A. 跪求2009年12月份北京市房地产情况分析报告
根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对我爱我家房地产经纪有限公司、链家房地产经纪有限公司、中原房地产经纪有限公司、安信瑞德房地产经纪有限公司、北京千万家房地产经纪有限公司、北京中天置地房地产经纪有限公司、世邦信义房地产经纪有限公司、顺驰不动产网络有限公司、鑫尊置地房地产经纪有限公司和中大恒基房地产经纪有限公司等10家重点房地产经纪公司调查显示，11月份，全市二手住宅交易量大幅上涨，交易价格达到今年以来的最高值，下旬交易单价突破13000元/平方米。
1.交易量环比增长79.4%。1-11月，10家被调查单位的二手住宅成交93436套，其中11月当月成交13392套，比上月增加5929套，增幅达79.4%，当月成交套数和增幅均达到今年以来的最高值(见图1)。
图1 二手住宅交易套数月度走势图
单位：套
调查显示， 受营业税优惠政策即将到期影响，3-5年的次新房成交量增幅较高，此外近期新房价格快速上涨和地王不断涌现，部分消费者对未来二手住宅交易价格形成较高的预期而提前入市，也促使当月成交量快速上升。
2.成交均价持续回升。1-11月，10家被调查单位的二手住宅成交均价为10470元/平方米，其中11月当月成交均价为12635元/平方米，比上月增长2.5%。分旬看，11月上、中、下旬分别为12053元/平方米、12506元/平方米和13112元/平方米。调查显示，3—5年的次新房在本月成交较为集中，其价格明显高于同区域5年以上的二手住宅，此外，新建住宅交易价格的快速上涨，在一定程度上也推动本月二手住宅交易价格有所提高。
图2 二手住宅交易价格走势图
单位：元/平方米
3.大户型成交比重小幅提高。11月，10家被调查单位二手住宅套均交易面积为89平方米，比上月提高1平方米/套。分套型看，60平方米及以下和60-90平方米户型分别成交3620套和4498套，占当月10家中介公司二手住宅交易量的27%和33.6%，分别比上月下降1个和0.8个百分点。90-120平方米、120-140平方米和140平方米以上户型分别成交2864套、1043套和1367套，分别占当月10家中介公司二手住宅交易量的21.4%、7.8%和10.2%，分别比上月提高1.5个、0.2个和0.1个百分点（见表1）。
表1 二手住宅不同户型所占比重
单位：%
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
60平方米以下
26.0
24.8
25.6
26.7
25.7
26.5
26.8
28.0
27.0
60-90平方米
36.3
35.9
36.5
34.9
33.8
33.3
33.1
34.4
33.6
90-120平方米
22.4
21.7
21.6
20.8
21.1
20.7
21.3
19.9
21.4
120-140平方米
7.5
8.8
7.8
7.5
8.3
7.8
7.9
7.6
7.8
140平方米及以上
7.8
8.8
8.5
10.1
11.1
11.7
10.9
10.1
10.2
4.西城区二手住宅交易均价接近两万元。11月城八区中，除崇文区和朝阳区交易均价小幅回落外，其他区域继续上涨。西城区二手住宅交易均价最高，为19715元/平方米，比上月增长4.3%，宣武区二手住宅交易均价为16770元/平方米，比上月增长12.2%，增幅为城八区最高，其次为石景山区，交易均价为13025元/平方米，增长10.5%（见表2）。
表2 城八区二手住宅成交均价对比
单位：元/平方米
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
东城区
13238
12646
13173
13501
13623
15951
14099
18011
18310
西城区
13700
15645
16219
15865
16710
17295
17810
18901
19715
崇文区
12156
12159
11634
12956
12723
14841
13678
17079
15528
宣武区
11087
11316
11409
12116
12465
12653
12412
14949
16770
朝阳区
9913
10598
10018
10770
10924
11103
10954
13703
13304
丰台区
8486
8221
8464
8641
8877
9246
9991
11636
12536
石景山区
8267
8566
9118
8478
8573
9790
10268
11790
13025
海淀区
11785
11542
12037
12074
12218
13156
12459
14644
15693
5.二手住宅供销比降至今年最低值。1-11月，二手住宅新增可供销售房源与当月实际销售套数比为5.8：1。11月，新增可供销售二手住宅房源58529套，比上月增加9363套，增长19%。由于当月销量增幅较高，当月新增可供销售房源与当月实际销售套数比降至今年以来的最低值，为4.4：1（见表3）。
表3 二手住宅当月新增房源与网上签约数量月度对比
单位：套
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
网上签约套数
8923
8761
7696
9488
9650
9012
9588
7463
13392
新增可供销售房源
51047
54216
46314
51933
60559
69696
56369
49166
58529
供销比
5.7
6.2
6.0
5.5
6.3
7.7
5.9
6.6
4.4
1-10月北京市房地产市场运行情况
北京市房地产市场在前三季度土地一级开发大力推进、销售快速回暖和资金到位充裕等积极因素的作用下，1-10月全市房地产开发投资继续保持高速增长；房地产建设规模不断恢复；住宅销量小幅增长，销售市场升温；金融贷款增长提速为企业开发项目提供充足资金。
一、房地产开发投资持续高速增长
1-10月，全市完成房地产开发投资额1983亿元，比上年同期增长50.8%，增幅比1-9月回落5.2个百分点。其中10月当月完成开发投资208.9亿元，比9月当月下降29.3%，比上年同期增长17.1%。
1-10月，房地产开发完成投资中土地一级开发投资达753.2亿元，占全部房地产开发投资的38%，比上年同期（81.4亿元）增长8.3倍。如果扣除土地一级开发投资影响，1-10月全市房地产企业投资下降0.3%，开发企业投资仍偏于谨慎。
10月份建安投资和各项费用均有所下降。1-10月，全市房地产开发建安工程完成投资665.8亿元，比上年同期增长7.8%。其中10月份完成建安投资67.7亿元，比9月份减少16.7亿元，下降19.8%。1-10月，全市房地产开发各项费用为1283.3亿元，比上年同期增长93.1%，各项费用比例高达64.7%。其中10月份各项费用为137.8亿元，比9月份减少68.3亿元，下降33.1%。
二、房地产建设规模不断恢复
新开工面积仍处于下行区间，但降幅缩小。截至10月底，全市商品房施工面积为8944.4万平方米，比上年同期下降0.8%。其中住宅施工面积为5072.3万平方米，同比增长1.8%。商品房新开工面积为1358.4万平方米，同比下降20.5%，降幅比1-9月缩小1.9个百分点。其中，住宅新开工面积为847.6万平方米，同比下降25.6%，降幅比1-9月缩小4.3个百分点。
10月份住宅竣工面积快速增长。1-10月，全市商品房竣工面积为1390.1万平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比1-9月缩小3.6个百分点。其中，住宅竣工面积为906.5万平方米，同比增长17.8%，增幅比1-9月提高7.7个百分点。10月份住宅竣工面积为145.5万平方米，比9月份增长49.2%，增幅比上月扩大38个百分点。
三、住宅销售市场升温，当月销量小幅增长
1-10月，全市商品房销售面积为1757.6万平方米，比上年同期增长1.1倍。其中住宅销售面积为1432万平方米，同比增长1.3倍。
10月份住宅销量小幅增长。1-10月，全市销售商品住宅12.3万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的30.7%。全市住宅销售量在9月出现一定下滑后，10月份小幅增长，当月销售1.1万套，比9月份增长19.4%；销售面积130.6万平方米，比9月份增长10.1%。（见图1）
图1 2009年3-10月全市住宅销售情况
单位：万平方米，套
新建住宅价格指数环比涨幅重回升势。10月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨4.3%，涨幅比上月提高0.7个百分点，环比上涨0.6%，涨幅比上月提高0.2个百分点，环比涨幅在连续两月走低之后，本月重回升势。
四、项目到位资金充裕，金融贷款增长提速
1-10月，全市房地产开发企业项目本年到位资金4540.7亿元，比上年同期增长91.1%，增幅比1-9月扩大8.3个百分点。其中金融贷款增长最快，为1887.6亿元，比上年同期增长1.7倍，增幅比1-9月扩大18.9个百分点。实际利用外资15.6亿元，同比增长8%，自筹资金和定金及预收款分别为681亿元和1216.2亿元，同比分别增长24.5%和72.6%。
B. 房地产营销报告
天津俊城浅水湾营销策划方案56页
房策网 http://www.fangce.net
第一部分 销售策略 4
1.销售策略 4
1.1销售总策略 4
1.2 2005年各阶段推售目标 4
1.2.1销售初期（2005.2-3） 4
1.2.2强销期（2005.4-6） 7
1.2.3持销期（2005.7-9） 9
1.2.4第二次强销期（2005.10-12） 11
1.3项目销售必备条件 11
1.3.1法律文件 11
1.3.2现场包装 12
1.3.3宣传途经 12
1.3.4销售工具 12
1.3.5销售策略 13
1.3.6其他配合 13
1.4销售方式 14
1.4.1现场接待（坐盘销售） 14
1.4.2展销会 14
1.4.3数据库营销 14
1.4.4中原一二手联动 15
1.4.5外延展示 15
1.4.6客户联谊会 15
1.5促销策略 15
1.5.1折扣 16
1.5.2变相折扣汇总 16
1.5.3宣传造势活动 17
第二部分 宣传推广策略 17
第一章、意义•影响力 18
标竿•关于俊城•浅水湾的奖项 18
创新•为时代的英雄们筑屋建所 18
唯一性的卖点 18
1、项目定位 18
2、规划 18
3、建筑 19
第二章 思想•创造力 19
认知•机会藏于威胁中 19
1、认知劣势与威胁 19
2、认知优势 20
3、认知机会 20
第三章 操作•执行力 20
1、策略核心 20
1.1策略•计划 20
1.2整合 21
1.2.1产品 21
1.2.2园林 22
1.2.3地理位置及配套 22
2、项目解析 23
2.1项目分析 23
2.2客群分析 24
2.3项目方向性阐述 25
3、推广主线与宣传卖点组合 25
3.1全程推广主题与推广主线 25
3.2宣传卖点 26
3.3推广主线与卖点的有效组合 27
4、各阶段推广策略 28
4.1销售初期 28
4.1.1时间安排 28
4.1.2形象推广主题 28
4.1.3阶段目标 28
4.1.4配合条件 28
4.1.5形象推广策略 28
4.1.6造势活动 29
4.1.7跟进情况 29
4.2强销期 29
4.2.1时间安排 29
4.2.2形象推广主题 30
4.2.3阶段目标 30
4.2.4配合条件 30
4.2.5形象推广策略 30
4.2.6产品推广策略 31
4.2.7推售单位 31
4.2.8造势活动 31
4.2.9跟进情况 33
4.3平稳销售期 33
4.3.1时间安排：2005年7-9月 33
4.3.2形象推广主题：“公园2005，感•受生活” 33
4.3.3阶段目标 33
4.3.4配合条件 34
4.3.5形象推广策略 34
4.3.6产品推广策略 34
4.3.7推售单位 34
4.3.8造势活动 35
4.3.9跟进情况 37
4.4一期尾盘销售期（二期强销期） 37
4.4.1时间安排：2005年10-12月 37
4.4.2形象推广主题：“公园2005，感•悟生活” 37
4.4.3阶段目标 37
4.4.4配合条件 38
4.4.5形象推广策略 38
4.4.6产品推广策略 38
4.4.7造势活动 38
5、各阶段广告媒体投放频率及建议 40
5.1媒体列表 40
5.2媒体说明 40
5.3媒体选择 41
5.4媒体组合 41
5.5投放频率及规模 41
5.6项目推广 42
5.6.1项目推广整合 42
5.6.2项目推广排期 43
5.6.3项目卖点挖掘 47
5.7户外广告牌安排（全年）： 50
5.8路名牌安排 51
6、PR、SP活动方案 51
7、地盘包装建议 52
7.1现场参观路线包装 53
7.2售楼处内部分区及包装建议 53
7.2.1售楼处功能布局建议 54
7.2.2售楼处室内包装建议 55
8、费用统计 55
俊城•浅水湾营销推广方案
第一部分 销售策略
1.销售策略
1.1销售总策略
分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差
俊城•浅水湾作为23万平米的西南生态大盘,园区内拥有不同建筑形式的产品，应更注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。结合销售季节、工程进度，控制销量、控制节奏，提升价格、推高形象面临此消彼涨的竞争项目，利用价格错位、产品错位打时间差战术。
项目销售周期确定为2年，在这两年里，我们将项目分成三快两慢5个销售期，按时间划分分别为：
2005.2～2005.5，预热阶段，销售速度缓增
2005.5～2005.11，一期热销、二期面市，销量高位振荡 *
2005.11～2006.3，进入持销期，销量在周期内保持稳定 *
2006.3～2006.7，二次热销，销量再次攀升 *
2006.8～2006.12，进入尾盘销售期,消化剩余单位
1.2 2005年各阶段推售目标
2005年项目的主要推售单位以一、二期的高层为主，且目前别墅、洋房的推售量并不清晰，因此，此处，进对2005年高层的推售做阶段性方案建议。
项目的全程销售节奏分为三快两慢，但2005年中我们又将项目的销售阶段再次细分，以更好的指导全年的销售。
1.2.1销售初期（2005.2-3）
销售目标：完成一期高层总销售面积的9％左右；
推售单位：2005年2-3月共推出单位96套，其中2月推售单位全部为先期销售
的散户单位。
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广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
全案策划 策划流程 全程推广
全程策划 整合营销 整合推广
D. 2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告
2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告
一、2007年 1～8月房地产市场总体运行情况
（一）房地产开发投资和商品房建设规模小幅下降
1～8月，我市完成房地产开发投资276.30亿元，同比下降3.89%，其中住宅完成投资 201.55亿元，同比增加 2.97%；商品房施工面积为 2870.32万平方米，同比下降 2.87%,其中住宅施工面积2020.73万平方米，同比下降 1.85%；商品房新开工面积为 547.02 万平方米，同比下降 4.82%，其中住宅新开工面积407.75万平方米，同比下降 7.89%。
（二）商品房批准预售面积持续下降
1～8月，全市新建商品房批准预售面积为 385.45万平方米，同比下降13.4%；其中住宅批准预售面积 345.37 万平方米，同比下降 8.14%。1～8 月，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积 252.17万平方米，占全市住宅批准预售面积的 73.01%.
（三）新建商品房销售面积继续减少
1～8月，商品房销售面积为 464.06万平方米，同比减少8.66%，其中，住宅销售面积418.3万平方米，同比减少5.35%;办公楼销售面积18.6万平方米，同比减少30.55%；商业用房销售面积 23.91万平方米，同比减 26.75%。
（四）特区外销售规模居全市主体，普通商品住宅占较大比重
1～8月，特区外商品住宅销售面积276.44万平方米，占全市销售面积的 66.09%， 特区外置业已居全市主导地位。1～8月，全市单套建筑面积 144 平方米以内的商品住房销售套数16835套，占全市销售套数的 88.13%，其中 90平方米以内的住宅销售套数19830套，占总套数的 47.67%。
（五）商品住房价格继续上涨，涨幅较大
按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年 1～8月， 我市新建商品住宅价格同比涨幅为12.8%，各月新建商品住房价格同比涨幅分别为 10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、13.9%、16.1%、17.6％，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。按本市房地产信息系统统计口径，1～8月，全市新建商品住宅销售均价为12803.17元/平方米。
（六）二手房交易规模继续上升
1～8月，全市二手房交易面积达到965.89万平方米，同比增加 43.83%，其中住宅交易面积为761.91万平方米，同比增加54.70%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为 1.82：1。
（七）商品住宅销售对象以国内购房人为主
1～8月，全市国内购房人购房套数 38801套，占总套数的93.27%，购房资金 443.13亿元，占总资金的92.07%。境外购房3 人（含港澳台）购房资金 42.46亿元，占总资金的 7.93%，其中港澳台购房资金36.5亿元，占总资金的 6.82%，外来购房资金所占比例相对较小。
二、8月份房地产市场运行分析
（一）房地产开发投资较上月有所下降，90平方米以内住宅投资额所占比重50%
6、7 月份，房地产开发投资额较之前有较大幅度的增加，是今年单月投资额最多的两个月份，随着房地产市场观望氛围的出现，8 月份房地产投资额为36.22 亿元，环比7 月下降17.25%。住宅投资28.94亿元，环比 7月下降 18.96%。
90平方米以下住宅投资额占总住宅投资额的比重自6月份以来均超过50%，7月份比重高达67.52%，8月份又有所回落。从市场趋势来看，我市住房供应结构调整的90/70 政策，正在逐渐发挥作用，90平方米以下住宅供应有望在今后逐步增大。
（二）8 月份商品住宅销售面积降幅较大，特区外下降幅度较为明显
从各月商品住宅销售面积来看，自7 月份开始，住房销售面积开始下降，7月为 48.98万平方米，环比6月下降 15.32%；进入8月，住宅销售面积33.83万平方米，环比7月下降30.93%，成为今年以来销售规模的最低谷，而特区外住宅销售面积环比7月下降 41.83%。较高的房价水平和近期宏观调控的持续作用，使得商品房销售速度开始减缓，住房交易开始萎缩，市场出现较浓的观望气氛。
90平方米以内商品住宅销售面积所占比重，在 6、7月份相对较高，约为 40%；进入 8月份，由于整个市场成交的萎缩，加上推出多个高档楼盘，使得 8月份90平方米以内住宅面积所占比例有所下降。8月90平方米以内的住宅销售面积8.82万平方米，环比 7 月下降14.42%，占全市住宅销售面积的比重为26.07%，较 7月有所减小；90～144平方米之间的住宅销售面积17.46 万平方米，环比 7 月下降 10.32%，占全市住宅销售面积的比重为51.61%； 144平方米以上住宅销售面积7.55万平方米，环比下降 30.73%，占全市住宅销售面积的比重为 22.32%，144平方米以上的住宅销售面积下降幅度相对较大。
（三）8月住宅价格较7月有所上升，144平方米以上住宅价格出现小幅下降
进入 5月份，住宅价格基本保持在14000元/平方米左右，由于8 月份住宅成交量较小，部分高档楼盘对本月价格拉动作用就更为明显。8月住宅价格为 15518.77元/平方米，相对于7月的14422.21元/平方米，出现较大幅度上升。其中，90平方米以内普通商品住宅价格为13846.56元/平方米，相对7月的11570.76元/平方米有一定幅度上涨； 90～144平方米之间的住宅价格为13721.71元/平方米， 相对7月的11970.72元/平方米上涨幅度也较大；144平方米以上的住宅价格为21621.24元/平方米，相对7月的23655.56元/平方米出现小幅下降。
（四）8月二手住房销售面积出现较大幅度下降，市场观望氛围较浓
7月我市开始启用二手房买卖的合同示范文本，之后二手房买卖一律通过“二手房网上交易系统”签订合同；而且今后二手房交易将按照评估价征收个税、土地增值税；同时深圳商业银行开始自发收缩房贷放款。在这一系列政策的综合影响下，二手住房成交在 8 月份出现较大幅度的下降，成交量为 98.72万平方米，环比 7月降幅达 26.39%，投机炒作也在调控政策作用下得到一定程度的控制，这将有利于我市房地产市场逐步回归理性。
三、近期房地产宏观调控政策分析
近期国务院出台24号文，进一步关注城市低收入家庭住房困难问题，我市在加强住房保障、金融调控等方面进一步采取了相关调控措施：
一是加强住房保障制度体系建设，加大住房保障工作力度。8 月 7日，《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）发布，24号文把解决城市低收入家庭住房困难作为政府重要工作和住房制度改革的重要内容。为加强住房保障制度体系的建设，切实改善住房困难的低收入家庭的居住条件，我市正在组织起草《深圳市住房保障条例》和《关于进一步促进深圳市住房保障工作的若干意见》等文件。目前，我市已经有七成保障性住房用地和项目得到落实，市政府承诺年内提供经济适用房和公共租赁房不少于 6000套，现已落实住房 4189套。
二是开展户籍住房困难家庭情况普查。9月份将在全市范围内开展户籍住房困难家庭情况普查，普查的相关信息将作为申请政策性住房的基础信息。这是我市第一次组织实施以全市户籍住房困难家庭为对象的调查，普查时点是2007年9月1日零时零分，即表格中所有被普查家庭信息，均按照2007年9月1日零时零分的状况进行填写。市普查办公室将根据表格数据统计汇总结果，建立全市户籍住房困难家庭档案数据库。
三是深圳商业银行自发收缩房贷放款，防范房地产金融风险。今年4 月，深圳银监局发布《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，要求深圳中资银行在严格房地产开发贷款的准入条件、加强个人住房贷款管理等方面提高对房地产贷款的风险管理能力。7月 31日，在“2007年深圳银行业年中监管工作会议”上，深圳银监局提醒深圳各银行规避信贷风险。近期各商业银行自发收缩放贷放款，主要措施包括对购多套房的提高首付,对申请人资质要求明显从严,对二手房评估价进行下调等方面。信贷的收缩加上今后即将出台的二手房交易将按评估价征税等政策的影响，已经使得近期二手房交易量有所下降，同时部分新房销售进度也有所减缓，这将有利于抑制市场的投机炒作，并使得房地产市场逐步向理性回归。
(深圳市房地产研究中心王锋)
E. 房地产市场调查分析报告
房地产市场调查分析报告
录 ... 1
综 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7
2.1 研究背景说明 ... 7
2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8
3. 名词定义 ... 9
4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10
5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11
摘 要 ... 12
第一节 市场容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13
1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15
1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15
1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15
1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16
2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情况 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18
4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18
4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19
4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20
4.4 户型层次需求结构分析 ... 21
第二节 产品结构分析 ... 23
1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26
4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27
4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28
4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31
5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31
5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32
第三节 价格研究 ... 33
1. 供给价格水平分析 ... 33
1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34
1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36
1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37
1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38
1.6 存量房价格水平分析 ... 39
1.7 南京市租赁行情分析 ... 39
1.8 土地价格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41
2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41
2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41
2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42
2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42
2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42
2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43
2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43
2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44
2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45
第四节 消费者调查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究说明 ... 46
2.1 样本特征 ... 46
2.2 样本量 ... 46
2.3 数据的质量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指标 ... 47
2.6 调研内容 ... 47
3. 意向购房者的基本特征 ... 47
3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47
3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48
3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49
3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49
4. 意向购房者的居住现状 ... 50
4.1 现有住房的获得方式 ... 50
4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51
5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52
5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52
5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53
5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53
5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53
5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54
5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55
5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56
5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56
5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57
5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58
6. 购买方式与购买力分析 ... 58
6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58
6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61
7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61
7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61
7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61
7.1.2 报纸媒体 ... 62
7.1.3 网络媒体 ... 62
7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63
7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64
第五节 生活指数评价 ... 65
1. 生活指数评价 ... 65
1.1 区域生活指数模型 ... 65
1.2 应用与测评结果 ... 66
2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67
2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67
2.2 应用与测评结果 ... 69
3. 典型楼盘性价比分析 ... 69
4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70
4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70
4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70
第六节 媒体监测与研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71
1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71
1.2 分区域投放量统计 ... 73
1.3 分物业类型投放量统计 ... 74
1.4 开发商投放量统计 ... 74
1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77
3.1 房地产营销主题分析 ... 77
3.2 其它促销活动分析 ... 79
4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80
4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80
4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81
4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82
4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82
4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83
4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83
5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84
5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85
结 语 ... 87
策划方案 营销策划 销售技巧
销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
活动策划 活动方案 推广方案
推广策略 策划文案 广告文案
营销策略 广告策略 分析报告
广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
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F. 房地产项目分析报告要怎么写
一般房地产项目要选择在售的，在售的省去了开始的营销推广环节；待售的要根据“两点一线”样板区相应的推出营销计划。
对，重点说明SWOT分析，让大家一目了然，投资分析、市场调研分析主要是对于地产开发的前景及趋势做个预测，这对于未来投资走向及利润率很关键。
作为学生的话，要敢于与社会人及老板打交道，在与其沟通的过程中，你就会发现获取信息很容易，不过，要对于公司的信息保密呦。。