㈠ 中国房地产开发项目市场定位研究报告
【概述】
●市场定位对房地产策划的意义
●房地产、房地产业、房地产市场概念
●房地产产品的特殊性
○产品特点
○房地产市场的特点
○消费者购买的特点
●市场定位理论的基本内容
○市场定位理论产生背景和演化历程
○相关概念的界定
○现代市场的定位-定位三层次
○房地产市场定位4P-4C理论
●房地产投资决策理论概述
○房地产投资决策涵义
○房地产开发投资决策的基本要素
○投资决策研究的主要问题
【发展研究】
●我国房地产业投资开发现状
●房地产市场定位现状
○市场定位与房地产
○房地产市场定位现状
●中国房地产开发项目管理现状分析
○传统房地产开发项目管理模式
○传统房地产开发项目管理模式存在的问题
【市场分析】
●中国房地产行业市场需求分析
●中国房地产行业结构分析
●房地产消费者行为分析
○消费群体差异分析
○消费者描述变量和行为变量分析
○消费者知觉分析
●市场细分及目标市场选择
●市场定位分析
○房地产市场定位的价值分析
○房地产市场定位的概念摘要
○房地产市场定位的具体策略
○房地产市场定位要点分析
●房地产开发项目市场定位内容
【问题及对策】
●我国房地产业投资开发存在的问题
【投资分析】
●房地产风险分析
○房地产开发投资风险的内涵及特征
○房地产开发投资风险因素分析
○房地产风险的细分类
○房地产投资风险分析方法
○房地产投资风险的防范策略
【环境分析】
●加入WTO对房地产开发项目市场定位重要性影响
●宏观政策对房地产开发项目市场定位重要性影响
○土地成本因素
○宏观政策因素
●行业竞争对房地产开发项目市场定位重要性影响
○房地产行业利润趋于平均化
○房地产行业竞争日益加剧
●客户需求对房地产开发项目市场定位重要性影响
○客群的多层次性和差异化特性趋显
○客户谈判能力、维权意识逐渐增强
○零和博弈的盈利模式的影响
●其他因素对房地产开发项目市场定位重要性影响
○经济、社会、政策、自然等限制条件
○开发商面临的诱惑与风险
○房地产市场定位的不可复制性
【考核与评价】
●五力模型：价值提升的检验标准
○五力模型理论概述
○五力模型在房地产开发中的运用
●SWOT模型：价值提升的总结验证
○SWOT分析概述
○SWOT分析在房地产开发中的运用
○通过价值提升促使SWOT优化
【分析方法】
●房地产开发项目市场定位步骤
●发现价值
○发现并提取土地的现存价值
○理论运用：写字公寓、商住办公与SOHO的产生
●细分价值
○通过市场细分寻找巨大的未被满足的需求
○理论运用：经济型别墅市场的产生与发展
●凸显价值
○突出目标客户的敏感诉求
○理论运用：失败与智能化的推广
●提升价值
○通过引入高价值客户提升项目与地块价值
○理论运用：价值提升
●房地产开发地段优选方法研究
○地段的内涵
○开发项目对建筑地段的要求
○地段选择的宏观影响因素
○地段选择的微观影响因素
○房地产开发地段优选决策方法评述
○混合目标系统及其目标规范方法
○地段优选的物元关联分析
【总体分析】
●中国房地产行业整体态势分析
○我国房地产业的发展历程
○当前我国房地产业发展现状
【战略与策略】
●房地产开发项目市场定位的目标：土地价值最大化
○土地价值
○土地价值最大化的内涵
○房地产价值的定义与特征
○土地价值在房地产开发中具有重要作用
○项目的定位和方案能否创造最大价值
○项目的定位和方案能否实现最大价值
○价值创造与价值实现的考虑因素
●三种竞争策略：价值提升的策略选择
○波特竞争策略
○差异化策略在房地产开发定位中的运用
○集中化优势策略在房地产开发定位中的运用
㈡ 龙湖源著天街的写字楼值不值得投资，那边区域发展怎么样
价格合适就迅速拿下 写字楼投资正是好时候 写字楼出租网站源码办公派 龙湖的写字楼品质不错 价格看你的资金实力了 目前行情不错
㈢ 房地产项目建议书
房地产策划项目建议书
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一、 项目简介
• 项目名称：未定名
• 地点：
• 用地面积：约17亩
• 开发功能：商住
• 用地状况：已拆迁平地
• 发展商：
二、 项目理解
现场的房地产竞争层面比以前已经有很大的变化，一线城市已经从卖环境向卖生活方式发展，二线、三线城市正从卖房子向卖环境发展。房地产的竞争层面越来越高，竞争程度也越来越激烈，因此，我们要做好一个项目，就需要从更高的层面考虑项目。
经过对项目及所在城市的房地产整体市场初步调查，市场明显供大于求，本项目具有相当难度，前期策划定位准确与否是关键，因此，本项目不能操之过急，需作周详考虑，否则极有可能“一步走错，整盘皆输”。
1、 项目优势
•
•
2、 项目劣势
•
•
3、 项目机会点
•
•
4、 开发思路及策略建议
（1） 要将项目打造成具有影响力，就要提升项目的开发目的和意义：
• 老百姓满意：为消费者提供一个美好的居住环境。
• 老板满意：在满足开发利润的同时，为企业培养人才。
• 老头子（政府）满意：为政府和城市创造价值，为城市增加一道美丽的风景线，为政府增加一个样板工程。
（2） 资源整合策略——整合房地产发达地区的策划、规划设计、营销、广告等优秀资源为项目服务。
（3） 创新策略——对项目的开发模式、产品设计、推广宣传等多个环节进行创新。
（4） 引导策略——必须在各个方面去引导市场，而不是迎合，利用和整合各种优势资源，打造客户意想不到而又在心目中有潜意识需求的产品，提升他们的生活品质。
三、 委托工作目的：营销策划
营销策划又分前期策划和推广策划。前期策划主要是在项目的整体规划及设计方面提供切实可行的顾问意见，使项目能够在一定条件下更好地适应市场，适应消费者的需求；推广策划是为项目提供最具吸引力的包装，运用有效的宣传手段，使之一旦推出，就能受到欢迎。
（以上营销策划将向委托方递交书面报告）
四、 工作内容
1、 项目概况
（1） 项目的位置及基本数据
（2） 项目的现状及基本条件
2、 ××市区及其经济发展概况
（1） 地理位置、自然环境、人口、历史、文化
（2） 主要经济指标
（3） 综合评述
3、 项目所在区域物业市场概况
（1） 项目周边小区分布，消费特点
（2） 项目周边物业的开发状况
（3） 综合评述
4、 项目竞争力分析
（1） 项目的主要竞争优势
（2） 项目的主要竞争劣势
（3） 项目的主要机会
（4） 项目的主要风险
5、 对初步规划设计方案的评价及建议
（1） 对初步规划设计方案的评价
（2） 对初步规划设计方案的改进建议
6、 项目客户群定位
（1） 目标客户的经济背景、文化背景
（2） 目标客户对物业的特殊偏好
（3） 对目标客户侧重程度划分（核心、重点、不确定）
7、 项目的市场定位
（1） 功能定位
（2） 档次定位
8、 价格定位
（1） 市场比较法定价
（2） 收益还原法定价（租值回报）
9、 项目的包装策略
（1） 硬件方面
（2） 软件方面
10、 销售资金回收计划
（1） 总体销售目标及资金回收
（2） 分阶段销售计划及资金回收
11、 入市时机及方式的确定
（1） 入市时机的选择
（2） 最佳入市方式
12、 推广宣传策略
（1） 广告宣传整体目标
（2） 品牌宣传策略
（3） 广告宣传主题（卖点）
（4） 广告宣传的目标客户群
（5） 广告宣传实施及媒体选择
（6） 推广宣传费用预算
13、 物业管理的建议
14、 销售人员培训计划
15、 销售工作现场指导
五、 工作时间
营销策划报告书在签署正式合同二十个工作日内完成（按每周五个工作日计算）。
六、 工作收费
营销策划费人民币××万元整（￥××××），由委托方分两期支付，签约后三天内支付60％，即××××元（￥××××），递交正式书面营销策划报告时付××××元（￥××××）。（注：以上费用我方不提供发票）
对以上工作建议，若贵公司有任何意见，请随时与我们联系。
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㈣ 沈阳龙湖源著
龙湖原著是一个系列的，没有直接叫龙湖原著的项目，一般叫龙湖**原著。一般例如龙湖西府原著，龙湖颐和原著等
㈤ 商业地产策划定位－商业地产项目策划定位报告
在房地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了房地产策划定位的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。
一、房地产的策划定位
（一）房地产战略策划定位
战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。
战略策划定位内容如下：
1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。
2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。
3、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。
4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。
5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。
（二）房地产全程策划定位
房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。
全程策划定位内容如下：
1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。
2、土地研究——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。
3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。
4、项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。
5、概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。
6、形象设计——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。
7、营销策略——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。
8、物业服务——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。
9、品牌培植——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。
(三)房地产品牌策划定位
品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。
品牌策划定位内容如下：
1、品牌策划以建立项目品牌为中心。
2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。
3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要居家生活的信息化。
4、品牌策划推广有四个阶段。一是“酝酿造势”阶段；二是“培育蓄势”阶段；三是“推广扩势”阶段；四是“持续升势”阶段。
5、品牌策划推广的五种方法。（1）“筑巢引凤”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花献佛”法；（4）“马良神笔”法；（5）“巨量广告”法。
6、品牌策划的六个工程。（1）软性推广工程；（2）公关活动工程；（3）卖场包装工程；（4）口碑工程；（5）公关危机工程；（6）回访回程。
（四）房地产商品策划定位
近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士，也不遗余力地倡导商品策划模式。
房地产商品策划，就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划商品，注重商品的舒适性和艺术性，使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计，商品定位先于商品设计。
商品策划模式内容如下：
1、商品调研。商品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应状况，为商品定位作好准备。
2、商品定位。在商品调研的前提下，对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位，这最重要，因为商品竣工后是卖给他们的，还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。
3、商品设计。这是策划的重心，根据对目标客户的特性分析，商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。
4、商品工艺。采用先进的生产工艺，保证商品质量。
5、商品营销。针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品，包括商品的包装、商品的推广等。
6、商品服务。这里主要是售后服务，目的是把商品的价值提升和延长。
二、房地产策划定位的适用性
从房地产策划定位的具体内容来看，战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目；全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务；品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广；商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行；四大策划定位都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，从不同的侧面和角度来策划房地产项目。
(一)战略策划定位的适用性
房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长： 第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路。第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标。第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。
战略策划定位对策划人的综合素质要求很高，具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。
(二)全程策划定位的适用性
房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务"，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：
第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。
第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。
㈥ 项目可行性研究报告要怎么写呢
你抄好，建议你找有资质的公司编写，如果需要自己编写的话，以下是可行性研究报告的基本结构，仅供参考：
一、概况
1、项目概况
2、报告范围
3、公司简介
二、项目建设规模及建设内容
1、项目建设规模
2、项目建设内容
三、项目组织管理机构
1、项目建设组织管理
2、项目运营组织管理
四、项目市场分析及市场定位
1、市场分析
2、市场定位
五、项目选址及建设条件
1、项目选址
2、建设条件
六、XX项目整体策划
七、项目产品规划
1、总体规划
2、工程方案设计
3、项目总图布局
八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能
1、环境保护
2、安全卫生
3、消防
4、节能
九、项目投资估算和资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
十、财务与效益分析
1、财务分析
2、效益分析
十一、项目风险分析
1、项目风险分析
2、项目风险回避
十二、结论
㈦ 北京写字楼市场客户群分析
北京写字楼市场客户群分析
研究北京写字楼市场，首先要弄清写字楼市场的分布状态。写字楼项目集中分布的各个区域呈现出不尽相同的特征，直观地体现了不同商圈的地缘优势，从而决定了各商圈的产业特征、客户群特征及其在北京写字楼市场的定位。
1. 五大中心商圈
北京市写字楼的分布从地理位置上看，主要集中在四环以内的市中心区域，高纬环球将这种位于市中心的写字楼聚集区划分为五大主要商圈，即中央商务区（CBD）商圈、亮马河商圈、东二环商圈、金融街商圈以及中关村商圈。这五大商圈集中了北京市绝大部分顶级、甲级写字楼项目。
中央商务区（CBD）商圈：
中央商务区商圈是北京市知名度最高的的国际性商务中心区，该地段商用物业价值极高，是北京市写字楼市场最重要的核心商圈之一。高纬环球研究数据表明，截止到2006年年底，该商圈内各等级写字楼总存量约为250万平方米，其中甲级写字楼存量占到了总存量的36%左右。按使用面积计算的平均有效净租金，顶级写字楼达到每月每平米41.39美元，甲级写字楼及乙级写字楼分别为每月每平米31.59美元和20.87美元。总体上，整体水平略高于其他商圈。
多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。写字楼租户以国际知名的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业服务的律师事务所，咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。例如：如富而德法律服务事务所, 普华永道, 麦肯锡,雪佛龙德士古, 埃克森美孚石油公司,荷兰银行, 福特, 丰田, 摩托罗拉, 惠普, 壳牌等等。中央电视台、北京电视台的东迁，将使得传媒业成为未来CBD商圈写字楼市场租户构成的重要组成部分。
中央商务区商圈，凭借不断优化的发展环境，丰富的涉外资源、浓郁的商务氛围及日趋改善的基础设施，成为众多全球知名跨国公司办公选址的首选地，也是中国首都北京和国际化大都市接轨的一扇窗口。
亮马河商圈：
紧邻第二、三使馆区的亮马河商圈享有最便利的机场交通，拥有众多的高档涉外酒店及丰富的商务服务设施，同时到主要的涉外住宅区也只有不超过半小时的车程，是众多外资企业，尤其是汽车制造业、航空公司等办公地址的首选。很多国际及国内航空公司、汽车制造商和一些外国使馆、组织机构成为该区域写字楼的主要客户群体。例如，国航、波音、宝马、戴姆勒克莱斯勒、本田、现代、通用汽车、菲亚特、德国商会、日本出入境管理处等。
北京市场写字楼的需求不断增长，和其他商圈层出不穷的大量新增写字楼供应量相比，亮马河商圈内写字楼供应量却一直相对有限。高纬环球最新研究数据表明，该商圈甲级写字楼平均有效净租金已超过CBD商圈，跃居市场首位，达到每月每平米32.34美元。而乙级写字楼的租金相对较低，约为每月每平米17.13美元。
东二环商圈：
东二环商圈汇集了北京写字楼市场上很多早期的写字楼项目，如国际俱乐部、恒基中心、中粮广场等。很多写字楼在当时成为外资企业办公选址的热点项目。如今机场高速的延长、东直门交通枢纽的建设以及中关村雍和科技园的成立，大大地提升了东二环商圈的吸引力。高纬环球最新研究数据表明该区域甲级写字楼有效净租约为每月每平米24.82美元。
东二环商圈是外资公司在北京的重要聚集地，如汇丰银行、渣打银行、可口可乐、飞利浦、毕益辉系统、蒂森克虏伯、辉瑞制药等。值得一提的是，安永、毕马威、德勤，四大会计师事务所中三大聚集在此，外企聚集效应可见一斑。
最近一段时间以来，东二环商圈更多地吸引了著名内资机构，尤其是石油巨头、通信公司、银行及保险公司的目光，如中国人寿集团、中石油、中海油、中石化、中国银行北京分行等。
金融街商圈：
金融街商圈一直以来都是国有大型企业、国内知名银行机构、政府主要监管部门及组织机构的汇集地。高纬环球最新研究数据表明，该商圈按使用面积计算的甲级写字楼有效净租金约为每月每平米29.95美元。
该商圈内的写字楼项目多数已自用为主。银行类企业、金融机构、IT、电信企业、一些国有大型企业及政府机构的总部云集于此，成为整栋购买或散购写字楼面积的主力军，使得金融街商圈内很多写字楼供应量在正式投放市场前就被以购买的形式消化，而长期持有并对外出租的写字楼项目十分有限。
从性质上看，金融街商圈写字楼的客户构成主要以内资企业或机构组织为主，如中国银行, 工商银行, 中国网通, 平安保险, 泰康人寿，以及担任国家金融业监管职能的“一行三会”，即中国人民银行、中国保监会、银监会、证监会。随着中国加入世贸组织后对外资金融业的逐步开放，以及随之出台的西城区促进金融产业发展优惠政策的吸引，从去年开始逐渐吸引了越来越多的外资金融机构入驻，如高盛、摩根大通、瑞银集团、加拿大皇家银行等。
中关村商圈：
中关村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才资源等方面的优势，一直以来是国内的IT企业及跨国公司研发总部的首选之地。高纬环球最新研究数据表明，该商圈甲级写字楼平均有效净租金（按使用面积计算）约为每月每平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相对低廉。写字楼客户主要为IT及网络相关的高科技企业、研发中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微软研究院、三星研究中心等。
此外，中关村商圈凭借其邻近众多高等学府而特有的创业氛围，还汇集了很多高新技术领域内的中小企业、孵化器等成长型企业。
2. 五大边缘化商圈
随着北京市区域经济的发展，“两轴两带多中心”政策的稳步推进，城市以及城郊基础设施建设的不断完善，高科技园区或开发区的改造建设以及相关优惠政策的吸引，一些公司的办公区域也逐步向城郊延伸，呈现出写字楼市场“边缘化”的发展态势。高纬环球将这种边缘逐步形成或颇具雏型的写字楼项目聚集区划分为五个“边缘化商圈”，即上地/软件园商圈，亚奥商圈，望京/酒仙桥商圈，经济技术开发区（BDA）商圈，以及总部基地（ABP）商圈。