『壹』 怎樣做一份投資公寓式酒店可行性報告
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『貳』 2006酒店式公寓市場分析報告
2006酒店式公寓市場分析報告
——高力國際
酒店式公寓與高檔公寓彷彿是北京公寓市場的「雙節棍」，或此消彼長，或雙力合並，但2007年前者似乎在內外情境中更占上風。
曾一度「消沉」的北京酒店式公寓在2006年年底迎來了自己的春天，展望2007年，它將有望成為最受關注的熱點。因為2008年北京奧運會的利好，將進一步促進人們對該類產品的市場需求。
酒店式公寓需求火爆
酒店式公寓在2006年以前，在京城高檔公寓市場中的份額一直很小。2006年，「國六條」「九部委新政」對房地產市場提出了「限大、限高」的宏觀調控政策，致使部分投資者將投資目光從高檔公寓移向酒店式公寓。從2006年底，酒店式公寓的投資熱逐漸顯現，並有望在2007年繼續延續下去。
僅2006 年四季度，京城酒店式公寓市場就有，雅詩閣國際投資3.02 億從北京遠洋房地產購買的盛捷中關村服務式公寓正式開業，以及上海商業地產集團家飾佳斥資近20 億元拿下位於北京東二環的名成國際大廈，未來將聯手萬豪酒店管理集團將該項目打造成超五星級酒店和酒店式服務公寓的兩大事件。
據統計，2006 年第四季度，北京市酒店式服務公寓的租金呈繼續上升趨勢，為208.86元/平方米·月（含物業管理費），整體空置率為15.48％，與上季度相比下降了3 個百分點。預計2007年京城酒店式服務公寓市場，將繼續延續租金上揚的趨勢。
酒店式公寓在2007年會被投資者看好的最大原因在於，它吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，集住宅、酒店、會所等多種功能於一體，具有「自用」和「投資」兩大功效。由於政策因素的影響，加上對2008 年奧運會需求的良好預期，酒店式公寓在2007年將會越來越被投資客所看好。
預計，2008年奧運會的隨行國際人士將超過15萬人，其中近一半來自發達國家和地區。針對這些客群的生活品質和消費需求，2007年至2008年高檔服務式公寓租賃市場將持續火爆，租金也將呈現大幅增長的趨勢。在北京眾多服務式公寓中，擁有便捷的交通、完善的配套設施、高效的商務支持、先進的通訊設施、國際化的服務和24小時安全巡視的高檔服務式公寓，將會成為市場上的熱點項目。
圖1 ：北京市酒店式公寓供求、租金走勢圖
高檔公寓供應量巨降 戶型面積兩極分化
為合理調整住房結構，政府在2006年出台了「70%·90m2」政策。由於，政策的執行具有一定的滯後性，因此「70%·90m2」政策對2006年產品供應結構的影響並不大。而2006年接受審批的項目，將於2007年形成集中供應。預計2007年10月份之後，京城市場會掀起小戶型的供應高峰。加上政府對高檔公寓用地的控制，預計2007年高檔公寓兩會急劇萎縮，在2006年供應5200套的基數上，約下降60%左右。
2007年，高檔公寓數量的減少，將無法滿足市場上高端購房者的置業需求。由此可以預見2007年高檔公寓的價格將繼續上漲。從定價策略上看，2007年高檔公寓的開發商不會猛然提價，而會隨著市場變化進行緩和的價格調整。
另外，隨著「70%·90m2」政策的深化執行，2007年高檔公寓的弧形結構也會出現兩極分化的現象，即90平方米以下的小戶型和150平方米以上的大戶型同時增多。其原因在於，2006年過關的大戶型項目，在2007年將陸續浮出水面，加之現有大戶型的存量，導致2007年大戶型樓盤在高檔公寓市場的比例不會減少，而90平方米以下高檔公寓數量的增多，則是與「70%·90m2」政策的執行直接相關。因此，在2007年面積在120～140平方米中等戶型的高檔公寓的數量，將會越來越少。
「限外細則」出台 催熱高檔公寓銷售前景
2006年在「限外令」的沖擊下，一大批此前已選好房子甚至已經完成網上認購的港澳台人士、外籍人士、華僑都暫停了購房手續辦理。僅2006年9月，京城高檔住宅市場外銷數量銳減近六成，也導致了2006全年高檔公寓客群構成中的外籍人士數量大幅下降。
2007年2月2日，外資購北京商品房細則正式出台，規定在境內工作、學習時間超過一年的境外個人、港澳台地區居民和華僑，可憑《境外個人在境內居留狀況證明》購買一套商品房。據了解，境外人士可根據護照入境的時間來界定居住時間，實際上放寬了對一年居住條件的限定。
2006年高檔公寓銷售進度有所減緩的原因，就在於約占高檔公寓購房人群1/3的境外人士，在「限外令」的影響下，不能購置房產。而「限外細則」的出台，意味著外籍人士在京購房限制的解禁，將極大促進2007年新上市的高檔公寓和高檔公寓存量房的銷售進度。而CBD區域、燕莎板塊、朝陽公園區域的高檔項目，如新城國際、泛海國際、星河灣等項目，會因其優越的地理位置以及舒適的居住環境和便利的生活配套，成為2007年境外人士所購買的熱點項目。
租賃價格降幅減緩
從目前市場整體來看，北京高檔公寓租賃市場價格一直處於走低趨勢。2006 年第四季度，北京市豪宅市場進入了一個需求的低谷階段。同時，新項目的集中入市，以及北京市稅務局對二手房徵收土地增值稅政策的實施，使部分二手高檔公寓由銷售市場轉入到長線投資的行列中。因此，北京市中高檔公寓的整體租賃價格出現了走低的趨勢。2006 年四季度，北京中高檔租賃市場的平均成交價格為104.43元/平方米·月（含物業管理費），與2006年三季度相比有所下降。
雖然宏觀層面出台的種種政策，給高檔公寓銷售市場帶來了巨大壓力，但隨著中國加入WTO效應的逐漸釋放以及全球經濟的復甦，北京必然會吸引眾多外資企業來京謀發展，帶來更多的國際化客群，勢必會帶動北京公寓租賃市場的發展，交易市場會有所回暖。預計2007年北京高檔公寓租賃市場將略有升溫，其租金降幅會有所減緩。
另外，2007年除CBD區域的高檔公寓，依然會保持穩定的出租率和租金水平外，金融街、中關村、亞奧區域的高檔公寓的租賃價格也會有所上揚。
金融街作為國際金融巨子進入中國的首選之地，和國內金融行業、通信行業和上市公司聚集地，為該地區高檔公寓的租賃市場發展奠定穩定的客源。在穩定客源的支持下，2007年金融街區域的高檔公寓租金降幅有望止跌反彈。
中關村高檔公寓的市場供應量雖然不大，但區域內對住宅的消費能力很大，對高檔公寓需求一直供不應求。因此，該區域內的高檔公寓，在2007年會因為產品的稀缺性，而拉動租金的上揚。
為了2008年奧運會的順利舉行，政府投資了1800億元資金新建奧運場館周邊的市政配套，極大的改善了亞奧區域的居住環境。2007年，隨著亞奧區域生活環境和居住氛圍的改善，亞奧板塊高檔公寓的租賃市場將會改變2006年租金略有下跌的現象。
『叄』 跪求一份酒店營銷策略分析報告
你自己在改改吧...
1.更高效的新用戶發展。
有統計顯示，獲取一名新用戶的成本是保留一名現有客戶的七倍。這就需要企業能夠精確進行目標客戶定位，理解客戶的需要和需求，策劃和執行高效的營銷活動，通過最恰當的營銷渠道和溝通策略向客戶傳遞正確的營銷意圖。
2.更高的客戶忠誠度。
客戶服務營銷的一個最重要的目的就是要提高客戶的滿意度，通過營銷與服務流程的優化，改善客戶體驗，從而提高客戶滿意度，降低客戶流失率。有統計顯示，獲取一名新用戶的成本是保留一名現有客戶的七倍之多。這就需要企業能夠真正理解客戶的需要和需求，有效的對產品和服務的設計和提供過程進行分析，不僅能夠識別客戶的忠誠度和生命周期價值，並能通過整合的營銷溝通策略來優化與客戶的關系。
3.更大的客戶佔有率。
在目前激烈的客戶競爭中，僅僅簡單將營銷目標定位於保留客戶是遠遠不夠的，而應當讓客戶將更多的消費集中於本企業的產品和服務上，讓客戶享用企業更多的產品與服務組合，或是提高客戶在某一產品或服務上的消費水平，即提高忠誠客戶的佔有率變得越來越重要。通過交叉銷售、向上銷售來提高客戶的購買水平是最直接採用的營銷方式。但企業的營銷經理仍然面臨著幾大難題：如何保證銷售活動的效果？向哪些客戶進行營銷？向他們推薦什麼產品和服務？什麼時間以什麼方式進行？
4.更佳的營銷投資回報率。
很多企業已經認識到，當定位於不同的客戶、不同的營銷渠道、不同的產品和服務時，營銷投資回報率經常會有較大的差異。要保證營銷投資回報率，就需要理解客戶的生命周期價值，根據不同的客戶價值來優化並控制產品與服務的提供成本，加強營銷風險管理能力等等。企業的營銷經理都已經認識到，並非所有的客戶都應等同對待的。企業應當為那些為企業帶來高額利潤的客戶提供更好的服務，而對於那些帶來較低收益的客戶提供與其提供價值相對等的服務，並通過服務營銷來提升客戶的收益貢獻水平和利潤貢獻率。
以上這些都是企業在進行個性化客戶營銷時所需要達到的營銷目標，也是大多數企業的營銷經理每天面臨的營銷問題，但實際情況往往是企業有進行個性化營銷時需要了解客戶的信息不足，以及獲取的信息對於營銷的策劃和實踐的驅動力不足。不少企業在面對這樣的問題時，往往求助於信息技術的手段，但是這些問題的解決，遠遠不是通過增加投資建立一個客戶信息管理系統，再買套統計分析軟體那麼簡單的。
根據國際上的服務營銷的成功經驗，要提高企業的個性化營銷的能力，都需要基於以下四項關鍵的營銷能力的建立，即客戶數據管理能力、客戶分析能力、營銷活動管理能力，以及洞察驅動的客戶互動能力。
第一，客戶數據管理能力
經驗證明，高質量的客戶數據管理能力是企業採取差異化營銷以區別對待不同客戶的基礎。著名的研究機構GartnerGroup也將客戶數據管理能力列為影響企業進行個性化營銷的最重要的能力之一。
很多運營多年的企業往往有著比較完備銷售數據和交易數據，這些企業往往認為對這些數據進行有效的採集和集成即可以有效的幫助企業進行一對一的個性化營銷，而實際營銷的效果經常差強人意。造成這樣的原因何在？
這些企業雖然有了完整的交易數據，如交易時間、交易次數、交易金額等等，但是這些數據全部是基於事務處理過程中產生的交易數據，而從客戶知識的角度所需的客戶信息並不僅僅是交易數據。客戶數據是根據客戶的需求來設計和採集的，而實際上大多企業非常缺乏能夠洞察客戶行為和價值的客戶信息，如人口統計數據、行為心理數據等等。這些數據並不影響企業與客戶的交易行為，但對於分析和識別客戶的行為和價值卻至關重要。
太多了,粘不過來了,自己看吧,別忘記加分.嘻嘻
http://hotel.cnunw.com/master/more.asp?id=020205
『肆』 怎樣寫酒店營銷報告書
市場營銷策劃報告書格式 ( 目錄 ) 前言 一、策劃的目標定位 二、策劃的形象定位 三、 策劃的功能定位 四、 策劃的內容策略 五、 策劃的創意組合 六、 策劃的實施過程 七、 策劃的驗收標准第一部分 : 市場分析 一、 營銷環境分析 １、 宏觀的制約因素 ( 1 )目標市場可處區域的宏觀經濟形勢 1 總體的經濟形勢 2 總體的消費態勢 3 產業的發展政策 ( 2 )市場的政治、法律背景 1 可能影響產品市場的政治因素 2 可能影響產品銷售和推廣的法律因素 ( 3 ) 市場的文化背景 1 產品與目標市場的文化背景 2 產品與目標客戶的文化背景 ２、 微觀的制約因素 1 原料供應商與企業的關系 2 營銷中間商與企業的關系 ３、 市場概況 ( 1 ) 市場的規模 1 整個市場的銷售額 2 市場可能容納的最大銷售額 3 客戶總量 4 客戶總的購買量 5 以上幾個要素在過去一個時期中的變化 6 未來市場規模的趨勢 ( 2 ) 市場的構成 1 構成這一市場的主要產品的品牌 2 各品牌所佔據市場的份額 3 市場上居於主要地位的品牌 4 與本品牌構成競爭的品牌 5 未來市場構成的變化趨勢 ( 3 ) 市場構成的特性 1 季節性 2 暫時性 3 其他突出的特點 ４、 營銷環境分析總結 1 機會與威脅 2 優勢與劣勢 3 主要問題點 二、 客戶分析 １、 客戶的總體消費態勢 1 現有的消費時尚 2 各類客戶消費本類產品的特性 ２、 現在客戶分析 ( 1 ) 現在客戶群體的構成 1 現在客戶的總量 2 現在客戶的行業分類 3 現在客戶的企業規模 4 現在客戶的經營模式 5 現在客戶的管理模式 6 現在客戶的收入狀況 7 現在客戶的地域分布 ( ２ ) 現有客戶的消費行為 1 購買的動機 2 購買的時間 3 購買的頻率 4 購買的數量 5 購買的地點 ( ３ ) 現在客戶的態度 1 對產品的喜愛程度 2 對本品牌的偏好程度 3 對本品牌的認知程度 4 對本品牌的指名購買程度 5 使用後的滿足程度 6 未滿足的需求 ３、 潛在客戶 ( 1 ) 潛在客戶的特性 1 總量 2 行業 3 規模 4 經營模式 5 管理模式 6 收入狀況 7 地域分布 ( 2 ) 潛在客戶現在的購買行為 1 現在購買哪些品牌的產品 ? 2 對這些產品的態度 3 有無新的購買計劃 4 有無可能改變計劃購買的品牌 ( 3 ) 潛在客戶被本品牌吸引的可能性 1 對本品牌的態度 2 需求的滿足程度 4 、客戶分析的總結 ( 1 )現有客戶 1 機會與威脅 2 優勢與劣勢 3 主要問題點 ( 2 ) 潛在客戶 1 機會與威脅 2 優勢與劣勢 3 主要問題點 ( 3 ) 目標客戶 1 目標客戶群體的特性 2 目標客戶群體的共同需求 3 如何滿足他們的需求 三、產品分析 １、 產品特徵分析 ( 1 ) 產品的性能 1 產品的性能 2 最突出的性能 3 最適合客戶需求的性能 4 還不能滿足客戶的需求的性能 ( 2 ) 產品的質量 1 質量的等級 2 客戶對產品質量的滿意程度 3 能否繼續保持 4 繼續提高的可能 ( 3 ) 產品的價格 1 在同類產品中的檔次 2 與產品質量的配合程度 3 客戶對產品價格的認識程度 ( 4 ) 產品的材質 1 主要原料 2 在材質上的特別之處 3 客戶對產品材質的認識程度 ( 5 ) 生產工藝 1 現有的生產工藝 2 在生產工藝上的特別之處 3 客戶對生產工藝的認識程度 ( 6 ) 產品的外觀與包裝 1 與產品的質量、價格和形象上的融合程度 2 外觀和包裝上的缺欠之處 3 在貨架上的同類產品中是否醒目 4 對客戶的吸引力 5 客戶對產品外觀和包裝的評價 ( 7 ) 與同類產品的比較 1 性能上的優勢與不足 2 質量上的優勢與不足 3 價格上的優勢與不足 4 材質上的優勢與不足 5 工藝上的優勢與不足 6 客戶的認知和購買上的優勢與不足 ２、 產品生命周期分析 （ 1 ）生命同期