⑴ 房地产营销策划方案怎样做
给你一个我们自己用的作业指引
营销策划作业规范化流程指引
◎ 销售周期划分及策略
准备期： 项目立项启动至项目预售开始之前
★ 项目入市的形象导入，认知度从无到有。
宣传策略：以项目形象宣传为主，内容包括项目总体介绍、区位及定位发展；媒体以电视、户外、工地围挡、售楼处等面向全体市场的媒介宣传，辅以楼书和销售单页。
需要《营销策划方案评审单》 、《设计任务沟通单》（见销售前期管理流程、作业指引）
售楼处启用。
蓄客期 ：项目开始接受市场客户问询及登记至开盘之前，一般在预售证取得为启动节点。
宣传策略：项目总体卖点归纳，样板间开放，首期入市产品介绍。此期间仍以项目总体卖点宣传为主，通过直投、售楼处接待客户、销售单页。
销售策略：重点通过蓄客，对来访来电客户需求进行统计，在前期市场调查的基础上具体到本项目客户的产品需求情况，竞争对手入市周期与产品特点。为下阶段推出产品、定价提供决策依据。
需要根据《价格审批流程》完成首期入市产品定价及销控；销售团队接待客户说辞需以项目销控表及《销售手册》为准。销售经理在例会上组织置业顾问分析《客户来访登记》中记录的情况，将结果上报。在开盘前做销控表及价格表。
预定房源客户需缴纳部分诚意金或定金，签署认购协议，登记客户信息。认购协议应包含房源信息、附属房产信息、诚意金、选房成功与否后续双方权责等内容。
开盘 ：公开发售房源、签约
开盘不是必须的销售阶段，其目的是促销和项目宣传。如果常规销售已经解决大部分销售目标的情况下，开盘仅仅是形式，其签约、收取房款的内容均可以在日常销售中完成。
开盘工作内容：客户选房及附属物、签约及付款（付款时间也可以另行）、现场宣传推广活动。
开盘是对销售方案的执行，本身就是销售节点的手段之一，不包含策略，重在执行流程。
持续销售期 ：包含强销期至常规销售阶段
在有前期市场宣传推广及客户积累情况下对现有房源自然销售。
宣传策略：延续原有宣传，注意由于产品在建设中，未见全貌因此对项目整体优势及规划、景观等内容需要持续宣传；同时对项目在售产品具体如户型、配套以及促销策略直接传递。上述两者交替或者伴随出现。
销售策略：针对现有产品组合，按照销售目标向客户推荐，随着可售房源减少，产品组合有限，需要增加销售说辞及针对性促销。同时不断累积新客户，注重客户关系维护，注意现有促销策略与下一步推出产品入市策略衔接和避免冲突。
销售价格制定和优惠价格促销均需根据《价格审批流程》，并妥善填写审批表格报批及备案。
销售经理通过例会制度来实时总结销售的市场机会及抗性，帮助置业顾问即使解决问题。对累积的客户日常管理，对处于看房、预定、签约、付款及按揭办理、已购房等不同阶段的潜在客户、准客户、老客户实时统计反馈。
尾盘期 ：项目销售完成90%左右
销售策略：充分利用项目已有知名度及客户关系营销，针对剩余房源分析并针对性的做出促销政策。控制销售及宣传预算，对项目总体营销目标、预算评估。除必备岗位外，撤出其他销售人员。根据《销售过程管理流程》剩余销售任务转物业公司，配置一名客服专员。
价格优惠促销应按照《价格审批流程》中作业指引进行。
◎ 销控目标与定价
销控与销售目标分解
销控与定价策略
★ 销控执行
销控作用：通过对项目房源及附属物的销售控制，实现销售速率、价格、产品组合的最优结果，赢得市场和客户。
目标：
1、现有房源的最优组合，根据户型、面积、位置、单价等差异搭配同期推出。
2、优质房源分期入市，促进全部房源的客户关注度，同时有利于价格调整。
销控表需随销售方案同时报批，分期推出房源时销控变动或特殊房源销控采用同样报批流程。
◎ 项目定位依据
要素 内容 权重分
区域宏观经济 经济发展阶段与居民对住宅的需求直接相关，评估地区经济及人均可支配收入，了解市场属于初期、缓慢发展、扩张期等。项目不超越所在地环境 30%
项目目标 对项目销售目标、形象目标左右项目定位。定位需与销售速度、利润指标挂钩。面向高端市场、中低端市场等细分。 30%
潜在客群 客户需求偏好存在区域差异，群体差异。定位要针对客群期望并引导该期望落实为具体形象 10%
项目产品组合 产品本身塑造和区别客户群，项目中不同产品可以差异定位，但需要有至少一类产品能主要代表项目，那么主要的项目定位宣传围绕代表产品开展。 20%
竞争环境 与竞争对手差异化或者借力跟随，都是为了强化项目形象，与客户群心里感受匹配。 10%
项目定位为定性指标，非价格等定量指标，并没有组合式权重计算方法，这里的权重分指标仅提供重要性参考。
◎ 宣传推广及文案设计概要
★ 设计稿、文案稿件，均需使用《设计任务书》来明确变更、确认内容、讨论结果、需要广告供应商项目负责人、设计任务发出方负责人签字确认。具体宣传包装任务如广告制作、安装、发布、活动布置等内容需使用《任务沟通函》并由上述双方负责人签字确认。
文案：
1、主广告语确认：由品牌管理中心与广告供应方沟通，提出部分广告语选择，出发点是项目定位。经各中心及项目公司多方沟通后确认。
2、其他广告语、软性宣传文字：通过卖点提炼、客户群接受度分析，项目营销团队对综合宣传各类广告语提出意见，由广告供应商提供文案稿，经审核修改后备案。
3、文案定稿后需培训全体销售人员，对宣传内容熟悉并针对促销广告语做好解释的统一说辞。每期销售政策培训应与宣传内容相符。
设计稿：
1、 设计稿内容审核需考虑如下因素：表现内容与项目主体定位是否一致、基本美感、突出内容及其他传递内容是否清晰、详略得当，形式或尺寸是否利于发布、投放或客户接纳使用。系列设计稿应统一初稿，统一讨论，确定签好内容衔接一致、风格统一或针对性明确。
2、 所有设计稿均需随《设计任务书》留印刷稿、小样备案。
广告制作、发布：
1、制作、发布方均为有资质完成该任务的供应商，在发布前项目营销负责人应对供应商资质审核。
2、广告印刷制作等每期《任务沟通函》备案，考虑广告制作单位成本受原材料价格等因素，用以适时核查每期制作费用波动。
3、广告发布安装需根据项目所在地工商、城管及可能有管辖权的政府部门提前报备报批，一般应提前15~30天进行。与广告位拥有方签署协议。如果该项报批手续由广告发布商负责，应及时跟进督促，了解所有报批手续进展并留档。
⑵ 求房地产预售方案 用来办理预售许可证
“ ”商品房预售方案小区名称：小区位置：项目面积：征地面积45676平方米，净用地面积36122㎡；容积率2.0；建筑密度18%；绿地率35%。建筑总面积 98529.39 ㎡，地上建筑面积 72168.55㎡。地下建筑面积26360.84㎡。地上由4幢高层7幢小高层及（多层）会所附属用房组成：地下建筑面积26360.84㎡，由汽车停车位、自行车库及设备设施用房组成。经房管部门预测确定，住宅可售建筑面积 70235.64㎡，共计611套，其他（会所）919.19㎡。其中1#楼5291.64㎡、2#楼4975.97㎡、3#楼7582.88㎡、4#楼4624.48㎡、5#楼5588.93㎡、6#楼5252.96㎡、7#楼7581.75㎡、8#楼6950.98㎡、9#楼35313.76㎡、10#楼5259.24㎡、11#楼11813.32㎡。地下可售汽车位433个，自行车库611个，建筑总面积 22119.29 ㎡。总投资 亿元，目前投入的资金达 万元，已超过投资总额的25%。（不含土地款）基本符合预售条件。三、营销方式：根据本项目的地理位置，小区个性、周边环境、路桥区的规划发展去向及对市场需求分析，在作好充分市场调查预测的基础上，营销方面分三个阶段进行，即预热期、强销期和尾盘期。第一阶段：预热期在项目初始阶段我公司就诚聘了 房地产策划代理有限公司作为本楼盘委托销售单位,全权负责营销策划、市场调研、进行需求分析,对本项目从户型结构、建筑面积、客户群体,需求对像有比较明确的定位,并投入大量的广告进行宣传。在路桥城区主入口都做有大型的户外广告,利用报纸、电视等媒体,元宵灯会、五一房交会等有利时机散发海报楼书扩大影响面,设立售楼中心,热心接待来客咨询,仔细介绍项目情况周边环境,小区配套、户型结构帮助意向购房户当好参谋,对意向购房户进行登记,及时沟通项目最新消息。使消费者了解项目情况，熟悉周边环境，从而提高了项目的认知度，美誉度。第二阶段，强销期主要是在第一阶段预热宣传的基础上进行公开销售，在申请办理商品房预售许可证后，公开销售,认真接待每一个客户，解释客户疑问，签订商品房预售合同,按照商品房预售有关规定，办理相关手续，确保手续完备，操作规范。第三阶段，尾盘期主要是对第二阶段销售基础上遗留的少量尾房进行销售，对按揭付款的购房户协助办理银行按揭手续，对销售工作中存在的问题处理。四、装饰设备标准1、外 墙：面砖 、 涂料；2、内 墙：1、混合砂浆粉刷（含阳台）； 2、厨房、卫生间；水泥砂浆粉刷；3、顶 棚： 直接批白；4、地 面：1、室内水泥砂浆地面（除门厅、电梯厅）； 2、门厅、电梯厅地面面砖；（不包括地下室）； 3、水泥砂浆楼梯面；5、门 窗：1、窗 断热铝合金（无色中空玻璃）；2、门 进户门1.2M×2.1M多功能门，阳台门为铝合金玻璃推拉门；6、门厅、公共走廊： 墙面、顶棚 分别为乳胶漆；7、楼梯间：墙面、顶棚 分别为乳胶漆；8、厨 房： 预设水龙头一只、管道煤气接口、给排水接口、接口封堵；9、卫生间：预设水龙头一只、给排水接口、接口封堵；10、电 梯： 中外合资品牌电梯；11、其 他：电视监控、可视楼宇对讲、有线电视、电话宽带预留集中接口其它。五、项目竣工交付日期；2010年2月10日六、前期物业管理服务前期物业管理服务单位：台州市专益物业管理有限公司物业交付使用管理内容：a、物业共用部位的维修养护和管理；b、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；c、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；d、公共绿化的养护和管理e、车辆停放管理；f、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；g、装饰装修管理服务；h、物业档案资料管理。七、物业管理服务标准：1、房屋及小区共用部位共用设施日常维护。2、维护和保持服务范围内的清洁卫生。3、公共秩序维护、停车管理、消防管理。4、电梯（运行、维护、养护）。5、装修管理服务。 写得不好，仅供参考哈哈，就是分少了点，能不能多给点分
⑶ colorkey珂拉琪营销策划书预售阶段怎么写
摘要 (3)、购买过程(包括参与购买的角色,购买行为,购买决策中的各阶段)
⑷ 瑜伽馆怎么做预售策划，老板是不差钱的主，发
针对您的馆的情况，我只能给出几点建议：
1.据您的描述，当地市场情况应该相当不错，建议做大规模预售。但在这之前要调查清楚有没有竞争对手做过预售，做了多少业绩，以及多少个会员。若没有，最好尽快开始。
2.从您给出的馆的面积来看，饱和人数应该在400左右，建议预售直接做到饱和，如感觉周边还有很大的市场，应立刻扩店或开分店，不给其他对手留任何机会。
3.就做预售这件事来说，你们三个都应该是外行人。预售的筹备期，是要在短时间内快速搭建一支团队的，你还要给他们培训，还要留住他们。
之前有学yogapro董老师的中小型瑜伽馆如何做预售，都可以学习借鉴下！
⑸ 策划书的格式是怎么样的
策划书格式
策划书格式
目 录
引子
项目背景简介
第一章 产品营销
一、 规划设计
二、 建筑风格的选定及色彩
三、 主力户型组合
四、 环境设计
五、 样板房的装饰
六、 小区生活方式引导
第二章 形象营销
第一节 确立项目名称
第二节 项目区名、路名、门牌名提案
第三节 确立项目标
一、 背景介绍
二、 确立项目VI系统
三、 营销接待中心包装设计
四、 工地环境包装设计
五、 物业管理系统包装设计
第三章 营销推广策划
第一节 营销推广企划方案
一、 企划概要
二、 项目介绍
三、 项目特性分析
四、 市场定位分析
五、 销售推广策略
六、 广告策略
七、 销售管理
八、 营销预算
九、 补充说明
第二节 项目活动策划方案
第一篇 项目奠基
第二篇 项目开盘
第三篇 房交会
第四篇 其他活动
第四章 销售
第一节 组建销售队伍
第二节 销售培训
一、 培训时间
二、 培训方式
三、 培训地点
四、 培训人员
五、 培训目的
六、 培训内容
七、 培训组织管理
八、 课程安排
九、 培训教材
十、 培训考核
第三节 销售资料
一、 预售许可证
二、 认购须知
三、 售楼书
四、 售价表
五、 认购书
第四节 分销体系
第五节 销售代理
第六节 销售组织与管理
一、 售楼部职能综述
二、 售楼部架构及职能
三、 售楼部工作流程
四、 工作制度
五、 售楼员守则
六、 奖惩制度
七、 售楼员考核标准
第七节 销售控制
一、 销售进度
二、 放盘量
第八节 销售激励制度
一、 销售接待人员薪金构成
二、 销售接待中心费用
三、 销售接待中心的销售提成计算标准
四、 销售接待中心工资的分配方式
第九节 销售政策方案
第十节 回笼资金管理
第五章 物业管理
第一节 先期导入物业管理
第二节 物业管理的内容设定
第三节 物业管理培训
一、 培训目的
二、 培训对象
三、 培训方式
四、 具体内容
第四节 物业管理操作流程
第五节 会所及学校
会所经营思路方案
一、 会所情况简介
二、 会所相关经济指标分析
三、 会所经营思路方案
四、 实施步骤
第六节 物业管理公司
第六章 二次营销
第一节 品牌战略
第七章 软性新闻及广告
⑹ 找人帮写一份商业策划书
你发作业发到我的邮件里，我帮你写！
⑺ 养生会所的营销策划书
一部分 有关目前工作现状的看法及改善思路
第二部分 理解※※※——优劣势分析和会馆定位
一、市场环境分析
二、※※※优劣势分析
三、※※※经营战略方向选择和市场定位——中高端高尚特色养生MALL
第三部分 营销※※※——营销策划思路
一、策划打造高尚特色的服务产品体系
二、营销推广与预售策划
（一）预售推广目标
（二）此阶段营销推广与预售工作项目
（三）整合宣传媒体策略
（四）SP促销策略
通过连日来与公司员工的多次沟通以及1月9日在公司的观察了解，本人对会馆的前期筹备工作和整体策划工作有了如下认识，借此与大家沟通，希望能够达成共识，并促进各项工作获得快速突破。
第一部分 有关目前工作现状看法及改善思路
一、各项工作的计划性管理有待加强
开业之前，筹备工作头绪繁多，要确保会馆能按预定时间营业，就必需各项工作都能顺利完成，而这就需要我们加强对各项工作的计划性管理，将每项工作的责任人、工作步骤和工作时间落实下来，并汇合形成整体工作计划表，人手一份，粘贴上墙，督促各岗位工作人员按计划完成工作。（待本文操作思路确定后，将制定各项工作计划表）
二、培训学习各项管理制度，规范员工行为
据了解，目前行政办公制度和人事管理制度等几项已经制定出来，下一步最需要的是对公司全体员工进行培训，以使各岗位工作人员都能清晰自己的工作职责、权利及其考评办法，使会馆的各位员工人人有事干，事事有人做，不遗漏工作事项。
三、特别加强营销推广和预售方面工作
这方面工作是决定会馆能否成功开业的关键，本文着重加强对本项工作的关注。
第二部分 理解※※※——优劣势分析和会馆定位
从本质上讲，市场环境和会馆优劣势特点是决定会馆经营战略方向、目标客户群、服务项目、价格政策、营销推广方式的根本因素。因此，本人在制定营销策略前首先对市场环境和会馆进行了如下定性分析：
一、市场环境
1、经营项目的专业化和创新化
与※※※业态相近的经营门店主要最少有三类：美容院、瑜伽馆、洗浴中心，这三类门店已经形成相对专业的服务项目，在激烈的市场竞争环境中已经朝着更加精、专、特、新的方向发展，以吸引并长久维持人气。
当然服务项目的专业化是相对的，一般都是在主推项目的同时，附加其他服务项目，以最大限度吸引多层次客源，满足客户多方面需求。总体来讲，已经形成了一专多能的发展趋向，特别是新生的大型实力门店，已经向着MALL的方向发展。
2、目标客户群的细分化与客户需求的多元化
三类门店的客户群具有不同的人口统计特征和社会心里特征。美容美体、瑜伽馆以中青年有钱又有闲的女性为主，而洗浴中心特别是高级洗浴中心则以中年“成功”男性为主，职业特征以从事商业、贸易、经营业主、政府官员最多。不同的客户群具有不同的需求特点和消费心里，在制定经营策略的过程中应该以此作为参考依据。
3、营销策划的升级和品牌化经营趋势
可以说，随着市场的深入发展，行业策划的时代已经到来。各类门店（特别是新生门店）要想从其他俱乐部或会所抢夺并长久留住会员，就必须做出特色服务产品来，并且不断推陈出新。这势必要求提升策划工作的创意性，保证策划工作的长久性，以打造出区隔竞争对手的品牌。
二、※※※优劣势
1、店面前后泊车位很少，造成客户停车不便；
2、店面前正对机动车主干道——福州南路，与商业中心距离较远，自然上客量很少；
3、※※※周边住宅小区档次较高，业主消费能力较强，开发潜力较大；
4、距离香港中路CBD距离较近，岛城中等收入以上白领阶层聚集，值得深入挖掘。
三、※※※经营战略方向选择和市场定位
1、战略方向：
高尚特色
养生MALL
惟有特色（特色养生文化、特色经营环境、特色服务项目）才会辐射香港中路CBD，吸引优质客户上门消费，克服地段不佳的劣势
MALL：足疗+按摩+SPA+瑜伽，多种服务项目大荟萃，一站式解决多元客户需求
北京"金塔国"高端男士养生馆
⑻ 房地产公司提前推进预售给政府的报告怎么写
摘要 现代房产销售的竞争就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务而我们房产销售也是一种服务所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。下面是房地产预售方案范文欢迎参阅。 房地产预售方案范文1
⑼ 乳胶漆销售策划书怎么写 我是刚做这个的，不知道如何下手。该怎么去做急用谢谢。
威尔康健身会所销售部三月份工作计划
据贵阳市人口计生委调查统计,贵阳市金阳新区人口截至2010年5月初已达到20余万人，其中户籍人口近13万人,流动人口约7万人。在如此浩大的人流中需求健身的人群很多，尤其是近些年生活水平，精神水平，经济水平等的提高，人们对身体的健康愈加重视，威尔康健身会所在此良好的环境下入住金阳新区金源购物中心C 座三楼，为热爱健身的人们提供健身场地，交流的平台。
根据年前的市场调查（周边小区达到40多个，企事业单位上百家）和前期的预售工作（预售额近百万），金阳新区的健身市场处于一个非常良好的状态。威尔康健身会所作为金阳新区第一家综合性的健身会所，定将受到周边市人的热爱。为此，制定三月份的销售计划。计划如下：
一 三月份销售部的销售目标40万元，保底销售任务30万元 ，小组销售任务15万元。
销售部小组B组业务员的销售任务制定（三月份）：
姓名 目标业绩额 最低业绩额 成单量 成单频率 备注
庄怀祥 5万元 4万元 22张到18张 3天2张单
万加庆 5万元 4万元 22张到18张 3天2张单
胡 燕 4万元 3万元 18张到13张 2天1张单
况 茜 3万元 2万元 13张到 9张 3天1张单
王 娟 3万元 2万元 13张到 9张 3天1张单
总计 20万元 15万元 88张到37张 3天8张单
二 为保证三月份的业绩能够顺利完成，应该加强新成员的业务培训和专业知识的培训 ，同时加强工作日志的完善力度，内场会员维护。
销售方面的相关目录 参观流程的培训 谈单技巧的培训 常规问题的培训 电话技巧的培训 其他相关知识的培训 工作日志的培训
频率 每周演练两次 每天小会总结 每天小会解决 每天小会解决 随时解决 每周都要强调
每周周末结末 一次 一次 一次 一次 一次 一次
半月总结 一次 一次 一次 一次 一次 一次
月底总结 一次 一次 一次 一次 一次 一次
三 即使有好的目标，没有计划性和执行力其他都是惘然。
三月的工作重心：会员的维护转介绍，外场小区的扫楼（龙瑞苑，龙禧园，龙翔苑，龙吉苑，景怡苑等小区），企事业单位的宣传（写字楼，华通汽车销售中心，网电中心，五金市场）。为完成规定的工作量和工作任务，把三月份分为两个工作段，四个工作期:
目录 工作期 培训内容 主要工作点 备注
第一工作段
（3月1号——3月13号）
要完成9万元的销售额 第一期（周）（3月1号到3月6号） 4万元销售 发单，采单，内场接待参观，电话约访，会员维护，工作日志。提成点激励 写字楼，五金市场，世纪城小区：龙瑞苑，龙翔苑等沿街商铺，金阳医院
第二期（周）（3月7号到3月13号） 5万元销售 器械知识的培训，会员维护，单位宣传的方式，提成点激励 五金市场二次扫荡，华通汽车城，野鸭乡单位宣传，景怡苑，周边学校 3月8日国际妇女节(International Women' Day)
3月13号 晚上部门开会总结
第一工作段
（3月14号——3月31号）
要完成11万元的销售额 第三期（周）（3月14号到3月20号） 5万元销售 工作日志，会员维护，团队的作战的力量（狼道），提成点激励 主要围绕碧海的商铺，重点小区宣传，市政府周边小区（观山湖小区) 3月14日白色情人节(White Day)3月15日世界消费者权益日(World Consumer Right Day）
第二期（周）（3月21号到3月31号） 6万元销售 如何做好业绩的冲刺任务，如何轻松的工作，电话约访 会员的单位宣传，永辉超市拉客。
3月31号 晚上部门开会总结
执行力 执行力 执行力 执行力 执行力
四 目标！计划！执行！
只有好的执行力，坚定的目标，良好的责任感，团结的团队，才是业绩保障的源泉。
这是我最近刚写的计划书，你可以借鉴一下啊