民宿的市场范围与市场定位

『壹』 市场细分与市场定位有何区别

1、含义上的区别

市场细分就是指企业按照某种标准将市场上的顾客划分成若干个顾客群，每一个顾客群构成一个子市场，不同子市场之间，需求存在着明显的差别。市场细分是选择目标市场的基础工作。

市场定位是指为使产品在目标消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。因此，营销人员设计的位置必须使他们的产品有别于竞争品牌，并取得在目标市场中的最大战略优势。

2、分类上的区别

市场细分包括地理细分，是按地理特征细分市场，包括地形，气候等；人口细分，按人口特征细分，包括年龄、性别、家庭人口等；心理细分，个性或生活方式等细分；行为细分，对消费者行为评估细分；社会文化细分，以民族和宗教为主细分；使用者行为细分，是按个人特征细分市场。

市场定位可分为对现有产品的再定位和对潜在产品的预定位。对现有产品的再定位可导致产品名称、价格和包装改变，但外表变化目的是为了保证产品在潜在消费者的心目中留下值得购买的形象。对潜在产品的预定位，要求营销者必须从零开始，使产品特色确实符合所选择的目标市场。

3、作用上的区别

市场细分的作用是有利于企业发掘和开拓新的市场机会，有利于企业将各种资源合理利用到目标市场，有利于制定适用的经销策略，有利于调整市场的营销策略。

市场定位的本质作用是使此企业与其他企业严格区分开来，使顾客明显感觉和认识到这种差别，从而在顾客心目中占有特殊的位置。市场定位的目的是使企业的产品和形象在目标顾客的心理上占据一个独特、有价值的位置。简而言之就是在目标客户心目中树立产品独特的形象。

『贰』 民宿设计是否要定位目标人群

民宿的设计肯定要定位目标人群。具体的可以多看一些民宿设计案例

1、民宿的经专营理念和目属标人群决定了你选址的大致范围。选址的大致范围决定了先天基础和后期对市场大范围发展冲击的持久力，这个是非常有道理的。首先我们做民宿，倒推一下我们的目标定位群体，根据我们的产品定位来倒推合适的项亩区域。

2、基础人群保有量最大的区域，可以以周边三小时车程为半径，所囊括的周边城市和区域。三个小时车程是一个比较舒服的区间，超过三个小时，人就会感到疲劳；而短于三个小时，客人的入住率就无法保障。为什么这样说？我们休假制度衍生了很多短途旅游，基本车程只在一个半小时左右。白天驾车游玩，中午吃饭，晚上开车回家。基本没有入住的需求和意愿。

『叁』 民宿市场现在的核心痛点是什么

原标题：民宿行业发展现状分析 亟待加强有效监管整顿乱象

民宿“非典型”身份，应加强监管规范体系

随着“旅游热”的兴起，民宿也逐渐走入了公众视野。尤其是从2017年起，《亲爱的客栈》及《青春旅社》等明星经营民宿类综艺节目的热播，让民宿迅速“蹿红”。

硬币的另一面，无照经营、安全隐患、环境污染等一系列乱象也将民宿推向舆论的风口。目前，民宿出现的种种乱象应当归结于其“非典型”的身份：既不同于传统租赁也不同于商业经营，平时没有相关机构对其进行监管，一旦出现问题即会面临较大风险，应建立适应民宿发展的规范体系。

“非典型商业”爆发式增长

民宿是一种非标准化的住宿业态，是运营人利用闲置或租赁的房屋加以改造装修而成的小型住宿设施。因其价格相对低廉，又能为游客提供当地原生态的自然、文化风情，备受旅游“背包客”的欢迎。

作为一种共享经济，民宿的存在是合理的，近几年的发展也非常快。民宿不仅可以解决景区酒店紧张的情况，且有利于盘活闲置资产，满足多层次的市场需求，扩大零散劳动力的就业，增加收入。尤其是从2011年起，途家、途牛、爱彼迎等民宿行业互联网平台纷纷上线，助推了民宿行业的爆发式增长。

据前瞻产业研究院发布的《中国民宿行业市场前景预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2017年，我国民宿客栈总量急剧增加，达到20万家左右，同比增长超过300%。中国民宿交易市场主要通过线上渠道，2017年，中国在线民宿预订交易规模突破100亿元，约达到126亿元。预计2018年中国在线民宿预订交易规模将近200亿元。

2014-2018年中国在线民宿预订交易规模统计情况及预测

数据来源：前瞻产业研究院整理

民宿属于“非典型商业”是指，它不同于传统租赁，也不属于酒店住宿业，介于两者之间的“灰色地带”，多是以家庭副业方式经营，不具备营业执照、消防许可、环评等住宿业必备的证照。尤其是开在小区里的民宿，其水、电、燃气、有线电视等费用也都是按照居民价格机制缴费。

民宿热潮还得益于网络推手。一些商业嗅觉灵敏的人，利用媒体手段将民宿行业炒热，再将手中整合的房源‘包装’后借机转租给寻求商机的人，做起了二房东，有的则直接开发‘民宿房地产’。

民宿乱象逐渐暴露

经历过“野蛮生长期”后，民宿的乱象逐渐暴露。民宿乱象源自于其‘灰色’的身份。一般来说，民宿往往是利用租赁或自由的闲置房屋改造而成，民居属于住宅用地，而酒店、旅馆的土地性质是商业服务用地。将住宅转商业要通过规划、房地管理等相关部门，手续复杂、限制较多。个体民宿想要转变房屋土地性质几乎是不可能的，而要取得相关证照，土地转性是第一道关卡，单这一项就限制了民宿的合法身份。游离于监管之外，更助长了一些违法行为的发生。

民宿的快速繁荣挤占了小酒店、旅馆的利益空间，其经营人员甚至推波助澜，通过报警、举报等手段，鼓动小区业主集体维权，加剧了业主与民宿老板的对立情绪。

民宿房屋、土地不符合规定，导致其很难设置防火通道和环保设施，想要通过消防和环评就更难。因此，民宿在消防、环保、安全等方面留下了不少隐患。

另外，由于民宿消费90%以上是线上完成，虚假房源、隐私泄漏等问题频出。一些“民宿”以价格低廉、环境优雅等广告吸引消费者在线交钱。而消费者一旦入住即发现与广告相差甚远，甚至出现“针孔门”事件。

民宿规范政策亟待建立

目前市场上大多数民宿长期处于灰色地带，没有营业执照、消防许可、特种行业许可、卫生许可等住宿业必备的证照，亦无相对应的监管部门进行管理。导致民宿在消防、治安等方面都存在着严重的隐患和漏洞。建议应尽快出台国家层面规定，对民宿进行法律界定。

目前，对于民宿的身份，还没有明确的定论。根据相关规定，虽然对于私设“日租房”有严格禁止，但对于短期租赁并没有严格限制。一些民宿钻了短期租赁的空子，相关部门也无法对其进行有效监管。而一些想取得合法证照的经营者，又因为涉及住改商，难以申请到酒店、旅馆业的“特种经营许可证。”王天星建议，应根据民宿的特性，相关机构可以单独为其量身定制一套规范，将其列入“准商业经营”范围，即非典型商业经营，既能扶植其有序发展，又能避免一些棘手问题。

『肆』 市场细分与市场定位怎样区别

市场细分与市场定位是两个不同的概念。

所谓市场细分就是指按照消版费者欲望与需求把一个总体市权场(总体市场通常太大以致企业很难为之服务)划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。因此，分属于同一细分市场的消费者，他们的需要和欲望极为相似；分属于不同细分市场的消费者对同一产品的需要和欲望存在着明显的差别。

例如，有的消费者喜欢计时基本准确、价格比较便宜的手表，有的消费者需要计时准确、耐用、且价格适中的手表，有的消费者要求计时准确、具有象征意义的名贵手表。手表市场据此可细分为三个子市场。当然，对同一产品细分市场的依据很多，细分的结果也不同目标市场就是企业决定为其提供产品和服务的细分市场。

科特勒认为，定位是为了适应消费者心目中的某一特定地位而设计公司产品和营销组合的行为。

『伍』 开奶茶店市场范围与市场定位

首先要有意识地复根据自身的接待制能力而进行市场定位，要把奶茶店主要的精力放在具有相当规模、能给本店创造经济效益的顾客群体上。其次要利用竞争对手市场定位的偏差或疏漏对奶茶店目标市场进行定位，熟悉本地客源市场的构成，分析潜在市场的变化及变化的趋势。最后以树立奶茶店形象为前提条件，在确定了目标市场之后，期望由此目标市场给奶茶店带来新的目标市场，坚持高质量的服务并对常顾客提供优惠策略。

『陆』 民宿市场是如何产生的

重庆市旅店业协会会长梅凤林介绍，民宿是有行业标准的，但如今大家所说的民宿与回业界所说的民宿并答不是同一个概念。“当下流行的‘民宿’,实质上是家庭旅馆，也称为‘网约房’,是没有合法手续的。

梅凤林称，重庆市旅店业协会也曾向家庭旅馆进行劝导。此外，他们也建议，中高端小区内坚决杜绝开设家庭旅馆；但可将老工厂改成民宿的创业空间，形成一个民宿集群，既解决创业问题，又形成重庆市的亮点。

『柒』 民宿行业发展有何新趋势

民宿业产业概况
住宿业可以划分为标准化和非标准化两大类，标准化住宿的最典型代表自然是酒店，提供标准化的服务和定价;非标准化住宿包括客栈、民宿、公寓、度假别墅、小木屋、帐篷、房车、集装箱等，其中以民宿数量最广、最为普及。
民宿由共享经济的兴起带动，指的是由个人业主、房源承租者或商业机构利用空闲房间，提供旅客的住宿。从定义上来看，民宿和个人业主的短租业务有重叠的部分，但是从两者定位上来说，民宿更多面向旅游需求，因此也更注重地方特色的打造和舒适氛围的营造，是短租房的升级版。游客可以在民宿中体验当地生活，与当地居民交流，感受人文情怀。
民宿本身按照类型和功能又可以分为农家乐、乡村别墅等多种类别，和酒店最主要的区分点在于民宿具有由“主人文化”带来的当地特色化体验，住宿空间高度个性化、体量小而美。
中国民宿交易市场规模
在各种鼓励民宿发展政策的持续利好下，中国民宿市场将越来越繁荣。民宿行业顺应时代潮流，将业务与互联网相结合。据前瞻产业研究院发布的《民宿行业市场前景预测与投资战略规划分析报告》数据显示，截止2016年底，客栈民宿线上注册量总数达到50200家，较去年增加近8000家。到2015年和2016年是在线民宿市场发展高峰期，未来在线，但是行业增速将有所回落。一方面由于市场发展不够成熟，没有制定完善的管理机制而造成的恶性竞争;另一方面，越来越多的民宿仓促进入市场，未能长远发展。前瞻产业研究院初步统计，2017年中国在线民宿预订交易规模突破100亿元，预计2018年交易规模将近200亿元。
用户预订民宿关注点分布
人们在选择民宿时，会较多的关注价格、居住体验感和房屋性能等。而价格低廉、产品性能好、房源数量多正是民宿在发展中的优势。
中国重点城市民宿数量排行榜
前瞻产业研究院数据显示，我国重点城市民宿数量排行榜上共有11个城市超1000家，5地区数量在2000家以上，北京和丽江两地民宿数量超3000家。其中，北京市客栈民宿数量居全国首位，民宿数量为3587家。丽江市以3002家民宿全国排名第二，紧随北京;厦门市民宿数量为2269家，排名第三位。我国各地客栈民宿数量前十名分别为：北京、丽江、厦门、大理、嘉兴、秦皇岛、成都、舟山、杭州、日照。当然也仍然还有近3成地区还没有发展客栈民宿类业态。
靠流量拉动房源
事实上，抖音确实能带来一定的流量。前瞻产业研究院数据显示，到2017年底，抖音用户已经超过7亿，月活跃量超过1亿。今年一季度，抖音下载量达4580万次，成为苹果应用商店全球下载量最高的iPhone应用。而被抖音带火的三亚康年酒店，连续多天都处于满房状态。
据了解，抖音主要为一二线城市居民，其中又以66.1%的女性和30岁以下用户占比93%的年轻人居多。而这部分“抖友”有钱有闲，是出游的主力军。在旅游类视频的评论区，“抖友”会对视频内容和质量进行点评，询问景区的名字和位置，交流旅游体验心得等。
个性化住宿内容凸显
虽然以酒店与民宿的官方账号注册的抖音不在少数，但整体的粉丝量和点赞量都较少。如三亚亚龙湾瑞吉酒店只有1071个粉丝，获赞量为1609个，发布了17个作品，最高的点赞量也仅仅只有20个。而像首旅如家酒店集团抖音仅有344个粉丝，共有540个点赞，发布了33个作品，最高获赞为45个，最低为7个。
实际上，住宿业跨界玩抖音钩住的是用户的猎奇心理，对于民宿等个性化住宿确实有一定营销作用，但是对于连锁化酒店带动作用则较小。此外，创意视频是“抖友”最为关注的，而酒店官方发布的短视频却缺乏创意性和趣味性，更多的目的是为了对酒店进行宣传。业内人士指出，一些酒店玩抖音实则因为处于风口，但自身个性化并不足以支撑，因此即便获得用户流量，但实际并不能进行有效转化。

『捌』 民宿经济发展的形势如何

（一）民宿经济火爆，经营两极分化
2016年民宿可谓是赚足了业内外的眼球。民宿年盈利破百万的新闻报道屡见于各大网站，与此同时一大批业界大佬也纷纷进军民宿产业，外婆家创始人吴国平在金华浦江豪掷6000万打造中国最高端民宿，一晚定价5000元，让很多五星级酒店都感叹望尘莫及；上海迪士尼也瞄准民宿市场，开园时推出100间配套民宿……民宿经营之火爆可见一斑。从表面来看，民宿为游客出行提供了一种高品质、多元化的住宿选择，并且以极强的盈利能力吸引着社会各界资本力量的参与。
然而，深入分析就会发现，当下我国民宿产业却呈现出两个截然不同的发展极化：
一方面，以莫干山为代表的早期民宿发展区，依托成熟的区域市场及强大的品牌效应，表现出强劲的发展活力，定价堪比星级酒店却异常火爆、全年无淡季；
另一方面，大批新晋民宿经营者，却面临着定位失准、客源不稳的发展困境，在日益激烈的竞争之下举步维艰。
（二）市场竞争加剧，盈利水平下降
（1）投资成本高，回报周期长。近年来随着民宿的走红，多元资本和力量在短时间内的大量涌入加剧了民宿市场的竞争，装修、租金等前期投入也一路水涨船高。以杭州西湖周边为例，约5年前，杭州周边一栋民居的租金约为年10万元，近年来却飙升至30万元，装修成本也上涨至百万起。按照现有的标准，一栋10间以下客房的民宿，装修成本约在150万元以上，年租金约为30万元，一栋民宿的前期投入动辄就在200万以上。
投入实际运营之后，按照民宿中端市场的行情，一个客房的定价约在300-400元/间/日，西湖周边民宿的平均入住率在7成左右，将人员工资、日常损耗都计算在内，一栋民宿的投资回报期约在3-5年之间。
而一些非热点景区周边的民宿，虽然租金相对较低，但在地理位置偏远，淡旺季分化、营销成本过高、入住率低等多方因素的共同作用下，投资回报期将更长。
（2）特色经营至上，后续投资不断。民宿以营造精致化、特色化的住宿见长，在整体装修风格、空间营造、文化氛围打造等方面就有着比一般经济型酒店更高的要求。在实际经营中，为了紧跟市场热点，维护稳定的客源群，结合台湾及内陆成功民宿的发展经验，每五年就是民宿新一轮的整修提升期。
民宿经营者必须持续不断的注资，不断优化软硬件配套，才能在激烈的竞争中保持独特的吸引力。
（3）面临行业洗牌，经营前景未知。与民居所有者签订使用合同是我国民宿经营中的普遍模式，随着民宿的走红，这一模式隐藏的问题也更加尖锐。在我国民宿产业发展较为成熟的杭州、丽江等地，早期怀抱旅游梦进入民宿市场的经营者即将迎来民居使用合同到期的行业洗牌期。一方面，在市场关注度持续走高，多元主体竞相涌入民宿产业的宏观格局之下，租金上涨、竞争加剧将会成为常态，这种常态将会进一步压缩民宿的经营收益；另一方面，随着民宿经济效应的日益显现，房东单方面撕毁合约的事情将会发生的更加频繁，缺乏法律支持和市场监管的大环境决定了民宿经营者的权益无法得到保障。此外，我国民宿产业的发展自有其特殊性，民居所有权和经营权的分离，日益高涨的房租，都决定了如何提升盈利水平成为民宿产业发展进程中绕不开的话题。