上海房地产市场调查PPT

❶ 房地产代理公司简介ppt

网上看到的，不知道是否有用。

《房地产管理资料大全》 <a href="http://www.71peixun.com/wendang/wendang6.htm" target="_blank">http://www.71peixun.com/wendang/wendang6.htm</a>

目录1 房地产财务税收

大型企业财务表格（xls）表格档！企业各类财务会计表格！
建筑业税务知识介绍(doc 13)
房地产企业会计制度（DOC 46）
房地产企业纳税筹划和财务运作（PPT 110）
房地产企业财务部的项目管理(doc 9)
房地产投资中财务杠杆分析
房地产财务制度：房地产开发企业会计制度(doc 49)
某商业大厦房地产项目财务评价 (DOC 15)
财务培训-税务基础知识(doc 130)财会必看!强力推荐!!

目录2 房地产策划方案

“碧云阁·都市华庭”企划案(doc 15)
万国商贸城销售执行方案(DOC 11)
万盛策划全案(DOC 87)
万科金色家园内部认购及开盘计划方案(doc 12)
上海别墅策划全案（doc 30）
上海新家坡园景苑营销策划方案(DOC 10)
世纪花园项目推广方案(DOC 10)
世联策划报告(doc 32)
世联策划报告(DOC 50)
世贸国际公寓营销策划方案(doc 13)
东方半岛花园广告宣传策划书（doc 15)
东润枫景整体广告策划方案(PPT 248)
个划方案-房地产策划全攻略-某大厦案例(3个doc文件)
中×村理想国际大厦策划报告（doc 43）
临安青城·山语间别墅策划报告(doc 15)
全案策划模式解构（中城置地）(DOC 15)
关于在凤凰城开发商业房地产暨物流中心的方案(DOC 11)
关于房地产方面的资料--房产全程策划解码(doc 37)
凤凰城销售推广(doc 16)--首倡花园洋房新潮流
别克轿车2004整合推广方案(ppt 58)
别墅炒作媒体联动方案(PPT 24)
别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅(DOC 19)
北京中关村文化广场策划报告(doc 48)房地产企划
北辰绿色家园——拂林园推广方案(PPT 64)
博思堂风格的通路策划(PPT 17)
台湾村楼书文案(DOC 14)
合生创展集团翡翠海岸2000年媒介策划(ppt 62)
含谷别墅专案策划方案初案(doc 9)
唐朝碧阁品牌战略策划全案报告书（DOC 41）
商业用房整体策划(DOC 15)
地产全程策划服务手册(DOC 21)
地王金家墩项目策划简案(DOC 10)
大盘,深圳知名代理公司提案,锦绣江南报告（PPT 33）
天正集团网站方案书(电子商务)
天津珠江帝景温泉度假村经营方案(DOC 45)
宝树建材网站方案(DOC 22)
广州光大花园市场推广方案(doc 14)
开盘策划总案(DOC 12)
恒生大厦策划实施报告(3个doc)
成都市五块石商业地产(DOC 24)
成都远大华阳项目策划报告(DOC 99)
战略管理：XX房产XX学院项目战略策划方案（doc 18）
房地产企划方案：美林海岸花园（ppt 37）
房地产促销策划(多个DOC )
房地产全案(doc 24)
房地产全程策划方案的撰写(DOC 27)
房地产全程策划方案的撰写（DOC 24）
房地产全程策划理论模式(DOC 7)
房地产市场：北京三里屯市场推广方案(ppt 75)
房地产广播广告投放通用专案（PPT 11）
房地产广播广告通用提案(PPT 11)
房地产提案文本(DOC 17)
房地产楼盘上市推广策划方案 (PPT 67)
房地产楼盘文案全集(多个DOC)
房地产策划模式比较及全程策划
房地产策划模式比较及全程策划内涵（电子书）
房地产策划的5个阶段(doc 10)
房地产类-SAP的房地产解决方案(pdf 11)英文版!
房地产类-××房地产经纪有限公司项目策划报告(doc 29)
房地产类-“在水一方”企划草案(doc 33)
房地产类-地方企划书（doc 42)
房地产类-大型房地产网站方案(doc 52)
房地产类-明都苑房产企划案(doc 10)
房地产类-重庆安特花园策划报告(doc 30)
房地产类-重庆颐天廓商业用房整体策划(doc 14)
房地产类：全林国际广场策划书(doc 92)内含多个doc！
房地产类：全程策划方案（doc 24）
房地产类：广州市中心某楼盘整合策划方案（ppt 67）
房地产类：永润大厦策略提案（ppt 46）
房地产类：深圳知名代理公司提案（ppt 33）
房地产类：紫薇山庄定制化方案全案策划(doc 21)
房地产：中国无线房产解决方案(doc 24 )
房地产：渡假村项目实施方案(doc 8)
新光地产品牌提案(ppt 80)
方天丽景花园策划报告(DOC 56)
星河国际花园开盘方案(PPT 12)
普利海辰大厦营销策划方案(DOC 12)
朝阳星苑策划书(doc 19)
未来假日花园策划全案集（3个doc）
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案（doc 30)
某大厦前期策划提案报告(doc 12)
某项目策划全案(DOC 27)
柳林大厦推广方案(DOC 31)
梦泽园开盘策划实施方案(DOC 13)
楼盘项目推广执行方案书(doc 22)
横岗时代广场商铺推广方案(ppt 26)
毕格蓝德－房地产提案通稿(ppt 13)
水景住宅策划示例(DOC 14)
永润大厦策略提案（PPT 14）
永清庭园交房活动策划方案(3个doc）
河北邯郸稽山房地产邯郸商业项目初步策划思路及建议(DOC 26)
深圳万科----地产项目全程策划流程(DOC 7)
深圳外销项目经典策划报告一（DOC 80）
深圳外销项目经典策划报告二（DOC 20）
深圳香蜜湖熙园提案(PPT 169)
湖塘“水漾年华”策划报告(DOC 31)
珠江国际新城整合策划(doc 14)
珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案(PPT 25)
珠海城市整体大策划(doc 18)
碧桂园影视策划提案（形象）(PPT 12)
碧翠山庄行销策划书(DOC 25)
置业集团组织机构调整方案(PPT 36)
美林香槟小镇楼书文案完全版 （DOC 19）
老西门新苑企划报告(doc 12)
花园城中心广告整合推广方案（PPT 16）
虎门荔林华庭策划方案(doc 36)
西安房地产市场研究方案(doc 7)
西山美居别墅策划报告（DOC 17）
贵阳恒生大厦策划全案(DOC 74)
越高房地产：logo设计提案（ppt 9)---创意欣赏！
迎宾花园广告创意基础文案(doc 8)
远洋明珠2003年广告推广策划方案（PPT 52）
部分楼市案名及主题语(DOC 8)
酒店式公寓初步方案 (DOC 21)
重庆AAA商业用房整体策划（PDF 14）
重庆南方集团永川南方花园策划(DOC 14)
金厦集团地产策划(DOC 13)
金地格林小镇文案(26个DOC )
长城康桥楼书文案(DOC 14)
静安信业广场项目策划报告(DOC 68)
项目策划报告(doc 14)

目录3 房地产管理制度及表格

××施工监理招标示范文件一(doc 20)
××施工监理招标示范文件二(doc 16)
企业管理：房地产集团公司全表格10（多个pdf）
企业管理：房地产集团公司全表格1（多个pdf）
企业管理：房地产集团公司全表格2（多个pdf）
企业管理：房地产集团公司全表格3（多个pdf）
企业管理：房地产集团公司全表格4（多个pdf）
企业管理：房地产集团公司全表格5（多个pdf）
企业管理：房地产集团公司全表格6（多个pdf）
企业管理：房地产集团公司全表格7（多个pdf）
企业管理：房地产集团公司全表格8（多个pdf）
企业管理：房地产集团公司全表格9（多个pdf）
决策类型与程序(PPT 77)
北京××房地产开发有限公司制度汇编(doc 120)重磅推荐!!
大型房地产公司岗位职责（多个pdf）
大型房地产公司组织设计规程（多个pdf）
建筑单位安全生产责任制(多个DOC )
建设工程法律制度(DOC 125)
建设项目的风险管理：理论与应用(PPT 32)
房地产制度管理(ppt doc 2个文档）
房地产管理制度(DOC 12)
房地产管理制度-建设工程监理规范(pdf 54)
房地产管理手册大全 (doc 204) 组织-制度-考核--从事房地产的朋友必不少!
房地产营销用表（22个doc）表格档！
房地产项目开发费用一览表(doc 9)表格档！
某房地产开发公司管理制度(DOC 25)
洁净室施工及验收规范(doc 55)
监理工作流程图（54个doc）--监理总程序
管理制度：《房地产基本制度与政策》附录法规汇编（doc 85)
美洋房地产操作流程及细则(DOC 10)

目录4 房地产规划

中国中小城市商业地产规划(doc 49)
住宅建筑的风水规划(DOC 18)
商业街地产项目的规划设计(DOC 9)
城市总体规划统一技术措施（一）(DOC 45)
城市总体规划统一技术措施（二）(DOC 22)
城市总体规划统一技术措施（四）(DOC 21)
城市新区规划战略环境评价指标体系研究(DOC 42)
城市经济，城市规划和房地产市场(ppt 51)
城市规划设计统一技术措施汇编(DOC 108)
建筑基础常识(ppt 24)--城市居住区规划设计规范
成都清源房屋开发有限公司人力资源规划(doc 20)
房地产--城市经济规划和房地产市场(ppt 51)
房地产类-住宅建筑的风水规划(doc 16)
温州市域城镇体系规划基础资料汇编(DOC 110)
港丰大厦竞标方案.(doc 82)
西藏电力公司MIS建设规划方案(DOC 47)
青岛市城市规划文本1995-2010(PDF 31)

目录5 房地产经典案例

“双牛大厦”整体策划案(doc 13)
“狮城百丽庄园”项目策划案（doc 88）
中城置地(doc 6个文档）
中海康城整体策划案(doc 29)--星海知音人家整体策划案
北京双花园策划案例（doc 19）
四川成都龙泉项目策划案(DOC 14)
圣象地板整体策划案（doc 26）
大千名城营销策划案（doc 87）
天之韵策划案(doc 14)

………………

❷ 房地产市场调研报告怎么写

市场调研报告格式范文，下面就来给大家详细介绍：
市场调研报告兆坦可以分为三个部分来描写，首先可以描写调研的目的，第二个可以描写调研的主要内容有哪些，第三个可以描写调研的结果。
市场调研报告格式范文篇一：
一、市场调查报告的格式一般由:标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。
(一)标题
标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。
关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如<关于哈尔滨市家电市场调查报告>。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:<消费者眼中的<海峡都市报>_<海峡都市报>读者群研究报告>。
(二)目录
如果调研报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如;
目录
1、调查设计与组织实施
2、调查对象构成情况简介
3、调查的主要统计结果简介
4、综合分析
5、数据资料汇总表
6、附录
(三)概述
概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容:
第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。
第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。
第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。
(四)正文
正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市仔橘场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。
(五)结论与建议
结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。
(六)附件
附件是指调研报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。
二、市场调研报告的内容
市场调查报告的主要内容有;
第一，说明调查目的及所要解决的问题。
第二，介绍市场背景资料。
第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。
第四，调研数据及其分析。
第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。
第六，论证所提观点的基本理由。
第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。
第八，预测可能遇到的风险、对策。


市场调研报告格式范文篇二:
定量项目
1、问卷设计
美意天辰根据多年的实践经验，制定了专业的问卷设计模版，保证了研究人员设计的全面性和实际操作性。
另一方面美意天辰公司研究人员根据研究目的和内容调整调查提纲或问卷，提纲或问卷提交给客户修改或共同讨论，并进行多个试访，由美意天辰公司研究人员修改问卷客户最后确认。
2、项目培训
平时在接受任何项目之前，所有的访问员都必须接受严格而深入的基础培训，目的是使他们了解取样方法的原则和重要性，调研运作方法，访问技巧，包括提问和追问的技巧。我们将要求访问员模拟访问并提出指导直到满意为止。
针对每一个具体的项目，访问员都会就问卷及该项目的特别要求得到详细的培训，并安排试访。
项目培训、试访和试访总结将保证每一个访问员对问卷有同样的理解并学习必要的访问族戚桐技巧。
3、试访及访问控制
在项目正式开展前做10个以上的试访，以保证访问员熟悉问卷流程。
访问员将严格按照督导的要求进行访问，如果是新的访问员督导将陪访1户。
客户可陪同访问员实地入户访问或来观察街访。
在每个访问员结束个访问后，督导将召集所有人进行访问总结。
在每天访问完，督导会统计项目进度，如客户要求我们可每天提供项目进度报告。通常我们半个星期提供一次，项目进度报告包括我们接触的人数和成功的访问，或者是细分到某个类型的人数(根据客户要求来定)。
4、问卷审核
项目督导有责任对以完成的问卷进行100%阅卷和审核，以确保访问员对问卷理解没有问题，如果有问题将随时进行补充访问和更正。
另外，美意天辰公司有独立于访问之外的质量督察部门负责问卷审核工作。40%问卷的所有问题都将被再次审查过，其中20%的实地复核，20%的电话复核，以保证问题的完整性和问卷质量。如果这40%的问卷有值得怀疑的地方，我们将加大抽查比例。如果发现某个访问员质量有问题，我们会将其问卷作废，由其他访问员补回等量的访问，确由此造成的损失由美意天辰公司承担。访问员有严重作弊行为，将会被公司开除。
5、编码与数据分析
30%-50%的问卷的开放性将被用来编制码表。所有的码都将被编码督导二次审核，以保证开放问题的正确性。
审核完的问卷将会被及时移交给数据处理部门。美意天辰公司有专门的数据软件将数据进行两次录入以保证录入数据的正确性。数据还会进行进一步的清理以保证其逻辑性和一致性。发现有问题的答案，数据部的同事会将问卷找出退回访问部督导进行回访。
6、保密原则
美意天辰公司将会对客户所有资料保密。在未经过客户允许的前提下，绝不会将项目有关信息透露给第三方。
定性项目—座谈会为例
1、研究设计准备
根据客户的行业特点，选择合适的有经验的座谈会主持人。
座谈会大纲/及流程的研究设计，并交由客户讨论。
2、项目的执行准备
与项目负责人确认被访者条件/分组/特殊配额/场次/时间/其他项目要求等。
约人控制:8人的标准会应预约至10-12人，同一访问员的约人数不应超过1个。
在会前2-3天有项目督导亲自派发邀请信，并检查所有设备是否正常运转。
会议记录员的筛选及确认及培训。
3、会议现场
调试设备、会场布置。
被访者到会后再甄别，选出8位最合适者正式开会。
被访者进入会场后，将被访者背景资料填好交给客户、主持人、及记录员。
确保记录/翻译/录音录像(换带)工作。
会后发礼品，致谢，会场清理。
4、会后工作
整理录音/会议记录/其他资料，送交客户。
所有资料归档
美意天辰公司针对营销管理的每一个步骤都拥有完善的市场研究模型。这些模型能最大程度地解决客户所面临的决策问题，并为美意天辰的研究人员提供了完整全面的研究模版。
美意天辰的研究人员认为
1、研究人员首先要评估客户在做出某项决策时的信息需求。
2、研究人员必须提供客观的可直接供决策使用的信息。
3、研究人员必须根据信息所反映的情况，与客户一道定义出相关问题的决策。
4、研究人员还必须与客户一道致力于决策的最终贯彻执行。
美意天辰——更多的增值服务
总之，我公司愿以自己精深的专业知识、良好的行业信誉以及“用心为客户服务”的经营理念，为信赖我们的客户提供超值的服务，与陪伴我们成长的客户一道共创新的辉煌。


市场调研报告格式范文篇三:
<2014年开采水泥市场调研报告>以严谨的内容、翔实的数据、直观的图表帮助您准确把握开采水泥产品区域消费细分市场、正确制定企业竞争战略和投资策略。
本报告整合了多家权威机构的数据资源和专家资源，从众多数据中提炼出了精当、真正有价值的情报，并结合了产品所处的环境，从理论到实践、宏观与微观等多个角度进行研究分析，其结论和观点力求达到前瞻性、实用性和可行性的统一。我们的主要数据来源于国家统计局、国家信息中心、海关总署、相关行业协会等业内权威专业研究机构以及我中心的实地调研。
这是君略产业研究院经过市场调研和数据采集后，由专家小组历时一年时间精心制作而成。它是业内企业、相关投资公司及zhèngfǔ部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值!
目录
第一章开采水泥行业概况
第一节行业介绍
第二节产品发展历程
第三节当前产业政策
第四节开采水泥所处产业生命周期
第五节开采水泥行业市场竞争程度
第二章开采水泥产品生产调查
第一节国内产量统计
一、产品构成
二、产量统计数据
第二节地域产出结构
第三节企业市场集中度
第四节产品生产成本
第五节近期开采水泥项目投资建设情况
第三章开采水泥产品消费调查
第一节产品消费量调查
第二节开采水泥产品价格调查
第三节消费群体调查
一、消费群体构成
二、不同群体消费特点
三、下游消费市场需求规模调查
第四节消费区域市场调研
第五节品牌满意度调查
一、品牌结构
二、品牌地域性差异调查
三、品牌满意度
第六节渠道调查
一、销售渠道分析(紧密、松散、主渠道等)
二、消费场所构成
第四章开采水泥产品进出口市场调研
第一节进口市场
一、进口产品结构
二、进口地域格局
三、进口量与金额统计
第二节开采水泥产品出口市场
一、出口产品结构
二、出口地域格局
三、出口量与金额统计
第三节开采水泥产品进出口政策
一、贸易政策(倾销与反倾销)
二、关税政策(优惠或者限制)
第五章典型企业与品牌调查
第一节企业一
一、企业简介
二、产品构成
三、产销量统计
四、近期发展规划
五、产品投放区域格局
第二节企业二
一、企业简介
二、产品构成
三、产销量统计
四、近期发展规划
五、产品投放区域格局
第三节企业三
一、企业简介
二、产品构成
三、产销量统计
四、近期发展规划
五、产品投放区域格局
??
第六章重点城市消费调查
第一节城市一
一、产品品牌结构
二、消费群体构成
三、消费渠道构成
四、价格变化趋势
五、产品满意度调查
第二节城市二
一、产品品牌结构
二、消费群体构成
三、消费渠道构成
四、价格变化趋势
五、产品满意度调查
第三节城市三
一、产品品牌结构
二、消费群体构成
三、消费渠道构成
四、价格变化趋势
五、产品满意度调查
第四节城市四
一、产品品牌结构
二、消费群体构成
三、消费渠道构成
四、价格变化趋势
五、产品满意度调查
??
第七章细分市场调研
第一节细分市场一
一、产品应用特点
二、市场容量
三、消费模式
四、发展趋势
第二节细分市场二
一、产品应用特点
二、市场容量
三、消费模式
四、发展趋势
第二节细分市场三
一、产品应用特点
二、市场容量
三、消费模式
四、发展趋势
??
第八章开采水泥市场上下游市场调研
第一节原材料市场
一、开采水泥上游原材料构成
二、国内产销量
三、原材料价格走势
四、主要供应企业供应量
五、产业政策
第二节消费市场
一、开采水泥消费市场构成
二、开采水泥消费市场结构变化趋势
三、开采水泥下游市场相关政策
四、主要消费群体(企业)消费量
第三节产业链运行分析
一、开采水泥产业环境分析
二、上下游关联度分析
第四节开采水泥产业发展前景预测
第九章华经纵横独家结论及策略建议
第一节主要结论及观点
第二节独家策略建议
一、宏观行业角度
二、微观企业角度
以上就是小编今天的分享了，希望可以帮助到大家。

❸ 房地产项目的市场调研报告

房地产项目的市场调研报告

地产项目的市场调研报告怎么写？下面是我整理的地产项目的市场调研报告，希望对你有所帮助！

篇一：地产项目市场调研报告

名称××公司××房地产项目市场调研报告大纲受控状态

编号

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的

从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

（一）调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

（二）调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

（一）××市的宏观环境

1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）

①国内生产总值（GDP）。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

2.城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势（未来三年的发展趋势）。

（二）去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

（三）今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

（四）今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况

1.××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

（略）

2.项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

3.项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

4.项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

（八）综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

2.滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

（十）调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

编制日期审核日期批准日期

修改标记修改处数修改日期

篇二：地产项目市场调研报告

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。20xx年市《政府的工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的`“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

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❹ 房地产市场调研需要注意的问题都有哪些

前期主要有项目可行行调研

（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）

中期主要是项目定位方面牵扯的调研

（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）

后期主要是项目推广的调研

房地产市场调研和策划

房地产调研是项目策划和决策的基础，

一房地产的市场调研

房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。

一、点——单个楼盘

对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。

单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：

第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街??等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。

第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度??等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的???，从而评估楼盘的资信度。

第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。

第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。

第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行??，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征??，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。

二、线和面——区域市场

对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。

区域分析

区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。

区域产品

区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。

需求特征

需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好??，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。

区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况??，

由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。

三、体——宏观环境

对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体

(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。

政治社会

政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。

经济因素

经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄??等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。

行政法规

行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。

国际状况

国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。

总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。

❺ 上海房地产市场分析报告

2007年上海房地产市场分析报告

李战军

如何充分把握2006年上海房地产市场在宏观调控背景下的市场特征和存在问题，正确判断2007年上海市房地产市场的发展趋势，是上海房地产管理部门、业界机构和市民普遍关心的热点问题。
但是传统性的和技术性的分析方法，目前只能起到统一认识、把握方向的辅助性作用，难以得出符合实际的结论。这是因为中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。
从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，每到年末年初各种对房地产市场的判断预测，与后来的实际发展都存在着较大的差异，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。2006年下半年有上海易居房地产研究院、上海市房地产交易中心和上海市房地产信息中心等单位共同参与的一项课题研究中，所建立的多种数学模型对上海历史上的房地产平稳发展期的市场验证都是相对准确的，而对于政策多发期的市场验证都是存在着较大的误差值。从技术层面反映力求接近房地产真实的数学模型，对政策多发期的市场预判难以准确描绘。
鉴于上述认识，对于如何认识2007年上海房地产市场走势，我们按照业已存在的房地产市场作用传导链从上游往下游逐层次展开分析。

一、政治宏观层面
从1978年改革开发起始，长期主导我国政治方向和社会经济发展的“阶级斗争理论”被丢弃，一大批充满阶级斗争理念和热衷内部斗争的“阶级斗争干部”逐步退出历史舞台，完成了新中国成立后的第二次国家指导思想和干部队伍的大转换（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革开放为手段，以经济工作为中心，以实现现代化为目标，谱写了中国发展主旋律。在这个过程中，信奉“发展就是硬道理”的理念成就了现在的一大批“GDP干部”，中国的各级政府形成经济发展和城市开发的“建设型政府”。
进入本世纪以后，中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承认，中国确实富强起来了，中国老百姓也确实富裕起来了。但中国也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾，党和政府中的腐败存在着体制性蔓延扩散的趋势，人们对改革和发展的认识甚至出现了尖锐的分歧和对立。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化。
上海的房地产理论界人士2006年提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。说到底中国的各级政府更要转型，要由建设型政府转为服务型政府，政府的干部也要由“GDP干部”转为“服务型干部”。
上海社会保障资金案件揭露，最终导致上海市市委主要领导人和一批涉案干部被立案审查，形成了三十年以来上海政治高层的最大震动。党中央对社保案的处置，对上海社会稳定和经济发展绝对是一件好事，对上海贯彻中央关于房地产调控的各项政策也会更加有利。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。

二、经济政策层面
任何经济政策都是针对现实经济活动中发生的问题和经济发展方向提出的。那么我国经济领域存在哪些问题呢？我们的经济政策又将发生一些什么变化呢？

1、加快推进经济增长方式和政府职能转型
在党的“十六大”要求全国全面建设社会主义小康社会背景下，东部要求率先基本实现现代化，西部要求进行大开发，东北要求振兴，中部要求崛起；在我国高速工业化和城市化过程中，农村要求进行社会主义新农村建设；继以深圳特区为代表的珠三角、以浦东开发为代表的长三角的改革、开发和发展之后，又提出以天津滨海为代表的环渤海区域改革开发和发展的国家战略布局，提出建设北方经济中心。三个方面的发展战略要求，使得各地都认为自己是国家发展的重点地区，都围绕着自己的发展要求进行大规划、大投资。而实际上全国性大发展的共同性同时性要求，再加上每五年一次的政府换届工作，都导致全国各地经济和社会发展强烈冲动。经济增长方式转变和政府职能转变之所以迟缓，与此关系密切。
上海在城市功能定位之后，近些年来一直大力推进金融中心、贸易中心和国际航运中心的推进工作。再加上有一个2010年世博会题材，实际上上海的基本建设规模是压不下来的，每年城市全社会固定资产投资都超过了三千亿元，其中房地产投资每年都在一千亿元以上。上海的地方财力（含财政支出和政府筹资）投向主要是各个建设项目，短期内将支出重点转为城市社会服务型十分困难，这与发展包括住房保障在内的社保、教育、卫生、社区、治安的要求将形成阶段性的尖锐矛盾。但这种转型又是不能避免的。

2、国际收支平衡成为稳定宏观经济最主要任务
近三十年的由改革推动的中国经济发展，由最初的进口替代过渡到出口替代，标志着中国经济成熟度已上升到一个全新台阶。中国进入WTO以后，中国的商品出口呈现出世界超常规的发展，对生产能力增加、技术含量提高、农村劳动力输出、城市劳动就业和国家总体经济实力起到了非常积极且有效的推动。但是也造成了贸易摩擦剧增、国际收支不平衡、过度投资、资产价格膨胀、价格波动、贸易和外汇政策压力倍增等一系列新问题。
2006年12月召开的中央经济工作会议，已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置，成为稳定宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题，除了要加快转变外贸增长方式以外，最重要出路是解决国内需求不振的问题。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡，解决内需和外需的失衡，解决对外贸易的巨额顺差，解决外汇储备的过猛增长。
由此判断，房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题，只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化，甚至政治化。而保持房地产的健康稳定发展，却对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。
当然我们不能由此而放松上海房地产市场的调控。特别是上海是外资进入中国的重要窗口，上海的房地产又是海外热钱炒作人民币升值的主要平台，上海房地产业又拥有众多的外商投资企业。上海房地产调控工作具有一些和内地很不相同的领域和特点，一点不能够掉以轻心。

3、资源节约、保护生态环境、优化产业结构和自主创新是发展新路径
我国经济发展中由于过度依赖投资的拉动作用，各地发展的重点主要在制造业方面，忽视经济发展对生态环境的破坏作用（多个五年计划都没有完成环境指标），难以保持可持续性的发展。产业链上又过度依赖生产加工的环节，拿的是低附加值。而在研发设计、创意创新的环节和市场流通的环节本领不强，拿不到高附加值。
针对上述问题，国家的经济政策导向将是以资源节约、特别是能源资源节约和保护生态环境为切入点，转变经济增长方式，积极促进产业结构优化升级；以提高自主创新能力为抓手，加快建设创新性城市和创新性国家。
结合房地产业的发展，节地节能、提高产业化、推广新技术新材料肯定应该是上海房地产今后工作的重点方向之一。

4、大力完善社会保障体制
我国国民收入的初次分配和再次分配调节水平不高，直接影响到收入流向和内需扩大，处理不好会成为社会不稳定的重要因素。中央工作会议已决定从2007年起调整国民收入分配格局，逐步提高农民和城镇低收入者的收入水平和消费能力，扩大中等收入者比重，有效调节过高收入。
上海作为一个流动人口比重特别大的城市，作为一个由于国有企业改制而存在众多依赖低水平社会保障人群的城市，长期关注城市低收入者和外来务工者的住房问题，建立符合实际需要的体制、机制保障应成为政府的重要职责。

三、房地产政策层面

❻ 商业地产市场的调研报告

商业地产市场的调研报告范文

随着社会不断地进步，报告有着举足轻重的地位，报告根据用途的不同也有着不同的类型。在写之前，可以先参考范文，下面是我为大家整理的商业地产市场的调研报告范文，希望对大家有所帮助。

商业地产市场的调研报告1

天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。

(一)分布特征

天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。

代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的it业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。

(二)供求特征

天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。

天河商铺交投活跃，从98年到02年，天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展，2001年天河商铺批出量6.43万㎡，成交量8.5万㎡；2002年批出7.06万㎡，成交8.64万㎡。商铺积压正处于一个合理的消化中。

天河商铺的成交量一直处于广州的前列，与番禺、海珠稳居全市前三甲位置。2003年天河区商铺以9.91万㎡的成交量比第一位的番禺区14万㎡少约3万㎡，稳居全市第二。远远抛离第四位东山区的5.11万㎡。并且从1998年到2003年几年间，天河商铺成交一直占据着全市成交总和的很大份额，天河商铺的成交量在不断的上升中，从1999年到2003年天河商铺成交面积一直在一个上升的态势，从99年的成交面积67925万平方米到2003年的99044万平方米，成交上升了将近一半。而2004年上半年，由于少新商铺上市，批出量及成交量双双下降。

(三)价格特征

天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500-800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。

天河虽然是高档商业圈的代名词，但其商铺成交均价并不是广州内最高的，前三名的位置拱手让给了广州老三区：东山、越秀、荔湾。主要还是因为天河区域跨度远远比前三者大，价格的不平衡导致了成交均价偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/㎡，这种不平衡，在很大程度上拉低了天河商铺的成交均价。

纵观天河几年来的商铺均价情况，天河商铺从1998年到2003年价格走势比较平稳，偶有升降，基本保持一个上升的态势。而在2003年，与全市商铺均价大幅下跌呈鲜明对比的是，天河的商铺均价止跌上扬，虽然步伐缓慢，但是其价格是明显的高于全市的平均水平。几个重量级商业城的推出，加上“天河大商圈”概念的`出现，哄抬起了2003年天河的商铺价格。这种与全市商铺均价差异的扩大化，也在很大程度上突显出了天河在广州商业圈中的龙头位置，并且在日益的明显。而2004年上半年，天河区的商铺成交均价只为15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明显.

(四)经营特色

天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的it、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。

天河商铺的经营呈现出一个主附搭配、层次多面的、互补功能的商业经营方式，形成一座由大型知名商家引领，加上周边大量的，用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外，又有一系列的专业市场圈，从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足，这种发展趋势和经营现象，是一个成熟商业城的发展模式，使天河大商业格局初露端倪。让天河全面启动成了一个比较完善的商业圈，形成了集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。

天河的商业经营除了大卖场、高档次的特点外，还有就是其“数字天河”的科技道路和“特色天河”的特色专卖道路。天河科技园、天河软件园将继续扮演广州地区知识产权和高新技术产品交易集散中心的角色。这里是一个具有合理结构互补产业群体的高新技术工业和软件产业基地，确保了天河在广州市发展高新技术产业中的龙头地位。特色小店也遍布天河各个角落——西黍、春之花、缘驿工作室、花の姿、泰伦、服装小鱼、大明星发屋……，林林总总的新奇异物都可以在这里看到，从精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青丝假发都可以在这里寻觅到。

(五)天河北群楼商铺

天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其群楼商铺的标新立异更使广州群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。

天河北路的主题式群楼经营是天河商铺市场的一个经营特色。各开发商根据自己物业的地理位置，结合区域内商铺经营特点，在天河北路形成了一个群楼主题经营特色的“商场大街”。希尔顿阳光花园的群楼经营主题是家电、电器业；万佳入主华标广场群楼，以一个超市经营为主题；帝景苑群楼是以酒家为经营主题，承租者是“金钻潮庭”；进驻金田花园的百佳超市的群楼经营；还有天誉花园群楼是以一个“购书中心”为经营主题。这类群楼商铺具有一定的规模，各个群楼瞄准的方向都不同，客户分类十分明确，避免了相互的竞争，走错位经营的道路，再加上地处天河北路的商务气氛、临街旺市，是区域内的抢手货。

商业地产市场的调研报告2

一、市基本概况

市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，20xx年生产总值147.39亿元，增长12.6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248.88亿元，增长11.3%，省20xx年县市国内生产总值前20名+人均GDP市位于省内第十二位。

二、市房地产行业前景

政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。

市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，GDP占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。城市建设步伐加快，城镇化水平达47.2%，比上年提高1.2个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划，从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展，在这人口密集居住的城市，房产做为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作，促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至20xx年，城市建设用地面积达30平方公里，城市规划区面积达180平方公里，市区人口达31万人。

三、市房地产行业市场调查

1、房贷市场余额：

随着近几年房地产的迅速发展，08年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1-5月份房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；随着市经济的快速发展，金融危机的远去，经济的快速回升，从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。部分已经抵押按揭于各大银行的房产，随着房价的上升，资本的市场最大化合理利用，均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、最大程度的利用固定资产。

2、个人经营性贷款附房产抵押

市以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展，企业家的有效资本运作，08年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1-5月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题，现可用于该司做为100%抵押担保贷款，使其资产最大化合理利用，企业得到充足的流动资金。

3、担保行业状况

市现有工商注册备案在册担保公司20多家，如：恒实担保、诚信担保、信合担保、恒顺担保等，此20多家担保公司现担保对象全部以企业及企业法人经营性贷款进行扶持，截止20xx年5月的担保额余额为亿元，在宁德地区该司所经营的以房产抵押为前提，100%对其抵押物抵押担保的担保模式为闽东地区首家担保公司，在我市现有的担保背景条件下该司以“谨慎操作、严防风险、确保目标、有序扩展”为方针，以“积极探索、稳健经营”为准则，担保业务严格遵循公司《章程》和《实施细则》，形成“大小并举、助强扶弱、优质优先、劣者淘汰”的担保运行机制。是专业从事个人融资信用担保、抵押加成个人贷款、企业融资信用担保、风险投资担保及金融中介服务的智力型现代化企业。

四、该司前景

信泰担保有限公司注册资本10068万元，该司位于市广电大厦第十二层。该司在目前正以市政府“十一五”规划草案相吻合，加快城市规划建设，促进经济发展为首要，打造海西文明城市。该司可在以下几点快速发展业务：

（1）、目前市房产抵押贷款余额为亿元，其中大部分已抵押按揭各大银行时间期限已久，随着近几年房价的上升房产的增值，从中大部分客户合理利用抵押物，以该司100%的抵押贷款方式，资本市场最大化；

（2）、现有市企业法人经营性贷款附加房产抵押于中国工商银行的贷款，由于办理程序烦琐、手续复杂等原因，抵押50%-60%的抵押物可转移部分到该司以100%抵押为企业及个体工商户提供有效的流动资金；

（3）、随着城市的有效规划，城市建设的加快发展，开拓新的市场空间大。

五、公司优势

（1）、专业把控风险--公司股东来自电机、贸易、蓄电池等相关行业，出资人不依赖公司融资，能更客观把握公司对外担保风险；

（2）、专业人员--公司主要管理人员具有银行及担保公司多年行业经验；

（3）、专业服务—公司提供房产抵押加成及个人经营贷款服务，目标客户明确。

六、合作效益及风险分析

风险分析：在贷款的风险控制方面，信泰担保有限公司可以通过优化贷中管理流程，形成对于小额贷后管理的个性化服务，分担银行的管理成本，免去中行后顾之忧。

其次，事后风险释放方面，信泰担保有限公司的优势更是无可替代的，中行直贷的项目出现风险，处置抵押物往往周期长，诉讼成本高，变现性不佳。信泰担保有限公司的现金代偿，大大解决了中行处置难的问题，使得不良贷款及时得到消除，之后更加灵活的处理手段进行风险化解。

合作优势：信泰担保有限公司的时效性快。有时候一些贷款模式流程，造成中小企业主大量时间浪费；而信泰担保有限公司的恰恰表现出灵活多变的为不同企业设计专用的融资方案模式，大大节省了企业主的时间与精力，能迎合企业主急用资金的需求。

另外，信泰担保有限公司在抵押基础上的授信，额度大大超过抵押资产值。为中小企业提供更多的需求资金。目前，信泰担保有限公司在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了各家银行的充分信任，双方合作都取得比较好的合作效果。

担保公司与银行合作是长期发展的趋势，发达的民营企业、正规金融机构与民间担保机构之间存在的相互促进的关系，促使金融机构与投资担保公司加大合作，那么金融机构在为小企业提供贷款时存在的问题能在一定程度上得到解决，民间金融能更快更好地踏上阳光化的征途，更重要的是，中小企业融资难的问题能得到有效缓解，形成正规金融机构、投资担保公司、中小企业三方共赢的良好局面，为经济的发展注入活力。

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❼ 【房地产项目市场定位工作简要分析】房地产项目市场定位

房地产项目市场定位工作简要分析

作为顾问公司，在接触很多开发商面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分开发轮指商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。

一、项目定位要解决的问题

进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾合理地解决了，项目定位工作就成功完成了。

二、项目定位要达到的目的

在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 经济技术指标的可行性

通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。

2、时间操作的可行性

由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括：地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。

3、长久发展的可行性

项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项

目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发拦尘进度的计划与实施。造成项目开发进度简桐禅缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受到影响。

4、公司其他项目更可行因素等

由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发的时候，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。

三、项目定位涉及的主要环节

项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断：

1．现金流测算与把握

开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。

2．土地条件

土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如，在京北有一个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作，造成自然景观条件的下降，增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑，当作劣势进行了处理，使项目开发受到巨大影响，不能顺利进行。

3．销售速度

销售速度也是项目定位的重要因素，尤其是在价格定位与营销推广定位方面是要注意的。销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度，开发周期，对于开发企业项目间的整体资金运做有直接影响。

4．客户群体

商业地产策划建议

关于元亨集团进驻羊西线开发商业片区的规划、经营建议

一、 成都市的商业地产状况

据统计，2000年成都市GDP为1310亿元，人均1.32万元，在中西部副省级城市和省会城市中名列第一；社会消费品零售总额突破500亿，名列西部第一；活跃的市场经济和资本流通为成都市奠定了浓厚的商业基础。特别是随着2003年成都市旧城改造工程的启动，给成都市商业地产的开发带来了空前的机遇，拆迁和置换出来的土地面积达150万平方米之多，其中绝大部分将作为商业用地，因此成都市房地产界称2003年为“商业地产年”。

同时，从商业地产的开发规模来看，将2003年称为“商业地产年”确实名副其实，在这些开发商中，除了本地资金的大量介入外，21世纪不动产、上海友谊集团、戴得梁行等外地、境外资金的进入，更加速了成都市商业地产的发展，并逐渐形成了以6大中心商业圈和社区商业相辅相成的格局。

截止到2003年3月底累计（包括郊区）商业营业用房实现开发投资53288万元；施工面积145.6289万平方米；预售面积13.5506万平方米；实际销售面积达13.9106万平方米，实现了产销两旺的局面，并消化了部分空置房。

从发展区域来看，成都市二环路到三环路之间是今年开发量最大的区域，施工面积449555平方米，占施工总面积1080710平方米的41.6%；其次是一环路到二环路，施工面积为31.1429万平方米，占施工总面积的28.82%。这些数据表明成都市商业地产的开发重心已经逐渐往二环路以外转移，一方面是成都市政

府规划的导引，另一方面也由于市中心地价猛涨，没有足够实力的公司很难在市中心觅得理想地段，且竞争极为激烈，风险系数相对也较高。

从销售情况来看，一环路至二环路之间的商业地产销售最为火爆，预售面积16137平方米，实际销售面积68271平方米，实际销售面积是预售面积的4倍多；其次是府南河内的商业地产；二环路至三环路的商业地产虽然施工面积最大，但并不被投资者看好，实际销售面积仅为预售面积的56.29%，应该引起开发商的重视。

从个案来看，成都市目前在商业地产方面做的最成功的当属蓝光地产，其开发的罗马假日广场、玉林生活广场、金色夏威夷、蓝色加勒比等项目，无论是从项目的规划、设计、宣传、定位、销售等方面都做的非常到位，从而确保了他们的项

目获得空前的成功。据了解，蓝色加勒比在6月8 日至10日三天内，就达成销售额4500万元，罗马假日广场开盘3个月就完成销售额的80%。

但是，成都市商业地产也存在一些隐患，一是商业地产开发量过大，供求失衡，从综合开发和销售数字来看，其比例大概为16：1。二是市区商业地产竞争趋于白热化，商业地产同质化严重，项目缺少前期市场调查和策划。三是开发商重开发轻经营，开发商只管卖房，不管经营，造成投资收益不佳，打击了部分投资者的投资信心，购买力下降。

二、 公司拟发展项目的市场分析及定位

元亨集团成都市金港房屋开发公司历经10年的发展，在房地产开发方面积累了一定的经验，但是从过往的开发历史来看，其开发的营业建筑目前空置将近6000平方米，主要原因在于前期规划及定位不合理所至。以史为鉴，公司在运作这样一个超大面积的商业地产时，一定要做好前期的市场调查和规划工作，在这个工作上，我建议由专业的机构来代理或者由专业的机构指导完成。因为一个商业地产的项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多环节，而市场定位是项目前期工作的重点。定位是项目的精髓，是宗旨，定位不准确或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。而在这一工作方面，我认为公司的重视程度不够，首先看市调人员的组成，他们都没有专业的经验，甚至部分人员刚从学校毕业，连基本的工作经验都没有；其次从领导来看，没有向他们下达明确的工作任务，没有对市调工作进行专业的培训，关于市调的目的、目标以及计划甚至到基本的文案、问卷设计都是由他们自发完成的，应该来说，公司非常幸运可以招聘到如此具有责任心的员工，但是尚缺乏科学性和专业性。

从项目的地理位置来看，一方面它紧邻羊西线餐饮娱乐一条街，该街在餐饮方面享誉成都，是金牛区政府重点发展的品牌经济之一；它还处于金牛区政府规划建设的“锦西名宅”居住区域，具有相当的消费群体的支持，其中不乏蜀风花园城、金都花园、御都花园、锦城花园等成都市高档楼盘聚集了大量的中高档消费者，具有很大的市场消费能力。另一方面该地属于商业“生地”，需要人为营造商业氛围，且项目的立项开发还需要等待市政规划路的畅通，预计该道路完全通车大约2年的时间，2年以后的市场需求格局很难精确的预计。

因此，要想运作这个项目，市场的前期调查和策划工作显得尤为重要，这项工作做得是否踏实、细致将直接决定这个项目的成败。其次，从人们的消费习惯来看，羊西线的餐饮娱乐已经成形，人们是否愿意到一个新的地方进行消费还是个未知数；而且在羊西线上马上要建起一个超大的百货——欧尚百货，势必要分流相当一部分消费群体。在羊西线的周围，置信与普尔斯马特联手打造的金沙商业圈与政府规划建设

的国际会展中心像两把利刃一样插在城西，它们将在城西的市场中分得相当的份额，尤其是国际会展中心借会展经济之利，将吸引到西部各省甚至

全国的商家。所以我认为，公司拟开发的这个项目既有机遇，也存在挑战，必须慎之又慎，在定位上必须下足功夫，巧妙的避开两大商业片区给项目制造的威胁，否则同质规划，势必失败。

综合分析各方面的因素，我认为应该将“借力使力”的概念运用到项目的前期定位当中，项目要借羊西线餐饮娱乐的优势，借会展经济的优势，借城西的自然资源优势和历史文化优势，成为羊西线餐饮娱乐一条街，国际会展经济的强势补充，而不是与他们直接面对面的竞争市场份额，通过“曲线救国”的方式同样达到项目成功的目的。

具体来说，在项目的名称上，建议采用“锦城之春”，一方面突显成都市又称“锦城”的文化内涵，将项目定位在成都市乃至全国的高度上，有利于项目的宣传推广；再者“锦城之春”与电影“小城之春”仅一字之别，易引起人们的共鸣，且“小城之春”历史上经过了两次拍摄，具有很高的艺术价值和欣赏价值，项目取名为“锦城之春”寓意深远，希望成为成都市商业地产的传世之作；其次，“锦城之春”也寓意成都市商业地产的繁荣，该名字具有很广泛的包容性，而且春天是万物复苏的季节，给人以美丽、时尚、欣欣向荣的想象空间，比较吸引女性的喜欢。

因此在项目的主题定位上，建议深挖川西民族文化，因为只用民族的才是世界的。在表现手法上，借用现代元素极力表现锦城文化的特点，让购物、休闲者在这里不仅可以享受到舒适的环境，并能领略到川西民族文化的气息。并借成灌高速路的便利，大打旅游经济牌，使该项目成为羊西线上一个值得一看的人文旅游景点，从而通过大量的游客拉动该项目的长线经营，确保项目运作的全面成功。并弥补羊西线上没有旅游景点的缺憾，从而实现借羊西线餐饮娱乐一条街已经名声在外的天然优势；同时，国际会展中心到时必将成为西部的贸易会展的重要场所，吸引全国商家到这里来参展，商家们空闲的时间的去处潜在着无限的商机。由于成都市定位在餐饮、娱乐项目的地产片商已经很多，相对的具有浓厚的本土文化气息，具有观赏价值的商业地产项目并不多见。

相对的来说，具有川西民族特色特别是接近西藏部分地区的风土人情早就已经吸引了许多旅游爱好者的眼球。若将该项目在主题定位上突出旅游、人文、休闲、购物的四大主题，特别是大力彰显旅游和人文主题，必将在成都市的商业地产项目上独树一帜，自然而然的成为羊西线餐饮娱乐一条街和国际会展中心的强势补充，达到项目成功的目的。

三、 项目的经营及销售策略

从目前成都市的商业运作模式上来看，主要分为六大模式。一是以服务为体系的模式；开发商通过营销手段打造新型市场的概念，从抓服务、抓管理着手为商家营造实在的服务，让经营者的财富得到增值来打动市场，打动商家。二是整体包装模式；对于需要拆迁的市场通过开发商与商家共同培育，在原来市场地址已经

被迁移的情况下，透过重新包装原有市场的品牌，整体营销，以达到重拾商业气氛的目的。三是主题型卖场模式；采用国际上高档消费场所惯用的一对一特色服务，有针对性的锁定特别购买人群，例如太升通讯路上的铁通太升电讯商城。四是一站式服务模式；容纳行业的全部商机，例如红牌楼三九弗兰汽配城，集旧车市场、汽车配件、汽车美容、汽车交易等汽车全方位产业，形成一站式商业体系。五是量身定做模式，将商业和地产于项目规划前进行联合，为商家特别是大型超市、百货量身定做，由商家直接参与设计和规划。例如普尔斯马特与置信合作进驻金沙商业圈。六是产权酒店模式，让投资者拥有自己的独立产权，可

以像购买住房一样购买客房，既可以供自己使用，也可以委托酒店经营，这在旅游和经济发达地区极其受到投资者的青睐。

纵观目前成都市商业地产的经营模式，各有利弊。在具体涉及到某一个项目时，往往是多种方法、多种手段的综合运用，借鉴前面成功的操作经验和失败的教训，具体到我们这一个地产项目的运作上，我建议分成重要的三个阶段。

第一阶段：产品的市场调查和定位阶段。这一阶段要解决的重点问题是分析这个项目的市场性，以得出做与不做的重要决定。第二就是要解决做什么的问题，即要确定项目的主题定位和设计规划。要解决这个问题需要大量的市调考察工作，对于成都市成功的案例，尤其是失败的案例要认真进行总结分析，必要的时候还必须借助外界专业机构的力量。他们是专家，他们对市场的数据以及消费者的心理掌握的最为详细，因为他们若没有敏锐的眼光和科学的技术恐怕难以生存。而相对的项目的平面规划可以暂缓落实，确定项目要表现的主题对于项目的成功与否至关重要。要做好第一阶段的工作，从目前公司的工作状态来看，我认为公司的重视程度和专业性还不够，而是过多的关注产品的销售，说明公司对于产品的自信心不够，所以急于要找到可以销售的对象。

第二阶段：要解决怎么做的问题。这个涉及到项目的前期招商，建筑风格的确定，平面布局，商、住比例协调以及建筑施工，配套设施等具体性问题。这一阶段的重点要解决“一棵大树”，俗话说的好，“大树底下好乘凉”。通过各种渠道争取到一家国际国内知名的实力企业尤其是物业管理公司、超市百货公司的加盟，并以该项目成立一家专门的公司，由新成立的公司独立操作“怎么做”的问题。

第三阶段：解决怎么样做得更好的问题。这涉及到项目的后期招商，策划、推广、宣传以及市场的服务和管理。

具体到后期的销售策划上，结合北京商业地产的销售方案以及目前成都市的投资特点，我建议采用如下的方案：

一、 三权分离：即所有权、经营权、管理权分离，摆脱目前成都市许多房地产开发商只管卖房，不管经营，由投资者自行经营，造成收益不佳的局面。

二、 在投资收益上，确保10年的保证投资收益，10年之后，投资者可以将产权退还给公司。这样可以增加投资者的投资信心，同时也有利于开发商整体经营，

提高项目的获利空间，规避个别经营造成市场混乱的局面，影响项目的永续经营。

三、 在10年当中，以投资回报逐年上升的方式吸引投资者，例如第一年的投资回报为5%，以后每年上升1个百分点，第十个年头拿到14%的回报，这样投资者的投资压力相对较少，可以吸引大量的中小投资者进行投资。

四、 在产权上切割到每平方米，但是不确定具体的位置，仅进行概念上的切割，这样一层楼房可能就有将近上百的投资者，由他们共同拥有一层房屋的产权，每层房屋的业主推选一个代表，与公司代表组成管委会，对于经营者进行监督。但是在签订购房合同的时候，同时投资者必须与经营公司签订委托经营协议，10年之后，由管委会决定是否继续聘用原经营公司进行经营管理。

五、 若投资者在10年当中提出退房的要求，必须支付违约金，违约金按照年数逐年递减，期满10年公司不收取任何违约金，并且若期满15年后退房，公司按照120%退款给投资者。

六、 这样的一份购房合同和委托经营性合同都经过公证处的公证，在最大利益上确保投资者的利益。 这就是我关于公司即将运作的商业地产项目的一些建议，如有不妥，请予以指正！

2003/6/19

客群需求特征是项目定位的决定因素，客群对该地块区域市场的认知和对产品的需求，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。

5．房屋的单价/总价构成

现在市场上有不少项目单位售价很低，但由于产品户型较大总价高，形成严重的滞销。在确定了自身项目目标客群的基础上，客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。

6．公司擅长开发类型

在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下，开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的，尤其是高端产品的开发，更需要开发企业综合考虑自身的条件。

7．公司要求的利润和品牌

项目定位过程中，除了市场和地块特征的因素，开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素，也是最影响项目定位准确性的因素。

四、项目定位需要注意的问题

项目定位最主要的是要根据自身条件建出适销对路的产品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。

1．开发商的实力，包括资金/人才/经验等等

作为资金实力，在房地产开发中被普遍认同，但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。

2．土地条件及规划条件

在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件必须充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。

3．针对20万以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析

很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。

4．客群调查

目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，“与客户接触”交流的结果才是最有效最直接的判断基础。

5．单方利润率/总利润率/资金风险

项目定位需要考虑的因素很多，作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是其公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死，顾问公司必须与开发商深入交流，进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。

五、影响项目定位的前瞻性几个因素

1．人群思想意识形态的定位研究

客群思想意识形态的分析，生活方式、文化色彩的融合，为项目定位适合未来客群需要作好准备。并对客群消费进行引导。

2．建筑要有特色，要增加文化气氛

人们在解决基本居住问题后，开始改善居住条件，对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。在项目定位时，建筑特色将越来越受到重视。

3．研究建筑的发展方向

市场发展方向影响着项目定位，那么对建筑发展方向的研究，建造适合建筑发展与市场发展的建筑，则是项目定位准确把握未来的关键。

4．增加区域内产品的互补性，避免激烈竞争

项目市场定位离不开对周边竞争对手的分析，以期在竞争中获胜。与其市场相互竞争不如相互补充共同赢得市场，增加区域项目产品的互补性是项目定位的重要课题。考虑产品差异化，找市场空隙做别人没有特别涉及的市场，这要求对客群的细分要求非常精确，对产品定位的细节进行深入研究。

综合以上内容，我们可以看到项目定位对房地产开发的重要性和该项工作的复杂性，在激烈的市场竞争中，我们提醒开发企业加强项目定位工作的深入开展与研究。最终赢得项目开发与企业发展的成功