上海兴鸿营销策划有效公司

① 我想找一份完整的广告策划书

广告策划书撰写格式

一、题目：

二、客户名称：

三、产品名称：

四、市场背景分析

（一）目标市场：

该类产品的消费者是谁？他们的年龄、性别职业、收入、文化、所处地域及购买行为特征和消费心态等。

（二）消费偏好：

消费者在购买或使用该产品时，喜欢中档还是高档？喜欢国产还是进口？在什么场合下使用？他们对产品有什么要求？

（三）购买模式：

购买的频率、价格、场所和购买时最看中的品质。

（四）信息渠道：

获得信息的渠道是什么？最早接触的媒体是什么？最依赖的媒体是什么？

（五）竞争状况：

目前市场上最受欢迎的该类产品品牌是什么？畅销原因？销售状况？消费者希望产品改进的方向是什么？

（六）结论：

五、市场策略（沿市场背景分析的思路，阐述该产品的市场策略）

（一）市场营销目标：

根据市场背景分析的结果设立该产品的市场营销活动中所要达到的目标。目标应当具体，并可测量。例如：在多长时间内销售额力求达到￥万元，市场占有率力求达到%。

（二）产品定位：

（三）产品分析：

（四）竞争对象：

竞争对手是谁？具有的优、劣势？广告宣传情况？

六、广告策略（在市场策略背景下阐述广告策略）

（一）广告目标：

广告活动所要达成的目标？如知名度达到%等。

（二）广告主题：

广告诉求点。

（三）广告表现风格：

广告表现的特点。

（四）广告口号：

统筹全局，具有感染力、冲击力。

七、广告创意

（一）报纸广告：

之一 篇

（二）电视广告：

之一 篇

八、媒介策略

（一）主要媒介和辅助媒介及组合

（二）媒介组合和刊播频率

（表格如下表格）

九、预算分配

包括调查、设计制作、发布及效果测定等。

十、广告效果评估方案

评估内容、时间、方式、方法等。

广告策划撰写格式--媒介策略补充表- -

媒介种类

媒介选择

规 格

发布时间

频 次

总金额

备 注

范例：

方正mp3随身听广告策划书范文
方正mp3随身听
目 录：
第一部分 方正mp3免费试用大行动北京地区推广方案
一. 幸运9月（征寻方正mp3免费试用者活动方案）
二. 方正mp3校园风大型音乐节（方正mp3试用手记评选颁奖活动）
第二部分 方正mp3全国推广活动的设想
一. 引言
二. mp3产品与市场的简要分析
三. 产品推广策略
四. 方正mp3的市场推广
(一) 方正mp3连环推介活动动策划方案
(二) 全韩感受方正mp3音乐节
第三部分 校园推广方案及实施流程
第四部分 附 件
一. 方正MP3免费试用大行动（限量300台）简介
二. 方正MP3新产品线介绍
三. 成本分析及报价
四. 物资准备明细
五. 平面宣传物的设计与文字
(一) 方正MP3数字随身听彩页文案

第一部分 方正mp3免费试用大行动北京地区推广方案
方正近期推出的系列MP3数字随身听充分发挥了方正科技在研发方面的实力，在加强MP3数字随身听产品功能的同时，极大的降低了成本和价格。为mp3的尽快普及创造了条件。
为了保障新产品迅速地被目标消费群所接受，也为了方正mp3在众多竞品中能脱颖而出，特策划推出方正系列mp3免费使用大行动的北京地区推广活动方案。
（方正mp3免费试用大行动活动简介见附件1）
一. 幸运9月（征寻方正mp3免费试用者活动方案）
目的：
在北京地区的各大中学生中征寻方正系列mp3的免费试用者50名
利用本次的征集活动在目标消费群中形成对方正mp3的深刻印象
树立方正mp3在消费者眼中高科技、新时尚的产品形象
通过对方正mp3的试用，及试用手记的评选加深口碑的传播
对象：北京所有的大中学生、时尚消费者
方式：产品咨询销售＋mp3试用者产生（签约仪式、问题答辩、动感歌舞）
时间选择：9月16日（周日）（选在开学的第二个周末便于学生参加）
地点选择：1）当代商城广场（或人民大学）
2）中关村海龙大厦广场
3）西单科技文化广场
〖场地选择理由〗海淀是北京各学府相对集中的地区，人大（当代）是享有很高知名度的文史类院校，且在学府分布中占较为中心的位置；海龙是海淀高科技的象征，多数电脑、IT产品选择在此作发布活动；西单是北京市著名的商业中心（西单图书大厦紧靠其侧，是学生相对集中的地区）。
程序安排：
AM: 8：00 布置场地（产品销售咨询区、中央演出台）
8：30 开始散发产品宣传单页（印有随机抽奖号<200张>）3000
张
9：00 方正mp3产品销售咨询开始进行（5～10名方正销售工
程师）
10：00 动感舞蹈（1）
10：05 主持人宣布“幸运9月”方正mp3大型推广活动开始，讲解中奖规则（在200张印有抽奖号码的宣传单页中分4次抽出50名幸运试用者。）
10：20 请方正科技的技术人员（1名）介绍方正mp3系列
随身听。
10：35 抽出10名mp3试用者（方正销售部经理）
10：40 对10名幸运者进行方正mp3产品知识的简单提问（如没有答上来，可将答题权交给现场观众，并赠送纪念品。以下相同）然后在台侧签署“方正mp3试用协议”(由方正提供)及介绍”试用手记“的书写要求。
10：55 歌曲演唱（2）
11：05 抽出第二轮10名mp3试用者（方法同上）
11：25 讲解CD转mp3的软件使用方法（方正技术员1名）现场提问送纪念品
11：40 抽出第三轮10名mp3试用者
11：50 “全韩感受HOT摹仿秀”（3）
12：05 现场游戏和提问
12：20 抽出第四轮20名mp3试用者
12：35 主持人宣布“下一次手记评选颁奖会再见！”
12：40 结束，整理会场。
（注：本次活动文娱演出部分由lilee文化演出服务公司提供合作。）
信息传递：
1）北京各大专院校张贴活动海报1000张（10张/学校），（活动前一周开始）。
2）北京各方正核心销售点和代理机构张贴活动海报（半月前）。
3）北京各方正核心销售点和代理机构摆设活动宣传单。
4）方正mp3免费使用大行动媒介宣传计划

媒 体 确 定 活 动 预 告 征 集
杂 志 7.18 —— 8.18-9.1
网 络 7.25 8.6-8.14 8.15-9.14
报 纸 7.18 —— 8.15-9.10
广 播 7.18 —— 9.1-9.14
方正网 7.18 8.6-8.14 8.15-9.14
新 闻 活动预告及宣传
物资准备（见附件2）
活动成本及报价（见附件3）
二. 方正mp3校园风大型音乐节（方正mp3试用手记评选颁奖活动）
方案另附
方案思路：
1）流行音乐、动感组合、青春旋律
2）五十年国际音乐发展鉴赏

第二部分 方正mp3全国推广活动的设想
方正mp3市场推广计划书
一. 引言
mp3作为一种新兴的数码产品在中国这个大的市场环境中仅仅是泛起了层层涟漪……到底谁能撬动这一市场？到底谁将成为这一领域的霸主?
二. mp3产品与市场的简要分析
1. mp3与同领域的CD、MD、Walkman等有着直接的竞争关系。
2. mp3具有技术上的先进性和对同领域传统产品的升级替代潜质。
3. mp3属于兴趣偏好产品，概念上的引导尤为重要。
4. 面对学生市场，合理的价位是实现目标消费的基石。
5. 影响mp3消费实现因素的排序为：时尚－合理价格－产品功能。
（注：相关依据详见附件。）
三. 产品推广策略
以针对于目标消费群的推广活动为主体，配合指向性媒体及核心代理商的强化，产生积极拉动。从而实现理想的销售目标。
四. 方正mp3的市场推广
1. 目标消费群：全国的大中学生、时尚消费者。
2. 推广的主导思想：
在全国的大中学生中，制造购买拥有方正mp3的风潮。促其发展成为一种时尚和潮流！
3. 推广范围:
六个重点城市(北京、南京、杭州、武汉、成都、西安。)及全国其它地市。
(一) 方正mp3连环推介活动策划方案
推广方案说明：配合“方正mp3免费试用大行动”实施地面推广，直达目标消费群，强化互动效应，有力提升方正mp3系列产品的实际销售。
方案内容：
在6个重点城市的核心店，安排进行“方正mp3系列产品的多媒体推介课堂”同时辅以“方正mp3幸运试用者”的产生，营造轰动氛围，推进产品销售。
时间选择：8月15日～9月20日（选择每周的双休日（周六、日）Am 10:00～11：30）
进度安排：每周巡回一个城市，具体安排见下表：
方正mp3连环推介活动进度安排：
时 间 8月18、19日 8月25、26日 9月1、2日 9月8、9日 9月15、16日 9月22、23日
城 市 北 京 南 京 杭 州 武 汉 成 都 西 安
地点选择：各重点城市核心店（方正专卖店）内。或在店外广场搭设临时展棚。
试用者征选：在推介活动的实施过程中每天产生5名“方正mp3”的幸运试用者。一个城市两天共产生10名试用者（试用者可完成和参加试用手记的评比）。
方正mp3幸运试用者享有权利：
1.免费试用一个月，全额退款。（100％）
2.可以半价购买产品。（几率100％）
3.可能免费获赠产品。（33.3％）
物资与设施准备：
大型投影仪
5.1声道高保真音响系统
笔记本电脑
方正多媒体课堂的布展
方正mp3系列产品多媒体推介课程的编制（PowerPoint）
人员安排：由×××公司负责
关系配合：
由方正科技介绍推荐核心代理商。
嘉鸿盛世公司与核心代理商联系沟通，保障活动顺利进行。
活动告知（信息传递）：
1.“方正mp3免费试用大行动”媒体告知
2.店内及其它相关场所张贴“推介活动海报”
3.校园和核心店散发“推介活动传单”
4.重点城市指向性媒体（备选）
方正mp3免费试用大行动粗略媒体安排：
媒 体 确 定 活 动 预 告 征 集
杂 志 7.18 —— 8.18-9.1
网 络 7.25 8.6-8.14 8.15-9.14
报 纸 7.18 —— 8.15-9.10
广 播 7.18 —— 9.1-9.14
方正网 7.18 8.6-8.14 8.15-9.14
新 闻 活动预告及宣传
（注：针对各重点城市的实地告知行为应在连环推介活动开始前2周进行。）
费用核算及方案报价：
详见附件
连环推介活动的相关意义：
1.直接对目标人群进行推荐和教育，能有力的刺激消费，提高销售额度。
2.与“方正mp3免费试用大行动”相呼应，加强互动效应，提升两个方案的执行效果。
3.强化核心店的终端力度，提高实际销售。
4.完善终端造势行为，提升媒体投放的实效。
5.在学生受众中努力营造拥有“方正mp3”的潮流。形成时尚带动。
(二)全韩感受方正mp3音乐节
1）送mp3记忆体
2）韩风歌舞
3）现场销售（核心店取票）

第三部分 校园推广方案及实施流程
推广活动对象：北京大中学生
场所选择：十所院校（大学7所、中学3所）；西单图书中心。
时间：9月12日开始每周三、四下午4点～5点半 至十月底
联络：方正公司联系学校学生会，提供活动场所。（礼堂或阶梯教室，人数要求300人左右。）
目的：宣传介绍方正科技新推出的5款mp3随身听系列产品
提供免费试用机会，体验产品。
结合拍卖形式和纪念版的发售加深对产品的印象。
营造使用方正mp3的时尚。
活动卖点：（兼大中院校学生会联络书）（文案另附）
高科技数码产品推动进步人生
感受精彩国际拍卖氛围（英格兰式、荷兰式）
活动告知：已确定的媒体组合及校园海报（海报文案另附）
造势：活动实景摄录及媒体报道和炒作。
推广活动流程：（下午）
3：30 布置会场，咨询销售产品
4：00 开场白（方正mp3免费试用办法介绍）
4：10 方正mp3系列产品介绍（多媒体）。
4：40 产生试用者（×名）（第一高潮）
4：50 宣布拍卖规则
5：00 英格兰式拍出5个特号产品（特号指产品下线号、序列号等）
5：20 荷兰式拍卖拍出方正－6180一款（第二高潮）
5：30 主持人宣布结束 （在高潮中结束）
参考：幸运9月（征寻方正mp3免费试用者活动方案）
第四部分 附 件
一. 方正MP3免费试用大行动（限量300台）简介
1. 活动对象：全国所有的大中学生、时尚消费者
2. “方正MP3全国范围300台免费试用大行动！”整体思路
利用所有的媒体将方正新品MP3的全国范围300台免费试用活动作整体介绍。大致思路：重点六个城市（北京、南京、杭州、武汉、成都、西安）免费试用：200台，其它各地：100台。在免费试用一个月后，向方正提供其试用一个月的使用手记。手记进行评选，评选100篇文章，此100个试用者可享受升级—即免费获得产品；另200个试用者加100元，即可获得产品。
3. 免费试用活动流程
4. 活动细则
 方正MP3迷你网站和SOHU以保证用户的有效访问，Sohu网方正MP3 Minisite具有方正电脑网站链接；
 试用机指定领取地点为各地核心代理商处，试用者须签署试用协议，并提供有效证件在规定时间内领取试用机，试用协议由方正公司统一出具提供给代理商；
 Sohu网提供足够大的邮箱供有奖征文投稿，邮箱用户名及密码为Sohu与方正共享。
5. 活动节奏
媒体
确定 活动
预告 征集 收集
信息 选择 寄出
奖品 回收
奖品 后续
工作
杂志 7.18 —— 8.18-9.1 9.15 9.20 9.20 10.20 10.20
网络 7.25 8.6-8.14 8.15-9.14 9.15 9.20 9.20 10.20 10.20
报纸 7.18 —— 8.15-9.10 9.15 9.20 9.20 10.20 10.20
广播 7.18 —— 9.1-9.14 9.15 9.20 9.20 10.20 10.20
方正网 7.18 8.6-8.14 8.15-9.14 9.15 9.20 9.20 10.20 10.20
新闻 活动预告及宣传 —— —— 跟踪报道

② 上海兴鸿餐饮管理有限公司怎么样

简介：上海兴鸿餐饮管理有限公司于2012年8月3日在青浦区市场监督管理局登记成立版。法定代表人王桂芳，公司经营权范围包括集体用餐配送，中央厨房，学生盒饭（加热保温，8000人份餐次）等。
法定代表人：王桂芳
成立时间：2012-08-03
注册资本：1680万人民币
工商注册号：3101042012493
企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
公司地址：上海市青浦区重固镇北青公路6725弄18号

③ 房地产市场营销的营销策略

由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。由于房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移，但4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。因此，本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。
中国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念﹑一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据的市场情况进行合理的创新。
房地产营销产品策略（Proct） 房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1﹑核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形产品。指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量等。
3﹑延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理﹑保证公共设施的提供等。
市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念﹑一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感﹑安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
首先是房地产品牌营销。
房地产产品营销已经由对单一的楼盘营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上，长江实业﹑新世界集团﹑新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下，“品牌”为什么就会比“产品”厉害？因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述，因而显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物，除物质满足外，更需要丰富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“产品”则没有。
产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不断重复消费。
随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。
其次是房地产产品的特色营销
现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无有，人有优，人优奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。
已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格，因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例，作为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全，深受年轻人青睐，另外如绿化率达90%的“青云翠居”，大打“绿色”王牌，“软件知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色，以及“星海人家”的明星效应等，在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。
再次是消费者居住环境的打造
随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997年初上海的“绿荫苑”，它独辟蹊径，提出“新加坡风”的崭新概念，摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”，“中远两湾城”和“盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业绩。当然，开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。
尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的同时，有意无意地引入了绿色营销理念，但其最多也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主；绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间（绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等）营造，也包括了住宅单元内中空间（朝向、层次、通风、采光、干湿等）的营造。因此，绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换，相去甚远。另外，单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多维度竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。所以，单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。
再次是房地产产品文化营销
当代社会文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。因此，开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区安放了汉白玉雕塑10座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里，人们可以领略到难得的神话情调。
另外，随着现代交通、电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题，他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出：“下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让久久回味。另外，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。
房地产营销价格策略 (Price) 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较， 对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。
(2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。
2、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8%，标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10%左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5%之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式：（1）基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对；（2）差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。
优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
房地产营销渠道策略 (Place) 中国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于中国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以它还是中国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。
委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，它也运用到了房地产市场营销上，中国出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。2000年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明中国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是中国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
房地产营销促销策略 (Promotion) 房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。
1﹑广告
广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。
房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。
房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：（1）印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体；（2）视听广告。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；（4）现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况；（5）信函广告。包括商品房目录和说明书等。
根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。
2、营业推广
营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。
3、人员促销
房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。
当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。
促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。
4、公共关系
房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：
制造噱头和危机公关
人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。
建立与各方面的良好关系
开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。