商业总体策划书

⑴ 跪求一份详细一点的商业策划书到到底要怎么写

大学生商业策划书

成功计划书的四大评定标准
可支持性(充足的理由是什么)
可操作性(如何保证成功)
可赢利性(能否带来预期的回报)
可持续性(我们能生存多久)
创业计划书六大关注重点
项目的独特优势
市场机会与切入点分析
问题及其对策
投入,产出与赢利预测
如何保持可持续发展的竞争战略
风险应变策略
确立创业目标应考虑的因素(6M方法)
商品(Merchandise):所要卖的商品与服务最重要的那些利益是什么
市场(Markets):要影响的人们是谁
动机(Motives):他们为何要买,或者为何不买
信息(Messages):所传达的主要想法,信息与态度是什么
媒介(Media):怎样才能达到这些潜在顾客
测定(Measurements):以什么准则测定所传达的成果和所要预期达成的目标
创业计划团队的最佳组合
专业技术人员
市场调查人员
营销策划人员
财务分析人员
公关执行人员
创意表述人员
创业计划书的写作大纲
项目概述
市场分析
定位策略
营销组合策略
风险应变策略
财务计划与投资收益分析
附件:1,市场调查分析报告
2,相关的企业,产品和市场资料
项目概述
项目提出的背景
项目概念与独特优势
项目成功的关键要素
资源,能力与竞争实力
资金保证与赢利预测
二,市场分析
市场环境分析
消费者分析
产品竞争力分析
问题及其对策
(一)市场环境分析
宏观环境分析——PEST模型
行业环境分析——波特模型
竞争环境分析
SWOT综合分析技术
宏观环境分析——PEST模型
行业环境分析——波特模型
竞争环境分析——市场障碍
直接竞争者分析
间接竞争者分析
竞争环境分析——市场空档
竞争分析中优劣势的对比评价项目
竞争环境分析——市场地位
市场领导者
市场挑战者
市场追随者
市场补缺者
SWOT综合分析技术
(二)消费者分析
消费者的总体消费态势;
现有消费者分析:包括现有消费群体的构成,消费行为和态度,使用习惯,主要问题点和主要机会点;
潜在消费者分析:包括潜在消费者的特性,购买行为和潜在消费者的品牌偏好以及机会点等.
(三)产品竞争力分析
产品特征分析
包括产品的性能,质量,价格,材质,生产工艺,外观和包装;与同类产品的比较优势及现处生命阶段分析
产品品牌形象分析
包括企业赋予产品的形象特性分析和消费对产品形象的认知分析
产品竞争力分析(SWOT分析法)
三,定位策略
战略定位
市场定位
产品定位
传播定位
(一)战略定位
(二)市场定位
目标市场
购买需求与购买习惯都类似的一群人
生活方式相同的一类人群
目标市场的定位方法
将整个市场细分化
确定主要和次要的目标市场
(二)市场定位
将整个市场细分化
地理变量:地区/城市规模/人口密度/气候
人口变量:年龄/性别/家庭规模/家庭月收入 职业/教育程度/种族/宗教/国籍
心理变量:社会阶层/生活方式/个性
行为变量:购买时机/追求的利益/使用地位
(二)市场定位
确定主要和次要的目标市场
可盈利性
可计量性
可进入性
规模性
可适应性(公司的目标与资源)
(三)产品定位
整体产品的概念
核心产品:核心利益与服务形式产品:包装,品质,品牌,式样,价格
附加产品:安装,运送,服务,保证,心理满足
(三)产品定位
品牌形象定位
产品功能定位
(三)产品定位
产品定位要考虑的三个问题
何种顾客会来买这个产品 ——确定目标群体
这些顾客为什么要来买这个产品 ——确定产品的差异性
顾客会以这一产品替代何种产品 ——确定竞争者是谁
(三)产品定位
有效发展市场空隙的产品定位策略
大小
价位
顾客性别
包装
颜色
品牌
(四)传播定位
理性诉求
感性诉求
四,营销组合(4P组合)策略
产品策略
定价策略
渠道策略
促销策略
(一)产品策略
产品组合策略
包装策略
新产品开发策略
(二)定价策略
吸脂定价策略
渗透定价策略
满意定价策略
心理定价策略
(三)渠道策略/ 渠道的选择
直接销售:订购,直销,专卖店,展览,联营销售
间接销售:
批发商:专业批发商,综合批发商,多功能批发商,工业批发商
零售商:百货商店,专业商店,超级市场,便利店,折扣商店,仓储式销售店,样本商店,无店铺零售 (电话,直邮,网络商店,电视购物广场),自动售货机
销售组织:连锁店,消费合作社(会员制消费组织)特许专卖店,代理商,委托交易市场
(三)渠道策略/渠道的管理
给予合理的利润和折扣
交易中予以特殊照顾
竟销额外奖金
合作广告补助和展览津贴
经销店内外装潢资金援助
给予技术支持
代办财务分析和市场分析
共同规划营销目标,存货水平,场地,形象,销售人员的培训,广告与促销计划
创办"经销商"刊物
(四)促销策略
优待券
附赠赠品
竞赛或抽奖
加量不加价
集点优待
降价促销
(四)促销策略/广告与公关策略
广告目的
广告对象
广告地区
广告主题与创意
广告表现
广告阶段策略
媒介组合
广告预算及分配
广告效果预测
五,风险应变策略
外部风险应变策略
政策环境的变化 经济环境的变化
法律环境的变化 人文/风俗的抵触
科技的发展/专利与知识产权的保护
内部风险应变策略
资金的问题 市场的问题 管理的问题
公关的问题 人员的问题
六,财务计划与投资收益分析
投资效益分析
项目总投资预算
资金来源分析
产品成本计算
经济效益分析
静态经济效益指标
动态经济效益指标
市场推广费用预算分配

⑵ 某商业地产项目策划书

蓝天新居商业经营定位

一、航空路商业近况
根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选。原因归结为两方面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境十分看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信心；二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航空路的商业区域化经营明显。与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。
因此，要在整体市场较好的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议：
a、提前招商，引进品牌经营者入场（以金泰广场招商策略类似）；
b、内铺实行返租，提供完善的“代租代管代收”服务，免除投资者后顾之忧；
c、将较大店铺分割，压缩铺位投资总额；
d、优惠付款方式，降低投资门槛。

二、商业经营定位阐述
1、商业主题定位：综合性购物休闲中心
◇ 体现在商场的面积和业态的齐全
◇ 与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣

商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌
◇ 从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富（建材、家具、家居配套等等与居家相关的都已经形成区块），人流相对地较为集中，在此情况下，如果本项目仍然走“大众化”经营路线，恐怕难以突围而出；
◇本项目的形象应该切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。

经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种：
（1） 高档次精品时尚购物店；
（2） 综合性超市；
（3） 专业主题市场；
（4） 休闲中心；
（5） 中高档餐饮机构；
（6） 稍高档次的娱乐城。
经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。

三、商业推广主题阐述：
提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城
突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。
从以下几方面支撑本项目的投资价值：
1、 地段优越：项目处于航空路中心区，属于成熟的商业区域。该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。
2、 未来重心商圈：项目周边有汽车站、怡和酒店等配套,将带动区域整体人流发展,加上本案住宅的实施，将进一步带动项目价值的提升,将形成航空路的重心商业圈。
3、 投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。
4、 经营品牌：由招商活动最后落实。
◇ 根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐渐遭消费者遗弃。
◇ 我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。
5、 租金回报：我司建议本项目在片区商业成熟过渡期间提供5年以上租金回报保证。
租金回报有利于：
◇ 充分展示发展商的实力和对本项目的信心；
◇ 增强对投资客户的吸引力，客户相当于付出相对少量的铺面价格，即可拥有所购商铺，在本案商业成熟后，本案的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利；
◇ 对于本项目的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租金回报和良好商场规划经营，对投资者而言，有较大的吸引力。
突出投资前景，以“航空路重心区发展前景”为信心保证。

让客户购买的不但是实际的商铺，更购买了航空路重心区良好的投资前景：
1、 作为恩施经济最具发展的区域之一，经济发展迅猛,在经济高速发展的前景下,必然带动商业及地产的发展；
2、 说明航空路的未来规划细节，分析航空路中心商圈的前景；
3、通过对建设前后商铺租金比较的实例，给商铺投资者展现一个“看得见的回报前景”。

突出经营前景，由招商活动最后落实。
招商的最终目的是利于销售和项目自身的发展，所以针对项目情况，应充分运用一切利我因素。
1、对于大型主力商家的确定，是整个运作的前提。确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升。
2、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案。通过次主力商家的确立，基本确定商场整体的业态组合和经营架构；通过销售策略的制定，项目进入销售的主要操作阶段。
3、对于小型商家经营区域，成立商业经营公司。该经营公司在名称上同蓝天新居区别开，通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作，给投资者以经营上的信心保证。
4、根据运作阶段的招商情况和运作情况，确定阶段招商计划和销售计划。

四、招商销售整体策略
招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间和策略上保持协调，使两方面互为补充，从而带动整体的良性发展。
根据项目的特征和目前的市场情况，对于项目的运作采取先确定主力商家，再实行租售同步，分区销售的方式进行销售。
出租的目的是通过主力商家等大型商家的影响力带动整体价值的提升和销售的顺利进行。所以在运作中必须综合考虑租售两方面的问题。

出租策略
本项目的租赁目标客户群体包括大型零售业、餐饮业、娱乐业及个体经营商户。
对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现。

销售策略
本项目的销售目标客户主要有航空路当地居民、高级政府公务员、商业经营业主和商业投资客户。
对于项目的销售，针对目标客户群和推广时段来进行安排相应的策略和推广方式。
在招商和销售的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。

注：具体推广策略及推广时段安排将在确定商业推广核心后提交。

⑶ 跪求商业策划书~~！！

商 业 策 划 书

1、项目综述
1.1项目引言
在这个“人才至上”的年代，为了迎接未来的挑战，我们作为当代社会的大学生为了能够在未来日益激烈的竞争中赢得一席之地，必须强能、强视、勇于创新，为自己开拓一片蔚蓝的天空。当然，锻炼自我的方法有很多，我们可以出去实习，也可以在上课之余做些兼职以填补自己的开销费用，但是在这个要求严格的时代我们必须力主创新，独树一帜，不说是做第一个吃螃蟹的人，也要有自己的一套风格，踩出自己的一条可行之路。只有这样才能顺应社会的发展，才能更好的为大学城的发展作贡献和为建设和谐社会奉献出自己的一份力量。
当今社会，在校大学生自主创业也成为大学生发展自我，增加经验的一种趋势，这种行为不但可以锻炼自我，磨练意志，积累经验，同时还可以通过自己的努力，为日益激烈的就业环境创造一份就业岗位。所以，我们应顺着这种趋势不断摸索，探求，在坚持原则的基础上以更好更多的实战经验去迎接未来的挑战！
这是个知识的时代，但是这个时代更加需要人才，只要你愿意，没有什么不可以，相信自己----路是自己走出来的！

1.2项目背景
从2001年开始兴起的电子商务，出现三种模式，B2B，B2C，C2C，B2B阿里巴巴、慧聪、买麦、三足鼎立，C2C淘宝一家独大，B2C这种企业与消费者之间的电商模式由于先天的成本节约，必将成为本世纪最主要的贸易方式之一，但是在税收、价格战、物流、支付和C2C的多重夹击下，B2C却一直无法振作！但是2006年以后，B2C在疯狂的增长，却是不争的事实了。Web2.0和电子商务的互动，决定了理性的消费和更多忠诚的客户。
据调查，以B2C模式的电子商务的增值幅度可达到1：50左右
目前，随着我国区域经济的快速发展，特别是以地域、地缘、区域经济的迅速崛起，从而使用户对本地信息需求的增加的到了空前。这就促使了区域性B2C电子商务商业价值的快速释放。
随着，重庆市政府的大力支持和重庆各高校的积极响应与配合，重庆大学城的建设正在火热的进行着，一个充满朝气的新型城市正在迅速崛起。集聚几十万人口的城市仿佛在暗示着一个巨大的商机，特别是大学城的各种配套设施的不健全，更加验证了这种可能。
在一个朝气澎湃的新型城市，一切仿佛走在了时代的前言，大学城内的各个高校的响应配套设施都远胜其他地区。特别是网络宽带的接入率，以及达到了“宿宿通网，一室全孔”，
网络覆盖率达98%，这就为上网营造了良好客观因素。更重要的是，随着电脑硬件的价格不断走低，学生购买电脑的几率不断的攀升。据调查，未来一两年内大学生个人电脑拥有率为39.7%以上，而这个数据将在以每年3%~6%的速度快速增长。这样就大学生网上购物创造了先决条件。时代的变迁赋予了当代大学生不一样的涵义，也给予了当代大学生不一样的生活和思想，追求的不同，享受生活的方式自然也不同。科技不断的进步，生活水平的不断提高，人类惰性的潜能又被激发出来，使得一部分大学生宁愿花钱也不愿意自己动手做一些事情，有些时候急于需要一个“帮手”来帮他们完成所要完成的事情，这就为网上购物成为可能，在网络横行的e时代，网上购物并不是什么新鲜和稀奇的事情，它却成为日益影响我们日常生活的一部分，成为生活中不可缺少的一个分支。
在区域电子商务商业价值快速释放的同时，将传统零销售业与传统的物流结合起来形成地域性强劲的B2C模式的电子商务。这也将在一定程度上弥补了大型购物网站在区域上的不足继而产生了优势的竞争力。

1.3项目总体目标
在近几年内，我们将以重庆大学城为依托，立足大学城，建立一个以学生为主，涵盖周边地区的大型综合电子商务。
1.4项目宗旨
立足在重庆大学城，着力于高校市场的开发，致力于为大学生提供廉价与便捷的购物渠道及业务平台，为重庆大学城的发展添砖加瓦。
1.5项目商业模式
b2c的商业模式；网站和实体相结合。
区域经济为依托的电子商务
1.6项目主题与口号
以重庆大学城为依托，立足大学城，建立一个以学生为主，涵盖周边地区的大型综合电子商务，带动大学城及周边经济的发展，增加就业机会，为在校大学生提供社会实践机会，帮助解决在校大学生勤工俭学工作岗位问题。
建立以重庆大学城为依托的电子商务综合服务性网站，以诚信、方便、快捷为特色，足不出户依旧超市购物，想顾客所想及顾客所及，让您买的放心，用的舒心，让您的每一分钱花的值得。
口号：给自己一个舞台，让人生更精彩！！！
1.7项目实施的意义
在重庆大学城趋于完善的同时，项目的正常运作将拉动大学城及周边经济的发展，引领大学城区域内的物流业务发展，有助于提高基础设施的建设力度和速度，同时项目运作将增加就业机会，为在校大学生提供社会实践机会，特别是对于贫困大学生，可以解决自己的生活费用。同时可以帮助解决在校大学生勤工俭学工作岗位问题。

3、目标市场
3.1市场描述
艾伊屋~电子商务立足重庆大学城，致力于重庆大学城的综合性电子商务。目标市场是那些电脑拥有率较高的各个高校，以及附近周边地区的居民。如：正在开发的富力城的居民。

3.2市场大小和发展趋势

重庆大学城是一个正在发展的城市，市场潜力大就目前来说这边的同类电子商务几乎空白，是一个未开发的处女地。根据重庆市重庆大学城的官方网站的数据显示，大学城的入住高校将达12所高校，入住师生将达十几万的人口，以及附近周边的虎溪，陈家桥和正在开发的富力城居民楼，还有正在筹建，招标的居民楼盘建设用地。未来几年大学城人口将迅速膨胀起来。
而在，重庆大学城的崛起中，响应的配套实施并不齐全，更重要的是响应的零售商，以及大型商场几乎少之甚少，不能满足用户的需求。

那么，将促使一种以区域经济为依托的电子商务的发展。
那么，以区域经济为依托的电子商务的发展将正好可以弥补这一市场空白。

3.3目标顾客
3.3.1、一般特征：
艾伊屋面对的顾客具有如下的一般特征：
1、具备上网的条件，及有电脑。
2、喜欢上网。
3、具有在网上购物的习惯。
4、对时间有一定要求的人。
3.3.2、顾客群体的特征：
学生
1、优势：大学生都喜欢上网，同学之间又相互影响，是上网购物的。
2、劣势：现在同学们刚进入到大学城，还是比较习惯上超市、市场上去购物的。只有极少数的人会去网上购物，这给推广工作带来了一定的难度。
3、机会：重庆大学城是一个刚刚建立起来的大学城，周围相配套的商场、娱乐、购物场所都还没有同步跟上来，趁此机会进行网上购物的推广是一个绝好的时机。
4、威胁：学生的月消费是固定，对于在网上购物中看到的中意商品不能想买就买，阻碍了同学购物的欲望。再则，同学们疑虑所购之物是否能安全及时的送到，会不会付了款之后不能收到商品。
教师
教师对生活的质量要求较高，对时间有一定的要求，以及他的特殊角色，他将是网上购物的忠实消费者和宣传者。
周边居民
就目前的形势：周边地区的城镇居民（虎溪，陈家桥）的网上购物的意识还有待提高，以及各种条件的制约会存在一定转变期。他们将成为我们潜在的客户群体。
而，富力城的居民因知识结构的不同，将在易与接受网上购物和消费，将成为我们忠实的消费群体。
预测：不同群体的目标顾客在电子商务中的占有率（如图1-1）

如图1-1
3.4市场细分
网上购物行为分层：
学生
1、收入：通过调研我们把月消费在350元以上的消费者列为对象，大学生的月消费主要的用处是购买日用物品，比如送朋友生日礼物，给音像、书籍等等。
2、性别：女生占多数，在通常情况下女生购物的频率要比男生高，所以在这一方面把女生列为重点
3、消费习性：学生无收入，生活费都需要父母来供给，因此都想买到价廉物美的东西，再加上图个方便的心理。
教师及居民
通过调研以及新浪08年的网上购物调查，我们把教师及居民购物消费能力进行了细分：
1、未来我们电子商务的高收入群体主要将集中在教师和富力城的居民。这将是我们电子商务在销售产品中的重要依据。
2、而中低收入的居民及教师将是使我们电子商务推广的重要依据，以及是电子商务中低端产品重要群体。

3.5战略机会
根据调查的结果显示35.7%的同学每天一般花1—2小时在电脑上，有42.6%的同学为3—4小时，而，高校学生电脑拥有率以达到39.7%以上，并且在快速增长，而教师的电脑拥有率97%，随着电脑硬件价格的走低，电脑的普及率，以及入网率都在快速增长。这就为艾伊屋电子商务的营销策略提供了一个清晰的目标。
显然一个正在扩展的健康市场，一个对现有消费服务方式高度不满意的市场，以及可以识别的营销模式——重庆大学城存在切实的需求。这为艾伊屋电子商务提供了巨大商机。

4、竞争
4.1外在的市场竞争

与艾伊屋在同时涉及目标市场竞争的外部电子商务有一下几类：
淘宝、卓越、当当，重庆购物网等。
艾伊屋不打算与他们进行竞争。因为这类的电子商务不具有区域性和特殊目标的群体一致性，以及就地营销的地缘性。

4.2本地竞争

目标市场的竞争

目前重庆大学城在同一目标市场的电子商务还没有出现。而间接涉及到的同一目标市场的同类电子商务都不具有市场的占有率。
而真正的竞争来源于实体商铺的竞争，主要包括以下实体在同一目标市场的竞争：
各个高校的商业街，大学城商业街，以及周边地区的商业街。就大学城的发展趋势来看真正产生竞争的也只能是高校的商业街。
由于各个高校的商业街邻近市场，在竞争中就存在先天的条件。这看似必胜的优势也将转化成竞争中的不利因素，及成本费用的增加，势必在竞争中有处于不利的地位。同样大学城的商业街也在一定程度上受昂贵地租的影响。

艾伊屋综合业务的竞争
在开拓其他相关业务的同时，艾伊屋将存在与其他同一目标市场竞争的压力，可是大学城的迅速发展又使的市场存在一定的变动和巨大的商机，大学城这一块处女之地还有更多市场潜力有待发掘。
4.3其他竞争
随着重庆大学城的不断发展，外资的引入，艾伊可能面临着新的竞争和未发发现的潜在竞争。
4.4竞争优势
艾伊屋超于竞争对手的优势主要体现在：
1、 目标市场尚未开发，市场处于真空。
2、 重庆大学城相应配套设施还未健全，不能满足用户的需求。
3、 由于自身原因，能够体验到一名大学生的消费心理。
4、 利用自身的平台优势，为消费者提供品种繁多，物美价廉的产品，吸引商家入住进行网上销售（商家有无网站均可），丰富自身产品线，实现双赢，即所谓的商业街模式
5、 艾伊屋将凭借网上购物的优势，向目标市场提供廉价的商品与便捷的购物渠道。
6、 目前，艾伊屋网站，以购物，论坛，广告墙为主要业务依据来开拓目标市场，在购物的同时达到互动交流，以论坛的形式留住顾客，又有以接近客户的生活需求的信息广告作为信息的增值服务。
7、 艾伊屋有提供了各种增值服务。如：全部免费送货，免费维修电脑等等，以增加客户的回顾率。
8、 艾伊屋将商品单一化销售扩展为多元化网上销售模式。通过多元化商品推介、连锁推广、商家加盟等多种形式，将有货源和销售网络优势的商家联合起来，扩大宣传推广规模，形成良好的品牌效应
9、 技术优势见（附录）
10、 我们的团队具有富于创新，敢于挑战。

4.5战略机遇
对目标市场的调查显示来看，目前重庆大学城各高校网上购物的频率还是相对较低，主要是对网上购物的信任感和实体感缺乏相应认识。所以目标客户群体对区域电子商务又有了一下要求：
信任的认可度(我能找到实体吗，是否存在)。
时间上的简单，送货的便捷（随叫随到）。
商品的质量的可靠。
品种的多样，更接近生活（日用品）。
目标客户对当前的网上购物的严格要求，为艾伊屋的市场扩展提供了非常难得的机会

5、战略定位与风险评估

艾伊屋的目标是成为重庆地区最出色的以学生为主，涵盖周边地区的大型综合电子商务。为了达到这一目标我们着重强调：
品牌效应，树立品牌，以品牌为战略的出发点和落脚点。
时刻恪守诚信，以诚信为战略的灵魂和指南。
顾客的利益始终是我们战略定位的准则。
确实为这一群体服务是我们战略的目标和宗旨。
艾伊屋的战略定位是基于以下因素的评价为基础的：
A、 行业趋势；
B、 我们的目标市场；
C、 竞争环境；
D、 我们的优势；
E、 风险；

5.1行业趋势

目前，随着互联网宽带和技术应用的成熟，以及物流和支付系统的完善，可以预见，电子商务将成为互联网普及应用的主流，必将影响着千家万户的生活和经济行为，并日益成为社会商业活动的重要形式。电子商务行业正在向着地区或全国性的综合电子商务发展。但，将区域性经济、实体经济、现代零销售业相结合的区域性电子商务却独树一帜迅速发展。

5.2目标市场
我们将目标市场定位在人口密集，易于接受新事物，所处的交通又不方便，给外出购物带来了不便,大学城的各个高校学生，教师市场。进而，通过学生的购物行为去影响周围的居民，从而实现推广的目标。

5.3竞争环境

目前在重庆大学城还没有针对这一目标市场的同类电子商务网站。这使我们拥有在实力的竞争对手还未进入该领域之前，尽快抢占目标市场的好机会。尽管如此，我们也将面临这间接涉及目标市场的具有接近市场优势的商业街的竞争，我们会受到来自他们短暂的竞争压力。

5.4我们的优势

我们将用自身的平台优势，为消费者提供品种繁多，物美价廉的产品。并且，我们施行货到付款，网上结算等多种付款方式。以及提供无论订单大小，一律免费送货上门的便捷方式，为客户提供多种增值服务；我们另一优势是为顾客在购物的同时，提供了多种切近生活的信息服务，同时还提供了交流，互动，休闲的论坛平台；我们还为大学生提供了实物交易区，由学生自行参与，我们不进行参与；我们也提供了功能强大、种类齐全贴近学生生活的广告墙让你不出门便可以找到兼职，出租房屋、了解各商家打折信息等等多种信息。

5.5风险

对我们构成的潜在威胁是处于日益发展的大学城经济在被越来越多的企业所关注，特别是拥有较强的经济实力，同类竞争目标市场的企业的入住，不过在这迅速膨胀的经济发展势头，也必将是机遇与挑战的并存；随着互联网的快速发展，网上购物越来越被人们认可，这将是更多的企业进入这一市场，又受到电子商务自身的缺陷，复制性较强也将势必降低了进入门槛；与此相关的大型购物商场的快速发展，也在一定程度上分得了市场份额；潜在的竞争还有大学生相关的各类网站，我们的发展势必将和他们存在一定的竞争，主要是来自业务扩展方面的竞争，如：广告业务等；受到这一特殊群体的因素，学生的收入主要依靠家庭的来源，在购买力上将受到一定的限制；经济的衰退会导致，总体行业消费总额的相对减少，也相应的受到总体行业阴影的影响，但，受到的影响比起其他类型目标市场的电子商务来说会很小，因为受中国这个特殊民族的特点，学生的支出始终是每个家庭的主要支出。

战略定位

从以上因素的分析中我们得到的结论是，主要来源：直接、各个高校商业街的竞争，尽管我们打算在每个高校都设置物流集散点，以争取这一临近市场的地理环境，但目前受到资金的因素未能抢占这一目标市场。间接、我们在业务开拓方面，还受到来自与重庆大学城相关网站的影响，不过就业务的细分来说，他们在一定程度上又不存在和我们的直接竞争，但，在以后的发展中他们却是我们的一个劲敌。潜在、外在资本进驻同一目标市场，也将使我们的竞争，所以我们又存在机会成本，那就是快速抢占市场。

尽管存在来自直接、间接、潜在的竞争，我们还是对市场对于我们出色运营策略充满了信心。随着人们消费观念的转变，消费者越来越对消费方式有了新的认识和理解，出行购物在一定程度以不能满足消费者的需求，更由于快节奏的生活方式更让消费者感觉时间上的不足，但购物又是生活中不可缺少的环节，他们就需求有一种及能解决购物这样的琐碎之事有能节省时间，并且价格低廉，质量可靠，我们就恰恰解决这一需求。那就是，无论订单大小，一律免费送货，货到付款，让消费者在一个小时内看到你所需商品，在时间上和空间上解决了消费者的这一需求。同时为了提高艾伊屋顾客回顾率，艾伊屋推出了艾伊增值服务，打造一个以购物为主，论坛，信息，交流，娱乐，休闲为一体的综合性区域性的电子商务，并且，我们时刻以消费者切身利益为出发点，使他们充分感觉到我们是一个可以信赖的朋友。
为了实现这一战略定位，我们特别着重艾伊屋的品牌，诚信，商品销后服务。我们相信我们的良好诚信和销后服务，必将为我们赢得消费者的笑容和认可。

6、营销策略

6.1网站市场推广
1、登录搜索引擎与网站优化：
统计表明，网站60%的访问量来自各大搜索引擎，因此艾伊屋网站科学登录各大搜索引擎，是进行网站推广的首要步骤。但是考虑费用以及我们的艾伊屋的服务区域，采用搜索引擎并不会很好地达到我们的营销目的，如，竟价排名，关键字广告，由于定位程序高，因此会加大我们的费用，相比于我们的网站服务区域，搜索引擎营销将只作为我们辅助的营销方法。当然对网站的搜索引擎优化这一方面，我们一开始开发时，都是要遵循建立网络营销型网站的方法、说明
2、参加许可邮件营销：
邮件营销是快速、高效的营销方式，但应避免成为垃圾邮件广告发送者，参加可信任的许可邮件营销，向目标客户定期发送邮件广告，是有效的网站推广方式;具体的外部邮件列表营销步骤如下：
(1) 目的：许可营销是网络策略的一个重要组成部分，采用外部邮件列表，即邮件广告，是为了用短期的投入获得明显的推广效果，达到提醒用户使用本平台提供的服务的目标。
(2) 选择服务产商与获取电子邮件地址：通过大学城各大学提供的一些平台来获取地址，如重庆大学城网的论坛、二手市场从这些针对性较强的网站获取Email地址。还有可以从其它网站获取用户的QQ邮箱的址。
(3) Email营销的内容设计：通过内置趣味游戏，在游戏中发布有关大学城艾伊屋网开始运行的信息。用户还可以将邮件的内容发给他的朋友，同学。将网站信息内置于游戏中，通过用户玩游戏的过程，对用户会产生潜移默化的影响。
(4) 效果跟踪评价：通过开信率、阅读率，转信率、点击率、网站用户增长率和网站的流量分析来跟踪Email的营销效果。
此外，建设自己的邮件列表，在提供注册服务，需用户填入电子邮件地址，适时地将艾伊屋网上最新信息发给用户，如最新商品，或是艾伊屋活动，能有效的联系网站访客，提高用户忠诚度。使用网站联盟的方法，同时将发给内部列表的内容发给其它网站的会员。同时与其它网站建立长期的资源共享的合作。由于内部列表营销的资源的获取需要一段时间，所以目前主要采用外部列表营销的方法。
3、网吧广告
并不是每个学生都有电脑，因为网吧的用户基本是学生，也是我们的网站访问群体，所以针对上网吧的用户，我们采取另一种推广方法。将利用这个用户集中上网的特点，将网吧的浏览器主页全部变成我们的艾伊网站，使网吧用户一上网就能看到我们的艾伊网站。
4、网站互动推广：
策划开展网站互动活动是有效的网站推广手段，且能提高访客忠诚度，持续深入的传播网站和品牌。
将顾客在使用本网站的过程中提出的问题，选定一个合适的专题，在论坛专门开辟一个栏目，促顾客们之间进行讨论，并对参加讨论的顾客进行奖励，对发起这个问题的顾客有给予较大鼓励，同时在论坛上提供一个栏目，使顾客也可以自行发起问题的讨论，对此我们也将给予不同程度的讨论，这样可以吸引更多人前来，激励大家的积极性。引导顾客对网站运行中存在的问题进行讨论，从中我们也可以得到顾客更多的建议，从中找到最佳的解决方案。这个将是我们长期的工作，对于网站的发展将起到长期的促进作用。
为了进一步促进网站互动的效果，我们将结合线下推广的方法，联合各间学校的一些协会，如青年志愿者协会，与用户开展各类户外活动，由网站提供物质支持和奖励。
5、网站合作：
各种合作是效果明显的网站推广方式，可以借合作伙伴的力量，促使网站的系列活动有效开展;与各间学校的其它论坛，电子商务网站进行网站链接或活动内容介绍与链接。利用各网站的管理系统，将我们艾伊屋网的活动以公告的形式或短信息的方式通知各个网站的会员。
此外，广泛征求友情链接，扩大网站外部链接活力，能增加网站的搜索引擎抓取率，获得理想的排名效果。
6、人口密集，学生经常去的场所（如：网吧，商业街）
在大学城人流密集的地区进行宣传，不定期的进行宣传和推广。如 ：熙街
7、艾伊屋将会在每学期的开始和即将结束是定期开展各种推广手段和活动。已达到网站推销和商品推销的双重效果
8、校园推广
积极在校园组织或间接参与各种活动，已达校园推广。
9、外媒体宣传
网站自身宣传
10、网站定期向会员发放网络优惠卷。
11.购买产品可以获得一定比例的积分，通过网站系统可以用积分换取礼品。
12、 其它
利用小组在大学城的朋友，同学等圈子通过见面或者QQ等即时通讯工具宣传我们的网站。

6.2合作营销计划

我们正在积极计划开展需求合作伙伴，在本着互惠互利、共同发展、双赢的基础上，实现多方面的合作：
与网站主要消费群体紧密结合；
与重庆大学城的各个高校网站，及社团积极合作来扩宽目标市场；
与大学城的相关网站建立联系，实现友情连接；
与供销商进行不同层次的合作，来积极扩宽自己的供货渠道；
6.3产品策略
1．产品定位
产品多样化、时尚化，年轻化，多元化.
因为我们的产品受众体主要是年轻人—学生，所以这类受众体追求的产品应该是具有活力的代表时尚潮流的产品。故网络推广应该结合这一实际特点做出相应的推广策略。
2.品牌和商标
通过市场运作，熟悉行业特点，创出自己的品牌。
3.质量和服务
追求正常经营下客户无退货要求，把好质量关，质量不好的货，坚决不发货。加强售后服务的管理。
4.产品策略的调整
根据市场需求做出适当的调整，以完善网站经营的缺口。

6.4、销售策略
1.销售渠道
网络，实体店铺，网站联盟。
2.销售步骤 1.注册会员=》2.在线下订单=》3.邮件或电话确认信息=》4.客户银行汇款=》5.组织发货=》6.电话或email通知7.货到付款（根据实际情况4、7条可以另选一种）

6.5分销物流策略

以配送中心根据订单来源和其他需求来源，由本店配送人员早中晚三次直接从供货商分发到各大高校的代理，最后以送货上门的形式完成配送。为了确保各代理供货的万无一失，配送中心还有一个特别配送制度来和一日三次的配送相搭配。每个代理点都会随时碰到一些特殊情况造成缺货，这时只能向配送中心打电话告急，配送中心则会用安全库存对代理点紧急配送，如果安全库存也已告罄，中心就转而向供应商紧急要货，并且在第一时间送到缺货的代理点手中。在此配送阶段，供货商保证商品质量，对顾客无论订单大小一律免费。我们保证严把商品来源，商品质量关以树立我们质量品牌。
6.5广告策略：
广告在营销战略中占据着重要的地位，因此，艾伊屋在进入市场时就特别注重广告在开拓市场中的地位。艾伊屋按自己的营销战略将广告策略大体分为以下几种：形象广告、促销广告、新闻媒介，公益广告、政府行业公关活动。具体行动方案是增强创牌意识，加大艾伊屋的宣传，增强多重媒体的宣传力度。除了在各大高校张贴宣传海报之外，还要与各大高校合作，参与举办各项校园活动。

⑷ 商业地产策划书模版

商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版

商业项目前期策划主要内容
1、市场调研分析
1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析
1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析
2、定位分析
2.1战略性总体定位 2.2商业定位
3、规划设计建议
3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计
3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计
4、业态组合规划
4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题
5、经济分析
5.1指标预算 5.2分析评估

前期策划第一步 市场调研分析
一、市场调研分析的主要内容
1、宏观市场分析
1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境
2、区域市场分析
2.1本市商业环境 2.2区域商业环境
2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）
3、客户分析
1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析
4、消费者分析
1、消费结构研究 2、消费水平研究
5、竞争对手分析
1、竞争对手情况 2、竞争项目情况
6、未来商业预测分析
7、SWOT分析
二、如何进行市场调研分析
1、工作任务：
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。
2、主要工作：
（1）项目定向市场调查研究工作
（2）项目整体开发战略的制定工作
（3）项目产品开发总体策略报告
3、工作目的：
（1）深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会；
（2）以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；
（3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质
（4）通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。
4、工作内容：
（1）市场调研报告
通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。
（2）项目整体开发战略的规划制定
项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：
1、项目整体开发目标
2、项目整体开发战略
3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略
4、项目目标商家总体分析
5、项目总体战略定位分析
6、项目整体竞争策略考虑
7、项目核心竞争优势的构筑
8、项目年度发展策略
三、市场调研分析策略
1、市场调研步骤
第一步：界定问题 第二步：寻求解决问题的方法
第三步：制定调研方案 第四步：进入现场或收集数据
第五步：整理和分析数据 第六步：准备及呈送调研报告
2、市场调研分类研究
市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；
（1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；
①市场潜力――攀升、下降； ②市场分额――扩大、缩小； ③企业形象
④市场特征 ⑤招商与销售 ⑥市场趋势――短期与长期预测
（2）以解决问题为目的的调研步骤
①市场细分的依据 ②确定细分的依据
③确定各种细分的市场潜力 ④选择目标市场
3、市场调研各类各类
调研种类 所需资料 研究范围
商圈研究 对项目所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力
消费者研究 对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研
投资客户研究 对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等
4、确定市场调研的方法
市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：
（1）直接调查
直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。
（2）间接调查
通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。
（3）直接征询
这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
（4）现场“踩点”调查
调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。
四、调研分析执行
1、商业项目宏观经济环境分析
（1）人口因素分析 （2）经济水平、GDP状况分析 （3）政策法规
（4）市政规划和建设 （5）社会环境及文化分析 （6）交通状况
2、商业项目区域市场总体分析
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。
包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。
（1）项目所在城市商业环境分析
包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。
（2）项目所在区域商业环境分析
①区域商业现状调查分析
针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。
②区域整体商业市场态势分析
供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析
③区域内行业情况分析
④区域内商户调研分析
各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求。
⑤区域内终端客户分析
消费水平、消费习惯、消费结构研究
⑥区域竞争项目调查
竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。
⑦未来3－5年城市发展方向及项目区域地位预测
（3）项目所在商圈及竞争商圈分析
商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。
信念启的销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈
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⑸ 商业策划书的基本信息

商业策划书，也称作商业计划书，目的很简单，它就是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。因此，一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：
1、公司的商业机会；
2、创立公司，把握这一机会的进程 ；
3、所需要的资源；
4、风险和预期回报；
5、对你采取的行动的建议；
6、行业趋势分析。 商业计划不是学术论文，它可能面对的是非技术背景但对计划有兴趣的人，比如可能的团队成员，可能的投资人和合作伙伴，供应商，顾客，政策机构等，因此，一份好的商业计划书，应该写得让人明白，避免使用过多的专业词汇，聚焦于特定的策略、目标、计划和行动。商业计划的篇幅要适当，太短，容易让人不相信项目的成功；太长，则会被认为太啰嗦，表达不清楚。适合的篇幅一般为20-40页长（包括附录在内）。
从总体来看，写商业策划的原则是：简明扼要；条理清晰；内容完整；语言通畅易懂；意思表述精确。

⑹ 商业策划书

第一 商业策划书的目的很简单，它就是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。因此，一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚： 1、公司的商业机会； 2、创立公司，把握这一机会的进程 ； 3、所需要的资源； 4、风险和预期回报； 5、对你采取的行动的建议。 商业计划不是学术论文，它可能面对的是非技术背景但对计划有兴趣的人，比如可能的团队成员，可能的投资人和合作伙伴，供应商，顾客，政策机构等，因此，一份好的商业计划书，应该写得让人明白，避免使用过多的专业词汇，聚焦于特定的策略、目标、计划和行动。商业计划的篇幅要适当，太短，容易让人不相信项目的成功；太长，则会被认为太罗嗦，表达不清楚。适合的篇幅一般为20-40页长（包括附录在内）。 从总体来看，写商业策划的原则是：简明扼要；条理清晰；内容完整；语言通畅易懂；意思表述精确。商业计划书一般包括如下十大部分的内容： 一、执行总结 是商业计划的一到两页的概括。包括： 1、本商业（business）的简单描述（亦即“电梯间陈词”） 2、机会概述 3、目标市场的描述和预测 4、竞争优势 5、经济状况和盈利能力预测 6、团队概述 7、提供的利益 二、产业背景和公司概述 1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力 2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。 3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略 三、市场调查和分析 这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题： 1、顾客 2、市场容量和趋势 3、竞争和各自的竞争优势 4、估计的市场份额和销售额 5、市场发展的走势（对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实） 四、公司战略 阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题 1、营销计划 （定价和分销；广告和提升） 2、规划和开发计划（开发状态和目标；困难和风险） 3、制造和操作计划 （操作周期；设备和改进） 五、总体进度安排 公司的进度安排，包括以下领域的重要事件 1、收入 2、收支平衡点和正现金流 3、市场份额 4、产品开发介绍 5、主要合作伙伴 6、融资 六、关键的风险、问题和假定 1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实 2、说明你将如何应付风险和问题（紧急计划） 3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡 七、管理团队 1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的教育和工作背景 2、注意管理分工和互补 3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况 八、企业经济状况 介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆： 1、毛利和净利 2、盈利能力和持久性 3、固定的、可变的和半可变的成本 4、达到收支平衡所需的月数 5、达到正现金流所需的月数 九、财务预测 1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表 2、同一时期的估价现金流分析 3、突出成本控制系统