房地产营销策划部制度流程有哪些

1. 房地产营销策划方案的流程

对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。
好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：
1） 地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10） 阐述楼盘的付数
计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：
第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。
第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。
第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。
总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。 在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。
预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。 内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：
①楼盘效果图。
②楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。
③售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。
④工地围板的设计、绘制。
⑤展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。
⑥展销场地道路指导牌的制作。
⑦展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。
⑧影视广告创意构思及拍摄制作。
⑨报纸广告首5期的设计、完稿及定版。
⑩围绕展示会其它促销宣传用品。

2. 房地产策划流程的工作程序安排

第一阶段：市场调查与全球化思想采购及理论研究同时进行；
第二阶段：确定初步定位并向发展商作中期汇报（以ppt投影形式）；
第三阶段：确定概念产品类型及实操方案，完成策划书 销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节 销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一、项目策划所包涵内容：
（一）市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
（二）目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
（六）媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
（七）推广费用
现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放 （一）销售现场准备
（二）销售代表培训
（三）销售现场管理
（四）房号销控管理
（五）销售阶段总结
（六）销售广告评估
（七）客户跟进服务
（八）阶段性营销方案调整 一、项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二、市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。
三、项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四、项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五、项目销售思路：
（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六、项目销售策略：
（一）项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1．开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2．你已经知道目标客户是哪些人；
3．你知道你的价格适合的目标客户；
4．你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；
5．已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；
6．已确定目标客户更能接受的合理销售方式；
7．已制定出具竞争力的入市价格策略；
8．制定合理的销控表；
9．精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案
10．组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；
11．尽力完善现场氛围；
12．你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13．其他外部条件也很合适。
（二）项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！
（三）销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。 一、创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二、资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式中间强、两头弱的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。
三、系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的卖点一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四、可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。 随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

3. 房地产策划和营销工作流程

一、企业发展战略的把握
1. 公司已有的业绩和目前发展状况
2. 公司的中长期发展归划和财务状况
3. 公司所秉承的企业理念
4. 本楼盘的利润目标和财务安排

二、市场调查和分析
1. 市调本区域范围内的楼盘（5公里范围内）
2. 与同样价位不同区域的楼盘进行比较
3. 与目前正处于强销期的楼盘进行比较
4. 与未来即将推出的楼盘进行比较
5. 与销售成功的楼盘进行比较

三、市场定位、企划方向的确认
1. 楼盘的细分市场定位
2. 楼盘的产品定位，客源定位
3. 楼盘的竞争定位
4. 楼盘的设计基调、设计风格确定
5. 广告基调和广告风格的确定
四、与建筑师协调沟通产品规划特性
1. 产品功能规划的沟通
2. 产品总体规划、细部结构、公共配置的沟通
3. 产品外立面的沟通
4. 产品内部三维空间处理的沟通
5. 产品内部单元房型设计的沟通
6. 产品的面积配比、格局配比的沟通
7. 产品建材设备选择确认的沟通
五、楼盘的标识
1. 楼盘的命名
2. MARK和LOGO TYPE的设计
3. 标准字体的设计
4. 标准颜色的确认
六、销售现场和促销活动的场地安排
1. 接待中心的选址
2. 接待中心至工地现场沿线景观美化
3. 接待中心风格定位、设计、施工和室外空间企划、设计、布置
4. 放置标示牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板
5. 公开酒会或其他促销活动现场的选址、设计和布置
七、接待中心主要销售道具
1. 交通位置图，区域环境图
2. 鸟瞰图、透视图的绘制
3. 墨线图、家具配置图的绘制
4. 建筑模型的制作
5. 室内室外灯光选择和灯箱制作
6. 接待中心销售道具的布置与安排
7. 接待中心销售道具使用注意事项
八、样品屋或实品屋的装修
1. 样品屋或实品屋的户型选择
2. 实品屋的楼层、景观选择
3. 室内装潢的设计、施工和实施
4. 室内灯光照明，日常生活什物摆设
5. 清洁卫生和监护工作
九、印刷媒体的制作
1. 说明书企划、设计、文案、完稿、印刷
2. DM企划、设计、文案、完稿、印刷
3. 海报企划、设计、文案、完稿、印刷
4. 平面图册企划、设计、文案、完稿、印刷
5. 请柬的设计、文案、完稿、印刷
6. 各类印刷物封套的设计、完稿、印刷
十、报刊媒体的制作与安排
1. 新闻报道的安排、撰写和发稿
2. 报纸广告企划、设计、文案、完稿、发布
3. 杂志广告企划、设计、文案、完稿、发布
4. 电视影片的企虹、撰写、设计、拍摄
5. 广播广告的企划、撰稿、制作、发布
十一、广告发布计划
1. 不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告的选择
2. 不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告的选择
3. 不同电台、不同时间、不同栏目的电视广播广告的选择
4. 不同地区、不同时间、派报夹报的方式
5. 不同媒体的发布组合安排
6. 发布数量、发布节奏的安排和控制
十二、价格制定与价格控制
1. 基价和差价系数的确定
2. 底价价目表与表价价目表的拟订
3. 付款方式的确定
4. 优惠折扣的条件和方式
5. 销售人员、销售经理等各级人员的让价空间和权责范围
十三、推出时间计划
1. 依天气状况、季节特性而定
2. 依民情民性、财政情势而定
3. 依施工进度、资金状况而定
4. 依准备工作、市场状况而定
5. 销售人员的体能训练
十四、业务训练计划
1. 销售人员房地产基本知识教育
2. 答客问的制作
3. 答客问的反复演练及修正
4. 销售人员制服、名牌、名片的设计制作
5. 销售状况表的设计、完稿、制作
6. 销售队伍的组织编派和奖金制度的拟订
十五、现场销售执行
1. 电话接听，电话追踪
2. 现场来访客户接待，介绍楼盘
3. 带看楼盘实地，详介楼盘、环境
4. 客户追踪、拜访
5. 收取大定、小定，直到最后签约
6. 各类报表的填写
7. 销售检讨会
8. 现场考勤值日、卫生保洁
十六、房屋销售相关
1. 大、小定金收据
2. 内外销商品房预售合同
3. 内外销商品房销售合同
4. 房屋租赁合同
5. 签定相关文书的注意事项
十七、促销活动的主题选择
1. 新产品说明会
2. 房地产投资捷径讲座
3. 儿童绘画比赛等亲情活动
4. 影星、歌星联谊晚会
5. 大家乐有奖竞答游戏
6. 促销活动计划、实施、效果评判和费用安排
十八、广告效果和销售状况分析
1. 各种媒体来电状况分析
2. 各种媒体来人状况分析
3. 每周每月实际成交分析
4. 每周每月退户情况分析
5. 每月销售情况总体分析
6. 下一阶段销售计划安排与建议
十九、销售总结
1. 销售结束总结报告
2. 总结报告审核并存档
3. 工地用品及销售道具清理完毕公司收存
4. 计算销售人员的奖金，激励士气
5. 举办庆功活动，奖励参与作业人员

4. 房地产计划运营管理部门的主要职责工作流程有哪些请各位地产界朋友赐教！

计划运营管理部门主要职责：

1.负责新开发类项目计划编制工作;

2.负责升级改造类项目计划编制工作;

3.负责计划管理制度的编制、修改、完善工作;

4.负责计划实施过程中的跟进监督工作;

5.协助、配合集团办公室完成绩效考核;

6.编制工作计划执行报告,分析项目计划编制、节点设置科学性;

7.办理集团及下属公司开发资质年审及升级工作。

工作流程：

1、提出具体工作目标。（包括公司长期发展目标的制订，战略方向的确定和短期目标的制订）。

2、制订实现目标的具体手段和办法。

3、明确实现分目标的实施计划。

确定实现分目标的具体负责人，并共同商讨，列出目标实现时间表，明确实施步骤及实施人、实现时间段等。

4、实施跟踪。

对实施过程中出现的具体问题，应由该分目标的具体负责人提出，交营运部分管人共同商讨，确定最终解决问题的手段。

5、过程监督。

对实施过程中出现的具体问题，该分目标的具体负责人不能执行或偏差较大而不主动反映的，营运部可行使其监督权力，指出存在的具体问题，督促并协助解决该项目的具体问题。

6、总结改进。

在计划时间内完成具体目标后，对目标完成情况进行总结，并分析其间出现的问题，商讨改进办法，并作进一步完善。

(4)房地产营销策划部制度流程有哪些扩展阅读：

房地产应重视计划运营部门的职能与工作，使集团公司形成规范化、标准化、流程化、精细管理、合理架构、权责清晰、有据可依、最大化规避风险及公平考核规范评估等等适应现阶段国情。从而增强生存内力与持续发展能力。

基于国家政策法规的限制及消费者越来越理性与现阶段的冷眼旁观或等待抄底。房地产集团、公司在现阶段应该主要修炼“内功”：

1、减少内耗与节约成本；

2、提高效率；

3、加强各个接口的管理内容、管理标准、管理规范；

4、制定相应的发展战略与经营计划并有效分解；

5、有效的经验知识积累与推广；

6、加强团队协调、协作的能力与最佳搭配；

7、注重人才培养及公平考核增加员工稳定。

以上小条基本涵盖房地产计划运营部门的所有工作内容。

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