各开发商营销模式分析

❶ 开发商营销手段知多少

1、为什么会有预约看房？

买房预约，很多情况都是你情我愿。购房者怕喜欢的房回被买走了，答而对于开发商，预约是为了更准确地了解项目在市场上所处的位置。因此不管如何开发商都是获利最大的一方，而消费者却明知是火海也会跳。然而，事实上并没有多少楼盘是日光的，大部分的楼盘在开盘当日，不需要提前支付预约金就可以看房。

2、预约看房给开发商带来的好处

第一是利润最大化，在取得各种手续之前就使资金快速收回；第二是真实掌握消费者的意愿，摸清消费者对房价承受能力的底线，还可以进行价格调整，后期提升热门户型的价格，降低不理想户型的价格。

3、预约看房给购房者带来的不利

很多购房者可能不知道，在消费者获得对未来房价预期的同时，损失的是眼下的切身利益，预约优惠是开发商放出的迷雾。购房者预约变相抬高了房价，最后还要自己买单。预约时信息不对等，人为制造恐慌，刺激消费者失去理智。

消费者一旦交了预约金，就等于单方面作出了购买承诺，但这一承诺却没换回开发商对等的回应。开发商可以把房子卖给第三方，甚至可以抬高房价，更可以调整卖房计划，把好房子留到最后卖。

❷ 浅谈房地产营销策略

普通的房地产营销策略：
1、概念策划模式
2、卖点群策划模式
3、等值策划模式
但是这些策略都内能在房地容产项目上起到锦上添花的作用，如果线下的促销活动给力，往往能收到意想不到的效果。
比如某某地产，利用爆销模式，一周销售了200多个尾盘车位，还有某10年老小区，利用爆销模式，一个月销售了几十套尾盘车位。这些都是货真价实的真实案例。

❸ 开发商写字楼有哪些销售运营'模式

深圳办公室租赁网站E点租认为，对开发商来说，写字楼适合以市场的方式整体出内售、分层出售，小单元小容户型的出售更适合强有力的计划销售模式；住宅更适合分户销售、分户租赁、分户出租；销售住宅是市场的事情，持有住宅是计划经济行为；对需求者来说，持有写字楼比租赁写字楼更具优势，一般来讲，持有写字楼是需求者的方向。很多时候租赁写字楼不利于需求单位固定经营地址、不利于长远发展战略。

❹ 开发商如何快速实现资金回笼——营销模式解析

一、房地产营销理念解读 营销是一个企业与消费者、竞争者、中间商、政府机构和社会组织发生互动作用的过程，是一个系统工程。目前房地产市场营销活动纷繁复杂、营销策略和手段无穷无尽，要选择到适当自身产品的营销模式，就必须确定房地产市场营销理念，才能“纲举目张”，使房地产市场营销获得成功。 1、塑造富有特色的地产文化 从物质到精神，从硬件到软件，是所有事物发展的规律。房地产的物理属性是钢筋水泥；但企业文化的竞争已成为企业竞争的主旋律。企业的发展离不开企业文化，它是企业发展的强劲动力，是企业成长的催化剂。而富有自己独具特色的企业文化，更是企业在激烈市场竞争中获得成功的秘诀之一。如何将这种优良的企业文化贯彻在企业日常的营销行为中，是企业在市场中致胜的关键。 2、以市场为导向、以客户为中心 在房地产市场中买方市场形成后，客户可选择的余地增大，竞争愈加激烈，为适应这一形势，房地产市场企业须转变观念。谁掌握了市场竞争的主动权，谁就能赢得胜利，所以现代市场竞争仅有质量意识是不够的，还必须树立服务意识。房地产开发企业应把客户的价值需求作为企业的核心价值，“以市场为导向、以客户为中心”。 站在客户的立场，发现和体验不同客户群体的真实需求，然后提供相应的商品房和服务，并随着客户需求的变化加以改进和提高，同时注重物业管理，促进和巩固房地产销售市场。这是在现代处于“买方市场”的房地产市场营销中树立口碑，长期留住客户的必然做法。 3、由单纯竞争走向竞合，增强竞争优势 开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。为此，开发商必须树立竞争营销理念，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建立完善的企业治理机构，创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手的策略占领市场。 4、“取之于社会，服务于社会”的新型营销理念 现实社会的网络效应与传播效应，要求企业必须树立“取之于社会，服务于社会”的新型营销理念。在信息传递手段特别先进的今天，传播效应强化了这种网络效应，对于企业来讲，其网络构成横向看包括消费者、竞争者、中间商、政府机构和社会组织，纵向看包括人才、技术、资金、生产、贸易和产品等，也可以说这些因素是企业丰富的资源，它们来源于社会，因此企业必须树立“先服务于社会”的观念，才可能为自己谋取更大的利益。 一个企业其利润来源于社会，有远见的企业必须具有强烈的社会责任感，一个房地产企业的优良行为，会通过传播效应与网络效应产生正面强化作用，有利于企业的发展；外在形象与内在品质的统一，这是房产企业立足社会的根本点。 二、营销策划创新建议 房地产营销策划的本质是刻意创新，灵活多变，不受任何思维模式的制约。当前的房地产营销策划应力争做到以下几个方面： 1、由重视概念打造到重视前期研究和产品定位 多年以来，大多数房地产企业均把营销重点放在概念打造上，概念的打造在很大程度上被视为项目制胜的关键。但近年来，特别是我国加入ＷＴＯ后，企业的决策者们已意识到，只解决“怎么卖”的问题已远远不够，还必须提前做好对“卖给谁”和“建什么产品”的思考。对于项目前期市场研究和策划，应给予特别重视。在项目前期，应对市场进行挖掘，分析项目竞争优势、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算，对营销方案等细加研究，慎重制定。 2、系统策划要具有“先行性”、“长远性” 有些房地产企业因为营销策划的滞后以及不注重长远发展，以致房子面积户型单一，平面结构不合理，导致长期空置。楼盘规格档次过高，超出市场的接纳能力，导致被迫停工……如此种种，给企业自身造成了惨重的亏损，对资源造成极大的浪费。只有销售策划具有“先行性”和“长远性”，决策成功才能有保障。在具体操作上，应在项目决策前期，在市场调查的基础上提出初步的销售策划多选方案，并围绕市场需求状况建议设计产品，随着开发进程的深入和市场环境的改变，再将初步方案细化，将多选方案落实。 3、项目策划要实现由“盲目性”到“针对性”的转变 当前，很多房地产企业在项目策划上忽略了对市场的定位，具有很大的盲目性，造成了不小的损失，加强项目策划的针对性已刻不容缓。对目标买家和已买入的买家进行分析，是增强行销策略针对性的重要手段。 4、服务理念要实现由售前到全程的变革创新 优质的售楼服务、物业管理服务等全程优质服务，可以给消费者带来优惠和便利。买家在优惠的服务下，已逐步形成了节假日看楼的习惯，“五一”和“十一”期间，各大楼盘的参观人数普遍比平时高，形成了“优质服务——看楼——买楼”的良性循环。 因此，企业不应只在售前服务上下工夫，而应为买家提供高水平的全程服务，这是提高企业效益的长远之计。 5、项目的卖点要实现由“高新科技”到“生态”、“健康”的转变 业界流传着一个新经济时代最前卫的命题：人性化的建筑＝绿色＋生态＝个性＋共性＝科技＋智能，其中，绿色和生态是被放在首位的。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋”到“居者优其屋”。过去，楼盘卖点主要集中在“地段优势”、“价格优势”和“产品优势”上，而随着“绿色”、“生态”概念的风行以及群众生活水平的提高，环境意识觉醒，“绿色建材”“园林住宅”、“景观小区”等成为主流卖点，而且人们还在呼唤“长寿住宅”等功能更为强大的生态住宅的出现，企业若能及时顺应这一主流，将在竞争天平上加上一个颇重的砝码。但绿色开发要避免进入“单一的品种选择、单一的建造绿色、单一的剪树过线”的误区。 小结随着中国楼市迈入了成熟期，楼盘的营销策略也迈入了相对理性的发展阶段，从以前爆炒楼花就能赚得盘满钵满的日子已经不复存在，房地产企业传统上具有的战略优势，如自然资源、规模经济、资金与技术优势，由于相互间的差距正在缩小而不再成为优势或不再是恒久的优势；企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上的竞争，由于信息的畅通化，市场运作规范的建立与完善，使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快，想以此建立起长久的竞争优势越来越不可能。

❺ 房地产一般有哪几种销售模式

房地产来销售模式，从销售源的房产形式来看，常用的不过两种：现房销售和期房销售。
现在市场上销售的大部分都是期房，所谓期房亦即“楼花”，消费者在购买时看到的最多也是封顶的房子，更大部分是尚在图纸或者是大坑状态的“大饼”。消费者购买之时实际上得到的不是房子，而是将来以此价格来获得这个房子的一种“期权”。
现房销售顾名思义，就是消费者在购买时得到的已经是实实际际的房子，而并非“虚无缥缈”的图纸和描述。这种销售方式最大的优点是极大的降低了消费者的投资风险，房产的可实际感受性和受益的时效性大大增强。

❻ 开发商在营销思路上都重点关注哪些环节

市场营销的理念是有不同的类别的
1、生产观念：以企业增加生产为中心，生产什么产品就销售什么产品，企业销售什么产品顾客就购买什么产品。
2、产品观念：企业在产品上下功夫，没有重视研究顾客的新需要，忽视在新品开发上做准备。
3、推销观念：产品出现供过于求，厂家竞争激烈，企业组织销售人员走出厂门推销产品。
4、市场营销观念：企业以市场需求为导向，顾客需要什么就生产什么，销售什么，完全把顾客的需求做为出发点，按顾客的需要和要求去组织产品开发。
5、社会营销观念：兼顾社会、顾客和企业三方利益的观念，要实现企业和顾客的双赢，实现企业、顾客和社会的“多赢”。现在很多的什么绿色营销、责任营销、公益营销等，其实都是属于社会营销观念的，就是综合考虑多方利益实施的
其中，前三种是传统的市场营销观念，“以生产者为导向”的观念，后两种是现代市场营销观念。

通常来说，现在的企业市场营销活动大致包括如下内容：
1、发现、分析及评价市场机会
寻求市场机会一般有以下几种方法：(1)通过市场细分寻求市场机会。(2)通过产品/市场发展矩阵图来寻找市场机会。(3)通过大范围搜集意见和建议的方式寻求市场机会。
2、细分市场和选择目标市场
细分市场不仅是一个分解的过程，也是一个聚集的过程。 所谓聚集的过程，就是把对某种产品特点最易作出反应的消费者集合成群。这种聚集过程可以依据多种标准连续进行，直到识别出其规模足以实现企业利润目标的某一个消费者群。在市场细分的基础上，企业可以从中选定目标市场，同时制定相应的目标市场范围战略。由于不同的细分市场在顾客偏好、对企业市场营销活动的反应、盈利能力及企业能够或愿意满足需求的程度等方面各有特 点，营销管理部门要在精心选择的目标市场上慎重分配力量，以确定企业及其产品准备投入哪些市场部分，如何投入这些市场部分。
3、市场定位
目标市场范围确定后，企业就要在目标市场上进行定位了。市场定位是指企业全面地了解、分析竞争者在目标市场上的位置后，确定自己的产品如何接近顾客的营销活动。市场定位离不开产品和竞争，所以市场定位常与产品定位和竞争性定位的概念交替使用。市场定位强调的是企业在满足市场需要方面，与竞争者相比，应处于什么位置;产品定位是指就产品属性而言，企业与竞争者的现有产品，应在目标市场上各处于什么位置;竞争性定位是指在目标市场上，和竞争者的产品相比，企业应提供什么样有特色的产品。可以看出，三个概念形异实同。
4、市场营销组合
所谓市场营销组合，就是企业根据可能的机会，选择一个目标市场，并试图为目标市场提供一个有吸引力的市场营销组合。市场营销组合对企业的经营发展，尤其是市场营销实践活动有重要作用：它是制定企业市场营销战略的基础，它能保证企业从整体上满足消费者的需求，是企业对付竞争者的强有力的武器。
市场营销组合包括：
(1)产品策略，是指企业为目标市场提供的产品及其相关服务的统一体， 具体包括产品的质量、特色、外观、式样、品牌、包装、规格、服务、保证、退货条件等内容。
(2)订价策略，是指企业制订的销售给消费者商品的价格，具体包括价目表中的价格、折扣、折让、支付期限和信用条件等内容。
(3)分销策略，是指企业选择的把产品从制造商转移到消费者的途径及其活动，具体包括分销渠道、区域分布、中间商类型、营业场所、运输和储存等内。
(4)促销策略，是指企业宣传介绍其产品的优点和说服目标顾客来购买其产品所进行的种种活动，具体包括广告、人员推销、销售促进和公共宣传等内容。
市场营销组合中可以控制的产品、价格、分销和促销四个基本变数是相互依存、相互影响的。在开展市场营销活动时，不能孤立地考虑某一因素 ，因为任何一个因素的特殊优越性，并不能保证营销目标的实现;只有四个变数优化组合，才能创造最佳的市场营销效果。

❼ 房地产营销策略都从哪几个方面着手

1、销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。

2、广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意。（报纸，户外，电播等）

3、媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。

4、公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。

前期做网络营销，打名气，开盘前蓄水时候电视、电台、发信息等，开盘后发DM单、巡展等。

(7)各开发商营销模式分析扩展阅读：

世界房地产营销策划分3个阶段。

1、单项策划阶段

此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。诸如把“架空层”作为新颖特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。

2、综合策划阶段

此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。

此阶段产生的主要策划理论有“策划基本理论”和“全程策划理论”。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。

3、复合策划阶段

这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。

❽ 房地产开发商的经营模式是什么

22类成功经营模式:著名(房地产)品牌类；著名社区类；(大型)生态(园林)社区类；高尚(综合)社区类；文化社区类；旧城改造类；现代新城镇类；……
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