市场调查制度

⑴ 筹备期间支付的市场调研等费用如何归集

一、开办费的列支范围
（一）开办费的具体内容
1，筹建人员开支的费用
（1）筹建人员的劳务费用：具体包括筹办人员的工资奖金等工资性支出，以及应交纳的各种社会保险。在筹建期间发生的如医疗费等福利性费用，如果筹建期较短可据实列支，筹建期较长的，可按工资总额的14％计提职工福利费予以解决。
（2）差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。
（3）董事会费和联合委员会费
2，企业登记、公证的费用：主要包括登记费、验资费、税务登记费、公证费等。
3，筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。
4，人员培训费：主要有以下二种情况
（1）引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。
（2）聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用费用。
5，企业资产的摊销、报废和毁损
6，其他费用
（1）筹建期间发生的办公费、广告费、交际应酬费。
（2）印花税
（3）经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用
（4）其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。
（二）不列入开办费范围的支出
1，取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产是支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的相关人工费用。
2，规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。我国政府还规定，中外合资进行谈判时，要求外商洽谈业务所发生的招待费用不得列作企业开办费，由提出邀请的企业负担。
3，为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出不得列作开办费。
4，投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，计入开办费，应由出资方自行负担。
5，以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。
（三）筹建期的确定
企业筹建期的确定在我国受税法影响较大。例如《外资所得税法实施细则》中规定，“外资企业筹建期为企业被批准筹办之日起至开始生产、经营（包括试生产）之日止的期间”。以上所称“被批准筹办之日”，具体是指企业所签订的投资协议后和合同被我国政府批准之日。以上所称“开始生产、经营（包括试生产）之日”，具体是指从企业设备开始运作，开始投料制造产品或卖出同第一宗商品之日起，为企业筹建期结束。其他企业可参照该规定。
（四）开办费一般按五年摊销,新企业会计制度规定开办费一次摊销

如果你觉得麻烦，那就是你批下营业执照到开出第一张发票前所发生的费用，
开办费如何做会计处理
办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
企业发生的下列费用，不得计入开办费：
（1）由投资者负担的费用支出；
（2）由取得各项固定资产、无形资产所发生的支出；
（3）筹建期间应当计入资产价值的汇兑损益、利息支出等。
《企业会计制度》（财会［2000］25号）对开办费的摊销期限作了重大调整。原行业会计制度规定，企业发生的开办费应当从生产经营的当月起在不超过五年的期限内分期平均摊销。《企业会计制度》第五十条规定：“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。如果企业长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。”由此可见，对开办费的会计处理，无论从会计科目的设置还是摊销的期限都与原行业财务制度有较大改变。这一新规定与现行所得税法规存在较大的差异。《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。因此，企业在生产经营的当月一次性摊销的开办费应从生产经营的次月起分五年平均扣除。纳税人在年终申报所得税时，应做好纳税调整工作，并建立“开办费税前扣除台账”或备查登记簿，为以后年度准确申报税前扣除（调减）额打好基础。
例：某股份公司2001年7月份开始生产经营，前期发生的开办费总额96万元，7月份摊销开办费时，会计分录如下：
借：管理费用——开办费摊销96万元
贷：长期待摊费用——开办费96万元
本年度允许税前扣除额＝96万元÷5年÷12个月×5个月＝8（万元），应调增所得额＝96－8＝88（万元）；
2002年至2005年每年应调减所得额＝96÷5＝19.2（万元）；
2006年应调减所得额＝96万元÷5年÷12个月×7个月＝11.2（万元）。
开办费纳税调整台账设置如下：
开办费税前扣除台账
单位：万元
台账填写说明：
1.年度：摊销日期，指开始生产经营的年度和月份，以后年度按顺序类推。
2.会计摊销额：指会计上一次性摊销的开办费总金额。
3.税收扣除额：指按税法规定允许在本年度税前扣除的金额。
4.纳税调整额：纳税调整额＝会计摊销额－税前扣除额。结果是正数为调增所得额，负数为调减所得额。
5.尚未扣除额：指允许在以后年度税前扣除的金额。第一年尚未扣除额按本年度纳税调整额填写，以后年度的尚未扣除额＝上期尚未扣除额－本年税前扣除额。
开办费的列支范围
开办费的具体内容
1，筹建人员开支的费用
（1）筹建人员的劳务费用：具体包括筹办人员的工资奖金等工资性支出，以及应交纳的各种社会保险。在筹建期间发生的如医疗费等福利性费用，如果筹建期较短可据实列支，筹建期较长的，可按工资总额的14％计提职工福利费予以解决。
（2）差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。
（3）董事会费和联合委员会费
2，企业登记、公证的费用：主要包括登记费、验资费、税务登记费、公证费等。
3，筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。
4，人员培训费：主要有以下二种情况
（1）引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。
（2）聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用费用。
5，企业资产的摊销、报废和毁损
6，其他费用
（1）筹建期间发生的办公费、广告费、交际应酬费。
（2）印花税
（3）经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用
（4）其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。
不列入开办费范围的支出
1，取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产是支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的相关人工费用。
2，规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。我国政府还规定，中外合资进行谈判时，要求外商洽谈业务所发生的招待费用不得列作企业开办费，由提出邀请的企业负担。
3，为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出不得列作开办费。
4，投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不得计入开办费，应由出资方自行负担。
5，以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。
筹建期的确定
企业筹建期的确定在我国受税法影响较大。例如《外资所得税法实施细则》中规定，“外资企业筹建期为企业被批准筹办之日起至开始生产、经营（包括试生产）之日止的期间”。以上所称“被批准筹办之日”，具体是指企业所签订的投资协议后和合同被我国政府批准之日。以上所称“开始生产、经营（包括试生产）之日”，具体是指从企业设备开始运作，开始投料制造产品或卖出同第一宗商品之日起，为企业筹建期结束。其他企业可参照该规定。
开办费的摊销
开办费一般按五年摊销，新企业会计制度规定开办费一次摊销
开办费的会计处理
开办费会计处理方法
《企业会计制度》（财会［2000］25号）对开办费的摊销期限作了重大调整。原行业会计制度规定，企业发生的开办费应当从生产经营的当月起在不超过五年的期限内分期平均摊销。《企业会计制度》第五十条规定：“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。如果企业长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。”由此可见，对开办费的会计处理，无论从会计科目的设置还是摊销的期限都与原行业财务制度有较大改变。这一新规定与现行所得税法规存在较大的差异。《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。因此，企业在生产经营的当月一次性摊销的开办费应从生产经营的次月起分五年平均扣除。纳税人在年终申报所得税时，应做好纳税调整工作，并建立“开办费税前扣除台账”或备查登记簿，为以后年度准确申报税前扣除（调减）额打好基础。
开办费会计处理实例
例：某股份公司2001年7月份开始生产经营，前期发生的开办费总额96万元，7月份摊销开办费时，会计分录如下：
借：管理费用——开办费摊销96万元
贷：长期待摊费用——开办费96万元
本年度允许税前扣除额＝96万元÷5年÷12个月×6个月＝9.6（万元），应调增所得额＝96－9.6＝86.4（万元）；
2002年至2005年每年应调减所得额＝96÷5＝19.2（万元）；
2006年应调减所得额＝96万元÷5年÷12个月×6个月＝9.6（万元）。
开办费纳税调整台账设置如下：
开办费税前扣除台账
单位：万元
台账填写说明：
1.年度：摊销日期，指开始生产经营的年度和月份，以后年度按顺序类推。
2.会计摊销额：指会计上一次性摊销的开办费总金额。
3.税收扣除额：指按税法规定允许在本年度税前扣除的金额。
4.纳税调整额：纳税调整额＝会计摊销额－税前扣除额。结果是正数为调增所得额，负数为调减所得额。
5.尚未扣除额：指允许在以后年度税前扣除的金额。第一年尚未扣除额按本年度纳税调整额填写，以后年度的尚未扣除额＝上期尚未扣除额－本年税前扣除额。
开办费的核算
理论
开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
企业发生的下列费用，不得计入开办费：
（1）由投资者负担的费用支出；
（2）由取得各项固定资产、无形资产所发生的支出；
（3）筹建期间应当计入资产价值的汇兑损益、利息支出等。
《企业会计制度》（财会［2000］25号）对开办费的摊销期限作了重大调整。原行业会计制度规定，企业发生的开办费应当从生产经营的当月起在不超过五年的期限内分期平均摊销。《企业会计制度》第五十条规定：“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。如果企业长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。”由此可见，对开办费的会计处理，无论从会计科目的设置还是摊销的期限都与原行业财务制度有较大改变。这一新规定与现行所得税法规存在较大的差异。
对开办费的财税处理实物
例： ABC公司股东2004年5月1日签署协议筹办一家加工企业，2004年9月开始建厂，同年11月取得法人营业执照，2005年9月1日部分厂房开始使用，试生产产品并销售，但仍有部分厂房在建，而且已使用厂房与在建厂房是一个整体，属同一项工程。2006年4月厂房全部建造完毕，正式开始生产销售。从2004年5月1日至2005年9月1日期间发生人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等共计600万元整。假设该企业未来所得税税率保持33%不变，每年实现的税前会计利润为1000万元（无其他纳税调整事项）。公司采用递延法。

⑵ 现代市场调查在方法上有哪些显著特点

（一）从业人员专业程度不够所引起的质量问题
很多研究人员未仔细研究客户需求就开始设计问卷，草率地定义整个项目的调查方向，将一些毫不相干的问题放到问卷里，不明确重点，还经常在一些枝末细节上面苦苦思索，眉毛胡子一把抓，最后的结果就是问卷和报告都是又臭又长，不仅加大了访问员访问的难度，造成了不必要的资源浪费，而且使客户迷失在数据的汪洋大海中，得不到准确的市场信息，影响企业的营销活动。在很多时候由于问卷设计得过于冗长烦琐，成为访问员造假，影响调查质量的重要原因之一。
（二）公司管理制度不完善引起的质量问题
1．缺乏质量控制的技术和制度创新。在技术工具上缺乏标准化和专业化，于是先进的工具和落后的工具都大行其道。很多调查公司仍然在用着最为传统的技术控制调查的质量，对于一些先进的技术工具则是闻所未闻。在管理制度方面也是最简单原始的监督与复核，并不重视制度的完善和创新。一些调查公司只追求短期的利益，根本不考虑调查的质量如何，只将表面光鲜的调查结果提供给客户。
2．内部管理混乱。市场调查严格说来是知识密集型行业，因此管理也是市场调查公司的一大瓶颈，加上从事这个行业的人来源较为复杂，使得管理起来更加困难。很多调查公司的老板熟知调查技术但是对于管理则是门外汉，最后企业的整个运作就变成为了以技术为导向，使得督导普遍感觉工作压力巨大，不能很好地开展工作。
3．低价竞争。当前很多行业都有个毛病，发展到一定程度，为了争夺市场占有率，就开始使出价格的杀手锏，搞得乌烟瘴气。在各个区域市场，一些公司为了争夺客户，也在项目竞标中使用低价格策略，而客户通常对价格不是很在行，而且，都希望低价解决问题，于是，低价就有了很强的竞争力。一些区域性的调查公司，经常用实地执行一个环节的钱，做着整个研究的系统工作。调查公司在执行项目过程中，为了节约成本，就降低调查各个环节的开支，质量控制的监督和复核工作甚至被裁剪掉，只得到调查的结果，提供给客户，这样的做法很难保证调查质量的可信度。

⑶ 怎么做一份建筑行业的市场调查，需要那些供求双方的一些基本条件

关于房地产市场的调查分析

近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下：

一、1998-2003年我县房地产市场运行情况

（一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。

（三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。

（四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。

（五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。

（六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。

（七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。

（八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。

（九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。

（十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。

二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析

1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。

2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负，降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国家清理取消了47项建设性收费，2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取，；二是推出个人住房贷款，增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。

4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。

5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。

三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析

总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

四、保持我县房地产市场持续健康发展对策

1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。

2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。

3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。

4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。

5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。

6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。

7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。

8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。

9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极采取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。

10、要加强房地产开发监控力度。据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超过当地住房需求量，这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。

五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析

综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在：

1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右，而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。

2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。

3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。

（1）新增城镇人口住房需求

根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求总量

W1：新增人口中非农人口增量

N：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暂住人口增量

R：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右）

F：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量：

2004年新增人口住房需求总量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米）

2005年新增人口住房需求总量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米）

2006年新增人口住房需求总量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米）

（2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求

由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。

（3）投资对商品房的需求

由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。

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⑸ 关于大型超市的管理制度流程的学习

广州 房地产市场调研管理规定流程？
一、总则
1、加强对市场调研的管理，保证通过市场调查，收集、整理、分析、评估和分配有关的信息，以便能为决策者提供重要、及时和准确的信息支持，特制定本规定。
2、负责市场调研工作。
3、规定适用于公司组织的所有市场调研活动。
二、市场调研的主要内容：
1、市场需求调研。
2、目标消费群调研。
3、消费行为调研。
4、市场的价格信息调研。
5、竞争对手综合实力调研。
6、竞争对手楼盘调研。
7、竞争对手销售战略调研。
8、竞争对手促销策略调研。
9、竞争对手价格策略调研。
10、竞争对手同类产品的市场占有量调研。
11、品牌调研。
12、了解业主对产品质量、服务的反映及需求。
13、对广告效果监测、评估。
14、对促销效果监测、评估。
三、市场调研的主要方式：
1、问卷调查。
2、随机调查。
3、重点(专项)调查。
4、对销售人员的调查。
5、利用与用户接触的机会，征询意见，收集信息。
6、搜集日常用户来函来电，进行分类整理，需要处理的问题应及时反馈。
7、通过实际蹲点观测。
8、有奖征集意见和建议。
四、市场调研原则
1、准确、及时；
2、有调研权，无处理权；
3、不能影响有关部门和人员的正常工作；
4、调查问题并建议解决。
5、收集反馈的信息通过分类整理后抄送相关部门与领导，并形成报告。
6、调研要形成《市场调研报告》。
五、市场调研程序
1、市场调研计划。
（1）经营部和公司其他部门都可以根据工作需要提出调研要求或调研题目。
（2）经营部根据调研要求或调研题目制订调研计划方案。
（3）经营部报调研计划方案于分管副总、总经理审批。
2、组织实施。
（1）经营部按批准的市场调研方案进行市场调研。
（2）经营部负责收集信息，分析信息，撰写市场调研报告。
（3）经营部报市场调研报告于分管领导审核。
（4）经营部将市场调研报告送达有关部门，供决策使用。
（5）市场调研的有关信息、资料、调研报告由经营部按规定存档。
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⑹ 如何调查创业市场

行业环境调查。

调查你所经营的业务，开展的服务项目所属行业的发展状况、发展趋势、行业规则及行业管理措施。比如，从事美容美发行业，应该了解该行业国内及本地区的发展状况，国际国内流行趋势和先进美容技术，该行业的行业规范和管理制度制度有哪些。从事服装业的，应该了解服装行业的发展趋势，流行色和流行款式，服装技术发展潮流等。“家有家法，行有行规”进入一个新行当，应充分了解和掌握该行业信息，这样，才能有助于你尽快实现从“门外汉”到内行的转变。

市场需求调查

如果你要生产或经销某一种或某一系列产品，应对这一产品的市场需求量进行调查。也就是说，通过市场调查，对产品进行市场定位。比如你经销某种家用电器，你应调查一下市场对这种家用电器的需求量，有无相同或相类似的产品，市场占有率是多少。

比如你提供一项专业的家庭服务项目，你应调查一下居民对这种项目的了解和需求程度，需求量有多大，有无其它人或公司提供相同的服务项目，市场占有率是多少。  市场需求调查的另一重要内容是市场需求趋势调查。了解市场对某种产品或服务项目的长期需求态势，了解该产品和服务项目是逐渐被人们认同和接受，需求前景广阔，还是逐渐被人们淘汰，需求萎缩。了解该种产品和服务项目从技术和经营两方面的发展趋势如何等等。

51调查，让调查更简单方便！

⑺ 市场经济调查报告

优化市场经济环境调查建议报告

李纪兵

【关键词】永久地权 行政检查法 经济环境
【全文】
2005年8月到10月，我们抽调精干力量，与省内8个地州市的市场经济会员举行座谈会。座谈会上，大家围绕当前市场经济发展的环境问题，集思广益，提出如下优化经济环境，落实国务院36条的建议，供政府领导与人大、政协参考。
一、 纠正思想偏差，引领发展动态，改革公务员教育与学校课堂教育的内容
1、 思想调查出现新情况
过去，政府历来重视思想动态调查。由于调查主要作为政府对相对人进行思想教育与思想引导的依据，每次的调查报告均有“为富不仁”、“浪费”、“违法乱纪”、“摆阔”的内容，与教材所讲的“私人老板资产阶级意识比较浓厚”完全一个样。
本次思想座谈发现新情况：即思想问题的根子不在市场经济主体身上，而在公务员身上。或者说，部分企业老板的思想状况不好无关大局，公务员的思想状况一个不好，就会出现大问题，抓民众思想建设不如抓公务员思想建设。本次调查统计的具体数据如下：
（1）私企老板的思想认识与人生观体现了对国家法制框架的认同，他们碰到困难一般都会自觉在法律法治的框架内寻求好的解决办法，但同时有60％左右的人碰到或者听说过公务员管卡拿要，主动提出不合理要求的。可以说，私营企业出于对财富的爱惜，对党和国家提出依法治国有很积极回应，在参与社会主义法治国家建设中，自身法律素养也不断提高，但公务员尤其是执法人员诱导违法的现象并不少见。
（2）私企老板正面评价我国法制环境，认为好的法制在执行中出了偏差。在收回的44份问卷中，对国家法制环境改善持正面评价的占90%，持中性评价的占5%，只有5%的会员认为市场经济发展的法制环境总体上有所倒退。
（3）社会财富管理人理念成为会员企业家的主流理念；在常德的座谈会上，一位会员认为：民营企业家的责任就是为社会创造财富，“我们是主观为自己，客观为社会”，“我的财富来源于社会，现在看来是我的，过一下也许就转到其他人手里，子孙不努力，不一定继承得到”。这种社会财富管理人的理念，得到了大多数民营企业家的认同。
（4）热心公益，关注国家大势；在我们的调查中，认为政治文明建设在经济发展没有作用以及对中共中央五号文件及国务院两个36条不感兴趣的，均为零，而认为作用很大并且参加学习的占到了80%，这既说明党中央国务院的决策是深得民心的，也说明会员的政治素质是优良的。
（5）饮水思源，扶危济困，关爱贫民生活；私营企业家成为扶贫、慈善事业的主力军有目共睹，而新闻媒体的报道却还以负面事件为多，为社会和谐埋下隐患。
本次思想座谈在湖南市场经济的抽样比例为：百万以上规模的企业的41%（152家随机抽取64家），百万以下规模的企业的10%（329家随机抽取32家），有一定的代表性。
2、 只有采用新办法，加强公务员的思想转型教育，才能从根本上改变市场经济的思想环境问题
根据上述情况，我们建议在公务员之中，应当加强思想教育，让他们认同富人，尊重富人的劳动成果，承认富人对国家经济建设与政治法律建设的贡献，树立企业是自己的衣食父母的思想，树立忠于职守，服务企业的思想。
此外，要适时进行思想转型教育。过去仇富教育的资料很多，许多材料还在继续使用，改造富人而不是服务富人（富人与穷人都是公务员的服务对象）的观念，与富人保持距离甚至势不两立的做法一直受到肯定。这从长远来说，都是不利于小康社会建设与国家经济发展的。可以说，许多思想冲突与索贿现象，均与我们长期的“杀富教育、妖魔化富人阶层”的教育与宣传有关。
对下一代尤其是在校大学生的教育也要重视，因为他们马上就会成为公务员，或者成为与富人打交道的人。如果我们在教育与意识形态上都不承认富人，我们又怎么能够激发下一代的创业热情，为下一轮经济腾飞酝酿良好的经济环境呢？
二、 弥补法律空缺，完善现行立法，降低经济运作的法制成本
（一） 两项重要法律空缺，导致经济预期不稳，运作成本高昂，民企知难而退
本次调查发现，80%以上的民营企业反映市场经济进一步做大做强“太难了”，经济运作前景太不明朗了。大家一方面不敢追加投资，一心一意求发展；另一方面，疲于应付来自各政府部门的各项检查，确保不得罪人。究其原因，是国家缺了两项重要立法：
1、 永久地权立法缺失考验民企投资决心与政府发展智慧
永久的经济发展是建立在永久的地权之上的。土地权，无论是所有权还是使用权，作为人们安身立命的基础，各行各业发展的基石，都必须是永久的，才能激发起民众的投资热情。因此，在中国大陆，能不能确立永久地权，正在考验着民企的投资决心与政府的发展智慧。正本清源，当时我们主张土地公有是因为土地公有制可能让土地的流转比私有制更有效率，更节省资金。但实践证明，确立公有制并不能改变民众依赖土地生存的状态，国家征用土地无论是私有土地还是公有土地，都必须提供足额补偿，公有制节省国家征用土地的资金的可能性不仅不存在，而且出现了反方向的副作用，主要表现在：
（1）土地公有制度将土地资源排除在市场配置资源的机制之外，使得中国的市场成为不完全的市场；
（2）土地公有制度将所有与土地转让有关的商业活动都集中到国家有关部门审批，增加了国家机关的工作量，浪费了大量的宝贵的行政资源；
（3）在不变动所有制的前提下，规定土地使用权可以转让能够部分弥补土地公有制的缺陷，但土地使用权不是永久物权的设计，使得正常商业流转凭空多添一个事项：“约定以及不断检查土地的使用年限是否到期，何时到期，如何退出”，政府、企业、村镇、自然人耗费了大量的资源作这些无用功，实在可惜；
（4）目前设置土地使用期限的做法，有三种可能，一是到期收回土地与土地附属物，只给附属物以补偿；二是到期收回土地，但附属物所有权人有权依照市场价格竞买土地使用权；三是允许附属物所有权人无偿或者低价办理土地使用手续，继续使用土地。前两种可能都是国家对民众的剥夺，是又一次公社化，后一种可能只是民间的一种愿望，这种愿望一直处在不确定状态之中，就会大大影响社会交易的稳定性与安全性。总之，期限不管有多长，总会到期。到期以后怎么办？是一个基本的经济学问题，经济预期是否稳定的问题，也是一个重大的社会稳定问题。会不会一夜之间一无所有？人们的担心不是多余的，非永久的土地物权设置破坏了人们对未来经济的稳定预期，使得社会经济主体的长远经济发展策划面临期限瓶颈，让我们的经济发展前景天生劣后于土地私有制国家；尤其是死亡期限来临前的几年，有可能出现又一次类似于1958年“人民公社化”的社会危机；调查中发现的民企观望，有很多人都是因为担心国家在土地使用权问题上又来一次“人民公社化”。
我们建议可以考虑以下三种解决方案：
（1）最佳方案：落实宪法保护私有产权的规定，让私有产权的范围扩大到土地所有权，以后，住宅建设等与土地有关的转让，国家应当直接转让土地所有权，而不是转让土地使用权，这可以极大地活跃我国土地市场，节约行政资源，增加财政收入。
（2）次佳方案：在物权法中规定土地永久使用权。实际操作中以后的土地建设，国家土地管理部门都转让土地永久使用权给使用人；这个方案不是国际社会通行做法，很难被外国人理解，故不可能象第一种方案那样吸引外资，降低国际交易成本。但逐步减少了土地管理部门的工作量，节约了行政资源。
（3）最低方案：国家土地管理部门颁布一个新的土地管理条例，规定土地使用期限已经到期的建筑物或者资产权利所有权人，可以在到期前5年申请办理连续使用手续，重新约定使用年限，该手续不收费，或者定额收费（20～50元）。这个方案既不能被国际社会理解，也丝毫没有节省行政资源，但至少扫除了又来一次“人民公社化”的担忧，稳定了社会，刺激了长期投资与规划。我国土地使用权农业、林业用地最短是30年，住宅70年，都引起了民众的普遍担心。
2、 行政检查（程序）法缺失降低企业生产效率，败坏社会道德，滋生腐败
目前，我国制定了行政许可法，从源头（企业设立、市场准入）上堵住了政府滥用审批权扰乱市场秩序的可能，这是一个重大进步。但在整个生产流程中，对政府各部门如何依照确定的行政检查进行行政检查还是一个空白。也就是说，政府在检查时还缺乏一个行政检查程序法。
众所周知，公民的合法生产秩序政府不得无故干扰，因为此举会滋生腐败，也会降低企业生产效率。就是对有犯罪嫌疑人进行刑事搜查，也不得仅凭公安工作证就可进行检查，而必须有公安局长签发的搜查令，这表明政府干预企业和私人生活领域，受到了严格的程序制约。但另一方面，没有犯罪嫌疑的企业日常经营，政府税务、安检、质量监督、城管等部门却拥有无限的检查权力，公务员只要出示工作证就可以随心所欲地下厂检查工作。这显然是法律缺失造成的混乱。当前的混乱主要表现在以下几个方面：
1、政府检查部门多，且独立行事，这家查了那家查，导致企业很大一部分时间在陪检查。据反映，企业最多要与七个以上的政府检查部门打交道，每个部门就是每年检查4次，每次三天，如果错开检查，企业也得赔上84天，占全年工作时间（250天）的33.6%。
2、由于缺乏程序监控，假检查真了难（敲诈钱财）司空见惯。实际工作中，企业受干扰的程度远远大于这个比例，因为有很多防不胜防的假检查。所谓假检查，就是公务员为了个人目的假借政府部门名义进行的检查。许多企业家经过多年经验总结，认为绝大部分行政执法人员上门都是找着茬儿罚款，为了节省时间耗费，往往在他们一上门时就支付了难费，或者热情款待以消灾减祸。公务员明了这一点，对不给面子的企业总是每茬（查）必罚。许多上门的公务员为了表示成绩，节省时间，甚至公开说明检查的目的就是“有错没错都要交点面子款，了难费”，否则，没有错误会一直查到发现错误为止，使得民营企业疲于应付。
滥用行政检查权已经成为社会一大公害，也有许多地方治理经验可资借鉴：许多地方政府成立行政长官负责下的“市场环境优化办公室”，直接处理来自检查违法的投诉。湖南省长沙市政府更是以大动作先行一步，它们将拥有行政检查权的所有政府部门归总到“优化办”门下，各部门的检查计划要到优化办公室备案报批，实行统一、综合的检查，以节省企业应付各种检查的时间。
我们认为，要从根本上治理滥用行政检查权这一社会公害，必须理论与实践相结合，使之法制化，透明化，可诉化。行政权是一种国家权力，必须从国务院开始立法，方能从根上收到效益。建议国务院吸纳地方经验，成立高于各行政部门的执法检查监督审批机构，直接隶属于国务院总理，名称可以是“市场经济环境优化与效能办公室”，也可以是“公平交易促进与行政执法检查监督署”，行使发达国家“公平交易局”的职能，反市场垄断，反行政垄断，反行政检查权滥用，归口审批工商、税务、城管、消防、质检、安全、卫生检疫等部门的检查计划与个案，这些部门的工作人员下厂检查，必须先行备案，领取行政检查许可证才能进行。同时有接受公民投诉，指令部门检查的职权。公民因为违法检查遭受损失的，可以提起行政诉讼，请求国家赔偿。
（二） 金融、税收与政府收费制度亟待完善
金融、税收与政府收费都属于宏观经济法律制度的范畴，或者说，都是社会经济发展的总阀门，对微观经运行的好坏起着决定性的作用。我国在使用上述法律手段时，理论上存在着两大缺陷：
1、 宏观经济调控“伪国家利益论”一统天下。
计划经济体制遗留给我们的东西就是“维国家利益论”。它的内容是：“国家利益至上，个人利益、企业利益服从国家利益”，由于这个说法割裂了“个人、企业、国家”三者之间的联系，使国家利益虚伪化，国家利益至上的非平等安排最终使得国家利益受到严重损害，因此，又被称作“伪国家利益论”。宏观经济法律制度只有充分考虑微观经济主体的需要，为微观经济主体提供公平竞争的经济环境以及应急的救助与服务，才能实现经济资源配置最佳化，并避免不必要的企业破产与社会不稳定。我国受计划经济思维模式的影响，将宏观经济工具当成国家的专用工具，使用这些工具的目的不是为微观经济主体的自由、有效、充分的发展服务，而是根据既定计划，干扰其有效发展，与世界上市场经济国家的通行做法完全背离，既损害了企业利益，也降低了社会资源配置的整体效益，还造成了企业与企业之间的不公平，可以说是宏观经济调控“伪国家利益论”一统天下。
2、 “轻视、弃用金融手段，只重视税收与政府收费”使社会失信、失业、整体贫困与政府欠账问题久拖不决，政府进退两难
计划经济发展经济只依靠一种手段：税费手段。对于金融手段，计划体制根本不了解，也不打算用。在这个背景之下，计划体制的设计者们让所谓的经济学家大肆宣扬金融手段的罪恶，并最终关闭了全部金融市场。进入市场经济体制以后，虽然大政方略是市场经济的，但国内懂得金融手段功能的人才很缺，教育体系与研究体系依然进行着计划经济时代的教育，以研习政治经济学为基础的所谓“市场经济人才”，还是典型的“计划经济体制经济人才”。他们同以前的经济学家一样，一如既往地宣扬着金融手段的罪恶，不懂、排斥、轻视、弃用金融手段发展国内经济，只重视税收与政府收费，使社会失信、失业、整体贫困与政府欠账问题久拖不决，政府进退两难。
以政府欠账问题为例。在人员、资源富裕的情形下，政府无论是为拉动经济搞建设，还是为改善办公条件和公务员住宿条件搞建设，不仅使无可非议的，也是不得不为的。因此，中国的地方政府没有不欠账的，欠帐问题本来是一个金融问题，用金融手段就能轻松解决，不留任何危害。但由于中央政府的“经济顾问”、“经济学家”们都是“政治经济学”出身，或者是“政治经济学”嫁接“供需平衡经济学”出身，没有根本了解金融手段的妙处，不仅弃用金融手段，而且禁止地方政府使用“金融手段”，只允许他们使用计划经济体制惯用的“税费手段”。这样，一个小得不能再小，只要运用金融手段就能轻松解决的金融问题就转化成了重大社会问题，而且是永远不可能解决的重大社会问题。这个问题的链条如下：

上述金融手段链条表明：搞政府建设或者政府主导经济不是坏事，只要允许地方票据在市场上流通，允许银行为地方政府票据贴现，政府建设就等于社会诚信且繁荣。
上述税费手段链条表明：如果不允许地方票据在市场上流通，不允许银行为地方政府票据贴现，只允许地方政府使用税费手段解决社会问题，搞政府建设或者政府主导经济不仅是坏事，而且是永远解决不了的拖累个人、企业与社会的大坏事。
根据我们的调查，禁止地方政府发行票据，禁止银行给地方政府政府与企业本票贴现，是地方政府失信、增加税费，扰乱市场经济运行的根源。企业失信绝大部分来源于政府失信，或者与政府失信有关联。政府拖欠大量的工程款，政府欠老板的，老板欠工人的司空见惯。为了解决拖欠问题，政府各部门常常致力于创收工程，上街揽财。上街敛财必然导致税收收入下降，越揽财越穷酸。最后，出现费用与税收的比例完全倒置，失信事件更多，政府进退两难的困境。以湖南省为例，2003年全省非税收入是250亿元，相当于地方财政收入1.08倍和地方各项税收收入164亿元的1.52倍，省内大部分地市级政府的非税收入都超过了税收收入，非税收入与税收收入倒置表明政府陷于两难境地。而这个困境的根源是中央政府禁止地方政府使用金融手段，自己弃用金融手段，割裂了宏观经济调控与微观经济发展之间的联系。
（三） 解决信用问题只能用信用手段，政府失信源于弃用票据手段，运用税费等行政手段只会劳而无功
虽然世界各地的政府都借账，但只有在中国，才会碰到赖账的政府，到期不能还账的政府。现在的情况，几乎每一个地方政府都欠账，到期不能还账。地方政府失信严重影响了政府在社会的权威，影响了中央政府的形象，同时也拖累中央政府。显然，为解决失信问题增加税费或者控制税费，只会导致税费倒置现象更加严重。同样，为了解决失信问题严禁政府发展经济，只是把政府的责任推给社会，会导致国家更加落后，失业、贫困、经济领域的社会失信更加严重，政府也不可能独善其身。
左右两难的困境让我们意识到了失信的根源：政府失信问题已经成为中国政府第一大难题，而根源不是大家没有诚信观念，而是我们的金融立法没有给大家运用信用手段解决信用问题提供方便。
解决政府失信、社会失信、企业失信、个人失信等信用问题不能依靠增加税费，只能依靠完善金融立法，运用信用手段解决信用问题。
（四） 立法承认地方票据、企业本票，让人民币成为有源之水
票据是货币之源，承认地方票据、企业本票是增强货币竞争力的根本途径，也是市场经济的惯例。承认票据并不会危及物价稳定，不承认票据而机械地运用计划经济管制物价的办法管制货币价格反而会伤害经济发展、伤害物价稳定、伤害充分就业，已经成为经济学的共识。我国票据法、商业银行法、中央银行法为了物价稳定这个计划经济指标，违背市场经济惯例与运作经验，拒绝为地方票据、企业本票贴现，不支持其在市场流通，是计划体制的产物。它不仅使得人民币成为无源之水，中央银行手中没有地方票据与企业本票资产作支撑，也使得我国的中央银行资产主要立足于外国货币（票据）、金银之上，与国内经济实体价值表现脱节，在国际货币竞争中被动挨打。
据统计，发达国家的银行票据资产的总量在货币、金银、外汇资产的总量的6倍以上，全世界86%以上的经济运作依靠票据进行，依靠货币的部分不到14%。人民币兑美元的价格也已经放开，我们既然可以承认外国票据，为外国人服务，再承认本国票据、为本国人服务服务又有何妨？又有何担心？因此，就算是为国家民族计，在早已承认外国货币的大背景下，立法承认本国地方票据、企业本票，让人民币成为有源之水，增强人民币的国际竞争力、本国地方政府的竞争力、本国企业的竞争力也已经刻不容缓。
（五） 放开利率管制，增强商业银行竞争力，防止金融腐败，防止白钱变黑
我国一直实行利率管制制度，在今年汇率放开的情形下，利率继续管制更是说不过去。在利率管制制度下，商业银行成为依靠垄断利润生存的寄生虫，成为没有竞争力与创新能力的腐朽机构。增强商业银行的竞争力与创新力，首先在于放开利率管制。
利率管制的初衷是给企业生产提供低息贷款，降低企业生产成本，促进经济发展。调查结果表明，利率管制制度违背了这个初衷，造成了如下不良社会现象：
1、 存款利率过低，民众手中的白钱被洗黑了
商业银行的垄断利润来源于普通民众尤其是下层民众应得的利息收入，调查中发现，存款利率过低，迫使大量民众宁愿赌博、买彩票、借黑钱，也不愿存到银行接受小利。也就是说，中国的存款利率管制，使民众手中的白钱流入黑市，白钱被洗黑了。
2、 减少储蓄率，增加关系贷款，促长地下钱庄
过低的利率在减少人民币存款存量的同时，也给人民币贷款的发放增加了难度。由于存款、贷款利率与实际利率存在着巨大的利差，大量贷款落入关系人之手，银行职员与关系人共同赚取利差，产生金融腐败；同时也使得地下钱庄的生意异常兴隆，地下钱庄抢了地上银行的生意，道理只有一点：地上银行对民众的盘剥比地下钱庄更黑。
3、 银行不务正业，挟款自重，利用垄断地位侵凌中介行业利润
资信评估本来是中介行业的业务，由于利率管制，银行之间不存在利率竞争，商业银行之间的服务价格（利率）竞争权被利率管制制度剥夺以后，商业银行挟款自重，利用行业垄断侵凌其他行业经营利润成为必然之选。造成商业银行不务正业，抢了别人的地，荒了自家的田的怪象层出不穷。据调查，银行的大量精力由贷款业务转向其他非贷款业务，非贷款收入比重增加。商业银行通过对贷款人进行资信评估，指令资信评估，指令担保，指令封闭贷款的方式从会计师事务所、资产评估事务所赚取评估费，分成比例更是达到了令人吃惊50%，使得资信评估制度流于形式。
4、 恶化金融环境，导致国内资源大量外流，造成资源黑洞
利率管制导致中国金融环境恶化，迫使中国资本外流、货物外流、人力外流、技术外流，形成巨大的资源黑洞。2004年中国的外贸依存率已经超过了70%。而在发达国家，这个比例一般都在10%左右，中国的70％可谓绝无仅有。中国使用本国资源为本国提供的服务之不到30%，说明了中国资源黑洞问题的严重性。
（六） 调整税制，优化结构，精简税务人员，确保税收立法、执法公平
流转税是一种在任何时点都可以征收的税，流转税既使得征税权力趋向于无限，无法监控，也使得征税环节无限增多，税务人员空前增加，税制效率大大降低。但是，流转税最大的恶果在于它对企业日常生产秩序的冲击。
本次调查中有许多老板反映他们为什么不追加投资，是因为怕树大招风，引来税务人员随时随地的拜访。流转税使得税务人员拥有很大的自由检查权和自由裁量权，同时也让企业感受到多重征税或者不间断检查的压力。俗话说：“税纳得起但查不起”。如果天天陪税务查帐，任何一个经营好的企业，也会垮掉。由于民营企业在规模较小的时候，本小利薄，税务人员很少过来检查，企业财务环境较宽松。只要做到一定规模，税务还有其他政府主管部门，都会慕名上访。“入门必查，没查必罚，没有问题要一直查到有问题”的做法，让企业明显感到赔不起检查，不该“树大招风”。
计划体制的税都是流转税，目前中国的还有一半来自流转税。由于流转税无法监控，许多地方政府都在流转税方面根据不同的所有制实行差别征税，对外商投资企业在税收立法与征收环节有优惠，对国有企业有特殊保护，对民营企业除了口头说推动外，很少有实际行动减免税收的，这就造成了企业与企业之间的不公平。
众所周知，所得税与财产税跨越了动态与静态两个领域，完全覆盖了社会生活各个环节，生产要素流动时缴纳所得税，静止时缴纳财产税，除此以外，再设流转税完全是重复征税，只能增加总成本，无法增加总收入。因此，在我们已经有个人所得税、企业所得税、财产税的背景下，废除流转税只会使国家税收收入大量增加。

希望这些对你有帮助!

⑻ 消费者调查的基本内容

一、经营环境调查

调查你所经营的业务，开展的服务项目所属行业的发展状况、发展趋势、行业规则及行业管理措

施。比如，从事美容美发行业，应该了解该行业国内及本地区的发展状况，国内外国内流行趋势和

创新美容技术，该行业的行业规范和管理制度制度有哪些。从事服装业的，应该了解服装行业的发

展趋势，流行色和流行款式，服装技术发展潮流等。

二、市场需求调查

如果你要生产或经销某一种或某一系列产品，应对这一产品的市场需求量进行调查。也就是说，通

过市场调查，对产品进行市场定位。比如你经销某种家用电器，你应调查一下市场对这种家用电器

的需求量，有无相同或相类似的产品，市场占有率是多少。比如你提供一项的家庭服务项目，你应

调查一下居民对这种项目的了解和需求程度，需求量有多大，有无其它人或公司提供相同的服务项

目，市场占有率是多少。

三、顾客情况调查

例如购买某种产品（或服务项目）的顾客大都是此什么人（或社会团体、企业），他们希望从中得

到那方面的满足和需求（如效用、心理满足、技术、价格、交货期、安全感等），现时好些产品

（或服务项目）能够或者为什么能够较好地满足他们某些方面的需要等。

四、竞争对手调查

在开放的市场经济条件下，做创新推出买卖太难了，在你开业前，也许已有人做相同或类似的业

务，这些就是你现实的竞争对手。也许你开展的业务是全新的，有独到之处，在你刚开始经营的时

候，没有现实的对手；一旦你的生意兴旺，马上就会有许多人学习你的业务，竞相加入你的竞争行

列，这些就是你潜在对手。了解竞争对手的情况，做到心中有数，才能在激烈的市场竞争中占居有

利位置，有的放矢地采取一些竞争策略，做到人无我有，人有我优，人优我更优。

五、市场销售策略调查

重点调查了解目前市场上经营某种产品或开展某种服务项目的促销手段、营销策略和销售方式主要

有哪些。如销售渠道、销售环节，短进货距离和小批发环节，广告宣传方式和重点，价格策略，有

哪些促销手段，有奖销售还是折扣销售，销售方式有哪些，批发还是少售，代销还是传销，专卖还

是特许经营等，调查一下这些经营策略是否有效，有哪些缺点和不足，从而为你决策采取什么经营

策略、经营手段、提供依据。

⑼ 房地产市场调研需要注意的问题都有哪些

前期主要有项目可行行调研

（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）

中期主要是项目定位方面牵扯的调研

（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）

后期主要是项目推广的调研

房地产市场调研和策划

房地产调研是项目策划和决策的基础，

一房地产的市场调研

房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。

一、点——单个楼盘

对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。

单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：

第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。

第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。

第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。

第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。

第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。

二、线和面——区域市场

对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。

区域分析

区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。

区域产品

区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。

需求特征

需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。

区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，

由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。

三、体——宏观环境

对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体

(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。

政治社会

政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。

经济因素

经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。

行政法规

行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。

国际状况

国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。

总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。

⑽ 企业管理制度都有哪些制定时要注意什么

企业管理制度（Management Systems）是企业组织制度和企业管理制度的总称，是对企业管理活动的制度安排。企业管理制度的组成包括企业组织机构设计、专业管理制度等。

企业管理制度的制定要依照企业自身的实际情况进行，制度的目的是让企业更加高效、稳定的运行，但由于每家企业在行业、组织结构、人员结构等各方面都存在着差异，所以世界上没有任何一个管理制度适用于所有的企业。

在制定企业管理制度的时候，要遵循以下几个原则：

1、要严格依照法律、法规和规章制度的原则。

2、坚持从公司实际出发，认真调查研究。

3、坚持民主集中制原则。

(10)市场调查制度扩展阅读：

一、企业管理制度具有规范性，而且只有具有一定的规范性才能发挥企业管理制度的作用。

1、 一个具体的专业性的企业管理制度一般是由一些与此专业或职能方面的规范性的标准、流程或程序、规则性的控制、检查、奖惩等因素组合而成的，在很多场合或环境里，规则=规范+程序。

2、 规范实施企业管理制度是需要规范性的环境或条件的。

二、企业管理制度的规范性是在稳定和动态变化相统一的过程中呈现的。

导致规范性的企业管理制度动态变化时的因素一般有三种情况：

1、企业经营环境、经营产品、经营范围、全员素质等是要经常发生变化的，这些因素的变化相应会引发组织结构、职能部门、岗位及其员工队伍、技能的变化，继而会导致使用、执行原有的企业管理制度中规范、规则的主体发生变化，企业管理制度及其所含的规范、规则因素必然须因执行主题的变化而相应改变或进行修改、完善。

2、产品结构、新技术的应用导致生产流程、操作流程的变化，生产流程、操作程序相关的岗位及其员工的技能必然要随之变化，与之相关的企业管理制度及其所含的规范、规则、程序等因素必然须因此而改变或进行修改、完善。

3、 因为发展战略及竞争策略的原因，企业需要不断提高工作效率、降低生产成本、增加市场份额，当原有的管理制度及其所含的规范、规则、程序成为限制提高生产或工作效率、降低生产成本等的主要要素时，就有必要重塑企业机制，改进原有企业管理制度中不适应的规范、规则、程序。

三、规范性企业管理制度的良性动态变化必须是与企业管理制度相适应的创新结果。

企业管理制度的动态变化需要企业进行有效的创新，也只有创新才能保证企业管理制度的具有相对的稳定性、规范性，合理、科学、把握好或利用好时机的创新是保持企业管理制度规范性的最佳途径或唯一途径。

1、 企业管理制度是企业管理制度的规范性实施与创新活动的产物。

2、 企业管理制度的规范性与创新性之间的关系是一种互为基础、互相作用、互相影响的关系。