营销策划阶段物业管理前期介入

A. 物业管理的早期介入与房地产营销的作业

物业管理的早期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，很多发展商与物业管理企业强强联手，优势互补，不仅建成一个个争相斗艳的物业，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。

何谓前期物业管理的早期介入
笔者以为，前期物业管理的早期介入是物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在早期介入过程中，物业管理企业凭借物业管理经验及其资源，从维护业主（发展商与未来业主）利益的立场出发，为发展商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满，并为以后物业的使用和管理打下良好的基础。

实行早期介入的意义

实行前期物业管理的早期介入有两个重要的积极意义。

一是早期介入实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。采用早期介入就可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

二是早期介入在物业建设期间便实现了建房、用房、管房的有机结合。没有早期介入时，建房者只顾自己建房，不会充分顾及用房者与管房者的利益，结果房子交到用房者与管房者手中的时候，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷一大堆，建房者晕头转向，用房者怨声载道，管房者里外不是人。有了早期介入，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。

实行早期介入的作用

多年的实践告诉我们，物业在开发建设期间实行物业管理的早期介入，其直接作用与间接作用都是很大的。

促进规划合理，设计优化

规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素。以往房地产开发在规划中大多考虑了房屋和配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从有利使用和管理的角度去把房屋建成后联系起来统一规划，产生建成后物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺，并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入能及时带来管理人和使用人长期相伴所积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正，使规划设计更合理。

减少返工，防止留下后遗症

在物业建设中，质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的，必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况，发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力，利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心，请其早期介入，协助施工监理、安装调试和竣工验收，将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度，以发挥早期介入减少返工、防止后遗症的作用。

为物业的正常管理打下基础

物业管理企业通过早期介入，可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料，分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡，让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

在物业管理准备期间，发展商可以与物业管理企业共同协商，共同策划，并对前期物业管理方案进行审核与把关，确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。

积极推广前期物业管理的早期介入

以上论述证明，前期物业管理的早期介入确实非常重要，非常关键，它既能较好的履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任，更能防范前期物业管理中的潜在风险。物业发展商，应该充分认识物业管理早期介入对房地产开发的积极意义与有利作用，使房地产开发的前期生产环节与后期的物业管理间实现富有成效的对接。物业管理企业应积极走向市场，主动拓展物业管理早期介入的项目，进而开发新建物业的物业管理市场。在早期介入过程中，物业管理企业可以努力发挥其专业的优势，为发展商当好参谋、做好助手，逐步树立自己的服务品牌，逐步与一些优秀的房地产发展商建立长期的合作关系，强强联合，互惠互利，共同发展。

至于政府行政主管部门，我们建议大力宣传物业管理早期介入的积极意义与有利作用，引导物业发展商与物业管理企业积极引入前期物业管理的早期介入，同时组织专题研讨会，研究建立和推行建管结合的物业管理早期介入制度的可行性，使之不断完善和发展。

B. 如何理解物业管理的前期介入

物业管理的前期介入是物业公司在房地产开发项目应当在立项时就应当参与项目建议的咨询活动。
物业公司参与房地产项目的前期介入应当与建设单位签订前期介入协议，派不少于3人的专业管理人员参与项目整个管理过程至项目竣工验收合格，参与设计，参加工程例会，在工程的过程中提出便于今后物业管理的合理化建议，收集物业管理的相关施工资料和业主资料。
项目现场应当派工程师一名、物业管理师一名、资料管理人员一名，施工遗留问题必须做好备忘录。
物业项目的前期介入应当遵守有利于提高施工质量，有利于促进今后的管理、有利于降低成本、有利于业主方便使用的原则进行。
物业项目的前期介入不能表示这个项目一定是这家前期介入的物业公司承接，这是物业前期介入的风险，物业公司可以根据前期介入的了解情况的优势做好物业管理方案应对今后的物业项目承接的招投标程序。

C. 物业管理前期介入的内容是什么

物业承接查验办法
第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
第十三条物业承接查验按照下列程序进行：
（一）确定物业承接查验方案；
（二）移交有关图纸资料；
（三）查验共用部位、共用设施设备；
（四）解决查验发现的问题；
（五）确认现场查验结果；
（六）签订物业承接查验协议；
（七）办理物业交接手续。
第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
第二十七条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
第二十八条物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十九条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其它承接查验有关的文件。
第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。
第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
第四十一条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
第四十二条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
第四十四条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。
第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。
第四十六条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十七条本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。
第四十八条本办法自2011年1月1日起施行。

D. 物业管理前期介入的主要目的是什么

1、 适应了现代房地产开发的发展要求。

我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求，成为市场上受消费者欢迎的物业。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%-30%。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物管前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。

2、扩充了物业管理的外延和内涵。

目前的物业管理大都停留在仅仅作为房地产开发的延伸。传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理可以从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过前期介入，扩充了物业管理的内涵和外延，真正体现了物业管理应成为房地产开发完善和延伸的本质要求，也使物业管理以人为本、业主第一的理念得到了进一步的贯彻，最终使业主受益。

3、提升了物业管理的专业形象，有利于物管工作的开展。

物业管理通过前期介入，在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时，通过在前期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。另一方面，由于通过前期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立企业的良好形象。如果接管与入住同步进行，物管公司即使很努力，往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，容易忙中出错，其后还会出现一段时间的磨合期，影响了物业管理公司的服务质量和专业形象。因此，物业管理前期介入是非常必要的。

4、为物业管理后期管理打下良好基础。

物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可以提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。而没有前期介入，接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决，对业主的入住、后期管理和创优达标工作带来严重影响。另一方面，在前期介入中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。同时，物管企业通过前期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量，有利于业主，也有利于施工企业。

E. 物业的前期介入分哪几个阶段

1、规划设计阶段

规划设计时，物业的硬件一般就定位了，特别是机电设备、房屋结构、烟道走向、排污管径规格等变动很小，便于后期管理。

2、施工期介入阶段

房屋施工阶段参与开发商与各施工单位的工程例会，这样可了解房屋的施工进度和施工质量，可根据施工的进度提前提出合理的建议，可以根据平时管理时经常出现的问题在施工阶段可监督和提出。

3、接管验收阶段

房屋的接管验收分业和公共两个部分。业主部分验收时，应细致一些，把存在的问题尽可能在业主入伙验房前处理完;公共部分和配套部分是重点：竣工资料、房屋的本体部分、给水系统、排水设施及管网、高低压供配电系统、消防系统、电梯、安防对讲系统、

车场系统及车库设施、照明系统、环境绿化、配套产品设施及设备等以上12个项目应仔细检查并试验试用，发现问题及时督促其整改后再验收，上述项目的各技术资料一定要收齐并存好档。

4、入伙阶段

入伙是物业公司第一次与业主面对面的服务，所以在入伙前我们一定要准备充分，要假设多个问题，多个对策。

5、装修审批管理阶段

装修审批管理是物业管理甚而和开始，以后物业管的好与坏，就要看装修审批和管理这个重要环节。

(5)营销策划阶段物业管理前期介入扩展阅读：

物业管理前期介入阶段的内容：

1、物业的承接查验

承接查验是物业服务企业实施前期物业管理的一项重要内容。物业服务企业除了和物业建设单位办好正常的承接查验手续外，物管人员应熟悉小区的规划建设情况，

了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询。其次，物业服务企业要派人伴随业主看房，及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改。

2、业主入住及装修管理

业主入住及装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起投诉的重要环节，容易发生推诿扯皮。物业服务企业在业主入住及装修之前要制定周密的计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。

3、前期卫生保洁

前期卫生保洁是小区物业管理的重要环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务。通常情况下，前期物业管理中，由于装修得业主比较集中，保洁无法达到应有的效果。前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。

加大宣传和督查力度，严禁装修施工人员和业主随意抛弃装修杂物。抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

4、前期安全防范

前期物业管理的安全防范工作，一是要抓好以防盗窃为主的安全防范，要加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。

要对进出小区的人员进行及时登记。要充分利用好已有的安全实施减少失窃案件发生几率。抓好小区进出车辆的管制和疏导，以减少小区交通压力，维护好小区生活秩序、

5、前期关系协调

前期物业管理中各种矛盾比较集中，对此，物管公司既不能将所有矛盾推卸给物业建设单位，同时决不能将业主反映的问题一概承诺解决，应根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间内协调解决业主反映的问题。

F. 物业管理销售阶段早期介入是怎样的

1.销售阶段早期介入的形式确定物业服务模式､收费标准等

G. 物业管理的前期介入主要可以弥补后续管理中的哪些问题

物业管理前期介入的作用，主要有：
一、有利于优化设计，完善设计细节。
二、有利于加快施工进度，提高施工质量。
三、有利于后期工作的顺利进行。
四、能保证楼宇的安全启用、正常运行。
五、物业管理前期介入有利于促进物业的销售。

对于弥补后续管理中的问题，一般体现在：
一、在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序地工作。
二、可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，使于以后管理工作的顾利进行。
三、前期介入可以全面了解所管物业，对其土建结构、管线走向、设备安装等情况做到了如指掌，便于后期的管理。
四、在跟进建设的过程、承接查验时，站在业主使用的角度，提出整改意见，减少业主使用时出现的不便等等。

H. 物业管理前期介入包括哪几个阶段及内容

物业的前期介入分为以下 阶段：

1)研究阶段。

在房地产的市场调研和项目可行性研究阶段， 房地产商为了减少决策的盲目性和主观随意性，需要听取物业管 理公司提供的参考性意见。

因此物业管理公司就要对建筑项目的市场定位、周边物业管理的情况、潜在业主的构成及消费水平以 及日后的服务内容、标准和成本、物业管理、利润测算等进行评估。

2)规划设计阶段。

规划设计是项目一进人实质性开发就要面 临的问题，而物业管理的工作特点养成了物业管理公司对物业在 使用与管理过程中细节问题的发现与处理有着特殊的敏感和应变力，更能直接地把以往物业开发中因“先天不足”所造成的后果反映出来。

此时物业管理公司介入应从配套设施的完善、水电供 应容量问题、生活垃圾处理方式等物业的日常养护、维修、管理 完善等方面提出自己的看法与建议。

3)施工安装阶段。

物业公司在施工阶段的介入为工程的质量增加了一份保证。物业管理公司派员到现场施工，熟悉基础隐蔽 工程、机电设备安装调试、管道线的铺设及走向等这些日后难以从外观上察觉的工程的施工质量。

发现缺陷问题或遗漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案， 配合设备安装，进行现场监督，确保安装质量，对内外装修方式、 布局、用料等从物业管理角度提供有关意见。

4)前期管理阶段。

前期的物业管理中，物业管理公司已起主导作 用，有了明确的管理对象，管理者已依法拥有该物业管理经营权。 而设计图纸会审、工程设备验收、接管方案拟订等物业的前期管理业务，还只是辅助工作。

前期物业管理的内容主要有：听取业主或使用人对物业管理的要求，了解业主或使用人对物业使用的 有关安排和打算，参与售房部门同业主或使用人签约。

(8)营销策划阶段物业管理前期介入扩展阅读

《物业管理条例》

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。