㈠ 郑州商业地产调查报告
5月26日~28日，东方今报社联手河南圆点市场咨询有限公司在首届铺王大会现场对投资者进行了郑州商业地产需求调查，调查共投放样本230份，收回样本为230份。最终确定有效样本为228份，问卷的有效率为99%，符合本次调查的有效性和代表性。
本期我们特把本次调查结果予以公布，希望通过对有明确投资意向的投资者进行的抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场的看法。
■投资者 具体需求分析
○商铺面积需求分析
调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的商铺面积为21～40平方米，需求面积在41～60平方米的比例占19%，需求面积为61～80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。
商铺面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少；而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于商铺的租赁和经营。从开发商的角度来讲，了解到投资者对商铺面积的真实需求，根据他们的需求推出面积适合的商铺，在商业地产的竞争中将处于有利地位。
○商铺接受最高总价分析
通过调查发现，投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%，在20万～30万元之间的为39%，投资者能够接受的总价为30万～40万元和41万～50万元的比例分别为10%和6%，在50万元以上的比例为16%。
通过对投资者能够接受的最高总价分析，可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。而开发商在进行项目开发和销售时，就要充分考虑到这一方面的因素，这样才能开发出适销对路的商铺，因此这方面的信息是不可或缺的。
■投资者 背景资料分析
○投资者实际年龄分析
通过调查发现，商铺投资者的年龄构成主要集中在31~40岁，所占比例为62%，其中36~40岁的比例为33%，31~35岁的比例为29%；41~45岁年龄段所占的比例是16%；25~30岁也有10%；46~55岁的比例合计为12%。
研究结果显示，31~40岁这一年龄层的人群是目前郑州市商业地产市场商铺投资的主力军，这部分人群社会经验丰富，具备较强的资金实力，在目前投资渠道较少而商铺投资前景看好的情况下自然被商铺投资吸引。在此也建议开发商将这一部分人作为重点目标客户群，研究他们的投资习惯、价值取向和具体的投资需求，这样才能获取最大的市场份额。
○受访者职业类别分析
调查结果显示，受访者主要集中的职业类别分别是自由职业者和个体商户，所占比例分别是28%和25%，企业中高级管理人员占的比例为13%，医生、教师、律师、科研人员等占的比例是12%，企业一般职员的比例为10%，公务员的比例为8%，另有4%的人从事的是其他职业。
○受访者家庭月收入分析
通过对受访者的家庭月收入调查显示，受访者的家庭月收入主要集中在3000~5000元，所占比例为44%，有19%的受访者的家庭月收入在3000元以下，有17%的受访者为5001~7000元，家庭月收入为7001~9000元的比例是10%，9000元以上的比例合计也有10%。
由于郑州是一个内陆城市，在全国范围内属于二线城市，经济发展水平不高，居民收入水平相对较低。虽然郑州的投资者投资商铺的意愿很强，但总的收入水平比起沿海发达地区还有很大差距，这对他们的投资能力和投资金额有一定的影响，因此也值得开发商注意。
■投资者选择意向分析
○购买商铺目的分析——商铺投资成为主旋律
调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。购买商铺自己经营的比例有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。而选择其他的比例仅为4%。
通过与河南圆点市场咨询有限公司2005年商业地产的调查数据对比分析发现，购买商铺自用的比例下降了5个百分点（2005年该项数据为43%），而购买商铺投资的比例上升了3个百分点，虽然上升幅度不大，但商业地产市场启动的迹象开始显现。商业地产凭借自身的优势，如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定等，正逐步被广大投资者接受和追捧。
○选择区域分析——首选中心区，关注其他区域
从商铺购买者对商铺所在区域的选择情况可以看出，中心区仍是商铺购买者的首选，所占比例为32%，中心区二七商圈的大上海·铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场·红场等，都对投资者产生了巨大的吸引力。商铺购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%，他们比较看重的是区域发展前景，郑州市对该区域发展的支持力度较大，是未来郑州市的经济商贸中心，因此提前布局错不了。而选择西区和北区的比例也分别有15%和13%，是因为这两个区域出现了几个大型的专业批发市场，如大厨房、元通纺织城、水岸花木城、郑州调味厨具商贸广场等，这些市场在郑州商业地产领域表现不俗，也受到投资者的追捧。商铺购买者选择南区的比例只有6%，这一区域的商业地产市场发展相对缓慢。
○选择商铺种类分析——商业街商铺和住宅底层商铺最受青睐
调查分析显示，购买者在商铺种类选择方面主要倾向于商业街商铺和住宅底层商铺，选择比例均为25%；专业市场商铺所占的比例为21%，说明购买者也很看好这类商铺；社区商铺的选择比例为15%，随着各个住宅社区居民的入住，社区商业逐渐得到发展，社区类型商铺也就被投资者考虑和选择了；百货商场、购物中心商铺由于受商场整体经营的影响较大，不可控因素较多，选择的比例为12%；而商务楼、写字楼商铺的选择比例仅为2%。
○选择商铺考虑因素分析——选择商铺首看位置地段
调查结果显示，投资者选择商铺时首先看的是位置地段，选择比例高达40%；其次是商铺的增值潜力和商铺周边环境，投资者选择的比例分别是19%和17%；投资者还考虑的因素主要有租售价格，商业氛围，商铺周边交通，开发商实力、信誉等。
一直以来，位置地段是商业地产中最重要的因素，开发商和投资者对此非常看重，在商圈中心的旺铺更是价值千金，一铺难求。主要原因在于商圈中心的土地和商铺的双重稀缺性，造成商铺的供应量较小，供求极不平衡，价格自然不菲了。
○购买目的与选择区域交叉分析——投资者看重区域发展潜力
通过对购买目的与选择区域的交叉分析发现，以投资为主要目的的商铺购买者，所选择的区域主要是东区、郑东新区和北区，选择比例分别为60%、75%和87.5%，而这些区域正是未来郑州市市区的主要发展方向，可见商铺投资者是非常理性的，他们比较看好这些区域，认为该区域的商铺有比较大的增值潜力。而以自用为主的购买者，所选择的区域主要是中心区和西区，所占比例分别是50%和71.4%。
㈡ 无锡商业地产发展分析报告-市场调研报告-市调报告
无锡商业地产发展分析报告-市场调研报告-市调报告
前 言
岁月无声，2004年即将逝去。这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。为把握无锡地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查，最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。
2005年旺销楼盘
这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。
这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。期盼在我们的共同努力下，揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章！
第一部分 无锡商业街概述
商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。
随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。
国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。统计数字显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。而商业地产的供应和需求却存在一定的错位，商业地产面临成本居高不下、经营模式落后等难题。
随着国内房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩，特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现。促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。
“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带；东距上海128公里；西距南京183公里；是我国著名的十大旅游城市之一。无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。
近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。 “三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。
随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。如：无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。
本次对无锡商业7个区域、11个商圈、46条商业街的全段或繁华地段进行了调查、统计和分析，调查数据截止时间2004年11月。
统计表的说明：
店铺总数：所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和；面积：指纯商铺的面积，不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业楼；权属关系：由于有的店无法得知，所以为估计值；租金：为抽样调查店铺的算术平均值；闲置率：为闲置店铺数除以调查的总店铺数，由于市场变化瞬息万千，闲置率只代表调查时的状况。
第二部分 数据汇总统计表
各商圈情况统计表
商圈
名称
店铺数
面积
（平米）
权属关系
（租赁百分比）
租金
(元/平米.年)
调查段闲置率
各行业楼层分布
CBD
商圈
793
10-500
96%
4100
空置26家，闲置率为3.3%。
一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；
三层以上：餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。
火车站商圈
16
20-400
98%
2600
零
一、 二层：服饰、食杂店；
三层及以上：服饰超市、商厦、酒楼。
五爱广场
商圈
201
10-1500
98%
2967
20家，10%
一层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；
二层：咖啡馆、网吧、茶馆。
三层及以上：广告公司、浴场、茶馆等。
南门商圈
869
10-600
98%
1032
54家，6.2%
商铺主要集中在一层；二层有一部分，主要经营酒楼、酒吧、网吧、装饰装潢等；三层以上很少，有酒店、浴场、足浴、休闲中心等。
北大街
商圈
345
10-500
98%
4073
空置35家，闲置率10.1%。
一、二层：餐饮、服饰、五金、副食品店、烟酒店、便利店等；
三层以上：广告公司、装饰装潢、医院、培训机构、专业护理及浴场等休闲娱乐场所。
丁村商圈
338
10-200
100%
980
5家，1.5%
一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；
三层以上：歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。
上马墩
商圈
174
10-260
99%
410
零
一层：餐饮、机械、五金、医药、日用百货等，约占93%；
二、三层有：浴场、足浴、房产、按摩院，以及酒楼、饭店、火锅店等。
山北商圈
480
8-350
99%
436
空置15家，闲置率3.1%。
一层：餐饮、服饰、副食品、装饰装潢、日用百货等，约占94.5%；
二层：餐饮、棋牌室、娱乐厅、美容美发、网吧；
三层：歌舞厅、浴室。
三层以上：有1家宾馆，为4层。
河埒口
商圈
860
8-500
98%
1125
空置104家，闲置率12.1%。
一层：餐饮、服饰、副食品、医疗保健、美容美发等；
二层：网吧、图文社、装潢装饰公司等；
三层以上：棋牌等。
中桥商圈
222
20-800
97%
500
空置8家，闲置率3.6%。
一层：餐饮、服饰、装饰装潢、机电五金、美容美发、药店等；
二层：餐饮、美容美发、舞厅、茶吧、棋牌、网吧、浴场；
三层以上：酒店、火锅城、歌舞厅、网吧、汽车销售、公司办事处等。
新区
56
20-500
39%
1075
零
一、二层：餐饮、机电、通讯、美容美发、药店等；
三层以上：饭店、银行机构、公司机构、休闲中心等。
所有被
调查商圈
4354
8-1500
97.5%
1754
267家，6.1%
一层主要有：餐饮、服饰、副食品、日用百货、金融、证券、机械五金、汽车业、美容美发、药店、烟酒店等；
二、三层主要有：茶楼、咖啡馆、歌城、网吧、浴场、健身馆等休闲娱乐场所及少量的酒楼、火锅城等餐饮类店铺；
三层以上主要有：装饰装潢公司、广告公司、事务所、诊所、公司办事处，以及少量休闲美食和休闲娱乐场所等。
各商业街情况统计表
㈢ 谁有商业地产可行性研究报告
靖边职教中心修建
综合办公楼、教师公寓楼的可行性报告
一、项目背景
1、项目名称
综合办公楼、教师公寓楼。
2、学校概况
靖边职教中心是陕西省重点中等职业学校，学校位于县城长庆路北端西侧，占地400亩（其中校园占地150亩，农林示范园占地200亩），建筑面积3.4万平方米，总投资达3200万元。学校现有教职工171人，在校生3400多人，开设有化工工艺（省示范专业）、化工机械（省示范专业）、化工分析、机械加工、计算机、幼儿教育等18个专业，58个教学班，目前已建成数控实训等实验实训室20个，多媒教室16个，教学设备基本实现了现代化。
3、可行性报告的依据
按照国务院发展职业教育的规划，到十一.五期间，我国职业教育和普通高中教育人数比例要达到1：1。这对于缓解就业、发展我国经济都具有指导性的意义。在最近制定的《国家中长期教育改革发展规划纲要》中进一步提出：要进一步扩大职业教育办学规模，提高职业中学办学质量，在职业教育管理水平、基础建设、资金投入上要予以政策倾斜。靖边县政府针对国务院有关规定和建设教育强县的要求，综合靖边县经济发展需求和职业教育发展的基本状况，对我校的发展已经提供了必要的支持，并逐步扩大资金投入。为此，根据到十一.五期间，我校在校生人数将达到5000人的实际情况，我校特申报综合办公楼、教师公寓楼建设项目。
4、项目提出的理由和过程
靖边职教中心在上级政府和有关部门的关心支持下，通过几期工程建设，学校面貌焕然一新，办学条件不断改善。但从目前学校整个基础设施建设和办学条件来看，还存在很多困难和问题。主要是教师办公条件差，老师与学生住宿紧张。
我校现有教职工171人，住校教师多达130人。随着办学规模不断扩大，2009年住校教师将达到150人。目前，学校有一栋教师宿舍楼（单间），仅能容纳60名教师住宿，还将有70多名教师拥挤到学生的公寓楼办公楼上住宿。由于校舍不足，给我校教师工作和学校管理带来了许多困难。
我校在校学生人数3400多人，有学生公寓4栋，由于离县城较远，交通不便，加之大多数学生都是农村孩子，大多数学生都住校。按每栋楼上只能容纳住校生700人计算，现有的公寓根本不能解决学生住宿问题。
综上所述，办公资源远远不能满足办学需求和学校的发展，不能够解决目前存在的问题，严重制约了学校的发展。
二、需求分析与建设规模
（一）、需求分析
根据办学需求和学校的发展，到2009年至2012年在校生人数将增加到5000人。针对教师住宿、办公条件差，学生住宿紧张等问题，拟建成综合办公楼1栋，教师公寓楼3栋，这样方能满足学校发展需求。
（二）、建设规模
1、拟在校园北边修建综合办公楼1栋，全框架共4层，建筑面积为4000平方米，总投资460万元。
2、拟在南校区建成教师公寓楼3栋，全框架每栋11层，建筑面积19200平方米（每栋6400平方米），投资2880万元，全部由教师投资建设。
由于办公条件差，在校生人数不断增加，在校教师人数的不断增多，必须争取措施加快建设，满足教学与管理要求，促使我校尽快走上规模化道路。为我县经济发展，教育繁荣注入新的活力，也是国家拉动内需，大力发展职业教育的必然要求。
三、建设用途
综合办公大楼建成后，可满足各处室及其教研组的办公需求，使办公条件规模化，便于各部门之间的协调和学校的有效管理。教师公寓建设完成后，有利于教师更加安心工作，有效管理学生，为学校发展尽心尽力，更好实现职业教育的发展和我县建设教育强县的要求。另外，现有的教师公寓楼可容纳学生480多人，可以有效缓解学生住宿问题。
四、论证结论
这两个项目系教育工程，对职业教育的发展具有重大的现实意义。因此，该建设项目是可行的。
靖边县职教中心
2009年3月4日
㈣ 刚进入一家房地产公司，老板让写商业住房的市调报告，哪位能帮一下我
房地产市场调研的重要性
文字和表格结合~ 把下面需要你去了解的东西表示出来，可以加一点个人的观点但一定要少！
市场调研的内容
1．地段（地点、交通、环境等）
2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）
3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）
4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）
5．面积与户型（面积与户型配比情况）
6． 周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）
7． 价格（起价、均价、最高价）
8． 推广策略（现场促销方式、广告推广方式）
9． 销售情况（销售率等）
10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）
11．客户群体（客户群体分布情况）
12．楼盘优、劣势等
四、调研方法
1．网络调查法
通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。
2．电话调查法
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。
3．亲临现场调查法
亲临现场调查法可采用以下几种方法：
1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。
2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。
3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。
㈤ 房地产项目(住宅和商业均可)的可行性研究报告的PPT
已经发送，请查收，有疑问找我
㈥ 上海商业地产系列研究报告
这些年,商业地产的话题突然热门起来,不光投资商,开发商,经营商热衷于商业地产,就是一般消费者有点闲钱想搞点投资的,也开始关注商业地产,当然,媒体,舆论,专家学者也少不了关心.
但是,有关商业地产的系统研究却见得不多,本人试图利用这个平台,抽暇陆续作个系列探讨,以求教于各位同仁.
上海商业地产系列研究报告
一、引言
进入本世纪以来，商业地产开发迅速在全国形成高潮。根据国家统计局提供的数据，2001年以后，我国商业地产投资额年均增长率达到33％，超出住宅投资增长率6个百分点。2004年全国商业地产投资额达到1723亿元，同比增长32.35％，2005年全国商业地产投资额超过2000亿元，同比增长16%。2006年1－7月全国商业地产投资额为1126.7亿元，同比增长15.6%。可见即使在宏观调控的背景下，商业地产依然保持着较高的增长势头。
随着商业地产的迅猛发展，社会各界对其的关注也与日俱增。不光是投资商、开发商、房产商、经营商、海外基金，乃至政府部门、管理机构、行业协会、研究单位以及新闻媒体，都对商业地产表现了浓厚的兴趣。
商业地产从全国范围来说，似乎热起来没几年，但已对我国经济产生了重大影响，并正在影响着社会的其他层面。更加不容忽视的是：和以往我国经济生活中反复发生的一哄而上而导致弊病立现的情况一样，商业地产在快速发展中也暴露出了不少问题。为了更好地推进我国商业地产的规范化发展，避免使其误入歧途，同时创造出更大的社会综合价值，有必要对商业地产的基本特点、发展轨迹及其下一步的投资效应和投资方向作一系统认真的分析。
二、商业地产的概念
1、商业地产的定义
商业地产的概念是在最近这几年风行全国的，理论上对其没有统一的定义，国外通常有狭义和广义之说，前者在英文里叫做“retail real estate”，意指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、商业步行街以及社区商业等等；后者则除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产，英文名称叫做“commercial real estate”或“commercial property”。
据此我们给出的广义商业地产的定义是：用于商业经营和商务运营并具有投资价值的不动产，同时拥有地产、商业与投资的三重专业特性，三重特性既各具特点，又相互牵连，既各自独立又相互作用，环环相扣，系统性很强。
2、商业地产的形态
商业地产形态依据商业经营的业态而呈多样化，规模也有大有小。小的有沿街商铺、便利店、专卖店、社区商业网点等，只有十几平方米或百来平方米；规模大的商业房地产如Shopping Mall，可以达到几十万平方米，位于广东东莞新建的号称最大的华南MALL达到89万平方米，偌大的建筑体系内，包容有百货店、主题商厦、娱乐中心、美食城、大卖场、商业步行街、银行、宾馆、商务楼以及过山车等多种功能结构组合起来的经营业态，这种复合型的超级商业中心是目前世界风行的大型商业地产顶级形态，国内目前还处在初级摸索和尝试经营阶段。还比如大型专业市场，义乌的小商品城、绍兴的轻纺城、上海新创建的口岸商贸平台五角世贸商城以及无锡最近落成的130万平方米的纺织服装城，都属于一种颇具中国经营特色的大型商业地产项目。
3、商业地产的特征
就商业地产的内涵进行分析，它具有丰富的表现特征：
（1）主体的多元化
商业地产的拥有主体可以是单一拥有，但更多的是多元拥有，其拥有主体包括开发商、
投资商、经营商和物业管理者。多元主体形成一个有机整体，各个主体是系统化运行中功能各异的连环，必须做到每个环节都细致、缜密、连接才能保证整个链条完整和有序。
（2）组合层次上的多元化
其一是项目行业组合的多元化。任何一个商业地产项目包含了“商业”＋“地产”两个
概念，这并非是两种经济形态的简单相加，而是“抽象”与“具体”的哲学组合，是两种经济运营方式的有机融合，其释放的效应应该是1＋1＞2，通过具体的社会化分工和专业化运作，获取叠加的组合利润。
其二是项目运作过程中权益组合的多元化。商业地产项目在开发运作的系列链环中，有开发商权益、投资者权益、经营商权益，后期管理者权益。这些不同利益主体的权益在经济和法律层面上都将得到保障。
其三是与权益相关的不同主体的利润取向的多元化。具体地讲，开发商通过项目开发提取开发投资利润，所有者通过出租商用物业赢得租赁利润，经营者通过各种业态营运赚取经营利润，而物业管理者则以后期物业管理及多种经营活动取得管理利润。
（3）赢利模式的多元化。
1）只售不租。通过让渡商业地产产权，短期回收投资。
2）只租不售。开发商拥有产权，租赁经营，通过收取租金或提取扣率赢得利润。
3）租售并举。部分出租，部分出售，或以租代售，售后回租。
4）自行经营。同时赚取投资开发利润和商业经营利润。
5）与商家联营。以商业地产为股本，寻找合适经营商，成立商业经营公司，合作经营。
或以租赁的方式共同承租商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三个部分。
6）运用商用物业进行股权互换、购并重组等资本运作。
㈦ 商业贷款可以转成公积金贷款吗
商业贷款是可以转公积金贷款的，但要满足以下条件：
1、借款人在公积金贷款申版请地工作申请贷权款时公积金处于正常缴存状态；
2、申请人或共同申请人所在单位按规定为借款人缴存住房公积金满个月含个月以上；
3、申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力；
4、申请人同意提供认可的贷款保证方式；
5、申请人及共同申请人含配偶除申请转公积金的贷款外没有尚未还清的贷款或其他债务；
6、商业贷款转公积金贷款涉及的《房屋权证》或《房屋预告登记证明》已办出并能办理抵押登记手续；
7、商业贷款正常还款年含年以上且无逾期还款记录；
8、组合贷款不能申请商业贷款转公积金贷款；
9、商业贷款转公积金贷款只能申请纯公积金贷款。
㈧ 做商业地产项目可行性研究报告的毕业设计，怎么做呀 先做什么再做什么要查哪些资料要不要现场考察
要现场考察，拍复一些地制块及周边情况的照片。例如：地块周边临一个东西走向双向4车道的区域主要道路（分析地块的时候：在交通通达性方面要有）；还有看看地块附近有哪些住宅小区，消费能力如何。可以过去问问小区的人需要什么样的生活功能配套（市调）。
1. 通过网络地图研究一下地块的位置，属性周边道路
2. 准备好问题，去现场考察（顺便问问周边的人的需求）
3. 地块分析
4. 区域分析
5. 开发条件
6. 开发目标
然后引出你的方案一、方案二