度假木屋售後返租營銷模式

❶ 房地產營改增後企業所得稅預交計稅依據，是含稅還是不含稅

不含稅，而且這個不含稅的金額跟土地增值稅同期預交時的演算法還不一樣。

❷ 商鋪反租什麼意思

商鋪返租：

1、商鋪返租是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。一般年返租回報在8%-12%之間。

2、對普通投資者來說，商鋪返租、商鋪"售後返租"(簡稱返租)是一個誘人的蛋糕。畢竟在收鋪後的前2-5年，投資者能拿到每年高達8%-12%的投資回報，不僅跑贏CPI升幅，而且比投資住宅、寫字樓的回報高得多。

3、商鋪售後返租(又稱售後包租、售後回租、售後承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者。

4、同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式,總的來說購買者將是「一分投入,十分回報」。

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返租不違規

1、去年以來興起的商鋪返租營銷手法是否違規？市國土房管局相關負責人昨日表示，建設部只是明令預售的商業項目不能返租，因此大確權（「大確權」是指在商品房買賣中，房地產開發企業已按規定辦理了樓盤初始確權登記。

2、領取《房地產權屬證明書》，確認該樓盤的權屬人是該房地產開發商。）後的現樓商鋪，或者是已經有了房產證的商鋪售後返租並不算是違規。

3、不過，該負責人強調，如果這些商鋪由二手大業主買下再分拆銷售也屬於二手買賣，需要進行二手網簽，這樣也才能更好保障買家的利益；而已經抵押的商鋪則必須由開發商塗銷抵押後才能交易，買家下定金簽認購書時要註明一定期限內開發商不辦理塗銷抵押可退鋪的內容。

❸ 本人打算購買一個商鋪，地產商承諾前10年每年返租7%，但我是外行，這個是否值得投資

商鋪返租是開發商的一種營銷手段。對普通投資者來說，商鋪返租是一個誘人的蛋糕。畢竟在收鋪後的前2-5年，投資者能拿到每年高達8%-12%的投資回報，不僅跑贏CPI升幅，而且比投資住宅、寫字樓的回報高得多。按你的情況，地產商承諾前10年每年返租7%，首先應該考慮返租時間，一般5-8年，其次是返租的比例按市場情況不算高。商鋪投資，一般12年回本，你這個也是可以投的。但是目前實體商鋪收電商影響，若商鋪位置不是很好的話，投資風險較大。另外，10年回報期太長，不可控因素太多，所以還是謹慎點好。首先，返租的時間較長，一般為5－8年。
其次，返租的比例按市場情況不算高。
投資型商鋪，一般12年回本。勉強可以做。也就是每年8%以上。
目前，投資商鋪風險較大，受電商沖擊。
除非是城市核心位置或優質位置的商鋪，可以考慮投資。
10年的回報期太長，風險較大，回報您一年開發商跑了怎麼辦？
綜合以上因素，如果不是特別好，價格非常合理的商鋪，不建議您投資。投資商鋪注意事項有很多，其中最主要的要注意的事情就是選擇合適的門面，因為當你的門面都選不好的時候，那麼你這個投資行為一開始就是錯的了。
一個好的門面能支撐起一家店的生意，那麼在這個原則下，你投資一個很好的店面，對其進行購買後，基本上就可以說走出漂亮的第一步了，接下來就是裝飾好店面，選擇好一個合適的機會，再把商鋪進行轉讓，收取合適的轉讓費。如果選擇不賣出去，把店鋪留在自己的受理，作為一個長期投資的話，你可以租出去，一個好的店面，租金也不會低到哪裡去。
同時你在購買該店鋪的時候，要調查這個商店的有無銷售預售許可證，還有查看周邊環境，周邊店鋪還沒開始營業的話就會出現這種情況，如果你在開發的早期階段購買商店，整個社區的入住率都會降低，而且是無法經營這樣的商店的。
購買商鋪作為不動產投資的一個品種，具有既可出租、又可自營的雙重特性，另外由於近些年住宅的價格暴漲，而商鋪的價格卻漲幅有限，凸顯了商鋪的投資價值，引起了很多投資者的關注。但是，並不是隨便買個商鋪都能賺錢，商鋪的選擇大有講究。
投資商鋪講究地段，商鋪的地段一般有三類：第一類是成熟的CBD商圈;第二類是成型的商圈，多鄰近大型的住宅區或就業區，能吸引大量就業人口的商務辦公樓;第三類是住宅小區沿街商鋪。
在成熟的CBD商圈投資商鋪，投資額較大，而且不同商務圈的性質及發展程度，都將直接影響商鋪的經營效益及場地的租金。這種商鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的人氣，再者有固定的人流量保證。隨著人們消費方式的改變，社區商業是新的發展方向，在居住人群穩定、消費便利的地段選址能大大提高商鋪投資的安全性和盈利能力。但一些新興社區往往因為入住率不高使一些商戶紛紛駐足觀望，所以選擇有發展潛力的社區是商選址的一大技巧。從長遠眼光看，社區商業的發展前途一片光明，所以應該根據具體情況選擇合適的時機和條件人駐，以獲取最大收益。

❹ 汀瀾度假公寓的託管返租模式一個月大概返多少

公寓戶型基本都是幾十平方，首付10萬左右，月供也就1100左右，返租的收益大概可以夠換月供，對於投資者來說也沒什麼壓力。

❺ 影樓如何規避託管風險

（影樓）「商鋪託管經營」是一種現在比較普遍的商鋪投資經營模式，是指具有商鋪資源的投資者同商鋪運營者進行合作，商鋪由運營公司的營運團隊統一管理，投資者定期參與利潤分紅。其特點是，投資者和商鋪運營商合作後無需經營，通過完全或部分託管，即可坐享回報的一種商鋪投資模式。 據了解，目前大部分的商鋪託管經營都是由商鋪的開發商發起的，是作為銷售產權商鋪行為的一個延伸。

在這個經營過程中，產權商鋪在取得投資者信任後，比較普遍採取了『售後返租』形式。一般來說，越是自有資金和流動資金缺乏的開發商，越喜歡搞這種售後返租的銷售行為。

作為商鋪投資者，許多人認為商鋪託管經營這種模式有新意，更加適合有資金但沒有時間和經驗經營管理的投資者。 「在實際過程中，這種商鋪託管的經營行為也存在一定的風險性，投資者需要擦亮眼睛加以甄別」，天津仕一邦地產投資顧問公司技術總監韓朋提出了自己的幾點建議：
1、辨清商鋪的產權歸屬。商鋪託管經營必須是產權明晰的產權商鋪，而不是大產權下分割的非自由產權的商鋪託管經營。如果沒有明晰的產權歸屬，在以後的託管經營或者是託管期限期滿後的法律問題就會極大，並有可能造成投資者各個方面的損失。
2、規避商鋪經營託管經營風險。產權明晰的商鋪，在未來的發展過程中，也存在一定的風險。這些風險包括：開發商銷售完畢拿了錢就走人，沒有協助經營；商場整體營銷沒有跟上，難以積聚消費者人氣；一些開發商故意誇大投資回報率，使購房者投資回報根本無法實現等等。另外，商業與地產危險的「兩張皮」現象，還會在商業地產開發商和經營商、物業管理商三方存在不規范交接，這樣都為未來的經營埋下後患，生出扯不清的三角債。
3、經營水準決定商鋪價值。地段相同，業態一致，但不同的經營管理水準決定了商鋪價值的高低。託管經營管理的水平才是商鋪投資成敗的關鍵。現在的商鋪除非整體出租給龍頭大型商家，一般都要面對發展商自己招商和經營管理的問題，而現實中一些商業物業的發展商，卻不擅長商場的招商和後期的經營管理，總希望找到一個能乾的代理商幫其分割出售後就一走了之。

❻ 開發商的售後返租行為是合法的嗎為什麼頻頻看到這類的廣告

早在2001年，國家就已經明令禁止「售後返租」這一商業地產營銷模式，《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。但對於類似長沙的二、三線城市而言，產權式商鋪的主要承載形式「售後返租」模式雖然在法律上一直被禁止，現實中卻從未被消滅。

❼ 什麼是返租

商鋪返租一般指售後包租。商品房售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。

售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

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返租銷售的常見操作模式主要包括返租年限、返租比例、返租方式三個方面。

一、返租年限

1、三年返租

銷售返租模式剛出現時，基本上都是返三年，一般市場上多採用前三年一次性抵扣的方式。一般操作手法為先將表價提高，然後再一次性給與一個折扣優惠。

這種方式有利有弊，優勢是不僅減少了投資者的資金投入，而且給投資者形成了一個優惠折扣大的心理落差從而促進銷售。

而劣勢則是不能公開解釋抵扣式的返租銷售模式，而且對於條件稍差的商場來說三年的培育期不足以讓商場的經營完全穩定住，而在這個時候，突然面臨開發商要向投資戶移交商鋪，就會對商場運營造成極大的影響。

2、五年返租

在吸取了三年返租的經驗之後，第二波返租銷售往往是採取五年返租的策略。就拿商場來說，五年的返租年限給運營團隊多爭取了兩年運營時間來穩定場子，一個商場經過三年的培養期，再多加兩年的運營時間，理論上就可以成為一個成熟的場子。這時商場人氣有保證，租金也有大幅度的提升。

這個時候再來移交場子，出現風險的幾率就會降低。但是採取三年返租是對銷售定價最有利的一種返法，如果返租期增加到五年，還是用老辦法定價的話，就會導致價格拔高過多，從而增加銷售難度，因此五年返租多採用3+2的模式。

所以如果說三年返租是銷售導向的操作手法，那五年返租就是帶運營思維的銷售導向。

3、十年返租

十年返租一般情況下多應用於開發商打算長期運營的項目，而前期的銷售可以說只是開發商的一種融資手段，開發商通過銷售獲得了一個商場的運營權，自己真正進入運營領域，長期經營，賺運營的錢。

如果一個開發商對一個商場有十年運營的基礎，也會敢於在初期對商場管理和營銷進行投入，因為你能從後期獲得回報。

但是這也只是邏輯分析，現實中，很多開發商是不明就裡地被銷售團隊拉進來的，根本就沒有做好長期運營的准備，只不過銷售團隊覺得十年好賣房子而已。

等開發商真正意識到問題時，已經晚了，這種情況下，好一點的是經過運營團隊的努力，場子能勉強維持。如果項目條件比較差，再加上運營團隊不給力的話，那很可能就會出現風險。

二、返租比例

1、階梯式比例

階梯式比例就是在前期項目的培養期間，返租比例低一點，後面幾年，項目成熟了，租金收益也高了，返租比例也相應提高。這個邏輯是沒錯的，但還得看具體的項目給出的比例。

如果從8%起，第五年都飆升到12%了，如果按照這個比例返下去，那到最後開發商和投資者必有一方會受損。

而這個返租比例如果從4%起，每年上升一個點，比如說託管十年，十年的總返租比例共85%。這個返租比例在返租銷售產品中已經算是比較不錯的了，但每個項目的具體情況都不一樣，還需要做具體分析。

由此可見，對返租銷售的起始返還比例的把握對整個項目起著至關重要的作用，但是開發商是否能保證每年實際租金的返還比例還取決於項目實際經營情況。

2、固定式比例

固定式比例，顧名思義就是開發商承諾每年給投資者返還的租金比例都是固定的。這種模式因其投資金額是固定的，返還比例是固定的。

所以其優點是方便開發商財務方面清算投資者每年租金收益。而缺點則有兩點，一是如果返租比例定的太低的話，會無法吸引客戶購買慾望，造成銷售困難，而且也會切斷投資者對所購房屋升值價值的想像空間。

再一個就是比例定的太高的話對開發商來說則會壓力很大，畢竟開發商都是以盈利為目的的，虧本的生意是不會做的。

三、返租方式

1、實返

實返就是按照返租年限，每年約定一個固定的返租比例。也就是上文所提到的兩種方式，一種是平均式，就是每年的返租比例是一樣的。另一種是階梯式，就是返租比例是逐年遞增的。

2、虛返

虛返就是不約定固定返租比例，以實際租金收益給投資人兌現返還比例。其中又有兩種方式，一種是比例分成，比如一九分，二八分等，大部分收益歸投資人，而商管公司收取一小部分。

另一種方式是將租金與物管費分開，物管費歸商管公司所有，租金歸投資人所有。

3、實返+虛返

實返+虛返實際上就是這兩種模式的結合，就是初期一定年限採取實返，後期採取虛返。比如五年返租中，前三年實返，後兩年虛返。十年返租中，前三年實返，後七年虛返等。

一般情況下，採取三年返租的項目，基本上都是實返，而且現在多數都是將三年的租金一次性返完。

五年的也以實返居多，只不過通常是採取前三年一次性返，後兩年逐年返。十年返租多採用虛實結合的模式。

❽ 購房返祖是什麼意思

售房返租也叫售後包租、售後回租，是房地產商的一種銷售模式。

在這種銷售方式下，房地產開發經營企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售後的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報，若低於按揭月供，差額由消費者貼補。

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一、特點

1、在出售回租的交易過程中，出售/承租人可以毫不間斷地使用資產；

2、資產的售價與租金是相互聯系的，且資產的出售損益通常不得計入當期損益；

3、出售/承租人將承擔所有的契約執行成本（如修理費、保險費及稅金等）；

4、出售/承租人可從出售回租交易中得到納稅的財務利益。

二、優點

它使設備製造企業或資產所有人（承租人）在保留資產使用權的前提下獲得所需的資金，同時又為出租人提供有利可圖的投資機會。

❾ 汀瀾度假公寓怎麼樣值得購買嗎託管返租的模式怎麼樣

汀瀾度假公寓是河南旅居旅遊集團旗下，通過不動產管理實現客戶投資價值，並滿足客戶度假、養老等需求的項目。他們的模式是非常不錯的，同時滿足了度假、投資和未來養老的一種需求。
至於可靠度，他們選擇的都是國內一線旅遊目的地，合作的開發商也都是國內一線開發商，比如綠城、雅居樂、碧桂園、恆大等，如果他們沒有實力，這些開發商估計也不會和他們合作。而且你朋友已經購買了，說明他也非常認可汀瀾的這種模式。
分析來看，他們這種模式之所以能成功，除了依託他們本身的資源和能力，還有非常重要的一點是近些年人們躲霾度假、旅居養生的一種生活方式的轉變。社會上很大一部分中高端人群，越來越注重度假休閑、養生的生活，而汀瀾的這種旅居模式正好滿足了這種需求。同時還將購買旅遊地產之後，沒時間常住，房屋空置無人打理、沒有收益的痛點完美解決。