十一月营销策略

㈠ 怎样能提高销售哈。

第一，客户向你咨询意见的时候，要给客户选择的余地，拿出两个给他挑并给他好的建议，甚至客户说了这个不要，你也要说我感觉那个合适你。
第二，就算客户真的不买，也要再次询问他要不要，提高销售量25%。
第三，挑剔才是好客户，让客户挑毛病，然后请教客户产品该是怎样的，
不要和客户抬杠。
第四，价格不是影响客户购买的唯一因素，对于喜欢还价的顾客，问他
愿意花多少钱购买，要知道顾客回答不回答，你都能得到好的利润，顾客
不是行家，甚至你明知道已经赚了可以在顾客开价的基础上加价，让价一定
不要太痛快，让价有条件，让他多买双。
第五，让顾客去试，然后才能发现需要，即使说了不买，你也可以说先试下
不买没关系，顾客如果觉得码子样式不好，问他要多大要什么样的。
第六，生意成交后，不忘跟客户说有需要下次来，或者问顾客家里人要不要，
可以优惠，这叫重复博弈。
第七，体贴顾客，随时准备满足顾客甚至准顾客的需要，甚至和你的销售好无关系的事情，也要热情解决，你不清楚他什么时候就真地给你照顾生意来了。
第八，记住老顾客的姓名，谈后每次见面都喊某某先生，某某小姐。

其他回答 共 7 条你要有诚意，脸上随时保持笑容，要有适度的热情
回答者：
说个朋友开服装店的例子给你参考：一套看上去很不错的西装，挂在低层，标价是350，一直都没人问津，而中间层的西装标价700、800，倒有人询价。于是他把350的西装挂到最高层，标价是1500，并标出广告语：买该西装送价值700、800的西装。结果很快卖空。这只是一个心理营销策略，你也可以模仿。
回答者：
陈列，促销是很重要。但是我估计楼主的问题是出现在才做生意对人的心理研究不到位，时间长了会好的。记住不要轻易降价，看好确实是想买的人再好好讲最后做出割肉的样子直接给个最底价，要就要不要就算了，不要喊客，那样很遭人反感的！
回答者：
广告发到这里了!!!!!!!!!!!!!
回答者：
做为一个顾客在他挑选商品的时候,要掌握介绍产品的时机, 不要过于热情,也不能过于冷淡,介绍产品不要光是介绍优点,要介绍特点,要看对象,看产品是否合适他,并帮他选一款适合他的,这中间有相关职业适合的款式、价位、颜色、质地等多方面的因素，好好体会就会找出规律。
优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。
内在素质有：①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯；④识别他人的能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；⑦判断力与常识；⑧对客户需求的满足，以及发自真诚的关心；⑨悟性；⑩说服能力；⑩机警善变；⑩忍耐力强，精力充足，勤勉过人；⑩见人所爱，满足其要求；⑩乐观，富创造性；⑩记忆力；⑩顺应性。

外在素质有：①善于接近顾客，引起顾客的注意；②善于表达自己和有关商品；③善于激发顾客对商品的信心；④善于唤起顾客对商品的占有欲望，并博得顾客信任；⑤把握顾客占有欲望，促成购买。
祝你成功！
回答者：
多多实践。
回答者：
第一、陈列的技巧
第二、销售的技巧
第三、礼仪的重视

零售业对销售人员的素质要求
记住：销售人员已不是收钱递货的销货员，更不是自动贩卖机器，而是潮流的传播者，温馨的使者。

一、 服务的概念：
消费者选择商店的标准，并不只是商品的问题，还有超越商品之外附加价值。这个附加价值就是我们通常所说的“服务”。作为零售企业，除了向消费者提供优良的商品之外，优质的服务更是致胜的“法宝”。设身处地为顾客着想，在顾客尚未提出要求之前，即做好顾客以金钱无法购得的服务。贩卖绝不单限于“物”的销售，要使商品具有价值与效用，真正地贡献社会，必须：
（1） 贩卖商品的功用
（2） 贩卖销售时的诚意
（3） 贩卖商店的信用。
提供优质的服务，需要导购员有正确的心态。请记住以下数据：
（1）91%的顾客会避开服务质量低劣的公司，80%的顾客会另找其他方面差不多但服务更好的公司，20%的顾客愿意为更好的服务多付钱。
（美国策略谋划所研究结果）
（2）再次光临的顾客可为公司带来25-80%的利润。（吸引他们再次光临的因素中，首先是服务质量的好坏，其次是产品本身，最后才是价格。
（美国《哈佛商业杂志》1991年研究报告）

产品实体 + 服务 = 完整的商品

一、员工基本条件及素质要求：
1、 仪表整洁大方
2、 诚以待客、亲切有礼
3、 表现出健康与活力
l 同事之间：像姐妹一样，互相关心、学习。出现问题共同解决。
l 顾客之间：像老朋友一样，处处想到顾客的需要
4、 良好的记忆力
l 对顾客的记忆：令再度上门的顾客感到被重视，有宾至如归的感觉。
l 对商品的记忆：商品的库存量、布置处、补货及退货情形等有清楚的认识。
l

营业员心态：
1. 敬业精神（一切为专卖店利益着想）
2. 高尚的服务
3. 自我学习
4. 不要无所谓

5、熟知专业知识
l 本行业应具备的专门常识（布料/印染/做工/设计/陈列技巧等）
l 熟悉卖场应对的销售常
l 报告同行业动向

二、员工基本训练
一、商品知识训练：
1、 正确的商品名称、局部名称、种类。
2、 制造者、生产地、品牌。
3、 价格、一般市价、规格、花色。
4、 质料（原料、材料）、制造过程。
5、 商品的正确使用方法。
6、 商品的保养与保存方法。
7、 商品的流行特征及其设计特征。
8、 与类似品及竞争品的比较。
9、 商品的市场性及行情，流通路径。
二、 礼仪训练：
1、正确坐姿、行姿；
2、令人愉悦、具有亲和力的表情
3、正确、清雅可人的化妆
4、礼貌用语的使用
三、 服务技能：
1、不同类型顾客的辨别与应对
2、投诉、突发状况的处理能力

三、接待客户八步曲
迎宾 以正确的姿势、明朗的笑容欢迎客人

接近 把握适当的时机接近客人

介绍产品 针对客人的询问进行产品介绍

认识客人 自然地与客人进行交流与沟通

确定需求 根据沟通所得判断客人的真正需求

附加销售 确定客人的主需求后，进行第二需求
的销售

成交 达成交易、包装产品、收银

送客 表示谢意、恭送客人

一、 迎宾
A、迎宾时的正确姿势：
l 采取双脚稍开、自然，不感到累的站姿。
l 双手合于前方（若双手合于后，总有不可亲近之感）。
l 平时要有人站在门口，当客人进来时要为顾客开门，面部保持明朗的微笑、语气温和地说：“您好！欢迎光临台湾黛富妮！”
l
B、不要出现以下情况：
l 和同事闲聊。
l 靠着柱子和箱子胡思乱想。
l 阅读报章杂志。
l 远离自己的贩卖场所到别处闲逛。
l 用不怀好意的眼神对顾客上看下瞧，一副欲评头品足的样子。
l 打哈欠。
l 失神地整理传票，连顾客来到眼前都不知道。
l
C、当没有客人上门时，可以做下面的事情，以避免浪费时间与体力：
l 改善商品的陈列。
l 补充售出的商品。
l 用品的整理（价目卡是否放反、放错，道具是否散乱……）
l 检验进货商品。
l 制作商品介绍卡、价目卡。
l 学习、吸收商品知识 （留意包装上的标识、数据、图片等等）。
二、 接近
A、接近客人的五个最佳时机：
l 客人对某一种商品看得很久时；
（应对之辞：小姐/先生：“我拿给您看好吗？这是我们的招牌商品……”）
l 客人看了商品刚抬起头时；
（应对之辞：小姐/先生：“这款产品不错，我拿给您看好吗？）
l 当客人用手触摸商品时；
（应对之辞：小姐/先生：“您觉得如何？请您看一看，这是我们的新产品……”）
l 当客人似乎在找商品时；
（应对之辞：小姐/先生：“请问需要点什么，我可以帮到您。”）
l 与客人的视线接触时；
（应对之辞：面部表情自然，带给顾客亲切的微笑。小姐/先生：有适合您的吗？我可以推介几款给您。这边请。”）
B、原则：
l 当客人较多时，应加快接近的时间；{注意顾客所需要的商品}
l 客人注目于高价位商品时，接近要慢一点，注目于中低价位商品时，接近可快一点。
C、当你积极地迎上去，可客人说：“我只是随便看看。”
应对之辞：A:不可说：“好的，请慢看，有什么需要我随时为您服务。后礼貌地退至一旁并注意客人的随时召唤。
B:可说：我们是台湾戴富妮，我们的产品从款式、花色、价格等.首先让顾客了解我们的产品，有需要时他一定会上门购买。

三、 介绍产品
介绍产品的四大原则：
l 少而精的原则：不要一次介绍过多品种给客人，以免出现客人挑花眼之后难以决断的的情况。
l 由廉到贵的原则：先展示低价位的商品，再按序展示介绍高价位的商品。
l 珍惜商品的原则：双手谨慎地拿商品，以显示产品的价值，切忌乱摔商品，显出好像便宜货的样子，更不可流露轻视廉价品的神情
关于廉价品的用语：
（1） 与价钱比起来，真是好货。”
（2） 相对它的品质而言，这价位实在是很划算。”
l 请客人触摸的原则：请客人拿着欣赏，并触摸商品。
l 人的感觉有五种：看、听、嗅、舔、摸。以“摸”的感觉最真实，可以直接关系到拥有欲。
l 介绍产品必须到位的几点：
1. 自信的语气，
2. 产品的面料、规格、特点。
3. 展示商品的动作。〈轻拿轻放，以示商品的档次〉
4. 同等价位商品。
5.

四、 认识客人
A、目的：通过交流与沟通，对客人的消费能力、消费习惯、生活环境、人际环境、此行的消费目的等进行初步了解，将服务真正建立于客人的需求之上，使客人多一份信任、少一份戒心。
B、重点：
l 切忌：言语唐突、不自然，一副“包打听”、“好事者”的样子。
l 正确方式：自然地进行攀谈，显出关怀之意。
（可由：“请问您买……是为了送人还是自己用？”开始谈话。）
珍惜商品的原则：双手谨慎地拿商品，以显示产品的价值，切忌摔来摔去，好像便宜货的样子。
五、 确定需求
A、如何判断客人的需求？此时，除了利用在攀谈中了解到的资料进行判断，还可通过对客人行为的观察来进行判断：
l 客人摸的次数较多的商品。
l 客人注视视线最多的商品。
l 客人放在最靠身边的商品。
l 成为客人的比较中心的商品（当客人以某一产品为中心，与其它产品进行比较时，则中心产品定是其较为喜爱的商品。）
B、判定客人的需求后，要将主要精力集中在客人有意图购买的商品上，进行更深入的排除疑虑的说明，在说明时，要遵循“材质 花型、款式 搭配感觉 价钱”的说明顺序。
六、 附加销售
A、 目的：
（1） 为客人完成最佳的商品配搭方案。
（2） 提升业绩。
（3） 商品宣传。
B、 原则：显示出为客人打算的诚意，为其策划商品的理想配搭方案。
C、 方法：
l 按特价品、新品的顺序进行介绍。
l 推荐与客人此行的主需求有关连的商品。
七、 成交
A、 成交中应注意：
l 不要给顾客再看新的产品。顾客选择的范围缩小，成交的时机就会很快到来。
l 将顾客最喜欢的东西推荐给顾客，不仅会使成交尽快实现，而且还会赢得顾客的好感。
l 切忌催促和强迫顾客，要以平缓的语调建议顾客购买，绝不能
使用生硬的语言或流露出不耐烦的情绪。
B、 包装时注意：
l 细心、干净俐落地进行处理。
l 采用易于客人搬运、携带的包装方式。
C、 收银时注意：
l 让客人看标价且边说：“感谢您，这商品的价钱是XX元。”
l 当客人把钱交给你时，必须当面确认且边说：“我收您XX元。”
找钱时，应说：“您预付XX元，我找您XX元。”并且以很容易看清所找钱数的方式交还给客人。
八、 送客
注意：
l 别在客人眼前急着收拾现场，像在赶客人。
l 帮客人留意，是否遗忘物品。
l 将客人送到门口并充满谢意地道别：“您慢走，欢迎下次光临！”

四、不同类型客户的接待要领
作为服务从业人员，对于不同类型的客户应当能够应付自如，满意不同客户的各种需求，以下对于不同类型的客户进行了特点分析，并列出应对之简单策略：
一、不同性格：
1） 脾气暴躁的客户：虽只是稍微的等待，也会马上生气的客户。
l 对这类客户，要尽可能地快速处理，使他（她）感觉你做事很有效率。
2） 不想说话的客户：言少语、不擅或不愿表达兴趣所在。
l 客户动作、表情来判断他（她）对什么比较有兴趣。在询问问题时，尽可能的以具体方式来诱导，使他（她）能以简单的方式来回答。
3） 爱说话的客户：滔滔不绝、见解一大堆。
l 这类客户最讨厌别人打断他（她）的话题，销售人员此刻最重要的是，找到适当的时机，将话题转到商品买卖上。
4） 很容易犹豫不决的客户：优柔寡断，很容易受环境及他人的影响而改变主意。
l 店员必须适时给予决定性的建议。
5） 喜欢摆架子的客户：自我感觉良好，喜欢指使他人做事
l 对于这样的客户，必须以比较恭敬的态度。在无伤大雅的情况下，拍他（她）马屁也是必要的。无论如何总不能伤客户的自尊心。
6） 容易起疑心的客户：不相信商家的承诺。
l 客户的疑问加以明确的说明，绝对不可有暧昧的说法。
7） 博学多闻的客户：知识面广、谈吐不凡。
l 找话题与他（她）相呼应，然后再将商品有顺序地，详细加以说明。
二、不同进店意图：
1）前来实现既定购买目的的顾客
l 表现：有明确购买目标，目光集中，脚步轻快，直奔某个柜台，主动提出购买要求。
l 应对：抓住其“求速”心理，及时准确地反应，以求迅速成交。
2） 前来巡视商品行情的顾客
l 表现：无明确购买目标和打算，步子不快，神情自若，随便环视商品，不急于提出购买要求。
l 应对：让其在轻松自由的气氛下观赏，只在其对某商品产生兴趣、表露出中意的神情时接触，避免惊扰顾客。在适当时机下，主动热情地介绍推荐商品（局限于：新进商品、新产品、畅销品、珍奇品、降价商品）
3） 前来参观浏览或看热闹的顾客
l 表现：无购买商品的意图，只是为了感受气氛、消磨时光，或为以后购买而观看，但不排除冲动性购买行为。有的行走缓慢、谈笑风生，东瞧西看；有的行为拘谨、徘徊观望；有的则哪有热闹往哪去。
l 应对：随时注意动向，待他到柜台前察看时，就热情接待。
三、接待不同身份、不同爱好：
1） 接待新顾客——对初到的顾客，要态度和蔼、礼貌周全，力求
留下好印象。
2） 接待老顾客——注重热情，尽力满足其需求，使其感到商店如同至亲好友，从而成为商店的老主顾。
3） 接待精顾客——注重耐心。
4） 接待女顾客——注重新颖、漂亮，满足她们爱美、求新奇的心态。
5） 接待老年顾客——注重方便实用，当好他们的参谋，此外，考虑到他们行动不便，应尽量减轻其购物负担（如代客交钱、包装好物品并送货上门等）。
6） 接待需要参谋的顾客——大胆热情地谈谈自己的看法，即使你的观点与顾客的不一致，他也会理解和感谢你。
7） 接待自有主张的顾客——让其自由挑选，只要注视着顾客即可，不必在旁过多地推荐和介绍，避免让他产生被骚扰的感觉。

五、接待客户的正确用语：
1、正确用语三宜三忌
1） 宜使用适当的、正确的词句。
2） 宜使用易于明了的词句。
3） 宜使用正确的敬语。
4） 忌使用新的流行语。
5） 忌使用低俗的词句。
6） 忌使用他人忌讳的词句。
2、应对用语技巧
1） 将“好”放在句尾
说法一：“这个商品是较好的商品，所以价格稍微贵了点”
句尾不太好。
说法二：“这商品的价格稍稍地高了点，但品质是非常好”
这种说法，会使客户感到相当舒服。
2） 语尾必须明确清楚
1）“我想它是应该是适合你的，只要——”
（试比较：“非常的适合您！”）
2）“我想那是问题的，但——”
（试比较：“这个没问题！”）
暧昧的说法，会令客户产生疑问。自信的说法、很可信赖的说
法，在语尾一定要表现出来。
3、待客的七大用语
1） 欢迎光临——这句有欢迎的意思和“需要什么吗？”的招呼语气在里面。
2） 好的，是的——除了照顾客的意思行动，有说有答是应有的行为。
3） 请稍等一会——若需顾客等待，不管时间长短，都必须说这句话，且加上“我马上到仓库查一下”等理由，顾客不仅明白为何要等，也能预测大约要等多久。
4） 抱歉，让你久等。
5） 谢谢你——魔术言语，无论说多少次都不会有损失的言语。
6） 对不起（真抱歉）——有任何不周或无法满足要求时，表示歉意的言语。
7） 欢迎再次光临。
在从业时使用频率最高的言语或是需要性最高的言语，每日早会时全体一齐朗诵，彻底实施才好（新人往往会羞于开口）。
顾客无意识的错
1. 顾客随意坐展示床（应对：小姐/先生：“不好意思，我们专设了休息桌，请您这边坐，喝杯水休息一下。”）
2. 吸烟（应对：先生：“很抱歉，这里不可以吸烟。”）
3. 小朋友乱动商品（应对：小朋友姐姐带你这边玩，家长自会禁止。

六、错过销售机会的种种原因：
并非每一次的接待，都会达成一次成功的销售，如何提高成功率，请记住避开以下错过销售机会的原因：
l 对顾客缺乏了解，做出的销售介绍缺乏针对性。
l 对产品缺乏知识——要了解竞争者的产品，更要熟知自家商品的优缺点，能准确解答顾客的疑惑，一定要做到知己知彼。
l 没有演示产品，未能向客户全面展示产品的优点。
l 缺乏启发性、灵活性的介绍——应当在销售本产品的同时，试图销售相关的商品或劳务，提出能满足顾客需要的各种可供选择产品搭配方案。
l 枯燥无味、缺乏感情——这样不会抓住顾客的注意力，而且会使顾客感觉自己没有被真诚对待。
l 同顾客争论——对待顾客的不同意见、甚至是完全错误的意见，也应当避免争论。
l 过早地放弃推销宣传——如果第一轮推销未成，应继续进行推销宣传。
七、处理投诉

记住以下资料，了解销售重大滑坡的问题所在：
1、 购买小金额物品时，遇到麻烦的顾客中有36%的人不会向厂商抱怨，但63%的人不会再买。
2、 一个对小问题不满的顾客通常会告诉10个以上的其它人，对产品质量极为不满的人会告诉其它16个人。13%不满意顾客会把他们的遭遇告诉20个或更多的人。企业如果能当场为顾客解决，95%的顾客以后还会前来购物，但会有5%的顾客流失。
正确对待客户的抱怨：
企业的茁壮成长，是靠顾客的期许与压力。大部分的顾客不会抱怨，他们只是悄悄地走开，不再上门，让公司自然的淘汰、消失。
会抱怨的顾客才是最好的顾客，因为他们对我们有期许，他们会说、会表达、会抗议：包装太多、功能太复杂、品质不好、款式不适合、出货出错、接听电话等太久、员工的口气太凶了、不满意商品的颜色、样式甚至是名称。
如果可以听进去顾客的声音，不是顾客有福了，而是我们有福了。因为那是别人做不到的竞争优势，这也是一种核心的能力。
抱怨的客户是公司最大的资产，顾客的抱怨是天使的声音。
黛富妮设立了申诉系统，我们强调的是——对每一件申诉案件，我们都以认真、负责的态度去处理，并于得到通知后48小时内，给予客户响应。
A、 投诉类型：
l 对商品的投诉：
（1）价格过高 （2）商品质量
（3）标示不符 （4）商品缺货
l 对服务的投诉
（1）接待不及时，态度差、语气不耐烦、敷衍、出言不逊。
（2）包装作业不当，导致商品损坏，入袋不完全、遗漏顾客的商品。
（3）收银作业不当：结算金额错误、多收钱、少找钱，结算速度慢，
造成顾客久候。
（4）服务作业不当或服务项目不足，顾客寄放物品遗失、存取发生
错误、不提供送货服务等。
l 对安全与环境的投诉
（1）卖场走道内包装箱和垃圾没及时清理，影响卫生。
（2）商品卸货时影响顾客在卖场的浏览。
（3）卖场内音响声太大。
B、处理流程

A、处理程序：
1、 运用同情心、有效倾听：
站在顾客的立场来响应顾客的问题，扮演顾客的支持者角色，让顾客知道接待人员对问题的了解和态度。让顾客先发泄完不满情绪，使其心情得到平静，并在倾听过程中确认问题的所在。
2、 表示道歉与感谢
顾客提出投诉意见，是希望所提的问题能得到改善和解决，使他们能继续光临，并得到更好的服务。所以，对任何顾客的投诉意见，应心存感激，道歉之余，更要诚心致谢。
3、 提出解决方案：
（1） 掌握问题的重点，分析其严重性，了解顾客的期望。
（2） 确定责任的归属。
（3） 提出解决方案要事先考虑到现有的相关处理规定。
（4） 按处理权限确定处理责任人，可以迅速使事件得到解决。
（5） 让顾客同意提出的解决方案，要作耐心的沟通，要让顾客了解相关人员对问题所做出的努力。
4、 执行解决方案
5、 事后的检讨，对每次投诉事件，要做好记录并存盘，并定期检讨。

B、处理投诉的注意事项：
l 提高从业员对于商品或服务更专门性的理解力与说服能力。
l 有诚意地处理——切记：抱怨的顾客是亲切的顾客。
l 切勿将顾客踢皮球似地交给其它同事——若是内容复杂的话，尽早交给上司。
l 先听取顾客的意见再说明店方的意向，并仔细说明该商品——有时候顾客由于误解而抱怨的也有，重新仔细地说明商品，在此阶段能解决的案件也不少。
l 清晰明白顾客的需求——把握住顾客的意图所在，提供解决方案说服顾客并求谅解且不忘道歉。
l 解决方案应避免退款，恳求以更换或代替品为宜——除非顾客坚持，否则尽量避免退款，因退款可能形成与顾客断绝关系，恳求顾客以更换或代替品处理。
l 迅速解决——迅速解决，若拖延时间，问题会变得一团糟。

八、防止失窃

顺手牵羊乃是袭击所谓心的盲点，帮为了要防止顺手牵羊的发生，最重要的就是，对工作具有热诚。
一、防止顺手牵羊的基本知识：
1） 顺手牵羊最易发生的日、月及时间：依统计来看，在季节商品出笼之三、五、九及十一月较多；依星期来说，心情比较开放的周末及休假集中的日子也较容易发生；以时间来看，11：30至13：00左右，也是很容易发生顺手牵羊的。
2） 顺手牵羊最易发生的地点
l 商店的死角。
l 通路很狭窄，特别是摆特价品的台子等，容易混乱的场所。
l 灯光照不到之较暗场所。
l 贩卖场所杂乱的地方。
3） 顺手牵羊的客户形态
l 对商品并不关心，眼光飘浮不定。
l 手持大袋，走路急促。
l 眼神不放在商品上，从一个贩卖场走到另一个贩卖场。
l 两人相伴而来，一个应付贩卖人员，另一人到别处物色商品。
l 穿著不自然且手持怪异手提袋。
二、处理顺手牵羊的五大原则：
1） 在打击犯罪之前，给他（她）一个将商品放回的机会。
2） 在过去打击犯罪时，必须有目击者存在。
3） 请他（她）到别的地方，比如说到办公室等。
4） 进行调查时，注意别做得太过分。
5） 不要给其它客户带来任何麻烦。

㈡ 11月超市促销活动方案谁有高招

何种促销方案主要看你的目的是什么：
1、如提高销售额。
2、处理库存。
3、提高当地知名度
4、等等
不同的目的，会有不同的促销方案！
一般的方案有：打折、送券、立减、抽奖、买送等等

㈢ 十二生肖十一月运势

鼠
农历十月：
天 干：辛金
地 支：亥水
阳 历：11月7日至12月7日
属鼠之人这个月的运势一路高升，前途光明，此月是今年最好的月份之一。工作上由于你自身能力的提高，同时又制定了新的发展营销策略，加强了团队管理，因此业绩连续翻翻，经常受到上司的表扬。这个时候千万不能得意忘形，为所欲为。大家都在看你，都在以你为榜样，你的一举一动都会成为大家模仿的一部分。事业上总体发展还是很稳定的，这与你你的管理有很大关系，各项计划都能落实到位，下面都有很强的执行力。这也验证了那句话“人心齐，泰山移”，一切皆有可能。财运上偏财运会大于正财运。同时会有意外之财到来，多年的陈帐也会自动还给你。
牛
农历十月：
天 干：辛金
地 支：亥水
阳 历：11月7日至12月7日
属牛之人这个月的运势变化性很大，因驿马星入月，一切都在变化中。工作上会出现一些新的机会，能不能抓住完全看你个人的能力了。此月宜变动工作，不管是内部调整还是变换工作环境都可以，变动后对你有利。事业上要发展的速度很快，有时你还没有做好准备，工作人员的储备也不够，到用人时才知道不够了。决策如果做对了，以后发展的空间会更大。此月偏财运大于下财运，可以投资股票和彩票之类的项目，但不要过大，贪大贪急会导致失败的。感情上一波三折，宜用心来培养。驿马月宜外出旅行，多到外地走走好处多多。身体健康方面可以，不会发生大的疾病。
虎
农历十月：
天 干：辛金
地 支：亥水
阳 历：11月7日至12月7日
属牛之人这个月的运势变化性很大，因驿马星入月，一切都在变化中。工作上会出现一些新的机会，能不能抓住完全看你个人的能力了。此月宜变动工作，不管是内部调整还是变换工作环境都可以，变动后对你有利。事业上要发展的速度很快，有时你还没有做好准备，工作人员的储备也不够，到用人时才知道不够了。决策如果做对了，以后发展的空间会更大。此月偏财运大于下财运，可以投资股票和彩票之类的项目，但不要过大，贪大贪急会导致失败的。感情上一波三折，宜用心来培养。驿马月宜外出旅行，多到外地走走好处多多。身体健康方面可以，不会发生大的疾病。
兔
农历十月：
天 干：辛金
地 支：亥水
阳 历：11月7日至12月7日
此月会延续上个月的好运势，气势如虹。由于你的业绩发展的速度快，又有工作能力，因此这个月工作上有有升职的信息出现。此时一定要抓住机遇，正是你突飞猛进，实现人生理想之时。事业上要用心谋划，积极进取，对客户要以诚相待，做到童叟无欺。同时此月利于文书，凡在有关一切考试的，不管是自学之人，还是在职人员，这个月都是对自己有利。长生入月家中定有喜事发生，有的是自己的事，也有的是兄弟姐妹之间的好事。感情方面会有新的突破，应多花些心力培养感情。特别是单身的男女，此月会有心目中你想象之人的出现，一定要抓住机会，千万不能错过了，过了这个村可就没这个店了。
龙
农历十月：
天 干：辛金
地 支：亥水
阳 历：11月7日至12月7日
此月为属龙之人的财月，运势反复向上，逐步好转。工作上的压力逐渐减轻，小人也远离你而去不在烦你，领导也逐渐对你改变了看法，因此一要开始向好的方面发展。事业上客户会比上个月多很多，订单也都是大单居多。此月财运颇好，上半年或者是秋后投资的项目开始出现了效益，而且效益都不错。这都与你的辛苦努力，正确发展分不开的。同时机会也频频向你招手，很多人都主动来找你合作。可以选适合自己的好项目在投资一些，正偏财都可以投一些，以前买的股票也见到了效益，正时正是出手之时，一定要把握时机，过了这个时机以后在卖就挣得少了。此月异性交往会多于平时，单身的可以，结婚的人士就要注意了，不要招来不必要的麻烦。
蛇
农历十月：
天 干：辛金
地 支：亥水
阳 历：11月7日至12月7日
对于属蛇之人来说此月的运势急转直下，一泻千里。因这个月有凶星入月，属相与月令相冲，因此气场极其不和，这个月是今年当中最不利的月份这一，诸事不顺，所以一定要有心理准备。工作压力增大，会发生一些意想不到的事情。，由于你的情绪不好，会与同事之间发生不愉快的事情，严重都会引起官非口舌。此时一定要小心谨慎，不可大意，以免引来不必要的麻烦。事业上可能会因一些质量和服务上的事引起客户的不满，这样会给你带来一些经济上的损失。财运不好，入不敷出。不要想着发大财，脚踏实地的解决好眼前问题才是上策。夫妻间矛盾增加，平时需要多进行沟通。
马
农历十月：
天 干：辛金
地 支：亥水
阳 历：11月7日至12月7日
这个月对于属马之人来说运势平稳，宜稳扎稳打。工作上这个月压力因工作计划的改变而压力加大，其实工作难度并不大，客户也都很满意，只是工作量大。有时为了完成任务不得不晚上加班加

㈣ 如何看待11月6日iPhone 12 Pro Max 和 Mini首销，苹果官网崩溃

这是一个时代的产品，苹果是国人不可或缺的一部分，国人爱国，更爱苹果

㈤ 商业地产的营销策划方案

北 奥 公 馆
营销推广策略报告

2004年11月8日
北京中原
北奥公馆专案组

1、项目SWOT分析
1．1优势
 位于奥运核心腹地
 纯板楼居住型小社区
 分户式中央空调及封闭立体车库
 准现房销售
 区域内比较完善的配套设施
1．2劣势
 价格创区域新高
 销售现场环境混乱
 目前周边交通条件并不理想
 售楼处与项目现场分离
1．3机会
 奥运主题为本项目带来更大的升值空间
 区域内整体供给量不大
 市政及配套设施将逐步完善
1．4威胁
 交通情况改进时间待定
 奥运地产的逐渐降温

以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。

2、销售周期
2．1北京市房地产市场销售周期说明
我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。

北京市房地产市场销售周期走势分析

北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。
2．2本项目推广特点说明
 2004年11月我司开始接触本项目
 项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓
 样板间及售楼处于11月底投入使用
 目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初
 周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善
 2004年底大屯路断路整修
 2004年底科荟路通车交付使用
 位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离
2．3本项目销售周期说明
本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表：

销售周期分布表
销售周期 时间结点
市场亮相及客户积累期 2004年12月1日至2005年2月
第一强销期 2005年3月至2005年6月
第一调整期 2005年7月至2005年8月
第二强销期 2005年9月至2005年11月
第二调整期 2005年12月至2006年3月31日
尾盘期 2006年4月至2006年5月

2．4本项目销售任务说明

本项目销售计划表
项目销售任务 计划完成
可销售住宅面积 套数 套数
76561.84平方米 540套 486套

销售任务明细表
周期 月份 工期进展情况 销售条件 完成套数（套） 备注
市场亮相及客户积累期 2004年12月初 工程主体结构封顶 样板间及北四环售楼处投入使用 5
本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定，如有变动以当时具体情况为准。
2005年1月 工程主体结构封顶 工地围档及现场包装制作完成 15
2005年2月 工程主体结构封顶 销售工具制作完成 10
强销期 2005年3月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 29
2005年4月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 35
2005年5月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 40
2005年6月 外立面施工基本完成，项目基本达到现房状态 具备完善的销售条件 50
第一调整期 2005年7月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30
2005年8月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30
第二强销期
2005年9月 楼内公共部分装修及整理工作 具备完善的销售条件 50
2005年10月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 40
2005年11月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 30
第二调整期 2005年12月 验收合格具备交房条件 具备完善的销售条件 14
2006年1月 办理入住 具备完善的销售条件 18
2006年2月 办理入住 具备完善的销售条件 10
2006年3月 办理入住 具备完善的销售条件 25
尾盘期 2006年4月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 25
2006年5月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 30
总计 486

3、推广策略
3．1本项目客户群特征
 在亚运村区域工作或生活
 在中关村区域工作
 追求宁静安逸健康舒适的生活氛围
 部分客户有二次置业的需求
 购房更加理性
 对奥运房产有很高的认同，认同区域升值潜力
 有一定的经济实力
3．2项目卖点梳理
 地处奥运中央腹地，新兴富都市中心
 产品自身优势
10—14层板式小高层
体量适中，共540套
纯居住的居住舒适性
现代化暖色外立面、国际化居所、暖意融融
苏式庭院：内外融合，绿意盎然
高端智能化配套：美国分户式中央空调
封闭式小区管理，居住安全舒适
停车管理：封闭立体车库，节省空间
准现房发售，购买更有信心
 区域内稀缺性
 项目较高的升值空间
3．3卖点整合
区域、产品、稀缺性

3．4推广手段
 三板斧
区域：“奥运中央腹地，新富都市中心”
产品：“尊贵奥运板楼”
稀缺性：“钻石般稀有”
 七种武器
“中等社区，舒适生活”
“诠释纯居住空间，私享大宅”
“分户式空调，高品质享受”
“准现房发售，购买更有信心”
“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”
“苏式庭院•小桥流水的精致生活”
“封闭小区管理，安心居住场所”
 一招制敌
“奥运区域内成熟板楼”
3．5媒体选择策略建议
3．5．1媒体选择策略原则
结合项目五大销售周期，及不同周期推广诉求点，合理选择媒体，以达到最少费用最大成交的效力。
3．5．2媒体选择
报广
选择《北京青年报》和《北京晚报》、《新京报》，以半版为主、双通为辅，加强项目推广的针对性。
辅助媒体
由网络及业内专业杂志组成，选择新浪网和《万房》、《楼市》、《新地产》、《安家》等杂志，进行项目形象的建立和卖点的 宣传。
3．5．1宣传方式
在媒体推广过程中，依靠产品优势和相对持续性的主力媒体及网络多角度、立体、择时投放，高亮点频率曝光方式，建立市场知名度，加深市场认知。软文炒作增加曝光密度，例如：通过客户通讯以项目进展或文化等领域的动态进行软性宣传以缩短销售期 。
3．5．2媒体选择及推广费用明晰
为了让市场充分了解本项目，通过媒体宣传项目的各项优势，展现开发商的实力。使市场认识到本案较高的综合品质，打破以往信息不对称的不利态势 。各月份推广主题及费用如下：

市场推广媒体选择表
周期 月份 媒体选择情况 媒体诉求点 具体金额
市场亮相及客户积累期 2004年12月 《北京青年报》整版硬广配软文
《楼市》内页一版硬广配合软文 地域性优势明显
产品稀缺性及升值潜力 42万
2005年1月 《北京晚报》 半版硬广配合软文
《北京青年报》半版硬广配合软文
《万房》内页一版硬广配合软文 地域性优势明显
产品稀缺性及升值潜力 42万
2005年2月 《北京青年报》半版硬广配合软文
《新京报》半版硬广配合软文
《楼市》一版的软文 产品独特性的体现与标榜 40万
强销期 2005年3月 《北京青年报》2次半版硬广
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《新地产》内业软文 本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性 42万
2005年4月 《北京青年报》半版硬广配合软文
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《新京报》半版硬广配合软文 本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性 42万
2005年5月 《北京青年报》2次半版硬广
《新京报》半版硬广配合软文
《新浪网》打包方案广告 高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ） 44
2005年6月 《北京青年报》整版硬广
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《楼市》内页一版硬广
《新浪网》打包方案广告 高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ） 64万
平销期 2005年7月 《北京青年报》2次半版硬广
《万房》内页一版硬广配合软文 项目热销及地域市场成熟性的整合 62万
2005年8月 《北京青年报》半版硬广
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《安家》内业硬广配合软文 项目热销及地域市场成熟性的整合 62万
第二强销期 2005年9月 《北京青年报》2次半版硬广
《楼市》内页一版硬广
《新浪网》打包方案广告 金秋季节“一板尊天下” 55万
200年10月、 《北京青年报》2次半版硬广
《北京晚报》半版硬广
《新浪网》打包方案广告 金秋季节“一板尊天下” 55万
2005年11月 《北京青年报》2次整版硬广
《北京晚报》2次半版硬广 现房发售与其相对
私密性的创意整合
44万
第二调整期
2005年12月 103.9电台广告5天
《北京晚报》半版硬广
《楼市》内页一版硬广配合软文 现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
2006年1月 103.9电台广告10天
《北京青年报》整版硬广
《楼市》内页一版硬广
现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
2006年2月 103.9电台广告6天
《北京青年报》整版版硬广
《楼市》内页一版硬广
现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
2006年3月 103.9电台广告6天
《北京青年报》整版版硬广
《万房》内页一版硬广配合软文
现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
尾盘期 2006年4月 《新地产》内业软文
《北京青年报》整版硬广
《新京报》半版硬广配合软文
“现房入住私享豪邸”
48万
2006年5月 《北京青年报》整版硬广
《安家》内页一版硬广配合软文
《北京晚报》半版硬广 “现房入住私享豪邸”
48万
总计 850万

3．6价格策略
3．6．1项目价格制定原则
 从项目各个单位的实际情况出发；
 充分考虑开发商的利润回报；
 紧密联系项目工程进度；
 结合项目销售策略和项目的销售预期。
3．6．.2本案执行“平开高走”的价格策略
 房地产产品在整个推广过程中会随着工程进度的进展并结合不 同的销售阶段，价格不断攀升，给客户造成一定的压力，促成其尽快成交，对预先购房的客户，同时也起到一定的稳定作用。
 根据以上情况，在开盘即认购阶段往往价格做出一定的让步，给后期价格的提升预留出合理空间。
 市场亮相及客户积累期如果价格太高，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者的购买信心、项目的美誉度及形象亦有一定程度的负面影响，一旦不成功，局面极难扭转。
 为了保证项目操作的稳妥性，建议本项目执行“平开高走”的价格策略。
 后期具体价格与上调单价将根据市场实际情况作适度调整。
4、推广方案
4．1推广主线
 市场亮相及客户积累期（2004年12月初—2005年2月）
本销售周期意在将项目推向市场，提升项目市场认知度，吸引目标客群的关注，从而达到积累有效客户的目的。从推广上讲应当集中宣传项目的宏观优势，即区域优势及主要的产品优势，使目标客群能够将项目列为其置业的选择，为强销期打下良好的基础。
在本销售周期内，主要将“奥运中央腹地，新富都市中心”、“尊贵奥运板楼”以及“钻石般稀有”这“三板斧”做为此阶段报广宣传主题。通过这三个主题三管其下，引起人们的关注，宣传项目优势，让本项目逐步在市场中树立形象，吸引业内人士和客户的注意。树立项目中高档次的产品形象。
 第一强销期（2005年3月—2005年6月）
这一阶段主要利用辅助媒体，充分展现项目的各个卖点，以此向市场充分展现项目优势，诱导客户的购买欲，本阶段推广主题以、“中等社区，舒适生活”和“诠释纯居住空间，私享大宅”以及“分户式空调，高品质享受”这七种武器中的三种主要突出社区规模、纯居住和智能化三方面明确我们项目的品质，从而使项目推广从形象诉求逐步过渡到产品诉求。
 第一调整期（2005年7月—8月）
进入调整期，推广力度随之减弱，在此阶段只需根据项目工期的进展，继续宣传项目产品卖点，通过推广积累新客户，同时促成老客户成交。该阶段推广主题为“准现房发售，购买更有信心”和“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”
 第二强销期（2005年9月—11月）
这个阶段项目的形象和产品已经在市场中有了较大的认知度，而随着园林景观的建成以及现场形象的改观，通过集中宣传必将掀起新一轮销售高峰。本阶段推广主题为“苏式庭院•小桥流水的精致生活”“封闭小区管理，安心居住场所”
 第二调整期（2005年12月—2006年3月）
本阶段项目处于办理入住阶段，此阶段开发商精力大部分集中在收楼及办理入住上，同时又正直房地产销售淡季，此时降低推广力度，只要借入住一事在市场上造势，维持楼盘的平稳销售，同时顺利完成入住的办理。
 尾盘期（2006年4月—2006年5月）
本阶段前期销售的部分应该顺利完成入住，此时又迎来了房地产的强销期，此阶段以“奥运区域内成熟板楼”作为市场诉求点可以达到一招制敌的效果。在掀起一个销售高潮的同时，完成尾房阶段的销售任务，使项目顺利结案。

4．2各阶段媒体推广策略
 市场亮相及客户积累期
广告推广目的： 因项目在市场上没有明确的市场形象，我司将在12月份的广告推广上以整版强视觉冲击力的形式将项目推向市场。项目在市场明确亮相后1月份广告推广目的是在短期内大量累计潜在客户。2月份因进入市场销售淡季故媒体选择软文配合较强。软文的推广效果区别与其它广告，它可阅读性强可在字理间传达项目的优势和卖点。
广告诉求： 地域性优势明显、产品稀缺性、升值潜力。
 强销期
广告推广目的： 项目进入强销期后，推广也随即进入爆破性的阶段。媒体将以报广，杂志广告，网媒多方面全方位的形式，将项目带到一个销售热潮。
广告诉求： 产品分户式中央空调的独有性及项目私密性。高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ）。
 调整期
广告推广目的：在项目进入调整期后，将平面媒体的投放进进行小幅度下调，选择针对性较强的直投类媒体，从而保持稳定的销售速度。
广告诉求： 项目热销及地域市场成熟性的整合
 第二强销期
广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。
广告诉求： 金秋季节“一板尊天下”
 第二调整期
广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。
广告诉求： “现房入住私享豪邸”
 尾盘期
广告推广目的：项目进入现房销售，对于广告投入可较大程度的下调频率；进行持续性较强的促销活动，加大老业主带新客户的优惠力度。
4．3营销推广方面公关及促销活动
 2004年11月---- 2005年2月预热期
推广活动（一）：媒体记者见面会
推广主旨：扩大项目知名度，在做市场准入前的预热同时，做客户的积累工作。
推广战略：软硬兼施
预计时间：2004年12月
为了迅速提升“北奥公馆”在房地产业内和市场上的知名度；引起潜在客户的关注，拟举办“北奥公馆媒体记者见面会”。记者见面会于2004年12月在项目现场或特定地点举行。
本次记者见面会将准备充分，安排周密，邀请京城主流媒体十余家，并达到共识：“北奥公馆”项目上市后将成为市场关注的焦点，必定会引起亚奥区域地产的新一轮住宅销售高潮。
记者见面会后，各大媒体对“北奥公馆”项目将进行集中报道，其间有包括《北京青年报》、《北京晚报》、《新浪网》等13家媒体，以及BTV---《置业二十一世纪》栏目等主流电视媒体都将对本项目进行及时报道。同期硬广的推出，必带来了一定规模的来电量和来访量，并且使本项目在北京地区甚至全国范围内初步具备了一定的知名度。
拟参与报道的媒体名单如：
《北京晚报》、《新京报》、《北京青年报》、《中国建设报中国楼市》、《精品购物指南》、《北京晨报》、《北京现代商报》、《名牌时报北京楼市》、《信报》、《京华时报》、《雅虎网》、《焦点网》、《新浪网》、《中国消费者报》等。
预计费用：1万元
推广活动（二）：“逛样板，抽家电”
推广主旨：在推出样板间的黄金时期，尽快促进准客户的成交，提高销售速度。
推广战略：抛砖引玉
预计时间：2005年1月
2004年12月项目现房样板间施工和装修完成，并完全配备家电之时，对在规定时间（当月或1月）内，签订（大定不退）购房的客户以抽奖活动的形式，配送家具或家用电器。其目的是在前期有一定客户积累的前提下，配合现楼样板间的推出，再以媒体宣传的气氛烘托基础上，促进准客户的成交，提高项目的知名度和提高销售率。

㈥ 求11月30日瓷砖促销主题及方案

促销活动是什么？你企业在当下环境中是什么样子？可以结合当下主题Pm2.5主题的活动，如***陶瓷助力家居环境健康呼吸？可以和国内
净化器
也合作联合活动，如珂利艾尔新风净化机，松下净化机

㈦ 商业地产营销方案

北 奥 公 馆
营销推广策略报告

2004年11月8日
北京中原
北奥公馆专案组

1、项目分析
1．1优势
 位于奥运核心腹地
 纯板楼居住型小社区
 分户式中央空调及封闭立体车库
 准现房销售
 区域内比较完善的配套设施
1．2劣势
 价格创区域新高
 销售现场环境混乱
 目前周边交通条件并不理想
 售楼处与项目现场分离
1．3机会
 奥运主题为本项目带来更大的升值空间
 区域内整体供给量不大
 市政及配套设施将逐步完善
1．4威胁
 交通情况改进时间待定
 奥运地产的逐渐降温

以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。

2、销售周期
2．1北京市房地产市场销售周期说明
我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。

北京市房地产市场销售周期走势分析

北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。
2．2本项目推广特点说明
 2004年11月我司开始接触本项目
 项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓
 样板间及售楼处于11月底投入使用
 目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初
 周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善
 2004年底大屯路断路整修
 2004年底科荟路通车交付使用
 位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离
2．3本项目销售周期说明
本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表：

销售周期分布表
销售周期 时间结点
市场亮相及客户积累期 2004年12月1日至2005年2月
第一强销期 2005年3月至2005年6月
第一调整期 2005年7月至2005年8月
第二强销期 2005年9月至2005年11月
第二调整期 2005年12月至2006年3月31日
尾盘期 2006年4月至2006年5月

2．4本项目销售任务说明

本项目销售计划表
项目销售任务 计划完成
可销售住宅面积 套数 套数
76561.84平方米 540套 486套

销售任务明细表
周期 月份 工期进展情况 销售条件 完成套数（套） 备注
市场亮相及客户积累期 2004年12月初 工程主体结构封顶 样板间及北四环售楼处投入使用 5
本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定，如有变动以当时具体情况为准。
2005年1月 工程主体结构封顶 工地围档及现场包装制作完成 15
2005年2月 工程主体结构封顶 销售工具制作完成 10
强销期 2005年3月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 29
2005年4月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 35
2005年5月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 40
2005年6月 外立面施工基本完成，项目基本达到现房状态 具备完善的销售条件 50
第一调整期 2005年7月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30
2005年8月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30
第二强销期
2005年9月 楼内公共部分装修及整理工作 具备完善的销售条件 50
2005年10月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 40
2005年11月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 30
第二调整期 2005年12月 验收合格具备交房条件 具备完善的销售条件 14
2006年1月 办理入住 具备完善的销售条件 18
2006年2月 办理入住 具备完善的销售条件 10
2006年3月 办理入住 具备完善的销售条件 25
尾盘期 2006年4月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 25
2006年5月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 30
总计 486

3、推广策略
3．1本项目客户群特征
 在亚运村区域工作或生活
 在中关村区域工作
 追求宁静安逸健康舒适的生活氛围
 部分客户有二次置业的需求
 购房更加理性
 对奥运房产有很高的认同，认同区域升值潜力
 有一定的经济实力
3．2项目卖点梳理
 地处奥运中央腹地，新兴富都市中心
 产品自身优势
10—14层板式小高层
体量适中，共540套
纯居住的居住舒适性
现代化暖色外立面、国际化居所、暖意融融
苏式庭院：内外融合，绿意盎然
高端智能化配套：美国分户式中央空调
封闭式小区管理，居住安全舒适
停车管理：封闭立体车库，节省空间
准现房发售，购买更有信心
 区域内稀缺性
 项目较高的升值空间
3．3卖点整合
区域、产品、稀缺性

3．4推广手段
 三板斧
区域：“奥运中央腹地，新富都市中心”
产品：“尊贵奥运板楼”
稀缺性：“钻石般稀有”
 七种武器
“中等社区，舒适生活”
“诠释纯居住空间，私享大宅”
“分户式空调，高品质享受”
“准现房发售，购买更有信心”
“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”
“苏式庭院•小桥流水的精致生活”
“封闭小区管理，安心居住场所”
 一招制敌
“奥运区域内成熟板楼”
3．5媒体选择策略建议
3．5．1媒体选择策略原则
结合项目五大销售周期，及不同周期推广诉求点，合理选择媒体，以达到最少费用最大成交的效力。
3．5．2媒体选择
报广
选择《北京青年报》和《北京晚报》、《新京报》，以半版为主、双通为辅，加强项目推广的针对性。
辅助媒体
由网络及业内专业杂志组成，选择新浪网和《万房》、《楼市》、《新地产》、《安家》等杂志，进行项目形象的建立和卖点的 宣传。
3．5．1宣传方式
在媒体推广过程中，依靠产品优势和相对持续性的主力媒体及网络多角度、立体、择时投放，高亮点频率曝光方式，建立市场知名度，加深市场认知。软文炒作增加曝光密度，例如：通过客户通讯以项目进展或文化等领域的动态进行软性宣传以缩短销售期 。
3．5．2媒体选择及推广费用明晰
为了让市场充分了解本项目，通过媒体宣传项目的各项优势，展现开发商的实力。使市场认识到本案较高的综合品质，打破以往信息不对称的不利态势 。各月份推广主题及费用如下：

市场推广媒体选择表
周期 月份 媒体选择情况 媒体诉求点 具体金额
市场亮相及客户积累期 2004年12月 《北京青年报》整版硬广配软文
《楼市》内页一版硬广配合软文 地域性优势明显
产品稀缺性及升值潜力 42万
2005年1月 《北京晚报》 半版硬广配合软文
《北京青年报》半版硬广配合软文
《万房》内页一版硬广配合软文 地域性优势明显
产品稀缺性及升值潜力 42万
2005年2月 《北京青年报》半版硬广配合软文
《新京报》半版硬广配合软文
《楼市》一版的软文 产品独特性的体现与标榜 40万
强销期 2005年3月 《北京青年报》2次半版硬广
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《新地产》内业软文 本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性 42万
2005年4月 《北京青年报》半版硬广配合软文
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《新京报》半版硬广配合软文 本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性 42万
2005年5月 《北京青年报》2次半版硬广
《新京报》半版硬广配合软文
《新浪网》打包方案广告 高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ） 44
2005年6月 《北京青年报》整版硬广
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《楼市》内页一版硬广
《新浪网》打包方案广告 高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ） 64万
平销期 2005年7月 《北京青年报》2次半版硬广
《万房》内页一版硬广配合软文 项目热销及地域市场成熟性的整合 62万
2005年8月 《北京青年报》半版硬广
《北京晚报》 半版硬广配合软文
《安家》内业硬广配合软文 项目热销及地域市场成熟性的整合 62万
第二强销期 2005年9月 《北京青年报》2次半版硬广
《楼市》内页一版硬广
《新浪网》打包方案广告 金秋季节“一板尊天下” 55万
200年10月、 《北京青年报》2次半版硬广
《北京晚报》半版硬广
《新浪网》打包方案广告 金秋季节“一板尊天下” 55万
2005年11月 《北京青年报》2次整版硬广
《北京晚报》2次半版硬广 现房发售与其相对
私密性的创意整合
44万
第二调整期
2005年12月 103.9电台广告5天
《北京晚报》半版硬广
《楼市》内页一版硬广配合软文 现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
2006年1月 103.9电台广告10天
《北京青年报》整版硬广
《楼市》内页一版硬广
现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
2006年2月 103.9电台广告6天
《北京青年报》整版版硬广
《楼市》内页一版硬广
现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
2006年3月 103.9电台广告6天
《北京青年报》整版版硬广
《万房》内页一版硬广配合软文
现房发售与其相对
私密性的创意整合 40万
尾盘期 2006年4月 《新地产》内业软文
《北京青年报》整版硬广
《新京报》半版硬广配合软文
“现房入住私享豪邸”
48万
2006年5月 《北京青年报》整版硬广
《安家》内页一版硬广配合软文
《北京晚报》半版硬广 “现房入住私享豪邸”
48万
总计 850万

3．6价格策略
3．6．1项目价格制定原则
 从项目各个单位的实际情况出发；
 充分考虑开发商的利润回报；
 紧密联系项目工程进度；
 结合项目销售策略和项目的销售预期。
3．6．.2本案执行“平开高走”的价格策略
 房地产产品在整个推广过程中会随着工程进度的进展并结合不 同的销售阶段，价格不断攀升，给客户造成一定的压力，促成其尽快成交，对预先购房的客户，同时也起到一定的稳定作用。
 根据以上情况，在开盘即认购阶段往往价格做出一定的让步，给后期价格的提升预留出合理空间。
 市场亮相及客户积累期如果价格太高，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者的购买信心、项目的美誉度及形象亦有一定程度的负面影响，一旦不成功，局面极难扭转。
 为了保证项目操作的稳妥性，建议本项目执行“平开高走”的价格策略。
 后期具体价格与上调单价将根据市场实际情况作适度调整。
4、推广方案
4．1推广主线
 市场亮相及客户积累期（2004年12月初—2005年2月）
本销售周期意在将项目推向市场，提升项目市场认知度，吸引目标客群的关注，从而达到积累有效客户的目的。从推广上讲应当集中宣传项目的宏观优势，即区域优势及主要的产品优势，使目标客群能够将项目列为其置业的选择，为强销期打下良好的基础。
在本销售周期内，主要将“奥运中央腹地，新富都市中心”、“尊贵奥运板楼”以及“钻石般稀有”这“三板斧”做为此阶段报广宣传主题。通过这三个主题三管其下，引起人们的关注，宣传项目优势，让本项目逐步在市场中树立形象，吸引业内人士和客户的注意。树立项目中高档次的产品形象。
 第一强销期（2005年3月—2005年6月）
这一阶段主要利用辅助媒体，充分展现项目的各个卖点，以此向市场充分展现项目优势，诱导客户的购买欲，本阶段推广主题以、“中等社区，舒适生活”和“诠释纯居住空间，私享大宅”以及“分户式空调，高品质享受”这七种武器中的三种主要突出社区规模、纯居住和智能化三方面明确我们项目的品质，从而使项目推广从形象诉求逐步过渡到产品诉求。
 第一调整期（2005年7月—8月）
进入调整期，推广力度随之减弱，在此阶段只需根据项目工期的进展，继续宣传项目产品卖点，通过推广积累新客户，同时促成老客户成交。该阶段推广主题为“准现房发售，购买更有信心”和“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”
 第二强销期（2005年9月—11月）
这个阶段项目的形象和产品已经在市场中有了较大的认知度，而随着园林景观的建成以及现场形象的改观，通过集中宣传必将掀起新一轮销售高峰。本阶段推广主题为“苏式庭院•小桥流水的精致生活”“封闭小区管理，安心居住场所”
 第二调整期（2005年12月—2006年3月）
本阶段项目处于办理入住阶段，此阶段开发商精力大部分集中在收楼及办理入住上，同时又正直房地产销售淡季，此时降低推广力度，只要借入住一事在市场上造势，维持楼盘的平稳销售，同时顺利完成入住的办理。
 尾盘期（2006年4月—2006年5月）
本阶段前期销售的部分应该顺利完成入住，此时又迎来了房地产的强销期，此阶段以“奥运区域内成熟板楼”作为市场诉求点可以达到一招制敌的效果。在掀起一个销售高潮的同时，完成尾房阶段的销售任务，使项目顺利结案。

4．2各阶段媒体推广策略
 市场亮相及客户积累期
广告推广目的： 因项目在市场上没有明确的市场形象，我司将在12月份的广告推广上以整版强视觉冲击力的形式将项目推向市场。项目在市场明确亮相后1月份广告推广目的是在短期内大量累计潜在客户。2月份因进入市场销售淡季故媒体选择软文配合较强。软文的推广效果区别与其它广告，它可阅读性强可在字理间传达项目的优势和卖点。
广告诉求： 地域性优势明显、产品稀缺性、升值潜力。
 强销期
广告推广目的： 项目进入强销期后，推广也随即进入爆破性的阶段。媒体将以报广，杂志广告，网媒多方面全方位的形式，将项目带到一个销售热潮。
广告诉求： 产品分户式中央空调的独有性及项目私密性。高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ）。
 调整期
广告推广目的：在项目进入调整期后，将平面媒体的投放进进行小幅度下调，选择针对性较强的直投类媒体，从而保持稳定的销售速度。
广告诉求： 项目热销及地域市场成熟性的整合
 第二强销期
广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。
广告诉求： 金秋季节“一板尊天下”
 第二调整期
广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。
广告诉求： “现房入住私享豪邸”
 尾盘期
广告推广目的：项目进入现房销售，对于广告投入可较大程度的下调频率；进行持续性较强的促销活动，加大老业主带新客户的优惠力度。
4．3营销推广方面公关及促销活动
 2004年11月---- 2005年2月预热期
推广活动（一）：媒体记者见面会
推广主旨：扩大项目知名度，在做市场准入前的预热同时，做客户的积累工作。
推广战略：软硬兼施
预计时间：2004年12月
为了迅速提升“北奥公馆”在房地产业内和市场上的知名度；引起潜在客户的关注，拟举办“北奥公馆媒体记者见面会”。记者见面会于2004年12月在项目现场或特定地点举行。
本次记者见面会将准备充分，安排周密，邀请京城主流媒体十余家，并达到共识：“北奥公馆”项目上市后将成为市场关注的焦点，必定会引起亚奥区域地产的新一轮住宅销售高潮。
记者见面会后，各大媒体对“北奥公馆”项目将进行集中报道，其间有包括《北京青年报》、《北京晚报》、《新浪网》等13家媒体，以及BTV---《置业二十一世纪》栏目等主流电视媒体都将对本项目进行及时报道。同期硬广的推出，必带来了一定规模的来电量和来访量，并且使本项目在北京地区甚至全国范围内初步具备了一定的知名度。
拟参与报道的媒体名单如：
《北京晚报》、《新京报》、《北京青年报》、《中国建设报中国楼市》、《精品购物指南》、《北京晨报》、《北京现代商报》、《名牌时报北京楼市》、《信报》、《京华时报》、《雅虎网》、《焦点网》、《新浪网》、《中国消费者报》等。
预计费用：1万元
推广活动（二）：“逛样板，抽家电”
推广主旨：在推出样板间的黄金时期，尽快促进准客户的成交，提高销售速度。
推广战略：抛砖引玉
预计时间：2005年1月
2004年12月项目现房样板间施工和装修完成，并完全配备家电之时，对在规定时间（当月或1月）内，签订（大定不退）购房的客户以抽奖活动的形式，配送家具或家用电器。其目的是在前期有一定客户积累的前提下，配合现楼样板间的推出，再以媒体宣传的气氛烘托基础上，促进准客户的成交，提高项目的知名度和提高销售率。

㈧ 管理学策划案怎么写

一、封面
（和活动策划书一样，可选择性的设置、尽量吸引人眼球的）应包括策划书的名称、举办单位、活动时间及地点。不宜过于耀眼。
二、策划书目录
其中包括：前言、市场分析、活动介绍、工作计划、宣传计划、商家补偿计、经费预算。
三、前言：（写吸引赞助商的东西，活动对他们的意义，字数不宜过长或过短，应适中）我这儿有个例子，我念给大家听一下：
作为青春的代言人，大学生总洋溢着年轻的活力、充满着狂热的激情，对新奇刺激的大型活动必定会踊跃参与，全程投入。这类的活动必能让主办协会的知名度得到很大的提高，同时也让赞助的商家达到想要的最佳宣传效果,从而大家都得以大丰收。
本年的十一月是活动开展的最好时机，产品宣传的最佳时间，形象策划的最棒时段。
因为新生的大学生活已进入了正轨，一切都相对顺利，而且该月的功课也相对于其它月份少些，会有更多的时间组织和参与活动，更何况学校的活动月也在这个时候完全开放，很有活动的气氛。
在这个宣传的黄金月，哪个组织率先策划出极具创意的活动，哪个组织就能在新生中树立良好的公众形象，同样哪个公司能在这个月做最有效的宣传，哪个公司就能树立稳固的公寓品牌，更快地占去这一片超两万人的大市场。因此，（后面是对整个活动的简单介绍）
除此之外本活动还得到本校各兄弟协会、学生组织、外校团体、特邀嘉宾的鼎立相助和参与。届时必将能让活动的参与者感到耳目一新，兴奋不已；让赞助商尽情享受合作少回报高的乐趣。

㈨ 11月销量出炉：温暖的车市是打不死的小强

除传统车企外还有新势力汽车不能忽视，蔚来、威马、理想等新势力品牌在11月均获得了不错的成绩，其未来潜力也得以进一步彰显。举例说明，蔚来11月共交付5291辆，同比增长109.3%。截止今年11月已累计交付约3.67万辆；11月，小鹏汽车交付新车4224辆，其中小鹏P7占到2732辆，至此小鹏P7自今年4月27日上市以来，累计交付11371辆，实现了造车新势力单车交付破万的好成绩。

可见，在国家宏观政策以及车企改变营销策略等多种因素的加持下，国内车市的窘况得到了缓解。眼下2020年已经接近尾声，12月能否延续前月的良好表现呢？更多人猜测有很大几率会延续下去。乘联会分析，随着和北京增加新能源号牌的放出将对新能源车销量带来质的影响。此外，各省市地方性消费刺激政策在年底到期，将在一定程度上促进消费。再按往年市场表现分析，年末属于购车旺季，还有政策之外车企推出更大的优惠以及新车型上市的刺激，12月销量值得看好。

文/王虚琪

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