房价虚假宣传

B. 买房应注意什么如何识别开发商的价格欺诈

买房是件大事，多耗费脑力思考购房的多种问题也是情理当中的事。但最可恨的是，费了很多劲最后买的房还让人不舒服。因此消费者在购买商品房时，一定要仔细阅读认购书及其他书面资料，必须实地查看楼盘，要小心谨慎。那么在买房时要注意什么？如何识别开发商的价格欺诈呢？下面就随小编一起来了解下吧。

一、买房应注意什么？

1、注意看开发商是否具有预售资格

签约前审查的开发商的资质，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。这些是保证购房者所选择的开发商符合法律的开发商品房的资质，防止被骗或者日后办理不了房产证。

小编建议购房者选择信誉好，资质齐全，相对比较有名的开发商，这样房屋的质量可能也会相对好一些。

2、注意看开发商是否存在虚假宣传

目前虚假宣传已成为导致商品房销售出现大量纠纷的源头之一。比如使用所禁止的广告用语对所售房屋进行宣传，不按照有关规定明示房屋价格、面积、位置及其他具体内容等等。

购房广告原则上是不具有约束力的，但当广告内容被明确写入合同，或者内容具体确定，且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的时候就可以视为合同的内容，具有法律效力，如果开发商没有按照描述交付房屋是可以请求法院要求开发商承担违约责任的。

二、如何识别开发商的价格欺诈？

1、成品房交付标准下的菜单式示范销售

一般而言，成品房交付，装修成本直接含在房价里。通过菜单式，也只是营销示范而已，通常情况下，成品房装修成本节约了项目管理费用、效果与方案设计费用、整装家具直销节省、工厂化模式下的板材节省，与同质同格局房子的市场性装修，应该节省20－45％的费用，买房时应减去这部分成本再来核算毛坯房买房，据此落实性价比。

2、包价销售

有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加上不可预见的费用约2％，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8％的内包部分，为毛坯房价评估蓝本。

3、一口价销售

一口价销售的制订依据往往是根据中间层偏上甚至最高层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，为的就是买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售。买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平。

4、附赠销售

分送修与送其他可移动商品或服务费用两种，后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态。目前送修最为普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常装修项目打进了房价，所以，此种情形下除剔除20％－40％的开发商装修节约，还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位。

5、限量优惠

总在限量，分期销售，这是营销的套路问题，建议不要买限量房。

（以上回答发布于2017-11-08，当前相关购房政策请以实际为准）

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C. 海南省住建厅：对房地产网络虚假宣传开展为期一个月的集中治理

5月26日，海南省住房和城乡建设厅发文，内容关于继续巩固房地产调控成果、深入开展房地产市场整治。
据观点地产新媒体了解，文中提到，目前，海南省正在深入开展房地产市场专项整治工作，共检查房地产开发企业和中介机构537家，责令整改108个项目，处罚企业27家，排查涉嫌规避限购政策骗取购房资格94人。
同时，通过开展租赁市场专项治理，共约谈租赁企业和中介机构744家，停业整顿83家，取消备案44家。经过市场专项整治，全省房地产市场秩序不断规范，租赁市场保持平稳，专项整治工作取得阶段性成果。
近期，不少群众反映，一些商业营业用房、办公楼项目在网上以“不限购”、“不限贷”等文字误导购房人，甚至发布虚假广告；一些楼盘以学区房的名义违规宣传和炒高房价；一些网络媒体恶意炒作甚至曲解有关调控政策，一定程度上扰乱了房地产市场的正常秩序。
根据省政府工作部署，省住建厅将会同省委网信办、省公安厅、省市场监管局等四部门成立工作专班，对网络虚假宣传开展为期一个月的集中治理，严厉打击上述违法违规行为，立行立改立见成效，之后转入常态化监管。将通过这次集中治理工作，进一步规范房地产领域广告宣传等工作。对经查实的违规行为，严肃处理，集中通报，利用多种媒介加大曝光力度，形成治理工作的高压态势。
同时，将建立与媒体的主动沟通机制，加强正面宣传和政策解读，传递正面声音，稳定市场预期。
最后，其再次强调，省委省政府调控房地产的决心不会改变，各项调控政策不会放松、调控力度不会减弱，对各类违法违规行为我们始终持“零容忍”态度，督促房地产开发企业和中介机构严格执行各项调控政策，依法依规经营。同时，也希望不具备购房资格的购房者，不要听信虚假宣传，心存侥幸。

D. 买房应注意什么如何识别开发商的价格欺诈

买房是件大事，多耗费脑力思考购房的多种问题也是情理当中的事。但最可恨的是，费了很多劲最后买的房还让人不舒服。因此消费者在购买商品房时，一定要仔细阅读认购书及其他书面资料，必须实地查看楼盘，要小心谨慎。那么在买房时要注意什么？如何识别开发商的价格欺诈呢？下面就随小编一起来了解下吧。

一、买房应注意什么？

1、注意看开发商是否具有预售资格

签约前审查的开发商的资质，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。这些是保证购房者所选择的开发商符合法律的开发商品房的资质，防止被骗或者日后办理不了房产证。

小编建议购房者选择信誉好，资质齐全，相对比较有名的开发商，这样房屋的质量可能也会相对好一些。

2、注意看开发商是否存在虚假宣传

目前虚假宣传已成为导致商品房销售出现大量纠纷的源头之一。比如使用所禁止的广告用语对所售房屋进行宣传，不按照有关规定明示房屋价格、面积、位置及其他具体内容等等。

购房广告原则上是不具有约束力的，但当广告内容被明确写入合同，或者内容具体确定，且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的时候就可以视为合同的内容，具有法律效力，如果开发商没有按照描述交付房屋是可以请求法院要求开发商承担违约责任的。

二、如何识别开发商的价格欺诈？

1、成品房交付标准下的菜单式示范销售

一般而言，成品房交付，装修成本直接含在房价里。通过菜单式，也只是营销示范而已，通常情况下，成品房装修成本节约了项目管理费用、效果与方案设计费用、整装家具直销节省、工厂化模式下的板材节省，与同质同格局房子的市场性装修，应该节省20－45％的费用，买房时应减去这部分成本再来核算毛坯房买房，据此落实性价比。

2、包价销售

有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加上不可预见的费用约2％，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8％的内包部分，为毛坯房价评估蓝本。

3、一口价销售

一口价销售的制订依据往往是根据中间层偏上甚至最高层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，为的就是买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售。买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平。

4、附赠销售

（以上回答发布于2018-10-16，当前相关购房政策请以实际为准）

E. 常见买房陷阱：虚假宣传/故意捂盘/哄抢假象

买房是人生大事，可买到不好的房子让人特别糟心。说好的配套缩水了；说好的对口名校最后没影儿了；宣传页上说得天花乱坠，交房时却大跌眼镜……近年来，购房者因为各种各样的问题而维权的事情屡见不鲜。房地产行业涉及到方方面面的问题，记者整理了常见的九大坑人陷阱，给准备买房的您提个醒。

陷阱1 虚假宣传

消费者在买房前的第一手资料往往是项目广告。表面上看，所谓宣传失真是消费者和开发商之间信息不对称造成双方之间的误解，而背后隐藏的却是开发商过于失真的营销包装严重误导消费者，这是涉嫌违反法律法规的。

因此，消费者在购房时，要理性看待房地产广告，它只能作为一种参考资料，不要盲信盲从。应到实地进行查看、同时要保留广告单等宣传资料，日后开发商若不兑现，这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

陷阱2 内部认购造势

有的开发商在楼盘预售前喜欢搞内部认购，但内部认购行为政府是不认可的。开发商希望通过内部认购提前蓄客，当吸引到一定数量的意向购房者后，一些开发商就会坐地涨价，甚至故意制造旺销氛围。人为刀俎我为鱼肉，消费者只能乖乖掏钱。

陷阱3 差房源搞特价

有些楼盘会打出让人惊喜的 “特价房”广告吸引消费者的注意。一般来说,“特价房”大多是一些位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的房子。一分钱一分货，买房时要通过各种渠道获得房屋信息，一定要看仔细、权衡好性价比。

陷阱4 硬性推荐物业

一些房地产开发商会强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主权益。购房者可以在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的，提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。如果包括上述条款的房屋买卖合同已签，可以该条款违反 《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由，请求法院判决其无效。

陷阱5 故意捂盘惜售

开发商用捂盘惜售的办法使利润最大化的花招早已存在。一些开发商为了制造恐慌氛围，故意将多个楼座中的一个或者一部分拿出来，一点一点推盘。在信息不对称的情况下，消费者很容易陷入恐慌，从而盲目出手。消费者购买房子时，可以到网上房地产交易中心查看楼盘开盘房源数量，如果开发商出现捂盘惜售情况，可以向相关部门投诉。

陷阱6 制造哄抢假象

为了制造销售兴旺的假象，开发商往往会找一些托儿，制造哄抢假象。面对“买房像买白菜”一样的售楼现场，消费者一定要保持冷静的头脑。购房者可以要求查看合同和发票，看你选中的房子是否真的已经销售，最好的预防方法是到房地产交易中心查阅正确的房源销售数字。

陷阱7 面积前后不符

商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

陷阱8 楼盘配套缩水

一些无良开发商推销楼盘时会把配套吹得天花乱坠，购房者应冷静分析，不要被表面现象所迷惑。比如小区的绿化面积有没有缩水，周边规划的公园或地铁是否最终能兑现，开发商所说的教育设施是否为教育行政部门所认可等。

陷阱9 楼盘证照不全

消费者购房时，需看开发商是否“五证”齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全，购房者购买后可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。

（以上回答发布于2017-03-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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F. 惠州石湾兆利丰盛世丰华，欺骗消费者宣传虚假，把房价抬高，还额外收取部分人团购费，黑心开发商还血汗钱

惠州无良开发商，虚假宣传，致300多户家庭血本无归

文/芝士就是力量

导读：近日，有市民向我们平台反映，位于广东省惠州市博罗县石湾镇盛世丰华楼盘有虚假宣传，诱导消费者购买，并收取诚意金的现象。300多户家庭因购买了这个楼盘的房子，陪得血本无归，寝食不安。目前，业主们正在积极地组织维权。

无良开发商，虚假宣传，误导消费者

据爆料业主反映，当初他们在购买盛世丰华楼盘的房子时，楼盘的工作人员都宣称，楼盘后续肯定会进行二期的开发，届时会有篮球场、游泳池等相关配套。楼盘售楼处的沙盘，开发商的宣传资料也是这样宣传的。

然而，当业主们在买了房子后，才发现开发商迟迟未进行二期的开发，不少业主出于担心，便去跟开发商进行了咨询，以及自己进行了调查，结果发现其中果然有猫腻。

开发商一直强调的二期、篮球场、游泳池等配套设施其实都是虚假宣传，都是他们用来诱导消费者进行购买的手段。真实的情况是，开发商口口声声对外宣称的二期，他们根本就没有资格进行开发，因为在二期所标注的地都不是他们的。

地都不是开发商的，他们在销售的时候还敢说有二期，这纯属就是欺诈，而且是非常严重的欺诈。

300多户家庭在知道自己被骗了后都非常生气，有不少业主更是因为房子的问题寝食难安，以泪洗脸。因为当初大家之所以会选择在这里买房，就是看中他们所宣传的配套设施，如今这些都没有了。

而更让业主们气愤的是，开发商在得知业主要进行维权后，没有经过业主的同意，为了消灭之前的虚假宣传证据，竟然私自修改了沙盘。不仅，他们还收买了个别业主，企图破坏大家的维权活动。

开发商丧尽天良，各种恶劣手段层出不穷

另外据悉，楼盘在刚开始对外销售的时候，开发商还要求对买主收取4-6万不等的诚意金，不交诚意金的没有购房资格，而且这笔诚意金不接受转账，只收现金。大部分业主都交了这笔费用。

有业主反映说，当初是看了开发商的宣传材料，觉得会有相关配套才花这笔诚意金去购房的，如果是知道了这个楼盘没有二期，再便宜都不会买。

开发商靠虚假宣传推高了楼盘价格。

爆料业主说，他们去年买的时候是9000多一平，另外加诚意金，如果没有二期，这个楼盘是不值这个价格的。

与此同时，在还有两个多月就要收楼的情况下，业主发现房子的质量也是令人堪忧。

墙面大堆的脱落，绿化几乎没有。

开发商为了掩人耳目，还把一楼的大门都关了，不让业主上去看房。

目前这个号称是花园式洋房的盛世丰华就只剩下三栋孤零零的单体楼，没有小区，也没有绿化，更加没有任何的配套设施。

请记住这个开发商，不能让他们再继续害人

据惠州博罗县房管局公开网站资料显示，盛世丰华楼盘开发商是惠州兆利丰实业有限公司，营业执照编号是：91441322071886195P，法人代表是：范里浪。

这是一家当地的房地产开发公司，除了盛世丰华，他们还有一个楼盘在销售。据了解，开发商在这两个楼盘销售上使用的手段都是一样的，都是虚假销售，诱导消费进行购买。目前这两个楼盘的业主都在进行维权。

这样一家丧尽天良的公司，如果大家不去抵制，有关部门不去处理，那他们肯定会去残害更多的家庭。

爆料业主反映，这家开发商在知道业主要进行维权后，采用了各种各样的手段去掩饰之前犯下的罪行，比如私自修改沙盘。还有就是，收买了一些业主，让这些业主去破坏大家的维权行动。

买房本来是一件非常开心的事，但如今盛世丰华300多户家庭却被开发商搞得血本无归，夜夜无眠，这真的是一件非常悲惨的事。

很多人都是奋斗了大半生才凑够了首付，才买得起房子的，买个房子也是想让老人和小孩有个更好点的安身之处，但盛世丰华的开发商却用这种非法的手段欺骗了这300多户的家庭，如果他们的行为再得不到惩罚，那绝对会有更多的人栽在他们手上。

希望有关部门可以尽快处理好这件事，毕竟这是事关100多万的房子，是这300多户家庭奋斗了半生才实现的梦想，他们不应该就这样被开发商欺骗。

听说有些业主知道自己被骗了，情绪都非常激动，吃不下、睡不好。

在这里小编也恳请各位朋友帮忙转发这篇文章，让更多的人知道这家开发商的行为，以免更多人上当。

也希望有更多的人可以关注这次的盛世丰华维权事件，给这300多户家庭更多的建议和帮助。

G. 你怎么看“降低房价销售属于违法行为”

降低房价销售属于违法行为？看到这个消息估计很多人都表示不满了，降价销售对于购房者来说是件好事情，怎么好心办事反而违法了呢？

当然也有些人是不愿意看到开发商降低价格的，那就是已经买房的业主，近些年来有些业主买房之后还没住进去房价就掉了很多经常发生，对于这些业主来说，他们肯定认为开发商降低价格促销就是一种违法行为。

H. 为何房地产企业虚假宣传如此嚣张

主要是为了吸引购房者的眼球，而且，大家都这么做，那我们也这么做好了，久而久之，就形成了一种行业潜规则。

今年我大姨准备给表哥买个房子，选在妖都，妖都的街头几乎每个人流密集的地方都有人举着房地产的牌子或者在派发传单宣传他们的楼盘，传单上的房子美轮美奂，有种p了又p此楼只应天上有的感觉，宣传单上写着：市中心地铁上盖，来回前往xx仅需20分钟，或者写着家门口的优质学区房，绿化达40％，市中心的生态区等等，小区内有个多大多大的湖等。。

但等你真的去看房子了，就会发现宣传单上的宣传水分还是挺大的，所谓来回前往仅需多少分钟，指的是不堵车，而且时速必须很高中途不能停车的情况下，宣传单上说的是20分钟，但若你自己开车去，可能40分钟都不止。

还有所谓的绿化达到了40％，其实就是小区里边种的一些树，真要算起来其实10％都达不到，小区是真的有个湖，只是要么不大，要么这湖，离小区十万八千里远。有的小区，开盘后才卖了十几套，就宣称入住率达到了多少多少。

这些还是很好分辨的，属于比较低级的营销手法，但有些，却是在购房者买了房或者入住之后才发现的。比如家门口的学区房，需要很多条件才能入住，往返的路上在上下班高峰时期堵得不行，虽然宣称入住率很高，但小区里住的人看来看去都那么几个，说好小区附近要入驻大型超市，以及儿童乐园，结果等了一年又一年，始终没有看到所谓的超市和乐园。开始住进来时宣传说有块多大的绿地，确实是有这样的一块绿地，结果小区开发商将绿地推了盖了建筑。

以上种种，房地产商的虚假宣传手段实在是多得数不清，一切都是为了吸引购房者买房。而房地产商之所以如此嚣张，其实很多还是钻了法律漏洞导致的。在合同法理论中，商业广告属于要约邀请，除非广告的内容具体确定，否则即使相对人因该广告而与广告主签订合同，广告内容也不视为合同内容。媒体广告、广告牌、宣传小册子均属于商业广告，发展商在广告中所做的宣传并不当然成为合同内容，对发展商而言，也不当然地产生合同义务。

但也不是所有广告都没有法律效力，发展商就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。例如广告中宣称小区建有游泳池、网球场、1000平方米会所等。这样的广告内容即使未载入合同，也应视为合同内容，发展商必须履行。否则，发展商就应当承担违约责任。

所以建议购房者在准备购房时，擦亮眼睛，了解哪些宣传是有法律效力哪些是没有的，询问清楚。也希望法律尽快完善相关条例和处罚措施，从源头遏止房地产商的虚假宣传。

I. 如果房价下跌，以前买了“高房价”的业主该何去何从呢

面对这种事情，能怎么办？ 凉拌吧。呵呵，说来说去还是业主本身得想通一些道理，自己心态问题。

因为你误判了形式，你买了房子以后，房价却没有涨，却连连下挫，这让你很烦恼。房价下降的结果，让你的钱在指缝里悄悄地溜走了。这搁在谁身上，心里也是不会有滋味的。

钱已经付出去了，房子也到了你的手中。无论你采取什么措施，不可能挽回这个局面了。

房价持续上涨了许多年，中间经历了几次停顿，一开始大家的确都是为了改善生活购房，后来大家都知道了一个道理，房子可以投资，可以当作保值增值的金融产品，谁推高了房价上涨呢？你懂得。

以前买的房子，你也享受了住的舒服，跌与涨只不过是一个虚拟的东西，最焦虑不安的无非是贷款买房买在山顶上的。透支是没有办法的办法，因为人一生时间有限。

跌同样会改变许多人的人生。

且行且珍惜