万达集团市场调查

A. 什么是商业地产业态分析，着重要从哪些方面分析

/商业地产项目运作之要素分析近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。第二，就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊，但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下，东北各城市的发展建设已经全面提速，大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功，也对大连地产商走出大连，到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发——销售的模式。商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如SHOPPINGMALL项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？第一、 翔实的市场调查房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作，在天津街开发一个大型商业地产项目，经过细致市场调查后他们认为条件不具备，扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话，那最后的损失恐怕远远不止几十万。市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。第二、 理性的效益分析如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度，仍需要一定的时间，也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。第三、 充足的资金
没什么资金没经验没学历想做一番大事怎么办

B. 有没有关于万达集团的商业物业管理制度的图书和资料，麻烦介绍下，谢谢！

有，《商业地产学万达》上下二册，同时赠送一本《万达集团商业物业管理制度汇编》的回详细资料，有358页关答于万达制度的详细内容，如物业服务市场调查指引、顾客需求调查指引、物业管理方案编制要点、物业分公司年度目标管理责任书（范本）等等很多内容。内容有万达的，你只需要购买一套《商业地产学万达》的话，这个制度汇编是送的！我有个朋友去取市场购买一份万达的资料，花了5000元，买了一份打印稿回来。

C. 万达集团发展历城中的宏观经济环境如何

南海经过两年多的开发建设，初步形成了“二产带三产”的良好发展态势，为的青年提供了创业机会，大部分青年选择留在家乡居住、就业，因此，农村大龄青年的住房成为当前迫切需要解决的问题。为避免浪费资源、重复建设，不断改善人民群众居住生活条件，维护社会稳定和促进社会公平、加快和谐社会建设，根据上级文件的要求，经管委研究决定，采取政府补贴的方式，集中建设一批安置房，减轻大龄青年购房、住房压力，逐步达到安居乐业的目标。结合南海实际，现就解决农村大龄青年住房问题提出以下意见：一、指导思想以科学发展观为指导，以推动新农村建设、加快城镇化进程为目标，坚持政府统筹、科学规划、政策推动、市场运作，尊重农民意愿，发挥农民主体作用，有序实施农村大龄青年住房建设工程，节约集约用地，在改善农村大龄青年居住条件和生活环境方面实现历史性突破。二、适用范围及对象二○○九年十二月十八日前，户口在文登市南海新区环海路以南小观镇行政村范围内,年满22周岁且村内无宅基地的农村户口大龄男青年。三、实施步骤（一）申购程序农村大龄青年住房工程领导小组负责南海住房工程的组织、指导和监督实施工作。符合以上适用范围、对象的大龄青年，可由本人向所在村提出申请，由村统一上报管委农村大龄青年住房工程领导小组审批。1、申请人根据实际情况，于2009年12月20日—2010年1月10日，统一向村民委员会提出申请，填写《农村大龄青年基本情况调查表》；2、申请人所在村召开党员会和村民代表会议，讨论通过该青年的申请要求；3、村委会将该青年的申请报告及村委会意见汇总后上交管委农村大龄青年住房工程领导小组；4、农村大龄青年住房工程领导小组就申请人的有关事实进行调查核实。核实后情况属实的，予以审批；5、农村大龄青年住房工程领导小组批准后，将审批结果在所在村张榜公示10天，如无异议的，申请人即可正式列入“农村大龄青年住房工程”实施对象。（二）建设实施原则1、户型及价格安置房户型设计为120㎡、90㎡、70㎡左右三种规格（住房面积以房管部门核定的面积为准），由大龄青年报名确定户型。管委安置大龄青年的住房面积为90㎡，每平方米按1000元计算。超出90㎡的，超出部分按每平方米2000元计算；低于90㎡的，按每平方米1000元计算，不足部分不另行补偿。对符合建房条件的农村大龄青年，放弃建房而购买安置房的，给予每户10000元补助。补助方式可在房屋确权时由市政府按文政发【2009】28号文给予现金补助。2、配套设施按照方便居民生产生活的原则，统筹安排、配套建设小区供电、通讯、通信以及道路、供排水、污水、垃圾处理等设施。供暖和供气需超过70%以上的用户同意方可配套，具体价格由供热公司和燃气公司确定，费用由用户承担。3、购房款项购房者签订认购协议书向甲方缴纳保证金人民币1万元整；安置房开始施工后十日内向甲方缴纳3万元定金；交房时将剩余房款一次性付清。四、组织保障（一）加强领导管委成立解决农村大龄青年住房问题工作领导小组，由南海党委副书记、小观镇党委书记邢海文任组长，管委副主任于周先任副组长，劳动人事局、社会事业局、财政审计局、建设分局、国土资源分局、派出所、执法大队等负责人为成员。领导小组公室设在社会事业局，具体负责农村大龄青年住房问题的总体思路和指导性政策，监督、协调和指导整个工作的实施。各有关部门要根据职能分工，加强沟通，协调一致，形成合力，确保解决农村大龄青年住房工作顺利推进、按期完成。（二）督导考核解决农村大龄青年住房工作是南海新农村建设的一项重点工作，管委督查考核公室将定期进行督导调度，通报工作进展情况，促进工作扎实开展。（三）宣传引导各有关部门、单位要利用宣传栏和标语等多种形式，使农村大龄青年住房的各项政策措施家喻户晓，形成全社会支持配合的良好氛围。

D. 谁有万达集团市场运营管理制度或者员工手册等资料，跪求！！！！

万达集团的一般都是他们内部机密资料是不可泄露的，给你提供一份关于市场运营管理制度，希望能帮到您

市场部运营员工管理制度
根本准则
为使本人事作业规范化、制度化和统一化，使运营部门的管理有章可循，提高工作效率和职员的责任感、归属感，特制定本制度。
第一条 强化市场意识，提高市场竞争能力，沟通企业与社会，企业与客户的关系，让客户放心，使客户满意，与客户互动，并最终达成双赢，是我部运营管理的目标。
第二条 确立“用户第一”、“信誉第一”、“服务第一”，维护公司声誉，重视社会经济效益，满足社会需要是我部运营管理的方针。
以迅速反应，快速执行为工作标准，以客户永远是对的为服务准则。

第二章 经营目标
第四条 根据公司的中长期规划和市场运营状况，通过预测市场需求情况，进行全面综合分析，由我部提出初步的年度市场发展方案，报请公司审查决策。
第五条 经过公司会议讨论，以确定的年度经营目标并作为编制我部年度市场发展目标的依据。
第六条 我部根据确定的年度市场目标，制定我部具体的市场发展计划和具体实施策略，报公司会议讨论通过并实施。
第三章 市场预测
第七条 市场预测是经营决策的前提，同时也是提高竞争能力的重要手段，具体要求如下：
1．了解同行业市场发展走势，了解同类产品国内、国外全年销售总量和同行业全年的生产总量，分析饱和程度。了解竞争对手在我公司重点发展和推广区域的市场占有率，分析竞争对手的市场营销措施和动态，研究和寻求开拓市场的新途径。
2．加强对现有客户的了解和沟通，了解客户对产品质量的反映及技术要求，分析提高产品质量，增加品种，满足用户要求的可行性。
第八条 通过分析上年度的国内、国外年度销售组成和比例情况，预测下年度国内各地区及外贸各占的销售比率，确定年度销售的总体计划及市场运营手段。
第九条 了解和分析国外客户的对产品的需求特点，分析外贸供求趋势，确定外贸发展目标，并制定相应的外贸市场开拓策略。
第四章 运营计划及合同管理要求
第十条 我部根据公司全年市场目标及近年来国内各地区和外贸订货情况，综合平衡，分步计划，并根据市场供求形势确定“以销定产”和“以产定销”相合的方针，留有余地，信守合同，维护合同法规的严肃性。
第十一条 如无重大市场因素影响，严格执行公司制定的价格政策，如有特殊情况需变更定价，需事先经相关部门及公司领导报批确认后，方可按变更的价格进行销售；如需制定必须经公司最高领导签字批准方可执行。
第十二条 市场部根据年度和月度生产计划及确定的销售合同，编报季度和月度销售计划，于月前十天报相关部门以便综合平衡产销衔接。
第十三条 参加各类展销会，在维系老用户的基础上，积极拓展新用户；在继续做好内销的同时，加大外贸工作力度，争取内贸和外贸齐头并进，共同发展。
第十四条 所有合同的制定和签署必须符合公司对合同的要求，做到规范统一。建立合同管理机制，管理好用户合同。
第十五条 逐步建立和完善客户档案，详细掌握客户市场活动，以便更好的为客户服务。
第五章 编制产品生产销售计划，组织回笼资金
第十七条 各种单据和产品录入必须准确规范，以便其他部门工作的正常开展。
第十八条 执行销售合同，必须严格按照订单供货期编制生产计划制单，及时将定单情况反馈至其他相关部门，以便相关部门安排生产。
第十九条 对订单要注意区分缓急，处理好主次关系。尤其是对初次合作的试量制单，应特别标注，为以后的销售打下良好的基础。
第二十条 市场部开具的各种单证和发票，均要做好存根。
第二十一条 按照回款和追款制度，随时跟踪销售回款情况，必要时按追款程序做好追款工作。
第二十二条 确立为用户服务的观念，及时办理各种单证及发货手续。用户函电询问，当天内必答，如质量问题需派人处理，三天内与有关部门联纱，组织人员前往。
第三章 岗 位 责 权
第七条：岗位名称：市场运营部经理
直接上级：市场运营总监
下属岗位：市场运营经理，市场运营主管，市场运营专员，业务员，市场运营内勤，市场调查员等
岗位性质：全面主持公司市场运营部门日常的整体管理工作 ；
管理权限：对本部门职责范围内的工作有指挥、协调、监督管理的权力；
管理责任：对所承担部门的管理工作全面负责 。
主要职责： 1．对公司产品营销进行规划，对各区域市场进行调研，根据本企业产品优势与特点，结合不同区域市场客户群体需求，配合营运部制订相关的营销政策，营销区域的划分，协助公司招商工作的规划与开展； 2．负责制订营销管理制度，编制本部门年季月销售的计划工作； 3．做好市场调查工作，对产品市场销售潜力的调查和分析；4．为公司产品进行市场定位，渠道定位，全面负责公司产品的市场开拓和管理工作；对销售管理办法的研究和改进，提出改进销售和开发新产品的建议； 5．对下属销售人员工作的考核、评比、激励，并加以制度化予以完善；6．本部门销售人员的销售成绩统计与分析；7．对客户环境的调研：客户的规模、产业链分布构成、购买力、同类产品竞争对手基本情况、竞争环境、竞争结构与规划、竞争内容与手段等分析；8．定期或不定期地组织对销售情况的分析和讨论，对各区域办事处的工作进行考察检验，对发现的问题给予及时的处理；并认真的听取区域销售人员的意见，对办事处的下一工作进行指导。 9．严格执行资金使用和出差审批手续，加强对区域办事处销售人员的过程管控及营销费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。； 10．公司推行程序化层次负责制，区域经理主要对销售经理负责，销售经理直接对营运总监负责，小事周报，大事日报，重要事件及时报告，最迟距离事件发生时间不得超过四小时内；如有缺报漏包，当事人负担一切责任，同时公司保留法律追究的权利。 11．负责监督管控对本公司的产品销售货款回收与账物卡的核对，对存在管理漏洞方面的区域和责任人给予及时的督导改善，积极主动地配合公司各部门及各区域的工作； 12．销售经理结合销售部的具体情况按半年一次向营运部提交各区域实际销售情况的报告；销售经理有对下属的人事具有推荐权和考核、评价权，处理等。
第八条：岗位名称：区域经理
直接上级：销售部经理
销售主管，销售专员，业务员，销售内勤，市场调查员等
岗位性质：全面负责公司区域办事处机构的销售管理工作 ；
管理权限：对本区域办事处机构职责范围内的工作有指挥、协调、监督管理的权力；
管理责任：对所承担的工作全面负责 。
主要职责：1．负责开发新市场，根据企业产品本有的优势和该区域客户现有与潜在的购买力来做好市场的布局、造势工作、策划并提出营销主攻方向与经销商发展管理策略；2．制定、策划所负责区域的月、季、年的销售计划和促销方案；3．负责指导区域销售人员工作，对区域经销商进行培训管理并负责本区域办事处机构的正常工作；4．定期对所辖区域市场的整体态势及营销效果进行全面的评估，并形成分析报告及时的反馈给销售经理，并提出完善意见（注：该分析报告应该是全面透彻的，必须有一定的量化指标来说明问题，如销售额，广告投入额，经销商状况，部分终端客户的走访记录，营销人员日常工作记录以及广告投放记录等）。5．对下属人员工作的考核、评比、激励；销售成绩的统计与分析。6对同业客户产品市场销售的调查和分析；定期或不定期地组织本区域人员对销售情况的分析和讨论。7．负责对本区域内的产品销售货款回收与账物卡的核对，积极主动地配合公司各区域及各部门的工作；8．完好的执行力，无条件负有监管该区域市场客户管理及售后服务，无条件负有监测当地广告的义务及了解同行业竞争对手的产品本市场相关运作模式与促销手段，并及时反馈公司产品相关的信息。9．公司推行程序化层次负责制，区域经理主要对销售经理负责，小事周报，大事日报，距离事件发生时间最迟不得超过四小时内，重要事件及时报告；如有缺报漏包，当事人负但一切责任，公司保留追究的权利。10．区域经理分季度，半年，全年对本区域进行销售情况的评价和总结，并及时上报给公司，区域经理有对下属人事的考核和评价权。
第九条：岗位名称：销售主管
直接上级：销售部经理，区域经理
下属岗位：销售专员，业务员，销售内勤，市场调查员等
岗位性质：负责公司某重点区域项目或者区域办事处机构下面片区经销商的销售及培训管理工作 ；
管理权限：对本区域职责范围内的工作有协调、监督管理的权力；
管理责任：对所承担的工作全面负责 。
主要职责：1．负责开发新市场，积极配合公司根据企业产品本有的优势和该区域客户现有与潜在的购买力来做好本市场的布局、造势工作、并提出营销意见与经销商发展管理策略；2．制定所负责区域项目或客户的月、季、年的销售计划和促销方案；3．负责指导区域销售人员工作，对所辖区域经销商进行管理并负责本公司产品在当地该项目的正常销售及售后服务工作；4．定期对所辖区域市场的整体态势及营销效果进行全面的评估，并形成详细的分析报告及时的反馈给区域经理和销售经理，并提出完善意见（注：该分析报告应该是全面透彻的，必须有一定的量化指标来说明问题，如销售额，经销商状况，部分终端客户的走访记录等）。5．对下属人员工作的考核、评比、激励；销售成绩的统计与分析。6对同业客户产品市场销售的调查和分析；定期或不定期地参加本区域人员对销售情况的分析和讨论。7．负责对所辖区域范围内的产品销售货款回收与账物卡的核对，积极主动地配合公司各区域及各部门的工作；8．完好的执行力，无条件负有监管该区域市场客户管理及售后服务，无条件负有监测当地广告的义务及了解同行业竞争对手的产品本市场相关运作模式与促销手段，并及时反馈公司产品相关的信息。9．公司推行程序化层次负责制，销售主管主要对区域经理负责，每日一报，距离事件发生时间最迟不得超过四小时内，重要事件及时报告；如有缺报漏包，当事人承但一切责任。
第十条：岗位名称：销售专员，业务员
直接上级：销售部经理，区域经理，销售主管
岗位性质：负责公司某重点项目或者区域办事处机构下面经销商的销售管理工作 ；
管理权限：对所辖区域职责范围内客户的工作有协调、监督管理的权力；
管理责任：对所承担的工作全面负责 。
主要职责：1．负责开发新市场，积极配合公司根据企业产品本有的优势和该区域客户现有与潜在的购买力来做好本市场推广销售工作、并提出营销意见与经销商发展管理策略；2．制定所负责区域项目或客户的月、季、年的销售计划和营销方案；3．负责指导对所辖区域经销商进行管理并负责本公司产品在当地该项目的正常销售及售后服务工作；4．定期对所辖区域市场的整体态势及营销效果进行全面的评估，并形成详细的分析报告及时的反馈给区域经理和销售销售主管，并提出完善意见（注：该分析报告应该是全面透彻的，必须有一定的量化指标来说明问题，如销售额，经销商状况，部分终端客户的走访记录等）。6对同业客户产品市场销售的调查和分析；定期或不定期地参加本区域人员对销售情况的分析和讨论。7．负责对所辖区域范围内的产品销售货款回收与账物卡的核对，积极主动地配合公司各区域及各部门的工作；8．完好的执行力，无条件负有监管该区域市场客户管理及售后服务，无条件负有监测当地广告的义务及了解同行业竞争对手的产品本市场相关运作模式与促销手段，并及时反馈公司产品相关的信息。9．公司推行程序化层次负责制，销售专员，业务员主要对区域经理和销售主管负责，每日一报，距离事件发生时间最迟不得超过四小时内，重要事件及时报告；如有缺报漏包，当事人承但一切责任。
第十一条：岗位名称：销售内勤
直接上级：销售部经理
岗位性质：负责对公司所有销售区域的文档往来有监督，信息传递，协调管理工作
管理权限：对所有的区域销售回款及所有客户的工作有协调、监督管理的权力；
管理责任：对所承担的工作全面负责 。
主要职责：1．负责销售部内所有的各类销售文档的起草及档案管理工作；对销售部门与公司各部门之间的协调，以及客户的咨询等；2．向销售经理报告各部门的来往文件，及时追踪各部门之间的文件处理进度，并加以及时提醒解决。3．完好的执行力，无条件负有监管各区域市场办事处和客户与销售部之间的文件传递管理及后续行动，并及时向销售经理反馈相关部门的信息。4．公司推行程序化层次负责制，销售内勤主要对销售经理负责，事无大小，及时汇报，重要事情要马上报告；如遇销售经理外出不在公司或因为出差外地而一时联系不上，事情需要马上处理的情况可以直接向营运总监或者董事长汇报请示处理；如有缺报漏包，当事人承但一切责任。
第四章 职员行为规范
第十二条：销售部职员应遵守下列事项：
1.忠于职守，服从领导，不得有敷衍塞责的行为。
2.不得经营与本公司类似或职务上有关的业务，不得兼任其它公司的职务。
3.全体职员必须不断提高自己的工作技能，强化品质意识，圆满完成各级领导交付的工作任务。
4.爱护公物，未经许可不得私自将公司财物携带出公司。
5.工作时间不得中途任意离开岗位、如确又要事需离开应向主管领导请假获准后方可离开工作岗位。
6.职员应随时注意保持工作地点、宿舍及公司其它场所的环境卫生。
7.职员在工作时不得怠慢拖延，不得干与本职工作无关的事情，严禁使用公司电脑网上聊天。
8.职员应团结协作，同舟共济，不得有吵闹、斗殴、搭讪攀谈、搬弄是非或其它扰乱公共秩序的行为。
9.职员不得假借职权贪污舞弊，收受贿赂，或以公司名义在外招摇撞骗。
10.职员对外接洽业务，应坚持有理、有利、有节的原则，不得有损害本公司名誉的行为。
11.各级主管应加强自身修养，领导所属职员，同舟共济，提高工作情绪和满意程度，加强职员的安全感和归属感。
12.按规定时间上下班，不得无故迟到早退。
13.公司实行每日八小时工作制公司总部：上午：8:30—12:00下午：1:30—5:00以后如有调整，以新公布的工作时间为准；区域办事处以办事处具体工作制度为准。
14.所有职员应亲自打卡（或者签到）计时，不准委托或代人打卡（或者签到），否则双方均按旷工一日处理。
15.实行弹性工作制的，采取由各部门主管记录工作人员的工作时间(含加班时间)，本人确认，部门备案的考勤方法。
16.职员如有迟到、早退、或旷工等情形，依下列规定处理：
（一）.迟到、早退。
17．职员均需按时上、下班，工作时间开始后十五分钟内到班者为迟到。
18．工作时间终了前十五分钟内下班者为早退。
19．职员当月内迟到、早退合计每三次以旷工半日论。
20．超过十五分钟后，才打卡签到者以旷工半日论，因公外出或请假经主管在卡上（或签到表）签字或书面说明者除外。
21．无故提前十五分钟以上下班者，以旷工半日论。因公外出或请假者需经主管签字证明。
22．上、下班而忘打卡（签到）者，应由部门主管在卡上（或者签到表）或有效工作时间考核表上签字。（二）.旷工
23．未经请假或假满未经续假而擅自不到职以旷工论处。
24．委托或代人打卡（或者签到）或伪造出勤记录者，一经查明属实，双方均以旷工论处。
25．职员旷工，不发当天薪资及当月奖金。
26．连续旷工三日或全月累计旷职六日或一年累计旷职达十二日者，予以除名，不发给资遣费。

E. 万达集团柳明宇资料

柳明宇，男，1963年10月出生，中共党员，工程硕士，现任郑州铁路局洛阳供电段段长。

2007年岁中，洛阳供电段自豪的站在新的历史起点上，这年上半年，该段囊括了“双文明标兵单位”、“先进基层党委”等路局颁发的主要荣誉，以及省“创建和谐劳动关系先进企业”、部“纪检监察先进集体”等省部级甚至国家级的牌匾。审视这些金光灿灿的奖牌，无不凝聚着全段干部职工苦干实干拼命干的心血，也透视了一个人勤奋清廉的足迹。三年来，他以过硬的素质服人，用高尚的人格聚人，靠扎实的作风带人，连续三年荣获路局“十大廉政公仆”称号，把一个崭新的洛阳供电段带上了一个历史新高度，在职工群众心目中矗立了一座不可磨灭的丰碑，他就是该段段长柳明宇。

以过硬的素质服人

时间上溯到2004年12月底，生产力布局调整大幕拉启，在三段整合人员、资产、工程等头绪万千的困难条件下，新的洛阳供电段领导班子民主生活会紧锣密鼓地进行，段长柳明宇在会上向全体班子成员提出了“首要的任务是必须加强学习”的要求。

学习不是为了做官，但做官必须学习，职务可以用一纸命令解决，能力素质必须靠学习提升。深谙此理的他率先垂范，抱着向上级学、向现场职工学、向班子成员学、向先进人物学的态度，安全经营业务、法律科技知识、党纪条规等各种学习资料，不管走哪从不放过点滴机会。由此在较短的时间内，实现了一个水电段长到供电段长角色的转变，一个原来粗通供电知识的“门外汉”，到专业水平突飞猛进的行家里手的转变。在他的人生观中，他是这样对待学习的：“学习是一种定力，能否守得住思想防线和道德底线，能否保持清醒的头脑和正确的立场，能否在亲情、友情、色情、权利等种种考验面前不丢失自己，不被迷惑和诱惑，全凭这种定力支撑”。

说得让人信服，做得让人佩服。于是，在三年的中心组学习、民主生活会、党委或段长办公会上，坚持学习制度，完成学习任务，提高学习能力，指导改革实践，成为他的必修课。不管是在段领导班子、中层干部会上，还是在全段生产会议、现场职工大会上，他从不掩饰学习对提升素质的重要性，尤其在廉政建设上更是经常敲打警钟。教育是前提。每季他都要通过廉政会议、专题党课、形势报告等方式，坚持给党员干部进行一次专题廉政教育，使大家吸取查处的贪污腐败反面典型的深刻教训，灌输算好“七笔账”意识，即算好“政治帐”，职高方能致远;算好“经济账”，勤耕方能富足;算好“名誉帐”，清廉方能扬名;算好“家庭帐”，守身方能家园;算好“亲情帐”，品高方能会友;算好“自由帐”，自律方能无拘;算好“健康帐”，心良方能体健。做到予我之物不苛求，他人之物不必求，身外之物绝不求，从思想上筑牢廉政堤坝。繁忙之余，他克服工学矛盾，撰写发表的各种理论成果达15篇。制度是保证。针对廉政管理上容易出现的问题，他不仅按照党风廉政责任制的部署签定责任状，而且注重从源头治理，健全完善了36项管理制度，设立了举报电话和信箱，靠制度规范干部的行为。监督是关键。一方面他每年带头落实领导班子成员职代会述职和党风廉政建设民主评议制度，由职工代表、党员代表、段中层干部对领导班子成员的廉洁情况进行评议，向全段通报考评情况，连续三年段领导班子信任率都达99%;另一方面，他硬起手腕抓治理，凡是触犯组织原则和党纪政纪高压线的人，决不留情。先后调整了7名人员的工作岗位，取消了4个部门的评先选优资格，对8名失职、失教、失察的副科级干部作出了降职使用、调离关键岗位等追究处理，查处违法违纪案2件，2名党员被开除党籍。此外，他还严格把关，从关心爱护同志入手，在落实各项廉政举措的基础上，借车间撤并契机，一举取消了车间账号，防止了“小金库”、“账外账”和违纪事件的发生，博得了各级干部的理解和支持。

素质凭磨练，管理出效益。从生产力布局调整，到路局直管站段，再到做大做强车间班组，三年来，洛阳供电段一年一个新台阶，一年一幅新气象，一年一个大发展，职工收入节节攀升，安全生产屡创新高，改革深化稳步推进，这些沧桑巨变不断印证了改革是发展动力的科学理论，也是柳明宇和他的团队坚持科学理论指南结出的硕果。

据称，建设一公里高速公路就要到下一名干部，工程上马，领导下马。与此现象相反的是，靠着坚毅的学习力，柳明宇冲破了三轮大规模生产布局调整的机构设置、干部安置、职工调转、资产清理的迷阵，推动了企业的改革深化;靠着坚毅的学习力，他挣脱了工程发包、物资购销、工程建设等方面的羁绊，完成了侯月扩能、陇海线大修、信号电力改造、第六次大提速等涉及上亿资金的巨大工程，保证了全段的经济收入;靠着坚毅的学习力，他倡导并逐步形成了分片“独立监察”、安全“专业基金”、考核“三位一体”特色的安全管理模式，促进了全段各项工作的稳步发展。2006年，段在财务管理、物资管理、青年安全文明线、“4+X”、党风廉政制度建设、网络信息推广应用及班组建设上取得了新的突破，各级领导召开了7个现场会观摩推广该段的工作经验。在他的带动下，全段上下养成了勤于学习、严格自律的段风，在逢年过节、工程招投标、奖金分配、评先选模、人员任用等热点难点问题上，各级部门和干部主动念好“廉政经”，绷紧“廉政弦”，唱好“廉政曲”，形成了风清气正的风气。

用高尚的人格聚人

“柳段长这次会议上的讲话真的是振奋人心、鼓舞人心、贴近人心，有这样的领导，真好”!“柳段长真是一个“亲民”段长呀!”“请柳段长放心，我们一定跟着你好好干”。打开段里的《职工心声》，诸如这样的留言十分普遍。言由心生，金奖银奖不如职工的夸奖，金杯银杯不如职工的口碑。职工群众何以在短短的三年时间里如此信赖拥护柳明宇，关键在于他高尚的人格征服了众人的心。

德是为政之本，也是为人之本。古人云“其身正，不令而从;其身不正，虽令不从”。德高才能望众，德愈高，产生的向心力愈强，影响力愈大。用“堂堂正正做人，清清白白做官，踏踏实实做事”来形容柳明宇毫不为过。

“三重一大”问题始终是群众关心的热点难点问题，柳明宇始终把“三重一大”作为廉政建设的“关键点”和落脚点，长抓不懈。2006年初，洛阳供电段组织了生产力布局调整之后第一次“物资招标会”，全国80多家供货120人应邀参加招商会，为了以最低的价格采购到最优质的设备和零部件，对于这次重大经济活动，柳明宇高度重视，连续召开了多次领导班子成员会议，专门组织了由段纪委、行政监察、材料、计划等部门参加的招标领导小组，会前对需招标的产品采购目录、价格、质量标准，通过互联网在“网上”进行“三公开”，在招标过程中，除邀请路局物资处对招标进行全过程监督外，还一对一的与供应商签订“廉政承诺书”，要求供应商必须招标程序办事，不搞“小动作”，否则就要“出局”。由于组织程序严密，在为期2天的招标会中，按期完成25类上千种设备及零部件采购任务，同比价格比市场平均价低20%，共节约资金70多万元。在整个招标过程中，柳明宇按照上级要求回避，对于招标过程坚决做到不过问、不拍板，一切都由招标小组按程序办事。

近年来，社会上存在着“严重的用人不正之风”，败坏了社会风气，怎么用人，怎么用对人是考验一个领导干部，特别是考验“一把手”党性原则的一把标尺。在“三重一大”执行过程中，对于重要干部的任免，柳明宇同志坚持按照组织原则办事。在三年的生产力布局调整中，人员安置、干部任免问题难度非常大，说情风极为严重。但柳明宇同志始终坚持原则，以工作为重，及时与段领导班子研究制定了“机关人员精简分流办法”和“中层干部聘任用办法”，实行了“三公开、三测评、一公示”制度，党委会集体研究决定，将领导班子职数由14人减为11人，机关348名干部精简至209人，中层正职138人精简至79人，择优使用，被精简和降职使用的干部心服口服，实现了改革的平稳过渡。2006年从工人中公开选拔了18名拟提拔干部报局审批，2007又按照相关条件要求，对符合标准的10名本科生提拔到中层以上干部岗位，使段真正出现了重实绩、看本事、论品行用人的良好局面。

职工的心，企业的根。“每名职工家属都是段大家庭中的一员，任何时候我们都不能忘掉他们”。为此，柳明宇把群众的呼声作为第一信号，把群众需要作为第一选择，把群众满意作为第一标准，对职工群众倾注了满腔的热忱和深厚感情。

“柳叔叔，您好。报告您一个好消息，我期末考试在全班得了好成绩。感谢您对我们家的帮助，我一定好好学习，决不辜负您的关心和期望。”这是“三不让”同柳明宇结队帮扶的该段特困职工段龙富儿子今年春节前写给他的《感谢信》，今年已是他连续三年上门看望该职工。

“治政之道在于安民，安民之道在于察其疾苦”。作为一名党员领导干部，柳明宇始终把群众的利益放在第一位，全段3000余名职工的冷暖安危，总是让他牵肠挂肚。他坚持领导接待日制度，解待职工家属的信访和来访每年都在百人以上。他落实“三不让”承诺，到施工现场、到职工家中、到医院学校，给职工们“送温暖、送清凉、送欢乐、送爱心”从不耽误。2005年春节，豫西地区遭受了百年不遇的大风雪，从腊月20日起大雪下个不停，道路全部结冰，交通处于半封闭状态。“下这么大的雪，特困职工的生活情况怎么样，年货都办齐了吗?”柳明宇同志心急如焚，从腊月21日起，他就带上司机，携同有关人员，顶风冒雪逐户走访困难职工。农历腊月27日下午，当柳明宇同志驱程近百公里敲开汝州市特困职工吉红钊同志家大门时，该职工拉着柳明宇同志的手感动地热泪长流。2006年初，段集经职工生活十分困难，他倡议全段干部职工义务捐款5万多元，帮助困难家庭渡过难关。临时救助只能暂解燃眉之急，抓好机制建设才能帮助职工走出困境。在他的提议下，段工会健全了“三不让”承诺制度，设立了30万元帮困资金，坚持助学、助医、助军、抚恤活动成风尚，每年看望慰问一线职工2100多人5万多元，救济困难职工180多人37150元。他还同各级干部与29名特困职工建立了帮扶对子，定期慰问，体现了各级组织对弱势群体的温暖和关怀。

为了提高工作效率，更好的体恤民情，倾听民意，在他的领导下，段筹资建成了真正意义上的宽带网络，实现了职工的呼吁、各级政策的反映、工作情况反馈的“舆情直通车”。他还力排众议，在段局域网上设立了《职工心声》，每天坚持浏览，责成有关部门及时答复职工留言，发现解决问题，被职工们亲切地称为“连心线”。生产力整合的数年间，他的足迹数次踏遍管内的每一个车间、班组，哪个偏远班组多少人，哪个山区的小伙还没有结婚，哪个职工家庭生活困难，哪个职工的孩子考上了大学，哪个班组职工洗澡比较困难等，他常常说起来如数家珍。段管内山西省阳城、嘉峰地区，地处太行山区，交通不便，职工生活条件艰苦，担任段长以来，他无时不牵挂着职工们的生活，仅2005年以来，他就深入这些班组调研40余次，并在经营严峻、开支紧张的状况下，落实集体合同，坚持每年办“十件实事”，筹资加快“两线”建设步伐，先后为山区职工解决了职工住房、工区进出入道路、小食堂、旱厕改造等问题20余项。为了照顾山区职工的生活，2007年以来，他在充分调研的基础上，结合上级政策，给山区职工提高了奖金倾斜标准，提高了艰苦地区职工待遇。据不完全统计，在柳明宇和班子成员的共同努力下，近3年来，用于改善职工“六小”设施等生产、生活条件的资金就高达390多万元，基本解决了职工吃饭难、洗澡难、娱乐难、收视难等老大难问题，使全段呈现出和谐稳定团结奉献的新景象。

靠扎实的作风带人

2005年隆冬，侯月线扩能改造现场，柳明宇和党委书记毛克胜顶着大雪，亲自巡视线路制定施工方案;2006年大年三十，他带领陇海线500多名干部职工在巩义和义马站区抢修供电线路，度过了特殊的节日;2007年春节和五一长假，他同领导班子成员分片包点，积极整治提速硬点缺陷;今年第六次大提速“4、18”至“6、18”期间，他又冒着蒙蒙细雨夜巡关键区段5次，直至设备安然无事。这三年，每逢恶劣天气、重大施工、抢通抢险他都要赶赴现场，每年深入一线都达200天，这就是他务实作风的一贯写照。

这经验，那经验，深入一线最关键;千教育，万教育，领导带头最有说服力。安全关系全段的成败荣辱，抓安全容不得半点虚假作风。柳明宇时刻牢记安全责任，保安全不惜代价，靠扎实的作风赢得职工的信赖。

今年8月份，先后三次防止设备故障受重奖的李振阳，是尝到《安全奖励实施办法》甜头的第30名职工。随着全段管辖范围扩大，安全管理难度日益加大，为了掌握安全生产的主动权，调动干部职工的积极性，在经过多次调查和论证的基础上，在他的建议下，段设立了供电和电力各50万元的设备技改基金，10万元的安全奖励基金，加大了对设备的投入，向设备质量要安全。提速先提素，先进的设备必须靠人的素质来保证。为了适应提速需要，不断提高职工素质，他积极探索职工素质教育新途径，先后出台了《洛阳供电段技术人员、职教人员、技师竞岗办法》、《专业技术人员管理实施办法》，实行了“首席工程师”、“首席工人技师”制度，推动人才的脱颖而出。同时每年根据安全规律和设备惯性问题，在全段有针对性地开展大练兵大比武活动，对获得段以上技术能手称号的选手重奖并择优录用。还在全段五大工种中实施了岗位技术分等，分别给予50至150元的津贴，极大调动了广大职工钻研业务、确保安全的积极性，今年有800多名职工获得一、二、三等工的津贴，先后有700多名立功集体和人员授奖45000元，“网故”、“信故”较以往下降了56%，使全段的安全周期不断延长。

与此相反，对待亲情和友情，柳明宇却时刻体现出一名党员干部的高风亮节。

为了彻底打消某些人“曲线救国”的想法，柳明宇还与家人约定了“四不准”：不准收别人的钱，不准接别人的礼，不准以他的名义托人办事，自家事不准到段上用车用人。今年3月份，他的老父亲因病在铁路医院住院近一个月，他或到单位上班，或到基层检查，从未因家事而耽误工作，除中午和晚上到医院照顾一下父亲外，他没有通知任何人，包括身边的工作人员，单位更没有一个人知道。不仅如此，每年春节，他都提前让爱人带着孩子回老家过年，而自己不是在段上值班，就是下到生产一线与职工共同过年。过硬的作风既是形象又是榜样。在他的言传身教下，每年春节，段领导、包保干部都和节日值班的职工一起过年。

面子再大，大不过党性原则;感情在铁，铁不过规章制度;门子在硬，硬不过政策纪律。为此，他与班子成员约法三章：不取非份之钱，不干人情工程，不搞暗箱操作。近年来，在铁路生产力布局调整的过程中，随着全段管辖范围扩大，设备增多，站段长手中的权力更大了，许多人为了建立业务关系，通过各种渠道请他吃饭，都被他推辞。逢年过节，对任何带有功利目的送礼之人，他都予以拒绝，实在无法退回的交由办公室和纪委联系退回或处理。据不完全统计，近2年来，他累计拒收礼金达7万余元。

对社会上利用职务之便搞权钱交易的行为，柳明宇同志深恶痛绝。近年来的段内生产生活房屋整修改造、设备大修改造、物资采购等活动较多，不少包工队、建筑老板、物资供应商托他的亲戚、朋友、同学，又是写信，又是打电话，又是上门送钱送物，希望能承包工程、签订物资供应合同。柳明宇总是说：“我只能按规矩办，你就是给我一座金山也不行。”任段长以来，他没有指定过一家承包商，也没暗示过任何人。凡老熟人来要工程、推销产品，他总是让主管领导接待、把关，并且要求必须按正规程序招投标来确定。

一身正气是他的风骨，一尘不染是他的节操，一生无悔是他的追求。柳明宇，这位“天不言自高，地不言自厚，行止无愧天地”的共产党人，承载着千百名干部职工的重托，必将带领他的战斗集体，在新的历史征途上，昂首阔步、创新进取，在新世纪铁路发展大潮的考验中开辟一番新的天地!

F. 万达广场的商铺值得投资吗

商铺一直以“稳定的高额租金回报”受到许多投资者青睐，甚至许多投资者认为“一铺养三代”，是投资理财的一大重要工具。这年头，人人都在琢磨，怎么才能让钱生钱？现代化的投资技术和理念固然必不可少，而中华民族祖祖辈辈传下来的至理名言也是万万不能忘记的。俗话说，一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个投资妙招。

当然啦，买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账

G. 因为市场调查做得好而成功的例子举一个就行

吉利公司市场调查的成功案例
男人长胡子，因而要刮胡子；女人不长胡子，自然也就不必刮胡子。然而，美国的吉利公司却把“刮胡刀”推销给女人，居然大获成功。
吉利公司创建于1901年，其产品因使男人刮胡子变得方便、舒适、安全而大受欢迎。进入20世纪70年代，吉利公司的销售额已达20亿美元，成为世界著名的跨国公司。然而吉利公司的领导者并不以此满足，而是想方设法继续拓展市场，争取更多用户。就在1974年,公司提出了面向妇女的专用“刮毛刀”。
这一决策看似荒谬，却是建立在坚实可靠的 的基础之上的。
吉利公司先用一年的时间进行了周密的市场调查，发现在美国30岁以上的妇女中，有65%的人为保持美好形象，要定期刮除腿毛和腋毛。这些妇女之中，除使用电动刮胡刀和脱毛剂之外，主要靠购买各种男用刮胡刀来满足此项需要，一年在这方面的花费高达7500万美元。相比之下，美国妇女一年花在眉笔和眼影上的钱仅有6300万美元，染发剂5500万美元。毫无疑问，这是一个极有潜力的市场。
根据 结果，吉利公司精心设计了新产品，它的刀头部分和男用刮胡刀并无两样，采用一次性使用的双层刀片，但是刀架则选用了色彩鲜艳的塑料，并将握柄改为弧形以利于妇女使用，握柄上还印压了一朵雏菊图案。这样一来，新产品立即显示了女性的特点。
为了使雏菊刮毛刀迅速占领市场，吉利公司还拟定几种不同的“定位观念”到消费者之中征求意见。这些定位观念包括：突出刮毛刀的“双刀刮毛”；突出其创造性的“完全适合女性需求”；强调价格的“不到50美分”；以及表明产品使用安全的“不伤玉腿”等等。
最后，公司根据多数妇女的意见，选择了“不伤玉腿”作为推销时突出的重点，刊登广告进行刻意宣传。结果，雏菊刮毛刀一炮打响，迅速畅销全球。
这个案例说明，市场调查研究是经营决策的前提，只有充分认识市场，了解市场需求，对市场做出科学的分析判断，决策才具有针对性，从而拓展市场，使企业兴旺发达。

H. 房地产调查的意义在于

1、 狭义的市场调查

狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。

对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。

所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

2、 广义的市场调查

广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。

对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。