❶ 合富辉煌-中泰花都别墅项目发展策划建议书
中泰国际集团花都别墅项目
发展策划建议书
辉煌房地产顾问有限公司
一、项目概况及理解：
项目位于花都芙蓉嶂旅游风景区内，项目占地面积325.8亩，项目地块现状为两个坡度相对平缓的山丘，东面为3200亩芙蓉嶂水库，南面、西面为自然山体，北面接民航芙蓉山庄，目前有路通山前旅游大道（未扩整）。
通过对地块现场的勘踏，本项目是一个资源优势明显的别墅项目，虽然与周边的金碧御水山庄、南航碧花园等相比规模不具优势，但目前停止审批别墅用地的政策提升了项目地块的稀缺性（周边大盘均已经进入开发后期）。从以往所服务案例的操作经验以及对花都、广州市场的把握和了解看，我司认为，此类郊区的中型项目（相对广州的别墅盘而言）若要获得开发的成功，关键在于研究透市场，利用差异化做精品楼盘，打造项目的核心竞争力（产品、附加值以及开发借势等，因景观资源同样均等于其他竞争者）：
首先，深入研究广州郊区各别墅板块的市场构成（产品、客户、资源等），准确定位本项目板块在整个广州别墅竞争市场的地位、竞争力；
其次，研究花都区房地产市场的构成，在区域竞争中研究透产品的竞争水准，客户的组成关系，从而从竞争市场找出本项目的发展出路；
再次，研究和借鉴广州及周边城市具有相似资源条件中型规模别墅项目成功开发的案例，为本项目的开发模式和运作带来启示；
最后，在以上各级市场的充分研究和经验借鉴上，形成本项目的精准定位体系、物业发展建议和开发模式，并在此基础上给予项目成本的概算，收益预测，经济上反映项目开发价值。
二、项目策划顾问咨询费用及工作时间
l 项目前期发展策划工作费用共计人民币伍拾伍万元整（即￥550,000元）
1、委聘合同签定后三个工作日内支付策划费用的40%，即人民币贰拾贰万元整（￥220,000元）；
2、发展策划汇报结束，并获得委托方认可后的五个工作日内支付策划费用的30%，即人民币壹拾陆万伍仟元整（￥165,000元）；
3、提交发展策划报告（PPT文案）并开始规划设计跟进后的五个工作日内，支付策划费用的20%，即人民币壹拾壹万元整（￥110,000元）。
4、规划设计跟进时间（三个月）内支付策划费用的10%，即人民币伍万伍仟元整（￥B55,000元）。
l 营销策划顾问公费用共计人民币叁拾万元整（即￥300,000元）
l 前期发展策划工作时间45个日历天
l 营销策划顾问工作时间30个日历天
三、前期发展策划工作内容提纲
1、区域分析
目标：通过对花都区社会经济状况、城市发展战略及项目所在区域的道路交通条件、与城市中心区（主要商务区、居住区、商业区）等要素的联系等区位条件的分析，判断项目地块所具有的区位价值和辐射能力，为项目定位提供充分的依据。
1.1花都区社会经济发展现状及前景预测
1.1.1社会经济发展现状分析
1.1.2居民生活水平与消费结构
1.1.3人口现状分析
1.2花都区产业研究（空港、汽车、皮具、珠宝等，对区域房地产项目发展的影响）
1.2.1区域产业规划
1.2.2产业经济发展
1.2.3产业人口
1.3城市规划与城市发展战略概述
1.3.1城市建设及规划发展方向
1.3.2城市规划对项目的潜在影响
1.3.3项目所在区域在城市中的地位分析
2、别墅（住宅）物业市场分析
目标：通过对广州郊区以及花都区(住宅)别墅物业市场环境分析，对别墅（住宅）物业的发展前景进行预测，寻找市场缺口，为项目定位提供充分的市场依据。
2.1广州市郊区别墅（住宅）物业市场发展现状与趋势
2.2广州市郊区别墅（住宅）物业的供求与分布特征分析
2.3广州市郊区别墅（住宅）物业客户构成分析
2.4花都区别墅（住宅）市场分析
2.4.1花都区别墅（住宅）市场总体发展特征分析
l 市场供求状况分析
l 市场竞争格局分析
l 产品发展动向分析
2.4.2花都区别墅（住宅）市场竞争环境特征
l 别墅（住宅）物业的市场发展现状
l 竞争市场产品特征(楼盘规模、物业类型、户型供求、设计水平、生活配套、物业管理)
l 竞争市场别墅（住宅）发展趋势及前景预测
2.4.3别墅（住宅）物业市场潜在需求调查研究
l 潜在消费者的社会特征
l 潜在消费者的购买需求特征
3、开发条件分析
目标：对项目自身开发条件进行分析，为项目的市场定位、开发模式及后期设计构思等提供基础。
3.1项目地理位置分析
3.2项目自然条件及景观资源分析
3.3项目交通现状及连接线分析
3.4项目所处区域配套情况分析
3.5项目所处区域人文环境分析
4、项目发展定位
目标：结合区域分析、市场研究和开发条件分析的结论，对项目的竞争力进行分析，提出项目的核心发展理念，形成发展定位体系。
4.1SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁分析）
4.2项目发展定位
4.3项目发展理念与发展主题
4.4项目发展定位
4.4.1项目市场定位
4.4.2目标客户群定位（核心客户群与扩展客户群的分析与确定）
l 社会特征
l 需求特征
4.4.3产品定位
4.4.4价格定位
4.4.5形象定位
5 开发模式建议
目标：通过对项目物业开发进度、规划布局以及如何联动发展的建议，提出项目联动发展的策略与模式建议。
5.1总体开发策略
5.2项目开发模式及分期开发建议
6 总体规划设计建议
目标：对项目总体规划提出建议
6.1项目资源利用及不利因素规避建议
6.2项目规划设计及主题概念建议
6.3项目整体规划设计建议
6.3.1规划布局形态建议
6.3.2交通流线组织建议
6.4建筑园林设计建议
6.4.1建筑风格及形式
6.4.2产品设计亮点
6.4.3产品功能及其面积尺度配比
6.4.4环境及景观（园林）设计建议
6.4.5园林风格及主题
6.4.6主题营造元素、手法
7 经济测算分析
目标：对项目成本投入进行概算，同时预测项目产生的收益，从经济上反映项目的开发价值。
9 发展策划结论及建议
四、营销策划顾问工作内容纲要
1. 房地产市场销售特征
1.1项目营销分析
1.2地产市场销售阶段特征
1.3营销之市场事件利用
1.4主流促销手段
1.5营销通路特征与利用点
2. 项目卖点整合与营销SWOT分析
3. 营销案例借鉴
4. 营销总战略
4.1消费者价值取向与项目价值点衔接
4.2营销通路与市场事件利用或创造
4.3项目卖点整合与营销SWOT分析
4.4营销的成功要素
4.5项目形象定位
4.6阶段营销主题与目标
4.7项目命名
4.8卖场规划
4.9品牌价值主张
4.10入市时机
5、启动区营销策略
5.1媒体策略
5.2形象推广策略
5.3户外广告策略
5.4促销策略
5.5时间计划
❷ 别墅活动怎么策划
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别墅不用策划，估计还没开盘就抢光了。别墅是人类居住的终极理想与最高形式。
别墅本来就非常少，每个省会城市总计不会超过100套。单就别墅而言，上海、重庆、南京、北京、广州比较多，有很多省会城市连别墅都没有。目前买别墅，建议委托当地的房屋中介公司去找找看，最好提前给中介的经办人员小费，在运气很好的情况下，才可能有机会买到二手别墅。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。别墅一般占地均在2亩左右，直辖市及省会城市的别墅目前在3000W左右，但低于1500W就可以肯定不是别墅啦。如只是周末住住，选偏远的农村别墅性价比最好。
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”
排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
中国各级城市早已没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
❸ 旅游度假村项目策划书
东里镇旅游营销策划方案
一,旅游营销现状
东里镇目前的旅游业现状是:资源优势明显,开发起步较快;景区形象模糊,市场营销缺位;旅游人才缺乏,设施很不完善;政府善于引导,发展前景看好.
(一)旅游形象现状
旅游地形象认知包括三个方面的内容:游客认知,旅游地认知,旅游地内部认知,这三个方面组成旅游地的完整形象.东里镇旅游资源比较丰富,但是目前东里镇的旅游形象还比较模糊,旅游形象认知度低,对其今后的旅游发展很不利.
1,游客认知度低:
由于种种原因,东里镇在旅游形象定位等方面没有进行深入细致的研究,导致景区形象片面化,模糊化.游客对景区的认知大体上包括对景区的熟悉度和兴趣度.东里镇旅游资源丰富,但其旅游形象散乱,没有主打卖点,鲜明的口号,视觉形象,风情形象,历史文化形象,缺少系统的形象设计与提炼.加上当地旅游基础设施落后,接待能力差,东里镇在周边市场的知名度很低,旅游吸引力不强.大多数游客对东里的认识还仅仅停留在上唐山看佛雕,进果园摘水果,进村庄吃农家饭等等的低层面,限制了当地旅游的发展步伐.
2,旅游地认知意识淡薄:
旅游地认知只要是指当地居民对旅游业的理解程度.近年来,在政府的正确引导下,东里镇以建设工业强镇,商贸重镇,旅游名镇和农业产业化大镇为目标,实行农工商旅四业并举,经济发展势头良好,居民人均纯收入增长迅速.但是由于政府在旅游产业引导上做的还不够,当地居民对于发展旅游理解不够深入,观念意识还停留在传统商贸上.部分居民虽然能主动参与到旅游建设中,但并非旅游经济利益驱使,大多数居民还是被动接受.
3,旅游地内部认知不足:
旅游地内部认知是指当地旅游部门,旅游从业者如何看待当前的旅游发展状况.东里政府部门发展旅游的决心很大,并且已经组建了旅游部门,配备了有一定能力的专门人才,在旅游产业发展规划上做了不少工作,然而政府对发展旅游的重视程度还不够,产业规划和项目建设步伐明显滞后,投入的人,财,物力不足,尤其是在市场营销方面.虽然东里镇已经启动了"做东里旅游明白人"并开始实施,但是还没有具体到旅游产业化发展的程度,比较明显的就是唐山等现有景区的经营管理十分落后.
(二)市场宣传现状
广泛深入地开展宣传促销活动是拓展旅游市场,推进旅游业快速发展的一项重要举措.旅游业是一个注意力经济,旅游宣传促销实际上就是花钱赚吆喝,赚眼球,吸引游客的注意.但是东里镇目前市场宣传促销还比较落后.
1,一手硬一手软.
硬:一心一意搞景区基础设施建设.软:目前还没有制定可操作的市场宣传促销计划.目前,淄博及周边地市新景区如雨后春笋般涌现,东里镇如果等所有旅游景区和配套设施建成后再进行宣传促销,那就相当于将市场和机会拱手让给竞争者.
2,宣传促销不敏感.
相关部门对旅游市场敏感性不高,宣传意识薄弱,存在等待,观望的心态,而不是主动去迎合旅游市场的需要开展宣传,旅游发展日程被迫一拖再拖.
3,宣传促销手段落后.
旅游宣传促销是一项综合性比较强的工作.在选准市场之后,需要利用宣传手段和促销手段有针对性地开展促销,及时,全面地把景区以最快的速度推荐给游客.东里镇目前基本上依靠一些传统的渠道对外发布旅游消息,针对性不强,渠道过窄,不能有效吸引游客的注意.
(三)产品开发现状
东里镇旅游产品开发可以这样来概括:旅游产品单一,缺少包装;旅游项目太平淡,缺少精品;后续开发缓慢,与市场脱节.
1,旅游产品单一,缺少包装.
东里镇前期旅游规划已经完成,但是大部分旅游资源还未经开发,还没有设计出具有自身独特魅力的旅游产品.目前,东里镇可以开展的旅游项目只有唐山佛雕园文化观光,农家乐旅游,而且这些旅游项目很粗糙,在细节上的包装做的还不够.
2,旅游项目平淡,缺少精品.
东里镇目前比较成型的唐山佛雕文化园传统宗教氛围比较浓厚,并有中国第一水晶观音坐镇,但以佛雕观赏为主题的规划思路将本身所具有的宗教文化冲淡.而中国果汁第一品牌汇源加工厂,沂河水镇休闲,乡村旅游等资源在一定程度上被忽略.
3,后续开发缓慢,产品与市场脱节.
市场在变化,游客的需求也在不断变化,景区产品开发也需要不断改进,而旅游产品的生命周期有限,旅游产品开发就需要不断变化.随着休闲度假时代的到来,大众对于休闲度假类旅游产品需求将会持续走高,国家旅游局也提出了2007年为城乡旅游年,大力发展城乡休闲旅游.东里镇处于沂蒙山区,沂河两岸,水岸休闲,山野休闲资源比较丰富,但是目前还仅仅局限于传统观光旅游产品开发,乡镇休闲度假类产品设计还没有形成完整的思路.
(四)营销渠道现状
旅游营销渠道是旅游产品与市场相对接的桥梁,也是旅游景区赖以发展的支柱之一.当下,经济快速发展,旅游需求也在不断变化,如何将自己的产品以最有效的方式销售给游客在很大程度上影响到景区和旅游产品的生命力.东里镇经济发展比较迅速,也受到了外界的广泛关注,但是营销渠道很窄,以人际传播网络为主开展营销的现象很普遍.东里镇没有旅行社,没有旅游宣传网站,报纸,电视,电台等传统媒体没有利用,公关和节事活动尚未开展,可以说旅游宣传基本上还没有开展起来.
二,旅游市场战略
(一)市场分类
按照地域划分:
1. 当地市场:淄博市区,张店等市场,以旅游观光,周末休闲度假为主要目的.
2. 省内市场:以东里周边的潍坊,临沂,东营,济南等邻近地市为主的市场,该部分市场以游乐,寻找旅游新体验为主要目的,希望通过在景区旅游得到身心的彻底放松,参与性旅游项目对其吸引力最大.
3. 省外市场:景区不能作为独立的景区吸引省外游客,因此目前尚没有自己独立的省外市场.景区一般采取的做法是将东里镇各景点融入到山东全线游,淄博古都游,潍坊民俗游等知名旅游线路中去.目前,省内各地旅行社推出的山东全线游地接线路一般为7-9天,其中临淄的古车博物馆,东周殉马坑和潍坊杨家埠往往为必去之处,而长线游客在潍坊一般停留半天到一天时间.所以,东里镇要在最短的时间内将当地最有特色的旅游资源展现给游客.
按照距离划分:
1,核心客源市场
以东里镇为核心向外放射300公里的半径——济南,潍坊,东营,泰安,莱芜,青岛,日照.由于半岛地区烟台,威海市场比较重要,在此将其列入核心客源市场之中.
2,基本目标市场
以东里镇为核心向外放射500公里的半径——江苏,安徽,河北,天津,江苏的部分城市.这个半径边缘的河南,浙江,上海的部分居民将是潜在客源市场.
以公路和铁路沿途分布的城市为重点,沿高速公路将客源终端市场确立为两极区域:大区域为省会周边城市群,胶东半岛城市群,小区域为济南,淄博,东营,泰安,青岛,烟台,威海等城市;沿铁路线客源终端市确立为两极区域:大区域为北京,天津,廊坊,南京,郑州,合肥等,小区域为南阳,沙市,宜昌,徐州等.
3,特色旅游目标客源市场
以500公里半径以外为基本界限的山西,陕西,湖南及日本(东京,大阪,名古屋),韩国,香港,泰国,新加坡等部分城市与城镇居民,将是东里镇特色旅游的特色目标客源市场.
(二)旅游市场定位
从市场开发顺序来说:第一步开发淄博市区,张店等收入较高的市场,利用当地客源维持景区旅游收入.其次,开发潍坊,东营,临沂,莱芜,济南等邻近市场,提高东里旅游知名度.第三,开拓山东半岛市场,京津冀,长三角地区的高端客源市场,进一步提高知名度.逐步在华北,华东,华南地区打开市场.
从市场需求来说:东里镇目前应该开发水镇度假游,观音道场文化游以及具有沂蒙山区特色的民俗游.而分时度假,探亲访友,商务公务活动,会议旅游,文化交流等最近几年发展十分迅速,在景区接待能力和知名度,美誉度提升以后,考虑开发此类高端旅游产品.
三,旅游形象定位及产品策划:
(一)总体旅游形象定位:
汇源家乡,沂河商埠,北方普陀
定位诠释:
站在东里镇城镇整体经济发展的角度来定位.
首先,借汇源名气推销东里镇旅游.汇源果汁在全国具有很高的知名度,但是基本上不知道汇源的家乡在什么地方.将汇源家乡牌打出去,能够引起汇源果汁广泛而稳定的中青年消费群体的注意,调动他们的兴趣并使其前往东里镇探访,从而打出东里镇的名气.
第二,沂河全长574公里(在山东省境内长287.5公里),总流域面积17325平方公里,是临沂市内第一条大河,山东省除黄河之外的第二条大河.纵观山东全省,目前主打河流牌的除了黄河入海段,京杭大运河山东段以外,其他山东内陆河流基本上都没有开发出具有一定文化品味的旅游产品.东里镇跨沂河两岸,历史上东里人以善于经商而闻名.我们将东里定位为沂河商埠,能够将东里镇的历史文化进行挖掘,同时跟水镇休闲文化进行结合,形成水岸商埠这样一个比较独特的旅游品牌,定能在全省打出名气.
第三,东里镇唐山佛雕文化园是五朝佛教圣地,有隋唐摩崖造像以及堪称全国之冠的水晶观音雕像等.这里历史上就是民间传统祭祀的圣山,民间宗教信仰特别是观音膜拜由来已久,每年的观音节庆期间香火都十分旺盛.但是如果单纯定位为观音圣地,显得过于平淡,跟其他景区拉不开距离.因此,我们将东里镇定位为北方普陀,与唐山旅游资源特色相吻合,同时还有力的提升了东里镇的旅游品味.
(二)重点旅游产品定位
1,唐山风景区:
观音道场,北方普陀
定位诠释:
唐山风景区曾是五朝佛教圣地,区内有隋唐时代的摩崖造像,以及堪称中国第一的水晶观音雕像.唐山浓厚的宗教文化在当地及周边有较高知名度,历来这里的香火十分旺盛.但是由于开发初期旅游形象定位不准确,与浙江普陀山等景区相比显得过于平凡,市场吸引力不强.因此,我们将其定位为"观音道场,北方普陀",着力将唐山打造成北方观音文化旅游胜地,与南方普陀山观音文化形成南北并立之势,使得该定位与唐山旅游内涵相一致,以此增强旅游吸引力和号召力,丰富和提升东里镇的整体旅游形象,打造北方观音文化品牌.
2,沂河休闲水镇
鲁中福地,桃源水镇
定位诠释:
东里镇横跨沂河两岸,其中马庄河,沂河交汇的三角河滩地带背靠唐山,掩映在青山碧水之间,恍如世外桃源,是鲁中山区一块难得的风水宝地.在此可以开发景观房产,开展分时度假一类的休闲度假旅游活动.同时,东里镇历史上曾是著名的经商重镇,以"东安古郡"闻名,是聚才生财的宝地.前可俯潺潺沂河,后可看巍巍唐山,置身其间可体验东安古郡之历史遗韵.因此,我们将其定位于"鲁中福地,桃源水镇",将这块三角地带的文化价值,旅游价值进行浓缩,打造水镇休闲文化品牌.
3,西寺风景区
松涛文化会馆
定位诠释:
西寺历史久远,传说孔子弟子闵子骞,子路皆曾来此驻足.自明代修建闵仲祠以后,西寺更是名闻遐迩.此处山峦环抱,万松森列,清风吹过,松涛鸣响,曾得"西寺松涛"美称,为沂水八景之一.当下,文化会馆形式的休闲场所受到顾客的欢迎.我们将西寺历史,松涛与文化会馆相结合,能够创造出一种优美的文化意境,打造松涛旅游文化品牌.
4,荷塘生态观光
沂蒙香藕荷塘
定位诠释:
东里镇的荷塘在荷花盛开季节可以开展生态观光,但是规模太小,开展此类活动不具有太大的市场前景.由于此地土壤是特殊的黑泥,所产莲藕味道更加香脆可口,与众不同,可以进行一定的市场开发;同时,此地泥土为黑泥,具有一定的利用价值,可以开发成黑泥浴等旅游产品.所以我们确定荷塘的卖点:第一是莲藕,第二是黑泥,第三是荷花.突出香藕便于对莲藕产品进行形象包装和宣传,有利于其迅速走向市场,一举两得.
5,汇源食品饮料有限公司
喝汇源果汁,品家乡味道
定位诠释:
工业旅游是一种新兴的旅游形式,海尔,重汽等大型企业利用工业旅游的形式进行企业形象宣传,取得了成功.东里镇山水环抱,又是汇源果汁的诞生地,这是一个很好的招牌,我们完全可以利用汇源果汁的名气,利用多种渠道将东里镇顺利推销出去.在此我们开展观汇源工厂,看汇源家乡,喝汇源果汁的宣传,可以带动工业旅游向当地旅游的泛化发展.
6,何家旺民俗旅游村
沂蒙老家,瓜果田园
定位诠释:
何家旺位于唐山后山,沂河南岸,村落呈阶梯状散布,民风淳朴和谐,居民建筑保留了传统沂蒙特色.村庄果树种类和数量众多,是名副其实的瓜果田园."沂蒙老家"打亲情牌,容易被游客所接受;而 "瓜果田园"则点明了何家旺的旅游资源特点.从旅游线路设计来看这里正好是唐山旅游的落脚点,游客游览完毕需要休息,何家旺民俗旅游村则给游客一种回家的感觉.
7,东里大饼
家乡饼
定位诠释:
东里大饼已有一百五十余年历史,系何氏祖传手艺,在当地独享盛誉.其做工纯粹,用料考究,口味香脆,使得流传百余十年的东里大饼始终透露着一股浓浓的乡情和家乡的味道.我们将其定位在"家乡饼",能够唤起食客共鸣;同时,"家乡饼"可以与台湾的"老婆饼"形成对比,推销"家乡饼"更加容易.
(三)旅游产品策划
1,东里水镇分时度假
⊙功能定位:山区小型综合度假地
⊙景观建设;临水建设一定数量的别墅和观景房产项目;水镇中心复原东安古郡街道;设立综合服务区和乡村酒吧,商务会所等娱乐区.
⊙形象包装:以复古和乡野气息为主,所有建筑外观以复古的中国传统民居或者以东安古郡民居样式为主,内部装修讲求舒适和品位,突出水镇休闲度假理念.游客乘坐渡船出入水镇.进入水镇后,游客可穿汉/唐服,饮食用具以陶瓷为主,服务人员皆穿汉/唐服为游客服务,购买物品用铜钱,每天以打更报时,等等.
⊙运作模式:
产品开发:开发以年,月,周为单位的分时度假产品,同时根据客户需要将一周细化为2-2-3或者2-4-1等类型的产品,增加在时间上的灵活性,缩短产品期限以降低价格.
机构管理:由开发商和东里镇旅游管理单位共同组建东里水镇分时度假销售公司.也可以以外包的形式将分时度假产品交给专业的分时度假管理机构进行管理,通过招聘专业人才,参照美国RCI分时度假模式进行年费预算,召集会员参加年会,预订,交换出租等日常经营活动.
营销网络:建立东里镇分时度假交换计算机网络(需要建立高级的计算机终端服务系统),与国内成熟的分时度假网络联网,或者寻找网络分时度假企业加盟,充分利用现有资源;通过建立双方都能接受的合作机制,迅速形成国内销售网络.
营销方式:组建分时度假俱乐部,在省内采取一对一的销售模式,在国内采取网络联盟的形式,以吸纳更多的会员参加,建议对会员采取点数制以增加销量;加入中国华夏之旅,北京新旅网等国内成熟的分时度假交换机构.
2,文化旅游
-唐山宗教旅游:
观音节日盛会:唐山观音节日盛会.
做比丘的一天:观佛像,吃素斋:游览唐山各景点,观赏东里镇出水观音,中国第一水晶观音,参观隋唐摩崖石刻,游览完毕与出家人一起共进佛斋.念佛经,悟佛道:在普陀圣地参观的同时聆听禅声佛音,潜心悟道.
-西寺
听松涛,静读书
3,汇源工业旅游
参观汇源工厂,与汇源工人一起体验产品生产过程,品尝汇源果汁,汇源牛奶,参加汇源资源组织的各种主题活动等.
4,旅游观光
乡野运动:邀请北京,上海,广东等地的知名户外运动俱乐部,组织发起登山,溯溪,定向越野,小规模山地自行车赛;邀请附近企业员工参加拓展训练等.
乡村民俗:包括住宿东里镇农家乐,去果园采摘,吃农家饭,亲手种地等,体验沂蒙山传统民俗.
奇风异俗:体验当地回族等少数民族的风土人情,展示回族三大节日:开斋节,古尔邦节,圣纪节的风俗习惯.
徐家庄乡汇泉桃花节:每年4月举行踏青赏花会,围绕桃花,桃树,桃林等开展一些小型的活动.
5,旅游商品
《汇源工业旅游纪念》册,《东里印象》画册,唐山宗教纪念品,东里香藕,家乡饼,生态小吃,桃木雕刻等等.
四,旅游形象识别及传播渠道
(一)营销理念:水镇营销,文化营销
根据东里镇依山傍水的地理位置和自然,人文并胜的旅游资源特点,结合以旅兴镇的发展思路,我们确定旅游营销理念以水镇休闲,文化营销为核心,以将东里镇建成一个具有独特的文化内涵,优质的休闲环境,良好的区位条件,并能同时满足游客康体,养生,水岸休闲等旅游需求的大空间为目标,打造一个成能为游客提供食,宿,行,游,购,娱等全方位服务的旅游度假地.
(二)旅游形象识别:
◆视觉识别系统(VI):突出东里镇水镇休闲,汇源家乡,北方普陀地的旅游主题,挑选专业人员精心设计东里镇的LOGO,宣传海报,展板,VCD/DVD,宣传画册等.
◆理念识别系统(MI):管理机构要树立东里就是景区,游客就是朋友,服务就是工作,发展才是硬道理的理念.在宣传上要向游客推介休闲度假,北方普陀地朝圣,乡村民俗旅游.
◆行为识别系统(BI):要求东里镇居民在一定程度上保持原有的民俗特色,包括当地的回族;旅游从业人员的接待行为要具有自身个性,同时还要符合国家制定的标准,为游客尽可能提供周到完善的服务.
(三)形象传播:
(1)时间选择:
三大旅游黄金周前,年度节日(五一,六一,七夕,国庆,春节等),传统民俗节庆(观音日等),景区开业,重大社会事件(08奥运前后)等.
(2)传播手段:
◆汇源营销渠道:汇源在国内影响力巨大,其营销渠道丰富而成熟.要充分利用这一现成的渠道将东里镇旅游名气打出去.合作方式:
——设计小型精美的东里镇旅游名片和景区门票,免费提供给汇源当作奖品,汇源公司则负责将其附在汇源果汁,牛奶等产品包装内,随同产品一起推向市场.
——每年定期邀请汇源全国大经销商前往汇源家乡考察,并向其推荐东里镇旅游资源.
——汇源在全国经常举办大型活动,这也是东里镇宣传的好时机.建议在每年汇源集团举办全国大型活动时,东里镇争取获得赞助商资格,在全国范围内利用汇源营销渠道和众多媒体进行宣传.
——在省内可以借助汇源名气搞一些慈善活动,如:汇源家乡捐资助学活动等等.
◆软文炒作:在旅游黄金周前策划多期不同的宣传主题,撰写有震撼力,新鲜的内容,以软文的形式在《淄博声屏报》,《鲁中晨报》,《潍坊晚报》,《东营油城周刊》,《齐鲁晚报》(省版)等报纸媒体连续刊发以吸引读者的注意.
◆新闻炒作:从东里小城镇建设,揭秘北方普陀圣地,探索汇源果汁神奇发展历程等不同角度挖掘新闻线索,尽量争取淄博,潍坊,东营,莱芜,临沂等市级电视台,电台,报纸,网络媒体的免费报道.也可以通过有关渠道采取付费采访的方式请省级媒体参与报道,扩大东里镇知名度和美誉度.
◆网站炒作:建立东里水镇旅游网,尽量将景区的详细信息登录网站.在山东旅游政务网,山东旅游资讯网,淄博信息港,潍坊信息港等门户网站的醒目位置以图文等形式开辟东里镇旅游入口.
◆短信宣传:与中国电信合作,以短信的方式向电信用户发送东里镇旅游形象口号.在每年春天推出一至两个东里旅游竞猜活动,奖励门票,分时度假产品等提高景区知名度.
◆道路指示:在淄博市,沂源县,东里镇的主要交通要道上设置景区道路指示牌.
◆墙体广告:在淄博沂源,东里镇附近的主要交通要道的高大墙体上书写景区形象口号,增加景区知名度.
(四),旅游促销:
(1)一对一促销:在潍坊,东营,莱芜,临沂,济南设立东里镇旅游办事处,负责重点客源市场的旅行社促销,并为加盟旅行社提供最低折扣,年终发放现金返利.旅游旺季在这几个重点市场的主要车站,机场开通东里镇旅游直达班车,每天发3-6趟.
(2)公关促销:与淄博大型企事业单位直接沟通,承接大型商务,政府会议,联系团队客源;联合沂源县旅游局向淄博市旅游局提出旅游宣传支持,从公共事业建设,政府旅游宣传资金,宣传渠道,相关政策,招商引资等方面予以支持,等等.
(3)参加旅交会:目前,全国各种形式的旅游交易会是景区进行自我推销的一种很好的途径.东里镇应积极参加每年省旅游局组织的专列宣传,同时联合淄博其他非直接竞争景区组建营销队伍在省内和周边重点省市开展联合宣传,壮大声势,扩大知名度和美誉度.
(4)节事活动促销:通过开展各种旅游活动吸引更多的游客前来旅游,留住回头客.具体节事活动附后.
(五),可供选择的宣传媒体:（因字数过多，略去）
节事活动策划:
一,旅游节事
★首届北普陀观音民俗文化旅游节
一,时 间:7月12日—7月26日
二,地 点:唐山风景区 东里镇
三,主 办:淄博市旅游局 沂源县政府
四,承 办:东里镇政府 唐山风景区 ***(招商单位)
五,支 持:国家宗教局 山东省旅游局
六,活动主题:北天同乐,永世慈悲
七,邀请人员:省,市旅游局领导,山东省和浙江普陀山宗教界人士,社会活动名人,佛教信徒,山东电视台,齐鲁电视台快乐旅游365栏目,淄博电视台,中国旅游报驻山东记者,新华社驻山东站记者,齐鲁晚报,大众日报,鲁中晨报,半岛都市报,威海晚报,烟台晚报,东营油城周刊,沂蒙晚报,等媒体记者等.
八,活动内容:
1,开幕式:
(1)白天活动:
⊙普陀会盟仪式:邀请浙江普陀山宗教界人士到场弘扬佛法,开幕式举行会盟表演.
主体活动:
⊙朝拜:由唐山方丈(主持)率领众信徒沿唐山神道朝拜众神,表达心灵的至诚和对佛法无上的崇敬.
⊙法会:邀请浙江普陀山方丈(主持)现场开设法会,深刻诠释佛法要义,大力弘扬观音精神.
⊙还愿帖:向游客售卖经过开光的物件,游客领受开光物品并在唐山寺龙壁前许愿.景区发还愿贴,邀请其明年到此还愿.
⊙论坛:南北宗教界人士,信徒共同探讨宗教文化与和谐社会,人生真谛的融合.
⊙展会:由长老为中国第一水晶观音雕像开光,并向游客展示隋唐摩崖石刻以及众多佛教物品.向游客售卖开光灵物.
(2)夜晚活动:
⊙山上观音降世:在唐山九个莲花顶设置一定数量的激光设备,晚上八点整唐山寺内撞响钟声,工作人员从九个莲花顶向天空打出光束构成观音形状.
⊙山下观音出水:晚上八点整,在喷泉的喷射下,观音从东里镇沂河水下升起,周围灯光映照观音全身,产生神奇的光晕.
⊙盛世观音表演:由山东文联,山东残联,淄博旅游局共同邀请中国残疾人艺术团来唐山表演《千手观音》.
⊙莲花灯会游园:在唐山九个莲花顶各设置一组主题不同的莲花灯,开展猜灯谜,赠佛灯,结佛缘等小型活动.
⊙盛事音乐会:在唐山主要景点播放系列观音歌曲,让游客始终都能感受到梵音海潮的永恒魅力.
⊙做比丘的一天:观佛像,吃素斋,念佛经,悟佛道
2,闭幕式
九,宣传策略:
1,媒体炒作:
在淄博,潍坊,东营,莱芜,临沂,济南等地主要报纸,广播电台进行广告宣传,选择在齐鲁电视台农科频道做一个月的前期电视宣传.利用中国电信开展短信宣传,赠送景区门票等.在山东旅游政务网,旅游资讯网等发布活动公告.
2,人员促销:针对淄博,潍坊,东营,莱芜,济南等重点客源市场的旅行社进行大力促销,获得旅行社线路支持.向客源市场潜在大客户(如莱芜钢铁厂,淄博齐鲁石化,企事业单位,学校等)进行直销.同时利用当地民间宗教组织与外地宗教组织的联系进行活动宣传,尽可能扩大宣传面,提高活动在当地和周边的知名度.
3,媒体投放计划:（字数过多，略去）
以上内容仅供参考，也可以到网上去搜一搜，自己做进一步的选择！祝顺！
❹ 别墅楼书文案
晶彩视界
封二
Catch爱上市中心的纯翠水岸
Love the waterside life
P2~P3
（其实梦想离得并不遥远，其实成全就在眼前，晶彩视界打开你新的世界）（备选文字）
open the new world
Copy
总是抱怨上班路上耽搁了太多时间
总是期盼有一份闲暇可以欣赏上海的早晨，舒展心情
总是遗憾林立的高楼遮盖了天空的本色
总是梦想有一种翠绿可以让你置身其间，健康呼吸
总是觉得离自然的生活越来越远
总是渴望有一条河流可以流过家园，流向心田
P4~P5
地段篇Location
区位：
catch:置宁静于繁华之中，一张一弛，从容把握Leisureliness
（从容是一种态度，从容更是一种生活方式）
:中远两湾城地处上海市中山环线内，东邻恒丰路，西靠江宁路，南望长寿路，出行从容。恒隆广场、中信泰富、梅陇镇伊势丹近在咫尺，轻松成就你的优质生活。邻近的南京西路、曹家渡、中山公园三大商圈，真正体现市中心的生活品质，具备了住宅、商务所需的一切优良环境。
P6~P7
配套：
catch: 鱼和熊掌我要兼得give attention to two
: 最新时装、时尚精品，是不是每一件都爱不释手，南京西路商圈、长寿路商圈，“购物天堂”就在手边；
风味小吃、各色佳肴，是不是每一种都让你垂涎，澳门路休闲中心的“美食王国”、“情调酒吧”让你的味觉、视觉、嗅觉获得前所未有的满足；
心爱的工作、心爱的家人，是不是每一个都不忍忽略，从嘉里中心下班，在梅陇镇伊势丹选一件女儿喜欢的Lee牛仔装；
超市采购、河边散步，是不是每一样都想排入周末计划，去乐购买齐下周的生活用品，再到梦清园不迟，夕阳正好将余辉映照在美丽的家园；
P8~P9
交通：
catch:有时间才有自由no time,no freedom
:
横向主干道：1、交通路（上海火车站——姚浦镇）
2、内环高架路——中山北路（新虹桥——鲁迅公园——五角场大学区）
3、天目西路（徐家汇商圈——延安西路——曹家渡——成都北路——吴淞路）
纵向主干道：1、江宁路（中山北路——静安寺——南京西路）
2、恒丰路（大华——上海火车站——石门二路）
交通干线：68：昌平路——平利路
706：北区车站——真北新村
738：大华新村——陕西北路
309：公兴路——仙霞路
761：镇坪路——华东贸易广场
829：东体育会路——茅台路
830：管弄新村——康健新村
524：共和新路——西区车站
129：北区汽车站——清涧路
744：新客站——葑塘
216：中华新路——真北路
112：人民广场——大华新村
69：公兴路——虹桥路
517：新客站——环球乐园
117：新客站——姚浦
地铁三号线（明珠线）：中潭路站
P10~P11
景观篇：landscaping
Waterside苏州河
Catch:有一个悠远的传奇
Copy:
巴黎的塞纳河，维也纳的多瑙河，德国的莱茵河……
每一条河流都是一个悠远的传奇
每一个城市都有一个关于河流的故事
苏州河积淀了百年的故事
在这崭新的世纪里
随着那绵延的河水缓缓流到我们身边
轻轻沁入你我心田
P12~P13
The Green garden梦清园
Catch:梦里寻她千网络
Copy:
“缘溪行，忘路之远近，忽逢桃花林，夹岸数百步，
中无杂树，芳草鲜美，落英缤纷……”
那是梦中的桃花园
而眼前的是真实的梦清园
春朝碧水,夏沐清凉
秋观薄雾,冬赏星辉
沿阶而坐或是水上泛舟
领略的又岂止林海浩淼，水波徜徉
P14~P15
健康篇：health
catch:有健康才有美丽
:
住在美丽苏州河的北岸
每天枕着浓蕴的绿意入眠
在朝阳的照耀下醒来
伸个懒腰
呼吸早上第一口新鲜空气
阳光透过玻璃在地板上撒下明媚的气息
当落日余辉将尽
最后一抹斜阳将那通透却凝重的金
匀匀涂在邻窗的摇椅上
晚风飘进房间
那满满的都是绿叶和水的气息弥散开来
p16~p17
建筑篇：building
catch:我们的建筑是会呼吸的建筑
:
建筑是凝固的乐章，是一个城市文明历史的见证，
石库门、花园洋房、现代公寓、欧美别墅……
我们在建筑中实现着对未来的梦想，感受创造生活的乐趣
6幢不同高度的现代高层沿河而建，空间曲线呈现大开大阔，轻盈灵动
透明的观景电梯厅，关注从整体到细节
户户坐南朝北而列，绿地与阳光共享
景观凸窗，公共平台，收藏风景，收获阳光
p18~p19
生活篇：life
Catch：零距离休闲
Copy: (给心灵一个休憩的居所)(备选)
“木、水、石”打造社区内中潭路休闲街三大时尚区，家门口的休闲，时尚而经典。
“石”——刚性诠释生活家居馆的极简主义新风尚，名品家具对比石材的坚硬、挺拔，贵族气质尽显。
“水”——婉约描绘餐厅、临水茶座及艺术精品画廊，蓝色的基调，大块的玻璃，典雅如同女人的晚装。
“木”——质朴演绎餐饮、酒楼及时尚流行服饰精品，弧形高挂木条完美折射出光与线的和谐美感，反璞归真是另一种高雅。
P20~P23
房型篇：layout
catch:看得到风景的房间
:
六幢高层户户设计为坐北朝南的第一观景台
清晨，宽阔的大凸窗让阳光将房间一点点填满
客厅方正大气，空间开阔
弧形的阳台把阳光和美景都融进客厅
转角凸窗是室外美景又一个精致的窗口
连带储藏室让起居室成为一个独立完整的空间
和谐的整体设计，合理的面积分配尽显尊贵大气
p24~p25
品牌篇：
catch:有实力才值得信赖
发展商中远三林置业在中远集团总公司"下海、登陆、上天"的发展战略指导下，积极发展陆上房地产业，取得了长足的进步，中远房地产业以中远三林置业集团为龙头，并由中远集团授权实现对全行业统一规划、统一管理、统一运作。中远三林置业积极参与国内外的房地产业，规模和投资逐步扩大。我们相信通过中远人的艰苦奋斗中远的房地产业一定会健康快速的成长，并跻身于国内一流房地产企业的行列。
P26~p27
荣誉篇
catch:光辉三年,奋斗足迹
:
2000年3月荣获”跨世纪最佳住宅环境和最佳住宅房型奖”
2000年5月荣获”明日星辰杯2000上海优秀住宅特别奖”
2000年8月荣获”创新风暴杯全国住宅设计夺标综合金奖”
2000年9月荣获”2000年全国优秀住宅社区环境金奖”
2000年荣获”2000年度上海市内销商品住宅预售面积及预售金额第一名”
2001入选”中房上海典型住宅指数”楼盘
2001入选”上海十大著名水景住宅”楼盘
2001年6月荣获”上海市建设工程白玉兰奖”
2001年9月荣获”首届全国新世纪人居经典小区方案竞赛规划环境金质奖”
2001年2月荣获”上海市第二届优秀住宅金奖”
连续三年荣获”上海市优质工程结构奖”
2001年荣获”2001年度上海市内销商品住宅预售面积第一名”
2001年荣获”2001年度上海市内销商品住宅预售金额第二名”
2001年荣获”2001年度上海市完整街坊四高优秀区”
策划方案 营销策划 销售技巧
销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
活动策划 活动方案 推广方案
推广策略 策划文案 广告文案
营销策略 广告策略 分析报告
广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
全案策划 策划流程 全程推广
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