房地产开发营销策划是做什么的6

『壹』 什么是房地产销售策划

地产销售策抄划 是一项专业性很高的工作

可以分为几个步骤

一。房地产项目分析

1. 周边环境分析
   

2. 地段价值分析
   

3. 房地产项目自身分析

4. 房地产产品配套分析

5. 房地产产品设计分析

6. 房地产项目卖点与买点的提炼

7. 房地产项目卖点的提炼

8. 房地产项目买点的提炼

二。制定销售计划

1.总体销售计划

2.时段销售计划

3.销售费用计划

4.销售人员的销售计划

5.划分销售周期

6.销售计划进度

另外还有销售人员培训和销售现场的布置安排等一系列相关工作

总体来说 就是房地产销售策划人员的工作过程，根据房地产销售策划工作所涉及的岗位任务和职业能力要求，结合房地产企业实际运作过程设置项目，并以项目为单元组织内容的过程。

『贰』 房地产策划要做的工作内容是什么有做过的说下啊

说得那么复杂啊
策划有很多种：前期策划、营销策划、活动策划……每个行业回都需要策划

你有在答学校学生会做过吗？搞过活动吗？
想简单理解的话，例如地产前期策划：就是 一块什么都没有的地上面，让你发挥
了解周边市场，了解客户，然后分析你这块地该做什么，怎么做，卖给谁！

『叁』 房产市场营销策划的主要内容是什么

房地产营销策划主要包括三部分：
市场定位与产品设计定位；市场推广策划；项目销售策划。

一、市场定位与产品设计定位
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：项目总体市场定位；目标人群定位；项目开发总体规划建议；组团规划建议；交通道路规划建议；户型设计建议；整体风格建议；外立面设计建议 园林景观规划建议；社区配套设施；会所建议；楼宇配套建议；建议装修标准建议；装饰材料建议；物业管理建议。

二、市场推广策划
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略；营销策略；销售策略；市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计）；广告设计创作；媒体投放；公关活动策划等。
具体内容是：
（1）市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念；
（2）项目核心卖点提炼。
（3）项目案名建议。
（4）销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。
（5）广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）。
（6）媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。 （7）公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。

三、项目销售策划（项目销售阶段）
制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：
1、开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式。
2、销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞。
3、销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略。
4、布开营销网络，让访客变为业主。
5、销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划。
6、促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪。
7、市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整，销售策略调整。

『肆』 房地产营销策划主要工作职责是什么

策划部的工作来职能：
策划人追源求的目标：
通过创造性的思维对产品进行准确定位、推广，且要用最少的投入为企业创造更大的价值。
1、策划部在项目开发中的位置和作用本部门是企业执行前营销的主要职能部门，80%的工作应该在项目的前期定位阶段，20%需要贯穿再整个项目开发的各个环节中，为项目的开发和销售提供支持的平台。
2、工作内容（程序）主要分以下七个方面：
1）市场调研、策划；
2）项目投资营销策划；
3）项目建筑规划的营销策划；
4）各种资源的整合能力；
5）项目形象展示策划；
6）项目营销推广策划；
7）企业的品牌塑造及宣传工作。

『伍』 房地产策划是做什么的

房地产策划是一项基于市场情况，为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略以及具体执行，根据市场、产品以及销售要求，根据项目不同阶段、不同情况提供不同的解决方案，是一项综合性很强的工作。

按项目的建设过程来看，主要分为：

1、项目前期投资决策（包括投资研究——地块价值研判、财务成本分析、投资回报率测算、风险分析等。项目可行性研究/建议）。

2、项目立项后，作项目详尽的形象、产品、市场定位及实施方案、建议。

3、项目后期配合工程工期，做相关的市场推广和营销方案并监督实施。

4、同时策划还要协调工程部、预算部、建筑公司的关系，并与设计院随时保持联系，还要与媒体、广告设计公司和制作公司沟通、监督执行，并于销售部紧密结合共同实施好各种营销方案。

(5)房地产开发营销策划是做什么的6扩展阅读

房地产策划师是从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。

1、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。

2、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。

在这种情况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

3、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

4、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。

这些资源在房地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。

参考资料来源：网络-房地产策划

『陆』 房地产策划是干嘛的

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。
一，项目的前期定位策划：专即房地产开发项目属的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。
三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

『柒』 房地产策划需要干什么具体点的

房地产策划是一项基于市场情况，为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略以及具体执行，根据市场、产品以及销售要求，根据项目不同阶段、不同情况提供不同的解决方案，是一项综合性很强的工作。

主要工作

一、市场策划

是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。

简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

二、产品策划

就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。

主要内容包括如下：

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程

三、营销策划

是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。

如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。

四、开发策划

是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。

其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。

五、物管策划

物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。

物业管理策划的主要内容包括以下三点：

1.经营

主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

3.服务

是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。

物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

六、广告策划

房地产广告策划是在广泛的市场策划调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

房地产在开发策划时，就要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。

在做房地产营销策划方案时，不仅要考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，还要深入、系统地进行广告策划。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。

(7)房地产开发营销策划是做什么的6扩展阅读：

策划是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算，它是个人、企业、组织结构为了达到一定的目的，充分调查市场环境及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则，对未来即将发生的事情进行系统、周密、科学的预测并制订科学的可行性的方案。在现代生活中，常用于形容做一件事的计划，或是一种职位的名称。

策划一词最早出现在《后汉书》。策最主要的意思是指计谋、谋略，划指设计，筹划、谋划。选题中应用创造性思维独辟蹊径地考虑选题就是选题策划。

《后汉书·隗器传》中“是以功名终申，策画复得”之句。其中“画”与“划”相通互代，“策画”即“策划”，意思是计划、打算。策最主要的意思是指计谋，如：决策、献策、下策、束手无策。划指设计，工作计划、筹划、谋划，指“划”，意思为处置、安排。

『捌』 房地产中的策划和营销分别是做什么内容的工作

策划和营销的侧重点不一样。
策划的重点是在项目实施之前，营销包括项目实施前，但重点在项目完成后的销售环节。

===策划的工作==
房地产全程策划理论体系

0. 项目概况

1. 项目市场策划
1.1 项目周边环境分析
⑴ 项目土地性质调查
★ 地理位置
★ 地质地貌状况
★ 土地面积及其红线图
★ 七通一平现状
⑵ 项目用地周边环境调查
★ 地块周边的建筑物
★ 绿化景观
★ 自然景观
★ 历史人文景观
★ 环境污染状况
⑶ 地块交通条件调查
★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
★ 项目对外水、陆、空交通状况
★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
⑷ 周边市政配套设施调查
★ 购物场所
★ 文化教育
★ 医疗卫生
★ 金融服务
★ 娱乐、餐饮、运动
★ 生活服务
★ 游乐休憩设施
★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素
★ 历史人文区位影响

1.2 区域市场现状及其趋势判断
⑴ 宏观经济运作状况：
① 国内生产总值
★ 第一产业数量
★ 第二产业数量
★ 第三产业数量
★ 房地产所占比例及数量
② 中国房地产开发业景气指数
③ 国家宏观金融政策
★ 货币政策
★ 利率
★ 房地产按揭政策
④ 固定资产投资总额
★ 全国及项目所在地
★ 其中房地产开发比重
⑤ 社会消费品零售总额
⑥ 商品零售价格指数
★ 居民消费价格指数
★ 商品住宅价格指数
⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用
⑵ 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
★ 项目所在地的居民住宅形态及比重
★ 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
★ 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
★ 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
⑶ 项目所在地房地产市场总体供求现状
⑷ 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
⑸ 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
⑹ 商品住宅客户构成及购买实态分析
★ 各种档次商品住宅客户分析
★ 商品住宅客户购买行为分析
1.3 土地SWOT分析
⑴ 项目地块的优势
⑵ 项目地块的劣势
⑶ 项目地块的机会点
⑷ 项目地块的威胁及困难点

1.4 项目价值分析
⑴ 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
① 商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法
1）选择可类比项目
2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征
4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
② 类比可实现价值决定因素
1）类比土地价值：地段资源差异
★ 市政交通及直入交通的便利性的差异
★ 项目周边环境的差异，包括
——周边自然和绿化景观的差异
——教育、人文景观的差异
——各种污染程度的差异
——周边社区素质的差异
★ 周边市政配套便利性的差异
2）项目可提升价值判断
★ 建筑风格和立面的设计、材质
★ 单体户型设计
★ 建筑空间布局和环艺设计
★ 小区配套和物业管理
★ 形象包装和营销策划
★ 发展商品牌和实力
3）价值实现的经济因素
★ 经济因素
★ 政策因素
⑵ 类比竞争楼盘调研
★ 类比竞争楼盘基本资料
★ 项目户型结构详析
★ 项目规划设计及销售资料
★ 综合评判
⑶ 项目可实现价值分析
① 类比楼盘分析与评价
② 项目价值类比分析
1）价值提升和实现要素对比分析
2）项目类比价值计算
1.5 项目市场定位
⑴ 市场定位
1）区域定位
2）主力客户群定位
⑵ 功能定位
⑶ 建筑风格定位
1.6 开发节奏建议
⑴ 影响项目开发节奏的基本因素
★ 政策法规因素
★ 地块状况因素
★ 发展商操作水平因素
★ 资金投放量及资金回收要求
★ 销售策略、销售政策及价格控制因素
★ 市场供求因素
★ 上市时间要求
⑵ 项目开发节奏及结果预测
★ 项目开发步骤
★ 结论

2. 项目规划设计策划

2.1 总体规划
⑴ 项目地块概述
★ 项目所属区域现状
★ 项目临界四周状况
★ 项目地貌状况
⑵ 项目地块情况分析
★ 发展商的初步规划及设想
★ 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
★ 土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避
★ 项目市场定位下的主要经济指标参数
⑶ 建筑空间布局
★ 项目总体平面规划及其说明
★ 项目功能分区示意及说明
⑷ 道路系统布局
① 地块周边交通环境示意
★ 地块周边基本路网
★ 项目所属区域道路建设及未来发展状况
② 项目道路设置及其说明
★ 项目主要出入口设置
★ 项目主要干道设置
★ 项目车辆分流情况说明
★ 项目停车场布置
⑸ 绿化系统布局
① 地块周边景观环境示意
★ 地块周边历史、人文景观综合描述
★ 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
② 项目环艺规划及说明
★ 项目绿化景观系统分析
★ 项目主要公共场所的环艺设计
⑹ 公建与配套系统
① 项目所在地周边市政配套设施调查
② 项目配套功能配套及安排
③ 公共建筑外立面设计提示
★ 会所外立面设计提示
★ 营销中心外立面设计提示
★ 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
★ 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
④ 公共建筑平面设计提示
⑤ 公共建筑风格设计的特别提示
⑥ 项目公共建筑外部环境概念设计
⑺ 分期开发
★ 分期开发思路
★ 首期开发思路
⑻ 分组团开发强度

2.2 建筑风格定位、色彩计划
⑴ 项目总体建筑风格及色彩计划
★ 项目总体建筑风格的构思
★ 建筑色彩计划
⑵ 建筑单体外立面设计提示
① 商品住宅房外立面设计提示
★ 多层、小高层、高层外立面设计提示
★ 不同户型的别墅外立面设计提示
★ 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
★ 其他特殊设计提示
② 商业物业建筑风格设计提示
2.3 主力户型选择
⑴ 项目所在区域同类楼盘户型比较
⑵ 项目业态分析及项目户型配置比例
⑶ 主力户型设计提示
★ 一般住宅套房户型设计提示
★ 跃式、复式、跃复式户型设计提示
★ 别墅户型设计提示
⑷ 商业物业户型设计提示
★ 商业裙楼平面设计提示
★ 商场楼层平面设计提示
★ 写字楼平面设计提示
2.4 室内空间布局装修概念提示
⑴ 室内空间布局提示
⑵ 公共空间主题选择
⑶ 庭院景观提示
2.5 环境规划及艺术风格提示
⑴ 项目周边环境调查和分析
⑵ 项目总体环境规划及艺术风格构想
★ 地块已有的自然环境利用
★ 项目人文环境的营造
⑶ 项目各组团环境概念设计
★ 组团内绿化及园艺设计
★ 组团内共享空间设计
★ 组团内雕塑小品设计提示
★ 组团内椅凳造型设计提示
★ 组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
⑷ 项目公共建筑外部环境概念设计
★ 项目主入口环境概念设计
★ 项目营销中心外部环境概念设计
★ 项目会所外部环境概念设计
★ 项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
★ 针对本项目的其他公共环境概念设计
2.6 公共家具概念设计提示
⑴ 项目周边同类楼盘公共家具摆设
★ 营销中心大堂
★ 管理办公室
⑵ 本项目公共家具概念设计提示
2.7 公共装饰材料选择指导
⑴ 项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
⑵ 本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
⑶ 项目营销示范单位装修概念设计
★ 客厅装修概念设计
★ 厨房装修概念设计
★ 主人房装修概念设计
★ 儿童房装修概念设计
★ 客房装修概念设计
★ 室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
⑷ 项目营销中心装修风格提示
⑸ 住宅装修标准提示
★ 多层、高层洋房装修标准提示
★ 跃式、复式、跃复式装修标准提示
★ 别墅装修标准提示
2.8 灯光设计及背景音乐指导
⑴ 项目灯光设计
★ 项目公共建筑外立面灯光设计
★ 项目公共绿化绿地灯光设计
★ 项目道路系统灯光设计
★ 项目室内灯光灯饰设计
⑵ 背景音乐指导
★ 广场音乐布置
★ 项目室内背景音乐布置
2.9 小区未来生活方式的指导
⑴ 项目建筑规划组团评价
⑵ 营造和引导未来生活方式
★ 住户特征描述
★ 社区文化规划与设计

====营销的工作====

一、市场调研：
1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2， 市场分析------ （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4， 竞争个案项目调查与分析
5， 消费者分析：
（1） 购买者地域分布；
（2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、地点等）
（6） 购买频度
6， 结论

二、 项目环境调研
1， 地块状况：
（1） 位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2， 地块本身的优劣势
3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、 项目投资分析
1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2， 土地建筑功能选择（见下图表）
3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4， 土地延展价值分析判断（十种因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析
四，营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、 目标客户分析
1、经济背景
• 经济实力
• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、 价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、 入市时机、入市姿态
（五）、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放

五、 概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织
2， 小区容积率的敏感性分析
3， 小区道路系统布局（人流、车流）
4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5， 小区建筑风格的形式及运用示意
6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意
7， 小区户型比例的搭配关系
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分
9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意

六、 识别系统
（一）核心部分
1， 名称
2， 标志
3， 标准色
4， 标准字体
（二） 运用部分
1， 现场
• 工地围板
• 彩旗
• 挂幅
• 欢迎牌
2， 营销中心
• 形象墙
• 门楣标牌
• 指示牌
• 展板规范
• 胸卡
• 工作牌
• 台面标牌
3， 工地办公室
• 经理办公室
• 工程部
• 保安部
• 财务部
4， 功能标牌
• 请勿吸烟
• 防火、防电危险
• 配电房
• 火警119
• 消防通道
• 监控室
1? 建筑规模与风格；
2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；
6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
三、 价格定位
1． 理论价格（达到销售目标）
2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4． 价格策略
入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控

六、 媒介策略

1． 媒介组合
2．软性新闻主题
3．投放频率
4．费用估算
七、推广费用

1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
2． 印刷品（销售文件、售楼书等）
3． 阶段性广告促销费用
八、营销管理

销售实务与人员培训