 品牌定位：是以产品定位为基础的品牌诉求方式。
64. 促销定位：促销定位有两层含义：一层是促销方式的选择定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择及其组合；另一层含义是在选择了特定的促销方式后，又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。
65. 营销战略定位：就是通过规划，制定企业发展的宗旨、目标，使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程，这种定位表现为制定一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。
66. 区别营销：是指公司根据不同顾客、品牌特点，利用差异化策略，抓住一部分高利润消费者，与他们建立更多的信赖和忠诚，销售一小部分高利润消费者的产品。
67. 定制营销：是指根据顾客的个性特点和差别化需求，为顾客“量体裁衣“，提供差别化需求商品和服务需求。
68. 一对一营销：是针对不同顾客的性质及购买经验，“一对一“地提供个人化商品和服务。
69. 撇脂定价法则：是将新产品价格定得较高，尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。
70. 牺牲商法：指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度，留给消费者深刻的企业形象和商业信誉，从而达到招徕顾客、留住回头客，实现整体经营利润最大化的营销手法。
71. 无缝营销：为了提高整条营销渠道的服务质量，从而为消费者创造更有价值的服务，营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界，在多层面的基础上相互协作，就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法。
72. 越轨营销：是在不违规的情况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为，制造轰动性社会效应，用最小的投入，为企业和产品赢得扬名的机会。
73. 直效营销：是营销者不受传统营销通路的限制，通过媒体直接与顾客沟通，进而产生互动式的反应或交易。
74. 实时营销：是指企业在经营过程中，把消费者当作伙伴，利用现代发达的信息技术，经常性地与消费者进行对话，直接了解消费者的需求意图，让消费者积极参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来，从而缩短消费者与商业企业间的距离，取得营销的成功。
75. 商业组织体系建设
根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等，进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。
76. 商业制度体系建设
根据不同商业企业的管理的特点和需要，制定商业企业的各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作，确保管理的有序、规范。
77. 商业流程设计
对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，确保流通环节的简洁、规范和通畅。
78. 商业招商招租
为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。
7. 商业经营管理
根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。
80. 商业营销策划
根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。
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仅供参考：
一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求
策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
（一）策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和
用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出.
（二）、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。
（五）营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5）价格策略：这里强调几个普通性原则；
销售当时的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售进度安排；
发展商的成本及营销目标；
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
4、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
5、广告宣传计划。
（1）、原则
服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。
（2）、广告目标
建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。
（3）、广告方式
全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。
（4）、广告风格
自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；
重点突出项目的各项优势；
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。
（5）、卖点整合
项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
（6）实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
6、具体行动方案
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。
六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。
㈨ 商业地产策划是干什么的
商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业专地产融资策划、商业地产价值属链构造和策划、商业地产建筑策划等。
商业地产是包括城市综合体、购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、酒店、度假村、养老院、写字楼及住宅和写字楼的底层商铺等以商业化经营为目的与住宅房地产有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。