㈠ 物流市场调查报告
中国物流业正处于蓬勃发展的时期，物流业已经成为我国第三产业新的“经济增长点”，越来越受到人们的关注。信息化物流被业内人士称为“企业管理的又一次革命”，因为其在集中采购、集中库存、运输优化等方面的作用，较其他形式的物流业占据有绝对优势，物流信息化就是降低成本和节约时间。但目前我国物流企业的信息化建设还处于初级阶段，业务流程和操作的优化尚处于起步和摸索阶段。因为很多物流企业是从原来的物资企业改制而来，他们面临的问题是尽快建立起企业内部的信息化管理体系。另外，由于我国制造业和商业分销领域的集中化程度不高，与其相适应的物流企业也以中小型企业为主体，所以，无论企业物流还是物流企业的信息化总体水平都不高。而在国外，特别是一些发达国家的物流公司，他们早就完成了物流信息化，洋物流杀进来后，众多中国物流企业将面临生死存亡严峻问题。 随着企业电子商务的崛起，分销渠道的进一步整合和供应链管理的出现，要求物流企业能够向客户提供全面的配送解决方案。但信息技术应用的落后，使得上下游企业之间物流活动难以协调，让物流活动变成模糊的黑洞，成本高且可控制性差，严重制约了我国物流企业的发展。据中国仓储协会的调查报告显示，我国车辆运营的空载率约45%左右。造成这一情况的重要原因之一就是物流企业无法准确知道运行车辆的具体位置，而且无法与司机随时随地的保持联系，不能为其组织货源和灵活配货。同时，司机只能凭个人经验确定路线，有时不能找到最佳路径，不仅延误时机而且增加运行成本。另外，实际客户也不能及时了解货物配送过程的情况，不能和物流企业协调配合。随着互联网的发展和通讯技术进步，跨平台、组件化的GIS（地理信息系统）和GPS（全球定位系统）技术的逐步成熟，基于GIS/GPS的应用将构造具有竞争力的透明物流企业。 GIS/GPS简介 GIS（Geographical Information System，地理信息系统）是多种学科交叉的产物，它以地理空间数据为基础，采用地理模型分析方法，适时地提供多种空间的和动态的地理信息，是一种为地理研究和地理决策服务的计算机技术系统。其基本功能是将表格型数据（无论它来自数据库、电子表格文件或直接在程序中输入）转换为地理图形显示，然后对显示结果浏览、操作和分析。其显示范围可以从洲际地图到非常详细的街区地图，显示对象包括人口、销售情况、运输线路以及其他内容。 目前GIS重要的研究成果主要表现在：OpenGIS的研究保证了用户可以存取在网络上的异构GIS数据和处理单元；关系数据库(RDBMS)和GIS的有效结合，使得许多RDBHS也将支持新的对象关系模型，从而可以更好地支持空间数据类型；GIS构件(Component)的开发使得原来的大型GIS系统正迅速走向构件化，分解为基本的GIS构件；WEB(Internet／Intranet)已经成为GIS的新的操作平台；数据挖掘(Data Mining)技术的发展，为知识发现提供了新的工具。GIS的最新研究成果为GIS技术引入物流管理提供了基础的技术条件。 GPS（Geographical Position System, 全球卫星定位系统）是一种先进的导航技术，它由发射装置和接收装置构成，发射装置由若干颗位于地球卫星静止轨道、不同方位的导航卫星构成，不断向地球表面发射无线电波。接收装置通常装在移动的目标（如车辆、船、飞机）上，接收装置接收不同方位的导航卫星的定位信号，就可以计算出它当前的经纬度坐标，然后将其坐标信息记录下来或发回监控中心。地面监控中心利用GPS技术可以实时监控车辆等移动目标的位置，根据道路交通状况向移动目标发出实时调度指令。GPS具有全球性、全能性、全天候优势的导航定位、定时、测速功能，由空间卫星系统、地面监控系统、用户接收系统三大子系统构成。 由于物流运输过程是实物的空间位置转移过程，所以在物流运输过程中，对可能涉及到的货物的运输、仓储、装卸、送递等处理环节，对各个环节涉及的问题如运输路线的选择、仓库位置的选择、仓库的容量设置、合理装卸策略、运输车辆的调度和投递路线的选择都可以通过运用GPS的导航功能、车辆跟踪、信息查询等功能进行有效的管理和决策分析,这无疑将有助于配送企业有效地利用现有资源，降低消耗，提高效率。 GIS/GPS在物流企业的应用优势 GIS应用于物流分析，主要是指利用GIS强大的地理数据功能来完善物流分析技术。GPS在物流领域的应用可以实时监控车辆等移动目标的位置，根据道路交通状况向移动目标发出实时调度指令。而GIS、GPS和无线通讯技术的有效结合，再辅以车辆路线模型、最短路径模型、网络物流模型、分配集合模型和设施定位模型等，能够建立功能强大的物流信息系统，使物流变得实时并且成本最优。GIS/GPS在物流企业应用的优势主要体现在以下几个方面： 1．打造数字物流企业，规范企业日常运作，提升企业形象。GIS/GPS的应用，必将提升物流企业的信息化程度，使企业日常运作数字化，包括企业拥有的物流设备或者客户的任何一笔货物都能用精确的数字来描述，不仅提高企业运作效率，同时提升企业形象，能够争取更多的客户。 2．通过对运输设备的导航跟踪，提高车辆运作效率，降低物流费用，抵抗风险。GIS/GPS和无线通讯的结合，使得流动在不同地方的运输设备变得透明而且可以控制。 ·结合物流企业的决策模型库的支持，根据物流企业的实际仓储情况，并且由GPS获取的实时道路信息，可以计算出最佳物流路径，给运输设备导航，减少运行时间，降低运行费用。 ·利用GPS和GIS技术可以实时显示出车辆的实际位置，并任意放大、缩小、还原、换图；可以随目标移动，使目标始终保持在屏幕上，利用该功能可对重要车辆和货物进行跟踪运输。对车辆进行实时定位、跟踪、报警、通讯等的技术，能够满足掌握车辆基本信息、对车辆进行远程管理的需要，有效避免车辆的空载现象，同时客户也能通过互联网技术，了解自己货物在运输过程中的细节情况。比如在草原牧场收集牛奶的车辆在途中发生故障，传统物流企业往往不能及时找到故障车辆而使整车的原奶坏掉，损失惨重。而GIS/GPS能够方便的解决这个问题。 ·人的因素处处存在，而GIS/GPS能够有效的监控司机的行为。在物流企业中，为了逃避过桥费而绕远路延误时间，私自拉货，途中私自停留等现象司空见惯，反正山高皇帝远，物流企业不能有效监控司机的行为。而对车辆的监控也就规范了司机的行为。 3．通过物对物流运作的协调，促进协同商务发展，让物流企业向第四方物流角色转换。由于物流企业能够实时的获取每部车辆的具体位置，载货信息，故物流企业能用系统的观念运作企业的业务，降低空载率。这一职能的转变，物流企业如果为某条供应链服务，则能够发挥第四方物流的作用。 物流企业通过无线通讯，GIS/GPS能够精确的获取运输车辆的信息，再通过INTERNET让企业内部和客户访问，从而把整个企业的操作，业务变得透明，为协同商务打下基础。 物流企业的信息平台的物理架构如下： 物流企业信息平台的基本架构如下：结束语将地理信息系统(GIS)、卫星定位系统(GPS)、无线通讯(WAP)与互联网技术(Web)集成一体，应用于物流和供应链管理信息技术领域，国内还没有完全成熟。但是一些远见的企业已经看到这块诱人的蛋糕并付诸与行动，招商迪辰系统有限公司就是比较典型的企业，已经开发了一系列的产品。虽然这些产品功能尚未完善，相信随着人们的重视和技术的进步，GIS、GPS、WAP和WEB技术将结合在一起，共同描绘透明物流企业，减少物流黑洞，增强国内物流企业竞争力，在不久将开放的物流市场上站稳脚跟。
㈡ 市场调查报告怎么写
中国服装凭借廉价的劳动力资源和强大的产业配套优势，在全球纺织服装业中傲视群雄。随着进口配额的取消，中国服装企业面临前所未有的发展机遇。可以预见，服装贸易摩擦即将进入高发期。因此我们需加强以下几方面的重点工作：巩固现有市场，维护出口秩序；共享潜在市场；创新新的市场；实行标准化战略。出口企业更应做好“后配额时代”的应对良方：首先是积极推进企业改制，优化资源配置，增强创新能力；二是积极开展实业化建设，促进贸易向上下游的延伸，提高整个系统的效益；三是积极实施品牌战略，逐步开发自有品牌；四是积极“走出去”、“请进来”，主动吸收消化国外的先进生产工艺和管理经验，加快人才队伍建设等。 通过中国专业服装项目市场调查报告生产企业及投资机构将充分了解产品市场、原材料供应、销售方式、有效客户和潜在客户提供了详实信息，为研究竞争对手的市场定位，产品特征、产品定价、营销模式、销售网络和企业发展提供了决策依据。2009整个系列主要为单一色调，当中黑和白代表了双重特色，如硬和软、历史和现代，也代表了品牌的风格。此外，本季的重点主题是“金”，模特戴上层层叠叠的浅金色项链和以水晶及波希米亚珍珠串成的念珠项链，在麦当娜的影像前摇摆有致。一些裙子和衬衫饰有手制的浅金色心形徽章，表达了设计师对拉美人生活习惯极为有趣的致意，拉美人喜欢去教堂时奉上奉献物或幸运饰物，代表个人祈愿。服装、鞋、百货市场是改革开放以来最先形成的市场，它是一个门槛低且容易进入的市场，正因如此，它也是最容易饱和及衰败的市场。
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同时它显，小县城有小县城集市，小村落有其小市场，大省会城市也有与它相匹配的规范的市场、商厦新一季的09早春系列，运用大量的金缎/花缎呈现出细腰狭裙、宽松外袍、以及夹克的款式剪裁。同时也融入自己独有的「兼收并蓄的优雅」特色，将许多绢纱质地绣上繁复花纹，呈现抽象派印花的解构主义款式，大片如雨般的水渍印花，则是泼洒在老奶奶式复古的羊毛衫，风格独具相当有特色。
由各种单一亮色系搭配印地安民俗元素混融成风格独具的09早春度假狩猎装系列：包括了长摆合身又笔挺的夹克外衣—(有些款式为澎澎公主袖设计)—再配上别致泡迷你裙，既性感可爱又魅力无穷。 Barrio said his team planned to apply to the U.S. Food and Drug Administration for a license to use the method to check at-ri
而洋装和正式晚礼服保留了干净俐落剪裁，运用许多抓皱褶摆饰边，非常Versace轮廓，对於长期支持的主客群，品牌鲜明而深刻，用色与剪裁手法也令人深深著迷；值得一提的是，尽管明亮简单，像极了阿里巴巴才有的中东味饰品尽是出现在全系列，增添不少神秘而奢华的气息。以各式烟管剪裁轮廓及亮色系软缎材质来纪念圣罗兰先生，色系上包括了洋红、绿色、皇家蓝、薰衣草紫、然后搭配镶嵌上彩色珠宝的大号项链和手环(有心型和绣花图案)。 nd hair and skin imperfections into his silicone-layered creations - which have included fingers, hands, shoulders, ears and ev
现代社会，越来越多的人注重仪表。人们对服装的要求与选择不仅与人的心理、年龄、性格有关，还受到其它客观因素的影响。据此，厦门大学市场营销协会为获取更多服装市场的信息，进行了一次问卷调研活动。
从2008年11月25日到12月5日，本协会共发出问卷200份，回收有效问卷192份。调查人群为大一、大二在校生，范围涉及国贸、旅管、经济、高职等11个系，抽样置信度为98%。其中男生89份，女生103份。
此次调研采取抽样调查和实地调查的方法。实地调查采取由被调查者自行填写，调查者监督的方式。
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抽样调查基本情况分析：
1． 现代大学生在服装类型的选择上，更追求服装的舒适度，并非只注重潮流。其中有63.04%的男生和65.59%的女生都偏好运动休闲型，而追求流行时尚型服装的男、女生分别只占16.3%和21.51%。
atients. The finding means that Alzheimer's, which affects 4 million Americans and millions more around the world, may be diagn
2． 以款式为购买服装的首选因素的男、女生各占33.59％和43.12％。质量因素以29.58%位列其次，而品牌因素则以7.5%居于最后。因此厂商应在款式的设计上注重新奇，以迎合现代大学生着衣的不同品位与风格。
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3． 价格是购买服装的又一重要影响因素。有超过半数的购买者只愿接受50－100元/的服装价位。可见，攀比之风在校园里逐步蔓延，但大部分青年学生并未随波逐流。
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4． 就购买服装的场所而言，58.06％的女生和47.37％的男生选择在专卖店购买。而具体在厦门，均有超过半数的男、女生选择到中山路选购服装。到厦大一条街，沃尔玛及莱雅百货的购物者则依次减少。 , they said they finally tested it in nine Alzheimer's patients and seven healthy volunteers.
5． 最后，通过此次调查调研我们发现学生们对系服的满意程度较低，希望各系在选择校服方面多参考学生意见
调查显示，人们普遍认为，当今服装批发市场普遍存在的问题是产品档次不全、产品质量不高、卫生条件差等。这些问题都是服装市场急需解决的问题。这也表明，采购者的要求在不断提高，他们希望在一个产品档次全、产品质量高、金融设施健全、环境舒适的服装批发市场采购服装。分析以及相应形式的成果发布，使业内人士能够准确了解当前中国纺织服装专业市场的全貌，提供先进的市场发展经验和理念，让市场之间相互了解、学习先进的发展模式，从而逐渐改变、淘汰落后的营销与管理方式。并且在实现指导市场发展、控制过度开发、为行业和企业提供商业决策参考、促进国际国内贸易平台交流等方面起到积极作用。
㈢ 物业管理调查报告
调查时间：年7月10日—2006年8月21日
调查地点：重庆市主城区以及綦江等区县
调查对象：居民住宅小区
调查方法：以调查问卷形式的抽样调查
调查目的：以重庆市区县为主，通过调查获得有关重庆市居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民疾苦，以希为有关机构提供有用研究信息。
调查经过：本次调查采用典型方式，以重庆地区为调查基地，通过对重庆市居民小区午夜管理现状的调查来反映重庆市物业管理现状，同时也在一定程度上反映出整个西部居民住宅小区物业管理现状。在暑假近两个月的时间里，我通过走访重庆市几大住城区和綦江、万州、北碚、巫溪等区县，并经过尽可能细心地调查，我得到一些感受的同时，也获得了关于重庆市居民小区物业管理方面的粗浅材料，发现了一些普遍存在于重庆地区居民住宅小区物业管理方面的问题。最后经过整理得到了这些材料。
报告正文：
居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。物业管理，作为改革开放后出现的一个新兴名词，在时间的流逝中，悄然进入了人们的日常生活，并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。物业管理不仅关系着居民的正常生活，更关系着我国国民经济的发展壮大。因此，国家自九十年代以来，不断加强相关方面的立法和完善工作。
一、我国物业管理立法现状
八十年代以来，特别是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小区管理办法》颁布以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。
我国《城市新建住宅小区管理办法》第二条第二款规定：“住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。”国家通过行政法规和条例等方式，要求各级人民政府及其主管部门积极推进居民住宅小区管理物业专业化。
在国家的推动和市场化的加深，我国物业管理企业自１９８１年在深圳诞生以来，至今已走过２５年不平凡的发展历程，据不完全统计，我国目前物业管理企业总数逾３万家，从业人员突破３００万人，城镇物业覆盖率接近５０％。从１９８１年到现在，在这近25年的发展历史中，我国物业管理行业通过企业化、专业化、市场化的管理赢得了社会的认可，并得到了长足的发展。
二、重庆市是本次调查的必然选择
重庆地处中国西南，长江与嘉陵江交汇于此，距离长江东海入海口约2400公里。作为中国西部唯一的中央直辖市，全市辖40个区县，幅员面积8万多平方公里，人口3159万。各个区县经济发展速度各不相同。
在改革开放的推动下，作为一个新兴的直辖市，重庆已经取得了长足发展，经济实力位居西部各省市之首。作为西部最开放和较发达地区，重庆的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出西部地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了重庆市作为了本次暑期社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以重庆市几大主城区为主，涉及綦江县、北碚区、巫溪县、万州区等几大区县，以重庆市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写。
在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近两个月的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了重庆市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。
三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析
物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。全国1.2万多家专业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，已进入竞争时代。
㈣ 急需物业方面的调查报告
写的问题太简单了 ，应详细的说出你的主要意图来
㈤ 物业调查报告怎么写
关于我区直管公房管理情况的调查报告
来源：城建与环保工委
关于我区直管公房管理情况的调查报告 ――２００５年９月２７日在区十二届人大常委会第８８次主任会议上武昌区人大常委会城建与环保工委主任龚义元 主任、各位副主任：根据《武昌区人大常委会２００５年工作要点》的安排，在分管主任的带领下，城建与环保工委组织部分人大代表和工委委员，与８月２４日对我区直管公房管理情况进行了调查。之后，工委又分别到区房产局、区财政局、黄鹤楼房管所、粮道街房管所进行了调研，现将调查情况报告如下：一、主要成绩 区房地产公司积极履行政府赋予的职责，认真搞好我区直管公房管理，取得了比较明显的成绩。一是努力搞好房屋经租管理。积极做好房屋租金收缴工作，采取多种措施，内部抓管理，建立激励机制，加大考核力度，外部重服务，讲诚信，最大限度的挖掘租金回收潜力；严格房屋租赁管理制度，把好直管公房分户过户审批关，加强租赁市场管理和经租业内资料管理。 二是认真搞好房屋产权管理。注重抓好各项基础资料工作，加强产权清理；引进房产信息管理系统，初步实现了房产微机化管理；严格直管公房产权进出审核程序，确保国有资产不流失。三是积极搞好房屋维修管理。认真推行《房产经营管理责任制》，加强房屋服务意识教育，抓服务，讲诚信，及时解决住用户的实际困难，把房屋维修服务作为面向社会的一个窗口，作为政府联系广大群众的桥梁。二、存在问题 1、租金回收困难。亏困企业租金上缴不力；下岗职工增多导致租金难收；拆迁遗留问题等引发抵交租金；受社会环境的影响，一些住户恶意拒缴租金，现陈欠租金累计达几百余万元。为收租金房管员被打骂之事时有发生，对此无相应的有效措施来遏制此类现象的发生。 2、危严房的安全隐患问题较大。区直管公房中危严房有９１４栋，近１２万平方米，占区属房产总面积的１６％，完好房只占３０％多，其余是基本完好房和一般损坏房。随着时间的推移，危严房将逐渐增多。危严房多了，安全问题存在很大隐患，特别是刮风下雨，险情不断。然而房屋维修费用有限，加上近年来被土地储备中心控制，危严房得不到改造，安全隐患不能及时消除。 3、房改房的维修管理问题值得注意。从１９９９年至今，我区已房改售房面积近３６万平方米，售房资金达几千万元。据反映，房改房的维修服务存在一定问题，当初购房者按房款的２％向售房单位交了维修基金，只够维持２－３年，早已用完了，如今维修服务无人管。房改房的管理也有问题，许多房改房单栋，难以形成物业管理小区，甚至一栋楼房，有的房改了，有的未房改，公私房交叉，不好管理，乱搭盖、乱改建的现象比较多。 4、产权遗留问题急需解决。从上世纪９０年代起，我区对一大批危严房实施了改造建设，许多居民的住房环境得到明显改善。但由于多种原因（政出多门，部分改造项目存在突发性、实效性、指令性，申办不及时），全区现有一千余户居民未能办妥土地使用权证和房屋产权证，造成入住居民合法权益无法得到有效保障，致使许多住户多次到市、区政府部门上访，形成了不稳定因素，解决好产权遗留问题已迫在眉睫。 5、“落私”工作矛盾突出。落实私房政策是指中央从８０年针对 “文革”期间无偿接管的私有房屋。落实政策而开始的一系列历史遗留问题的专项处理工作。由于近年来房地产不断升值，导致原私房业主心理不平衡，由于“落私”工作是一项非法律调整规范的特殊工作，政策性极强，然而近年来在原有“落私”文件上开了口子，形成市与区、区与区口径不尽统一，导致原私房业主相互攀比。因此近两年来私房户集体上访现象愈演愈烈，目前我区集体上访反映激烈的达百余户，已形成了一定的规模和组织。再加上私房发还后其中的私房承租户面临租金提高、无拆迁补偿、业主强撵住户搬家的问题不能解决，导致住户不断上访，给社会造成不稳定因素。三、几点建议 1、采取多种形式，加大宣传力度。要提高住用户的法律意识，树立国有资产观念，提高上缴租金意识。要提高房管人员的社会地位，增强房管人员的法律意识和责任意识，认真执行房地产管理条例，做到依法管房，进一步推行责任制，加强房屋的租赁管理，做好房屋的维修养护工作，及时解决住户的实际困难，以服务促租金，用租金搞好服务，真正做到“管房为民，服务为民”。 2、进一步搞好房屋产权管理。产权管理是直管公房管理工作的基础，一定要摸清家底，搞好台帐，实行微机化管理，做到常变、常新、常准，防止漏管现象的发生，并严格把好直管公房产权进出关，确保国有资产不流失。 3加强房屋安全管理，确保住用户安全。真正落实“三个代表”的重要思想，一切从人民群众的利益和安全着想，加强危严房的监护工作，不得有塌房伤人的事故发生。要增强应急维修费用，加强值班制度，组织好抢险小分队，确保房屋的安全使用。另外，加强旧城改造步伐，逐步清除危严房。 4、 要把房改房的维修管理工作提到议事日程上来。武政［１９９９］９８号文件明确规定，多层住宅按售房款的２０％提取维修基金，购房者按购房款的２％向售房单位缴交维修基金，维修基金专款专用，切实加强房屋公共部位、公用设施的维修管理，保障其正常使用。现在有必要重申明确一下，切实加强房改房专项维修基金的管理、使用和监管。要制定公房售后服务办法和制度，认真做好公房售后维修和服务工作，解决业主的后顾之忧。要全面推进社会化、专业化、经营型的物业管理，加大房地产公司改革力度，促进其转换经营机制。采取一定措施，逐步减少公、私房交叉的矛盾，对条件相对成熟的房改房，可形成封闭小区或楼栋进行规范管理，创造条件，向物业管理小区发展。 5、认真做好“落私”工作，努力解决好产权遗留问题。落实私房政策是一项涉及面广、历史情况复杂、政策性极强的艰苦工作。政府要高度重视，政府相关部门要共同承担起落实私房政策的各项具体工作。要大力宣传有关政策，积极做好有关落实工作，注意做好说服工作，控制住集体上访扩大的态势。建议区政府向市政府呼吁进一步明确“落私”工作的政策，全市统一口径，力保稳定大局。针对带户发还引起的住户矛盾，政府要采取切实可行的措施予以解决。产权遗留问题，按现行办证标准根本无法办理“两证”，建议区政府向市政府反映，争取相关政策，尽早解决好产权遗留问题。
㈥ 如何进行城市居民小区的物业管理调查报告
近年来，随着我市城市建设快速发展,住宅规模化不断壮大，物业管理工作在我市逐步推开。优质的物业管理对改善居住环境、促进和谐社区建设、提高城市品位发挥了积极作用。新的城市规划,建设安居、宜居、和谐的百万人口城市，必须进一步推动、规范这项工作的开展，根据市政协2008年工作安排，市政协法制委在郑增强副主席的带领下，组织部分政协委员，于10月下旬，对市区居民小区物业管理情况进行了调研。调研组听取了市房管局的情况介绍，深入到部分居民小区进行了实地察看，召开了部分物业管理企业经理参加的座谈会，并向业主发放调查问卷征求意见。现将调查情况报告如下。
一、基本情况
我市市区物业管理工作经过近几年的发展，已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面。据调查，我市居民小区目前主要有五种管理方式：一是物业管理公司加小区家政服务型；二是开发商售后代管物业型；三是业主联合自主管理型；四是机关单位集资管理型；五是无人管理型。
市区有资质的物业管理企业共15家，其中二级资质企业10家，三级资质企业5家，从业人员共338人；市区18个较具规模的居民小区，总建筑面积150多万平方米。其中16个小区成立了业主委员会。在实行物业管理的居民小区中，成立业主委员会的都由业主委员会和物业管理企业签订了《物业服务合同》，没有成立业主委员会的都由开发建设单位与物业管理企业签订了《前期物业管理服务合同》或《委托合同》。
为做好物业管理工作，近年来，我市主要采取了以下几项措施：加大宣传力度，增强业主的物业消费意识。通过发放宣传资料，开展政策法规咨询，召开座谈会等方式，广泛宣传《物权法》、《物业管理条例》及相关政策法规，使市民更多地了解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的氛围；加大培训力度，提高物业管理人员素质。组织各物业管理企业经理、管理人员举办培训班，提高了从业人员的素质。组织有关人员学习外地先进经验，规范物业服务，提高管理质量，收到了较好的效果；加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。出台了《黄骅市物业管理暂行办法》、建立了《专户维修资金管理办法》等文件，为我市物业管理行业的健康发展提供了政策保障。依据建设部《物业管理企业资质管理办法》制定了规范的运作程序，将不符合条件的物业管理企业提前拒之门外，较好地保证了物业管理企业的服务质量，对物业管理行业的健康发展起到了推动作用；加大指导力度，完善业主自治制度。加大对各居民小区业主委员会的指导，积极创造条件筹建业主委员会，制定业主文明公约，明确权利和义务，使广大业主对自身的权力和义务有了进一步了解，对实行自治管理重要意义的认识有了进一步提高。广大业主积极支持和配合业主委员会、物业管理企业开展工作，共同建好小区、管好小区的浓厚氛围正在逐步形成。通过以上工作，市区物业管理整体水平有了较大提高。
二、存在问题
市区居民小区物业管理工作虽然取得了一定成绩，但存在的困难和问题也不容忽视。主要表现在以下几个方面：
一是业主与物业管理企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸现。作为发展中的城市，黄骅最早建设的大部分楼房小区处于无物业管理和物业管理不规范阶段，这样的小区环境谈不上优美，只能保证居住的基本条件，业主的诉求也较低，矛盾是隐性的；另一部分是近几年建设的有物业管理的小区，大多存在这样那样的问题，或房屋质量存在问题，或暖气不热、水压不足，或绿化不达标、安全无保障等等，这些问题直接影响了业主的正常生活，但物业管理企业又无力解决，业主很不满意，因此，业主与物业管理企业的矛盾很多，关系比较紧张。有的业主消费意识差，仍有计划经济福利物业意识，对政府及相关部门有依靠性，造成有的业主与物业管理企业吵架，有的到有关部门上访，据调查，有的小区居民联合集体拒交物业管理费。出现矛盾解决不及时，不合理，致使不良影响扩大，物业管理企业为了生存只好减少人员和投入，降低服务标准，甚至退出，造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态，如此恶性循环，既造成物业管理企业普遍亏损，也给业主生活带来不便，影响了社会的和谐稳定。
二是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的业主委员会是广大业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业，消除隔阂，增进了解的重要作用，但有的业主对物业管理情况漠不关心，业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。有些小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。有的小区虽然成立了业主委员会，但并不是由业主大会选举产生，而往往是由建设单位或开发商指定产生，其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的知识、精力和热情，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。甚至只顾自己沾光，不替广大业主维权。
三是物业管理企业经营不规范，服务不到位，从业人员素质较低。调研中发现，我市推进物业管理市场化的进程非常艰难，严重阻碍了物业管理行业的健康发展。目前，在市区实行物业管理的18个居民小区中，几乎没有通过招投标方式选聘物业管理企业的，多数居住小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由房产主管部门指定物业管理企业管理。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业管理企业没有活力，管理水平很难令业主满意。即使因为开发企业的子公司代管呈现出一时的活力和繁荣，也仅仅是因为开发企业要借助这一“活力和繁荣”为大量后续商品房销售做做样子，属于建筑小区的前期物业，一旦开发企业与物管公司脱钩，物业管理将举步维艰，居民小区将面临无人管理的局面。有的物业管理人员缺乏服务意识，服务态度不够端正，服务用语不文明。有的物业管理人员技术水平不高，物业维修不及时、不到位，业主意见很大。有的物业管理企业片面追求经济效益，降低标准承接物业管理，给日后的物业管理工作留下隐患。
四是部门监管作用没有能够得到足够发挥。《物业管理条例》对相关部门在物业管理工作中应负的责任都作了明确的规定，但在实际工作中，有些规定没有得到很好的落实。首先，对物业管理工作有待进一步提高重视。有的规模较大的居民小区，交付使用几年后仍没有建立居民委员会，既不利于对物业管理工作进行指导，也给业主的生活带来很大不便。其次，在居民小区的开工、验收等环节上，有待进一步严格。有的分期建设的居民小区，配套设施未按规定同步建设。如青青家园等住宅建设项目竣工时多数未进行综合验收，导致群体事件发生，直至上访。有的居民小区物业管理用房未落实，有的绿化工程未达标，有的配套设施未建设等等，这些问题均未得到及时纠正，致使居民小区的建设未能达到总体规划要求。第三，小区的规划设计意识有待进一步超前。特别是一些建设较早的居民小区表现尤其突出。有的小区建设时根本未建停车场，也没有预留停车地点。随着社会经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，私家车数量激增。大量的私家车涌进居民小区，使得许多小区车满为患，由此引发的矛盾纠纷时有发生。此外，有些水、电、暖等设施不能做到“一户一表（阀）”，给物业管理带来很大不便，也在一定程度上影响了业主与物业管理企业的关系。第四，部门之间有待进一步形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等，对此，物业管理企业难以管理，相关职能部门也很少过问。有的部门只收费却不肯承担设施的维修费用，设施损坏时推诿责任，使物业管理企业陷入被动局面。
五是开发商遗留问题导致业主与物业管理企业产生纠纷。调查结果显示，引发业主和物业管理企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建设先天不足,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业管理企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。有的居民小区交付使用时绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业管理企业与业主的矛盾。有的小区车库、地下室、活动中心、会所等公建配套设施权属界定不清，造成业主对产权的强烈主张，也带来维修责任的承担和物业管理费分摊及物业经营收益分配等多方面的矛盾。
三、几点建议
随着社会经济的发展和人民群众生活水平的提高，居民小区物业管理工作的重要性显得越来越重要。据有关专家分析，未来城市的主要矛盾点将集中在小区物业管理问题上。因此，为建设和谐社会，在未来3-5年内，推动我市市区居民小区物业管理工作有序、高效开展，建议：
1、着眼城市发展前景，以人为本，整合居民小区，建好和谐社区。一是合并小区，解决目前我市多数小区规模偏小、管理成本较高，不利管理的局面。应以市区规划的道路为小区四至，规模控制在15-20万平米，从而大大降低物业管理成本。二是集中供热，组建全市性的大型热力公司，切实解决城市小区冬季取暖产生的矛盾问题，降低居民居住成本。三是要强力推进水、电、气、暖“一房一表（阀）”改造工作，避免因费用问题引发业主和物业管理企业之间的矛盾。四是在居民小区特别是新建小区内规划建立集中物业服务中心，增加物业管理企业的自身造血功能。小区内由物业公司承办超市、蔬菜、早点、干洗、医疗门诊、幼儿园、美容美发、家电及车辆维修等与小区居民需求密切相关的行业；代收各种费用并从中提取管理费用（如有线电视、纯净水、液化气等费用）；既增加物业管理企业的自我造血功能，又方便小区居民日常生活需求，同时还能够减轻小区居民的物业管理费用。五是相关部门要通力合作，以法严肃查处居民小区私搭乱建、违章装修、擅改房屋用途等侵害其他业主利益的不良行为，努力建设和谐小区。
2、加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。加强市房管局对物业管理行业的监管，为其创造良好的环境。要根据《物业管理条例》及相关文件精神，立足我市实际，尽快制定出台实施细则，为物业管理工作提供政策依据。要进一步规范物业管理招投标行为，特别是要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况，推动物业管理企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。要加大对物业管理企业的监管力度，并下大力度着重培育一批素质高，服务好，管理规范的物业管理公司样板，用典型引路，用典型推动。整顿和规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业的资质管理，严格准入、清出和投诉举报制度，对业主的投诉、举报及时进行查处。要进一步拓宽工作领域，努力加强对单位自建居民小区物业管理工作的指导。
3、加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成部分。要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者——业主和物业管理企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以《条例》规范自己的行为。要引导各居民小区按法律程序尽快成立业主委员会，促进业主自律，以法维护自身权益，积极做好业主与物业管理企业的沟通协调工作，消除二者之间的误会和分歧。要教育业主主动履行在物业管理活动中应承担的义务，自觉遵守物业管理的有关规定，维护公共秩序和环境卫生，按时交纳物业管理费，与物业管理企业发生纠纷时，应通过正当途径解决。对不尽义务者要有处理办法和措施，以免因少数人不尽义务而影响整个小区的物业管理服务工作的正常开展。要教育引导物业管理企业依法经营，合理收费，接受监督，努力为广大业主提供优质高效的服务。
4、物业管理企业要转变观念，提高服务水平。物业管理企业的成败，很大程度上取决于其素质的高低。因此，物业管理企业要认真做好员工的教育和培训工作，不断转变服务理念，提高员工的素质和服务技能。要建立健全企业内部管理制度，完善运行机制，降低运行成本。要按政策规定承接物业管理住宅小区，并及时与业主签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》，明确双方的权力、义务和责任。要坚持经济效益和社会效益并重，尽力满足业主的合理要求，坚决杜绝任何损害业主利益的行为，并依法处理物业管理活动中出现的各种矛盾和纠纷。
5、健全组织，明确责任，齐抓共管，为物业管理工作提供有利保障。一是政府要成立物业管理领导小组。物业管理工作是一项系统工程，有些问题单靠主管部门鞭长莫及。如今年供暖价格上涨等问题。因此，市政府一定要高度重视，将其列入议事日程。要借鉴其他城市的作法，由主管市长任领导小组组长，下设办事机构，吸纳相关部门参加，及时研究解决物业管理工作中的问题。各相关单位要在领导小组的统一领导下切实负起责任，相互配合，相互支持，协调联动，共同努力，对不负责任的职能部门实行问责，为物业管理工作提供有利保障。二是探索业主委员会与居委会合二为一，接受街道办事处的领导机制。各街道办事处要进一步加强对辖区内各居民小区物业管理工作的指导，凡具备条件的居民小区，都要在街道办的指导下建立居民委员会和业主委员会，并探索将业主委员会与居民委员会合二为一，赋予业主委员会以居民委员会的职能，一套人马，两块牌子，以便将矛盾化解在基层，努力维护社会的和谐稳定。三是坚持可持续发展的原则，高标准超前规划。规划建设部门要在城市规划、建设时，充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，从源头上解决居民小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。要加大对开发建设单位的监管力度，制定物业管理项目综合验收标准。在小区竣工验收时，实行按户验收责任追究制度，严把房屋、配套设施、水电气等质量关，确保将完全合格的住宅小区交给社会。要界定基础设施产权，对私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷
㈦ 如何获得物业投标机会
物业管理的行业特点，决定了物业管理企业的生存必须建立在市场竞争的基础上，因此开拓市场已经成为物业管理企业的共识。在激烈的市场竞争中物业企业如何把握好机遇，使自己处于有力地位，获取一份蛋糕。
获取信息是一项基础性工作，是展开项目拓展的第一步，获得项目信息越早，就能够为投标争取到更多的时间。此阶段工作主要包括三个方面，信息的获取、甄选和跟踪。
一、 信息的获取
1、 定期做市场调查
物业管理企业要在市场竞争中立于不败之地，必须密切关注市场的发展状况。只有全面、系统地了解和掌握市场的发展动向，才能制定出正确的战略规划、发展目标和经营计划。公司要对市场进行一次全面调查，这包括对在建项目和已有项目，也包括对住宅、机关、办公、学校、医院等各种类型物业，还要对周边的消费状况、行业环境和竞争对手的发展状况进行调查分析，形成详细的信息调查报告和信息记录，对项目的面积、地址、建设单位、联系人等详细的登记。市场调查获取的信息相比而言难度大成本高，犹如大海捞针。但这些信息往往时间比较早，有充分的时间和甲方沟通，便于及早了解对方对物业管理的态度和动向，尽早介入到投标过程中。另外，市场调查不仅仅是获取信息，也是物业管理企业市场发展所从事的一项基本工作，为公司制定发展战略提供重要的参考依据。
2、 从公共媒体获取招标信息
公开招标的项目大多会选择在公共媒体上发布招标信息。常见的媒体有报纸和网站。国内某些专业网站也会刊登一些招标信息。应多注意通过网络的渠道获取有价值的招标信息，有必要的企业可以选择跟网站友好合作。这种方式获取的招标信息相对容易，成本低。但从发布信息到开标的时间往往都比较紧迫，企业既要利用有限的时间勘查现场、论证项目、制作标书，还要加强跟招标人的及时沟通，因此，会因时间紧张而出现投标盲目的状况，企业对投标的把握性差命中率低。
3、 客户主动联系
采取邀标方式选聘物业管理企业的，及委托招标代理机构运作招标的一些项目，会主动邀请企业参加。做到这一点，需要依靠公司的品牌感召力、优质的服务、和有效的宣传，需要提高公司在行业内的知名度，提高在业主心目中的知名度，只有产生出"未见其人，先闻其声"的优质服务的品牌效应,才能吸引人们更多选择目光。品牌是物业公司管理、服务、信誉等多种因素的综合反映。良好的品牌不仅可以直接得到业主的认可，而且可以作为物业公司长远发展的坚强后盾。在未来的市场中，企业要注重提供优质服务来塑造公司的品牌。同时做好公司的有效宣传工作也很有必要，例如多参加行业活动，制作公司网站并进行很好的推广以便被各大搜索引擎收录等。
4、 他人提供
企业参与竞争，要建立一种旺盛和持久的竞争机制。企业内部要有有序的竞争和淘汰机制，要有公正的评价与分配制度。竞争是活力之源，市场的竞争力实际是从企业内部培养出来的。众人拾柴火焰高，经验证明群众力量是无穷的。企业要加快发展的步伐，积极的发动员工和朋友献计献策提供市场信息不失为一种好的选择。这种方式提供的信息，往往更便于跟业主的沟通，可以直接了解招标人的招标意图和整体构想，因此投标把握性大，成功率高。要确保此项工作顺利的开展，需要企业建立一套持续的市场激励机制，正确的引导和激励此项工作持续不断的发展下去。
二、 信息的甄选
物业企业在甄选信息时，要根据实际情况，选择科技含量较高、社会信誉度较好，成规模、上档次的高层大厦、住宅小区或者机关单位实施物业管理。对于基础设施不健全、物业管理费过低、维修基金不到位、社会信誉较差、业主委员会纠缠不清及物业市场不完善地区的项目应远离，防止造成不应有的损失。南方一些业内老牌物业公司有几不接，例如面积低于多少平方米的小区不接等等，这就是公司的市场拓展信息甄选和公司发展的战略原则。一般讲，看到招标公告后，可立即派人前往查阅招标文件，不必先购买。应先了解商务及技术方面的要求，对获取的信息要进行仔细的论证和甄选，结合自身情况再决定是否参与投标。信息甄选一般有参考一下几个方面1)经济效益。盈利是企业生存的自然法则，勿庸置疑项目的盈利能力是甄选信息的首要条件，尽可能的把精力重点放在盈利能力强、效益较高的项目中去，比如大型高档写字楼、高档小区。2)社会价值。有些项目社会价值相对较高，比如人员流动量大的飞机场、火车站、医院，为这些项目提供物业服务无异于是公司的免费广告，可扩大公司的社会影响力和品牌的知名度。3)政治意义。有些项目面积并不大，经济效益和社会价值并不明显，但有非常强的政治意义。譬如某公司在打入某市开发区市场时候，首先夺得了开发区管委会的办公楼物业管理权，虽然项目面积较小，没有太多的经济和社会价值，但有相当强的政治意义，承接管委会等于抓住了开发区的心脏。
三、 信息的跟踪
有些项目在获得信息和发布招标文件之间往往有较长的时间，根据项目个别情况，有的达1年多甚至2年。实践中往往出现信息跟丢的情况，虽然已经和对方进行了初步的接触，但贵方在招标的时并未邀请参与，致使错过机会，酿成遗憾。多因平时信息跟踪工作疏忽，长时间未跟对方进行联系或者对方分管领导入住工作头绪多顾不上等原因所致。因此，获得项目信息之后，就应该积极及时与招标方建立联系，争取在招标通告前，甚至在项目进行评估和可行性研究的阶段介入，及早了解招投标者对物业管理的设想和安排。信息的跟踪要根据项目的进度确定频率定期进行联络，尤其是项目接近收尾濒临招标阶段，更应该增加联络的频率。
近几年房地产业持续高温、高校新校蓬勃发展和机关后勤改制不断深入，为物业管理的生存和发展创造了更加广阔的空间，为企业带来极大的发展机遇，把物业管理的市场竞争一次次推向白热化。物业管理企业要抓住市场契机，通过扎实的信息积累工作，为企业大发展夯实基础。