工商模拟市场的策划书

1. 市场营销策划书大概怎么写

主要内容：
（）封面
（2）目录
（3）前言：最好采用流程图或系统图
（4）策划摘要：摘要一般要阐明一个策划书的所有内容重点若决策者非常忙碌，最好控制在二、三页，用简捷句子对每个项目进行说明具体如下
动机
目标及策划的必要性
情景分析
所需资源
相关的辅助信息
预期效益
风险评估
实施中的计划管理
（5）策划背景、动机
（6）规划目标
（7）情境分析（内外环境等）
（8）方案说明
（9）使用资源，预期收益及风险评估
具体：
1）封面要求
（1）市场营销策划书名称。名称要求具体、完整、明 确、规范，并以醒目的设计表现出来。
（2）市场营销策划书文号。
（3）保密等级。一般都有保密要求。
（4）策划人姓名或策划组织名称。
（5）策划书的完成日期或修订日期。
2）目录和前言
在市场营销策划书内容较多时，可以编写目录。前言是对策划所做的一般说明和内容提示，应简明扼要。
3）市场营销策划书正文内容
（1）市场环境分析。
（2）市场机会分析。
（3）竞争对手分析。
（4）企业经营现状及其资源分析。
（5）市场营销战略和策略组合策划。
（6）市场营销策划实施细则和行动方案设计
（7）市场营销策划实施的管理和控制措施。
（8）其他备选方案的概要说明。对策划分析、研究过程中形成的其他方案，如具有参考价值，可做简明扼要的归纳，在最后做一个补充说明。
4）市场营销策划参考的文献资料
它主要说明市场营销策划的资料来源的可行性，既是对提供资料来源著的劳动成果的尊重，同时也增加了策划的可信度

注意：策划方案要有清晰的进度： 1、策划方案所需要的各项工作轻重缓急层次一目了然2、计划的总费用和费用明细要一目了然3、策划书中要有5W1H1E：执行什么策划方案（what）为什么执行策划方案（whay）在何处执行（where）何时执行（when）如何执行（how）以及要有看得见的结论和效果（effect）

2. 市场营销策划模板

竞争品

指的是在同一市场、价格、品牌影响、产品与服务，存在相似这一系列特征，进而双方间展开的这种正面竞争，以各自争夺对方的目标市场和客户。

如手机行业中的苹果与华为，就是竞品关系。又如汽车行业的奔驰与宝马。

竞争在所难免也并非不可扭转（特别是现在的同质化竞争中）。但只要你能及时看清市场变化，而后采取有利、有效的应对策略，竞争反而会给你一种向上的力量，如寻找品类的差异定位、细分的切入机会、品牌的定位等等，通过你的这一“反击”措施，反倒能让你赢得更多更大的胜利。

本文研究/分析/产生来源（外部公开资料+得道营销专家团队）：

·《2018消费升级大数据报告》；

·《快消品-市场营销策划》；

·《品牌营销与市场定位》；

·《消费升级，企业如何保持高效增长》；

·《消费心理行为》

3. 市场营销策划的方案模板

一份完整较的营销策划书的构造分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文内容。三是效果预测即方案的可行性与操作性。

（一）市场状况分析

要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容：

（1 ）整个产品在当前市场的规模。

（2 ）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。

（3 ）竞争品牌市场占有率的比较分析。

（4 ）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。

（5 ）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。

（6 ）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。

（7 ）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。

（8 ）各竞争品牌促销活动的比较分析。

（9 ）各竞争品牌公关活动的比较分析。

（10）竞争品牌订价策略的比较分析。

（11）竞争品牌销售渠道的比较分析。

（12）公司近年产品的财务损益分析。

（13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。

（二）策划书正文

一般的营销策划书正文由七大项构成。

（1 ）公司产品投入市场的政策

1 、确定目标市场与产品定位。

2 、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。

3 、制定价格政策。

4 、确定销售方式。

5 、广告表现与广告预算。

6 、促销活动的重点与原则。

7 、公关活动的重点与原则。

（2 ）企业的产品销售目标
所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。

（3 ）产品的推广计划
策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。
①目标
策划书必须明确地表示，为了实现整个营销策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。一般可分为：长期，中期与短期计划。

②策略
决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。
广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使产品的特色与卖点深入人心。
分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：经销商和终端两大块，另有中间代理商德等形式。在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。
促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。
公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。

③细部计划
详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。
媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。
促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。
（4 ）市场调查计划
（5 ）销售管理计划
（6 ）财务损益预估
（7 ）方案的可行性与操作性分析。

4. 工商模拟实训的主要环节和步骤

一、企业人员组合
在企业的人员组合方面，分别由同一个宿舍的男生和女生组成，这有利于我们企业内部事务的商榷和管理，但正因为没有认真挑选而组织起来，在工模过程中也难免出现一些分工的不均和矛盾，再着也不便于管理和组织。做的比较满意的是，大家在工模期间也能够坚持下去，在岗位上循规蹈矩地干起来。其中一个原因，大家平时已经有了充分的时间去了解彼此，形成了比较融洽的关系。大家都能够自觉地意识到自己是整个企业里的一分子，同舟共济地工作下去。大家在职责分工上也做得比较好的。在之前的筹备工作上，企业的分工都落实到每一个成员上，到了工模期间，成员之间都很好地分担彼此的工作，让工作得到了很好的轮流。
二、摊位的招投标
今年的工商模拟市场有一百六十多个学生摊位，比少一年多了几乎一倍。受着上一届“熟食赚得比较多”的影响，筹备熟食的企业一下子多了起来，形成了一个“认识”—熟食摊位竞争激烈，熟食摊位不够供应给筹备搞熟食的企业，万一筹备搞熟食企业投不到熟食摊位，被迫转型精品销售。
在摊位投标之前，我们企业已经有了大概的投标策略：事先确定本企业关于熟食销售的理想摊位位置的范围，再根据上一届摊位投标的价格参考之后，拟定了我们企业投标的价格范围。在投标时，尽量在我们拟定的价格和位置上争取投下来。这个策略看起来比较简单，但我们觉得这是可行的。果然在我们预料之中，熟食的摊位价格一开始陆续地被抬到最高竞价价格，很少熟食摊位是例外的。坐到投标时段的中期，熟食摊位的价格没有一点下降的迹象。但我们的投标代表一直非常冷静，最后以低价拍得一个熟食摊和三个精品摊。
三、采购进货
在工模总体方案拟定下来后，我们针对了企业销售产品开始了对东城市场和清河市场的价格考察。但是由于企业成员的关系，联系到上届产品批发的学姐，其免费送货到学校的服务让我们眼前一亮。事后，我们比较了学姐的批发价格跟2间市场的价格接近，有的产品还更便宜，大小比较匀称。再者，企业在采购的期间费用和成本有了一定的减少。在我们综合了这些因素之后，决定了从学姐那里进货。所以，我们企业分别在第一，三，五天的时候去进货采购，每次只需1到2个人。总结起来，在采购成本上，我们还是做得不错的。
四、摊位的装饰布置及策划
工模后，我们统计了一下，花费在摊位布置上的费用是30多元，这是在我们预定的花费之内。这也是我们做得比较满意的地方。但摊位布置后，给人的第一感觉还不是很好，向顾客展现出来的效果不及预定的效果。一方面，我们固然在控制摊位布置的成本上做得不错，另一方面，我们没有很好地，及时地弥补地效果展现的不足，没有灵活地去改变，只是一昧地去遵循地预定地方案去做下去，这显然是我们这次在工模上存在的最大的一个问题。很多地筹备工作都能体现了这个问题。其实在进行摊位门面设计之前，首先应全面了解店铺销售的商品种类，规模，他点，使之尽量与店面外部形式想结合。同时还应了解周围环境。在设计构思上，我们企业做得比较欠缺，只顾着控制成本，没有很好地与产品结合起来去展现摊位外观的效果。这也是我们做得不足的一方面。
五、制定营销方案和广告宣传
对比了以往的工模企业的广告宣传和通过市场调查发现，顾客更多地通过亲身去体验工模市场，感受工模的气氛。在校园里，广告宣传离不开几种，派传单，网络宣传，张贴海报，广播宣传，这些体现在顾客的宣传效应有时还比不上同学之间的人际关系宣传。在营销方面，我们没有制定某些优惠方案，只是在当天产品严重停滞的情况下，采取的优惠销售价格。最后在共同的讨论下，我们决定了取消广告宣传。虽然我们取消了广告宣传，减少了宣传费用的开支，但是我们永远不能去衡量这给我们企业所带来的损失。

5. 急求工商管理模拟市场开幕词

《工商模拟市场实训》方案
工商模拟市场实训是根据高职教育“以就业为导向“的办学思想创建的，重在让学生综合实践各门专业课程，全面培养专业技能和综合素质而设立的实训环节。实训是为了实现经济学、管理学、企业策划、企业管理、市场营销、公司理财、会计实务、税收实务、经济法规、公共关系、广告实务、电子商务等各门学科的全面知识的有效整合及综合实践。学生综合运用这些知识，完成模拟企业的人员组合、市场调查、企业注册、摊位的招投标、资金筹集、采购进货、摊位的策划、装饰布置、营销方案的制定、广告宣传、市场开业、商品经营、企业管理、财务核算和照章纳税、总结完善等全过程的深入全面的实训，具体内容如下：
一、完成模拟企业的人员组合
1、本着优势互补、取长补短、自愿结合的原则成立模拟企业组织，每个企业拟为9人。
2、根据模拟企业的有关职能进行分工协作，有负责人、财务人员、采购人员、营销人员等等
3、参加实训的学生必须加入一个企业并负责相应岗位的工作。
二、进行市场调查
1、每个模拟企业均应根据我院5000多人的这一特定的市场需求及消费特点制定市场调查计划。
2、设计市场调查表，印刷1 00—200份。
3、以多种形式开展市场调查。
4、完成调查报告，为下一步经营打好基础。
三、进行企业注册
1、讨论研究企业的名称、经营范围、注册资金
2、按市场管理部门的要求完成企业的工商和税务登记注册工作，
四、参加摊位的招投标
1、事先观察每个摊位的地理位置，并进行、比较、分析和判断。
2、企业成员根据自身企业的商品特色、经营规模、经营目标、营销策略等方面的因素选取几个目标摊位。
3、了解黄金摊位运用荷兰拍卖法以及一般摊位运用普通拍卖法的具体规则，并制定本企业投标的具体策略和价格底线。
4、每个企业选派两人参加统一的摊位招投标会。
五、筹集资金
1、讨论确定筹集资金的总额。
2、讨论确定资金筹集的方式。
3、筹措生产经营所需要资金。
六、采购进货
1、了解市场及进货渠道，货比三家，力争采购到价廉物美的商品。
2、确定采购期限、付款方式、运输方式、质量责任等方面的问题。
3、开业前或经营过程中顺利完成采购任务。
七、摊位的装饰布置及策划
1、根据所经营商品的特色及企业名称的特点策划摊位的布置。
2、摊位的布置要求有创意、成本低、自己动手且做到环保。
3、企业成员自己动手在开业前完成摊位的装饰与布置。
八、制定营销方案完成广告宣传
1、根据企业的特色进行广告策划。
2、根据企业的特色制定营销方案，特别是在定价和促销方面多做工作。
九、模拟市场开业
1、按照全系统一安排进行开业仪式。
2、进行第一天的商品经营和企业管理。
3、及时进行财务核算，并总结经验和教训。
十、商品经营和企业管理
1、开业后进行为期五天的商品经营和企业管理。
2、注重采购、生产、销售、成本核算、分工协作、组织管理等各方面的实训。
3、自觉遵守市场管理的规则，注意用电和卫生等方面的管理。
十一、完成财务核算和照章纳税
1、商品经营结束后，尽快完成财务核算工作。
2、按规定交纳有关的税费。
3、上交有关的数据资料，参加评比。
十二、总结完善
1、各模拟企业开会讨论，总结实训期的经验和教训。
2、每人完成实训日记和实训报告
“商务模拟公司”在实训教学中的运用
2006年9月第6期（总第97期）
韦杰梅（广西二轻工业技工学校，广西 南宁 530026）

摘要：在90年代初，国内部分高职院校率先引“商务模拟公司”实训教学法并构建了商务模拟公司网络，这一新兴的培训模式在财经类、营销类及电子商务类专业的实践教学活动中，充分体现了能力本位的职业教育教学思想，最大程度的提高学生职业经验的获取和职业能力的培养。“商务模拟公司”实训模式做为目前一种低耗高效的实训教学模式，同样适于技工学校的实训教学。

关键词：“商务模拟公司”；网络；组建；运用

作者简历：韦杰梅，广西二轻工业技工学校会计教研室主任、电子商务教研室主任。

“模拟公司”这种特殊的商业实践教学模式起源于50年代二战后经济处于恢复期的联邦德国。发展到今天，已成为全世界模拟公司网络后的模拟公司总数已达到2900多家，分布在31个国家。1984年，“商务模拟公司”作为一种培训模式被引入到国内，并迅速得到了大众的认可与推广。模拟公司的教学观念是基于通过实践学习理论和知识，也就是通过贸易业务实践而获得贸易理论与知识。在模拟公司中，象一个真实公司一样设立诸如行政管理及人力资源部、财务部、采购部、销售部、市场部等职能部门，学生在模拟公司的每一个部门进行轮岗操作实习，直接与其他国内外模拟公司发生业务关系，直接与模拟的社会经济部门，如银行、工商、税务、海关、商检等发生联系，在这种仿真的商务活动中，使他们了解、熟悉职业岗位所需的各方面理论、知识及法律法规和政策。这样极大地引发学生学习的主动性和积极性，尽快实现从感性到理性的提升。要实现这一有效的实践教学模式，需要在学校中构建“商务模拟公司”，并成为“模拟公司网络”成员，在“模拟中心”的统一协调下开展业务

1 “模拟公司”、“模拟公司网络”与“模拟中心”简介

所谓“模拟公司”，是指在培训人员指导下，由学生或受训人员按照有关商业活动规则而建立起来的教学公司。这种虚设公司是在封闭的经济体系内与其它模拟公司发生“业务”关系，除了货物和货币之外，它可以囊括所有真实公司一切的商务活动。模拟公司的主要功能是利用这种当今最为先进、实践性最强的商业职业教学方式可以培养受训人员所必须掌握的有关商务活动的一些关键技能，培养其团队精神和社交能力；提高外语水平，并促使各门基础学科的相互渗透和融合。

“模拟公司网络”是指当一个国家内多家模拟公司相继建立后，在其国家中心办公室的协助下，各公司间有序地发生各种交错的贸易关系，这时的模拟公司群就形成了网络。众多模拟公司之间形成的模拟市场关系即构成模拟公司网络。单个的模拟公司由于是单项的业务模拟，实践工作不可能是单项性的，必然会在企业内部各部门，各人员之间，或以企业外部各企业各部门人员之间发生，因此单个的模拟公司是没有存在的现实意义的，只有进入模拟公司网络，才能发挥其功能。

“模拟中心”也称为网络协调中心，是模拟公司网络国家中心办公室的简称。它是所属模拟公司所模拟的微观经济得以运行的根本保证。一般地说，10个以上模拟公司进行交往即需建立一个协调中心，并且一个国家一般只需建立一个协调中心。该中心可代表该国家所有模拟公司申请加入国际模拟公司网络中心协会，即EUROPEN协会。“商务模拟中心”可以为各模拟公司提供各项主要服务，如提供的服务项目有：（1）模拟银行：负责办理模拟公司的银行账户,及业务转账业务；（2）模拟注册中心：办理模拟公司登记与注册；（3）模拟市场：作为缓冲公司和组织交易会；（4）培训部：模拟公司概念的推广；帮助各会员建立并运作模拟公司；（5）发展研究部：网络发展；出版“模拟公司”质量手册等。如1998年在中国浙江温州市高教园区温州职业技术学院成立的“中国商务模拟公司网中心办公室”就是一所在高职院校成立的，针对商务模拟公司运作管理的模拟中心，该中心旗下已有七十多个模拟公司，目前已成熟的功能模块有：模拟市场、模拟银行、模拟注册中心、模拟税务机关，它是“中国商务模拟公司网”的协调中心，协调所属的模拟公司进行仿真的商务活动；同时模拟真实的商务运作环境，是所属模拟公司所模拟的微观经济得以运行的根本保证。

2 “商务模拟公司”培训模式在技工学校实训教学中运用的前景

2.1 是能力本位、实践导向教学理念的要求

我国的职业技术教育领域正在逐步接受并推广能力本位、实践导向的教学理念，理念的转变必定引起教学方式的变革。所以，模拟公司教学法正日益受到关注和重视。技工学校以注重学生的实践教学，突出实训操作，培养学生的职业技能为主，在职业技术教育中，有两种重要的教学模式，即案例教学法和模拟教学法，技术类职业通常在模拟工厂中进行；商科类职业通常在模拟实验室中进行。而“商务模拟公司”培训模式正是在教学方法中强调在“做的过程中学习”的理念。集模拟工厂和模拟实验室于一身，在教学过程以学生为中心，学生是学习的主体。通过模拟公司的教学模块练习，不仅使学生熟悉和掌握了各项业务处理能力，而且还强化了学生是学习的主体，使变被动学习成为主动学习，学生在学习中体验了职业角色、培养了与外界沟通的能力和协作能力，形成相互学习的气氛。模拟公司实训方案的实质是行为导向原则和职业性原则协调制约下的业务活动组合方式，是能力本位思想成功应用的一个范例。模拟公司适用于市场上几乎任何一种商品的生产经营，也适用于几乎任何一种服务项目的经营；商务模拟公司的适教专业不仅仅是市场营销专业，而是大概念的商科类专业。从我国目前技工学校专业设置的情况来看：市场营销、商务文秘、财务会计、电子商务、房地产经营与管理、饭店经营与管理、连锁经营与管理、对外贸易等等，都可以以模拟公司教学法来实施其教学过程。而且它要求的时空条件极少，运行的实际费用极低。商务模拟公司的适教人群并不仅仅是在校生，也不仅仅是中等专业学校的学生。它的适教人群除以上两项外，还包括高等职业学校（职业技术学院）的学生，失业人员，下岗或转岗人员等等。
2.2 是网络教育发展的必然

据统计目前我国计算机普及率逐年在提高，网络传输速度的加快，宽带多媒体电信网等远程教学信息传输的质量和稳定性的提高，使得网络教学得到迅速的发展。商务模拟公司本身具有网络的特性，网络拓宽了学生的思路，开阔了学员的视野，保障了商务模拟公司的培训效果，同时商务模拟网络的形成、商务中心的建设，又为模拟公司教学法的实施创造了条件，使得商务模拟网络中更多的模拟公司成为相互模拟市场的合作伙伴和竞争对手。

2.3 模拟商务中心功能的完善为实训的转型创造条件

技工学校原有的实训模式大多为在校的实验室课题实训及校外的实践实训两大部分，投入资金大，且完成的实训内容单一。“商务模拟公司”培训模式自80年代引进至今，已有越来越多的学校成为模拟公司会员，经二十多年实践，商务模拟公司教学法本身也在不断地完善，其功能的拓展，服务的完善，使原有的实训模式向能动型的商务模拟培训模式转化，商务模拟公司除目前已开发的模拟市场、模拟银行、模拟注册中心、模拟税务机关等功能外，还开发的功能有模拟邮局、模拟海关、模拟运输部门、模拟保险机构以及模拟公司网络专用软件等。其职能是观察模拟市场的商情变化，处理事关整个市场运行秩序的关键问题，为模拟公司的成立和运行提供真实的管理能力。

3 商务模拟公司的组建

3.1 外部事项——与商务模拟中心办公室联系

“中国商务模拟公司网”目前实行会员制,首先应向商务模拟中心办公室申请成为会员单位,申请条件是：所有培养商科类专业人才的学校或职教机构；也可以是承担在岗、转岗、或再就业培训的机构；必须建立“商务模拟公司实验室”；需要为商务模拟公司配备经验丰富的指导老师；入会后能配合模拟中心的工作，并具有充分的协作精神。模拟中心将对会员收取一定的费用。一般年费为3000元左右。会员交费后可向模拟中心注册多个模拟公司。申请入会的程序可通过信函、E-mail向模拟中心提出入会申请，并简单说明模拟公司的筹备情况；获得同意后，将会员年费汇至指定账户；由模拟中心寄发会员证。其次组建模拟公司还应向模拟中心进行工商登记注册；向模拟银行申请开户；进行税务登记，获得税务帐号等。注册成功后，模拟中心会反馈注册代码通知单，包括企业名称、地址、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、工商注册号、组织机构代码、银行账号和税务登记号等。

3.2 设施设备
（1）在硬件配置方面：要有50-100平米的办公用房作为使用场地，供模拟公司专用；至少有一台上网的电脑，其余工作站可配置10台左右的电脑，可视公司规模大小，人员配置的多少而定；办公设备（桌、椅等）；办公用品，如打印机、扫描仪、办公设备等；各类帐册、票证。以上配置在客观上保证了模拟公司开展业务的需求。包括实验室的装潢，预计总投资不超过10万。

（2）在软件配置方面：为了规范单证制作，并适应未来社会电子商务的普及，应选购功能全面，系统稳定的应用软件，如对模拟公司内部管理软件可选用“用友软件”，其中包括了一系列规范的财务、采购、库存、工资等公司内部管理，针对模拟公司对外业务需要，可选用“电子商务”类软件，针对固定化、标准化报文格式的业务则选取“电子数据交换”EDI软件，有了硬软设备的技持，对模拟公司操作的各笔业务才可以进行规范化的数据处理。
3.3 人员的配备与公司部门设置：
（1）在人员上需配备商务模拟公司的行政领导人员：可由学校领导担任，要求了解商务模拟公司管理体制，对模拟公司运营有一定了解；模拟公司业务负责人：要求参加过模拟公司运行机制培训，具有较强的业务操作能力，可由学校专业指导教师函担；商务模拟公司网络管理员：负责企业内部局域网，及外部互联网的维护管理工作，能确保网络运行的安全。

（2）在公司部门设置上可设置①办公室：寻求赞助公司（也叫背景公司、真实公司），负责提出人力资源计划，招聘公司职员，工资核定，建立员工档案，登记考勤，进行员工考核；②采购部：根据营销计划采购商品入库；③财务部：负责建立全套账目，负责整个公司经营活动的记录、分类、总结、分析;负责公司资金的筹集和运用;负责公司资产的清查; 负责定期向有关部门提供财务报告及分析。④生产车间：组织产品的生产工作；⑤销售部：拟定营销计划，编制产品目录，根据营销计划组织产品销售、发运。每个部门专用两台电脑，并且将所有电脑进行内部联网，这样就可以实现部分数据共享。另外，为了方便与外校模拟公司的联系，可申请网络邮箱，利用电子邮件或采用商务模拟中心网BBS公告板，利用电子公告牌进行相互交流,以达到多途径、低成本、直观和快捷地进行商务贸易。

3.4 组织管理

选取受训对象，按受训课题内容及部门的设置进行分工，每一部门有2到3人负责，实行实地轮岗角色模拟，在开展业务活动前应进行岗位培训，实地轮岗角色模拟，在日常管理方面，可采用现实公司上班制，并采用老生带新生，公司经理负责，专业教师辅导相结合的方式。模拟公司开展业务活动时，其产品和服务是虚拟的

6. 市场营销计划书范文

市场营销策划书撰写
1.执行概要和要领
商标/定价/重要促销手段/目标市场等。
2.目前营销状况
(1)市场状况：目前产品市场/规模/广告宣传/市场价格/利润空间等。
(2)产品状况：目前市场上的品种/特点/价格/包装等。
(3)竞争状况：目前市场上的主要竞争对手与基本情况。
(4)分销状况：销售渠道等。
(5)宏观环境状况：消费群体与需求状况。
3.SWOT问题分析
优势：销售、经济、技术、管理、政策等方面的优势力。
劣势：销售、经济、技术、管理、政策（如行业管制等政策限制）等方面的劣势力。
机率：市场机率与把握情况。
威胁：市场竞争上的最大威胁力与风险因素。
综上所述：如何扬长避短，发挥自己的优势力，规避劣势与风险。
4.目标
财务目标：
公司未来3年或5年的销售收入预测（融资成功情况下）：
（单位：万元）
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
销售收入
市场份额
营销目标：销售成本毛利率达到多少。
5.营销战略
目标市场：-
定位：-
产品线：-
定价：产品销售成本的构成及销售价格制订的依据等。
分销：分销渠道（包括代理渠道等）。
销售队伍：组建与激励机制等情况。
服务：售后客户服务。
广告：宣传广告形式。
促销：促销方式。
R&D：产品完善与新产品开发举措。
市场调研：主要市场调研手段与举措。
6.行动方案
营销活动（时间）安排。
7.预计的损益表及其他重要财务规划表:-
8.风险控制：风险来源与控制方法。
哪些中外合作申请项目需要撰写市场营销策划书？
对于市场竞争强烈的行业领域(如普通生活消费品的生产销售项目)，除了商业计划书外，国际投资商一般都希望看到项目方提供的市场运销计划书

7. 如何写模拟市场的策划书谢谢。。。

市场策划的定义——就是从事应用科学的思维和方法，对以赢利为目的的社会经济组织的整体活动进行系统、科学的创造构思、谋划和设计，以期达到最佳效果的专业人士。主要工作包括：策划目标定位、策划诊断调查、策划创意构想、策划方案论证、策划实施操作、策划评估服务等。

l 职责素描：

ü 针对企业和产品的实际情况，进行市场战略目标体系的策划；

ü 研究市场的宏观方面的信息，包括市场动态、技术发展动态、国家与地方政策变化及趋势等，并收集产品与市场信息；

ü 制定、规划公司品牌策略，包括新产品的定位、营销方案及整体设计，提升品牌销量；

ü 负责企业形象、品牌形象、商业化包装的策划与管理，组织、编制大型市场规划、设计方案，指导制作各种宣传材料、产品说明书、销售支持材料等。

l 核心竞争力：

知识要求：具备市场营销、广告、传播或相关专业本科以上学历，能够独立组织制定市场规划、市场销售策略、产品拓展等工作。

技能要求：有较强的市场感知能力、敏锐地把握市场动态、市场方向的能力；具备大型活动的现场管理能力，有较强的表达、理解与公关能力以及团队合作精神。

经验要求：具有三年以上相关职位的从业经验。有大型项目的市场拓展和销售工作经验及商务谈判经验。

l 职业现状：

我国的市场策划业发端于20世纪80年代初期，最初是以点子公司的形式出现；90年代中期，国外策划公司大批进入我国，从此策划业告别了“点子”时代，进入专业化发展阶段。现在我国的专业策划公司已超过一万家，从业人员达到100万之多。但行业现状与经济发展的需求存在着一定的反差，一方面行业本身缺乏政策引导和规范操作，整个市场处于一种自发的较混乱态势；另一方面企业受过系统和专业策划培训的人员很少，导致策划从业人员整体素质不高，不能适应日益发展的企业经营创新的需要。策划专业知识过硬，熟知中国国情，有策划实战经验的专业策划人员已成为市场紧缺人才。

l 职业趋势：

发展路径：目前国内从事市场策划的人员主要有三类：一是大专院校商务策划、市场营销、中文、经济管理等专业的学生；二是从事策划、咨询、广告中介等人员；三是企事业单位的营销、企划、公关等部门的职员及社会团体的工作人员，自由策划人士和媒体的编辑记者等。

转型机会：由市场策划人员向“商务策划师”转变是提升自我价值和职业“含金量”的捷径。

l 薪资状况：

比较知名的市场策划年薪大都超过70万元，薪水由底薪+产品的销售提成组成。

l 风险与回报：

市场策划是一个系统工程的整体设计和实施，既是一个独立的职业，也是一个渗透于社会经济各行业的职业。当今社会，各种各样的策划，包括广告策划、营销策划等已有相当的市场。我们每天都能感觉到策划大师们精心营造的美丽漩涡，且一不小心就会心甘情愿地身陷其中。知识经济的发展，正使策划业以其“运筹帷幄，决胜于千里之外”的魅力吸引着越来越多的年轻人

l 职业典范：

8. 求商务谈判模拟策划书

商务谈判策划书范文
一 ,谈判主题
解决汽轮机转子毛坯延迟交货索赔问题,维护双方长期合作关系
二, 谈判团队人员组成 (甲方: 乙方: )
主谈:胡达,公司谈判全权代表;
决策人:贺宇翔, 负责重大问题的决策;
技术顾问:陶佳,负责技术问题;
法律顾问:张伟燕,负责法律问题;
三,双方利益及优劣势分析
我方核心利益:1,要求对方尽早交货
2,维护双方长期合作关系
3,要求对方赔偿,弥补我方损失
对方利益:解决赔偿问题,维持双方长期合作关系
我方优势: 1,我公司占有国内电力市场1/3的份额,对方与我方无法达成合作将对其造成巨大损失
我方劣势: 1,在法律上有关罢工属于不可抗力范围这上点对对方极为有利,对方将据此拒绝赔偿
2,对方延迟交货对我公司已带来的利润,名誉上的损失
3,我公司毛坯供应短缺,影响恶劣,迫切与对方合作,否则将可能造成更
大损失
对方优势: 1,法律优势:有关罢工属于不可抗力的规定
2,对方根据合同,由不可抗力产生的延迟交货不适用处罚条例
对方劣势: 属于违约方,面临与众多签约公司的相关谈判,达不成协议将可能陷入困境
四, 谈判目标
1, 战略目标:体面,务实地解决此次索赔问题,重在减小损失,并维护双方长期合作关系
原因分析:让对方尽快交货远比要求对方赔款重要,迫切要求维护与对方的长期合作关系
2, 索赔目标:
报价:①赔款:450万美元
②交货期:两月后,即11月
③技术支持:要求对方派一技术顾问小组到我公司提供技术指导
④优惠待遇:在同等条件下优先供货
⑤价格目标:为弥补我方损失,向对方提出单价降5%的要求
底线:①获得对方象征性赔款,使对方承认错误,挽回我公司的名誉损失
②尽快交货远以减小我方损失
③对方与我方长期合作
五,程序及具体策略
1,开局:
方案一:感情交流式开局策略:通过谈及双方合作情况形成感情上的共鸣,把对方引入较融洽的谈判气氛中
方案二:采取进攻式开局策略:营造低调谈判气氛,强硬地指出对方因延迟交货给我方带来巨大损失,开出450万美元的罚款,以制造心理优势,使我方处于主动地位.
对方提出有关罢工属于不可抗力的规定拒绝赔偿的对策:
1)借题发挥的策略:认真听取对方陈述,抓住对方问题点,进行攻击,突破
2)法律与事实相结合原则:提出我方法律依据,并对罢工事件进行剖析,对其进行反驳.
2,中期阶段:
1)红脸白脸策略:由两名谈判成员其中一名充当红脸,一名充当白脸辅助协议的谈成,适时将谈判话题从罢工事件的定位上转移交货期及长远利益上来,把握住谈判的节奏和进程,从而占据主动;
2)层层推进,步步为营的策略:有技巧地提出我方预期利益,先易后难,步步为营地争取利益;
3)把握让步原则:明确我方核心利益所在,实行以退为进策略,退一步进两步,做到迂回补偿,充分利用手中筹码,适当时可以退让赔款金额来换取其它更大利益;
4)突出优势: 以资料作支撑,以理服人,强调与我方协议成功给对方带来的利益,同时软硬兼施,暗示对方若与我方协议失败将会有巨大损失;
5)打破僵局: 合理利用暂停,首先冷静分析僵局原因,再可运用把握肯定对方行式,否定方实质的方法解除僵局,适时用声东击西策略,打破僵局.3,休局阶段:如有必要,根据实际情况对原有方案进行调整
4,最后谈判阶段:
1)把握底线: 适时运用折中调和策略,把握严格把握最后让步的幅度,在适宜的时机提出最终报价,使用最后通牒策略
2)埋下契机:在谈判中形成一体化谈判,以期建立长期合作关系
3)达成协议:明确最终谈判结果,出示会议记录和合同范本,请对方确认,并确定正式签订合同时间
六,准备谈判资料
相关法律资料:
《中华人民共和国合同法》,《国际合同法》,《国际货物买卖合同公约》,《经济合同法》
备注:
《合同法》违约责任
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
联合国《国际货物买卖合同公约》规定:不可抗力是指不可抗力是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况
合同范同,背景资料,对方信息资料,技术资料,财务资料(见附录和幻灯片资料)
七, 制定应急预案
双方是第一次进行商务谈判,彼此不太了解.为了使谈判顺利进行,有必要制定应急预案.
1, 对方承认违约,愿意支付赔偿金,但对450万美元表示异议
应对方案:就赔款金额进行价格谈判,运用妥协策略,换取在交货期,技术支持,优惠待遇等利益.
2,对方使用权力有限策略,声称金额的限制,拒绝我方的提议.
应对:了解对方权限情况,"白脸"据理力争,适当运用制造缰局策略,"红脸"再以暗示的方式揭露对方的权限策略,并运用迂回补偿的技巧,来突破缰局;异或用声东击西策略.
3,对方使用借题发挥策略,对我方某一次要问题抓住不放.
应对: 避免没必要的解释,可转移话题,必要时可指出对方的策略本质,并声明,对方的策略影响谈判进程.
4,对方依据法律上有关罢工属于不可抗力从而按照合同坚决拒绝赔偿.
应对:应考虑到我方战略目标是减小损失,并维护双方长期合作关系,采取放弃赔偿要求,换取其它长远利益.
5,若对方坚持在"按照合同坚决拒绝赔偿"一点上,不作出任何让步,且在交货期上也不作出积极回应.则我方先突出对方与我方长期合作的重要性及暗示与我方未达成协议对其恶劣影响,然后作出最后通牒....

9. 详细的市场营销计划书及策划书！！！

不同的行业都有不同的市场营销计划书及策划书，请问您需要的是哪类行业的？我有的是房地产类的，有用吗？
房地产全程策划营销案

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；

第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
.建筑风格定位

五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算

六 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤
.项目投入产出评估
.结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况分析
.发展商的初步规划和设想
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路
.首期开发思路
8、分组团开发强度

二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思
.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
.地块已有的自然环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.针对本项目的其他公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
.营销中心大堂
.管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示

七 公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
.客厅装修概念设计
.厨房装修概念设计
.主人房装修概念设计
.儿童房装修概念设计
.客房装修概念设计
.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
.多层、小高层、高层装修标准提示
.跃层、复式、跃复式装修标准提示
.别墅装修标准提示

八 灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
.广场音乐布置
.项目室内背景音乐布置

九 小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
.住户特征描述
.社区文化规划与设计

第三章 项目质量工期策划营销
房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。

一 建筑材料选用提示
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2、新型建筑装饰材料提示
3、建筑材料选用提示

二 施工工艺流程指导
1、工程施工规范手册
2、施工工艺特殊流程提示

三 质量控制
1、项目工程招标投标内容提示
2、文明施工质量管理内容提示

四 工期控制
1、项目开发进度提示
2、施工组织与管理

五 造价控制
1、建筑成本预算提示
2、建筑流动资金安排提示

六 安全管理
1、项目现场管理方案
2、安全施工条例
第四章 项目形象策划营销
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。
其他形象（略）

一 项目视觉识别系统核心部分
1、名称
.项目名
.道路名
.建筑名
.组团名
2、标志
3、标准色
4、标准字体

二 延展及运用部分
1、工地环境包装视觉
.建筑物主体
.工地围墙
.主路网及参观路线
.环境绿化
2、营销中心包装设计
.营销中心室内外展示设计
.营销中心功能分区提示
.营销中心大门横眉设计
.营销中心形象墙设计
.台面设计
.展板设计
.营销中心导视牌
.销售人员服装设计提示
.销售用品系列设计
.示范单位导视牌
.示范单位样板房说明牌
3、公司及物业管理系统包装设计
.办公功能导视系统设计
.物业管理导视系统设计

第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

一 区域市场动态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
.项目概括
.市场定位
.销售价格
.销售政策措施
.广告推广手法
.主要媒体应用及投入频率
.公关促销活动
.其他特殊卖点和销售手段
3、结论

二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1、项目主卖点荟萃
2、项目强势、弱势分析与对策

三 目标客户群定位分析

1、项目所在地人口总量及地块分布情况
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况
3、项目所在地家庭情况分析
.家庭成员结构
.家庭收入情况
.住房要求、生活习惯
4、项目客户群定位
.目标市场：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总、研究
目标市场特征描述
.目标客户：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料

四 价格定位及策略
1、项目单方成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
.定价方法
.均价
.付款方式和进度
.优惠条款
.楼层和方位差价
.综合计价公式
5、价格分期策略
.内部认购价格
.入市价格
.价格升幅周期
.价格升幅比例
.价格技术调整
.价格变化市场反映及控制
.项目价格、销售额配比表

五 入市时机规划
1、宏观经济运行状况分析
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
3、入市时机的确定及安排

六 广告策略
1、广告总体策略及广告的阶段性划分
.广告总体策略
.广告的阶段性划分
2、广告主题
3、广告创意表现
4、广告效果监控、评估、修正
5、入市前印刷品的设计、制作
.购房须知
.详细价格表
.销售控制表
.楼书
.宣传海报、折页
.认购书
.正式合同
.交房标准
.物业管理内容
.物业管理公约

七 媒介策略
1、媒体总策略及媒体选择
.媒体总策略
.媒体选择
.媒体创新使用
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率及规模
5、费用估算

八 推广费用计划
1、现场包装
2、印刷品
3、媒介投放
4、公关活动

九 公关活动策划和现场包装

十 营销推广效果的监控、评估、修正
1、效果测评形式
.进行性测评
.结论性测评
2、实施效果测评的主要指标
.销售收入
.企业利润
.市场占有率
.品牌形象和企业形象

第六章 项目顾问、销售、代理的策划营销

销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。

一 销售周期划分及控制
1、销售策略
.营销思想（全面营销）：
全过程营销
全员营销
.销售网络：
专职售楼人员（销售经理、销售代表）
销售代理商（销售顾问）
兼职售楼员
.销售区域：紧扣目标市场和目标客户
.销售阶段：
内部认购期
蓄势调整期
开盘试销期
销售扩张期
强势销售期
扫尾清盘期
.政策促销
.销售活动
.销售承诺
2、销售过程模拟
.销售实施：
顾客购买心理分析
楼房情况介绍
签定认购书
客户档案记录
成交情况总汇
正式合同公证
签定正式合同
办理银行按揭
销售合同执行监控
成交情况汇总
.销售合同执行监控：
收款催款过程控制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住环节控制
客户档案
客户回访与亲情培养
与物业管理的交接
.销售结束：
销售资料的整理和保管
销售人员的业绩评定
销售工作中的处理个案记录
销售工作总结

二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施

三 各销售阶段广告创意设计及发布实施

四 销售前资料准备
1、批文及销售资料
.批文：
公司营业执照
商品房销售许可证
.楼宇说明书：
项目统一说词
户型图与会所平面图
会所内容
交楼标准
选用建筑材料
物管内容
.价格体系：
价目表
付款方式
按揭办理办法
利率表
办理产权证有关程序及费用
入住流程
入住收费明细表
物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）

.合同文本：
预定书（内部认购书）
销售合同标准文本
个人住房抵押合同
个人住房公积金借款合同
个人住房商业性借款合同
保险合同
公证书
2、人员组建
.销售辅导：
发展商销售队伍
A 主管销售副总
B 销售部经理
C 销售主管或销售控制
D 销售代表
E 销售/事务型人员
F 销售/市场人员
G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）
.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作
A 专职销售经理
B 派员实地参与销售
C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系
.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
.销售代理：
发展商与专业销售公司配合
A 负责营销的副总
B 处理法律事务人员
C 财务人员
.专业销售公司成立项目销售队伍
A 销售经理（总部派出）
B 销售代表
C 项目经理（职能上述）
.专业销售公司总部销售管理及支持
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟
.销售控制表
.销售收入预算表
5、销售费用预算表
.总费用预算
.分项开支：
销售人员招聘费用
销售人员工资
销售提成/销售辅导顾问费
销售人员服装费
销售中心运营办公费用
销售人员差旅费用
销售人员业务费用
临时雇用销售人员工作费用
.边际费用：
销售优惠打折
销售公关费用
6、财务策略
.信贷：
选择适当银行
控制贷款规模、周期
合理选择质押资产
银企关系塑造
信贷与按揭互动操作
.付款方式：
多种付款选择
优惠幅度及折头比例科学化
付款方式优缺点分析
付款方式引导
付款方式变通
.按揭：
明晰项目按揭资料
尽可能扩大年限至30年
按揭比例
首期款比例科学化及相关策略
按揭银行选择艺术
保险公司及条约
公证处及条约
按揭各项费用控制
.合伙股东：
实收资本注入
关联公司操作
股东分配
换股操作
资本运营
7、商业合作关系
.双方关系：
发展商与策划商
发展商与设计院
发展商与承建商
发展商与承销商
发展商与广告商
发展商与物业管理商
发展商与银行（融资单位）
.三方关系：
发展商、策划商、设计院
发展商、策划商、承销商
发展商、策划商、广告商
发展商、策划商、物业管理商
发展商、策划商、银行（融资单位）
.多方关系：
发展商、策划商、其他合作方
8、工作协调配合
.甲方主要负责人：
与策划代理商确定合作事宜，签署合同
完善能有效工作的组织架构和人员配备
分权销售部门，并明确其责任
全员营销的发动和组织
.直接合作人：合同洽谈
销售策划工作对接
销售策划工作成果分块落实、跟踪
信息反馈
催办销售策划代理费划拨
工作效果总结
.财务部：
了解项目销售工作进展
参与重大营销活动
销售管理工作，配合催收房款
配合销售部核算价格，参与制定价格策略
及时办理划拨销售策划代理费
.工程部：
工程进度与销售进度的匹配
严把工程质量
文明施工。控制现场形象
销售活动的现场配合
.物业管理公司：
工程验收与工地形象维护
人员形象
销售文件配合
销售卖场的管理
军体操练
保安员与售楼员的工作衔接、默契配合

五 销售培训
1、销售部人员培训-公司背景及项目知识
、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）
销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标
.物业详情：
项目规模、定位、设施、买卖条件
物业周边环境、公共设施、交通条件
该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
项目特点
A 项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、
容积率、绿化率等
B 平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等.

10. 如何写市场营销策划书(一)

营销策划书的目的很简单，它就是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。因此，一份好的营销策划书，要使人读后，对下列问题非常清楚： 1、公司的商业机会； 2、创立公司，把握这一机会的进程 ； 3、所需要的资源； 4、风险和预期回报； 5、对你采取的行动的建议。  营销策划书不是学术论文，它可能面对的是非技术背景但对计划有兴趣的人，比如可能的团队成员，可能的投资人和合作伙伴，供应商，顾客，政策机构等，因此，一份好商业计划书应该写得让人明白，避免使用过多的专业词汇，聚焦于特定的策略、目标、计划和行动。商业计划的篇幅要适当，太短，容易让人不相信项目的成功；太长，则会被认为太罗嗦，表达不清楚。适合的篇幅一般为20-40页长（包括附录在内）。 从总体来看，写营销策划书的原则是：简明扼要；条理清晰；内容完整；语言通畅易懂；意思表述精确。 商业计划书一般包括如下十大部分的内容： 一、执行总结 是商业计划的一到两页的概括。包括： 1、本商业（business）的简单描述（亦即“电梯间陈词“）2、机会概述 3、目标市场的描述和预测 4、竞争优势 5、经济状况和盈利能力预测 6、团队概述 7、提供的利益 二、产业背景和公司概述 1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力 2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略 三、市场调查和分析 这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题： 1、顾客 2、市场容量和趋势 3、竞争和各自的竞争优势 4、估计的市场份额和销售额 5、市场发展的走势（对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实） 四、公司战略 阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题 1、营销计划 （定价和分销 ；广告和提升） 2、规划和开发计划（开发状态和目标；困难和风险） 3、制造和操作计划 （操作周期；设备和改进）  五、总体进度安排 公司的进度安排，包括以下领域的重要事件 1、收入 2、收支平衡点和正现金流 3、市场份额 4、产品开发介绍 5、主要合作伙伴 6、融资  六、关键的风险、问题和假定 1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实 2、说明你将如何应付风险和问题（紧急计划）3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡  七、管理团队 1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的教育和工作背景 2、注意管理分工和互补 3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况  八、企业经济状况 介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆： 1、毛利和净利 2、盈利能力和持久性 3、固定的、可变的和半可变的成本 4、达到收支平衡所需的月数 5、达到正现金流所需的月数  九、财务预测 1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表 2、同一时期的估价现金流分析 3、突出成本控制系统  十、假定公司能够提供的利益 这是你的“卖点“，包括 1、总体的资金需求 2、在这一轮融资中你需要的是哪一级 3、你如何使用这些资金 4、投资人可以得到的回报 5、你还可以讨论可能的投资人退出策略  当你在写商业计划的时候，应该达到下列目标： 1、力求表述清楚简洁。 2、关注市场，用事实说话，因此需展示市场调查和市场容量。3、解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。 4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。 5、在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。 6、充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。 7、请你的读者做出反馈。  当你做商业计划并向投资者提交时，必须避免下列问题： 1、对产品/服务的前景过分乐观，令人产生不信任感。 2、数据没有说服力，比如拿出一些与产业标准相去甚远的数据。3、导向是产品或服务，而不是市场。 4、对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。 5、选择进入的是一个拥塞的市场，企图后来居上。6、商业计划显得非常不专业，比如缺乏应有的数据、过分简单或冗长。 7、不是仔细寻求最有可能的投资者，而是滥发材料营销策划书]