① 江西上饶佳丽房地产购房多少一个平方
014年上饶市中心城区楼市分析
2014-02-11 17:31来 源：0793fdc作 者：0793fdc我要评论()字号：T|
经历了2013年的火热之后，进入2014年上饶市中心城区楼市的话题依然是业内人士及百姓关注焦点。多数业内人士及百姓普遍认为，2014年的房地产市场的供需关系将出现分化，市场不确定性的因素增加,需要慎重看后市。为此，笔者从一个专业视角，与大家共同研讨与分享。
“2013年的火热行情”态势或终结
近年来，国家出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策，强化了未来房地产市场的预期。进入2013年4月，受新国五条个税政策政策影响作用，结束了我市2012年下半年以来的一段观望时期，二手房出现一些“繁忙”景象,短期内一些刚性需求和改善性需求的消费者抓紧入市购置商品住房，一些手中握有空置房的业主也急于在地方出台新国五条实施细则前出售，使得二手房的成交量在短时期内急剧放大。同时，我市一手房市场消费预期同步上升，房价也在不断的攀升,保持着供需两旺势头，火热行情超过预期。
房管部门数据指标印证了这一点，2013年市中心城区房地产开发投资为36.27亿元，同比增长22.62%，占全市房地产总投资的32.51%。商品房新开工面积131.72万㎡，同比增长21.22%，占全市商品房新开工面积的29.31%。商品房（预）销售面积122.40万㎡，同比增长41.47%，占全市商品房（预）销售面积的32.25%。2013年市中心城区住宅均价4910元/㎡，同比增长10.14%，其中，主城区5771元/㎡，同比增长12.07%。总之，2013年是复苏、楼市活跃的一年，自住性需求不断释放，改善性需求持续增加，整体呈现为“加速上行、持续回暖”态势。
回顾2013年，展望2014年。中央房地产调控转向了以保障房和住房供应体系为主的思路。在经历了2013年复苏和繁荣之后，预计2014年房地产市场将是“逐步降温”的态势。2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋弱。
事实上，上饶市中心城区自2013年12月份开始，多数楼盘销售业绩不佳已证实了这一判断。据反应，市场观望者多，成交者少，多数楼盘每天平均销售不足一套；之前开盘一次性销售达90%以上者众多，现在50%都还算不错，明显感觉到销售由旺转向观望势头。主要原因还是未来政策预期影响逐渐显现：多数购房者担心的房产税征收、公职人员财产公示制度、全国房地产信息联网等政策措施将会逐步实施，更多购房者在一定时期内持观望状态，甚至不排除出现阶段性“有价无市”的可能。
“2014年的心态调整”主导房企
房企首先要调整“品牌意识”的心态。笔者认为，随着国家政策趋紧及购房者的心理成熟度提高，购房者在地段、户型、配套、物业等方面更加注重实用主义，这对房企都将是个新的考验。
众所周知，房企过去靠廉价资源的获取、市场的迅速膨胀、房价的迅速上涨等谋求高额利润。但是，在当前背景下，房企发展将感到更加困难、压力将更加大。过去“碰房就赚、触地就发”的“轻轻松松赚大钱”模式不复存在。因此，房企要获取更大的利润，必须要具备更大的努力。唯有具备更好的专业水平和资源整合能力，才能获得较优的发展。
2014年上饶市中心城区房地产市场形势如同全国一样，将震荡下行、风险渐显。房企应更谨慎一点。从这点上说，在开发战略上应适当控制发展速度和规模，在发展战术和管理上应进一步苦练内功，继续坚持品牌意识，拿出更好的产品，拿出合理的价格，强化售后服务，不断创造出与人们需求和购买力相适应的产品，稳住项目的再发展。同时，房企必须把控好拿地时机。如果拿地时机失误，那么高价地就将带来危机，房企可能就熬不过冬天。
当然，房企也还要调整“谨慎乐观”的心态，否则丧失2014年房地产市场机会。这是因为，决定市场变化的，最终是市场供求关系。短期政策及相关因素，仅仅起的是短期影响。房企只有抓住市场的供求关系，才能抓住市场的规律。不妨论据如下：
一方面，近年来市中心城区市场的供求关系基本平衡。笔者参与了市房管部门《2013年上饶市房地产市场调研报告》的调研与起草的全过程，了解到：
1. 2005-2013年市中心城区商品住宅, 新开工面积累计636.58万㎡大于预销售面积累计534.95万㎡的101.6万㎡，则供大于求。
2. 2005-2013年市中心城区商品住宅, 竣工工面积累计455.1万㎡小于预销售面积累计534.95万㎡的80.0万㎡，则求大于供。
9年来市中心城区商品住宅新开工、竣工面积及预销售面积比较
年份 新开工面积 （万㎡） 竣工面积 （万㎡） 预销售面积 （万㎡）
绝对值 绝对值 绝对值 同比 % 绝对值 同比 %
2005 40.87 -7.57 44.18 -3.63 41.69 -18.81
2006 42.35 3.62 42.67 -4.53 30.27 -27.39
2007 56.15 32.59 37.86 82.93 62.17 105.38
2008 43.77 -22.05 62.28 -27.34 23.73 -61.83
2009 58.72 34.16 28.90 82.37 59.58 151.07
2010 91.78 56.30 57.92 21.43 76.98 29.20
2011 101.16 10.22 53.85 -6.49 64.88 -15.72
2012 91.14 -9.91 71.70 -18.56 72.71 12.07
2013 110.64 20.5 55.74 -22.26 102.94 41.57
合计 636.58 / 455.1 / 534.95 /
以上9年来累计的“供大于求” 与“求大于供”反应，预销售面积值正基本处于新开工面积与竣工面积值中间区位，说明市中心城区商品住宅供需基本平衡。因此，2013年需求依然旺盛，多数楼盘先后开盘均一次性售完。
另方面，目前市中心城区市场需求面依然基本健康。
2013年4月和12月市房管局先后两对中心城区前21家6万平方米以上楼盘进行了市场问卷调查，积累的刚性市场需求主力源于自住型和改善型购房，高达82.79%。反映市中心城区市场需求面依然基本健康。
消费群体调查：周边县乡镇及外务工人员合占43.1%；行政事业单位工作人员及各类企业职工合占31.34%;个体户15.35% ;其它投资性购房约10.21%。由此可见，当前临近年关，农民返乡及周边县乡镇来城购房则是主力军。
“市中心城区定位” 推动未来楼市仍有巨大上升空间
过去10年，市中心城区房地产市场走过了粗放式的发展阶段。未来10年，将是更加注重专业化和集约化的发展阶段。
前不久召开的中央城镇化工作会议，翻开了我国城镇化发展的新篇章，将为房地产业又好又快发展提供强大动力。去年末召开的市委三届六次全会，提出了奋力打造江西绿色增长极的宏伟目标，确立了上饶未来发展的战略定位，拓展了我市房地产业的发展空间。因此，未来10年市中心城区楼市发展空间依然巨大，机会依然存在。
许多专家认为，新型城镇化仍将为房企带来新机遇。一是中心城市引领若干个有影响力的城市群形成。二是中心城市成为提高资源配置、发展现代服务业的聚集地。三是中心城市发展，既要外来扩张，又要内涵提升，并成为经济提升的、内在的推动力。四是中心城市与广大农村直接联系的小城镇开发将成趋势。对照市中心城区情况，也证明新型城镇化带来市场有效需求依然充分：
首先，从城镇化进程看， 2012年我市城镇化率才43.74%，不仅大大低于全国52.57%的水平，也低于全省46%的水平，加快城镇化步伐任务艰巨。按全市城镇化率每年提高2个百分点计算,再按目前人均居住建筑面积32㎡计算，折每年新增住宅450万㎡。
其次，现有城市人口存在改善住房条件的需求。根据《上饶市城镇住房发展规划》（2011—2015年），至2020年全市人均居住建筑面积预计达38㎡，实现人人“住有所居”目标。据此分析，现有城市人口300万人，每人需增加居住面积5.9㎡，需新建住宅1770余万㎡，折每年需要新增220万㎡。
再次，根据《上饶市棚户区改造规划》（2013—2017年）安排，全市目前仍有558万㎡宜居条件较差的住房需进行逐步改造，2017年前将形成每年超过100万㎡的有效需求。
虽然新型城镇化仍将为房企带来新机遇，但同时新型城镇化也对房企的专业要求高，不仅体现在不同的区域市场选择上，也体现在包括商业模式、盈利模式等创新内容上。房企应提高自身要求，适时捕获市场机遇。
从投资的角度看，小型房企投资2014年楼市并不现实。但这也不是说房地产就不能涉足了。包括带有旅游、带有文化，且整合其他产业的新型、体验式商业综合体，如果定位为小型体量，或许还有一定空间。从产品多元化方面进行分析，传统的开发模式将越来越难做。包括商业地产、养老地产、文化地产等都可以作为新的尝试。房企应该找到企业自己的运作措施和盈利新空间。同时也要关注适销对路产品结构。在2013年的市场中，90-120平方米的产品结构去化效果较好。而大户型、联排别墅等存在滞销，库存量略有增加。另外，2014年房企参与保障房建设也是不可忽视商机。按照《上饶市“十二五”保障性住房建设规划》和《上饶市2013-2017年棚户区改造规划》提出的建设任务，2017年前，我市仍需建设各类保障房17.28万套，其中，2014年各类保障性住房开工任务为51306套，任务十分艰巨。2014年3月底省政府将出台民间资本参与保障房建设运营相关政策措施，各房企应吃透政策、积极研究、先行先试，捷足先登，切莫坐失良机。（作者系上饶市房管局政研室主任、房地产估价师）张水金
② 房地产市场调查分析报告
房地产市场调查分析报告
录 ... 1
综 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7
2.1 研究背景说明 ... 7
2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8
3. 名词定义 ... 9
4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10
5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11
摘 要 ... 12
第一节 市场容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13
1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15
1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15
1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15
1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16
2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情况 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18
4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18
4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19
4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20
4.4 户型层次需求结构分析 ... 21
第二节 产品结构分析 ... 23
1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26
4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27
4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28
4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31
5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31
5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32
第三节 价格研究 ... 33
1. 供给价格水平分析 ... 33
1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34
1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36
1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37
1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38
1.6 存量房价格水平分析 ... 39
1.7 南京市租赁行情分析 ... 39
1.8 土地价格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41
2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41
2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41
2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42
2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42
2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42
2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43
2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43
2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44
2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45
第四节 消费者调查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究说明 ... 46
2.1 样本特征 ... 46
2.2 样本量 ... 46
2.3 数据的质量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指标 ... 47
2.6 调研内容 ... 47
3. 意向购房者的基本特征 ... 47
3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47
3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48
3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49
3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49
4. 意向购房者的居住现状 ... 50
4.1 现有住房的获得方式 ... 50
4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51
5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52
5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52
5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53
5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53
5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53
5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54
5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55
5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56
5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56
5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57
5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58
6. 购买方式与购买力分析 ... 58
6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58
6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61
7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61
7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61
7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61
7.1.2 报纸媒体 ... 62
7.1.3 网络媒体 ... 62
7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63
7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64
第五节 生活指数评价 ... 65
1. 生活指数评价 ... 65
1.1 区域生活指数模型 ... 65
1.2 应用与测评结果 ... 66
2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67
2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67
2.2 应用与测评结果 ... 69
3. 典型楼盘性价比分析 ... 69
4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70
4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70
4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70
第六节 媒体监测与研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71
1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71
1.2 分区域投放量统计 ... 73
1.3 分物业类型投放量统计 ... 74
1.4 开发商投放量统计 ... 74
1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77
3.1 房地产营销主题分析 ... 77
3.2 其它促销活动分析 ... 79
4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80
4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80
4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81
4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82
4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82
4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83
4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83
5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84
5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85
结 语 ... 87
策划方案 营销策划 销售技巧
销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
活动策划 活动方案 推广方案
推广策略 策划文案 广告文案
营销策略 广告策略 分析报告
广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
全案策划 策划流程 全程推广
全程策划 整合营销 整合推广
点此下载:http://www.fangce.net/mulu.rar
关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net
房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html
房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html
③ 楼盘市场调查
牧羊城商铺营销调查分析报告
一、项目商铺初步定位分析：
1、商铺初步定位：
公司领导决定以大面积进行规划单元，不以小面积进行划分单元。这种策略是正确的，便于调整商铺的整体格局，配套销售，有利于全面推广商铺，对不好销售的商铺（靠里面的部分）进行合理利用。
2、商铺前期客源分析：
从以上客群调查分析来看，要大面积商铺的客户不多，只有极个别的客户有此意向。因此，后期营销部门应该加强这方面的客群摸底与调查，在客户营销 方面多做文章。通过住宅客户营销，带动商铺营销态势。
3、商铺客群分析：
本项目的商铺进行大面积分解之后，真正的购买客户只有5－6户。这样潜在的客户应多为本土居住的市民，经济实力可以，日收入高，有投资经验。如何找到这样的客源，营销人员可以加强客户营销，从客户身上取得营销突破口。
另外，从现有的客户资料分析，前期来电来访的客户多为周边居民，对该地段还是有一定的感情，愿意在该地段买商铺做生意，主要原因主要有两点：1、离家近方便；2、有自己固定的社会顾客与关系网，便于个人商铺的定位。
二、周边楼盘项目商铺调查：
1）聚豪·金山花园
商铺价格目前尚未对外公布。
2）月亮湾
商铺价格目前尚未对外公布。
3）磁湖新都
沿街商铺8000元／平方米，巷子里面的商铺5000元／平方米。（可还价）
4）长龙·牧羊诗苑
艺校路商铺8000元／平方米，教院路商铺5000元／平方米。（可还价）
5）金谷名都
商铺主要外包（中商），只有少量商铺，价格为15000－20000元／平方米。
6）水榭名居
水机路方向5000元／平方米，靠教院路方向4000元／平方米左右。
三、项目商铺价格策略：
根据周边楼盘商铺的营销态势，本案认为本项目的商铺价格初步定位为4180元／平方米，是不大合适的，公开时段过早。本案认为在目前本项目的住宅房营销预订期间，不宜对外公开商铺价格，因为随着后期周边商铺的陆续开放，价格必然会出现重大变化，如果前期本项目过早地公开了商铺价格，肯定会加大后期营销价格调整的难度，极不利于商铺营销。
因此，本案建议暂时不宜公开商铺价格。后期根据项目住宅房营销态势以及项目工期进展情况，再作商议。
四、商铺后期营销策略与措施：
1）商铺营销于2007年6月正式启动，启动前一周做一期报版推广。（A栋封顶之后，取得预售许可证之后）
2）加强客户营销，打开商铺营销通道。
3）利用公司及员工个人的社会资源，上门促销，打开商铺营销另一通道。
4）设计印刷商铺海报500张，在八卦嘴、牧羊湖、上窑新城、陈家湾等重要的商铺区域进行张贴。
④ 楼盘调查报告的范文
房地产市调报告撰写注意事项:一般意义上的市调报告主要由五部分构成：标题、概述、正文、结尾、附件。
一、标题。高度概括，写明市调报告的内容及主题思想，做到题文相符。
二、概述。即调查报告的内容摘要，阐明调查的目的及出发点，主要包括以下三方面内容：1、简要说明调查目的，即简要说明调查的原因；2、简要介绍调查的对象和调查内容。包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题；3、简要介绍调查研究的方法。例如：问卷法、抽样法等。
三、正文。
正文根据当次市调的实际情况详细介绍市场成果，主要涉及以下内容：
1、产品定位及详细特征（产品体量、占地面积、楼栋数、户型区间及主力户型分析、是否精装、外立面、配套、园林、物业等信息）
2、价格体系（包括起价、均价、最高价、历史开盘价，当期开盘价）
3、市调当时供求关系，市场的受欢迎程度。例如：**项目在**时期内去化率为多少，在该区域的销售中占比为**。
4、客群特殊（年龄、收入、职业、受教育程度）
5、产品内在的文化诉求及未来在区域内的影响力。
6、趋势性预测。未来该区域内发展走向预测。
7、我司相关项目信息对比。
上述信息在进行综合汇总及分析时注意用数据说话，切忌主观判断，得出结论后再与我司相关项目进行有针对性的客观对比，做到言之有物，忌空洞描述，忌不切实际的臆想。
四、结尾。
得出本次市调归纳，该结论应以客观事实为出发点，以专业性为判断，做出指导我司未来项目发展的结论。
五、附件
相关市调表格、问卷等调报告涉及的基础信息资料均作为附件留存。
⑤ 楼盘市场调查分析 格式怎么写
主要有来： 一、市场方面 1、房地产源发展现状，开发量、销售总量 2、房地产发展趋势 3、消费者居住习惯 4、消费者购买能力 5、消费者购买能力 二、地块与区域方面 1、区域在城市中的定位
2、 区域的总体规划
3、区域的市政配套
4、 区域的交通网络
5、 区域的经济特点
6、 区域的人口特性 三、楼盘周边情况 1、地块周边的自然环境
2、地块周边的市政配套
3、地块周边的竞争对手
4、 地块周边的交通网络 通过以上调查分析后得出初步调查报告：如：前期策划（市场定位，客户群定位等等）、中期工作，收尾工作等等。