1. 房地產開發的幾大基本環節與要點提示
房地產開發的幾大基本環節與要點提示
（甲方運作管理基礎手冊）
項目選擇及項目起動的有關工作 ：（略）
組織專業人員完成「詳細可行性研究報告」，完成「項目建議書」審定。
特定項目的市場研究與前期准備：
特定項目的市場價值判斷與目標客戶選定，項目決策分析；
「投入產出比」分析，成本收益預期與現金流分析，報批「投資估算」；
特定產品的定性、定量化確認與同類競爭產品分析；確定「投資限額」；
資金籌措方案與項目開發周期策劃； 專人負責——「投資控制」環節。
組建項目運作專業團隊（項目公司成立）：
含「營銷管理、設計管理、投資管理及工程管理」等專業人員。
其它相關前期准備工作。
勘察設計與產品定型深化價值塑造： 專人負責——「設計管理¬¬」環節。
根據規劃要求，確定方案設計任務書，建築規劃設計與景觀資源規劃；
建築方案設計(規劃概念設計，調整、確認方案設計)，「投資概算」；
建築施工圖設計(初步設計及施工圖設計)，「投資預算」；
景觀園林設計、室內設計、泛光照明、產品VI系統設計等相關設計工作。
報批、報建環節(甲方的工作重點)：專人負責——「報批報審」環節。
必須專人負責，配合整個開發流程，全程跟進有關主管部門，辦理各種報批、報審、驗收環節，確保各種手續齊全。
如土地使用證、規劃許可證、消防審批、人防批文、建設許可證、施工許可證、預售許可證等。
各類施工准備手續，臨時用水、用電、佔用道路、環保等市政設施手續。
開工後的施工全程管理階段：專人負責——「施工管理」環節。
施工「總包單位」的招、投標管理及合同管理；
組建「招投標管理部門」，應含設計、施工、投資、營銷等管理人員參與；把好「招投標」關，是工程建設管理的最關健環節。
對總承包施工要進行嚴格的合同管理、專業施工監理工作；專人負責——「合同管理」環節。
施工監理單位的招標確認工作，合格的監理公司，是項目管理的必要條件，也是我們實現規范化、制度化管理的科學保障。
「總包」選定之後，重點「分包」大項的分包及技術難點管理：
○1基坑工程的單項技術方案論證，專家評定與招投標分包管理：
土方開挖、基坑及施工降水、護坡、運輸方案；遷移地下管線、文物管理、市政、環保等手續。
○2樁基工程的單項技術方案論證及招投標分包管理；
樁型選擇、造價控制、施工方案、驗樁等專項內容。
房地產開發的幾大基本環節與要點提示
○3地下室工程及人防工程專項技術管理與實施：
地下室施工難度高，周期長，各類規范要求高、安全隱患多，要求總包單位有極強的施工能力和相關經驗，其中，專項地下室防水工程與人防工程應單列分包與專業公司。
○4主體結構施工及分包工程專項招標： 專人負責——「主體結構¬¬」環節。
主體結構施工是對「綜合質量、工期、成本、安全」影響最大的環節，也要求我們選擇最合適的主體施工總包單位（主體結構必須由總包單位完成）。
各類分包必須服從「總包管理」及「監理管理」，配合總體進度、質量要求。招標時須明確水電費，施工界面、與主體施工單位的各類配合費用（如腳手架、提升機使用）等問題。
對於有專項「幕牆」施工的樓宇，主體結構施工必須與外「幕牆」施工同步進行，做好「幕牆」的結構預埋工作。
（專項幕牆施工必須由專業的甲類幕牆公司施工，專項招標，深化幕牆施工方案和技術節點方案，幕牆施工方在主體結構開始後，即進入現場同步開工，以確保吻合度與綜合質量及工期。）
○5室內公共部分的裝修工程； 專人負責——「二次裝修¬¬」環節。
售樓處、樣板間、中庭大堂、過廳、電梯間、公用衛生間、賓館、酒樓、主要會議廳等必經過二次裝修，應單獨招標，另行深化設計、由甲類裝修公司專業施工，以確保品質。
○6主要大宗設備采購(甲方重點工作)： 專人負責——「設備采購」環節。
冷水機組、風機盤管、風櫃、專用小型中央空調機、發電機組，電梯選購，冷卻塔、水泵、主幹電纜、橋架、防火設備、鋁合金（塑鋼）門窗、專項塗料等，以上設備、設施應由甲方控制價格與質量。
○7園林廣場環境景觀工程：
應對整體景觀設計進行控制，在完整的施工圖指導下，應由專業景觀公司配合土建總包單位，共同完成總平景觀工程。含各類景觀、道路、水景、場地、照明、標識系統等，要分配好各類工作的銜接界面，合理劃分合同范圍。
○8大廈夜景「泛光亮化」工程(專項招標)：
「泛光照明設計」應在主體施工結束前完成細化，由專業景觀燈光工程公司完成。
○9消防工程：
消防工程是一個綜合的概念：含建築消防、水消防、電消防及暖通工程中的消防要求；由統一的消防工程公司完成「系統對接控制」。
2. 進行房地產開發經營項目的市場調查,要注意什麼
1、對經濟與發展形勢的了解。房地產業的發展與一個國家和地區的***、經濟、金融、教育和治安社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響。要制定正確的開發項目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業，很重要原因是他們看到了改革開放後的中國經濟不斷向前發展，政局和社會環境穩定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。
2、對房地產市場發展態勢的了解。對本地區、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態）以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助於市場定位准確。前幾年，武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。由於未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今後幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
3、對房地產政策法規和政府有關措施的了解。近期，有關房地產的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事，出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，遵章守法。否則，稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行，造成不必要的浪費。這方面主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建築施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府***的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出台的關於住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷售「放心房」的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。而且掌握上述各有關政策法規及政府調整政策的信息，就能及時調整房地產開發和銷售策略，有助於項目的成功。
4、對項目周邊居民的調查了解。無論哪一類物業，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標准、居民環境和設施配套等的要注，進行深入了解。然後再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如，有的項目所在環境居住情況比較復雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導致失敗，因中高收入人群一般不願到這類地段購房居住。
5、對周邊同類樓盤的調查了解。對周邊同類樓盤的調查了解，有利於在制定項目營銷策略時做到揚長避短，確定在今後的市場競爭中上於較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標准、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然後製表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。
市場調查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得准確而周詳的第一手資料，發展商既要重點使用本單位專業人員，充分發揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調查工作；還可以委託有關機構進行調查策劃。無論由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。
以下三種調查方法可作參考
1、直接調查。直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
2、間接調查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析……等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
3、直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
4、現場「踩點」調查。這是不少發展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有誇大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。
3. 房地產開發的前期市場調查主要是做什麼
1、宏觀經濟環境；
2、區域市場情況。市場消費特點，競爭項目情況等；
3、地塊具體情況。如地理位置、交通、周邊配套等。
4. 房地產市場調查該有哪些內容
通常有七個方面，確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、制定調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。
此外，各種市場調查報告在結構上都包括標題、導言、主體和結尾幾個部分。
1．標題 市場調查報告的標題即市場調查的題目。標題必須准確揭示調查報告的主題思想。標題要簡單明了、高度概括、題文相符。如《××市居民住宅消費需求調查報告》、《關於化妝品市場調查報告》、《××產品滯銷的調查報告》等，這些標題都很簡明，能吸引人。
2．導言 導言是市場調查報告的開頭部分，一般說明市場調查的目的和意義，介紹市場調查工作基本概況，包括市場調查的時間、地點、內容和對象以及採用的調查方法、方式。這是比較常見的寫法。也有調查報告在導言中，先寫調查的結論是什麼，或直接提出問題等，這種寫法能增強讀者閱讀報告的興趣。
3．主體部分 這是市場調查報告中的主要內容，是表現調查報告主題的重要部分。這一部分的寫作直接決定調查報告的質量高低和作用大小。主體部分要客觀、全面闡述市場調查所獲得的材料、數據，用它們來說明有關問題，得出有關結論； 對有些問題、 現象要做深入分析、評論等。總之，主體部分要善於運用材料，來表現調查的主題。
4．結尾 主要是形成市場調查的基本結論，也就是對市場調查的結果作一個小結。有的調查報告還要提出對策措施，供有關決策者參考。
5. 房地產開發前市場調查怎麼做
一、進行市場調查需要了解的內容主要有：
1、對經濟與發展形勢的了解。房地產業的發展與一個國家和地區的政治、經濟、金融、教育和治安社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響。要制定正確的開發項目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業，很重要原因是他們看到了改革開放後的中國經濟不斷向前發展，政局和社會環境穩定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。
2、對房地產市場發展態勢的了解。對本地區、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態）以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助於市場定位準確。前幾年，武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。由於未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今後幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
3、對房地產政策法規和政府有關措施的了解。近期，有關房地產的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事，出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，遵章守法。否則，稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行，造成不必要的浪費。這方面主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建築施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府領導人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出台的關於住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷售「放心房」的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。而且掌握上述各有關政策法規及政府調整政策的信息，就能及時調整房地產開發和銷售策略，有助於項目的成功。
4、對項目周邊居民的調查了解。無論哪一類物業，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標准、居民環境和設施配套等的要注，進行深入了解。然後再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如，有的項目所在環境居住情況比較復雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導致失敗，因中高收入人群一般不願到這類地段購房居住。
5、對周邊同類樓盤的調查了解。對周邊同類樓盤的調查了解，有利於在制定項目營銷策略時做到揚長避短，確定在今後的市場競爭中上於較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標准、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然後製表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。
二、 市場調查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得准確而周詳的第一手資料，發展商既要重點使用本單位專業人員，充分發揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調查工作；還可以委託有關機構進行調查策劃。無論由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。
以下四種調查方法可作參考
1、直接調查。直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
2、間接調查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析……等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
3、直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
4、現場「踩點」調查。這是不少發展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有誇大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。
6. 房地產市場調查報告最主要的是那幾點
一般有兩種情況：
一是針對開發項目而做的市場調查，主要了解需求、競爭對手、回渠道、產品，為項目決答策提供依據；
二是非項目性房地產市場調查，主要了解宏觀經濟、房地產行業政策及發展、市場容量、供需量等；
因此主要包括以下幾點：
0）調查方式、計劃、時間點、調查范圍說明；
1）國家宏觀經濟、房地產政策（包括土地管理、稅收、金融、規劃、工程技術、節能等政策）；
2）地方經濟及發展、人口、收入、交通、教育、工農商等產業開發；
3）地方開發政策（包括土地管理、稅收、規劃、工程技術、節能、銷售政策）；
4）地方房地產發展情況（包括近五年供需量、空置量、房價走勢）、產品特徵、開發規模；
5）開發品質、周邊配套、周邊主要競爭對手、規模、競爭產品、價格、成交情況等調查工作；
6）調查分析、分析結論；