⑴ 如何开展营销策划工作
首先是战略目标，没有目标，一切无从谈起；这个战略定位应该是符合企业自身条件、持续发展及竞争环境的。 在品牌定位中，包括目标目标客户的确定，目标市场的选择；以及品牌文化，品牌联想定位，品牌诉求定位，品牌档次定位等一系列品牌战略定位。有了相对准确的定位之后，我们才能谈具体的战术与执行。 在习惯上，我们的企业多按产业链对企业进行品牌定位。 示意：原料供应规模生产招商推广终端销售顾客消费 一直以来，经营管理者的视觉都会被一种直线的过程所阻碍，一端代表着企业内部（产品），一端代表企业外部（顾客），道理上是只要生产出好的产品，顾客自然会购买，于是产品决定顾客的思维逻辑在不断误导我们的企业行为。很快的，企业就发现了其中的荒谬，发现顾客对好产品的认知比产品本身更重要，于是围绕产品上下游进行系统地建设，如上游的原料供应、开发设计，下游的渠道开发、终端促销，他们围绕一种产业，形成我们今天所熟知的产业链。相对过去企业个体的独立产品认知，产品链已经是一种进步。 但市场经济形式下，我们的一切品牌营销策划必须围绕消费链进行。 示意：生活方式目标群体关联因素关联产品产品配置与组合 在消费链时代，旧的商业原则被生活方式彻底颠覆了，因为今天，顾客已经是一个独立的运行系统，有自主而独立的选择权。皮包是皮包，衣服是衣服的旧产业观念被彻底打翻，她们需要考虑挂包是否与衣服搭配。 企业不能再自作聪明地替消费者作主，企业企图靠标准化产品集成起来，形成一个无缺陷的产业链来满足顾客，是很笨拙而幼稚的错误，以生活方式打造的消费链，其关键在于归还消费者的选择权。这是企业营销策划的重要意识形态。 生活方式正在打造消费链，其关键是消费者根据自己的生活方式在决定产品选择权。对于企业个体来说，将不再是提供完整产品，而是要提供生活方式的元素。购买一辆汽车，他们会发生一连串的消费行为，会组合选择一系列产品。 顾客的消费认知非常不可靠，他们是实实在在的盲流，他们在不同的产品间跳来跳去，他们朝三暮四，他们没有专一与忠诚，他们只受生活方式的影响。生活方式的影响力，是在顾客与顾客之间的彼此影响，它也代表着最真实的市场影响，也就是说它是消费者之间的传播，而不是企业对顾客的广告宣传。 当一位女士打定注意准备购买一款漂亮的套裙时，却被姐妹们一句现在不流行了而改选了另一款时装。现在，你还敢说我的消费我做主吗？消费链时代已经彻底颠覆了产品决定顾客的说法，所谓的好品质，坏品质只取决于它在一种生活方式中的位置。假如它的品质再好，如果无法匹配目标群体相应的生活方式，那么，它只能是垃圾产品。 我们可以这样理解消费链的基本法则 消费链是基于消费者生活方式的串联； 企业不再是单一提供产品，而必须提供及时的生活元素； 必须基于目标群体的生活方式，传播相对应的品牌思想主张，并重新定义竞争者，重新定义合作者； 在消费链中，重要的不是新品的不断供给；而是消费观念的不断引导；关联因素的不断串联； 重要的不是产品与顾客之间的互动，而是顾客与顾客之间的联动；
⑵ 招商策划 包含哪些内容
招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动。是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又是什么呢？策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。
确定目标包括三个方面：
第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到实现。
聚合招商，一家专业的招商外包公司，国内有影响力的企业，一年只做十个项目。在收集信息时要把握以下几个要点：
第一，既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时，事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。
第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁。信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。
第三，要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而使信息的价值量大增。
⑶ 营销策划如何让招商不再“招伤”
每年春秋两季糖酒会，很多食品企业趋之若鹜，出动大量的人财物参展招商。然而，事与愿违，营销总监营销经理们往往都是“高高兴兴参会来，垂头丧气回家去”，下一次糖酒会，又忍不住全国数万经销商的诱惑，继续参会，重复着相同的过程，收获着同样的结果。曾经有许多企业老板提出这样的疑问：为什么我们在招商力度上挥金如土，经销商打款却区区数万？为什么我们招到的都是“首批款”经销商？值得深思和探讨！ 企业带着经销商赚钱还是经销商带着企业赚钱？ 十年前经销商打款都是几十万，为什么现在找个经销商使了很大劲才打款几万？这是很多企业营销人的困惑。于是，企业营销总监们就绞尽脑汁制定更加具有吸引力的经销政策，提高企业市场支持力度，然而，经销商似乎并不买账，打款进货依然小心翼翼。 天策行营销策划机构十几年的协助企业招商的经验得出一条结论：关键在于企业是带着经销商赚钱还是经销商带着企业赚钱。通过对最近十届糖酒会近2200家企业样本的调研，天策行商学院的研究报告认为，有近62%的企业缺乏正确的营销战略目标，期待着招到好的经销商，由经销商带着企业赚钱，有近23%的企业建立了正确的营销战略目标，希望整合合适的经销商进入企业的营销战略规划当中来，带着经销商赚钱，另外15%的企业不知所云，连基本的招商政策都胡编乱造。 经销商经销产品的目标是赚钱，但并不是有了产品有了政策支持就有了市场，经销商就能够赚到钱，这一点经销商非常清楚。经销商打款进货原则上是一种不科学的提法，天策行营销策划机构认为，经销商运营的是企业以相应产品为基本标的的成功营销模式，经销商可以在自己所掌控的渠道上正确运营这一营销模式，从而通过产品的销售来实现最终的赢利；而企业的招商标的也不仅仅是产品本身，它是一整套科学的运营体系和模式。因此，当企业向经销商推销其产品和支持政策组合时，却没有告诉经销商拿到产品和政策之后系统的营销模式和操作方案，经销商当然会望而却步，只能采取试一试的态度。 君子爱财取之有道，企业搞市场营销就更加如此，需要建立一套具有可操作性的风险相对较低的营销运营模式，然后把经销商的渠道、物流配送、人力、公共关系等资源科学整合嵌入进来，自然就会取得预期的营销效果，经销商能够跟着企业赚钱，当然就会信心更足、动力更强、压力更小、负担更轻，进货、分销、配送、终端建设、促销推广等事情做得就更加积极主动，与企业建立起良性的互动，想不成功都难。 样板的力量是无穷的，无样板不招商 榜样的力量是无穷的，我们把这句话套用过来，就是样板的力量是无穷的。营销咨询行业有这样一句话叫“无样板，不招商”，就是说明样板市场打造的重要性。 第一，样板布局。样板市场的构建要经过科学的规划布局，切忌样板市场选择随意性，更不可像有些企业一样，就在企业所在城市打造样板市场。天策行商学院研究认为，样板市场布局要从人口、地理、经济、政治、消费等方面进行全面考察研究，进行合理规划布局。笔者曾经操作过中粮悦活系列的招商策划工作，当我们介入时，市场部门已经把武汉、郑州、江苏省和吉林省做为样板市场来规划，我们当时就提出质疑，后来经过详细的调研分析，我们认为郑州、青岛、江苏和北京做为样板市场来规划更符合样板市场的规划布局。事实证明，这种既有省级样板、直辖市样板、省会城市样板和沿海单列市样板-全球品牌网-打造方案是成功的，不但具有明显的代表性，而且具有较强的辐射能力。后来的招商实绩证明，这四个样板市场的成功为中粮悦活品牌进行全国性布局招商起到了至关重要的作用。 第二，样板可靠性。样板市场的成功并非某一个环节的成功，而是整个市场具备了很强的动销能力，并且能够保证整个渠道各环节价值的传递和预期收益的实现。我们将之称为可靠样板市场。那种制造虚假繁荣的样板市场，不但不能起到样板作用，还有可能误导和模糊了企业的营销思路。当年我服务于哈尔滨红太阳集团，该公司负责北京市场拓展的郑经理，为了追求短期业绩，协同经销商共同搞了彼阳牦牛骨髓壮骨粉的大跃进，市场做得非常漂亮，公司领导检查时非常满意，当即拍板进行全国范围内复制。第二个月，华北和华中地区招商会在北京召开，组织经销商进行样板市场视察时，各个药店和商超的店长和营业员都站出来反应问题，有销量方面的，有产品功效方面的，有促销政策方面的，有售后服务方面的，总之基本上都是负面信息，结果来了120多人的经销商基本被吓走，只有4家经销商签下可怜的12.8万元的首批货的订单。 第三，样板传播性。样板市场的建设要具有较强的传播能力，这方面主要是通过样板市场内各级渠道商和消费群来实现。我们在江苏省苏锡常三市进行酷派手机样板市场打造过程中，就是看中了渠道商和消费群强大的传播能力。其一，三市经销商普遍都有跨省分支机构；其二，三市拥有国内外著名的零售连锁商超，包括迪信通、苏宁、沃尔玛、家乐福、大润发、苏果等；其三，三市集聚了大量的国内外高端人群且旅游资源丰富。事实证明，在样板市场打造的第二个月，招商部门就陆续接到来自全国各地经销商的咨询电话。 第四，样板可复制性。样板市场故名思意就是要求其具有可复制性。企业一定不要为了样板而样板，把样板市场盲目当成一种形象工程，一旦需要大范围地复制样板市场时，却发现样板市场是一个花哨、成本高、个性化、不具有代表性的面子市场，复制起来难度巨大。天策行商学院认为，样板市场是具有一般可复制性的常态化市场，它能够为企业其他市场运作提供足够的模式、能力、经验、诫训等方面的支持。我们在运营露露集团招商过程中，充分预计到样板市场的可复制性问题，制定了因素型样板市场打造方案，就是将影响样板市场建设的因素进行分类，并通过建立因素分析数据模型，实时监控各因素对于样板市场建设、成长和发展的阶段性影响，最后在样板市场成功之后，再集中分析各个因素对于市场复制的作用和影响，不盲目生搬硬套。这一因素分析数据模型成功为露露集团三北市场招商打下基础，至今仍然是露露集团招商复制样板市场取得成功的重要法宝之一。 突破首批款的羁绊 很多企业逢会必参加，尤其是每年两次的糖酒会就更是一次不落。然而，每次令营销经理头疼的是费尽九牛二虎之力招来的经销商都“死于”首批货，以致于业务人员为了这区区的首批货不得不应付进店费、条码费、促销费、换货、退货等事宜，最后持续几个月的辛苦努力，总算摆平了这些，经销商再无信心进货，双方拿着那纸本无多少约束力的经销合同签下分手协议。如何突破首批款的羁绊已经成为很多企业绕不开的梦魇。 首先，我们要说“信心比黄金还重要”，但关键是信心来自哪里。如果企业抱着又签下一单的心态，经销商抱着或许会是个好产品的心态，那么，双方的合作就像美女嫁痴汉凑合着过的思想，最后只能是失败。正是这样，天策行商学院研究认为，在招商过程中，厂商双方必须建立起足够的了解和信任，甚至应该由销售员与商家拿着方案进行一次沙盘推演。不建议双方并未深入了解之前，就因为厂家产品好或者商家渠道广而妄下结论。糖酒会上企业要求经销商现场签订协议并马上支付部分订金的招商方式是非常不科学、不负责、无道理的，当然企业和经销商往往会因此而付出冲动的代价。只有双方了解、信任、战略清晰、方案明确，才会给双方以足够的信心，充满信心做事和疑虑重重做事所取得的效果大相径庭。 其次，换位思考，要求经销商多打款是一种信心不足和盲目施加压力的表现。很多企业在糖酒会上制定了诱人的经销政策和支持力度，条件是要求经销商首批进货50万100万。企业的心情可以理解，就是通过本次糖酒会多招商多收款，为日后市场营销工作打下基础同时建立主动权。我们认为，这样的做法基本上算作茧自缚，原因是经销商一旦遇到不利市场因素导致产品滞销，还是需要企业投入费用促销，甚至被要求退换货。从短期看，企业取得了业绩，从长期看，就是企业背上了包袱。我们在服务于富程集团魔娘品牌成都糖酒会招商过程中，看到众多企业一片“首批款不得低于多少多少元”的招商政策后，提出“首批款不得高于20万元”的招商政策，很多经销商不解地问，“别的企业都要求经销商多打款，你们却限制经销商进货量，是不是你们企业生产能力不足啊？”，面对这样的问题，我们回答，我们企业的目标是建立供应链体系，不想因为一个环节的囤货而导致整个供应链效率下降。进一步举例来说，要求经销商多进货，企业就得从供应商那儿多进原材料，本来整个供应链可以保持一个平稳的价值流，却因为忽高忽低而导致价值流失衡，直接导致企业生产、采购、仓储、物流等多个环节的不稳定，而且还导致经销商占有资金和增加仓储成本，因此，这种做法是最不经济的招商策略。正是富程魔娘品牌能够站在整个供应链的角度思考问题，才有了这样的政策，也就出现了成都糖酒会招商工作全面开花，取得了极大的成功，当初招到的经销商有89%仍然还在与企业合作，有效地避免了招商工作的“一夜情”。 再次，变利用经销商为利用与培养经销商。我们一直强调，企业招商心态问题，对于招商而言，企业一方面要充分调动和利用经销商的资源，实现经销商的能力最大化，另一方面也要培育经销商的能力，为经销商提供政策支持的同时输入更多的智力资源，只有这样，才是真正实现厂商资源的全面整合，自然会发挥最好的营销实战效能。我们在做金龙鱼特种油的招商过程中，不但有一本《招商手册》，还有一本《经销商合作手册》，后者主要是告诉经销商如何与金龙鱼合作以及多年来金龙鱼积累的经验和教训分享，这本手册受到很多经销商的青睐，就连其他行业经销商也来拿这本手册，最后公司不得不临时加印了3000册，仍然被分发一空。为了保证招商的成功率，市场部门和营销咨询公司联合组建一支经销商合作全面支持小组，兵分五路在全国几个大区开展区域拓展的实战培训指导，市场专家和营销策划专家亲临经销商那里讲课培训并进行实战指导，经销商信心爆棚，我们走到哪里，哪里就有经销商组织的一大群人来听课，后来才知道原来他们很多是经销商的同行朋友们。因此，跟经销商合作，不但要授之以鱼而且还要授之以渔。 结束语 写到这里，让笔者想起一位美籍台湾人刚刚来到中国时说的一句话，“中国真的到处是黄金，到处是机会”，如今他在中国北京经营着一家高端食品配料企业，取得了不错的业绩。那么，我们土生土长的中国人为什么看到黄金和机会抓不到呢？因为我们常常习惯于做某事，缺乏创新和建立差异化的意识和能力。回到招商话题上，很多企业管理者和营销人员认为招商是一个既简单又不讨好的营销环节，因为“它的成功率真的很低，付出的劳动却很多”。其实不然，天策行商学院研究发现，招商是一个复杂的系统工程，它是企业整个营销过程中最为繁复需要制定缜密招商方案并进行精细化执行的核心工作。一旦企业理解了这一点，招商工作才会顺利，成功率才会高。
⑷ 招商会招商方案如何去做
建议你交给专业的公司去做。
如果是长春的话推荐你找长春正象广告。
他们公司挺有实力价格也不高。
⑸ 什么是营销策划
营销策划（Marketing Plan）是在对企业内部环境予以准确地分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案与具体措施进行设计和计划。
概念解读
营销策划，首先要确定营销概念，其次是在营销理念基础上的策划.营销策划是根据企业的营销目标，以满足消费者需求和欲望为核心，设计和规划企业产品、服务和创意、价格、渠道、促销，从而实现个人和组织的交换过程。营销策划是为了改变企业现状，完成营销目标，借助科学方法与创新思维，立足于企业现有营销状况，对企业未来的营销发展做出战略性的决策和指导，带有前瞻性、全局性、创新性、系统性。营销策划适合任何一个产品，包括无形的服务，它要求企业根据市场环境变化和自身资源状况做出相适应的规划，从而提高产品销售，获取利润。营销策划的内容包含市场细分、产品创新、营销战略设计、营销组合4P战术等四个方面的内容。
营销策划主要内容
营销策划的主要内容有以下几点： 1.营销战略规划。2.产品全国市场推广。3.一线营销团队建设。4.促销政策制定。5.专卖体系等特殊销售模式打造。6.终端销售业绩提升。7.样板市场打造。8.分销体系建立。9.渠道建设。10.直营体系建设。11.价格体系建设。12.招商策划。13.新产品上市策划。14.产品规划。15.市场定位。16.营销诊断。17网络营销平台的创立等。
营销策划过程
菲利普·科特勒认为：营销开始于业务计划过程之前。与制造和销售观点不同，该业务过程由价值创造和随后的传递组成，这个过程包括三个阶段。 第一阶段是选择价值。在任何产品产生以前，必须先做营销“作业”。营销工作过程是细分市场（segmentation），目标（targeting），定位（positioning）——STP，它是战略营销的精粹。 一旦业务单位选择好了将提供给目标市场的价值，它即准备提供价值工作。有形产品和服务必须具体明确的，目标价格必须建立，产品必须制造和分销给市场。在第二个阶段，开发特定产品的性能、价格和分销，这也是战术营销（tactical marketing）的内容。 第三个阶段的任务是传播价值。战术营销在延伸：组织销售力量、促销、广告和其他推广工作，以使该供应品为市场所知。营销过程始于产品以前，继续于产品开发之中，在产品销售之后还应延续。 注：关于营销策划，目前欧洲国家已经将定位、营销、策划分的很细，各自有专业的操作公司。而在中国国内，很多营销策划机构依然在追求全案操作，从定位到设计推广一体化进程，难免影响其专业性。最近几年，国内上海、广州等地已经逐渐出现了细分的营销策划公司，如专业做定位、专业做设计、专业做营销托管等，这必将是营销行业的大势所趋。 ——摘选自《营销管理》，菲利普·科特勒著。（新千年版，第十版。中国人民大学出版社）
营销策划人员的基本要求
一名合格的营销策划人员应具备一下几点要求： 1、营销策划人员需要掌握综合知识和技能，包括了经济学、行为科学、数学、统计学、心理学、社会学、生态学、商标学、广告和法律等学科。 2、营销策划人员必须有丰富的阅历和营销经验，对企业在营销各个环节的问题能做出准确的判断。 3、营销策划人员要有敏锐的洞察能力，能把握市场上存在的各种机会和规避市场上存在的风险。 4、营销策划人员要有系统思维能力，能用综合的知识去解决复杂的问题。 5、营销策划人员要有狂热的工作热情，把策划当成自己生命中的一部分，才能有强烈的动机和兴趣把工作做到极致。 6、营销策划人员必须有敏锐的网络洞察感，如今是个网络时代、对网络的洞察敏感度要高于常人，这样使得营销更加得心应手。
编辑本段营销策划的战略过程：
市场营销的战略主要的任务就是站在战略经营单位的角度分析形式，制定目标和计划。营销策划的战略是营销策划中至关重要的带方向性，全局和综合性的谋划。 1、市场定位策划 2、市场竞争策划 3、企业形象策划 4、顾客满意策划
编辑本段营销策略的步骤
营销策划包括六个步骤：情景分析、目标、战略、战术、预算和控制。 1.情景分析：企业首先要明确所处环境的各种宏观力量（经济、政治/法律、社会/文化、技术）和 局内人——企业、竞争者、分销商和供应商。企业可以进行SWOT分析（优势Strengths、劣势Weaknesses、机会Oppo rtunities、威胁Threats）。[1]但是这种分析方法应该做一些修改，修改后成为TOWS分析（威胁Threats、机会Opportunities、劣势Weaknesses、优势Strengths），原因是分析思维的顺序应该由外而内，而不是由内而外。SWOT分析方 法可能会赋予内部因素不应有的重要性，误导企业根据自身的优势来选择性地认识外部威胁和机会。这个步骤还应包括公司各部门面临的主要问题。 2.目标：对于情景分析中确认的那些最好的机会，企业要对其进行排序，然后由此出发，定义目标市 场、设立目标和完成时间表。企业还需要为利益相关者、企业的声誉、技术等有关方面设立目标。 比如海尔的企业口号“真诚服务到永远”，佛尔盛的“让传动更简单，让传动更节能”等等。 3.战略：任何目标都有许多达成途径，战略的任务就是选择最有效的行动方式来完成目标。 4.战术：战略充分展开成细节，包括4P和各部门人员的时间表和任务。 5.预算：企业为达到其目标所计划的行为和活动需要的成本。 6.控制：企业必须设立检查时间和措施，及时发现计划完成情况。如果计划进度滞后，企业必须更正 目标、战略或者各种行为来纠正这种局面。
编辑本段营销策划创新的五条途径：
1、跳出行业看行业 2、跳出渠道看渠道 3、跳出竞争看创新 4、跳出今天看明天 5、跳出功能看情感
编辑本段营销策划四要素
市场环境分析
进行市场环境分析的主要目的是了解产品的潜在市场和销售量，以及竞争对手的产品信息。只有对掌握了市场需求，才能做到有的放矢，减少失误，从而将风险降到最低。以凉茶为例，凉茶一直以来为南方人所热衷，这其中有气候、饮食上的差异，因此应该将主要的营销力量集中在南方城市，如果将进行错误的定位，将力量转移到北方，无论投入多大的人力财力，都不会取得好的营销效果。
消费心理分析
只有在掌握了消费者会因为什么原因、什么目的去购买产品，才能制定出针对性的营销创意。目前的营销大多是以消费者为导向的，根据消费者的需求来制定产品，但仅仅如此是不够的，对消费能力、消费环境的分析才能使整个营销活动获得成功。脑白金能够畅销数十年，从它间断的广告和广告语中就能看出端倪：过节不收礼正是利用了国人在过节时爱送礼的特性，而作为保健品，两个活泼老人的形象在无形中驱使晚辈在过节时选择脑白金，相信如果换成两个年轻人在说广告语，影响力就下降很多。
产品优势分析
这里的产品优势分析包括本品分析和竞品分析。只有做到知己知彼，才能战无不胜。在营销活动中，本品难免会被拿来与其他产品进行对比，如果无法了解本品和竞品各自的优势和劣势，就无法打动消费者。在涛涛国际某次营销类课程中就发生过这样的情况，课程中的实作模拟中，两位学员进行销售情境模拟，其中一位扮演销售人员的学员在整个过程中对本品和竞品都缺乏足够的了解，导致另一位学员只能通过直观的感觉来交接产品特性，最终导致整个销售过程以失败告终。营销的目的也是如此，通过营销手段，让消费者了解到本品的优势，进而产生购买欲望是营销活动中重要的环节。
营销方式和平台的选择
营销方式和平台的选择既要企业自身情况和战略，同时还要兼顾目标群体的喜好来进行。例如针对全国儿童的产品，就可以根据儿童的特点，在央视的儿童频道以动画短片的形式展现出来，这样不仅符合企业战略，将产品传达给全国儿童，同时能够吸引儿童的目光。对于一些快消品，则可以选择和产品切合度较高的方式，例如目前SNS平台中十分流行的争车位、开心农场等游戏，就吸引了很多汽车企业和饮料企业的加入，并且取得了非常好的效果。[2]
编辑本段营销策划的格式
(1)营销机会分析。包括：整个商品或消费品市场的数量和金额分析；各竞争店牌或品牌商品结构的销售量与销售额的分析；各竞争店牌或品牌市场占有率的比较分析；顾客与消费者年龄、性别、家庭收入等分析；各竞争店牌或品牌商品优缺点的分析；各竞争店牌或品牌市场细分与商品定位的比较分析；各竞争店牌或品牌广告费用与广告表现的比较分析；各竞争店牌或品牌促销活动的比较分析；各竞争店牌或品牌公关活动的比较分析；各竞争店牌或品牌定价策略的比较分析；各竞争店牌或品牌分销策略的比较分析；各竞争店牌或品牌店铺布局的比较分析；企业的利润结构和费用情况分析。 (2)目标市场定位。包括：确定目标市场和商品定位；经营目标；价格策略；分销策略；广告形式和投资预算；促销活动的重点和原则；公关活动的重点和原则。 (3)促销活动规划。包括：明确促销的目标；选择促销的形式和内容。 (4)分销活动计划。包括：价格策略；分销的渠道；店铺的陈列；服务的质量。 (5)销售管理计划。包括：主管的职责权限；销售目标计划；人员的挑选和培训；推销人员的薪金标准；推销人员的奖励措施。 (6)市场反馈和调整。包括：市场销售信息的反馈方式3市场销售信息的反馈整理；经营目标的核算；经营行为的调整。
编辑本段营销策划的三个发展阶段
一、产品策划阶段
顾客需要物美价廉的商品，所以企业主要营销策划工作是集中力量改进产品，而不注重顾客的需求和愿望，并忽略了分销、促销等方面的营销工作，从而导致一旦新技术和替代品出现，企业的产品就出现滞销。
二、促销策划阶段
大众化时代，商品更加丰富，企业在营销策划方面的重点是如何促销自己的产品，因此各企业设置销售人员，并制订激励体制鼓励销售人员多卖产品，并同时运用广告战、价格战来刺激消费者需求，不考虑消费者的喜欢和满意程度。
三、系统营销策划阶段
经济不断发展，消费者需求上发生转变，大众化的商品得不到消费者的认可，因此企业营销策划的重点是不断分析消费者心理和行为特征，并进行市场细分，通过设计产品、定价、分销和促销等一系列系统手段来满足消费者的需求和欲望。
编辑本段系统营销策划跟传统营销策划的区别
传统营销是在推销观念基础上的升级，重点强调市场营销组合手段的创新和品牌概念的传播，在一段时期，中国很多企业确实通过传统营销手段取得很辉煌的成绩，但消费者需求一旦发生改变，企业就会陷入困惑和不归之路。 系统营销策划是建立在以消费者需求基础上的营销系统工作，要求营销工作更完善和精准，包含市场细分、产品创新、营销战略设计、营销组合4P战术的控制四个部分，能有效解决企业在营销中的问题、提高企业营销管理能力、建设企业核心竞争力三大优势。 系统营销策划是以消费者需求和欲望为核心，充分利用企业内部和外部资源，用更全面、更立体、更长远的营销策划模式解决企业营销根本问题，让企业稳健经营。 营销策划就是玩好各个“P”资源，找到最适合的人群，利用最合适的价格，铺好最适合的渠道，运用最适合的推广手法与促销手段，各个“P”资源最适配于企业的营销环境才是最成功的营销策划。正如我一直坚持的“只做最和谐的颠覆”。
编辑本段营销策划剖析
营销策划是一种运用智慧与策略的营销活动与理性行为，营销策划是为了改变企业现状，达到理想目标，借助科学方法与创新思维，分析研究创新设计并制定营销方案的理性思维活动。这是为实施营销目标而对营销策略进行实际运用的活动，是营销管理全过程的重要组成部分。 关于营销：营：指经营，销：指销售。学营销、谈营销、做营销者甚众，但销售高手并不多，既懂销售又懂经营者更不多。营销是一个融合了诸多元素的系统工程。 关于策划：策：是指计策、谋略； 划：是指计划、安排；连起来就是：有计划的实施谋略。通常需组织者因时、因地制宜，集天时、地利、人和，整合各种资源而进行的一种安排周密的活动。好的策划，能环环相扣、前后呼应。策划可大可小，时间可长可短。
编辑本段营销策划的前提条件
一、设立企业的营销目标，即企业欲达到的理想目标。 二、要研究企业所处的营销环境和营销状况。
编辑本段营销策划须遵循的原则
八大原则是战略性、信息性、系统性、时节性、权变、可操作性、创新性和效益性原则。 营销策划必须以全面信息为依据。它要求通过建立广泛的信息网络，尽可能全面地收集同决策与策划有关的各种资料，以增加决策与策划的准确性，而减少其盲目性和风险度。 营销策划必须以科学技术为手段。它要求不仅要充分运用同营销策划有关的各种学科的原理与方法，而且应尽可能利用电子计算机等现代高科技手段来辅助营销的决策与策划，以充分提高其效率和准确性。 营销策划必须以专家咨询为骨干。它要求尽可能地利用各方面的专家参与营销策划，或者是委托专业咨询机构进行营销策划，从而使经营者能集智广益，能对各种不同的营销策划方案进行评估和选择，以保证营销策划质量的最优化。营销策划的组织 可操作原则。编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中的每个人的工作及各环节关系的处理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案创意再好也无任何价值。不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂、显效低。 意新颖原则。要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受。新颖的创意是策划书的核心内容。
编辑本段营销策划的方法
营销策划是对营销活动的设计与计划，而营销活动是企业的市场开拓活动，它贯穿于企业经营管理过程。因此，凡是涉及市场开拓的企业经营活动都是营销策划的内容。 1、点子方法 什么是点子？从现代营销角度来说，点子是指有丰富市场经验的营销策划人员经过深思熟虑，为营销方案的具体实施所想出的主意与方法。 2、创意方法 创意是指在市场调研前提下，以市场策略为依据，经过独特的心智训练后，有意识地运用新的方法组合旧的要素的过程。 3、谋略方法 谋略是关于某项事物、事情的决策和领导实施方案。
编辑本段营销策划 - 情景分析
企业首先要明确所处环境的各种宏观力量（经济、政治/法律、社会/文化、技术）和局内人——企业、竞争者、分销商和供应商。企业可以进行SWOT分析（优势Strengths、劣势Weaknesses、机会Opportunities、威胁Threats）。但是这种分析方法应该做一些修改，修改后成为TOWS分析（威胁Threats、机会Opportunities、劣势Weaknesses、优势Strengths），原因是分析思维的顺序应该由外而内，而不是由内而外。SWOT分析方法可能会赋予内部因素不应有的重要性，误导企业根据自身的优势来选择性地认识外部威胁和机会。这个步骤还应包括公司各部门面临的主要问题。 目标：对于情景分析中确认的那些最好的机会，企业要对其进行排序，然后由此出发，定义目标市场、设立目标和完成时间表。企业还需要为利益相关者、企业的声誉、技术等有关方面设立目标。 战略：任何目标都有许多达成途径，战略的任务就是选择最有效的行动方式来完成目标。 战术：战略充分展开成细节，包括4P和各部门人员的时间表和任务。 预算：企业为达到其目标所计划的行为和活动需要的成本。 控制：企业必须设立检查时间和措施，及时发现计划完成情况。如果计划进度滞后，企业必须更正目标、战略或者各种行为来纠正这种局面。 营销策划或是充斥了陈旧的数字以及广告，缺乏指导性的战略；或是战术和战略不相关；或是目标不现实；或是营销策划要求预算过大；或是控制不足以进行反馈和计划修改。IBM公司审计其一套现行的营销策划。总体上，这些计划做得还不错，但是在我对其中很多的假设和数据提出疑问后，这些计划被发回营销部门重新修改。没有营销策划能保证一定能顺利实施，但不好的营销策划肯定不能顺利实施。
编辑本段营销策划的六个步骤
营销策划包括六个步骤：情景分析、目标、战略、战术、预算和控制。 ①情景分析：企业首先要明确所处环境的各种宏观力量（经济、政治/法律、社会/文化、技术）和局内人——企业、竞争者、分销商和供应商。企业可以进行SWOT分析（优势Strengths、劣势Weaknesses、机会Oppo rtunities、威胁Threats）。但是这种分析方法应该做一些修改，修改后成为TOWS分析（威胁Threats、机会Opportunities、劣势Weaknesses、优势Strengths），原因是分析思维的顺序应该由外而内，而不是由内而外。SWOT分析方法可能会赋予内部因素不应有的重要性，误导企业根据自身的优势来选择性地认识外部威胁和机会。这个步骤还应包括公司各部门面临的主要问题。 ②目标：对于情景分析中确认的那些最好的机会，企业要对其进行排序，然后由此出发，定义目标市场、设立目标和完成时间表。企业还需要为利益相关者、企业的声誉、技术等有关方面设立目标。 ③战略：任何目标都有许多达成途径，战略的任务就是选择最有效的行动方式来完成目标。 ④战术：战略充分展开成细节，包括4P和各部门人员的时间表和任务。 ⑤预算：企业为达到其目标所计划的行为和活动需要的成本。 ⑥控制：企业必须设立检查时间和措施，及时发现计划完成情况。如果计划进度滞后，企业必须更正目标、战略或者各种行为来纠正这种局面。[2]
编辑本段网络营销策划基本原则
概述
所有的技术、渠道都只是实施手段，唯有独到的创意、细致的分析、精准的定位、出色的策划，才是策划服务中的精髓，也是真正对客户具有至关重要意义的环节。坚决摒弃华而不实的推广方式，以及只有数据没有实际效果的单纯技术手段。除了常用的硬广告模式，襟抱堂更主张“创意独到、软性营销、特色炒作、共鸣性传播”，以润物细无声的方式对目标群体进行巧妙渗透，并同时注重广度宣传与深度渗透。
1. 系统性原则
网络营销是以网络为工具的系统性的企业经营活动，它是在网络环境下对市场营销的信息流、商流、制造流、物流、资金流和服务流进行管理的。因此，网络营销方案的策划，是一项复杂的系统工程。策划人员必须以系统论为指导，对企业网络营销活动的各种要素进行整合和优化，使‘六流’皆备，相得益彰。
2. 创新性原则
网络为顾客对不同企业的产品和服务所带来的效用和价值进行比较带来了极大的便利。在个性化消费需求日益明显的网络营销环境中，通过创新，创造和顾客的个性化需求相适应的产品特色和服务特色，是提高效用和价值的关键。特别的奉献才能换来特别的回报。创新带来特色，特色不仅意味着与众不同，而且意味着额外的价值。在网络营销方案的策划过程中，必须在深入了解网络营销环境尤其是顾客需求和竞争者动向的基础上，努力营造旨在增加顾客价值和效用、为顾客所欢迎的产品特色和服务特色。
3. 操作性原则
网络营销策划的第一个结果是形成网络营销方案。网络营销方案必须具有可操作性，否则毫无价值可言。这种可操作性，表现为在网络营销方案中，策划者根据企业网络营销的目标和环境条件，就企业在未来的网络营销活动中做什么、何时做、何地做、何人做、如何做的问题进行了周密的部署、详细的阐述和具体的安排。也就是说，网络营销方案是一系列具体的、明确的、直接的、相互联系的行动计划的指令，一旦付诸实施，企业的每一个部门、每一个员工都能明确自己的目标、任务、责任以及完成任务的途径和方法，并懂得如何与其他部门或员工相互协作。
4. 经济性原则
网络营销策划必须以经济效益为核心。网络营销策划不仅本身消耗一定的资源，而且通过网络营销方案的实施，改变企业经营资源的配置状态和利用效率。网络营销策划的经济效益，是策划所带来的经济收益与策划和方案实施成本之间的比率。成功的网络营销策划，应当是在策划和方案实施成本既定的情况下取得最大的经济收益，或花费最小的策划和方案实施成本取得目标经济收益。
编辑本段策划分类
一、网络营销策划
1、网络营销 2、事件炒作 3、话题制造 4、危机公关
二、传统营销策划
1、新产品上市： 市场调研、产品定位、招商策划、市场启动； 经典案例：江中健胃消食片、黄金酒、王老吉 2、营销策划： 营销诊断、市场推广、销售提升、促销策划、品牌提升、品牌推广； 3、广告策划： 平面广告创意策划、影视广告创意策划、影视广告拍摄制作； 4、企业策划： 品牌提升、品牌策划、品牌推广； 5、终端建设： 终端手册策划编制、终端促销人员培训、终端形象设计、销售终端维护； 6、品牌提升： 老品牌提升策略、老品牌销售提升、老品牌终端跟进策略； 7、销量提升： 产品不同周期销量提升、市场诊断，新产品销量提升、市场诊断； 8、产品代理、销售： 新产品区域销售、全国总代理，新产品合作开发。
三、新营销策划
1、品牌公关化：品牌公关机制、组织机构建立、品牌公关战略、隐性传播、显性传播、危机管理、 危机公关、非传统营销、口碑营销、互动营销、品牌联合； 2、品牌模式化：企业发展战略规划、品牌模式、产业模式规划、资本策略规划、盈利模式规划、 项目及产品规划、产业整合规划。
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⑹ 营销策划有哪些
，营销策划来是一个非常广泛的概念，同自时也是一个结构庞大的系统，企业的各种策划活动必须是在整体营销思想指导下的有序、协调活动。脱离整体的单独策划，不管多有创意、多新颖，也是没有意义的。
营销策划包括的主要内容有以下几点：
1．营销战略规划；
2.产品全国市场推广；
3.一线营销团队建设；
4.促销政策制定；
5.专卖体系等特殊销售模式打造；
6.终端销售业绩提升；
7.样板市场打造；
8.分销体系建立；
9.渠道建设；
10.直营体系建设；
11.价格体系建设；
12.招商策划；
13.新产品上市策划；
14.产品规划；
15.市场定位；
16.营销诊断；
17.网络营销平台的创立等。
⑺ 招商策划
商业招商概括
完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。
第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：
1、 招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。
2、 大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、 区域协销经理若干，主要职责是协助 开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。
4、 商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。
5、 其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：
1、 项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、 沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。
3、 招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。
4、 招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。
从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。
招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：
第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。
在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。
对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。
面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。
1、 有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。
2、 有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。
3、 有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。
4、 有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。
5、 有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。
与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。
招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。
招商策略
大型商业物业招商策略
第一部：招商原则和准备过程
招商目标的选择
企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：
(一)项目自身的市场定位；
(二)项目所在地的消费状况；
(三)投资商和发展商的自身资金情况；
(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。
招商谈判原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。
(一)招商谈判的特点
1、 谈判对象的广泛性、多样性和复杂性
商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2、 谈判条件的原则性与灵活性
项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。
3、 谈判口径的一致性
在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。
(二) 招商谈判的原则
根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：
1、 坚持平等互利的原则
2、 平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。
3、 坚持信用原则
信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。
4、 坚持相容原则
相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。
招商谈判的准备
所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：
（一） 招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：
1、 通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。
2、 通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。
3、 招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。
4、 第一 承租户的选择确保租金的来源。
5、 第二 需要保证购物中心的商品种类的完整性。
6、 第三 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。
（二）准备谈判的依据
1、 明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；
2、 规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；
3、 选定谈判方式；
4、 确定谈判期限。
（三）组成谈判小组
1、 挑选谈判小组的成员；
2、 制定谈判计划；
3、 确定谈判小组的领导人员。
第二部：确定招商方式与渠道
商业物业项目招商的方式
1、 项目洽谈会。
项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。
2、 项目发布会
项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。
3、 经济技术合作交流会
经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。
4、 投资研讨会
投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。
5、 登门拜访
登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。
第三部：制订谈判策略
明确谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。
招商洽谈的目标可以分为三个等级：
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；
第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。
在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。
本案场分析（飞洲国际广场）
一、徐家汇商圈背景介绍
徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的1/3，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。
徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞猛进的发展。首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的经营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业；二是注重业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50％。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。
徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米，占总面积的64％，2003年度销售达39亿人民币，占社会消费品总额的30.7％。东方商厦以其“礼在东方”的服务宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性顾客中极具号召力，凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，迅速在百货业崭露头角。六百实业首推“自然式服务”，以规范严格的现代化管理模式和温馨的服务在行业内独领风骚。定位于“现代都市型百货”的汇金百货于98年开业，一流的服务设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的青睐。2000平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。
营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心（Shopping Mall）。商场引进商户250家，包括30间特色餐厅及5000平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。
徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑3家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。
餐饮娱乐业有40户，营业面积10.1780万平方米，占总面积的31.86％。位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达6.5万平方米，独特的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶层慕名而来，成为聚朋小酌的好场所。
徐家汇商业中心现有宾馆业3户，营业面积4.1400万平方米，占总面积的12.96％。徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。
二、背景分析
优势
经营面积大，可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满足力和挑选力。
交通优势：地铁1号线、4号线直达本案B1，并设有出口，每天数万人流能保证经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行10分钟路程。
商圈优势：徐汇商圈的经济发展已日趋繁华，本案距徐家汇商圈10分钟路程，其发展前景也非常可观。
物业管理优势：国际金牌管理集团，高效统一经营、统一管理、统一回报。同步世界先进经营理念，国际品牌管理公司担纲物业管理工作，展现国际商业气象。
发展优势：徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文环境优势和徐家汇商圈品牌优势。近年来，徐汇区在经济建设、城市管理和社会事业的发展等方面，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海10个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续发展综合试验区。徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。
3．2米挑高中厅，电梯直达5F、6F，尽显贵宾级非凡品质，31部瑞士迅达电梯、自动扶梯、观光梯、垂直电梯应有尽有，商业运作畅通无阻，意大利原装cofsi进口中央空调系统。
弱势
处于次星级地理位置。
徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争激烈。
招商价格无明显优势。
机遇
足够的广告预算支持广告及公关活动。
市政府政策的有利倾斜。
由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。
周边高档的固定消费群体
强大的地铁消费群
写字楼固定的消费群体
本案招商策划方案
一、招商原则
巧妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果。
二、招商策略
● 楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。
● 严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。
● 店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。
● 店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。
● 与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。
三、品牌形象定位
鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播飞洲国际广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
四、实施方案（分割出租）
定位的基本依据
①地段决定原则
前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因为徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。
② 互补原则
由于本项目商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本项目对市场的互补。
③ 业态演变原则
传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。
④ 商圈扩大原则
同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。
五、商场布局
飞洲国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；2、国际连锁集团。
1、主营项目
地下一层：高档超市休闲系列。
一 层：进口化妆品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、世界极品服装(阿玛尼 杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。
二 层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。
三 层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。
四 层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。
五 层：餐饮。
六 层：娱乐休闲。
2、 配套项目
A、 家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。
B、 肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。
C 、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。
六、人员配备计划：
组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下：
招商经理（1人）
招商主管（4人）
入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）
企划主管（1人）
筹备期商品部人员总编制8人
七、招商人员岗位职责
副总经理/兼招商部经理
▲主要职责：
☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。
☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。
☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。
☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。
招商主管（4人）
▲主要职责：
☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。
☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。
入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人员由开发商提供）
▲主要职责：
☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。
☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。
负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。
企划主管（1人）
▲主要职责：
☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。
☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。
八、商场租金预测
周边租金调查
商铺租金比较表（人民币/平方米/天）
⑻ 如何做招商策划方案
招商选资的概念
招商选资主要指地方政府按照产业政策及规划，将一定的土地使用权及特定的附属其上的各项优惠政策卖给投资者，而投资者按照国家工商、税务、技术监督和土地、规划、能源、环境、安全、卫生等部门的管理规定进行投资的针对非本地投资者吸引投资的活动。改革开放以来，我国各地方政府为了加快本地区的经济发展，纷纷设立开发区及工业园区并以此作为地方经济对外开放的窗口。各地政府往往选择通过税收优惠、基础设施配套和公共设施建设等举措进行招商引资，但随着我国地方经济的腾飞，地方工作已经慢慢由招商引资转变为招商选资，并开始逐渐对自身招商工作进行系统的规划。
招商选资解决方案的内容
针对地方政府所制定的招商引资解决方案，其内容主要集中在以下七个方面：
1. 招商资源库建设
招商资源库主要包括招商项目库、招商企业库、招商手册等不同类型。其中招商项目库的编制旨在为地方政府设计一批符合地方产业规划、能够对地方经济发展起到促进作用并且能吸引国内外客商进行投资的优质项目；招商企业库将通过设定不同指标协助地方政府筛选出招商目标企业，以确保招商工作的顺利开展。除此之外，中信建投经济咨询还将从地方政府以及国内外客商等不同角度出发，综合设计编制出符合地方实际情况且能吸引客商的招商手册。
2. 招商策略制定
改革开放以来，出现了许多以招商推动地方经济快速发展的成功典范，但也同时出现了不少因招商而带来的隐患，因此，制定正确的招商策略成为了招商工作开展的重中之重。为了提高招商的效率及成功率，中信建投经济咨询将协助地方政府制定一整套针对不同类型客商的招商策略，全力助力地方招商工作的开展。
3. 招商代理
招商代理通常又被称为中介招商，随着国内城市投资软、硬环境的进一步改善，政府招商机构与招商代理机构合作的方式成为了招商策略中一种重要的创新方式。地方政府可以通过委托，将本地的招商项目推向国内外的相关投资市场，而受托方则通过开展一系列的招商选资活动和公开、公平、公正的严格程序，为其选择最理想的合作伙伴。
4. 招商推广
招商推广是指通过利用各种媒体资源，传播自身招商项目信息的一系列宣传手段。如何进行招商推广是整个招商环节中承上启下、承前启后的关键一环。一般来讲，招商推广的手段包括广告宣传、举办会议、网络推广等。
5. 投资环境评估报告
为了更好的吸引投资客商，一份全面、客观的投资环境评估报告必不可少。报告不仅能够让客商充分了解到地方的区位、资源、政策等优势，从另一方面看，客观的投资环境评估报告更能使地方政府理性的认识到自身的不足，便于其在未来发展过程中进行调整或规避。
6. 招商活动支持
经济咨询机构积极配合支持地方政府在广东、香港和台湾等地区的招商活动，同时秉承着节约、务实、高效的原则为地方政府相应的招商活动提供会前的系统宣传、项目包装、投资合作机构的物色及其他支持。
7. 定向招商
通常情况下，龙头企业的进驻可以对地方招商工作起到事半功倍的作用，其产业链上下游及配套企业绝大多数会对头企业的战略发展举措进行跟随。因此，地方政府往往很重视对行业内龙头企业的引进。中信建投经济咨询凭借招商工作的多年经验，协助地方政府针对某些特定的大型企业开展投资及合作，进行“标的式”运作。