洋房底復產品的推廣

① 花園洋房銷售說辭

大學畢業那年， H在武漢買了西半島的房子，花園洋房層層退台。他說那一百平米的房子因著退台而熠熠生輝，他甚至毫不慳吝地倒出肚子里僅有的幾個華美詞藻，瘋狂誇贊著花園洋房裡通透的露台和入戶花園，沉醉在售樓小姐「退、露、錯、院」的說辭里。 彼時，我剛入行，不知何謂花園洋房，而工作的項目物業形態單一，H笑說我身在業內卻是「沒吃過豬肉，也沒見過豬跑」的典型，我對花園洋房的無知成了他沒完沒了抨擊我不專業的借口。 和花園洋房的這段淵源令我記憶猶新，以至於後來工作的項目添加花園洋房的設計規劃時，我還賭氣給H去了電話，邀他上我工作的樓盤參觀樣板房。 那段時間，我跟花園洋房的圖紙、文案廝混在一起，休假也拽著朋友開車帶我四處參觀有花園洋房的樓盤。一來二往，我不禁被花園洋房的氣質所折服，特別是親密接觸了H生活的社區後，便也意會了他與花園洋房的繾綣。 業內有一種說法，花園洋房是萬科的專利產品，採用層層退台的結構，令每戶擁有私家花園或景觀露台。萬科曾專門針對花園洋房的銷售提出「露台社交」的概念，將創意建築和精神文化融合，倡導居者通過「露台」來交流生活心得，改善鄰里關系，提升社區生活品質。 如今，越來越多的置業者在購房時開始理性思考，以何種標准衡量花園洋房，成了花園洋房泛濫的今天值得深思。 早前，某位前輩在博文里歸納了洋房的種種特點，從建築風格、戶型參數、功能面積等方面梳理出幾項條款，得出「原來的洋房概念實際上比現在的一些別墅還要好！」的結論，不僅如此，前輩還將市面上一些產品的相關數據與目前人們普遍認可的新洋房特點進行對比，藉以佐證其結論，說實話我不太贊同前輩的觀點。 正如前輩所言，洋房的標准不是開發商自己制定的，也不是憑誰在市場上叫賣聲大就可以將產品冠上洋房的美名。洋房本系出名門，承襲著貴族氣息，而在我國，洋房尤以老上海的幾座著名建築享譽。 個人認為花園洋房不應該設定過高的門檻，理由如下：第一，花園洋房是房地產產品中一種較為特殊的物業形態，經歷多年的「摔打」已得到市場的認可，正在形成其獨特的產品體系，甚至某些知名名牌開發商對該類物業投入的研發費用堪比別墅。眾所周知，市場接受的產品就是好產品，至少在某一個時間段如此。 第二，我們得從花園洋房的購買群體著手分析。根據筆者曾經工作過的樓盤銷售數據來看，該類物業的購買者多為高校教師、醫生、律師、設計師等處於財富「金字塔」中端的群體，他們受過良好的教育，工作體面，收入可觀。但此類群體，又不似企業主擁有雄厚的資本，足夠承擔別墅的相關費用。就好象曾經一位業主朋友與筆者調侃：「你們小區的別墅其實我很喜歡，咬咬牙其實也能收服一套，可是，想想以後生活得處處精細打算，一年帶老婆旅遊兩次的承諾不能兌現，更不要談家人任何的娛樂消費，考慮再三，還是覺著買花園洋房劃算！180平米，有地下室和入戶花園，住得自在就成，對吧？關鍵是啊，咱量力而行，將來的生活質量不打折扣啊！」 顯然，目前的花園洋房因其特點已擁有數量可觀的「FANS」，並且這些買家喜歡花園洋房所推崇的自然居住、和諧居住的理念，願意為此買單，那開發商有什麼理由拒絕打造適合的產品從而迎合消費者的胃口？不如做個順水人情，成全這群處於「金字塔」中端的群體也罷。 第三，花園洋房和別墅註定是一個媽媽生出的兩個女兒，一個美貌絕倫，一個乖巧溫婉。洋房之所以叫洋房不叫別墅，是因為無論內在抑或外在二者都存在差別，為什麼我們一定要比較花園洋房和別墅兩姐妹到底誰更適合做老婆？為什麼我們非要糾纏在兩姐妹間，令她們互生罅隙？ 筆者有個切身的體會，同一個項目規劃了花園洋房和別墅時，錯開推盤時間往往銷售效果比較好。事實上，開發商對項目銷售的期望是既快又貴的出售，基於此，策劃部門會建議將洋房和別墅分時間段推廣，時間上錯開，一則能保證市場競爭力不低於對手，二來還能為後期推廣物業在價格方面起到試探作用。 如此看來，在目前市場並不景氣的大環境下，開發商恐怕真的要牢記以顧客為導向的營銷法則，針對項目定位、受眾定位避開不必要的糾纏，加強自主產品研發能力，保持創新意識，正如重慶力帆集團董事長尹明善先生所言：「企業的創新思想不一定在大的體制上，或許就是產品外型上的一次創新，就能為企業爭取到市場！」 記得一本建築雜志上如是寫到，「我們義無返顧的在住宅問題上窮盡智慧，房屋的形式、機能、尺寸、材質……不斷變化，但是無論怎樣，它都是一家共同的歸屬之地，是一生大部分時間駐留之所，是生命中最深刻的眷戀之地。」 家，是我們每個人生命中最深刻的眷戀之地！

② 疊墅明明是復式洋房，為什麼開發商稱之為別墅

最早只有獨棟別墅這種產品，有天有地有花園獨門獨院，後來因為城市用地緊張，國家越來越禁止禁止低容積率的別墅開發，到現在已經禁止容積率1.0以下的土地審批，為了擴大土地資源使用率，但是別墅的需求還是存在，所以在政策的無奈下延伸出各式各樣的延伸別墅類產品。

說白了這些產品都是為了提高土地利用率，提升容積率而又保持別墅屬性的妥協。隨著國家禁墅令越來越緊，以後城市低容積率地塊(一般低於1.0最好低於0.7屬於低密度社區，聯排別墅要低於0.5，獨棟別墅要低於0.3)純別墅項目也會越來越少，特別城區內的別墅多數以疊墅和洋房為主，小區也多數為高低配社區(高層配別墅或者洋房)，照現在發展趨勢日後聯排別墅可能也會慢慢成為稀缺品，所有想要住純正的別墅早點下手收藏吧。

③ 推廣產品的方法有哪些

推廣產品主要有以下三種形式：
1、先推廣，後拉動。首先進行鋪市，目標市場鋪貨率達到版60%以上時，開權始做一些大型的促銷活動或廣告宣傳活動，刺激拉動消費者購買產品。這樣做的優點是：拉動效果能得到直接體現。由於有前期的鋪貨，經過促銷宣傳拉動後，消費者能在終端立即購買到此類產品，進而形成銷售拉動。缺點是由於新產品知名度低，前期鋪貨難度大，速度相對較慢。如果促銷宣傳活動不是很有效的話，易造成部分產品積壓。
2、先拉動，後推廣。這種方法是先做促銷宣傳活動，進而刺激消費者購買和渠道成員進貨。優點是由於有新產品的前期促銷宣傳造勢，新品鋪市較易。缺點是新產品經過促銷宣傳後，補貨如果跟不上，消費者在終端可能購買不到產品，影響促銷宣傳的效果。
3、推、拉同步進行。一邊做促銷宣傳拉動，一邊進行鋪貨，兩者相結合。優點是避免了前兩種方法的缺點。缺點是在人力物力有限的情況下，整體推進速度較慢。建議鼓動客戶的積極性，共同進行宣傳、促銷等活動。另外，推廣、拉動循環至少要進行三輪。

④ 老洋房底樓原為架空1米地板，原層高4米8左右，可以拆除下放到底做復式么

應該沒問題，但造價很高。

⑤ 什麼樣的產品能夠持續復制推廣營利

堅持新產品才能夠持續復制推廣盈利

新產品有機會滿足客戶更多的潛在需求

老的產品已經成型，但是我們仍在改進，就像微軟的XP有SP1、SP2、SP3，蘋果手機4代還有升級版4S。這些產品的升級版其實也是新產品，只是在產品原來的基礎上做了些升級和改進，但還不足以成為實際概念上的新產品。總之，新產品也是基於客戶的需求的，滿足了客戶深層次的需求，相對於老的產品有劃時代的進步，就可以定義它為新產品了，如智能手機相對於普通的彩屏手機絕對是不折不扣的新產品了。

推廣新產品可獲得更豐厚的利潤

老的產品，市場上都了解了，優點是什麼缺點是什麼，值多少錢，內行人都有了掌握。市場上想買的人基本上也買了，市場上也出現了更加有優勢的替代性產品，產品也就到了衰退期。產品和其他有生命力的事物一樣，具有生命周期，按照導入期、成長期、成熟期、衰退期的規律走。

推廣新產品實施產品差異化

是市場就有競爭，當一款好的產品問世之後，其他競爭者的類似產品也會在不久之後上市，到時候競爭者會研發成本低而以低價搶我們原創產品的市場，所以企業推廣新品要快，快速佔領市場，不等競爭者的新品推出來就把該賺的錢賺走，等競爭者的仿製品出來，我們就改推其他新產品了，這樣對手永遠也超越不了我們。

⑥ 產品推廣有哪些

推廣產品主要有以下三種形式：
1、先推廣，後拉動。首先進行鋪市，目專標市場鋪貨率達到屬60%以上時，開始做一些大型的促銷活動或廣告宣傳活動，刺激拉動消費者購買產品。這樣做的優點是：拉動效果能得到直接體現。由於有前期的鋪貨，經過促銷宣傳拉動後，消費者能在終端立即購買到此類產品，進而形成銷售拉動。缺點是由於新產品知名度低，前期鋪貨難度大，速度相對較慢。如果促銷宣傳活動不是很有效的話，易造成部分產品積壓。
2、先拉動，後推廣。這種方法是先做促銷宣傳活動，進而刺激消費者購買和渠道成員進貨。優點是由於有新產品的前期促銷宣傳造勢，新品鋪市較易。缺點是新產品經過促銷宣傳後，補貨如果跟不上，消費者在終端可能購買不到產品，影響促銷宣傳的效果。
3、推、拉同步進行。一邊做促銷宣傳拉動，一邊進行鋪貨，兩者相結合。優點是避免了前兩種方法的缺點。缺點是在人力物力有限的情況下，整體推進速度較慢。建議鼓動客戶的積極性，共同進行宣傳、促銷等活動。另外，推廣、拉動循環至少要進行三輪。

⑦ 為什麼疊墅明明是復式洋房，開發商卻把它宣傳為別墅

大眾更容易接受

在我們傳統的印象裡面，別墅大致可以劃分為獨棟，聯排，雙拼這幾種類型，且均為獨門獨院的樓房；疊拼別墅似乎是才開始頻繁的出現於大眾眼前的產品；

疊拼別墅當然和一般的獨棟別墅沒有任何可比性，畢竟價格擺在那裡；但是和價格相近的普通的聯排別墅相比，疊墅的外立面造型更豐富一些，同時一定程度上也解決了聯排別墅進深長兩端窄的問題；

其次由於是近些年才興起的產品，所以對戶型的設計，空間的規劃更加的合理和科學，更符合當代人對住房的需求；

再者就是能接受的人群也更廣泛；有些朋友的家裡可能有別墅的住房需求，因為人口比較多，但是又喜歡高層的視野，那上中疊拼無疑是一個非常不錯的選擇；

最後就是疊拼別墅的私密性還比較強；像一般的聯排別墅，可能在自己家二樓的陽台上就能看到鄰居家的日常活動，但是疊拼別墅不同，每個戶型都有各自的特點優勢，雖然距離不遠但是戶戶分離，所以私密性也比較強。

⑧ 如何選你需要的洋房產品

鄭州人獨愛花園洋房；

鄭州人認為花園洋房是身份和品質的象徵。

我之前分析過洋房，也做過洋房的講座。

我提出過一個口號：沒有花園，何以洋房？

目前市場洋房產品整體上比較混亂。人們的認知也比較混亂。洋房的界定和理解也有一定的發展周期：

⑨ 底復戶型有哪些優劣勢

一般復式結構又稱躍層，優勢是私密性強，如果是花園洋房或別墅一般帶前亭後院及地下室，劣勢是樓梯口浪費面積。至於細的請發戶型圖

⑩ 一樓帶院子復式洋房銷售說辭

請問該項目策劃部與營銷總。