① 房地产销售策划书(模拟的)
可口可乐为何活了一百多岁
咨询部假如可口可乐的所有公司所有财产在今天突然化为灰烬，只要我还拥有“可口可乐”这块商标，我就可以肯定地向大家宣布：半年后，市场上将拥有一个与现在规模完全一样的新的可口可乐公司。
——可口可乐公司创始人艾萨·坎德勒
世界上第一瓶可口可乐于1886年诞生在美国，距今已有123年的历史。这种神奇的饮料以它不可抗拒的魅力征服了全世界数以亿计的消费者，成为“世界饮料之王”，甚至有“饮料日不落帝国”的赞誉。
全息介质营销理论认为，任何产品都有它的生命周期，都要经历导入期、成长期、成熟期和衰退期的时段。每一个时段都能代表着消费者的产品观念。产品生命周期的长短主要由传播力、传播的刺激度，消费者反应的麻木层次来决定。当产品在成长期和成熟期达到一定高度时，如果不及时的控制传播节奏及传播理念，产品会很快进入衰退期。可口可乐除了它本身独特的甘甜、爽口、刺激的口感外，可口可乐公司先进的管理理念才是造就它今天局面的关键。无论是广告、营销、渠道的方向，还是策划、战略、产品的创新都是成就可口可乐仍立于“塔尖”的重要因素。分析这些管理理念，对我们本土的饮料企业探索成功、寻求发展，必将有着重大的影响及深远的意义。
品牌的建立
广告是一种概念
在世界各地大行其道的可口可乐在其百年发展进程中，广告发挥了至关重要的作用，紧贴市场的广告策略为其建立最有价值品牌地位功不可没。而作为广告核心内容的广告语则是品牌定位的一种明确表达方式，通过各种传播媒介到达消费人群，一切有关市场的活动都应与其遥相呼应，相得益彰。
我们从可口可乐广告语变化来回顾世界品牌的发展历程，特别是在中国市场的成功经验，对国内企业会有一定借鉴意义。
请喝可口可乐
从1886年第一瓶可口可乐问世到美国本土第一家工厂建立，可口可乐处于初级发展阶段，需要更多的人去品尝可口可乐，“请喝可口可乐”成为其活动主题，在其后十几年里，虽不时会有新的广告语出现，但主要是从产品的功能层面去宣传，解渴、好味道、清凉等，如，新鲜、美味、满意就是可口可乐；口渴时的享受等。
挡不住的感觉
1978年第一批可口可乐产品进入中国市场，上世纪80年代第一家合资工厂建立，当时的中国处于改革开放初期，许多中国人还不习惯这种有“中药味道”的饮料，况且价格偏高。可口可乐把市场重点放在了几个主要城市，利用中国本土饮料渠道的优势，在夯实各项基础工作的同时，带来了全新的营销理念，在外来文化大举入侵的同时，可口可乐也以“贵族”的身份受到部分人的青睐。“挡不住的感觉”是当时最为流行的广告语，也表达了可口可乐要带给人们的一种精神层面的东西，实际上也代表着人们对西方文化的好奇和向往。
尽情尽畅，永远是可口可乐
1996年亚特兰大（可口可乐总部）奥运会应是可口可乐在中国市场最为辉煌的时刻。全国已有23家装瓶厂，可口可乐品牌成为最有价值品牌。产品经常供不应求，在中国市场每年保持20%以上的高速增长。
“尽情尽畅，永远是可口可乐”既表达了酣畅淋漓的感觉，又体现了可口可乐的自信和大气。
实际上这个时候可口可乐才真正找到品牌的核心内容ALWAYS（永远）。既有传统和古典，又不乏激情与活力。
每刻尽可乐，可口可乐
进入21世纪，可口可乐开始感觉到前所未有的竞争压力。首先是总部对中国市场寄予厚望，督促加快发展步伐，但随着国内饮料行业逐步成熟，以非常可乐、旭日升、健力宝等为代表的国产饮料抢城掳池，提前占据了许多二三级市场，分刮了许多青少年消费对象；消费者消费多样性，使得可口可乐不得不改变市场策略。
以不变应万变，还是以变应变？
“每刻尽可乐” 是基于当时的市场环境提出的
“刻”体现在时间上，表达可口可乐紧跟时代步伐，以谢霆锋、张柏芝等当红歌星为代言，目标锁定在青少年一代，以此达到抗衡百事可乐的目的。说明无论过去、现在和未来，永远是可口可乐。
“尽”体现在空间上，一方面公司从碳酸饮料向全饮料公司转移，全方位开发茶、果汁、水等产品，另一方面开发二三级城市，并开始拓展农村市场，价位越发趋于大众化、平民化。
最近几年，可口可乐更是与时俱进，不失时机地寻找市场机会。开展网络营销、体育营销等方式吸引消费者注意。同时根据一些事件产生的广告语也是值得称道的，例如：
抓住这感觉
可口可乐，节日倍添欢乐
看足球齐加油，喝可口可乐
春节刘翔的回家版。“每一个回家的方向都有可口可乐”也是每刻尽可乐的一个延伸。
综观可口可乐的发展历程，从广告语的变迁，总是与品牌的市场定位紧密相连，总结起来有如下特点：
★言简意赅的广告语不仅便于记忆，更能使人们容易产生品牌联想。
★广告语是根据当时产品所处市场地位、竞争环境等因素而制定的，是为市场拓展服务的。
★广告语是品牌定位的一种文字表达方式，可在文字表达形式上改变，核心内容和方向不要轻易改变。如非常可乐从“中国人自己的可乐”到“年轻没有失败”;从“非常可乐，非常选择”到现在的“有喜事，当然是非常可乐”，产品定位模糊，无法深入人心。
★一个品牌的产生过程是一个不断累积过程，是一个不断深入过程。从请喝可口可乐到每刻尽可乐，是前后相关联的，内涵逐步丰富。
很多企业在广告语问题上常感困惑，在“变”与“|不变”的问题上左右为难。“不变”很容易使品牌老化；“变”则很容易产生未知风险。实际上可口可乐的成功来源于长期明确的市场定位，特别是广告内容和形式的创新，赋予这个百年品牌新的生命和活力。
营销是一种方法
可口可乐认为：营销不应该是什么高深莫测的理论，而是一种能够应用在具体工作中，去帮助解决实际问题的行为。
可口可乐认为：营销，是一个组织用来促进其产品销售的所有行为。它包括战略和战术两个部分。
可口可乐认为：营销的意义主要表现在企业行为的两个方面，一是创造消费者的需求；二是强化消费者对品牌的认知。
可口可乐觉得营销并不神秘，总结可口可乐在中国获得的巨大成功，最主要得益于它的营销战略与战术相得益彰的完美结合。我们完全可以用“三种营销利器”来概括：即赞助、促销活动、合作店牌。
第一种营销利器：赞助
赞助是公共关系的一种形式，可口可乐通过赞助体育、教育以及文化等各类活动强化品牌形象，提升品牌美誉度，营造饮用氛围，从而促进其产品销售。纵观可口可乐的赞助活动，主要表现在以下几个方面：
(一)赞助体育活动
1.赞助奥运会。从1928年可口可乐开始赞
助第9届阿姆斯特丹奥运会那天起，到2000年在悉尼举办的第27届奥运会上，可口可乐参加了每一届的奥运盛会。作为奥运会唯一饮料供应商，可口可乐从饮料、火炬接力、设立国际奥委会博物馆、出版奥运歌曲唱片及历史书到电视台转播等项目的赞助，都显示出了一个全球销量最多的饮料品牌对一项关注者最多的全球性活动的无限热忱。
可口可乐在把“更快、更高、更强”的奥运精神注入到自己品牌的每个细胞的同时，人们已然开始对可口可乐产生情感利益：即喝下的不仅仅是一种饮料，更是一种“运动、奔放、向上”的精神，这些正好吻合了可口可乐“乐观奔放、积极向上、勇于面对困难”的品牌核心价值。因此，通过赞助奥运会，可口可乐的品牌和消费者紧紧地联系在了一起。
2 .赞助世界及中国足球。就全球范围而言，足球一直是可口可乐最重要赞助项目之一，也是可口可乐最为宝贵的市场资产。作为国际足联和世界杯的长期合作伙伴，从1974开始，可口可乐就成为每届世界杯的主要赞助商之一，可口可乐拥有在全球推动足球运动无可争议的领先地位。贯穿于足球运动的精神则恰恰是可口可乐品牌所一贯主张的核心价值。在中国，可口可乐对中国足球事业的支持，使可口可乐将其品牌在全球范围内与足球的渊源恰如其分地本土化，并由此建立起与中国球迷强有力的感性沟通模式。从2001年开始，可口可乐通过一系列围绕中国足球的公关推广活动，把中国消费者对可口可乐的品牌认知推向了一个新的高度。
（二）赞助社会公益活动
进入中国以来，可口可乐在支持中国体育发展的同时，也不遗余力对中国的社会公益进行着大力资助。1993年起，可口可乐在中国26个省捐建了52所可口可乐希望小学，捐赠100个希望书库，使6万多名儿童重返校园。从2001年开始，为千余名可口可乐希望小学的校长和教师提供专业的电脑培训。为希望小学提供后续扶持基金，并同时开始在全国兴建30个网络学习中心和52个多媒体教室及电视教学点。此外，可口可乐还与各地装瓶厂联合设立“可口可乐第一代乡村大学生奖学金”，资助678名从偏僻乡村奋发图强第一次考取大学的青年完成大学学业。时至今日，可口可乐及其装瓶厂已在中国公益事业方面投入超过三千多万元人民币。
2001年，在中国青少年发展基金会和捐助者可口可乐（中国）有限公司推动下，专门用于林地浇灌的全国保护母亲河行动的第一口井在河北怀来县天漠沙丘出水。这是可口可乐公司继2000年为当地捐助百万树苗后，再次捐款，在天漠沙丘周围打井5口，彻底解决百万树苗灌溉问题。作为营销策略，“取之于消费者，回报于社会，投身于公益事业”，为可口可乐的品牌赢得了良好的美誉度，同时也为可口可乐在中国的成功,奠定了坚实的社会基础。
第二种营销利器：促销活动
促销是什么？不同的公司、学者对促销有着不同的定义。可口可乐认为：促销是一种特殊活动，它向客户和消费者提供购买我们产品的附加理由。通常，它具有短期提升销售量和利润目标的功能。促销的主要作用是：增加短期的销售量，支持新产品或新包装；加强品牌形象，刺激消费者对产品的了解和需要；增加售点客流量和销售量并带给客户主要的利益。
可口可乐为提高产品的市场占有率与行业渗透率，非常重视促销活动的运用。促销与广告不同，广告为消费者提供了购买理由，促销却提供了购买刺激。对于可口可乐，促销可以分为三个层面：
(一)针对经销商的促销
针对经销商的促销是指可口可乐向其分销组织，主要包括批发商与零售商举办的促销活动。目的一般是为了获得或增加可口可乐系列产品的销量，或鼓励零售商在卖场中做某类特别的销售活动。针对经销商，可口可乐主要采取价格优惠与折扣的促销方式。此外，对经销商提供短期赊销支持、销售及生动化竞赛、免费旅游、季度抽奖等活动，用以激发经销商的经销热情。
(二)针对销售人员的促销
针对销售人员的促销，是可口可乐公司为激励销售人员对其系列产品做额外销售努力所采取的奖励措施。对销售人员，可口可乐通常采取奖励直接与销售业绩挂钩形式，在规定的基数前提下，超额完成部分奖励现金，或提供一定的福利奖励方式。
(三)针对消费者的促销
这种促销方式是制造商直接针对消费者展开的。目的是诱导消费者，促进其直接购买本品牌。由于针对消费者的促销是决胜售点的“临门一脚”，所以在这里我们将着重把可口可乐针对消费者的促方式做详细阐释。可口可乐针对消费者的促销方法主要有：
1.免费品尝
主要用于新产品上市或进入一个新市场之时。免费品尝可以给消费者提供试用产品的机会，其目的是把产品直接送到消费者手中，特别是可以吸引那些目前并不饮用可口可乐产品的消费者惠顾。
2.特价销售
在特定时期，阶段性地降低价格用以促进销售的方式。特价销售，一般是在节庆日及软饮料销售旺季，或在竞争激烈时采用较多。
3.增量包装
产品的售价不变，但包装容量有所增加。
4.联合促销
是指可口可乐和其他生产厂商或其分销商合作，共同进行广告及共同推广产品的行为。比如，2001年可口可乐与方正电脑合作，共同推出“可口可乐——方正电脑动感互联你我他”大型联合促销活动。在活动中，消费者只要购买可口可乐产品，就有机会赢得方正电脑。
第三种营销利器：合作店牌
走在大街小巷，我们很容易就能看到一些超市、食杂店，以及餐厅、酒楼自身招牌的两侧或是单侧，往往带有可口可乐的中文或英文标志。这些带有可口可乐品牌名称的售点招牌就是“合作店牌”。合作店牌是由可口可乐公司出资制作，免费赠送给客户，用来挂在售点，或者作为商店自身装饰的一种行为。合作店牌是可口可乐所独创的一种营销形式，并由于可口可乐的成功运用，乃至引起了业内一些其他企业的纷纷效仿。合作店牌的出现，可谓是将万千优点集于一身。
渠道是一种形式
我们都说营销是要发现与满足消费者的需求，但消费者的需求总要落地，在消费场所去满足，而从企业到消费场所的途径就构成了渠道。消费者的需求绝大部分是本身就已存在的，营销人员是能够通过一定的营销工具或途径来把握，进行挖掘与发现的。但消费者这种需求则有可能在非常不同的地方去实现，如将喜欢在餐饮场所喝啤酒的习惯带到家里来，从而形成另外一个消费场所，进而形成一条新渠道。所以，消费者需求在不同环境、不同场所上获得满足，将使企业的渠道构建越来越复杂。
百年品牌的成功最主要的是品牌的成功，但百年品牌在全球范围内仍是不止步地增长，应该说是与渠道构建及开发有很大关系。可口可乐公司了非常好的证明：公司主张的产品“无处不在”，实际上就是除了进行渠道深挖之外，不断地开发新渠道的结果。
可口可乐公司20世纪70年代进入中国。这三十多年来，一直在渠道方面探寻自己的本土化开拓方式：从1979年重返中国时只进入高档饭店渠道，到一步步将玻璃瓶可口可乐送进街头巷尾，到后来的批发集贸市场的全面流通，到现在的所有学校、饭馆、公园、机关团体、机场、车站，甚至到美容院、修车铺……可口可乐公司让业务员和渠道系统深渗到每个角落的策略，让其产品真正达到无处不在。到现在，可口可乐产品在中国有些城市已达到铺货率高于100%。有些点并不是销售其产品的售点，而这些地方恰恰又在销售可口可乐的系列产品。
总之，开发新渠道，问题不在于我们的产品如何好，招商政策如何优惠，渠道模式如何新颖，企业决心如何大以及资金如何雄厚，更多在于首先是亲近消费者，然后发现消费者的消费需求，从而发现以前未发现的、独有的渠道资源，并且企业也要以与渠道共荣、共建、共应竞争为使命，才能使渠道为其所用，渠道资源被其所占有，新渠道也会层出不穷并为企业的营销作出贡献。
一百多年的可口可乐，正是在人性中寻找到一个积极的价值观，然后通过无数个不同时间的成功营销，让一时的成功累计成品牌的百年不倒。
理念的定位
本土化：是一种灵活
如今的可口可乐已成了一种全球性的文化标志，但在风靡全球的同时，可口可乐仍保持着清醒的头脑，没有固执己见地一味传播、销售美国观念，而是在不同的地区、文化背景、宗教团体和种族中采取分而治之的策略。比如可口可乐公司的广告口号是“无法抓住的好感觉”(Can’t beat that feeling)，在日本改为“我感受可乐”(I feel cola)，在意大利改为“独一无二的感受”(Unique sensation)，在智利又改成了“生活的感觉”(The feeling of life)，广告信息始终反映着当地的文化，在不同时期有不同的依托对象和显示途径、生成方式，无一不是随着具体的时空情境而及时调整自身在文化形态中的位置。在中国，可口可乐更是淋漓尽致的体现了这一精髓。
推广：以本土形象、本土文字、本土活动为依托
可口可乐虽然是国际品质、国际品牌，但在消费者眼里，却永远是邻家风范，完全没有遥不可及的感觉。当我们看到的都是“DELL”、“PANASONIC”、“NESTLE”等英文标识时，我们见到最多的却是中文的“可口可乐”、“雪碧”、“芬达”等字样，在任何一个销售的终端里，可口可乐公司也要求必须是中文标识而不是英文标识正对着消费者！
推广只有以本土形象、文字、活动为依托，本土化才能渗透到骨子里。2003年的奥运会火炬接力，虽然在北京有好几个奥运会TOP合作伙伴，但真正做到深入民心的可能只有可口可乐公司一个。排开现场的气氛营造、活动开展、人手一面中国的小国旗外，可口可乐还制造了一批纪念罐来纪念这次盛大的中国国内的火炬接力活动，可口可乐北京公司的宋泰山总经理甚至还担当了火炬接力手。
国际化意识下的本土VI展示及形象，并不会抹杀国际品牌的国际形象，反而是相辅相成。“最本土的就是最国际的”，反过来“最国际的一定也可成为最本土的”。
广告：明星必须能与我们面对面心贴心
可口可乐公司并不绝对信奉超级巨星，就像宝洁公司也很少用超级明星做广告一样，广告告知并不是自古“超级明星一条路”。在近期的广告里面，可口可乐的本土化实施力度越来越大，成果非常突出，吸引消费者效果再现。无论是刘翔还是腾海滨，在国内，最终风头应该都盖过了贝克汉姆、珍妮杰克逊等大牌国际体育和娱乐明星的广告效应。
当然，还有最近在电视中热播的刘翔、S.H.E、潘炜柏、余文乐系列情景广告剧，都是邻家大男孩、大女孩及老百姓最喜闻乐见的一些情节安排，非常有感染力，非常贴近民众。其实，可口可乐的本土化还有更深一层的含义，那就是无论是产品、代言人，都与各地的消费者没有距离！
当然，这里还不得不提的是，可口可乐公司还在每年元旦春节前后运用了人见人爱、体现中国民俗的阿福形象，节庆之日，贴在家门口，握在手心上，那份浓浓的本土文化之情，有谁能挡得住呢？
多元化：是一种巩固
《远东经济评论》曾有一篇评论说，可口可乐是一家有悠久历史的公司，也是世界上最成功的公司之一，但它正在重塑自身。尽管怀抱着最有价值的品牌，但这家苏打水生产商正在向所有可饮用产品领域进军，试图将自己改造成为一家本土化的“全面的饮料公司”。在亚洲，可口可乐的这种多元化战略体现的更加明显。因为亚洲碳酸饮料的受欢迎程度从来就无法同美国和欧洲相比。甚至是在最发达的市场，如中国香港和韩国。亚洲消费者每人每年消费的碳酸饮料不到100罐，而美国人要豪饮395罐。所以，可口可乐亚洲国家的总经理们一直对采用“本土化思维，本土化行动”战略热心有加。仅去年，可口可乐就在45个亚洲国家推出了15种新饮料品种。
在中国，可口可乐也正在向一个多品牌、全面的饮料公司方向发展，并且其多品牌战略已初见成效。据最近由国家统计局和中华全国商业信息中心对全国各地30个省市的1100家大型零售企业调查结果显示，可口可乐全年销售额在碳酸饮料行业排名第一，雪碧、醒目、芬达分别排名第二、第四、第五。可口可乐系列产品在中国市场上成为最受欢迎的软饮料，占有率达35%。
中国营销20年：为何没有自己的可口可乐
这个问题确实值得我们回味和思考，中国营销20年，我们抓住了4P、4C不放，不断挖掘新需求，不断开发新产品，结果呢？我们的产品丰富了，不仅数量越来越多，而且品种也是越来越多。但我们却在这不断地细分中迷失了。如果要问，你所推崇的营销最高境界究竟是什么？
像可口可乐一样做营销
这里并不是说像可口可乐一样做品牌。如果讲做品牌，做公关，做媒体投放，做广告片，做活动等，这都是技巧，或者更准确地说，都是有组织的技巧。而更值得佩服的是可口可乐产品线的单一化。在一片细分的呐喊中，在到处要求关注消费者需求的浪潮中，可口可乐呈现在我们眼前的始终是一样东西——可乐。这才是真正的经营战略！ 当市场上，看到娃哈哈的非常咖啡可乐在市场上折腾得上蹿下跳时,为什么可口可乐依然没啥反应？
看看可口可乐和宝洁，一个不出新产品，一个却不停地出新产品，哪个在中国市场表现更好？答案不言而喻。宝洁前两年在某些市场还被丝宝打得“溃不成军”，被迫降价，而可口可乐和百事可乐呢，这两家的价格完全在他们的操控之中，因此它们的利润状况也好得多。
中国的制造业，学了这么久的营销和品牌，似乎是把别人的“皮毛”扛回了家。
所以我们看到在中国的快速消费品行业里，在中国人的产业舞台上，经历过各种各样的争斗，但在本质上并没有出现真正的巨无霸产品和企业。
谁有机会成为中国的可口可乐
中国与国外的情况不同，任何产品无法突破文化隔离。
如现在的白酒无法形成50亿元甚至上100亿元的规模，最主要的原因是大家都在将产地或者区域特色做为品牌的核心，在形成所谓鲜明定位个性的同时给自身设置了大认同的规模障碍。于是我们大谈“区域化营销”，因地制宜等等。但此时很多人忘记了，这种隔离在很大程度上，是我们自己给自己套上的枷锁。
品牌是产品价值的识别和认同符号，品牌主张能够覆盖多少区域和群体，决定了产品能够达到什么样的规模。所以能够走向可口可乐的品牌，一定是大俗大雅的，决不是什么历史、年份、风雅之类人为捏造的东西。它一定是精神和心理可以共鸣的感受，因此从这个意义上讲，现有市场品牌中的“民牌”比“名牌”可能更有机会冲到50亿元，甚至更多。
品牌有认知属性，而大俗大雅的品牌有最广泛的内涵认知，只有通俗简单的才是能上下通杀的。
同时阻碍中国品牌成为可口可乐的一个重要障碍就是：现在大部分品牌所用的渠道无法承载数十亿乃至上百亿的销售规模。对于有些企业而言甚至这是最主要的原因。“随处可买、价格基本一致”是对渠道的基本要求，就像可乐一样。只有实施“大区域严控、区域内流通、重点终端辅销”的渠道模式才能成就中国的可口可乐。因为“规模利润”是企业至高的追求。在这条“规模”的道路上，资本整合、品牌整合、渠道整合将是大势所趋。
中国自己的可口可乐虽然现在还没有出现，但我们相信在未来10年至20年间，它一定会出现。
② 房产策划书怎么写
根据我所学的内容，现在分享给你希望能够帮助你··
策划书格式
目 录
引子
项目背景简介
第一章 产品营销
一、 规划设计
二、 建筑风格的选定及色彩
三、 主力户型组合
四、 环境设计
五、 样板房的装饰
六、 小区生活方式引导
第二章 形象营销
第一节 确立项目名称
第二节 项目区名、路名、门牌名提案
第三节 确立项目标
一、 背景介绍
二、 确立项目VI系统
三、 营销接待中心包装设计
四、 工地环境包装设计
五、 物业管理系统包装设计
第三章 营销推广策划
第一节 营销推广企划方案
一、 企划概要
二、 项目介绍
三、 项目特性分析
四、 市场定位分析
五、 销售推广策略
六、 广告策略
七、 销售管理
八、 营销预算
九、 补充说明
第二节 项目活动策划方案
第一篇 项目奠基
第二篇 项目开盘
第三篇 房交会
第四篇 其他活动
第四章 销售
第一节 组建销售队伍
第二节 销售培训
一、 培训时间
二、 培训方式
三、 培训地点
四、 培训人员
五、 培训目的
六、 培训内容
七、 培训组织管理
八、 课程安排
九、 培训教材
十、 培训考核
第三节 销售资料
一、 预售许可证
二、 认购须知
三、 售楼书
四、 售价表
五、 认购书
第四节 分销体系
第五节 销售代理
第六节 销售组织与管理
一、 售楼部职能综述
二、 售楼部架构及职能
三、 售楼部工作流程
四、 工作制度
五、 售楼员守则
六、 奖惩制度
七、 售楼员考核标准
第七节 销售控制
一、 销售进度
二、 放盘量
第八节 销售激励制度
一、 销售接待人员薪金构成
二、 销售接待中心费用
三、 销售接待中心的销售提成计算标准
四、 销售接待中心工资的分配方式
第九节 销售政策方案
第十节 回笼资金管理
第五章 物业管理
第一节 先期导入物业管理
第二节 物业管理的内容设定
第三节 物业管理培训
一、 培训目的
二、 培训对象
三、 培训方式
四、 具体内容
第四节 物业管理操作流程
第五节 会所及学校
会所经营思路方案
一、 会所情况简介
二、 会所相关经济指标分析
三、 会所经营思路方案
四、 实施步骤
第六节 物业管理公司
第六章 二次营销
第一节 品牌战略
第七章 软性新闻及广告
③ 房地产销售计划书范本那位大侠有
一、市场调研：
1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2， 市场分析------ （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4， 竞争个案项目调查与分析
5， 消费者分析：
（1） 购买者地域分布；
（2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、地点等）
（6） 购买频度
6， 结论
二、 项目环境调研
1， 地块状况：
（1） 位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2， 地块本身的优劣势
3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、 项目投资分析
1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2， 土地建筑功能选择（见下图表）
3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4， 土地延展价值分析判断（十种因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析
四，营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、 目标客户分析
1、经济背景
• 经济实力
• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、 价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、 入市时机、入市姿态
（五）、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放
五、 概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织
2， 小区容积率的敏感性分析
3， 小区道路系统布局（人流、车流）
4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5， 小区建筑风格的形式及运用示意
6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意
7， 小区户型比例的搭配关系
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分
9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意
六、 识别系统
（一）核心部分
1， 名称
2， 标志
3， 标准色
4， 标准字体
（二） 运用部分
1， 现场
• 工地围板
• 彩旗
• 挂幅
• 欢迎牌
2， 营销中心
• 形象墙
• 门楣标牌
• 指示牌
• 展板规范
• 胸卡
• 工作牌
• 台面标牌
3， 工地办公室
• 经理办公室
• 工程部
• 保安部
• 财务部
4， 功能标牌
• 请勿吸烟
• 防火、防电危险
• 配电房
• 火警119
• 消防通道
• 监控室
1? 建筑规模与风格；
2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；
6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
三、 价格定位
1． 理论价格（达到销售目标）
2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4． 价格策略
入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略
1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控
六、 媒介策略
1． 媒介组合
2．软性新闻主题
3．投放频率
4．费用估算
七、推广费用
1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
2． 印刷品（销售文件、售楼书等）
3． 阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训
④ 谁有房地产营销策划书
石家庄市南花园商业步行街规划设计分析建议
一、南花园商业步行街主题形象定位
（一）南花园商业步行街主题定位
都市的….
——石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施规划完善，是知名的现代化都市。
——石家庄商场集中在面向普罗大众的消费者层面（即一网打尽型），缺乏市场细分，尤其缺乏都市时尚类型的主题商场，步行街定位占据市场空白点。
——步行街位处石家庄最繁华的中山路商圈，与东购、华联、天元、金百丽等时尚商场构筑都市时尚繁华地。
流行的…
——步行街市场定位为流行商品类别，主要经营时尚潮流业态。
——流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费有别，主要经营时尚潮流业态。
——流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费相比，其经营商品更新淘汰速度将会更快。
——流行代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及生活方式。
休闲的...
——与在石家庄其他商场消费不同，步行街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。
——现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定要购物，可以吃饭、可以健身、可以娱乐、步行街的休闲是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择
——没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一定要购买，可是，就在你放松了一切戒备后，你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。
开放的...
——其他商场内随便就1万、几千平米的楼层，常常有迷路的感觉，而当你想着一定要买到某一样商品时，还必须需求楼层经理的协助，当然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。
——步行街内你同样会犯迷糊，这里是精品店，那边是休闲品牌，电影院在4楼，千色店在北面的二楼色彩艳丽，你犯迷糊的是该怎么一个顺序把想要去的地方走完。
——其他商场几百几千的中庭，要么空旷萧条，要么就是堆满了打折廉价货，步行街内匠心独运地把内街营造为一个开放的、流动的巨型“中庭”，并将楼与楼之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来， 你在桥上看风景，看风景的人的桥上看你。
复合的...
——没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在这里消磨你一天的光阴，也可以直奔主题，在小泉居边喝咖啡边与闺中密友讨论哪个唇彩今年最流行。
年轻时尚的…
——石家庄市16岁到35岁的人群（青年人群）占到总人口的37%，有约684500人，消费市场巨大。
——南花园商业步行街紧接东购商圈，每天人流中最主要的消费群体是年轻人。
——石家庄市市场上缺乏年轻时尚为主题繁荣购物、休闲娱乐场所。
互动的…
——打破商场与消费者之间的隔膜，形成步行街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、步行街与周边街区的互动，为终端消费者与店铺之间提供了参与的可能。
——购物不再是被动的接受，买化妆品有执业美容师的指导、买体育用品有专业导师的建议、喜欢就做个SPA，闷了可以上酒吧喝酒，饿了上川包子吃个酸辣粉，约了朋友可以在咖啡馆等，在这里，你才是你自己。
……
南花园商业步行街定位为年轻人的休闲购物中心成为可能和必然。
南花园商业步行街交通受管制，并局限于“北旺南衰”的不利风水说，不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。
年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合是唯一的出路。
综合的业态，营造一个适合年轻人消费的场所，从一个单纯卖场向购物休闲的乐园过渡，承接的是年轻人的全部支出。
石家庄市南花园商业步行街四面被建筑物所遮挡，自成一体，适合建设为针对性休闲购物主题经营定位。
南花园商业步行街处于石家庄市商业中心区，商业集中度高，辐射力强，具备足够的影响力。
年轻人和中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异（是否集中消费），决定了年轻人是项目综合功能最易召集的人群。
金佰丽、天元名品和北京华联百货大厦在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌，竞争需要营造新动力——休闲购物概念。
南花园商业步行街规划有限的停车位和受管制的交通现状，决定了项目必须针对对交通条件不甚敏感的群体——年轻人。
……
南花园商业步行街定位为年轻时尚人群的休闲购物中心成为必须。
（二）南花园商业步行街主题定位下核心竞争力营造
北国商城流行F6经营面积6000平方米，主题式购物公园，首家推出十大主题街区概念：东京银座、欧陆风情、韩国济州岛、中英街——沙头角等等，并对休闲椅、果皮箱等进行动画，人性化处理，使沉寂的物品变成跳动的音符，还以街舞俱乐部、网迷面对面等形式建立酷男女的精神家园；
北京华联石家庄商厦经营面积在1万平方米，主要做年轻一族的品牌商品，将概念馆和出售的商品结合，如伊甸园女子沙龙、运动酒吧等，以此体现商场和年轻消费者互动；
天元名品以引领大中学生的时尚为主，主推南国风情。根据自己的定位打造靓丽时尚林和美眉时尚林等；
东购的青春商品更强调文化内涵、品牌和个性。强调和品牌对应的优雅、舒适、文化的购物环境等；
人民商场只是将青春装和休闲装整合………….
从上面可以看出：石家庄市针对年轻人的商场在主题营造方面的策略和措施。最初级的只是强调商品、购物环境与目标客户群体的个性特征相吻合，如东购、人民和天元名品；较高级的是在强调商品、购物环境与目标客户群体吻合的基础上，提出了消费者与商场的互动概念。街舞俱乐部、网迷面对面、运动酒吧等，但消费者只是被动的接受，并未成为消费的主角，成为互动的强势面。因此，项目定位为年轻人的休闲购物乐园需要形成的核心竞争力是：强调年轻消费群体在购物、休闲娱乐方面的个性、参与，以商业互动特色打造新型商业形态。
“购物、餐饮、潮流的乐园（休闲娱乐）”
南花园商业步行街打造的是“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”，围绕年轻人的消费心理、消费习惯，满足并提升石家庄市的年轻人的休闲购物行为，以休闲娱乐促购物，以购物促休闲娱乐。南花园商业步行街的“年轻人休闲购物互动中心”，强调商品和服务在体现时尚和前卫的前提下，表现年轻人的个性和参与特色，以追求自我、崇尚个性、参与性，新奇刺激和阳光健康为主线，通过组合适合并能刺激年轻人在这里集中消费的商品销售、休闲娱乐设施，使项目成为石家庄市年轻一族领略时尚、追求自我，爱玩、爱逛的乐园。
（三）南花园商业步行街主题形象描述
南花园商业步行街应该组合：新奇刺激的娱乐项目；表现自我、崇尚个性的参与性强的活动项目；阳光健康的休闲运动；时尚流行的西式餐饮麦当劳、肯德基、必胜客等；以及紧随潮流，跟时尚前卫接轨的服装饰品。使购物在游玩中进行，使休闲娱乐带来的快乐同年轻人，同南花园商业步行街同在。这里是年轻人的领地！
南花园商业步行街打造的是“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”：
1、年轻人的购物、休闲娱乐的乐园
购物篇
年轻人永远是时尚潮流追逐者，时尚服饰、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妆品是她们的最爱。石家庄市南花园商业步行街首先要成为石家庄市的时尚潮流商品的风向场所，其次需要最大化的多层次的满足消费群体的需求。所有进入南花园商业步行街的商品都必须是足够的时尚，足够的新潮个性，足够的惹人心爱。坚持做到时尚潮流与沿海同步，进场商家对时尚潮流的把握度、灵敏度要求很高。石家庄市的年轻人能够在南花园商业步行街买到今夏、今冬最时髦和时尚的服饰。从经济适用的新款，到与国际同步的时尚品牌。不拒绝任何年轻人的需求，对年轻人具有不同寻常的亲和力。
在南花园商业步行街可以以低于大商场很多的价格购买国际美容化妆品；在南花园商业步行街可以购买到最新推出的大碟和音乐专辑。当然，首先需要把自己打扮得够靓。
年轻人是讲求个性、参与的群体，南花园商业步行街的十字绣、服装DIY、自制首饰以及美容化妆品使用专业咨询等，使消费者过足了参与的瘾。在店员的帮助下，可以把自己绣制的枕头、挂画带回家；也可以根据自己的喜爱，制作自己最喜欢的珠宝饰品；更可以当一回服装设计师，灵感突发给自己设计一套服装。一切都那么自然，没有强加的不快，也没有局部的遗憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作为女孩消费最频繁的美容化妆品区，不只有物美价廉的美容化妆品，还有专业的美容技师指导美容产品的购买、使用，并建立消费者的档案，进行跟踪服务。
南花园商业步行街的商品可以是足够的唯一性，从服饰设计公司、生产厂家，拿设计师设计过程的创作，可能每件商品只有一件，但是觉得唯一和个性，除此一家，别无分店，这种感觉是个性和优越的综合，这就是南花园商业步行街永远是年轻人购物天堂的理由。
休闲篇
逛商场本身就是一种极为舒服的休闲活动。南花园商业步行街以极富音乐节奏的建筑符号，通过室内室外步行街形式的转换，和独特的商业庭院功能，营造了一处年轻人购物休闲的乐园。并且在步行街区布置足够的绿化、盆景、灯光和饰物，一切都是年轻人的主张，一切都那么自然。逛街的时候可以随时停下来，给青春留个剪影，随处可见的是如诗如画的背景。
年轻人可以去自助灌录唱片工作室，制作一张自己的专辑；或者去摄影写真馆拍一套写真集，青春留痕，岁月留声。一切都是青春的主张。大规模集中的美容美甲天地，能给爱美的女孩足够的满足。购物累了，去美容中心做过推拿按摩，或者来个SPA，既休闲了又给肌肤充了电。去休闲音乐吧，既能欣赏最新推出的音乐大碟，又能端一杯咖啡看商场人来人往，碰上心仪的，就买回家再听好了。
配备的酒吧、咖啡厅、茶社等休闲餐饮，合理有效的集中在一起，南花园商业步行街的消费者们在购物的时候，可以在闲庭信步之间到达商业步行街的一间休闲餐饮设施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一会，休息好了继续逛。南花园商业步行街配套了大规模的网吧，从卡座到包间，这里是最受年轻人欢迎的时尚休闲区域，网络情缘、游戏大赛，这里提供了一个年轻人休闲交流的平台。
娱乐篇
年轻人来南花园商业步行街，有足够的娱乐节目。量贩式卡拉OK厅，优良的设备，高品质的音响效果，保证消费者能够以正常的消费支出获得最大的满足。迷你电影厅、自选电影厅，或者约上朋友去感受一下电影院看电影的震撼力，或者通过影院的资料库，搜集最新推出的大片，情侣相伴，共品佳片。
年轻人来南花园商业步行街，坐旋转木马，玩新奇刺激的游艺节目（如蹦极、水晶宫）。
餐饮篇
迎合年轻人对西式餐饮的喜爱，适当的引入诸如：麦当劳、肯德基、必胜客的西式餐饮设施（日式、韩式餐饮），使青年人购物时追求时尚和品位的餐饮消费心理得以最大化满足。
来南花园商业步行街逛街的消费者既可以吃西式快餐，也可以消费休闲餐饮，更不用担心美食小点的不足
⑤ 房地产销售广告策划书
2010年房地产五一促销活动方案 一、活动总主题：商界名流，欢聚一堂 二、副主题：丽湾花园开业庆典暨商家联盟酒会 三、活动总体创意： 以酒会的形式，蕴涵丰富的商务交流实际内容，从而促进丽湾花园、会员、商家三者之间联盟，互惠互利，并将丽湾花园与其他美容院所有的重大差别“名流商务交流平台”这一显着特色对外强力推广，形成概念融入人心。 因此活动过程特色将一改普通美容会所单纯产品、项目促销以及酬宾的内容，充分体现在会刊宣传（会所自创会刊，主要以会员所经营的商业项目或者产品广告为主，以及提供各大商家之间的信息交流，资源互享）、商家互换名片交流、会员商务展示及广告宣传（会员企业资料、背景画加LOGO、宣传广告投影播放）。 四、活动时间：2010年5月（具体时间待定） 五、地点设定： 1、活动现场能充分容纳五百人同时用餐，并具有充足的舞台空间； 2、现场环境富丽堂皇，最好能具有欧式风格，从而以符合所有到场来宾尊贵的身份和本次商务交流会的档次； 3、选地稍远，目的是以防来宾过早离场； 4、暂定南国桃园凤丹白鹭大酒店会展中心 六、活动对象： 会员、广州市内成功人士、企业家、中上等层次个体经营者、高级白领、社会名媛、政府要员等一切具有消费能力，拥有商务需求，及善于享受休闲美容生活者。人数基准为300人。 七、活动目标： 1、实现现场销售目的。 3、实现与会员、商家之间的公关目的， 八、活动程序安排及设计 1、活动实施时间及具体细节安排表（附后表格） 2、现场气氛布置（按照暂定酒店的现场实际环境布置） A、会展中心大堂门口处摆放欢迎牌，以及悬挂活动名称及欢迎横幅； B、会展中心大堂处，从入口处起，往电梯处铺设大红地毯，两侧陈放紧凑密布的花篮（20只）；上下电梯中间的缝隙里，铺满重叠的印有“丽湾花园”标志的彩色气球；电梯尽头处，并列陈放四只喜气的花篮； C、会展中心大厅外走廊左侧，为取餐点，就餐时间由酒店负责将所有餐点陈列于此； D、走廊右侧为会展中心大厅入口，入口右侧，安放一块底色为“丽湾花园”形象广告的万人签名牌；入口左侧，摆放长条桌，铺盖大红色喜气的桌布，设定为来宾签到处，及陈放精致托盘，供来宾赐予名片； E、会展大厅后方，为酒水取用点，由酒店人员负责将晚宴上提供的酒水饮料陈放于此； F、会展大厅两侧摆放条形桌椅，两侧条形桌椅数量均衡，每两个条桌中间留处一米左右的空隙，方便出入；座位共能安排与会人员400人就坐；左侧区域为特定的关系户座位区，而对于会员以及顾问确定的潜在客户则随意选取座位；而座位中央的空处则是自由活动的舞池区； G、会展大厅正前方的舞台上，背景为金壁辉煌的，带有“丽湾花园”名称标志，以及本次活动名称主题的大型喷绘，喷绘上同时带有与会的商家的LOGO（在会刊上刊登广告的商家），喷绘外围架起彩色气球拱门；舞台前方，安放两台麦克风架；正中显眼处，摆放一辆全新小汽车（品牌待定）； H、舞台下方左侧，设立为“营养测试区”。测试区前方陈放介绍会所营养测试项目的宣传牌，摆放大台一张，营养师坐阵，一侧，摆放营养测试的先进仪器； I、舞台下方右侧，设立为“会所区”，区域正前方陈列出本次活动期间会所推出的所有优惠政策，摆放大台一张，由收银员坐阵，台面上陈列现场刷卡消费系统，并事先进行系统调试，同时，陈放会所简介单张，以及商务会刊，由来宾自由领取；台面前方摆放写有本次活动现场推出的优惠项目的易拉宝； J、整个会场内，四周角落的空余处，皆摆放宣传会所项目及介绍会所环境、宣传“商业交流平台”概念的易拉宝，让来宾进出走动时能随眼见到； 3、工作人员安置 A、会展中心大堂入口处，至电梯处，两侧各林立八名身着燕尾服的学生促销人员； B、电梯尽头处，分别于电梯两侧林立四名学生促销，负责指引来宾入场； C、会展中心宴会厅入口处签名牌两侧，各站立一名会所迎宾，手持托盘，陈放签名笔； D、会展中心宴会厅入口处安排两名迎宾，负责来宾签到以及接受来宾赠送的名片；大门口两侧各安排两名迎宾负责迎接来宾入场，并为来宾佩戴礼花； E、会展中心宴会厅来宾座位区域两端点处，各安排两名服务人员，随时满足来宾的要求，为来宾服务； F、会展中心右侧来宾座位区域两端点处，各安排两名服务人员，随时满足来宾的要求，为来宾服务； G、会展中心后方的酒水陈列区，安排服务人员两名，并由会所内两名专业调酒师负责酒水区域； H、宴会开始之后，可以调用大堂的学生促销安排至适当的位置作为服务人员。 九、活动所需物品、礼品设计 1、剪彩仪式用品清单 三名礼仪小姐，精致托盘一只配剪刀两把，小红花结（绑在剪刀上）两条，大红花结彩带一条，香槟及香槟杯，三层大蛋糕，香槟推车，蛋糕推车，礼炮六只 2、活动用品 精美邀请函、胸花等会场布置中所有安排的物品，以及附属活动详细流程中所需的所有物品。 3、活动纪念品 印有“丽湾花园”LOGO的精美指甲钳一盒，所有到场来宾都可以获得。 现场奖项及礼品设置（暂拟）： A、有奖问答答中者获赠狄比或曼堤产品试用装一份； B、幸运奖五十名，赠送成本价较低的产品一份，如曼堤香皂； C、三等奖三名，获赠美容护理疗程一次，购买会员卡六折优惠，及空中酒吧188元现金消费券一张； D、二等奖两名，获赠美容护理疗程两次，购买会员卡五折优惠，及空中酒吧288元现金消费券一张； E、一等奖一名，获赠美容护理疗程三次，购买会员卡三折优惠，及空中酒吧388元现金消费券一张； F、名流终极大奖一名，获赠现场小汽车一辆；（可将汽车转换同等价值会员卡一张）。 4、活动所需宣传品 入场时赠送给来宾的带公司LOGO的精美纸袋（装放所有提供给来宾的相关资料）；会所介绍宣传单张、会刊、活动期间优惠项目宣传单张、特色产品项目宣传单张、宣传易拉宝、商业交流平台及具体提供商务利益的宣传单张 十、活动广告推广计划 （一）前期推广 A、于市内各大型小区内投放电梯广告；由赵经理负责； B、活动前两周于广州日报、南方都市报、羊城晚报等报纸媒体投放广告，宣传酒会及其独特的商业交流概念；（考虑成本问题，可选择性实施）；由陈豪全负责； C、活动前两周，将本次活动的宣传单以及本次活动所提倡的特殊概念发放到广州市内各大企业，并送上活动倡议书一份；由江总负责。 （二）中期推广 A、邀请广州各大报社记者告知本次活动的规模、形式、目的及即将产生的对广州美容行业所具有的强大推动力；由许总负责； B、邀请电视台记者于活动现场采访报道此次空前的大型酒会；由陈豪全负责； C、活动现场向所有来宾宣传会所提倡的新概念，充分提升会所形象，营造前所未有的美容企业新形象； （三）后期推广 A、报纸报道本次酒会产生的效果； B、及时跟踪所有受邀商家在本次活动过程中取得的收获，并加强促进商家之间的互动联系；由高贤玉负责。 十一、费用预算（略） 十二、前期工作 1.完成VI形象设计及印制会刊 2.完成筹办《名流生活》杂志手续与准备工作且进行广泛推广 3.对顾客进行“资源转嫁”“共同成长”意识灌输，如：你想一下子增加一千个会员二千个会员甚至一万个会员、二万个会员吗？丽湾花园为你做到。 4.以手机短信、电话、请柬及面对面沟通形式确定与会人员与嘉宾名单。 5.其它一切工作完成，如：礼品准备、会场设计与布置、专车、资料、有奖问题、抽奖等。 6.工作人员培训。 丽湾花园五一活动方案——开业庆典暨商家联盟酒会
⑥ 房地产销售策划方案
第一节：销售策划概述
销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节：销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一：项目策划所包涵内容：
（一）市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
（二）目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
（六）媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
（七）推广费用
现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放
二：销售策划所包涵内容：
（一）销售现场准备
（二）销售代表培训
（三）销售现场管理
（四）房号销控管理
（四）销售阶段总结
（五）销售广告评估
（六）客户跟进服务
（七）阶段性营销方案调整
第三节：销售策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。
三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：项目销售思路：
（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：项目销售策略：
（一）项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2、你已经知道目标客户是哪些人；
3、你知道你的价格适合的目标客户；
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；
7、已制定出具竞争力的入市价格策略；
8、制定合理的销控表；
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；
11、尽力完善现场氛围；
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13、其他外部条件也很合适。
二）项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！
（三）销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划的原则
一：创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。
三：系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四：可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。
房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html
⑦ 求房地产营销策划书
晕倒。。。
我就是做地产营销策划的，可是从没见过你这样求一份策划书的。内
你应该去找一个专业的容营销代理公司，交给他们
或者去聘一个专业的人才来做这事。在网上找到的也不一定合适你的楼盘
或者如果是你在找枪手的话网上也不可能有你满意的答案·还是去专业的公司吧·提供详细的资料给别人
⑧ 房地产营销策划书
楼市的逐步升温
地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
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一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
（一）策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
（二）、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。
（五）营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5）价格策略：这里强调几个普通性原则；
销售当时的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售进度安排；
发展商的成本及营销目标；
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
4、广告宣传计划。
（1）、原则
服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。
（2）、广告目标
建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。
（3）、广告方式
全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。
（4）、广告风格
自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；
重点突出项目的各项优势；
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。
（5）、卖点整合
项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
（6）实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
5、具体行动方案
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。
六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。
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