专业市场产品定位与招商思路

① 这个产品怎么招商

这个还需要给自己的产品细分定位吧，
保健品，茶饮料，等，走的渠道肯定也不一样；例如商超和药店渠道，需要您分析那边更容易
二、招商人员招商工作中的幼稚病。
1、招商过程中最愚蠢的四句话：
和经销商见面说出以上四句话，只能代表你对这个市场一无所知，你没有专业的去研究市场，没有进行专业市场分析和论证的招商，给经销商的第一感觉就是你想圈钱，你在忽悠他们。
2、招商中与客户接触的幼稚表现
1）忽视过程，急于推销，
先推销自己，建立信任，营销人员只有先把自己推销出去，建立良好的环境及信任度，才能完成产品推销的第一步。
2）只描绘鲜花、月亮、美好的蓝图、讲故事，忽视了客观存在的难题与问题，让人看不到、摸不着，就像猴子捞月亮一样，会给人一种被忽悠的感觉。不注意细节，商人都是人精，小聪明难博弈大智慧。
3）谈判缺少聚焦，抓不住关键点。要学会聆听，给自己一个思考的时间，同时也是了解对方意图时间，以至抓住关键点去说服对方，不使谈判陷入僵局。让对方跟着你的思路走，从你的表达上看到希望。
3、选经销商的幼稚病：传统的招商思维认为，选经销商要门当户对，这绝对是一种穷人思维，一种败者心态。如果我们认为，大品牌应该选大经销商，小品牌选小经销商，那么就会出现放养娃的后代世世代代就是放羊娃，穷人永远是穷人。试想，小品牌的实力和能力本身就比较弱，如果按照惯性思维也找实力和能力比较弱的小经销商，怎么可能会有企业的爆发式成长？我们认为，招商选客户必须学会傍大款，小品牌要敢于找大客户，不是大客户不认可小品牌，是因为大客户不认可我们小品牌的信心度。
三、新市场环境下招商的成功之道
如果说，在一个市场上成功的招到商，并能成功的持续运作市场，离不开企业的经营理念、营销模式，那么，更离不开企业的合作者---经销商，所以选择经销商就显得攸关重要。
1、人之道1）自信。相信自己，就成功了一半，不管客户的门槛有多高？只要确定了是自己的目标客户，就要勇往直前、坚定信念，把他变成准客户。
2）要有敏锐的洞察力，用心去思辨所发现的每一个信息和问题，把问题变成市场发展的一种机会。
3）了解和把握环境的能力。
4）专业知识和信息的搜集量。
5）转化资源的能力
6）感染力、号召力。招商人员就像是火柴，客户就像是蜡烛，要敢于燃烧自己，才能点燃客户。
2、市场论证之道
1）专业的市场研究。专业的市场研究，就是让招商工作走出以下几个误区。一是对待市场问题。所有市场都有问题，有难题，但招商中最大的问题是我们满眼全是问题。如果说把市场每个问题，每个竞品都摆在面前，去解决、分析，那么，这个市场的调研结论就是没法做。
二是对待市场机会。销售人员耳熟能详的孤岛卖鞋的故事，都不穿鞋，所以鞋没法卖，没机会？现实中，我们总是有创新的欲望，缺少创新的行动，无法把创新的思维转化成企业的市场资源。抱怨共性的产品太普通，个性的产品太另类，那么没有另类的模仿、跟进何谈市场机会？三是市场的本质是什么。只看到市场的表象，不思考也抓不住市场的本质，盲目下出调研结论，而最终出现归因错误。
3、招商实施之道
第一步是对每个调研的细节要做出客观的、真实的、细致的《市场研究报告》；第二步是对市场进行细分、渠道细分、产品细分，推广阶段细分作出可行性的《市场运作规划》；第三步目标客户的完全考察与拜访，通过《商圈及目标客户考察报告》，对商圈及选择的目标客户，有计划的、分主次的、分时间的策略性的拜访和谈判。
总归，作为企业的营销人员要想真正成功招到经销商，最重要的就是要围绕需求推销机会，而要做到这点，在新形势环境下，不是仅仅让经销商赚到短期的钱，更多的经销商需求是学到一种赚钱的方式，所以营销人员的招商就是要围绕需求，抓住机会，推销未来。
另外制定出详细的招商手册，应该包括，产品本身的价值，市场的前景，具体奖励政策，支持；售后服务；退换货等，详细的考虑投资者朋友的需求；
手头工作做完后，有选择的寻找合适的版块进行宣传；或者适当的在相关媒体上面投放广告；
提供一个项目，仅仅是个开始，最好能够给创业的朋友描述一下，未来的希望
希望能给你有点帮助。也希望能够结交你这位朋友。

② 做好招商外包的方法有哪些

前期、中期找专业的、实力口碑都优秀的招商外包公司合作；逐步积累了一定实力之后开始着手组建自己的招商部、组建团队、积累经验、探索市场营销渠道；实现公司战略上的布局；毕竟没有那个大型公司会长期把自身的营销渠道交给他人的经营的。

③ 购物商场招商与专业市场招商的区别

1、商场对外包装，一般在航空杂志、机场、俱乐部等高端场所广告2、一般高端百货招商期一般在一年半岛三年左右，提起接触，高端品牌 的开店计划一般较长3、项目本身形象包装4、国际品牌需要国际公关

④ 如何做好招商工作

如何开展招商工作？
1.了解商场经营定位规划和招商工作计划。
招商人员开展工作前，首先应了解商场的商品经营定位特点与各楼层、各区域的品牌和品类的分布规划。商场经营定位一般通过对卖场的观察获得，如该商场以经营什么商品为主，什么为辅？经营档次如何？是高档，中高档，还是中档？在经营品牌的分布上有什么特色或与其他卖场相区别的地方？一般引进商品的价格线和商品线有什么标准？等等。招商前，一般会形成分布规划的卖场平面图，理解平面图要求，按要求引进品牌，是招商员应关注的地方。一般在平面图上，可能会标注某区域的主要引进品牌名称和替代品牌名称，招商员可以按此要求选择潜在合作商户。
不论是新场开业还是老场调整，都会形成时间和工作量分配的招商工作计划，由于工作计划是依据与其他职能配合进行的工作安排，因此招商人员应严格按计划开展品牌引进工作。一些里程碑式的计划要求，如：至何时以前，商户进场比率达多少多少；何时以前完成招商工作和完成商户进场装修等等，如不能在规定时间内完成上述工作，则将影响其他相关职能的工作进展，因此招商人员应特别关注此类计划信息，做好相关工作。
2.寻找潜在合作商户。
寻找可能合作的商户是建立在对商场和供应商市场全面了解的基础上开展的工作，在无法确定引进什么品牌进驻商场的情况下，就必须要了解供应商市场，进行全面的市场调查工作。一般而言，具有竞争特性的商场是获得这类信息的重要途径。在了解本商场规划的基础上，选择适合商场风格，并与竞争对手形成形态差异的商户。一般这样的潜在商户要选择多个，确定那个是主攻，哪个是替代。一经确定潜在合作商户，就可以对其展开调查与初步接触。调查主要是看该商户是否具备与商场合作的条件，需要了解的信息有：品牌发展趋势，目标消费群，经营特色，以及商户的渠道角色，即：是厂商、经销商还是代理商，综合经营实力如何？资金、铺货和人员是否能够保证等等。通过调查判断在这些方面都与公司要求接近或一致，则考虑接洽对方业务人员，进一步了解情况，并向其传递招商信息。
3.谈判与签约。
与潜在合作商户进行了初步接触后，应寻找对方可以就合作事宜起决定作用的业务人员进行详细商谈，商谈内容包括：进驻的位置，

⑤ 品牌营销策划案例怎么做品牌如何做营销推广品牌营销思路是什么样的

TOM品牌营销业务项目很多，对于每个企业都是要根据产品的具体情况，策划营销方案，最好一点就是，数据分析优化升级方案

⑥ 销售思路应该怎样写

每一个营销人员在其工作生涯中必然会面对营销方案的写作与汇报，特别是每年的年终岁末，营销方案的写作与汇报成了区域经理，大区经理的必备课题，方案写的好、思路清晰的，不但能换来实际操作的成效，而且会赢得上司的关爱，得到提升与嘉奖的机会；方案写的一般的，既会受到上司的责备，在实际运用中也难以收效，所以，作好一份好的方案，实际上对营销人员的成长与发展非常关键。特别是区域经理、大区经理，几乎与方案打交道是每个人都无法回避的内容。

一份好的营销方案应注重方案的条理清楚与实际操作性，方案分析应该有理有据，侧重用数字说话，方案的核心是指标与费用分析与预测。

优秀的方案的提纲大约包括以下几个内容：

globrand.com
一、整体分析：市场特征、行业分析、竞争对手分析、消费趋势分析、销售状况分析

二、本产品（公司）SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁

三、营销战略规划：市场引爆点、市场布局、主导操作思路、运作模式、市场进入与运作思路及设计

四、营销战术规划：产品策略、产品定位与细分；价格策略；渠道策略、渠道选择、渠道拓展顺序、渠道规划、渠道占比、渠道销售量预测分析、上市时间计划。

五、促销思路概要及促销与推广细案：上市渠道促销计划、上市终端消费者促销计划、上市终端推广计划、媒介促销安排、后期促销跟进计划。

六、指标分解：

1、业务人员分解

2、经销商分解

3、区域指标分解

4、月度分解

5、品项分解

6、渠道分解

7、销售量完成可行性分析

七、组织架构与人员编制、包括

八、费用预算（细分各项，是方案的核心）

九、工作计划与执行排期

十、日常管理工具如报表等、日常管理办法

十一、需要公司的解决的问题与支持（或实现目标的支撑条件）

十二、效益与风险预期分析。（如新开发市场还要有招商计划）

优秀的销售方案计划书主要内容有以下几项

▲目标

◇市场开发目标明确，一个行动计划要以一个目标开头，目标是付出努力的终点。

◇实施行动计划的预计结果。

◇根据目标smart的要求方针撰写市场开发计划。

▲任务

◇为了实现目标要做什么。

◇有一个已经确定了的开始和结束的任务。

◇总任务由若干个分任务组成。

▲资源

◇完成目标所需要的人力、物力和财力的投入。

▲时间

◇完成这项工作需要多久的时间资源。

◇分配给每一项工作需要多少时间。

◇计划必须有一个开始和结束的时间。

▲战略战术

◇确定产品品项结构：上什么产品？供应什么品种？上市产品结构情况？是否需要对产品进行改进？

◇确定产品价格：产品以什么价位推出？

◇确定通路选择：根据市场特性，确定本产品销售通路或分销渠道。

◇制定市场推广活动计划、广告计划、促销计划。

◇估计成本：市场开发费用预算。

▲对市场开发情况进行检查和考核

检查是否严格执行了计划方案。

例：销售计划书纲要

☆明确市场开发要达到的目的、目标和要求。

☆市场营销现状与机会、威胁分析。

☆目标市场细分与定位。

☆确定目标客户群。

☆确定市场优先次序。

☆拟定营销目标。

◇销售量的目标

◇销售金额的目标

◇销售品项比的目标

☆制定营销策略。

◇产品策略

◇价格策略

◇分销渠道策略

◇促进销售策略（人员、广告、公关、营业推广）

☆确定营销费用预算。

☆选择好市场开发实施时机，加强实施过程的调控。

⑦ 商业项目招商的各种说法、操作方法、牢骚及案例

商业项目招商的各种说法、操作方法、牢骚及案例
从本世纪初开始：许多做住宅产品好好的房地产开发企业终于耐不住寂寞与诱惑一头扎进开发商业地产的汪洋大海之中，这其中有的开发商呛了多少盐水终于游到了彼岸，有的刚下水就不见身影，有的则还在波浪中垂死挣扎，有的早早举起求救的双手，只有少数开发商能一帆风顺……

这是为什么呢？笔者在担任上海文博堂不动产营销机构商业地产的首席策划的几年间，经历了数十个商业楼盘的营销策划，其中的酸甜苦辣和喜怒哀乐自然能就商业地产说几句闲话……

一、 商业地产成功与失败的原因在那里？

成功者：根据笔者公司的分析：一定规模的成功商业楼盘大多集中地1—2线大都市：如北京的王府井边的东方新天地；上海的徐家汇商业区；无锡的崇安寺生活步行街区；南通的明都广场；苏州的左岸步行街等。我们发现上述商业楼盘只所以较为成功是因为：①大多在传统的商业街区。②大多开发商具备一定的实力，包括开发商一开始就有“放长线钓大鱼”的理念与目标③大多有合情合理的开发规模，合情合理的商业定位④大多有科学的规化，科学的招商、科学的售留比例。失败者：与上述相反：①大多规模过大，过多讲究所谓的后现代,在造这个城市10年后或若干年后的商业物业；②大多开发商以出售物业为终极手段与目的；③大多开发商盲目的在一些3—4线城市开发所谓“城市名片工程”；④大多开发商是先造建筑产品、先出售建筑产品，不讲究功能定位+招商先行+合理售留；⑤最致命的是大多开发商不讲究合力打造,即专业的商业物业营销策划公司+良好心态与一定实力的开发商+一定支撑空壳的商户（商业品牌）

下面我用实例进一步说明：

江南的无锡崇安寺生活步行街区，从去年12月2日开盘至今，物业平均单价高达6万元/平方米，这种单价在长三角乃至全国的地级城市中格外少见，但销售半年来第一期4.5万元平方米,既然完成了50%的销售面积,回容资金高达1.5亿元多,开发商的开发成本与基本利润几乎基本垂手可得,这是为什么呢?笔者在担任其项目营销总策划时：得出如下几点，①开发商是公私合营的实力开发商，②开发商在开发之前就布下做长线的态度与观念③此项目是传统的商业中心，是无锡市商业文化的发源地。

其于上述三大支撑当后盾，所以我们在给物业定价时，一层定到8万­—15万/平方米不等，二层与三层定到4万—3万不等，连地下商铺也定到3万元左右，可说创造了一个中国商业物业地级城市的销售定价之最，在招商时我们几乎没有花多大力气，许多知名商家纷纷主动入驻，当然在整合营销时我们全面制定而实施了一系列的科学而有实用的方案，但我们还是认为文博堂并非多大本事，一切几乎水到渠成，现在崇安寺第一期成功开街，特别是双休日人山人海。事实证明产品定位、物业定价、商铺销售、商业招商、项目开街是比较成功的，剩下的可销售面积，虽然销售不冷不热，但步步为营，其开发商的心态更是不急不躁，运筹帷幄，一句话万一销不完就“自留”……

在这其中我们还做了一个南通的明都广场,此项目也在南通的壹街区,自然也不要采取什么大张旗鼓的招商，一切运作平稳,相对而言,我们在江苏淮安市接触的一个看起来极漂亮的大型商业项目其运气就不佳了,开发了4万多平方米,无论开发商怎么使劲吆喝,开盘半年了销售不到10%，其原因一分析：①盲目开发大面积②单价定位与城市发展潜力不相符，超前无边了③先不做任何招商，开发商资本运作又出现了紧急，不可能心平气和的做好商气、人和，这种项目，这种心态，我们自然就不敢接盘了。

二、商业地产成功运作的关键在那里？

今天先说一说服务于商业地产项目运作的3个主要组织结构（包括开发商）的完善与合力,即3合1=安全运作商业地产项目；

A专业的商业物业营销策划机构，是第一个“一”。

那我们怎么去考察这个“一”呢？在商业物业遍地开花的同时，相应而来的是层出不穷的商业地产策划公司与代理公司，还有商业管理公司，我们认为作为商业物业的开发商，在开发一个商业地产项目临前，首先需要的是一家比较专业的商业地产营销策划公司（绝对专业的没有！）。而不是商铺销售代理公司或商业项目管理公司，因为大多销售代理公司是取其销售量的佣金为目的，商业管理公司是以开街后的商户管理与物业管理为己任，目的与服务决定了它的运作措施与运作手段，而商业地产营销策划公司应具备这么几个专业服务：①项目市场调研与项目可行性分析专业服务+②前期功能与业态定位专业服务+③招商策划与实施专业服务+④商业地产的“置业顾问型”营销策划专业服务。那么我们怎么考察这种机构，第一，要看它的原来案例；第二，要看它的服务范围与专业性；第三，要特别重视它对本项目的第一次提案。笔者带领文博堂在安徽的一个较贫困的小县城考察了一个3万平方米的商业项目：通过市场调研我们发现其体量过大，市场容量万不能接受，所以我们在第一次提案时先建议开发商砍掉1/3的面积，这可是要了他的命,首先开发商硬是不同意，认为砍掉的就是可销售面积，就是大把大把的利润,后来我们给他摆事实,讲道理,把市场容量分析很耐心的讲给他听,到最后甚至提出如不能接受我们的建议就拒单，后来在我们软硬兼施之下，勉强同意了。现在此项目开街了，事实是开业率是2万平方米的70%：出售也只有60%，开发商今天回想起来还心有余悸，很忠诚的感谢我们当时缩小规模的坚决态度，只问：你们为何判断这么专业？我们并非绝对专业，但比开发商对市场更敏锐……

B、良好的心态与一定实力的开发商支撑,第二个“一”

即所谓良好心态是指：你开发这个商业地产项目的全部目的是什么？你有多少能力与耐力来开发？招商是手段还是目的？你准备售出多少，自留多少，上述看似简单平常的几个问题，你在出手之前，必须扪心自问，而且你必须回答自己，还要把你的回答真实的告诉你的策划与顾问公司。如下：我做两个上述的选择题；

我们认为开发商业地产项目目的应该是两个，①获利，但不应该是“最大空间的利”。而应该是“最合理的利”，要留有10%—20%的利益空间给投资者(除非你的项目是无锡崇安寺)；②开街：要开发商去经营商业自然是强人所难，不妥；特别是我们的“国情型的开发商”但你至少要做到比较成功的开街，这个成功开街就是签定一定年限的商户70%的开业率。

我们认为：售多少，留多少，首先是在你的能力(实力)与耐力（长线）为基础之上，我们主张，通常的商业地产项目应该是售65%/。即回来本钱与基本利润(65%还回不来本钱与基本利润就有问题了)。35%是暂留。.可进可退的留，开发商留持物业的优劣在，我们认为：劣只有一点（看起来触手可得的果实应该让它自然熟透了掉下来），就是不能“马上到手”。而优则有：①开发商自留35%的物业，便于资本运作，特别是在资本市场往后更难融资的情况下。②有35%左右的自留物业是开街前招商与业态定位的巨大支撑③自留物业的售价通常随着时间的增长而有一定的增值空间

所以，自留物业不但是考验你的资金实力，更多是为了项目的整合营销与整体运作，是商业项目成功保障的一块进退有余的“自留地”。

C、一定商户与商业经营品牌的提前介入，第三个“一”

我们在做南昌一个商业项目时，首先考虑是“招商”之前的“亲商”，即开街时你来不来是另外一回事，但我现在就邀你来做顾问，根据对项目的功能与业态定位，我们事先可邀请（根据前期的业态定位）许多类似的经营性商户与相应品牌提前介入，前年南昌的这个3.5万平方米的项目还未开工，我们就力邀了10多家有代表性的商户到项目施工现场走马观花，谈天说地 ，其目的就在于让准商户提前进入环境，引导它对号入座，这样反复来几次，我们对其定位心中就更有底了，又交了不少商友，而且还能不断修饰与完善原来的定位方案，这样做还有一个目的就是把功能定位与招商定位的前期市场调研变为了提前的招商营销过程，后来“一石双鸟”既为定位积累了技术资源，又为招商营销积累了客户资源，何乐而不为呢？开街后，我们走在这条街上看到许多熟悉的商家面孔，这些商户是在项目开工前就曾相识了。

上述A、B、C就是我今天的闲话要点，做商业地产在整合一切有用资源之前首先整合你们的“组织资源“即专业的商业地产营销策划机构①+良好心态的一定实力的开发商支撑+一定商户的提前参与与介入=比较安全的商业地产运作，商业项目的安全就是成功了，我把它称为3合1合力安全运作。

最近出差受刺激了！回总部革命！不就是销售代理嘛

一直和朋友们在讨论，我们做商业策划、招商和后期经营管理（或者经管顾问）的，在商业房地产里面的角色重要性。我始终认为，开发商首先应该聘请我们这类公司早期就介入商业项目，但是现状是发展商往往先决定销售代理公司，我们接的项目往往都是通过销售代理公司发过来的，协助销售炒高售价的道具。

最近知道一个项目发展商不惜100万聘请后期经营管理公司的老总，在项目刚开始挖地的时候就要到职，真的佩服这个发展商。

曾经遇到过销售代理公司的人，要求我们在还没有做商业调研和商业策划的前提下，许诺2个月完成上万方项目的招商工作，以帮助炒销售。还是道具。（当然，凭经验和实力我们能知道这个项目多久能招商成功到多少百分比，但是招商大家都知道，和品牌公司之间的谈判要技巧啊，大家练了那么久的内功看谁道行深，如果我们表现出很急，效果怎么样大家都知道）

又有一个销售代理公司要我们提供公司介绍和成功案例及团队介绍，帮助销售代理公司拿下项目，当然这也是我们必须做的事情，合情合理，但是拿下项目后呢？多少销售代理公司懂得商业房地产的商业重要性啊！求销售人员买的时候别乱说话、别乱承诺、别乱出牛，嗨！“放心投资回报率15%招商公司能出租成功的”、“阿玛尼会来进驻开旗舰店”、“放贷前开张了就有租金回报了”。吐血ing...

⑧ 市场专业化特点

市场专业化特点分为优点缺点：

一、优点

1、学科总体来说兼顾企业的所有管理流程。

2、社会上紧缺的是优质的营销员，所有的人都可以当销售，但是技能优质的大部分来自于市场营销专业。

3、以后的就业前景比较可观，只要你认定了某一行业，基本上可以尝试所有职位。

二、缺点

1、学习市场营销理论只是并不能提高你的技能，只有社会实践和实战才可以。

2、市场营销理论知识比较空洞，一般院校开设的市场营销课程只注意理论知识，无法深入实践，如果你要学习市场营销，一定要找比较专业类的学校。

3、如果认准了市场营销专业，毕业后的工作起点会比较低，需要坚持和拼搏。

市场专业化是一种越来越重要的专业化类型。指企业生产不同产品以满足相同顾客群的需求。销售人员被分配给指定的顾客，并且要满足这些顾客的所有需求。

(8)专业市场产品定位与招商思路扩展阅读：

很多专业市场开业火爆，但是好景不长，商户来也匆匆去也匆匆，很快整个市场就形成恶性循环，最后人去楼空，为什么会出现这种虎头蛇尾的现象呢。

主要有两个原因：首先批发市场不比零售市场，大部分市场采购人员有选购产品的专业素质，而且每次的采购量比较大，距离往往也比较远。如果市场商户的经营实力有限，经营品种有限，无法以最快速度满足市场的需求，采购人员会很快改变他们的采购地点。

其次，每个市场都需要一段时间的培养期，没有经营实力的商户在这个时候就会信心动摇或者经受不住市场的考验，这个时候也将给市场经营管理带来比较大的负面影响。因此，专业市场在招商时，不能为了为凑场而招商，而是要选择那些有经营能力且能应对市场风险的商户。