瑞虹新城市场定位

① 五角场板块现有在售商业地产项目是哪6个

1．超越75万平方米商业力压徐家汇长久以来，徐家汇商圈始终是上海人流量最多、日均销售额最高的地区，如今这一地位受到五角场商圈的挑战。去年年底，总建筑面积33.43万平方米的超级商业巨无霸———上海万达商业广场在五角场商圈隆重开业，巴黎春天百货、万达国际影城、沃尔玛购物中心、特力屋家居广场、宝大祥青少年购物中心、上海黄金珠宝城，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌汇聚于此。本月底，紧邻的百联又一城也将以高端、多元化的商业组合闪亮登场。精品百货、特色餐饮、时尚数码、顶级影城……徐家汇商圈所拥有的商业氛围、服务设施、娱乐享受、时尚触觉已全部现身五角场商圈。全新揭幕的商业航母吸引了浦东、虹口、闸北、宝山等周边区域以及江浙等邻近省市的高消费群体。新五角场不仅已在商业配备上比肩徐家汇，其规模更将超越徐家汇。最新统计表明，徐家汇现有商业面积50万平方米，而今年内五角场地区落成的商业项目面积就达43万平方米，加上原有的商业项目，五角场商业面积已将在徐家汇之上。此外，华联商厦杨浦店和亚繁商厦旁边将来还可以再规划建设两家大型MALL。而徐家汇除了大宇广场基地外，已经没有可供新建项目的土地。到2010年，五角场的商业面积将达到75万平方米，全面超越徐家汇的商业体量。2．腾飞 黄金10号线助推被誉为轨道交通黄金线的10号线在五角场中心商务区设有五角场和江湾体育场2个站点，由地下商业走廊相连，实现了双站互通的联动效应。途经虹桥机场、徐家汇、淮海中路、南京东路多个交通枢纽站点，可与其它各条轨道交通线实现轻松换乘。10号线还将与中环线高架道路、椭圆形环岛下沉式广场以及人行地道等构成五角场五层立体交通网络。与一号线成就了徐家汇的繁荣一样，10号线也为五角场的发展插上腾飞翅膀。同时，轨道交通8号、12号、17号多条建设、规划中的轨道交通线路，都将穿越五角场周边区域，加上毗邻的目前已通车的轨道交通3号线以及区域内集聚的30余条公交线路，四通八达的交通网为五角场创造了非凡的发展速度与发展空间。3．时尚 海派新文化聚集原先只有在徐汇的八万人体育场、上海大舞台、以及虹口足球场才上演的大型演唱会已于去年年底首度搬师江湾体育场,长达5个多小时并有众多明星出席的创智天地慈善马拉松演唱会开创了五角场时尚文化演出的序幕，各类体育活动、音乐会、沙龙、嘉年华将在此频频登场，不仅为五角场聚集旺盛的人气，更使之成为继徐汇、虹口之后的又一处上海时尚、文化的聚集区。4．人文 百年名校知识核爆五角场地区人文优势突出，不仅拥有以复旦、同济百年名校为首的高等院校，更凭借周边高校的人才与科研优势，集聚而成科技产业，及以教育培训、研发创新、科技中介、咨询服务等为主的现代服务业。百年名校形成的文化氛围以及人才优势在上海各大城区中可谓首屈一指、无与伦比。5．生态 新江湾绿色生活毗邻五角场商圈的国际级生态园区新江湾城，规划占地面积9.45平方公里，由区政府统一规划植树造绿、铺设道路、建造景观，规划中有17万平方米新江湾公园、游艇码头等高端休闲设施，成为五角场的后花园。6．价值 较量之下彰显无限潜力◇五角场VS徐家汇从徐家汇和五角场楼市的现状和发展看，城市副中心无论处在上升期还是调整期，高端优质楼盘在吸引高端客户的同时将获得更好的租售投资保障，始终体现出更好的保值与增值性。作为上海较早发展起来的城市副中心，以白领精英和境外购房者为主的徐家汇楼市始终是上海房价的制高点。早在2002年，高端楼盘售价就攀上了每平方米20000元枝头。宏观调控，徐家汇的高档楼盘在一片降价声中仍然保持稳健发展，正经历新一轮的置业热潮，房价居高不下，位于淮海西路的汇宁花园的均价已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售价也已达到每平方米25000元左右。相比之下，作为新兴城市副中心的五角场目前的房价明显被低估。随着五角场商业氛围、产业发展及配套环境的迅速腾飞，知名企业纷纷入驻，名校、名企集聚了大量兼具高知识背景、高收入水平、高眼光品味的境内外人士，而由知名发展商规划兴建的具有完善功能规划、卓越产品设计以及巨大发展空间的高品质楼盘亦应运而生，为寸土寸金的黄金五角场注入了新的活力。而目前五角场高端楼盘的价格远低于徐家汇，五角场城市副中心的迅速发展，使得该地区成为上海最具潜力的地产板块之一，并直接导致此版块高档楼盘价值的持续上升，这个趋势将在今年得到进一步体现。◇五角场VS新江湾城五角场版块与相邻的新江湾城版块，可谓各有特色、相辅相成，均在2006年楼市中有不俗表现。2006年初推出的新江湾城一号作品，价格一路攀升，而市场反响持续热烈，年底收盘时推出的毛坯期房售价已达到每平方米14000元。年底，华润置地以15.41亿元拿下新江湾城C2地块，创下新高，楼板价加上建安成本等，预计该项目建成后的毛坯房成本价将不低于每平方米15000元。五角场版块的2006年度扛鼎之作非创智坊莫属。作为创智天地的主要功能组成，集创意办公、优质公寓、多元休闲及服务设施于一体的创智坊开盘不久已频频受到大学教授、企业金领、境外人士以及“海归派”的青睐。在他们看来，创智坊个性鲜明的建筑风格、舒适和谐的居住环境、全装修现房的优质品质、世界级数码社区的配套优势、以及地处五角场商圈的无限发展潜力，充分体现了身份、品味与眼光。纵观五角场版块及新江湾城版块，前者已经初显城市副中心的格局和风范，而新江湾城的商业配套及交通设施目前还只能依附于五角场商圈。从两者的长期规划来看，也体现出五角场领跑、新江湾城作为后盾的不同侧重。五角场版块除了龙头项目创智天地拥有的大片规划用地之外，已无大宗土地可以供应，而新江湾城拥有的大量土地储备则将作为强大后盾，因而对于投资性客户而言，五角场土地的稀缺性和持续减少的供应蕴含了更高的升值潜力，将带来非比一般的短期及长期回报。头脑风暴巴菲特投资逻辑分析五角场地产投资价值沃伦.巴菲特，世界排名第二的富翁，个人资产价值数百亿美元，掌控着世界最大的企业集团之一。“我们不想以最便宜的价格买最糟糕的，我们要的是按合理的价格买最好的！”独特、深刻但又易于理解和操作的投资哲学及投资策略被无数投资人士奉为经典！A．地位决定价值 选择有天生地理优势的楼盘巴菲特认为选择地理位置优越的楼盘是遵循地产价值决定论的首要原则。房地产价值的决定因素，除了地利还是地利。从发展趋势来看，城市的发展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越临近市中心的楼盘具有的价值必然越高，升值潜力越大，抗跌性也越强。在楼市整体价格上升时，优秀地块的楼盘是价格上升的引领者，而在市场相对低迷时期，很多区域的房价都有不同程度的下降，但核心区域的楼盘房价依然能够保持坚挺。———创智坊地处五角场核心位置，天生拥有地理优势。占地84公顷的创智天地，总建筑面积超过100万平方米，新近又取得了新江湾城的一块土地，使其南享五角场商圈黄金优势，北接新江湾城生态绿化环境，成为五角场首屈一指的龙头项目。B．增加安全边际 选择具备良好公共设施的楼盘巴菲特信奉“安全边际”理论，通俗解释就是价值与价格相比被低估的程度或幅度。他倾向在产品和配套价值还未完全体现于价格时入市，投资未来将具备良好公共设施的对象。在这些区域，楼盘周边正在进行地铁、旧城改造等工程建设，暂时的施工场面容易掩盖了其真正价值，投资者能够以低价获取。而在工程竣工后，这些楼盘的配套必然会有很大幅度提升，未来可以预计获得更高的收益。———五角场的全面改建以及10号线的施工尚未全面完成，改建前的形象影响了整体区域价值认知，创智坊一期精装修房均价仅稍高于周边地段的毛坯房。但从其地块的核心地位和五角场发展带来的升值空间看，它的价值暂时被市场低估了。以它的地段、规模、定位，将来必定成为上海的一处地标性建筑。C．保障投资成功 选择有品牌保证的楼盘巴菲特曾说：“如果你一生中找到三个杰出的企业,你就会变得非常富裕。”在地产市场中，这一投资论同样适用。从房地产商品化以来，市场在经历过前期的探索和中期的竞争阶段以后，涌现出了一批综合实力超卓的品牌开发商。投资品牌开发商的开发项目，就相当于在先期获得了市场关注度，在规避投资风险，获得长期回报上，是明智的选择。———创智坊由曾经开发过瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地产项目的瑞安地产实力打造，并联同甲骨文、思科、复旦量子基金、美国加州大学等众多战略合作伙伴，提供多元社区功能规划及不同层面的协助。它所创造的品牌效应，对于置业者而言，就如同宝马对于爱车族一般重要。D．关注内在价值 选择有潜在机遇的楼盘房地产是一个充满潜在机遇的市场，它往往受到城市发展的激发而产生巨大的升值潜力。在上海，未来城市副中心五角场等城市潜力区域的楼盘，随着建设的推进，其价值也将日益彰显。当然，认知潜力到选择投资的过程中，投资者会受到价格的影响。这些楼盘往往在价格上高过相同质素的其它项目，但这不应该是阻碍投资决定的因素。相比价格，多关注投资项目的内在价值，才是识别出未来“黄金股”的关键诀窍。———创智坊以其完善的功能规划、独特的建筑风格、舒适的社区环境、世界级数码社区的配套优势、高科技巨头和知名大学的合作助力以及地处五角场商圈的无限发展潜力，充分体现了置业者的身份、品味与眼光。随着五角场以及新江湾城建设发展的高速推进以及10号线的开通,创智坊优质的软硬件设施、融工作、生活、休闲于一体的多重功能规划所带来的内在价值必会迅速显露。

② 最近在写论文，内容是关于徐家汇板块房地产市场的现状。谁提供点资料给我啊

1。早已超越750,000平方米的商业击败徐家汇徐家汇始终是最多的流量，最高平均每天销售区域的上海人，现在这个状态五角场挑战。去年年底，总建筑面积？334300平方米的超级商业巨无霸---上海万达商业广场，巴黎春天五角场店隆重开业，万达国际影城，沃尔玛购物中心，特力屋家居广场，宝宝大祥青少年购物中心，上海黄金饰品的城市，以及近百家独特的精品专卖，餐饮休闲品牌聚集在这里。本月底，有近100联又一城也将是高端，多元化的业务组合首次亮相。精品百货，特色餐饮，时尚，数码，顶级录音室......徐家汇商业国有大气，服务设施，娱乐，时尚感都出现了五角场。新推出的商业载体，以吸引高，浦东，虹口，闸北，宝山周边地区以及周边省份的江苏和浙江等消费群体。新五角场不仅拥有徐家汇商圈比肩，其规模将超过徐家汇。最新的统计数据表明，徐家汇现有商业面积？500000平方米，五角场完成今年的商业项目面积43万平方米，加上原有的商业项目，五角场商业区拥有一流的徐家汇。华联商厦杨浦店和商业大厦旁的上海亚繁未来的两个大型MALL的规划和建设。外面徐家汇除了大宇方形底座的新项目没有可用的土地。五角场商业面积将达到750000平方米到2010年，全面超越徐家汇商业化量。 2。起飞的黄金10日线推进10号线，轨道交通黄金线在五角场中心商圈，五角场和江湾体育场两个网站，通过地下商业走廊连接，实现双基地的互操作性的联动效应。通过虹桥机场，徐家汇，淮海路，南京东路交通枢纽的网站可以很容易地转移到其他铁路线。 10号线也将与中环线高架桥，椭圆形的回旋处下沉式广场和行人隧道构成五角场五层立体交通网络。一号线，10号线徐家汇腾飞的翅膀五角场开发的插件在繁荣的成果。同时，轨道交通8号，第12号，第17号，建设和规划的轨道交通线路将穿越五角场周边地区，再加上相邻的轨道交通已开通的第三条生产线，以及区域聚集30余条公交线路，四通八达的交通网络，五角场创造了显着的发展步伐和发展的空间。 3。时尚的上海新的文化聚集原本只在徐汇体育场，上海大舞台，虹口足球场举行大型演唱会，是去年年底的第一次移动部门江湾体育场，同比增长超过5个小时，很多的明星参加创智天地慈善马拉松演唱会创建一个五角场时尚文化表演的序幕，各种体育赛事，音乐会，沙龙，嘉年华会经常在这个阶段，不仅为五角场聚集旺盛的人气，更何况随着另一个在上海徐汇，虹口时尚，文化飞地。 4。人文知识的世纪精英核爆炸五角场突出的文化优势，不仅一直担任复旦大学，同济大学百年名校机构的高等学府，周边高校，科技产业的人才和科研优势，凭借更多的聚会，并教育和培训，研究和创新现代服务业，科技中介，咨询服务为主。百年名校文化，以及在上海的人员，主要城市可谓首屈一指，无与伦比。 5。新江湾城生态新江湾绿色生活毗邻五角场世界级的生态园，规划面积？9.45平方公里，种植绿色，铺平道路区委，区政府的统一规划，建设的景观规划17万平方米，新江湾宫公园，游艇码头等高端休闲设施，成为五角场的后花园。 6。以下的较量突出的价值潜力无限◇五角场VS徐家汇，距离徐家汇，五角场房地产市场的现状和发展，城市副中心，无论是在上升期或一段时间的调整，和高端的品质房地产在同一时间，以吸引高端客户，将获得更良好的租金投资保护，处处体现出更好的保值增值。作为一个上海开发较早的城市副中心，主要是白领精英和海外买家徐家汇房地产市场永远是对上海房价的制高点。早在2002年，高端房地产价格上涨2万元每平方米的分支机构。宏观调控，徐家汇高档房地产的降价声中保持稳定的发展，正经历着新一轮的自置居所的热潮，价格居高不下，淮海西路汇宁花园的平均价格已经超过30000元/平方米永新耕路地铁价格已经达到25000元每平方米。与此相反，作为新兴的城市副中心五角场价格明显低估。五角场的商业环境，产业发展和支撑环境的快速成功的，知名企业纷纷落户中的精英，聚集了很多著名企业的高收入，高视觉的味道内部和外部的人都高背景值知名开发商计划建立一个完善的功能规划，也应运而生，卓越的产品设计和高品质的房地产发展空间巨大，对于黄金五角场寸土寸金的注入了新的活力。五角场高端房地产的价格远远低于徐家汇，五角场副中心的快速发展，使该地区成为最有潜力的地产板块之一，并直接导致本次论坛的豪华房地产的价值持续上升，在今年，这种趋势得到了进一步体现。 ◇五角场VS新江湾城五角场论坛和邻近新江湾城论坛，可以说是有自己的特点，互相配合得很好，无论是在2006年的房地产市场。 ，于2006年初推出的新江湾城1号作品，价格一路上扬，市场反应持续暖化，推出了在年底的收盘期房价格已经达到了14000元每平方米。到今年底，中国华润置地15.41亿人民币获得了新江湾城C2地块，创下了新高，楼面价加上安装成本等，预计毛坯房完成后的工程造价不会不到15000元每平方米。五角场论坛2006年的扛鼎之作，没有其他比非KIC。 KIC的主要功能，创智天地创意办公，高品质的公寓，在一个开放的各种休闲服务设施很快就会经常由大学教授，企业金领，境外人士，以及海归派“的青睐。在他们看来， KIC独特的建筑风格，舒适，和谐的生活环境，质量的好坏全装修现房，优势互补，世界一流的数字化社区，位于五角场无限的发展潜力，充分体现了身份，整个味觉和视觉。五角场论坛和新江湾城论坛，前者是现在开始的模式和风格的城市副中心，新江湾城的商业设施和交通设施，只能依靠五角场五角场领导者从长远的规划的观点，但也反映了不同的重点为依托的新江湾城。五角场论坛，除了龙头项目创智天地有大片土地规划，新江湾城拥有大量的土地储备，没有批量的土地可以提供将作为强大的后盾，所以对于投资客户，五角大楼农场土地的稀缺性和持续的供应减少意味着更高的升值潜力，将带来比一般的短期和长期的回报。头脑风暴巴菲特的投资逻辑分析五角场房地产投资价值沃伦·巴菲特，是世界上第二个百万富翁，个人资产价值数百亿美元，控制的大企业集团在世界之一。“我们也没有要到买最糟糕的最便宜的价格，我们希望买的在一个合理的价格！“独特，深刻而又易于理解和操作的投资理念和投资策略，众多投资者奉为经典的地位决定了房地产巴菲特的选择先天的地理优势，选择的位置房地产第一的原则，决定房地产价值的房地产价值的决定因素，除了地理或地域。从发展的趋势，城市的发展往往是原有的城市中心向外蔓延不可再生的土地，接近中心的房地产价值势必会更高，更大的升值潜力，较强的防御性，增加房地产市场的整体价格，优秀的一批房地产价格上升的领导者在市场低迷，住房价格在许多地区都有不同程度的下降，但核心区域的房地产价格仍然能够保持强劲。---创智天地位于五角场核心位置，本身具有的地理优势。 KIC覆盖的面积？84公顷，总建筑面积？面积超过100万平方米，最近的一块土地为新江湾城，南享受五角场黄金的优势，北部的新江湾城生态绿色环境五角场最大的龙头项目。B.提高安全裕度，拥有良好的公共设施，巴菲特认为的“安全边际”的理论，通俗的解释是，价值与价格相比被低估的程度或幅度。他在这些地区，周边正在建设的项目，如地铁，改造的房地产倾向市场的产品和支持的价值尚未完全反映在价格上，并在未来的投资将有一个良好的公共设施的对象。旧的，临时的施工现场，很容易掩盖其真正的价值，投资者可以以低廉的价格收购。的匹配，这些房地产项目完成后，将不可避免地有很大幅度的增加，可以预期获得更高的收益。---在未来的10号线五角场全面改造和建设尚未完全完成，转换前形象影响整个区域的价值意识，创智坊一精装修均价在毛坯房。仅略高于周围的很多，但是，其土地升值空间中的核心地位和??五角场的发展，它的值是暂时被市场低估。它的位置，大小，定位，并肯定会成为一个具有里程碑意义。C.保护成功的投资选择品牌保证房地产巴菲特曾经说过：“如果你找到三个杰出的企业，你就会变得很富有。”这项投资理论同样适用于房地产市场。房地产商品化以来，市场经历了早期的探索和竞争中出现一些综合实力卓越的品牌开发商。品牌开发项目的开发投资，相当于在早期注意对市场是一个明智的选择，以避免投资风险，长期回报 - - KIC从一次发展瑞虹新城，瑞安知名的房地产项目在新天地，翠湖天地实力，创建并行与甲骨文，思科，复旦量子基金，美国加州大学和许多其他的战略合作伙伴提供多元化的社会功能和属性规划，以及不同程度的帮助。创建品牌的购房者，如宝马汽车爱好者一般。D.关注的内在价值的潜在机会，为房地产房地产市场的潜在机会，它往往是受在上海，在城市副中心五角场的城市的潜力，该地区的房地产，激发城市发展和产生巨大的升值潜力。建设过程中，其价值会还突出越来越大。当然，在认知潜在的选择投资的过程中，投资者将价格的影响。这些属性往往是上其他项目，同样的质量比价格更高，但是这不应该妨碍投资的决定因素。的价格相比，更注重投资项目的内在价值是确定的关键诀窍，未来的“黄金股”的功能规划。---创智天地的完美，独特的建筑风格，舒适的社区环境，配套的优势，世界一流的数字社区，高科技巨头和知名大学的合作助推器和位于五角场无限的发展潜力，充分体现了购房者的身份，味觉和视觉的内在价值以及高速五角场建设和发展的新江湾城的推进以及该行于10日开幕，KIC品质的硬件和软件设施，财务工作，生活和休闲于一体的多种功能的规划必须迅速显现出来。

③ 健身俱乐部市场调查

《市场调查报告》是指市场对购买欲望和动机、对商品（或企业）的意见和要求及对商品价格浮动的文字材料。

格式：1.标题。
2.正文：前言、主文（情况、预测、分析、建议）和结语。
3.结尾：调查单位、调查人签名、调查时间等。

范例一：

日本的果酱市场
近年来日本果酱市场容量稳定，每年消费量为7.3－8.5万吨。消费者日益喜爱低糖果酱及冰冻果酱，包装逐步由大变小，品种由原先的草莓及桔子酱等数种增加一几十种之多。自1985－1988年期间，年均进口一直稳定在4000－5000吨，但是价格及原产国变动很大。根据1988年的进口统计数字来看，俄罗斯是对日出口果酱最多的国家，达1140吨。其次是……
进口果酱的品种繁多，主要品种有：……
包装设计以美国和欧洲的最好，不仅包装小巧（少于40克）、设计奇特，且有名贵礼品包装等。低糖果酱（含糖量为30－50％）日益受到欢迎……（略）
日本农林省对果酱的质量标准有明确规定……（略）
出口商若要成功地进入日本果酱市场，扩大果酱销售量，应考虑下述几点重要因素：
（1）顾客选择的多样性。（略）
（2）果酱要含糖分低。（略）
（3）小型包装日益受欢迎，14克、30克、42克的小包装取得成功。（略）
（4）开发礼品果酱系列。（略）

范例二：

上海市单身公寓市场调查报告
近年来，随着上海房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，已经成为上海楼市中的新宠，楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式，即：
■ 单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。
■ 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。
■ 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。
在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下。
一、单身公寓的（诞生）历史沿革
单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，总价在30万元—40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。
在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡起来。其中，最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响，它把一个板状商住楼设计成中间走道，两边做小套房，主力面积在45－60平方米之间，总价在20－30万元之间，直接吸引了工作时间不长，但希望在市区有房的年轻人前来抢购。
二、单身公寓设计定位的基本特点
单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓，我们不难发现，目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点：
1、 最大程度的控制面积。
以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。
案名 面积范围（平方米） 主力面积（平方米） 主力总价（万元）
MYCITY 29.93—63.84 52—58.08 30—36
蓝朝部落 29—49 24—33 16—24
奔腾新干线 26—62 31—55 18—28
青年汇 37.11 37.11 35
面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。
但是居住面积与舒适程度成正比关系。因此单身公寓在追求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适程度为代价，大部分单身公寓面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的空间，而且几乎每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。
2、 拥有地段优势的稀缺产品。
目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。如位于上海市中心静安区的“蓝朝部落”、江宁路的“MYCITY”、南浦大桥桥脚的“青年汇”等等，这些物业都占据上海一些最好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。据统计在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。
3、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。
理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。
因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：
商业设施类 24小时便利店
24小时洗衣店
全天候餐厅及送餐服务
运动休闲类 健身房、桌球、壁球等
棋牌游戏
图书阅览
家政服务类 房内清洁服务
代购、代定、代收服务
物业及用品租赁、出售服务
商务网络类 互联网、复印、传真等
4、全装修成品房。
全装修是单身公寓的标准型特征之一，从首个单身公寓“MYCITY”到“金银汇”等第二代小户型公寓，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善上。最初的全装修只是配备简单的厨卫设备，到“蓝朝部落”、“青年汇”等项目，全装修概念得以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“提个皮箱就可入住”的宣传效果，到“金银汇”项目，全装修概念得以充分展现，大到空调、小到一个烟缸，所有生活设施一应俱全。据悉，目前单身公寓装修标准一般在600—800元/平方米之间。
5、仅仅是一种过渡产品。
单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一，关于此我们将在下一部分进行详细分析。
三、单身公寓的客户群体
既然单身公寓具备以上一些诱人的特征，那么到底是那些人在购买具有以上特定设计要求和突出的市场特点的单身公寓住宅产品呢？据有关资料表明这类物业40％的买家是20－30岁年轻人，39％在30－40岁之间，二者相加占到总购房者的79％，另外在付款方式上，93％买家选择按揭贷款，仅7％的买家一次付款。其中主要表现为以下几类消费者：
1、喜独立居住的本市高学历青年。
据“世纪之门•MYCITY”的统计，大专以上学历的购房者占88.1%，月收入5000元以上的占67.1%，其中8000元以上的占24%。另据调查，目前上海年轻人的结婚年龄一般在28至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市场提供了销售空间。特别是白领女性逐渐成为购买单身公寓的主力军，据多家售楼处的统计显示，6成以上的购房者为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。而且调查中还发现，她们多为30岁以下单身一族，大学毕业后，具有较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下，买房独住成为走向新生活的第一步。
2、外地来沪的知识型青年。
上海市已推出面向全国的人才政策，外地应届毕业生只要找到接收单位均可留沪就业；中国加入WTO后，外资公司和外省市企业会加速进入上海，会大大增加外地来沪青年对单身公寓的需求。
3、单亲家庭。
丧偶或离异家庭需要舒适小户型公寓作为栖身港湾。
4、投资客。
上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型又具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此沪上很多投资者都选择购买单身公寓作为他们的投资项目。根据最新的蓝朝部落购房者调查显示：有70%的购房者是投资购房，他们有的是第二次甚至是第三次购房，有的本身住房面积不小，他们认为一方面市中心小户型出租率高，有投资回报价值，另一方面买套房能退税也是挺好的。
在以上四类客户中，其中前两类客户在某种意义上来讲，就是目前在全国上下都比较流行的所谓的“小资阶层”，即既不属于一般的工薪阶层又不属于具有产业的中产阶级的一个中性群体，这类人一般表现为学历较高、具有一定的文化素养，有不菲而且稳定的收入，喜欢讲究生活品质、讲究生活情调。据了解，目前上海市区此类人约有40—50万左右，而且在近300万流动人口中也有小部分属于“小资阶层”，他们对单身公寓的需求相对是比较迫切的。
四、上海市单身公寓的市场现状
1、目前上海单身公寓的市场交易氛围
上海市小房型楼盘或者说单身公寓楼盘的出现最初基于两个因素，一个因素是烂尾楼盘的重新包装上市，如“MYCITY”、“青年汇”、“金银汇”、“蓝朝部落”等单身公寓楼盘都是原有烂尾住宅项目的重新包装推广；另外一个因素就是有一定量的市场需求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低又适合刚开始创业的青年，并且易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。从最初的“烂尾”身份的出现到现在，单身公寓已经在上海的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表现不俗，基本销售告罄：
■ 2000年6月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门●荣联家园”首次推出以“MYCITY”为旗号的小房型公寓，每户29—58平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空。
■ 随后推出的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”等单身公寓专案，也几乎都是百分之百的市场销售率。
■ 一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期500余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热烈比当年的“MYCITY”有过之而无不及。两者相比，它的单套面积更小，比如24平方米；户数更多，一梯达24户；单价更高，每平方米超出了7000元。
■ 紧接着，位于南浦大桥桥堍的“青年汇”又闪亮登场，同样引发抢购狂潮；12月初，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短5天内，70％的房源即被预订。
■ 无独有偶，位于上海虹口区临平路上的瑞虹新城，也出现了小房型紧俏。瑞虹新城推出一批单价30万元起的“乐富”小房型，总共200套被订购一空。
从以上描述可以看出，在最近两年内单身公寓俨然成了上海楼市的一匹黑马，并一直保持上冲势头。正如沪上某媒体的一篇相关报道所说的那样：这种单身公寓楼盘一经推出便深受追捧，比如上海的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”、“世纪之门•MYCITY”、“中远两湾城•发现未来”等等，无不如沙漠中的甘霖，转瞬即被吸纳殆尽。
2、几个典型单身公寓的基本情况介绍
为更细致地描述上海市单身公寓的市场现状，更直观地表现单身公寓的分布区域以及其他的诸如市场价格、销售情况、内部配套等等必要的市场要素，在此我们选取了目前上海市的几个典型单身公寓楼盘（包括蓝朝部落、青年汇、奔腾新干线、东渡名人大厦、自由之宅、金银汇等）进行逐一的介绍。（具体介绍附后）
五、单身公寓今后的发展前景
单身公寓作为近两年来的楼市黑马，一直被开发商和客户爆炒、议论，那么这种热闹现象究竟能持续多久？其市场前景又究竟如何呢？
我们认为目前这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热销现象，关键是由供求关系决定的，由于目前可供所谓“小资阶层”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会出现如上所述的井喷现象。但是随着产品在近期内的急剧增多，其市场利润空间也就不再宽广如昔。而且因为，单身公寓这类住宅毕竟不是住宅开发的主流市场，只不过是一种市场细分的产物，随着近一、二年蓬勃的发展，在填补了原先的空白的同时也将使这一细分市场达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其发展前景因此显得很为有限。
我们可以从以下几个因素对此进行具体的分析：
1、从市场需求量来看。单身公寓的市场发展潜力将在未来的一到两年内得到充分的挖掘，市场前景也随之有限。
据不完全统计，上海小房型的需求量至少在6万套以上，然而去年全年的小房型住宅供应量仅5000套左右，因此在近期内小房型住宅仍然是“奇货可居”，仍将傲立马年的申城楼市。但是随着一些具有实力的开发企业也相继投入小房型住宅的开发，这块市场蛋糕也将越来越小。据悉，上海绿地集团不但将在大型综合社区“上海春天”中推出1500套小房型住宅，还将在新客站、延安路番禺路等商业区附近推出千余套提供酒店式服务的小房型住宅。中远置业集团在中远两湾城三期开发中推出的小房型住宅，还瞄准了老年夫妇的购房需求。而投身浦江两岸开发的浙江省耀江集团，更是准备在位于昆山路吴淞路口的北外滩地区，推出相应的小房型酒店式公寓。因此在未来一到两年内单身公寓供不应求的局面将有望得以缓解。
2、从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展。
单身公寓因为要求最大程度地控制套内面积，这就不可避免地出现了整栋楼宇的边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增多、房间朝向的不合理性增多、房内生活的不舒适性增多，影响了客户对此类住宅产品的高度认可。
比如目前市场上的众多单身公寓均改造于90年代初的遗留的烂尾工程，这些原本大多规划做办公、酒店等之用的工程在建筑设计上与住宅的设计要求大相径庭，即使原本设计为住宅产品，但经过5—10年的市场洗礼，原设计也与当今的住宅要求有了很大出入。因此在将其改造为单身公寓重新推向市场的过程中，要将其原本的大面积空间进行分割，增设厨卫空间及管道等，这就不可避免的带来了许多问题，主要表现为：
一梯多户，电梯数量不足，私密性差。单身公寓每层大多分布有10—20户，有些甚至高达七八十户，平均3—8户享用一部电梯，大走廊式高密度的布局导致采光通风、安全性、私密性都较差。
房型不合理。主要是体现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅或阳台上的等等；
这些问题都将导致客户的流失或导致客户失去对该类住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中终究会被消费者遗弃。
3、从配套要求来看，单身公寓对配套设施和物业服务的要求苛刻，而且要求楼案所在区域具有很大的优越性，这对开发商而言是一种考验。
就单身公寓而言，发展商在售房时要承诺“生活设施一应俱全，业主拎包即可入住”的物业服务，或者说是要承诺这类物业所描绘的生活方式。这是消费者购买此类物业的一个重要因素，购房者在购买了物业的同时也购买了物业背后的服务、购买了一种生活方式，那么开发商的承诺是否能够最终兑现就成为关系到单身公寓未来发展前景的重要问题。
六、结论
总之，经过本次针对单身公寓的市场调查，我们在初步了解了其市场情况的同时，也据此归纳出以下几点结论：
■ 单身公寓在过去的一两年内以及未来的一两年内作为市场的一种稀缺产品，其成为楼市黑马并一路热销走来是合理的也是必然的；
■ 单身公寓作为房地产市场的一种过渡性细分产品，其市场容量毕竟有限，一时的“稀缺”很快就将得到解决，并逐步趋于饱和。
■ 开发商们对小户型住宅的开发一定要保持冷静的头脑，要适可而止、谨慎入市，因为这类物业毕竟不可能成为住宅开发的主流市场。
销售企划部
附：典型单身公寓个案介绍

■ 蓝朝部落
工地位置：静安区曹家渡万航渡路 开发商：上海静安地产公司
面积范围：24—54平方米 主力面积：32平方米
销售单价：6000—8000元/平方米 总价范围：16—38万元
得房率：55% 总户数：500户
开盘日期：2001年9月 销售率：100%（七天内全部售磬）
所处地段：市区三级地段 物业费：2.0元/平方米月
客源层面：投资客、公司白领、外地人。其中投资客比例较大。在自住客户中女性比重较大
配套设施：四梯24户32层；1—8层均为会所，分布有健身房、美容厅、网吧、商务中心、咖啡吧、茶餐厅、桌球房、便利店等
装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗户，厅、卧由铝合金玻璃推拉门分隔；内部装修以休闲为主基调，木地板，墙体为浅色涂料，厨房三件套（（橱柜、脱排、灶具），卫浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配备电器插座，电热水器，通讯端口，门卫对讲系统，宽带入户等等
个案优势：周边商业、生活配套设施成熟；交通便利；面积、总价控制合理；是上海市第一个真正意义上的单身公寓项目
个案劣势：得房率低；周边环境脏乱

■ 青年汇
工地位置：黄埔区陆家浜路、海潮路 开发商：上海中福地产公司
面积范围：36—60平方米 主力面积：40平方米
销售单价：8500—9000元/平方米 总价范围：30—54万元
得房率：76—79% 总户数：一期1000多套
开盘日期：2001年11月 销售率：100%
所处地段：市区三级地段
客源层面：公司白领、投资客、外地客（占50%）
配套设施：6梯24户28—34层；小区内配备有独立会所、网球场、游泳池、网吧、茶馆、美容厅、弹子房、阅览室、商务中心、健身房、超市等
装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，塑钢窗，厅、卧以木质玻璃推拉门分隔；内部装修以居住休闲为主基调，厨房卫浴均为三件套，木地板、浅色墙体涂料；通讯端口、灯座、电源插座、门卫对讲系统、宽带入户、电热水器、分体空调
个案优势：交通便利；得房率高；小区规模大，配套齐全
个案劣势：靠近杨浦大桥，交通干扰，噪音大；装修简单，设计一般

■ 奔腾新干线
工地位置：闸北区宝山路、宝通路 开发商：上海三宝花苑房地产公司
面积范围：30—42平方米 主力面积：36—40平方米
销售单价：5600元/平方米 总价范围：17—24万元
得房率：70% 总户数：500户
开盘日期：2001年12月 销售率：100%
所处地段：市区四级地段
客源层面：公司白领、投资客、外地人士
配套设施：3梯12户；顶层景观会所、商务中心、网吧、洗衣中心、舞厅、棋牌室、阅览室、家政中心
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨卫设备均为三件套；通讯端口、电源接插件、宽带入户、门卫对讲系统、分体空调、热水器
个案优势：交通便利、轻轨、M8新干线；属于新建楼盘，得房率高；总价合理
个案劣势：地段较差；周边环境脏乱

■ 东渡名人大厦
工地位置：虹口区曲阳路近宝山路 开发商：上海东渡房地产开发公司
面积范围：41—50平方米 主力面积：45平方米
销售单价：6900—7200元/平方米 总价范围：30—35万元
得房率：62% 总户数：350户
开盘日期：2002年1月 销售率：90%
所处地段：市区四级地段
客源层面：投资客、公司白领（商住两用）
配套设施：2梯16户23层；顶层景观会所、商务中心、网吧、舞厅、健身房、棋牌室、阅览室
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火房盗门，铝合金窗户；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴均为三件套；分体空调、热水器、电源接插件、宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：交通便利；总价适中；投资性强
个案劣势：周边环境较差；配套不够齐全

■ 自由之宅
工地位置：闵行区金汇路515弄 开发商：上海金伦置业公司
面积范围：25—65平方米 主力面积：40平方米
销售单价：7000元/平方米 总价范围：18—45万元
得房率：72% 总户数：157户
开盘日期：2002年4月 销售率：100%（一天内售完）
所处地段：市区六级地段
客源层面：外籍人士、投资客、私营业主
配套设施：各层6个电梯房；配备有商务中心、网吧、健身房、棋牌室、阅览室等
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴三件套；分体空调、热水器、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：六层电梯房；得房率高、房型合理；社区配套成熟（金汇小区）
个案劣势：离中心城区较远；投资性一般

■ 金银汇
工地位置：黄浦区九江路619号 开发商：上海中福地产公司
面积范围：35—75平方米 主力面积：40平方米
销售单价：11000—13000元/平方米 总价范围：36—48万元
得房率：55% 总户数：900户
开盘日期：2001年12月 销售率：100%（三个月售完）
所处地段：市区二级地段
客源层面：纯投资为主，自住极少（商住一体）
配套设施：6梯36户30层；配备有阅览室、健身房、咖啡吧、网吧、便利店、商务中心、酒店式大堂、餐厅、棋牌室、多功能会议厅等等
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以商务酒店为主基调，地毯，浅色墙体涂料；分体空调、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：顶级地段；周边配套齐全；交通便利
个案劣势：烂尾楼改造、得房率低；价格偏高

④ 瑞虹新城的瑞虹新城四期：铭庭

瑞虹新城·铭庭是瑞虹新城四期，项目位于天宝路181弄，占地面积约18000平方米，北临天虹路，南至临平路，西到，天宝路，东接瑞虹路。项目由南北4栋高层组成，其中，直面浦东陆家嘴的5、6号楼一经推出就获得良好的市场反应，已于2010年底全部售罄；1、2号楼于2011年4月中旬再度开盘，一周内即劲销7成，创业界神话。
瑞虹新城·铭庭，其6号楼实现了从初步的格局定制到兼具风格定制的升级阶段，不同装修风格，在空间与功能上为客户提供较大自由度的定制。户型以80m2精致2房和140m2简约3房为主，允许多款房型平面布局，提供“风尚”、“温馨”、“雅致”、“经典”及“简约”5种不同风格的定制套餐。无论你是年轻潮流的单身贵族、和谐浪漫的二人世界、其乐融融的三口之家、或是安享天伦的四世同堂，均可在全新的瑞虹新城·铭庭找到属于自己的生活居所。
瑞虹新城·铭庭整个社区规划上，采用地面中央景观体系和屋顶花园相结合的规划设计，70余种珍稀花木的植入，使得绿化层次鲜明，让居住者远离城市喧嚣，营造愉悦视界。

⑤ 瑞虹新城8期的土地出让金是多少

土地出让金计算方法：

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

(5)瑞虹新城市场定位扩展阅读：

（1）各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。房地产经济活动中，政府往往采用招标、拍卖、挂牌和协议出让的方式，将一定期限的土地使用权出让给开发商，开发商向政府交纳土地出让金，这种情况下的土地出让金就是我们平时说的地价，可根据市场来定价；

（2）土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；

（3）原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押作价入股，按规定补交的土地出让价款。房地产经济活动中，部分已购公房在上市前需补交土地出让金。