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商业地产项目市场调查

发布时间:2021-03-02 02:14:20

㈠ 商业地产策划中的市场调查应该怎样做呢

一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方式,可分内为以容下几类:
二、市调准备 无论做哪类市场调研,都应有充分准备,才能有的放矢,提高效率,防止遗漏。
三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定: 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

㈡ 什么是商业地产业态分析,着重要从哪些方面分析

/商业地产项目运作之要素分析近年来我国商业地产发展势头迅猛,成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢?其原因有二:第一,近几年城市的扩张迅速,为提升城市形象完善城市功能,政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间,这为商业地产的发展提供了巨大商机。第二,就全国的中等以上城市讲,普通房地产已经进入了一个成熟期,政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时,商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊,但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下,东北各城市的发展建设已经全面提速,大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功,也对大连地产商走出大连,到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。商业地产和普通房地产究竟有何不同呢?其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式,从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单,面对的客户群相对单一,而且绝大多数采用相对比较简单的开发——销售的模式。商业房地产的形式多样,规模相对较大,小的往往也有有几千平,规模大的商业房地产如SHOPPINGMALL项目,可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的,这种方式所占的比例较小。那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢?第一、 翔实的市场调查房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪,对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚,基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的,几乎没有成功的可能。开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作,在天津街开发一个大型商业地产项目,经过细致市场调查后他们认为条件不具备,扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话,那最后的损失恐怕远远不止几十万。市场调查的内容根据项目的具体不尽相同,但有些基础的市场调查是相通的,包括市场环境调查(税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等),经济状况调查(项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况),市场现状调查(现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等)。第二、 理性的效益分析如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策,那么恐怕根本没有不可以做的项目,当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告,是不是就可以马上作出投资决策了呢?答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。以中小型专业市场项目为例,调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高,而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益,资金回收周期将非常短,其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点,那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期,其“市”也相对稳定,经营业户收入较为稳定,消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高,但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度,仍需要一定的时间,也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短,但想跳过这一阶段是不可能的。效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点,其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期,周边区域会不会有新的类似项目冒出来,应予以提请考虑,竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹,甚至两败俱伤。第三、 充足的资金
没什么资金没经验没学历想做一番大事怎么办

㈢ 商业地产策划中的市场调查方法

商业地产策划中的市场调查方法
2003年被称为中国的“商业地产元年”,投资开发商用物业,特别是所谓超大型Mall,成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市,成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市,就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作,“没有调查就没有发言权”,此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查,与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比,调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入,相应难度会更大一些,因此有必要就此问题作专题探讨,与大家交流共享,并就教于大方之家。

一、市调分类
商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方式,可分为以下几类:
1、按工作任务分:基础普查、专题研究调查、项目定位调查
2、按工作规模分:全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查
3、按操作方法分:实地考察调查、问卷调查、访谈调查
4、按考察形式分:系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市调准备
无论做哪类市场调研,都应有充分准备,才能有的放矢,提高效率,防止遗漏。
准备工作一般有:
1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求;
2、团队分工--明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;
3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm);
4、资料预热--有关调查城市区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料;
5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等;
6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;
7、时间安排--市调时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚),考察时间长短的估算,考察项目、地段的时序安排等。

三、基本概念理解与应用
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定:
1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位——带综合性的规划学用语,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区)中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语,一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈或商势圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近,吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。
显然,“商圈”现有两种用法,一是正式的零售界用法,着重指吸纳的目标顾客分布空间范围,另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法,着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时,若有必要,应指明商圈的准确涵义。
商业中心——规划学用语,与商业功能区同义,与通俗的“商圈”称法接近,一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主,因此商圈、商业中心再可细分为某一地段,房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语,指观察者、步行入进出、经过的集中焦点,基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等,它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点,观察者一般不能进入内部,仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性,如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
应用:①上述概念常用,应熟练掌握与区分,清晰界定市调范围;
②上述概念的空间范围,除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外, 基本是从大到小排列,应根据特定任务选择市调区域。
③出书面正式报告,应使用准确、学术性用语。
2、业态、业种
零售商业用语,现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态,特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态,日本20多种,美国40多种。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类,特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种,国外发达国家更多,难以胜数。
应用:①策划商业地产,必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功;
②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计,查清所需类别基本状况进行 比较分析;
③传统和新兴业种,也逐渐采用不同业态模式经营,如:建材、IT、文仪、药 品、图书等业种;
④零售商业外的业种,也流行采用零售业态经营模式,如:美食街、自助式咖啡 店、量贩式KTV、旅行社超市等。

四、市调内容和考察次序
商业地产发展(定位)策划,最常见的市调是基础普查、全地段重点考察,其次是专项调查(分商业业态、业种、物业类别),再次是定点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特色项目),前者一般会覆盖后两者,因此主要以前者为例。
市调有两个前提,一是实地考察前应对区位的功能有所判别,是商务区,还是商业居住混合区,或是商业功能区,后者再分市、区、社区、邻里四级商业区,实考主要是印证和具体细节了解;二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系,面是板块、商圈(区位比面要大些),线是地段、路街沿线,点是重要、大型商家和节点。
商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等,主要通过“面”观察。
商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等,通过“线”观察。
购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等,通过“点”观察。
调查过程及内容,按当时的要求分工细定,但调查结果均要反映下述内容:
①商圈范围,业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌,重点商户经营概貌;
②商业竞争趋势(同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段);
③客流量、购物消费者特征(年龄、性别、职业、来源、目的)、消费欲望与消费水平(瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间);
④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度,代表性商铺门面宽度、进深、净空,建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度,主要节点的功能构成、空间间距,路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性;
⑤交通干道及出入口,消费者基本交通工具,公交线及快速交通线对外连接区域,停车场数量、泊位及其可观性、便利性,机动车辆秩序及对行人的干扰性;
⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度;
⑦商圈商用物业供求与租售概况(单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等);
⑧在建、拟建大型商用物业个案,城建规划重点,街区改造和重点扶持对象,政府管治水平等。

五、市调方式方法
目前阶段,我们主要采用简便、实用的方式方法:
1、实地观察法
通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时,需不同时段反复观察、体验才有意义。
2、访谈法
通过个别面谈、小组座谈,较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
3、问卷法
通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。
4、参展法
参加行业会展、企业营销展示会,主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动,集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

关键字: 房地产

㈣ 求商业地产的市场调研方案

谈谈房地产行业的市场调研

一、房地产市场调研的含义

房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。
房地产市场调研的作用
1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向;
2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场;
3)有利于企业制订正确的营销策略
4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。

二、房地产市场调研的内容
(一)宏观投资环境调查
(二)城市房地产市场概况
(三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研
(四)项目基本状况调查
(五)项目所在区域市场状况
(六)项目开发策略建议
(七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研

宏观投资环境调查
1、政治环境
2、经济环境
3、社会文化环境

政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况;
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构;
3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况;
4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额;
5、三级市场交易情况;
6、当地房地产业相关政策法规。

三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研

消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。

市场需求容量调研
需求容量,是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求,才是现实的市场容量。
商品住宅市场需求容量调研,主要包括以下几方面:
1)城市人口、家庭数量及变化趋势;
2)购买力,包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况;
3)居民居住现状及改善目标,包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等;
4)居民日常消费支出水平与消费结构;
5)不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。

四、项目基本状况调查

(1)宗地基本状况资料
包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件)、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策;

(2)项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平,主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等,潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平,创新能力与发展新产品的动向。

(3)项目开发策略建议
1、市场细分与目标市场调研;
2、产品定位,包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究;
3、开发策略分析,包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

五、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、 市场供需与竞争对手动态调研
3、消费者调研,包括:消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求,客户满意度调研;
4、企业自身产品与服务调研,包括:产品优劣分析,在满足客户需求方面存在的缺陷和不足,产品市场竞争地位分析,本企业产品的市场占有率及销售潜力分析;
5、价格调研,包括:产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应;本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。

六、房地产市场调研程序
(一)调研准备阶段
(二)正式调研阶段
(三)结果处理阶段

调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划

正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查

结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告

七、房地产市场调研方法
(一)调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
(二)资料收集方法
1、二手资料的收集方法:查询、交换、购买、索取、委托情报网收集
①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源

二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估,即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的,但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料

二手资料的来源
1、内部来源:
本人资料库、企业档案(会计记录、销售报告、其他数据资料)、企业内部专家。
2、外部来源
(1)组织机构,包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
(2)文献资料,包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
(3)电脑数据库、互联网
(4)企业外部专家
(5)营销调研公司
2、商业资料获取方法:向市场调研公司购买
3、原始资料的收集方法:
(1)访问法:①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查
(2)观察法:①直接观察法 ②间接调查法
(3)实验法

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高中生语文口语交际能力调查问卷

问卷旨在了解高中学生口语交际能力状况,为教学研究之用,你的回答不会对你和你的老师造成任何影响,请你如实填写,谢谢合作!

1.你们班有专门的口语交际课吗?A有B没有

2.你认为在语文课堂上进行口语训练是:A必要B没必要浪费时间

3.你认为口语水平高低对一个人是否重要?A非常重要B重要C不重要

4.在平时的学习中你有意识培养自己的口语交际能力吗?A 经常B偶尔C从不

5.你下面三个方面的能力哪个较强 ?A倾听能力B 表达能力C 应对能力 D都不强

6.同学在回答问题你是:A认真听B边听边做其他事情C不理睬

7.你在课堂上有主动提出疑问吗?A经常B不经常C从不

8.课堂上能大胆发言吗?A能B偶尔能C不能

9.你觉得有的同学课堂上不能大胆发言的原因:A担心同学笑B没有话讲C不知道怎么表达

10.你经常演出文艺节目吗?经常B不经常C从来没有

11.你的性格属于内向还是外向?A内向B外向C两者之间

12.对陌生人讲话你会:A非常害怕B害怕C不害怕D不很害怕

13.对熟人讲话你会:A随便B说起没完C沉默寡言

14.对老师讲话你会:A非常紧张B有些紧张C察言观色D有啥说啥

15.当众讲话你感觉:A特别紧张B比较紧张C不紧张

16.你觉得自己使用礼貌语言是:A应该说B假招子C没习惯D看场合

I7.在日常用语中你是否有诸如“嗯啊”“反正”“后来”“就是说”等口头禅:

A多B不确定C少D没有

18.在课堂问答中,你对举手发言的态度是:A喜欢B不确定C不习惯D不喜欢

19.在课堂上听到老师提问时你是:A希望叫自己B叫不叫都行C不希望叫自己

20.向别人请教时你是:A愿问老师B愿问同学C怕老师说D怕同学说

21.你们班开设课前5分钟口语表达训练的情况是:

A没有B有,但中途就停了C一直在坚持

22.你的老师经常指导你们朗读课文吗?A.经常 B.偶尔 C.从不

23.你的语文老师在课上放录音或教师读,特别是配乐朗读的情况A次数多B次数少C从不

24.你的老师在课堂上提问吗?A经常B偶尔C从不

25你的老师在讲课时是否注意说话的准确性、严密性、逻辑性?

A注意B有时注意,有时不注意C不注意

26.你与别人传递信息时哪种方式多:A写信B打电话c发电子邮件

27.你在日常与人交流中的语言应用情况是:A听多B说多C读多D写多

28.你对说讽刺话、俏皮话、反语的态度:A该说B习惯了C没好处D太伤人

29.你会说普通话吗?A会,标准B会,不标准C不会

30.你接受过系统的口语训练吗?A受过B没有

31.在家里你能与长辈自由谈话吗?A非常自由B有时自由C不自由

32.你经常参与他人的谈话吗?A谈得自如B参不上话C不愿参与

33.你日常说话是否注意语言的准确性、严密性、逻辑性:

A注意B有时注意,有时不注意C没注意

34.你每学期参加学校辩论、演讲等活动的情况:A多B少C无

35.你对语文课上放录音、教师读、学生读、配乐朗读等口语教学手段:

A喜欢B不确定C不喜欢

36.你在口语表达时出现过颠三倒四、语无伦次的现象吗?

A出现过,经常B出现过,偶而C没出现过

37.你在与他人谈话时,能排除其他干扰,专注地思考、讲话吗?

A能B有时能,有时不能C不能

38.你在与他人谈话时,是否会察言观色,及时改变话题?A会B不会

39.你在听读文章或听别人说话后能立即发表看法吗?A能B不能

40.你在回答问题时常常用自己的话还是从书本上找几句现成的话?A自己的B书上的

41.你在讲故事时,能做到添油加醋吗?A能B不能

42.你能把看来或听来的故事复述吗:A能复述B能复述一部分C不能复述

43.你最喜欢的讨论话题是:A学习B影视C新闻D琐事

44.在你现有的老师中普通话标准的老师:A多B少C没有

45.你目前的学习动机是:

A为了得到老师、家长、亲友的夸奖B为了考大学C想学很多知识

46.你喜欢的口语交际课类型:A介绍类B表演类C演讲类D讨论类

47.你的老师要求你们做听课笔记吗,你们养成习惯了吗?

A.没有要求 B.偶尔要求,要求时才做C.要求,已养成习惯

48.你认为你口语交际中存在的主要问题是:

A.语言积累不够,语汇贫乏 B.表达技巧差,词不达意C.理解力差,对话抓不住要害 D.不够礼貌得体,说话生硬E.思维能力差,敏捷度、条理性不强 F.平时缺少锻炼,心理素质差,说话G.其他原因____________________________________________________

49. 你认为应当怎样提高口语交际能力?A.加强知识积累与强化口语交际教学相结合 B.加强知识积累,丰富语汇C.加强口语交际训练 D.发展智力,提高思维能力E.听说能力是自然生成的,无需训练 F.其他措施_______________________________________

50.如果您所在学校的领导、老师、学生不重视口语交际教学,你认为原因是什么?

A、口语交际教学不可能在短时间内取得成效

B、太耗费时间和精力,影响教学进度和教学任务的完成

C、考试时基本上不涉及,即使涉及到相关内容也是笔试,而且在考分上拉不开距离

D、只想按旧办法办,不想在口语教学上花精神。

问答题:你对你的老师的口语交际教学有哪些好的建议?
普罗旺斯的之约

㈥ 商业项目市场调查应注意什么

对于商业项目来讲,项目的市场定位和商业业态定位是非常重要的,可以说这个阶段的工作决定着项目的成败。基于组织的资源及其控制能力,在确定项目原则的基础上,应该通过市场调查,对拟建项目的市场、经济、政策、规划、交通、建设等条件环境进行调查,提交项目选址意见或者对已选项目与市场、经营环境的符合性做建议。由此,在实施项目市场调查时要注意:1、对拟建区域的经济政策与经济发展状况、城市规划、商业项目的类别与分布、区域文化与习俗、消费习惯与消费水平等进行详细的调查,提交调查报告。要注意调查、分析区域市场的需求“点”,初选商业项目适合的区域或者评价初选项目与市场的符合性,回答项目的“能否做?做什么?”的问题,目的是解决项目立项、功能定位的初步建议问题。2、通过对项目拟建区域的市场调查,了解区域商业项目业态的分布、类别、经营范围、经营模式和经营效果,尤其是对具有一定规模、盈利能力的商业企业的资源支持能力的调查,分析项目该怎么做?适合的业态和规模是什么?目的是说明项目功能和项目业态规划,并建议项目规模和性质。3、商业项目不同于住宅地产项目,是不一样的盈利模式,支持项目的盈利方式和能力会随着区域环境、竞争(已有和潜在)对手的不同情况有差异,竞争会在经营环境、经营模式、客户资源等多要素展开,更依赖于主力店的带动。因此,市场调查必须更加重视项目与市场、与目标客户的关系,并基于客户资源,建议项目主力店的性质、规模。4、商业项目能否最终获得成功,需要消费者的消费作保障,没有消费者的消费,项目的结果肯定是失败。商业地产项目开发需要更多的商业经营管理经验的支持,项目目标消费群体定位必须由商业专业人士来完成。为此,要注意在项目的市场调查阶段,就必须配备具有商业项目运作经验或者请专业公司协助。5、市场调查除了应站在市场的角度、政策环境的角度考虑问题外,还应该站在规划条件和技术的角度考虑问题,项目调查的组成人员中,应该有具备专业技术人员或者又具备能力的人员。项目设想能不能实现,从某种程度上来讲,还要由技术人员根据调查的周边环境和区域规划条件将展开分析,要注意验证拟建项目设想的可行性。6、在市场调查完成阶段性工作后,应根据掌握的第一手资料,对拟建项目的各种可能的性质、业态、规模等进行可行性分析,使用的方法是“SWOT”和排除法。在使用“SWOT”时,必须针对项目设想的性质、业态和规模,注意分类整理支持性资料,对项目设想进行“优势、劣势、机会、风险”的细致分析,然后按照对比结果进行排除。7、基于商业地产项目开发模式的特殊性,加上区域环境的不熟悉,要求项目的前期过程必须谨慎对待,尤其是转型或者初创企业更应注意慎重。在市场调查时,一定要有足够的时间安排,特别是对项目选址地区域,更要根据项目环境和区域规划、区域经济发展的现状,做深入细致的调查,不能拘泥形式、不能怕反复,要特别注意有效性。市场调查是项目可行性研究的基础,也是项目定位和项目立项的必要依据,是项目能否得到成功的关键过程。实际上,市场调查就是在回答“是什么?做什么?如何做?为什么?”的问题。

㈦ 有详细的关于商业地产调查类的报告么

5月26日~28日,东方今报社联手河南圆点市场咨询有限公司在首届铺王大会现场对投资者进行了郑州商业地产需求调查,调查共投放样本230份,收回样本为230份。最终确定有效样本为228份,问卷的有效率为99%,符合本次调查的有效性和代表性。
本期我们特把本次调查结果予以公布,希望通过对有明确投资意向的投资者进行的抽样调查,重点了解他们对商铺的具体投资需求,以及他们对郑州商业地产市场的看法。

■投资者 具体需求分析

○商铺面积需求分析

调查结果显示,超过半数的投资者实际需求的商铺面积为21~40平方米,需求面积在41~60平方米的比例占19%,需求面积为61~80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%,而选择20平方米以下的仅占4%。

商铺面积对投资者而言比较重要,面积太大不仅投资金额和投资成本高,而且不易出手,接盘的投资者相对较少;而面积太小会对商铺经营者有所限制,不利于商铺的租赁和经营。从开发商的角度来讲,了解到投资者对商铺面积的真实需求,根据他们的需求推出面积适合的商铺,在商业地产的竞争中将处于有利地位。

○商铺接受最高总价分析

通过调查发现,投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%,在20万~30万元之间的为39%,投资者能够接受的总价为30万~40万元和41万~50万元的比例分别为10%和6%,在50万元以上的比例为16%。

通过对投资者能够接受的最高总价分析,可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。而开发商在进行项目开发和销售时,就要充分考虑到这一方面的因素,这样才能开发出适销对路的商铺,因此这方面的信息是不可或缺的。

■投资者 背景资料分析

○投资者实际年龄分析

通过调查发现,商铺投资者的年龄构成主要集中在31~40岁,所占比例为62%,其中36~40岁的比例为33%,31~35岁的比例为29%;41~45岁年龄段所占的比例是16%;25~30岁也有10%;46~55岁的比例合计为12%。

研究结果显示,31~40岁这一年龄层的人群是目前郑州市商业地产市场商铺投资的主力军,这部分人群社会经验丰富,具备较强的资金实力,在目前投资渠道较少而商铺投资前景看好的情况下自然被商铺投资吸引。在此也建议开发商将这一部分人作为重点目标客户群,研究他们的投资习惯、价值取向和具体的投资需求,这样才能获取最大的市场份额。

○受访者职业类别分析

调查结果显示,受访者主要集中的职业类别分别是自由职业者和个体商户,所占比例分别是28%和25%,企业中高级管理人员占的比例为13%,医生、教师、律师、科研人员等占的比例是12%,企业一般职员的比例为10%,公务员的比例为8%,另有4%的人从事的是其他职业。

○受访者家庭月收入分析

通过对受访者的家庭月收入调查显示,受访者的家庭月收入主要集中在3000~5000元,所占比例为44%,有19%的受访者的家庭月收入在3000元以下,有17%的受访者为5001~7000元,家庭月收入为7001~9000元的比例是10%,9000元以上的比例合计也有10%。

由于郑州是一个内陆城市,在全国范围内属于二线城市,经济发展水平不高,居民收入水平相对较低。虽然郑州的投资者投资商铺的意愿很强,但总的收入水平比起沿海发达地区还有很大差距,这对他们的投资能力和投资金额有一定的影响,因此也值得开发商注意。

■投资者选择意向分析

○购买商铺目的分析——商铺投资成为主旋律

调查结果显示,受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高,达到58%,购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。购买商铺自己经营的比例有38%,这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。而选择其他的比例仅为4%。

通过与河南圆点市场咨询有限公司2005年商业地产的调查数据对比分析发现,购买商铺自用的比例下降了5个百分点(2005年该项数据为43%),而购买商铺投资的比例上升了3个百分点,虽然上升幅度不大,但商业地产市场启动的迹象开始显现。商业地产凭借自身的优势,如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定等,正逐步被广大投资者接受和追捧。

○选择区域分析——首选中心区,关注其他区域

从商铺购买者对商铺所在区域的选择情况可以看出,中心区仍是商铺购买者的首选,所占比例为32%,中心区二七商圈的大上海·铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区,以及清华园SOHO广场·红场等,都对投资者产生了巨大的吸引力。商铺购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%,他们比较看重的是区域发展前景,郑州市对该区域发展的支持力度较大,是未来郑州市的经济商贸中心,因此提前布局错不了。而选择西区和北区的比例也分别有15%和13%,是因为这两个区域出现了几个大型的专业批发市场,如大厨房、元通纺织城、水岸花木城、郑州调味厨具商贸广场等,这些市场在郑州商业地产领域表现不俗,也受到投资者的追捧。商铺购买者选择南区的比例只有6%,这一区域的商业地产市场发展相对缓慢。

○选择商铺种类分析——商业街商铺和住宅底层商铺最受青睐

调查分析显示,购买者在商铺种类选择方面主要倾向于商业街商铺和住宅底层商铺,选择比例均为25%;专业市场商铺所占的比例为21%,说明购买者也很看好这类商铺;社区商铺的选择比例为15%,随着各个住宅社区居民的入住,社区商业逐渐得到发展,社区类型商铺也就被投资者考虑和选择了;百货商场、购物中心商铺由于受商场整体经营的影响较大,不可控因素较多,选择的比例为12%;而商务楼、写字楼商铺的选择比例仅为2%。

○选择商铺考虑因素分析——选择商铺首看位置地段

调查结果显示,投资者选择商铺时首先看的是位置地段,选择比例高达40%;其次是商铺的增值潜力和商铺周边环境,投资者选择的比例分别是19%和17%;投资者还考虑的因素主要有租售价格,商业氛围,商铺周边交通,开发商实力、信誉等。

一直以来,位置地段是商业地产中最重要的因素,开发商和投资者对此非常看重,在商圈中心的旺铺更是价值千金,一铺难求。主要原因在于商圈中心的土地和商铺的双重稀缺性,造成商铺的供应量较小,供求极不平衡,价格自然不菲了。

○购买目的与选择区域交叉分析——投资者看重区域发展潜力

通过对购买目的与选择区域的交叉分析发现,以投资为主要目的的商铺购买者,所选择的区域主要是东区、郑东新区和北区,选择比例分别为60%、75%和87.5%,而这些区域正是未来郑州市市区的主要发展方向,可见商铺投资者是非常理性的,他们比较看好这些区域,认为该区域的商铺有比较大的增值潜力。而以自用为主的购买者,所选择的区域主要是中心区和西区,所占比例分别是50%和71.4%。

㈧ 商业地产市场调查的时候应该注意哪些问题

商业及市来场环境调查 考察自项目所在区域的市场大环境和商业发展环境,深入了解项目所在区域的经济大环境和商业大环境,以及现阶段商业地产市场情况,为项目的商业打造提供定位支持和规划依据,力求项目紧跟城市发展趋势,兼具差异化和个性化。 消费者环境调查 消费者环境调查主要分为三部分进行。第一部分是通过消费者基础数据的统计,了解项目城市或项目周边消费群的总体规模、消费者的属性、消费者的消费能力及其在进行消费活动时所表现出的各种特点。 交通环境调查 交通环境调查则是了解项目周边的交通特性,为项目今后的整体动线设计和商圈辐射的通达性提供依据。

㈨ 商业房地产项目开发前期调查

商业房地产项目开发前期调查

房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容,希望和大家一起探讨。

一、经济环境的分析和生活结构研究

开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究,尤其是商业房地产项目,由于其开发周期长、投资大,受经济发展和政策的影响大,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。所以,在开发商业房地产项目时,对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。

◆ 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
◆ GDP发展状况及产业结构情况
◆ 全社会消费品零售总额
◆ 全市商业增加值
◆ 城乡居民的人均可支配收入
◆ 城乡居民储蓄存款余额
通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析,基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查
所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义,在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则城市的机能易于发挥出来,由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面,还包括:
◆ 公共设施状况
◆ 交通体系状况
◆ 道路状况、通行量
◆ 城市性质与功能特点
◆ 各项城市的机能
◆ 城市规划
通过对区域内实际生活的空间,包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查,了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如,交通网的开发计划,交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方,所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素;城市发展规划对商业将来的发展非常关键,诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。
以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解,由于反映问题的角度不同,一般的调查人员很难完成以上工作,调查必须有目的性,如果不知道目的是为什么,这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。
补充日期: 2004-06-02 16:55:50
三、商业发展规划和政策研究 每一个城市发展都有发展的规划,商业布局和规划也是城市机能完善的标志,十多年以来,我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹,尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”,既加快了零售业的整体发展,也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象,对国内零售商业的发展提出了新的挑战,一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。
为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性,扩大规划工作覆盖面,国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日,在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》(国经贸贸易[2001]789号)和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》(国经贸厅贸易[2002]44号)的基础上,又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》,要求直辖市、计划单列市、省会(首府)城市尽快制定商业网点规划,要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会(首府)城市要加大工作力度,尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。凡未制定商业网点规划(包括含有网点规划内容的商业发展规划)的城市,不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。
目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作,在对大型商业房地产开发过程中,开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键,避免政策性的风险和重复建设。例如,北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点,而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定:特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈;新发展的居住区,10-15万人要规划建设一个地区级商业中心;地区级商业中心1公里以外的居民区,原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。
四、区域零售业结构的市场调查与分析
如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究,那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查,在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征,而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。
◆ 地区间的销售动向
◆ 业种别的销售动向
◆ 商业地区间的竞争状况
◆ 大型主力店的动向
以上内容的取得必须通过商业普查,对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查,通过反映的一般性的问题,分析能否得出普遍性的结论。
五、典型性调查与研究
对大型商业区进行市场定位和商业功能建议,在初步的市场定位和业态规划基础上,除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外,对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划,可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点,以便做竞争分析,对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
六、未来商业地产的供应量分析
在一个区域内做商业地产,必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计,对许多开发商来讲,以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识,因为住宅的需求量大,进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同,它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以,不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。
在前期调查中,首先应考虑区域的规划情况,了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素,它直接决定我们未来的商业做多大,做什么。在《城市居住区规划设计规范》中,明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积,对公共服务设施的控制指标,即每千人商业服务建筑面积700-910平方米;社区服务每千人指标59-464平方米;金融邮电每千人指标60-80平方米,以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同,规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同;对于开发商来讲,在具体开发中,应根据实际情况,选择好开发时间。开发太早,会由于居住人口规模没有达到基本需求,导致消费需求不足,租赁经营不理想;开发太晚,则不能很好满足居民的生活需求,且会损失商业机会。如天通苑,由于一开始没有发现商业价值,商业开发比较晚,所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求,入住的居民也发现商业价值,许多买了一层住宅的居民,将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。
所以,我们必须在具体运营项目的时候,对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析;对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营,我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化,而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究
消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料,即针对消费者生活的特性,从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
1.人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理,以便深入分析。除对目前的人口结构调查外,对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校,人口的增加的速度和人口结构变化将非常快,将直接影响整个区域的消费行为,而且对业态的设计产生重大影响。
2.家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的基本资料之一,可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解,进而可以由人员构成比率,洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领,在短短时间内扩大了人口规模,而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主,而CBD的小白领以2人家庭模式居多。

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