❶ 求一篇《房地产市场的发展及现状》的调研报告要有前言（调查目的，意义，方法，手段和过程）正文和结论
以下文章只供参考，说明：天下文库论文只供参考
浅谈某某一线员工的流失及对应措施
——系统角度分析员工流失
组长姓名：李俊会
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售业的终端服务者一线员工作为整个来说，是代表着企业的一面旗帜，拥有高水平的一线员工，不仅可以促进销售，而且还可以起到提高企业和品牌形象的重要作用。但是随着中国市场化程度不断加大，参与到零售行业中的企业越来越多，品牌日益繁杂。同时高水平的一线销售员工已经成为了稀缺资源，这也导致了一线员工的流动性日益加大。高度的市场化之于零售业来说是一把双刃剑，它使企业能够从市场上轻易地获取更多的劳动力的同时，也承担着自己培养的员工随时有流失的风险。因此，本文着眼于某某公司整体管理，从系统的角度来分析一线员工的流失状况进而得出如何控制一线员工流失的具体方法与措施。从一下几点就可以说明。
目 录
第二章 某某一线员工流失现状与原因. PAGEREF_Toc255998504
2.1一线员工流失的现状. PAGEREF_Toc255998505
2.2一线员工流失的原因. PAGEREF_Toc255998506
第三章 解决某某一线员工流失的思路及对流失问题的攻克. PAGEREF_Toc255998507
3.1解决某某一线员工流失的思路. PAGEREF_Toc255998508
3.2一线员工流失原因各个击破. PAGEREF_Toc255998509
第四章 防止一线员工流失的解决方案. PAGEREF_Toc255998510
4.1解决方案的前提假设. PAGEREF_Toc255998511
4.2 解决方案的制订. PAGEREF_Toc255998512
第五章 结束语.
参考文献.
第一章 引言
最佳服务是企业的生命，是创造利润的法宝，也是竞争的雄厚资本，而这一切主要来自科学管理和员工的努力——邹金红。
随着我国社会主义市场经济体制的日益完善，人民生活水平的日益提高，零售行业也得到了空前的发展。从零售企业的横向一体化到纵向一体化，销售平台从商场到超市再到虚拟网络，零售行业的多硕博在线论文网化发展已经是大势所趋，竞争也日益加剧。因此，在如此大的环境下，企业的生存依靠的不仅仅是.com=/www.qianluntianxia.com销售渠道开拓和平台搭建，更需要为顾客提供优质的服务，作为企业终端服务的主体——店铺员工更是起到了至关重要的作用，所以如何管理好我们的一线员工，是迫切需要解决的一大难题。我们必须承认优质的一线员工是企业乃至社会的稀缺资源，如何减少优质资源的流失？对于公司培养多年的每一位普通员工来说，如何进一步提高他们的业务技能，端正他们的职业态度，提高他们的收入水平，从而减少人力资源的流失也同样是我们需要认真思考的。
第二章 某某一线员工流失现状与原因 2.1一线员工流失的现状
平均到每个月份，会有5%左右的一线员工离职，如此之高的离职率对销售到底产生了多大的负面影响？
2.1.1 2008、2009连续2年，离职的高峰时间段都出现在8月份和9月份。10月份到转年的1月份是冬靴销售的高峰期，也是全年鞋品销售的走量区间，因此员工所承担的销售任务和劳动量比平时的月份有要大的多，所以8、9月份成为离职高峰也就不难理解了
2.1.3离职员工工龄集中在1-3个月（试用期内）和1年以上（已经对公司熟悉）两个阶段。
2.1.4销售好的品牌的平均工资要高于销售差的品牌，甚至差异在500硕博在线论文网以上，这说明我们在制定各品牌的工资标准和奖励机制的时候存在一定的问题，差异过大。
2.2一线员工流失的原因
上图可知：
影响员工流失的原因很多，是一个系统问题，因此要解决这个问题，也是一个系统工程。
2.2.1员工筛选
在目前的公司中招聘流程（尤其是一线店铺员工）中，往往是采取内部介绍和社会招聘两种形式，员工入职门槛低，职业生涯大多缺少规划，这样就造成了员工本身就存在一定的不稳定性。而招聘流程主要分口试和笔试两部分。口试用来观察员工的就业积极性和就业目标，检验员工的语言表达能力；笔试主要考察员工对零售行业的认知程度。但是，人员流失已经是“既成事实”，因此这两种面试就成为了程序而并没有起到真正的筛选人才的作用，问题的主要矛盾体现在成本上。
例如：假设有一个并不适合到店铺工作的员工到人事部门面试，此时某品牌的某个店铺急需一个员工加入工作。HR既知道这个面试者不符合公司要求，也知道店铺急需员工，那么左右HR决策的因素是什么呢？是机会成本，即为了得到某样东西而必须放弃的东西。人力资源部必然会考虑放弃目前这个面试者的机会成本是什么，放弃这个面试者，最大的成本并不是面试这个人所花费的办公时间，而是店铺在未来的若干时间内因为缺少这名员工所造成的销售量减少了多少，进而造成公司在利润上的损失。因此，理性的HR权衡得失后，会做出这样的决策：这个员工虽然不适合店铺工作，但考虑到店铺缺人所带来的缺失，故此这个员工被录用了。
以上的举例虽然是假设，但却是对现实情况的一种简单的模型提炼。这种提炼反映了我们在面试一线员工的过程中所忽略的一个重要的问题，即优秀的员工是稀缺的。
将稀缺性的概念运用到一线的优秀员工身上，就是零售业中的优秀员工的数量之于整个零售业中的企业（或品牌、店铺）的数量来说是稀缺的。由于，我们在筛选员工的过程中忽视了对稀缺性的认识，所以一线员工的筛选机制就存在一定的缺陷，这也是日后员工流失问题产生的原因之一。
2.2.2人文管理
在店铺员工的管理上存在一条明晰的管理链条，即品牌经理管理营运主管；营运主管管理店长和店员；店长再管理店员。一个品牌中品牌经理和营运主管的数量是有限的，而商场中的琐事又很多，主管们不仅要监督销售，还要协调各种事宜，所以在一定程度上，不能要求主管们对每一个店员都关心到位，指导到家，甚至有的时候因为工作压力的原因不能够冷静地对待一线员工的失误。因此，作为企业的终端管理者——店长，在公司管理层和一线员工之间就起到了传达、管理、监督、缓冲、协调、合作的作用，要求我们的店长既要是一名管理者，又要是一名员工的榜样，是企业文化的宣扬标兵和传承者。而实际上，我们在店长的考核过程中往往关注了销售指标而忽略了人文指标，即对企业的认同程度、对自己在公司的前景规划等等。
心智的力量是伟大的，实践证明，几乎生活中的尴尬，不管是生活上，还是工作、学习上的，不管是物质上的，还是精神上的，大抵都是心智力量的差异造成的。一颗热爱企业的心，不仅能搞好销售，更能感染周边的员工。缺少心智优秀的店长，也是一线员工流失的一个主要原因。另外，我们的社会已经经历了新世纪的前十年，80、90年代的人已经或者开始成为社会生产力的主要来源。我们企业的一线员工，也大多由80-90年出生的人组成。由于成长环境的不同，他们有着自己的鲜明的个性，因此老套的管理方法和协调手段是不是已经过时，我们的企业文化是不是还能被他们所认同。在公司的人文管理的建设方面，这一新兴因素亦是不可不考虑的。
2.2.3激励政策
我们是上市公司，需要稳定的业绩增长，因此激励员工销售的主要手段就是奖励机制。起初，我们的工资待遇在市场上还是很有竞争力的，但是随着社会的进步，GDP不断的攀升，社会总收入和人均纯收入都有了大幅度的提高，我们企业的工资增幅如果不能够与社会平均增幅持平或者领先，人员的流失当然是不可避免的。还有一种情况，就是我们的工资水平虽然不是最高，但在市场上还是比较有竞争力的，那么员工的流失问题应该在于奖励机制的不合理上。
奖励机制的不合理，问题不在于某一个人，而是包括预算制定——任务分配——奖励机制制定等环节的管理体系上。
1、预算制定：是任务的来源。如果某个品牌在市场上已经区域饱和，我们还在以相同的增长比率去制定下一年的预算的话，必然会错误的估计各个店铺的产能进而造成员工无法完成预计任务，造成工作积极性的下降，久而久之离职就在所难免。
2、任务分配：到底哪家店铺的任务重些，哪家店铺的任务轻些，只不仅仅要考虑店铺的同期销售数据还要考虑到店铺的成长性，以及各种不确定性因素。不合理的任务分配，必然会影响到任务的完成质量以及员工情绪的波动，持续的任务分配不均，不仅仅影响的是员工的流失更会损害一线员工间的和谐与合作。
3、奖励机制：店铺的员工工资有差异当然是促使员工努力工作的必然激励措施，但是如何把握这种差异，更好地促进员工的工作积极性是一门学问。处理的好，可以促进销售提高工作热情；反之，轻则员工流失，重则破坏员工和谐乃至品牌形象。
2.2.4竞争对手趁虚而入
前三个原因可以被看做是企业自身原因，但内部问题不能及时解决往往会让竞争对手有机可乘。零售行业中的竞争对手们，处于一个信息相对开放的环境中。首先，各个品牌的产品售价是公开的，活动是公开的，品牌价值也是公开的。其次，由于竞争对手们的店铺处于同一个销售平台中（百货商场或超市），所以员工间的工资待遇也可以被看做是公开信息。这就给员工的流失提供了两种可能性：一、当我们的员工在品牌认同感上出现问题的时候，会投奔到他们认同品牌价值的竞争对手。二、当竞争对手发现我们一线员工中的某一个“稀缺资源”时，会采用利益诱惑的方式去挖墙脚。
第三章 解决**一线员工流失的思路及对流失问题的攻克3.1解决**一线员工流失的思路内部原因：一线员工是企业管理链条的终端，是企业管理系统的神经末梢。一线员工的流失不仅仅是企业管理的某一环出了问题，而是整个系统存在着管理漏洞。外部原因：企业内部出现了问题，在信息相对开放的零售行业中，竞争对手当然会趁火打劫，挖走我们的无形资产——一线优秀员工。所以我们在处理员工流失的问题上，应当立足于企业的发展，以系统思维方式去分析症结的所在，找出并解决好主要矛盾。
针对第一章，所挖掘发现的各类问题，下面采取不同的手段去化解击破。
3.2一线员工流失原因各个击破3.2.1复制优秀员工
正如我们上文分析到的，在员工的筛选上，我们存在着对优秀员工这种“稀缺性”的认识不足。优秀的员工在性格特征上，必然有其稀缺过人之处，由于对新来员工的测试中缺少性格测试，因此造成人工费用的提高和销售业绩提升不显著这对矛盾体。HR在选择一线员工的过程其实是比较困难的，他们去寻找一个合适的员工的成本=大量的时间+店铺销售下降（一定时期内）+员工不满情绪。解决这一问题的关键就是要发掘哪一类人适合做一线员工。发挥企业自身优势，我们的品牌众多，店铺人员基数大，因此优秀员工的人数也一定不少，我们就对这一部分员工做性格测试，发掘他们在性格上的共同点，这些共同点必然是成为优秀的必要因素，这些因素也将成为再次招聘员工时的一种参考标准，从而达到复制优秀员工的目的，起到过滤掉不适合一线工作的员工的作用。这样不仅发挥了**公司在人员数量和品牌数量上的优势，去发掘优秀员工的性格特征，也完善了员工选拔流程，即加入了性格测试的环节。
3.2.2结合新时代员工特性，完善调整我们企业文化的宣传方法，提高员工对企业认同感。
专家对80、90一代性格的一种概括：充满自信但较为脆弱，富有理想但不甘平凡，重视维权但时常被限，消费自主但习惯攀比，渴望同伴友谊但矛盾较多，喜欢学习但负担较重，主动使用媒介但容易失控。可见，新兴员工也同样存在这种突出的优点和鲜明的缺点，他们自主却又盲从，骄傲却又胆小，学习却不虚心，理想却不现实。因此我们在店长的选择上在侧重销售的同时应该更多的考虑到她们的包容性和耐性，这样才能带好新员工，引领他们走上正确的人生道路。经上述分析可以看出，在调整适合新时代员工特性的企业文化，以及让新时代员工认同我们的企业文化上存在着一个契合点那就是我们的店长。如何选择好心智优秀、性格健全、与时俱进的店长，是企业文化建设的构成要素之一。因此，明确如下目标是当务之急。第一、与其频繁的招聘资质一般的员工，不如花时间去培养一个资质优秀的店长。第二、店长必须认同企业文化，最好能够对企业文化有自己独到的见解。还要理解自己所负责品牌的品牌文化，这样才能具有应该具备的品牌责任感和归属感。第三、愿意学习新鲜事物，对员工愿意传授自己的销售技能和积极的提供工作生活上的帮助。第四、在公司任职期间，有自己明确的职业规划，同时公司也要为他们提供实现职业规划的必要条件。店长正是企业文化建设的核心矛盾所在，任命好一个称职的店长是解决一线员工因为品牌认同感缺失而离职这类原因的主要途径。
3.2.3合理的压力管理
压力的正式定义是个体对刺激的心理和情绪上的反映，这些刺激形成个体生理或者心理上的需求并产生不确定性。当重要的事情来临时，这种不确定性就会起作用，是个体失去控制。这些刺激被称作紧张性刺激，由此可以导致两种相互作用的情绪，即挫折感（没有能力达到目标，比如说因为缺乏足够的资源完成预期的工期）和焦虑（担心因没有完成工期而受到纪律的惩罚）。压力反应：压力刺激的开始，人开始觉得惊慌和无助，对如何处理紧张性刺激感到迷惑。有时人们会放弃，但大多数会发展到下一阶段：抵制。在这个阶段，人们开始振作起来并决定如何处理问题。如果压力刺激持续并超过人体的抵御能力的话，那么人就进入了第三个阶段：筋疲力尽。通过专家的分析，再结合前面所做的员工流失率的工龄分析，可以得出这样的结论，当员工当入职进入试用期（1-3个月），由于工作压力大，因恐惧而离开的员工占全年离职员工的28.33%，而当工作了1年左右的时候，持续的压力造成了员工工作热情的耗竭，工龄在1年以上的员工同样占据了28.33%，可见能够顶住压力一直工作下来的员工仅占了不到一半的比例。
以上分析，说明我们企业再给员工制定任务的时候出现了很大的问题（当然也不排除新兴员工抗压能力差的因素）。
一、在预算制定上，应当更加科学。我们是上市公司，保持销售的增长是必然要求。从城市的角度来看，预算不仅要综合历年的销售数据，还要考虑到城市市场的饱和程度，已经竞争对手营销手段的变化等诸多因素，充分预知来年的机遇与风险，切勿主观臆断地估算来年销售。
二、任务的分配上，从压力的反应图以及09年天津地区人员流失的月份分布来看，每年2~3月份的任务应该适当降低，这个时候正是销售的淡季，而且年后会有很多新入职的员工，过高的任务会扼杀新进员工的销售积极性，造成员工的非必须离职。
三、在奖励机制上，建议区分新老员工。新进员工因为销售技能不熟练，品牌认知能力差，对压力的反应比较敏感。因此，对于新进员工的奖励条件应当适当放松，让他们平稳地度过恐惧阶段，进入对压力合理的抑制阶段。
四、面对困难时要多给予店铺和员工多方面的激励、支持和帮助，使其积极面对压力，树立战胜困难的信心和勇气。
3.2.4战略调整，拉拢对手员工
一方面，我们需要调整原来的工资制度和激励措施，使其更倾向于对优秀员工的发展支持，从而吸引更多的优秀人才；
另一方面，我们应该有一双发现“稀缺资源”的眼睛，竞争对手之间的竞争已经不仅仅局限于对市场份额的争夺，也存在于对一线优秀员工的争夺上。我们的直接管理者，应当擅于发现竞争品牌店铺中的优质资源，并用合理合法的手段占为己用。花在这个方面的成本一定要比反复招聘能力不确定的员工所花费的成本低得多，也快捷很多。
第四章 防止一线员工流失的解决方案4.1解决方案的前提假设
通过上述对一线员工流失的分析，找出了流失的症结所在，并针对各个症结提出了若干解决方案。所以，我们切实地需要制定一个能够维系一线员工稳定积极工作并能有效防止员工流失的解决方案。
首先，我们必须做出一个假设：我们的工资水平在市场上是比较有竞争力的，即我们在鞋品市场上的工资水平处于一个中等偏上的位置。之所以做这个假设，是因为零售业一线员工的入职门槛较低，任何竞争对手都有可能采用各种提升员工工资的方法去掠夺“树大招风”的**公司的优质员工。面对这种竞争环境，拥有众多自有品牌和代理品牌的**公司不可能通过大幅度的提高一线员工的工资待遇去和某些个“小而灵”竞争对手在员工争夺上较量。另一方面，我们能够做到将工资标准定在一个合理且较有竞争力的位置（过去若干年我们也是这么做的）。因此，我们的解决方案着眼于公司的管理体系的完善和企业文化的传承与发展。
4.2 解决方案的制订
上文中，一直在强调要从系统的角度去分析员工流失的问题。所以我们必须从公司的管理体系入手去把控一线员工的流失。在一线员工的管理上，有两大核心部门的工作内容和奖励机制是值得探究的，即人事部和营运部。人事部过去仅仅承担着一线员工的招聘工作，员工的流失率和员工质量不直接参与业绩考核。营运部通过品牌经理——营运主管——店长——一线员工的管理链条负责管理一线员工，但是营运部各层管理人员的业绩考核指标更看重对销售任务的完成情况而完全忽略了对员工流失情况的考核。所以，在未来的工作中，加强两部门的员工流失情况考核，是控制员工流失的主要途径。人事部方面：可以设立人才储备奖。第一种：工龄考核。每半年考核一次，考核有持续工作6个月以上的员工比重，1年以上的员工比重，2年以上的员工比重，3年以上的员工比重。。。。。。以此类推，并辅以不同程度的奖罚。第二种：质量考核。每年考核一次，培训部出题，考核这一年来新入职员工的业务技能的掌握情况，查看高分员工的占比情况，并辅以奖罚。占比越高，说明招聘来的高潜力员工越多，质量也越高。（当然，对培训部门也应该设立人才建设奖，激励他们培养高素质员工）。对于营运部各个管理层的业绩考核也应加入员工流失情况考核，对他们的考核可以用平均工龄指标来评判。品牌经理负责一个品牌，该品牌一线员工的平均工龄高低会相应地影响他业绩完成的好坏，同理，对营运主管考核某些店铺的员工平均工龄，对店长考核某个店铺的员工平均工龄。通过以上环环相扣的奖罚机制，在某种程度上一定能控制一线员工的流失。
随着企业规模的不断扩张，店铺越来越多，员工越来越多，关注了销售利润的提升而忽视了企业文化的传承。“支撑高楼大厦每一块砖都是重要的；支撑庞大的企业每个人都是重要的”。可见，关爱我们的一线员工才是维持一个企业健康持续发展的动力源泉。以前员工遇到问题时只会和与他们较熟悉的店长或者主管谈，解决了
说明：浅论天下论文只供参考
浅谈某某一线员工的流失及对应措施
——系统角度分析员工流失
组长姓名：李俊会
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售业的终端服务者一线员工作为整个来说，是代表着企业的一面旗帜，拥有高水平的一线员工，不仅可以促进销售，而且还可以起到提高企业和品牌形象的重要作用。但是随着中国市场化程度不断加大，参与到零售行业中的企业越来越多，品牌日益繁杂。同时高水平的一线销售员工已经成为了稀缺资源，这也导致了一线员工的流动性日益加大。高度的市场化之于零售业来说是一把双刃剑，它使企业能够从市场上轻易地获取更多的劳动力的同时，也承担着自己培养的员工随时有流失的风险。因此，本文着眼于某某公司整体管理，从系统的角度来分析一线员工的流失状况进而得出如何控制一线员工流失的具体方法与措施。从一下几点就可以说明。
❷ 关于房地产的市场调查报告
模版
第一部分、城市概况 3
一、地理位置 3
二、行政区划 3
三、交通情况 4
四、专面积与人口 5
五、历史属文化及习俗习惯 6
第二部分 城市投资环境分析 7
一、宏观经济发展状况 7
二、扬州居民生活水平 10
三、城市规划及重大市政建设状况 13
四、城市投资环境优劣势分析 18
第三部分、扬州房地产市场情况 20
一、扬州房地产市场一级市场情况 20
二、二级市场情况 31
三、扬州房地产市场发展现状及特征概括 45
第四部分、项目基本情况 46
一、项目基本情况 46
二、项目环境分析 47
三、项目SWOT分析 52
第五部分、综合发展结论 56
一、项目开发策略 56
二、客户群定位 59
三、项目定位建议 60
四、销售价格及收益分析 62
五、土地价格价格分析 70
六、投资分析 73
七、初步结论及建议 74
❸ 求一份开封经济调查论文!~
内容提要：本文对明清两代开封的商业结构、功能以及空间分布的变化进行了较详细的考察，并依据山陕会馆碑刻资料，对清代中叶开封的商业规模进行了估算。
关键词：开封 商业 山陕会馆 捐资
开封是中国六大古都之一，北宋时人口超过百万，是世界首屈一指的大城市，它不仅是政治中心，也是繁荣的经济都会。明清两代开封为河南省城，其城市规模与繁荣程度不能与昔日的国都相比。关于明代开封城市经济，傅衣凌、韩大成两位曾作过考察①，邓亦兵先生也对清代前期的开封经济进行过探讨②。本文拟在这些研究的基础上，对明清两代开封城市商业及其变化做进一步的考察。
关于明代开封商业的记述，以清初《如梦录》一书③最详，本文对明代开封商业的考察主要依据此书。至于清代商业，未见像《如梦录》那样详细的描述。不过笔者在实地调查中收集到一批商人会馆碑铭，依据这些碑刻资料，参照方志记载，或可对清代的开封商业得出一些较为具体的认识。
一
明代的开封，城周20里，“为街者六十有九，为巷者五十有六，而胡同则四十有二”，共计街巷、胡同160余条。④在开封城内还有一座城中之城，即周王府邸——明太祖第五子朱橚的封地。周王府在开封城北部，周9里，约占开封全城面积的1／5；该城设有午门、东华门、西华门、后宰门等四门；城墙之外街宽五尺，才允许百姓居住。⑤
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① 傅衣凌：《明清社会经济变迁论》，人民出版社1989年版，第152—159页；《明代历史上的山东与河南》，载《社会科学战线》1984年第3期。韩大成《明代城市研究》，中国人民大学出版社1991年版，第66—72页。
② 邓亦兵：《清前期开封城经济初探》，《史学月刊》1986年第2期。
③ 佚名：《如梦录》，中州古籍出版社1984年版，孔宪易校注本。
④ 顺治《祥符县志》卷二《街巷》。
⑤ 《如梦录》“周藩纪第三”。
明制：皇次子封为亲王，禄米一万石。亲王嫡长子袭封，余皆封郡王，食禄二千石；郡王除嫡长子袭封外，余皆授镇国将军，食禄一千石；郡王孙授辅国将军，食禄八百石；郡王曾孙授奉国将军，食禄六百石；玄孙授镇国中尉，食禄四百石；五世孙授辅国中尉，食禄三百石；六世孙授奉国中尉，食禄二百石。亲王女为郡主，食禄八百石；郡王女日县主，食禄六百石；郡王孙女日郡君，食禄四百石；曾孙女日县君，食禄三百石；玄孙女日乡君，食禄二百石①。周王子孙不断繁衍，到嘉靖时已是“郡王三十九，将军至五百余，中尉、仪宾不可胜计”②。万历年间的记载称：河南“诸藩惟周府最称蕃衍，郡王至四十八位，宗室几五千人”③。故开封城内王府林立，除周王府外，还有曲靖王府、华亭王府、原武王府、瑞金王府、镇平王府、封丘王府、奉新王府、临汝王府、郡陵王府、安吉王府、堵阳王府、汝宁王府、鲁阳王府、颍川王府、应城王府、沈丘王府、汝阳王府、柘城王府、义宁王府、莱阳王府、鄢陵王府、上雒王府、顺发王府、内乡王府，此外还有贾仪宾府、段仪宾府、阎仪宾府等。这些王府宅第“金钉朱户，四门皆有伴当看守”④。
亲王、郡王等还有大批专门为之服务的文武官员、兵丁人役。周王府有一整套专门机构，外官有“长史(即亲王相)二员，一左一右，审理一员。又有八所：曰典膳所、曰奉祀所、曰典杖所、曰典仪所、曰良医所、曰纪善所、曰工正所、曰典宝所。以上八所之官，典簿厅一员，乃长史司首领，保驾指挥一员”⑤。内官有东西承奉司，“掌管阖府事务，传递本章，与在京东厂司礼监同”⑥；设有“承奉司五员，一管年，一典膳，一典宝，其余轮流管事。伴读不拘数目，俱大帽衣*[衤＋散]；以下平巾，再以下散官不可计数；其余伴当、校尉各有口粮”。郡王则每府有教授官一员，典膳官一员。此外，亲王设庄民校360名，郡王设民校24名。“王宗男女俱有俸禄，伴当、校尉俱有口粮，文武官员皆有俸给，各色人役俱有工食；各营兵丁俱有饷银，各卫所军丁皆设屯地，地方、火夫见支门差银。”⑦以周王府为中心的一大批王公贵族，以及为他们服务的大小官吏，构成开封人口中的一个特殊群体。
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① 《如梦录》“爵秩纪第四”。
② 谈迁：《国榷》卷六三，古籍出版社1958年版，第3983页。
③ 王士性：《广志绎》卷三《江北四省》，中华书局1997年版，第37页。
④ 《如梦录》“街市纪第六”。
⑤ 《如梦录》“爵秩纪第四”。
⑥ 《如梦录》“周藩纪第三”。
⑦ 《如梦录》“爵秩纪第四”。
开封是河南省会、开封府治所在，以祥符县为附郭，省、府、县三级官署衙门聚集一地。“各官衙署，俱在周府西南”。布政司署在钟楼西，下设经历司、照磨所、六房十四科，周围为守道署、都事厅、经历司、检校署、照磨署、官库署、案牍署，各官衙署、住宅连绵成片，周边则为书吏居住，也有百数十家。按察司署在布政司西街，路东是管河道署，路西为兵备道署，各官衙署、住宅也有一大片。都指挥使司署在钟楼东街，下设断事司、司狱司、知事署、经历司等；都察院署，在都指挥使司以东；按察院署，在雷家桥西；提学道署，在马军桥南。开封府署在延庆观以西，设清军、南河、巡捕、理刑、管粮等六厅及监狱。祥符县署在相国寺西，分设六房，库、监、清军、东河、管粮、巡捕等署。此外，开封之宣武卫，设指挥一员，巡捕指挥一员，镇抚司指挥使、指挥同指挥佥24员，千户36，百户72，俱世袭。①这三级官署衙门的文武官员，以及隶属书吏、人役为数众多，是构成开封城市人口的又一组成部分。
除上述王室贵族和在职官吏之外，还有一批退休官宦、乡绅寓居开封。如开国元勋徐达后裔的徐府、张尚书宅、杨总督宅、王兵马宅，以及高乡宦、张乡宦、刘乡宦、李乡宦、陈乡宦宅等等。故《如梦录》有言：“大街小巷，王府、乡绅牌坊鱼鳞相次，满城街巷不可计数，势若两京。”②
正如傅衣凌先生指出，明代开封的人口结构形成其经济特点，该城商业、手工业中很大部分是为以周王府为中心的诸多王公贵族服务的。如开封城内有倾销银铺十余家，又有“大倾销处，专做上纳元宝、大小成锭”，这与王府禄银直接有关，周府每年夏秋两季就有20多万两的禄银需要换兑。再如，城中有官营作坊专做各样巾帽，“结帽匠俱是工正所人，专结牛马尾各样巾帽，周府时常发出破网巾一二十顶洗补，上定圈及羊脂玉、碧玉、玛瑙、紫金等圈”；伞铺制造的销金曲柄伞、黄青蓝捉影雨缉闹龙伞等，是为亲王、郡王等出门仪仗之用；“响糖铺，做造十连、五连、三合桌各样糖果”，也是为供应“王府征纳”的③。又有扎彩匠做显道神，“五尺高、六尺围圆，王府出殡皆用此物”④；南薰门外有周王碗店，备有禹州神垕所产磁器碗盏，“周王按节迎节，在此洽酒、更衣，即为行宫”⑤。
为文武百官所需服务的，如纱帽铺“专做王侯、大小文武官员冠巾，金、玉、犀角、玛瑙、乌角等带，并女冠等类”；有“官帽铺、制官帽、幞头之类”；有“绦儿匠制造印绶、儒绦、钩穗、裙绦、结挂”；又有“帽巾铺三二十家，定做百样巾帽”；皂靴铺，“定做选材通衬文武官样、四缝掐金男女朝靴”⑥。
开封为中原文化胜地，是文人雅士汇聚之所。而作为省城、府治所在，每年前来应考的举子人数众多，故经营文化用品的商铺为数不少。开封城内至少有纸店8家、柬帖铺3家、笔铺数家，以及书铺、画铺、刻字、造玉牒册、揭裱书画、翻刻经书、手卷店、轴丈铺、古董铺等；纸店又有红纸、京文纸、古连纸之分。⑦所谓“柬帖”乃是王公贵族、官宦大员、文人墨客之间礼尚往来之必须，至于“玉牒册”，显然是专为王府需要服务的。
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① 《如梦录》“官署纪第五”。
② 《如梦录》“街市纪第六”。
③ 傅衣凌：《明清社会经济变迁论》，第156—157页。
④ 《如梦录》“街市纪第六”。
⑤ 《如梦录》“关厢纪第七”。
⑥ 《如梦录》“街市纪第六”。
⑦ 《如梦录》“街市纪第六”。
专营妇女用品的商铺也很多，如大隅首一带多卖绸缎、首帕、汗巾、伞扇、胭脂、针、粉、丝带、帐子、围裙等店铺；城隍庙前街有“打银铺二三十家，卖宝器、珍珠、翠花铺”；杨家胡同口有“静一”打银铺，“专一打龙凤花草、山水人物，瓮嵌累丝、干帖真金、管化十成”；都司署以西有三条巷子，每巷有梳子店三二十家，“俱卖四川黄杨、福建荔枝松根净齿精致梳栊”；少司马“恩荣三世”牌坊下卖胭脂、宫粉、香袋；钟楼下有各种香铺，卖合香、攒香、俺答香等。再如临清首帕店、银花青丝汗巾、潞绸店等都是专供贵族妇女享用的高档消费品。①
餐饮、旅店业也是开封商业的一个重要组成部分，其特点是品种全、档次多，可以适应不同消费层次的需要。鼓楼、大隅首一带多高档酒楼饭店，“各样美酒、各色美味佳肴，高朋满座，又有清唱妓女伺候”，以适应达官显贵及富商大贾的消费需求。其他各街酒店饭馆则面向更加广大的消费群体，或以特色风味，或以大众饮食为主。如按察司署西有“羊肉面店，日宰羊数只，面如银丝，扁食夺魁，各府驰名”；钟楼往南有“大馆卖猪肉汤、蒜面、肉内寻面诸食美味，阖郡驰名”；封邱府角“酒饭各样生意，排门皆是”；长史司署以南、大隅首至县角，各类饭店、酒肆、切面、素面、皮酢、烧黄二酒、火烧、烧饼、饮食粗馔等铺连绵不断。至于推车、摆摊出售各种风味食品，如羊肉车、牛驴肉车，油糕、煎饼、扁食、粽子、油粉等，则更多地适应了下层百姓的消费。②
不少酒店是连带住宿的，如大山货店街往南有“专住妓女、过客酒店”；甬南新店“俱住货客、妓女，尤多饭店、酒店等铺”。大相国寺后院有僧舍二三百家，专门接待“过往官员及大商、茶店、清客等众”下榻，并“摆酒接妓，歌舞追欢”⑧。城外西关、南关的饭店、酒馆、旅店、过客店“排门挨户，生意不亚城内”。城关的饮食服务业主要接待往来贸易的各地客商，故餐饮、住宿、娱乐乃至运输、中介等项服务更为集中。如西关之马市街，有“骡马大店，顾写脚力，此处是八省通衢之地，故大店有三五十座，内住妓女无数，两边生意挨门逐户”④。
表1是依据《如梦录》记载对开封商业店铺所做的不完全统计，请参见。
除商业店铺之外，开封庙会市场也十分繁荣。如东岳庙，“每年三月二十八日圣诞之辰，五日前会起，进香、做谯，拥塞满门。所卖各样货物遍地皆是，棚搭满院，酒饭耍货，诸般都备”⑤。尤以城隍庙会所售商品最多。傅衣凌先生曾依据《如梦录》，将城隍庙
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① 《如梦录》“街市纪第六”。
② 《如梦录》“街市纪第六”。
③ 《如梦录》“街市纪第六”。
④ 《如梦录》“关厢纪第七”。
⑤ 《如梦录》“街市纪第六”。
资料来源：《如梦录》“街市纪第六”、“关厢纪第七”。
会贸易商货列表①，本文略做调整，转录如下(见表2)：
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① 傅衣凌：《明代历史上的山东与河南》。
开封城内商业最繁华的地区主要集中在大小山货街、钟楼、鼓楼、大隅首等处，这里聚集了一批较大的店铺和字号。如大山货店街，北有倾销银铺、打金店、正升字号店、大杂货铺，东至大店街角；往西路南有杂货店，如松字号店，均卖杂货、扇子；北面一带“俱是楼房，有百余间”。小山货店街，北头俱是字号店，有红纸店、京文纸店、倾销银铺、合森字号、生熟药材铺等；路东有老庄家茶叶店、各品芽茶，往南俱是药铺、扇儿铺；路西有张时天店、古连纸铺，又有倾番丝银铺、南北香料、药材店、羊皮、磁器店；往南有打金店、皮金铺、生熟药铺，直至南口。钟楼附近俱是京货，又有灌香刷牙抿子、耳勺、帽靴、皮箱、描金卷胎漆盒等货；有绦儿匠，制造绶带、儒绦、钩穗、裙绦、结挂等；路南，卖首帕、雨伞、连笼、桌围等物，有帽巾铺三二十家，定做百样巾帽；又有香铺，售卖合香、攒香、俺答香及香袋等。鼓楼南出售皮匣大箱、冠带帽盒、文具簪匣、七寸枕箱等货，“皆是重铜饰件”；鼓楼西有轴丈、毡货、缎店、广福店、糖店、六安芽茶、余芳缎店、南酒店等各色店铺，直抵大隅首。大隅首大街，往南有药铺、羊油、蜡烛、成衣、染坊、茜红毡店、纸店等铺，至总圣庵；复回向东，有高烧酒、临清首帕、汗巾、雨伞、葛巾、针粉胭脂、梭布店，再东有绒线铺、临清首帕店、银花青丝汗巾、帐子、围裙、余深缎店、潞绸店、关家倾销铺、陈汉章南鞋店、青铜镜铺、花柬贴、纸张等铺，直至大隅首。其他如旋匠胡同、布政司署、按察司署、开封府角、县角、李琏胡同、察院东街、都司署、州桥等处，店铺也很繁盛。①
开封城内汇聚有全国各地的商货，如山西潞绸、临清首帕、吉阳夏布、六安芽茶、四川黄杨木梳等，以及“京、杭、青、扬等处运来粗细暑扇、僧帽、头篦、葛巾、白蜡等货”。鼓楼南之马道街汇聚有皮箱、帽盒、文具簪匣、枕箱等各种箱匣，以及抿子、舌刮、眉掠等货，“京城、临清、南京、泰安、济宁、兖州各处客来贩卖”，“每日拥塞不断”②。这些商货除供本城消费之外，也有一部分销往各地。开封城外，东关“陆路通南京、浙江、山东”；南关“路通川广云贵诸省，贸易甚众”；西关大梁门外，“路通京师、山陕，使客都会，车马驰集，店房烟凑”；北关安远门外，“路渡黄河，通临清入京师之东路”③。尤以西关外之马市街商贾往来最盛，“早晨牛驴上市，午间骡马上市，有过客买卖；骡马大店，顾写脚力，此处是八省通衢之地，故大店有三五十座”④。这些购买骡马或雇写脚力者，主要应是从开封贩货运销外地的商人。
与百姓生活密切相关的柴草、煤、木炭、蔬菜等，多来自周边各县，每日从城关各门进入。如西关大梁门外，“五更时鲜菜成堆，拥挤不动，俱是贩者来买，灯下交易；城门开时，塞门而进，分街货卖”⑤。开封还有一大批走街串巷的商贩，如：摇博浪鼓卖白布、绵稠、山缣、女红用品的货郎；洗镜、绱鞋、磨刀剪、补锅锔碗、定秤张罗、劈柴铡草、栓扎鞍架、扯络鞭子的各色匠人。又有卖茯苓糕、炒栗子、蜜果、瓜子、咸豆、烧鸡、鸽雏、猪头肉、牛羊驴肉，各色果品瓜瓠者，或设摊街头巷尾，或推车挑担走街串巷叫卖。至于四时节令商品，如上元时节卖花灯、元宵，端午节卖粽子、油馓、百锁、排线、朱砂、雄黄、艾虎、菖蒲；五六月卖凉席、蒲席、暑扇、葛巾、西瓜、甜瓜、莲藕；中元节卖烧纸、金银；中秋节
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① 《如梦录》“街市纪第六”。
② 《如梦录》“街市纪第六”。
③ 顺治《祥符县志》卷一《关梁》记明代事。
④ 《如梦录》“关厢纪第七”。
⑤ 《如梦录》“关厢纪第七”。
卖石榴、毛栗、梨、桃各样鲜果及祭品等物；九月重阳节卖菊花糕，十月售寒衣；腊月请灶神、门神、对子，卖蜡签蜡台、香炉、油烛、青松、石竹、各品干果、茶食盘馓、绵布手巾、绵线带子、剪裁零碎、绫罗缎绢、通草花儿、五彩绒花等各色年货。①
❹ 开封30年变化调查报告
这个例文说的是全国的，你修改一下就可以用了。
首先说吃，民以食为天。30年前的大米.面粉一般价格在0.17元，而现在的价格在1.30元左右，上涨了接近8倍。副食价格就很惊人，蔬菜价格由平均5分钱一斤上涨到平均1.50元一斤，涨幅30倍。肉食价格，以猪肉为例从0.82元到现在的平均6元，上涨了7倍还多。牛羊肉的价格 至少达到10倍以上，食用油的涨幅大概也有7倍多。想一想，真的是很吓人啊。
其次谈谈穿吧，现在一套象样的衣服怎么说也得一二百以上吧，30年以前，20元以内就可以解决问题。所以，衣服的价格相对于那个时代上涨了18倍。
下面这个题目就是住。30年前的住的都是土房平房，烧的都是木材和煤炭，对环境污染很大。再看现在，家家都步入了电气化时代。都喜欢使用对大气没有污染的燃料。
人们的思想观念在转变，以前，大人们不重视学习的重要性，认为学与不学一个样。现在，每家每户都希望自己的孩子能够走进大学校园，学习科学文化知识，尤其是农民，认识到了科技的重要性。
再下面的题目是行，现在有人骑自行车，有人骑摩托车，有人开私家轿车，当然，也有人爱坐出租车。这些都不具有代表性，最具有代表性的是乘坐公交车，30年前的车票5分钱，现在的车票是1元，整整上涨了20倍。
吃饭穿衣住房出行分析完了，我们来谈谈医疗.教育.社会保障等等。30年以前我们有比较完善的医疗保障体系，工人看病都是单位报销，不用花钱，农民有合作医疗，大病统筹等，看病也基本不用花钱。那么，我们假定一个人没有单位，他看病是花钱的，进一次医院需要多少钱呢？ 30年以前，感冒这种普通疾病块八毛的就解决问题了，即使打吊瓶最多10多块吧，现在呢？少说20到30元，如果输液了，100元根本不够。如果病大，就更麻烦了。医疗费用上涨了80倍！
现在，我们的收入也有了巨大的变化：过去一个月几十元就能养活全家十几口人。而现在呢？上涨到了几百元甚至几千元，工资翻了十几倍到几十倍。
教育问题就更大了，过去的九年义务教育那是实实在在的，我们父母上学的时候全年学杂费也就5元左右，你小子有本事考上大学，1分钱都不用交，吃饭钱都是国家管着，没有读不起书的。现在，小学一年几百元，中学一年几千元，大学一年几万元，读不起书的人可就太多了！！教育费用上涨了300倍不算多吧？？ 是的，现在我们国家推行了九年义务教育，以后小学初中的学费免了，但是我们没有赶上啊！真的是很可惜啊 ^-^
前几年，桦甸人吃自家的井水长出了大骨节。现在，人们吃的是自来水和矿泉水。就算是自来水也经过了处理
总之，改革卡放给我们的祖国、我们的家乡、以及我们的生活都带来了巨大的变化！
改革开放十大成就
(1)建立全面物质生产体系
中国改革开放30年，保证了和平稳定，建立起全面的物质生产体系，经济建设取得显著成就。中国已经由初级工业经济转变为高级工业经济，包括钢铁、家用电器在内的许多工业产品生产居世界第一位。与此同时，中国经济规模和经济总量也不断扩大。
(2)国际地位持续不断提高
中国改革开放30年，中国的国际地位不断提高。快速经济增长使中国在世界经济中的地位不断上升。
(3)全面融入世界经济体系
以加入WTO为标志，中国经济已经完成市场化和国际化进程，融入世界经济体系和经济全球化浪潮之中。
(4)社会经济取得全面进步
(5)经济增长变得更加稳健
中国的改革开放释放出巨大的生产力，政府主导、大力投资和不断强化的工业经济使中国经济增长一直高于世界经济增长水平。
(6)经济发展水平不断提高
中国改革开放不断深入的同时，经济发展水平大幅度提高。1978年中国人均GDP为381元，按照1980年1美元兑换1.53元人民币汇率计算，约合149美元。2007年中国人均GDP上升到2640美元，比改革开放前增长了17倍。
(7)人民生活水平显著改善
(8)教育发展取得长足进步
教育发展是衡量一个国家发展水平和发展潜力的重要指标。改革开放30年，中国教育发展取得长足进步。1978年中国普通高等学校毕业生数只有16.5万，占当时中国人口总量96259万的0.0171%。2006年中国普通高等学校毕业生数达到377.5万，占当年中国人口总量131448万的0.2871%，30年间增长了16.7倍。
(9)国民预期寿命明显提高
预期寿命是衡量一个国家社会经济发展的综合指标，预期寿命提高不但意味着经济发展水平提高，也意味着社会保障能力的提升。根据中国人口普查数据，1982年中国人口平均预期寿命是67.77岁，2000年中国人口平均预期寿命上升到71.40岁，增加了3.63岁。
(10)人民生活更加丰富多彩
中国人民的物质生活和文化生活已经进入一个与世界同步的时代。
改革开放取得成就的原因
改革开放以来我们取得一切成绩和进步的根本原因，归结起来就是：开辟了中国特色社会主义道路，形成了中国特色社会主义理论体系
改革开放30年来，我们党在建设中国特色社会主义的实践中，不断深化对执政规律、社会主义建设规律和人类社会发展规律的认识，从“发展是硬道理”，到“发展是第一要务”，再到科学发展观，执政理念不断丰富和发展，中国特色社会主义建设取得了巨大成就，社会生产力得到了空前发展，人们的物质生活得到了极大丰富，战胜自然灾害的能力也越来越强。
中国30年的改革开放取得了巨大成功，基本经验在于中国遵循了经济增长“四色定理”。中国和世界发展历史充分证明，经济增长“四色定理”——和平稳定、开放结构、人力资本、结构增长是经济增长的充分必要条件，也是中国改革开放的基本经验。遵循“四色定理”，经济就发展，社会就进步。
改革开放三十年的经验教训
70多年前，美国总统罗斯福曾说，“在我国，唯一真正值得宝贵的，是自然资源和人民大众。”用这句话来来理解当前的中国也是恰如其分的。在过去30年的改革和发展中，如果说我们有什么真正没做好的，就是在自然资源、环境和劳动群众的权利和福利方面，索取的过多，给予的太少。具体来说，首先是环境代价太大，资源过度消耗。天下没有免费的午餐，经济发展是要有代价的，中国经济的持续快速增长，它对世界经济做出的巨大贡献，其代价就是中国资源与环境的严重损坏。
其次，贫富差距拉大，劳工权益受损。据中国社会科学院经济所赵人伟和李实领导的收入分配课题组在18年时间里所做的三次大范围收入分配调查结果显示，从1988年到2002年，无论是农村和城市的基尼系数，差距都在拉大。有关统计也表明，近30年来，内、外资企业年产值平均增长超过10%，而除垄断国企外的劳动者年工资增长率仅为1%－3%。这些情况都说明，劳动者的收入水平没有随着GDP的增长而同比增长。
再次，社会道德环境出现了让人忧心的状况。近年来，每年因信用缺失而增加的交易成本，据估算约占当年GDP的10%还多。经济和社会发展的道德基础如果出了问题，将会使一个社会和一个民族退化到人类文明的底线以下。
❺ 房地产市场调研报告
网络搜索一下嘛，到处都是，现在的学生真懒........